Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кислянникова Т.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Пинчук С.В.,
судей Сказочкина В.Н., Мартемьяновой С.В.,
при секретаре Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе К.Н. на решение Сызранского городского суда Самарской области от 24 октября 2012 года,
установила:
К.Н. обратился в суд с иском к К.А., Н. о государственной регистрации договора, указав, что 04.04.2012 года он заключил договор купли-продажи спорной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. От продавца К.А. по доверенности действовал представитель Н. Истец при подписании договора передал Н. денежные средства в размере 1 000 000 руб. 04.04.2012 года истец и представитель продавца Н. передали договор купли-продажи в Управление Росреестра по Самарской области для государственной регистрации сделки купли-продажи квартиры. 04.04.2012 года Н. была передана спорная квартира истцу. 14.04.2012 года Управлением Росреестра было принято решение о приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи спорной квартиры, поскольку 12.04.2012 года поступило распоряжение об отмене К.А. 10.04.2012 года доверенности, выданной на продажу спорной квартиры. Истец считает, что между ним и представителем продавца по доверенности была совершена сделка договор купли-продажи спорной квартиры. Указанные действия совершены представителем 04.04.2012 года, в период действия доверенности от 24.10.2011 года. Уведомление об отмене доверенности стало известно представителю и покупателю не ранее 14.04.2012 года. Истец считает, что ответчик К.А. уклоняется от государственной регистрации сделки по отчуждению спорной квартиры и государственной регистрации перехода права собственности на покупателя.
В ходе рассмотрения дела в качестве соответчика привлечена Б., поскольку 21.08.2012 года К.А. продал ей спорную квартиру. Данный договор заключен в период действия принятых судом обеспечительных мер по делу. В связи с чем, К.Н. просил применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи квартиры по адресу <адрес>, заключенной между продавцом К.А. и покупателем Б., т.к. сделка не соответствует требованиям закона, а именно требованиям ч. 4 ст. 80 Федерального закона "Об исполнительном производстве", ч. 3 ст. 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", следовательно, сделка является ничтожной с позиции ст. 168 ГК РФ.
К.Н. в иске ставит вопрос о государственной регистрации договора купли-продажи от 04.04.2012 года квартиры находящейся по адресу: <адрес> между продавцом К.А. и покупателем К.Н., государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанную квартиру на К.Н.
Решением Сызранского городского суда Самарской области от 24 октября 2012 года исковые требования К.Н. оставлены без удовлетворения. Отказывая в удовлетворении иска, суд указал, что К.А. 24.10.2011 года не выдавал Н. доверенность на продажу спорной квартиры.
В апелляционной жалобе К.Н. ставит вопрос об отмене судебного постановления, по основаниям, положенным в основу иска. К тому же судом дана неправильная оценка доказательствам.
Заслушав доклад судьи Сказочкина В.Н., изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Как следует из материалов дела, К.А. являлся собственником квартиры, расположенной по адресу <адрес>.
04.04.2012 года в Сызранский отдел Управления Росреестра по Самарской области были сданы на регистрацию договор купли-продажи квартиры по <адрес>, заключенный 04.04.2012 года между продавцом К.А., действующим в лице представителя Н. и покупателем К.Н., по которому К.Н. купил спорную квартиру за 1 000 000 руб. Договор подписан Н. и К.Н.. К договору купли-продажи приложена доверенность от 24.10.2011 года, по которой К.А. уполномочил Н. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ему квартиру по адресу <адрес>. Доверенность удостоверена ФИО1 - главой администрации Северного муниципального образования Хвалынского муниципального района Саратовской области, зарегистрировано в реестре за N 109.
14.04.2012 года Управлением Росреестра регистрация договора купли-продажи от 04.04.2012 г., регистрация перехода права и права собственности на спорную квартиру за К.Н. приостановлена, поскольку 12.04.2012 г. в адрес Сызранского отдела Управления Росреестра поступило распоряжение, выданное главой Администрации Северного муниципального образования Хвалынского района Саратовской области о том, что К.А. отменил доверенность, выданную на продажу принадлежащей ему квартиры по реестру N 109.
13.08.2012 года Управлением Росреестра К.Н. отказано в регистрации договора купли-продажи спорной квартиры в связи с тем, что у представителя Н. отсутствуют полномочия подписывать договор купли-продажи от имени К.А.
10.04.2012 года К.А. распоряжением отменил доверенность, удостоверенную 24.10.2011 года по реестру N 109 главы администрации Северного муниципального образования Хвалынского района Саратовской области ФИО1 на ведение дела по продаже принадлежащей квартиры по адресу <адрес>.
10.04.2012 года К.А. выдал доверенность ФИО2, по которой уполномочил ее по вопросу продажи по своему усмотрению квартиры по адресу <адрес>. Доверенность удостоверена ФИО1 - главой Администрации Северного муниципального образования Хвалынского района Саратовской области.
19.04.2012 года между К.А. в лице представителя ФИО2 и Б. заключен договор купли-продажи спорной квартиры, по которому Козлов продал Б. спорную квартиру за 1 000 000 руб.
26.04.2012 года Управлением Росреестра приостановлена государственная регистрация договора купли-продажи от 19.04.2012 года, поскольку по данному объекту приняты ранее документы.
21.08.2012 года договор купли-продажи от 19.04.2012 г. и право собственности Б. на спорную квартиру зарегистрировано.
Таким образом, в настоящее время К.А. не является собственником спорной квартиры. Отчуждение права на квартиру произошло на основании договора купли-продажи от 19.04.2012 года, по которому Козлов продал квартиру Б..
Согласно п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
В силу п. 1 ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее.
В соответствии с п. 2 ст. 189 ГК РФ права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о том, что Козлов не выдавал Н. доверенность на продажу квартиры. Поскольку, как установлено выше, в Козлов отменил доверенность, тем самым он признал факт выдачи такой доверенности.
Между тем, оснований для удовлетворения требований истца не имеется.
В обоснование требований о применении последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи от 19.04.2012 года, К.Н. ссылается на то, что сделка не соответствует требованиям закона, поскольку она зарегистрирована 21 августа 2012 г., в период действия определения суда от 16 августа 2012 года о применении обеспечительной меры - запрете ответчику К.А. совершать действия по отчуждению квартиры.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Между тем, положенное в обоснование требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки основание - несоответствие сделки требованиям ч. 4 ст. 80 ФЗ "Об исполнительном производстве", ч. 3 ст. 28 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не может свидетельствовать о недействительности сделки. Такой вывод основан на неправильном толковании закона. В связи с чем, оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки не имеется. Других оснований истцом не заявлено.
С учетом того, что К.А. не является собственником квартиры. Право собственности зарегистрировано за иным правообладателем на основании позднее заключенной сделки, оснований для удовлетворения требований о государственной регистрации договора купли-продажи от 04.04.2012 года квартиры находящейся по адресу: <адрес> между продавцом К.А. и покупателем К.Н., государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанную квартиру на К.Н., не имеется.
При таких обстоятельствах решение суда оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Сызранского городского суда Самарской области от 24 октября 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу К.Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 04.02.2013 ПО ДЕЛУ N 33-466
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 февраля 2013 г. по делу N 33-466
Судья: Кислянникова Т.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Пинчук С.В.,
судей Сказочкина В.Н., Мартемьяновой С.В.,
при секретаре Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе К.Н. на решение Сызранского городского суда Самарской области от 24 октября 2012 года,
установила:
К.Н. обратился в суд с иском к К.А., Н. о государственной регистрации договора, указав, что 04.04.2012 года он заключил договор купли-продажи спорной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. От продавца К.А. по доверенности действовал представитель Н. Истец при подписании договора передал Н. денежные средства в размере 1 000 000 руб. 04.04.2012 года истец и представитель продавца Н. передали договор купли-продажи в Управление Росреестра по Самарской области для государственной регистрации сделки купли-продажи квартиры. 04.04.2012 года Н. была передана спорная квартира истцу. 14.04.2012 года Управлением Росреестра было принято решение о приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи спорной квартиры, поскольку 12.04.2012 года поступило распоряжение об отмене К.А. 10.04.2012 года доверенности, выданной на продажу спорной квартиры. Истец считает, что между ним и представителем продавца по доверенности была совершена сделка договор купли-продажи спорной квартиры. Указанные действия совершены представителем 04.04.2012 года, в период действия доверенности от 24.10.2011 года. Уведомление об отмене доверенности стало известно представителю и покупателю не ранее 14.04.2012 года. Истец считает, что ответчик К.А. уклоняется от государственной регистрации сделки по отчуждению спорной квартиры и государственной регистрации перехода права собственности на покупателя.
В ходе рассмотрения дела в качестве соответчика привлечена Б., поскольку 21.08.2012 года К.А. продал ей спорную квартиру. Данный договор заключен в период действия принятых судом обеспечительных мер по делу. В связи с чем, К.Н. просил применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи квартиры по адресу <адрес>, заключенной между продавцом К.А. и покупателем Б., т.к. сделка не соответствует требованиям закона, а именно требованиям ч. 4 ст. 80 Федерального закона "Об исполнительном производстве", ч. 3 ст. 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", следовательно, сделка является ничтожной с позиции ст. 168 ГК РФ.
К.Н. в иске ставит вопрос о государственной регистрации договора купли-продажи от 04.04.2012 года квартиры находящейся по адресу: <адрес> между продавцом К.А. и покупателем К.Н., государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанную квартиру на К.Н.
Решением Сызранского городского суда Самарской области от 24 октября 2012 года исковые требования К.Н. оставлены без удовлетворения. Отказывая в удовлетворении иска, суд указал, что К.А. 24.10.2011 года не выдавал Н. доверенность на продажу спорной квартиры.
В апелляционной жалобе К.Н. ставит вопрос об отмене судебного постановления, по основаниям, положенным в основу иска. К тому же судом дана неправильная оценка доказательствам.
Заслушав доклад судьи Сказочкина В.Н., изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Как следует из материалов дела, К.А. являлся собственником квартиры, расположенной по адресу <адрес>.
04.04.2012 года в Сызранский отдел Управления Росреестра по Самарской области были сданы на регистрацию договор купли-продажи квартиры по <адрес>, заключенный 04.04.2012 года между продавцом К.А., действующим в лице представителя Н. и покупателем К.Н., по которому К.Н. купил спорную квартиру за 1 000 000 руб. Договор подписан Н. и К.Н.. К договору купли-продажи приложена доверенность от 24.10.2011 года, по которой К.А. уполномочил Н. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ему квартиру по адресу <адрес>. Доверенность удостоверена ФИО1 - главой администрации Северного муниципального образования Хвалынского муниципального района Саратовской области, зарегистрировано в реестре за N 109.
14.04.2012 года Управлением Росреестра регистрация договора купли-продажи от 04.04.2012 г., регистрация перехода права и права собственности на спорную квартиру за К.Н. приостановлена, поскольку 12.04.2012 г. в адрес Сызранского отдела Управления Росреестра поступило распоряжение, выданное главой Администрации Северного муниципального образования Хвалынского района Саратовской области о том, что К.А. отменил доверенность, выданную на продажу принадлежащей ему квартиры по реестру N 109.
13.08.2012 года Управлением Росреестра К.Н. отказано в регистрации договора купли-продажи спорной квартиры в связи с тем, что у представителя Н. отсутствуют полномочия подписывать договор купли-продажи от имени К.А.
10.04.2012 года К.А. распоряжением отменил доверенность, удостоверенную 24.10.2011 года по реестру N 109 главы администрации Северного муниципального образования Хвалынского района Саратовской области ФИО1 на ведение дела по продаже принадлежащей квартиры по адресу <адрес>.
10.04.2012 года К.А. выдал доверенность ФИО2, по которой уполномочил ее по вопросу продажи по своему усмотрению квартиры по адресу <адрес>. Доверенность удостоверена ФИО1 - главой Администрации Северного муниципального образования Хвалынского района Саратовской области.
19.04.2012 года между К.А. в лице представителя ФИО2 и Б. заключен договор купли-продажи спорной квартиры, по которому Козлов продал Б. спорную квартиру за 1 000 000 руб.
26.04.2012 года Управлением Росреестра приостановлена государственная регистрация договора купли-продажи от 19.04.2012 года, поскольку по данному объекту приняты ранее документы.
21.08.2012 года договор купли-продажи от 19.04.2012 г. и право собственности Б. на спорную квартиру зарегистрировано.
Таким образом, в настоящее время К.А. не является собственником спорной квартиры. Отчуждение права на квартиру произошло на основании договора купли-продажи от 19.04.2012 года, по которому Козлов продал квартиру Б..
Согласно п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
В силу п. 1 ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее.
В соответствии с п. 2 ст. 189 ГК РФ права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о том, что Козлов не выдавал Н. доверенность на продажу квартиры. Поскольку, как установлено выше, в Козлов отменил доверенность, тем самым он признал факт выдачи такой доверенности.
Между тем, оснований для удовлетворения требований истца не имеется.
В обоснование требований о применении последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи от 19.04.2012 года, К.Н. ссылается на то, что сделка не соответствует требованиям закона, поскольку она зарегистрирована 21 августа 2012 г., в период действия определения суда от 16 августа 2012 года о применении обеспечительной меры - запрете ответчику К.А. совершать действия по отчуждению квартиры.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Между тем, положенное в обоснование требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки основание - несоответствие сделки требованиям ч. 4 ст. 80 ФЗ "Об исполнительном производстве", ч. 3 ст. 28 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не может свидетельствовать о недействительности сделки. Такой вывод основан на неправильном толковании закона. В связи с чем, оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки не имеется. Других оснований истцом не заявлено.
С учетом того, что К.А. не является собственником квартиры. Право собственности зарегистрировано за иным правообладателем на основании позднее заключенной сделки, оснований для удовлетворения требований о государственной регистрации договора купли-продажи от 04.04.2012 года квартиры находящейся по адресу: <адрес> между продавцом К.А. и покупателем К.Н., государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанную квартиру на К.Н., не имеется.
При таких обстоятельствах решение суда оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Сызранского городского суда Самарской области от 24 октября 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу К.Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)