Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 декабря 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соловьевой М.В.,
судей Смотровой Н.Н., Филимоновой С.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мальцевым А.В.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Лаванда-Интермед": представитель по доверенности от 07.08.13, Рубан Т.И., паспорт; директор Ковбель В.Б.
от Марьянского сельского потребительского общества: представитель по доверенности от 02.10.12, Беденко И.Ю., паспорт; представитель по доверенности, Жук Е.Е., паспорт.
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю: представитель по доверенности от 26.12.12, Крылова В.В., удостоверение N 12499
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Марьянского сельского потребительского общества
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 11.09.2013 по делу N А32-5823/2013, принятое судьей Савиным Р.Ю.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Лаванда-Интермед"
к Марьянскому сельскому потребительскому обществу; Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в лице Краснодарского отдела
о признании ничтожным одностороннее расторжение договора аренды, незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в лице Краснодарского отдела
об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в лице Краснодарского отдела произвести действия по государственной регистрации договора аренды
установил:
ООО "Лаванда-Интермед" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском, в котором просит:
- - признать ничтожным одностороннее прекращение договора аренды от 29.07.2009 земельного участка кадастровый номер 23:13:1001114:24, расположенного по адресу: Красноармейский район, ст. Марьянская, ул. Базарная, 57;
- - признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управление) по внесению записи о расторжении договора аренды земельного участка кадастровый номер 23:13:1001114:24 от 29.07.2009, расположенного по адресу Краснодарский край, Красноармейский район, ст. Марьянская, ул. Базарная,57, и обязать Управление исключить из ЕГРП запись о досрочном прекращении указанного договора аренды (уточненные требования).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.09.2013 заявленные требования удовлетворены, с Марьянского сельского потребительского общества в пользу заявителя взыскано 4000 рублей в счет возмещения судебных расходов на оплату госпошлины. Судебный акт мотивирован тем, что из представленных для государственной регистрации документов следует, что Управление приняло решение о регистрации ничтожного отказа арендодателя от договора аренды при отсутствии доказательств нарушения арендатором условий указанного договора аренды.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение, сославшись на то, что Марьянское сельпо совершило расторжение Договора 13.02.2013 т.е. юридический факт расторжения и правовые последствия такого расторжения наступили после того как истец нарушил условия договора, а у сельпо возникло право на его расторжение.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд рассматривает апелляционную жалобу в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ОАО Марьянского сельского потребительского общества поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.
Представитель общества с ограниченной ответственностью "Лаванда-Интермед" не согласился с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю пояснил, что в части признания незаконными действий регистрирующего органа поддерживает апелляционную жалобу.
Суд, протокольным определением объявил в судебном заседании перерыв до 27.11.2013 года до 14 час. 20 мин.
Судебное заседание прервано 20.11.2013 г. в 11 час. 35 мин.
После перерыва судебное заседание продолжено 27.11.2013 года 14 час. 20 мин.
Стороны своих представителей в судебное заседание не направили.
В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции после перерыва рассматривает жалобу в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела Марьянскому сельпо на праве собственности принадлежит земельный участок земель населенных пунктов кадастровый номер 23:13:1001114:24 площадью 1477 кв. м, расположенный по адресу Краснодарский край, Красноармейский район, ст. Марьянская, ул. Базарная, 57 (далее - спорный земельный участок), предназначенный для размещения рынка промышленных товаров.
23.07.2009 между ООО "Лаванда Интермед" и Марьянским сельпо на срок 5 лет заключен договор аренды указанного земельного участка (далее - договор аренды). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 23.07.2009.
В этот же день земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.
Согласно п. п. 5.1.2 и 7.3.1 договора аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае нарушения арендатором его условий - при использовании земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с видом его разрешенного использования, а также способами, приводящими к его порче.
Согласно п. п. 1.1 и 5.4.1 договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок "для размещения рынка промышленных товаров".
05.02.2013 Марьянское сельпо обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды, представив на государственную регистрацию следующие документы: договор аренды от 23.06.2009; письмо Марьянского сельпо N 126 от 27.09.2012 о расторжении договора аренды в одностороннем порядке; уведомления о получении письма ООО "Лаванда Интермед" 29.09.2012; постановление правления Марьянского сельского потребительского общества от 03.09.2012 с указанием о необходимости расторжения договора аренды от 23.06.2009.
В постановлении от 03.09.2012 было указано, что в соответствии с Федеральным законом от 30.01.2006 N 271 "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" с 01.01.2013 для организации рынка необходимо использовать капитальные строения, которых на предоставленном в аренду ООО "Лаванда-Интермед" земельном участке нет, следовательно, использовать его как рынок не представляется возможным. В связи с изложенным, на основании пункта 7.3.1 договора аренды от 23.06.2009 договор аренды необходимо расторгнуть.
В постановлении также указано, что необходимо направить заказное письмо ООО "Лаванда-Интермед" о расторжении договора аренды на основании 7.3.1 договора аренды.
Представленной в дело копией почтового уведомления, а также самим истцом подтверждено получение 29.09.2012 ООО "Лаванда-Интермед" письма Марьянского сельпо N 126 от 27.09.2012 о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с 01.01.2013. Письмо мотивировано тем, что с указанной даты ООО "Лаванда-Интермед" окажется не в состоянии выполнять условия договора аренды - размещать на земельном участке рынок промтоваров 13.02.2013
Управлением запись о государственной регистрации договора аренды от 23.06.2009 в ЕГРП была погашена, что подтверждается уведомлением от 13.02.2013.
Заявитель полагая, что односторонняя сделка по расторжению договора аренды ничтожна ввиду ее противоречия ст. ст. 310, 450 ГК РФ, что государственная регистрация указанной сделки в связи с этим незаконна, обратился в суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, пришел к выводу об отмене решения суда первой инстанции в связи со следующим.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу статьи 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
Для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом в соглашении сторон.
В соответствии с позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08, положения статьи 619 ГК РФ развивают положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований. В силу пункта 3 статьи 450 Кодекса односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора
Из материалов дела видно, что право арендодателя на одностороннее расторжение предусмотрено условиями договора аренды от 29.07.2009 (п. п. 5.1.2 и 7.3.1 договора).
Односторонний отказ Марьянского сельпо от договора аренды мотивирован тем, что с 01.01.2013 арендатор окажется не в состоянии выполнять условия договора аренды - размещать на земельном участке рынок промтоваров ввиду вступления в действие положений ст. 24 Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ (ред. от 06.12.2011) "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации", которой предусмотрено, что с 1 января 2013 года для организации деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на рынках, управляющие рынками компании вправе использовать исключительно капитальные здания, строения, сооружения.
В п. 1.1 договора определено разрешенным использованием земельного участка "для размещения рынка промышленных товаров".
Судом апелляционной инстанции установлено, что с 30.11.2012 срок действия размещения на право организации рынка у общества истек, истец больше не являлся управляющей рынком организацией и использовал участок не под цели предусмотренные договором.
Направление письма о расторжении договора аренды с 01.01.2013 г. было основано на норме Закона "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации", которой предусмотрено, что с 1 января 2013 года для организации деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на рынках, управляющие рынками компании вправе использовать исключительно капитальные здания, строения, сооружения.
Из письма N 32 от 10.10.2012 г. ООО "Лаванда-Интермед" следует, что общество только готовит документы на организацию деятельности торгового комплекса на территории арендуемого участка.
Истец не представил суду первой и апелляционной инстанций доказательств наличия документов на организацию деятельности торгового комплекса, возможности соблюдения ст. 24 Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ (ред. от 06.12.2011) "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации".
Таким образом, ООО "Лаванда-Интермед" уже с 30.11.2012 не выполняло условия Договора о разрешенном использовании земельного участка.
Суд апелляционной инстанции считает также необоснованным вывод суда первой инстанции о признании незаконными действий Управления по государственной регистрации расторжения заключенного договора аренды земельного участка от 23.07.2009 г. и обязании произвести действия по государственной регистрации договора.
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Порядок государственной регистрации прав установлен статьей 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации).
На основании пункта 2 статьи 16 Закона о государственной регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В силу статьи 18 Закона о государственной регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.
Несоответствие представленных документов требованиям действующего законодательства является основанием для приостановления государственной регистрации прав, отказа в государственной регистрации прав (статьи 19, 20 Закона о государственной регистрации).
Судом апелляционной установлено, что заявителем представлены в регистрирующий орган все необходимые документы, подтверждающие прекращение права договора аренды.
Довод истца о том, что регистрационная служба не проводила анализ одностороннего расторжения договора, подлежит отклонению.
В материалы дела представлен отзыв Управления, в котором указано, что в соответствии со ст. 13 Закона о государственной регистрации была проведена правовая экспертиза представленных документов оснований для отказа в регистрации прекращения права аренды не установлено.
Судом апелляционной инстанции установлено, что на момент государственной регистрации 13.02.2013 г. соглашения о расторжении договора аренды, истцом не было оспорено односторонне прекращение договора аренды земельного участка (заявление подано в арбитражный суд 27.02.2013 г.).
Следовательно, Запись о государственной регистрации договора аренды от 23.06.2009 была правомерна, погашена в ЕГРП на основании постановления правления Марьянского сельского потребительского общества от 03.09.2012 о необходимости расторжения договора аренды в соответствии с вышеуказанными нормами действующего законодательства, положениями договора и Законом о регистрации.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, считает, что апелляционная жалоба, Марьянского сельского потребительского общества подлежит удовлетворению, а решение от 11.09.2013 отмене.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.09.2013 по делу N А32-5823/2013 отменить.
В удовлетворении заявленных требований отказать.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.В.СОЛОВЬЕВА
Судьи
Н.Н.СМОТРОВА
С.С.ФИЛИМОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.12.2013 N 15АП-17998/2013 ПО ДЕЛУ N А32-5823/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 декабря 2013 г. N 15АП-17998/2013
Дело N А32-5823/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 декабря 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соловьевой М.В.,
судей Смотровой Н.Н., Филимоновой С.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мальцевым А.В.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Лаванда-Интермед": представитель по доверенности от 07.08.13, Рубан Т.И., паспорт; директор Ковбель В.Б.
от Марьянского сельского потребительского общества: представитель по доверенности от 02.10.12, Беденко И.Ю., паспорт; представитель по доверенности, Жук Е.Е., паспорт.
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю: представитель по доверенности от 26.12.12, Крылова В.В., удостоверение N 12499
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Марьянского сельского потребительского общества
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 11.09.2013 по делу N А32-5823/2013, принятое судьей Савиным Р.Ю.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Лаванда-Интермед"
к Марьянскому сельскому потребительскому обществу; Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в лице Краснодарского отдела
о признании ничтожным одностороннее расторжение договора аренды, незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в лице Краснодарского отдела
об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в лице Краснодарского отдела произвести действия по государственной регистрации договора аренды
установил:
ООО "Лаванда-Интермед" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском, в котором просит:
- - признать ничтожным одностороннее прекращение договора аренды от 29.07.2009 земельного участка кадастровый номер 23:13:1001114:24, расположенного по адресу: Красноармейский район, ст. Марьянская, ул. Базарная, 57;
- - признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управление) по внесению записи о расторжении договора аренды земельного участка кадастровый номер 23:13:1001114:24 от 29.07.2009, расположенного по адресу Краснодарский край, Красноармейский район, ст. Марьянская, ул. Базарная,57, и обязать Управление исключить из ЕГРП запись о досрочном прекращении указанного договора аренды (уточненные требования).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.09.2013 заявленные требования удовлетворены, с Марьянского сельского потребительского общества в пользу заявителя взыскано 4000 рублей в счет возмещения судебных расходов на оплату госпошлины. Судебный акт мотивирован тем, что из представленных для государственной регистрации документов следует, что Управление приняло решение о регистрации ничтожного отказа арендодателя от договора аренды при отсутствии доказательств нарушения арендатором условий указанного договора аренды.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение, сославшись на то, что Марьянское сельпо совершило расторжение Договора 13.02.2013 т.е. юридический факт расторжения и правовые последствия такого расторжения наступили после того как истец нарушил условия договора, а у сельпо возникло право на его расторжение.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд рассматривает апелляционную жалобу в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ОАО Марьянского сельского потребительского общества поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.
Представитель общества с ограниченной ответственностью "Лаванда-Интермед" не согласился с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю пояснил, что в части признания незаконными действий регистрирующего органа поддерживает апелляционную жалобу.
Суд, протокольным определением объявил в судебном заседании перерыв до 27.11.2013 года до 14 час. 20 мин.
Судебное заседание прервано 20.11.2013 г. в 11 час. 35 мин.
После перерыва судебное заседание продолжено 27.11.2013 года 14 час. 20 мин.
Стороны своих представителей в судебное заседание не направили.
В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции после перерыва рассматривает жалобу в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела Марьянскому сельпо на праве собственности принадлежит земельный участок земель населенных пунктов кадастровый номер 23:13:1001114:24 площадью 1477 кв. м, расположенный по адресу Краснодарский край, Красноармейский район, ст. Марьянская, ул. Базарная, 57 (далее - спорный земельный участок), предназначенный для размещения рынка промышленных товаров.
23.07.2009 между ООО "Лаванда Интермед" и Марьянским сельпо на срок 5 лет заключен договор аренды указанного земельного участка (далее - договор аренды). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 23.07.2009.
В этот же день земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.
Согласно п. п. 5.1.2 и 7.3.1 договора аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае нарушения арендатором его условий - при использовании земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с видом его разрешенного использования, а также способами, приводящими к его порче.
Согласно п. п. 1.1 и 5.4.1 договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок "для размещения рынка промышленных товаров".
05.02.2013 Марьянское сельпо обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды, представив на государственную регистрацию следующие документы: договор аренды от 23.06.2009; письмо Марьянского сельпо N 126 от 27.09.2012 о расторжении договора аренды в одностороннем порядке; уведомления о получении письма ООО "Лаванда Интермед" 29.09.2012; постановление правления Марьянского сельского потребительского общества от 03.09.2012 с указанием о необходимости расторжения договора аренды от 23.06.2009.
В постановлении от 03.09.2012 было указано, что в соответствии с Федеральным законом от 30.01.2006 N 271 "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" с 01.01.2013 для организации рынка необходимо использовать капитальные строения, которых на предоставленном в аренду ООО "Лаванда-Интермед" земельном участке нет, следовательно, использовать его как рынок не представляется возможным. В связи с изложенным, на основании пункта 7.3.1 договора аренды от 23.06.2009 договор аренды необходимо расторгнуть.
В постановлении также указано, что необходимо направить заказное письмо ООО "Лаванда-Интермед" о расторжении договора аренды на основании 7.3.1 договора аренды.
Представленной в дело копией почтового уведомления, а также самим истцом подтверждено получение 29.09.2012 ООО "Лаванда-Интермед" письма Марьянского сельпо N 126 от 27.09.2012 о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с 01.01.2013. Письмо мотивировано тем, что с указанной даты ООО "Лаванда-Интермед" окажется не в состоянии выполнять условия договора аренды - размещать на земельном участке рынок промтоваров 13.02.2013
Управлением запись о государственной регистрации договора аренды от 23.06.2009 в ЕГРП была погашена, что подтверждается уведомлением от 13.02.2013.
Заявитель полагая, что односторонняя сделка по расторжению договора аренды ничтожна ввиду ее противоречия ст. ст. 310, 450 ГК РФ, что государственная регистрация указанной сделки в связи с этим незаконна, обратился в суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, пришел к выводу об отмене решения суда первой инстанции в связи со следующим.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу статьи 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
Для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом в соглашении сторон.
В соответствии с позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08, положения статьи 619 ГК РФ развивают положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований. В силу пункта 3 статьи 450 Кодекса односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора
Из материалов дела видно, что право арендодателя на одностороннее расторжение предусмотрено условиями договора аренды от 29.07.2009 (п. п. 5.1.2 и 7.3.1 договора).
Односторонний отказ Марьянского сельпо от договора аренды мотивирован тем, что с 01.01.2013 арендатор окажется не в состоянии выполнять условия договора аренды - размещать на земельном участке рынок промтоваров ввиду вступления в действие положений ст. 24 Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ (ред. от 06.12.2011) "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации", которой предусмотрено, что с 1 января 2013 года для организации деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на рынках, управляющие рынками компании вправе использовать исключительно капитальные здания, строения, сооружения.
В п. 1.1 договора определено разрешенным использованием земельного участка "для размещения рынка промышленных товаров".
Судом апелляционной инстанции установлено, что с 30.11.2012 срок действия размещения на право организации рынка у общества истек, истец больше не являлся управляющей рынком организацией и использовал участок не под цели предусмотренные договором.
Направление письма о расторжении договора аренды с 01.01.2013 г. было основано на норме Закона "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации", которой предусмотрено, что с 1 января 2013 года для организации деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на рынках, управляющие рынками компании вправе использовать исключительно капитальные здания, строения, сооружения.
Из письма N 32 от 10.10.2012 г. ООО "Лаванда-Интермед" следует, что общество только готовит документы на организацию деятельности торгового комплекса на территории арендуемого участка.
Истец не представил суду первой и апелляционной инстанций доказательств наличия документов на организацию деятельности торгового комплекса, возможности соблюдения ст. 24 Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ (ред. от 06.12.2011) "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации".
Таким образом, ООО "Лаванда-Интермед" уже с 30.11.2012 не выполняло условия Договора о разрешенном использовании земельного участка.
Суд апелляционной инстанции считает также необоснованным вывод суда первой инстанции о признании незаконными действий Управления по государственной регистрации расторжения заключенного договора аренды земельного участка от 23.07.2009 г. и обязании произвести действия по государственной регистрации договора.
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Порядок государственной регистрации прав установлен статьей 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации).
На основании пункта 2 статьи 16 Закона о государственной регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В силу статьи 18 Закона о государственной регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.
Несоответствие представленных документов требованиям действующего законодательства является основанием для приостановления государственной регистрации прав, отказа в государственной регистрации прав (статьи 19, 20 Закона о государственной регистрации).
Судом апелляционной установлено, что заявителем представлены в регистрирующий орган все необходимые документы, подтверждающие прекращение права договора аренды.
Довод истца о том, что регистрационная служба не проводила анализ одностороннего расторжения договора, подлежит отклонению.
В материалы дела представлен отзыв Управления, в котором указано, что в соответствии со ст. 13 Закона о государственной регистрации была проведена правовая экспертиза представленных документов оснований для отказа в регистрации прекращения права аренды не установлено.
Судом апелляционной инстанции установлено, что на момент государственной регистрации 13.02.2013 г. соглашения о расторжении договора аренды, истцом не было оспорено односторонне прекращение договора аренды земельного участка (заявление подано в арбитражный суд 27.02.2013 г.).
Следовательно, Запись о государственной регистрации договора аренды от 23.06.2009 была правомерна, погашена в ЕГРП на основании постановления правления Марьянского сельского потребительского общества от 03.09.2012 о необходимости расторжения договора аренды в соответствии с вышеуказанными нормами действующего законодательства, положениями договора и Законом о регистрации.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, считает, что апелляционная жалоба, Марьянского сельского потребительского общества подлежит удовлетворению, а решение от 11.09.2013 отмене.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.09.2013 по делу N А32-5823/2013 отменить.
В удовлетворении заявленных требований отказать.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.В.СОЛОВЬЕВА
Судьи
Н.Н.СМОТРОВА
С.С.ФИЛИМОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)