Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Голянина Ю.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Сергеевой Л.А.,
судей Андреевой И.Ю., Вишняковой Н.В.,
при секретаре Г.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу Андреевой И.Ю. дело по апелляционной жалобе ЗАО Банка "ВТБ 24" на решение Никулинского районного суда г. Москвы от 30 октября 2012 года, которым постановлено:
Признать за П. право собственности на квартиру N * общей площадью * кв. м, расположенную по адресу: *
Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности.
В удовлетворении требований ЗАО Банка "ВТБ 24", Б. об указании на обременение в виде ипотеки отказать.
П. обратился с иском к ООО "Европа Траст" "Д.У." "ЗПИФН "Фонд Федерация" о признании права собственности на квартиру N *, расположенную по адресу: *, ссылаясь на то, что им исполнены обязательства по договору с ЗАО "Конкордия-эссет менеджмент" "Д.У." "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Фонд Федерация" от * года N * о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры во второй очереди многоэтажного жилого комплекса "Корона-3" по строительному адресу: *, в связи с чем, он приобрел права на вышеуказанный объект недвижимого имущества.
Представитель истца в судебное заседание явился, на иске настаивал, просил исковые требования удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении требований Банка "ВТБ 24" (ЗАО), Б. об обременении спорной квартиры отказать.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель ЗАО "СК Строймонтаж" в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель ЗАО "Конкордия - эссет менеджмент" в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель Правительства Москвы в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель Первого Медицинского Государственного Университета им. И.М. Сеченова в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель "ВТБ 24" (ЗАО) в судебное заседание явился, просил изменить процессуальный статус Банка "ВТБ 24" (ЗАО) с третьего лица не заявляющего самостоятельные требования на третье лицо, заявляющее самостоятельные требования, а при удовлетворении требований истца о признании права собственности на жилое помещение, признать возникшей ипотеку на спорную квартиру, в счет обеспечения обязательств П. перед Банком "ВТБ 24" (ЗАО) по кредитному договору от * года N *, пояснил, что обязательства по кредитному договору Банком выполнены, в связи с ненадлежащим исполнением заемщиком обязательств по возврате суммы долга, сумма задолженности истребована в судебном порядке, * г. возбуждено исполнительное производство в отношении должника П., единственное ликвидное имущество - права требования на спорную квартиру, обеспечением исполнения обязательств П. по кредитному договору является залог спорной квартиры с момента оформления ее в собственность истца.
Представитель Б. в судебное заседание явился, просил о допуске Б. к участию в деле в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями, строительство квартиры осуществлялось с использованием его денежных средств - между Б. и истцом * г. заключен Договор займа для покупки П. спорной квартиры и договор залога права требования заключить основной договор купли-продажи, задолженность была взыскана решением Фрунзенского районного суда г. Ярославля, однако, в обращении взыскания на имущественные права требования Б. отказано по процессуальным основаниям; просил при вынесении решения учесть данные обстоятельства и обременить квартиру ипотекой в пользу Б.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого в части отказа в удовлетворении исковых требований ЗАО "ВТБ 24" об указании на обременение в виде ипотеки просит представитель ЗАО "ВТБ 24" по доводам апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела, заслушав представителя истца по доверенности Ш., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении исковых требований ЗАО "ВТБ 24" об указании на обременение в виде ипотеки и изменении решения суда в части удовлетворения исковых требований П. по следующим основаниям.
Как установлено судом и следует из материалов дела, * года Правительством Москвы, Государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования Московской медицинской академией им. И.М. Сеченова и ЗАО "СК Строймонтаж" заключен инвестиционный контракт, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта нового строительства второй очереди многоэтажного жилого комплекса "Корона-3" с объектами социальной инфраструктуры по строительному адресу: г.Москва, проспект Вернадского, владение 90. Согласно п. 3.1.3 инвестиционного контракта в собственность ЗАО "СК Строймонтаж" оформляется 100% общей жилой площади в жилом комплексе "Корона-3", кроме того, ЗАО "СК Строймонтаж" получил право привлекать соинвесторов и частично уступать свои права по Контракту (л.д. 9 - 22). Земельный участок под застройку выделен распоряжением Правительства Москвы от 31.12.2003 г. N 2446-РП "О строительстве учебно-лабораторных корпусов, жилого комплекса с объектами социальной инфраструктуры ГОУ ММА им. И.М. Сеченова Министерства здравоохранения Российской Федерации в Тропарево-Никулино" (л.д. 23 - 25); Распоряжением Правительства Москвы от 01.06.2004 г. N 1071-РП "О внесении изменений в Распоряжение Правительства Москвы от 31.12.2003 г. N 2446-РП". Правомерность строительства на выделенном земельном участке подтверждается разрешением на строительство ИГАСН N 20549; разрешением на строительство Москомархитектуры от 25.03.2005 г. N Р-0305/01.
* года ЗАО "СК Строймонтаж" и ЗАО "Конкордия-эссет менеджмент" "Д.У." "ЗПИФН "Фонд Федерация" заключили инвестиционный договор N К-ПИФ о совместном участии в строительстве второй очереди многоэтажного жилого комплекса "Корона-3", согласно которому, а также дополнительному соглашению N 1 от 31.10.2006 г., дополнительному соглашению N 2 от 20.04.2007 г., дополнительному соглашению N 3 от 11.04.2008 г., ЗАО "Конкордия-эссет менеджмент" "Д.У." "ЗПИФН "Фонд Федерация" передавались 533 квартиры в 1, 2, 3, 4 и 5 корпусах жилого комплекса "Корона-3", согласно выплаченному инвестиционному взносу (л.д. 28 - 34).
* года ЗАО "Конкордия-эссет менеджмент" "Д.У." "ЗПИФН "Фонд Федерация" и П. подписали договор N * о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры во второй очереди многоэтажного жилого комплекса "Корона-3". В соответствии с основным договором, ЗАО "Конкордия-эссет менеджмент" "Д.У." "ЗПИФН "Фонд Федерация" обязалось передать в собственность истца квартиру, имеющую следующие проектные характеристики: N * (тип "Г"), ориентировочной общей площадью * кв. м, на 7-м этаже (отметка *), 4 секция, корпус 5 строящегося объекта. На момент заключения договора стоимость квартиры составила сумму в рублях, эквивалентную * долларам США (л.д. 36 - 42). В соответствии с дополнительным соглашением N * от * г. к указанному договору, оплата стоимости квартиры производилась как за счет собственных средств истца, так и за счет кредитных, выданных "ВТБ 24" (ЗАО), с момента государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру она считается находящейся в залоге (ипотеке) у банка, предоставившего кредит на приобретение квартиры (л.д. 45 - 46).
Согласно кредитному договору от * г. N * П. предоставлены денежные средства на сумму * долларов США для приобретения в собственность квартиры, расположенной в строящемся доме по строительному адресу: * ориентировочной общей площадью * кв. м. В соответствии с п. 5.1.4 указанного договора, П. обязался в течение 30-ти календарных дней, считая с даты государственной регистрации его права собственности на квартиру, подписать с "ВТБ 24" (ЗАО) договор об ипотеке квартиры, а также, при участии банка, составить надлежащим образом оформленную закладную и осуществить все последующие действия, необходимые для ее представления в регистрирующий орган в соответствии с действующим законодательством, указанная обязанность заемщика возникает, согласно п. 5.1.3. договора, при невозможности в течение 40 рабочих дней, считая с даты государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, подписать с продавцом и подать на государственную регистрацию договор купли-продажи квартиры, а также составить при участии кредитора надлежащим образом оформленную закладную и осуществить все последующие действия, необходимые для ее представления в регистрирующий орган в соответствии с действующим законодательством (л.д. 153 - 164).
18.12.2009 года Заволжский районный суд г. Ярославля вынес заочное решение по делу N 2-2094/09, вступившее в законную силу 12.01.2010 года, о взыскании с П. в пользу Банка ВТБ 24 (ЗАО) задолженности в общей сумме по состоянию на * года - * долларов США по кредитному договору от * года N * (л.д. 143 - 147).
Постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Ярославской области от 05.02.2010 года возбуждено исполнительное производство (л.д. 142).
Согласно договору займа от 28.06.2007 года, заключенному между Б. и П., последний обязался использовать заемные денежные средства, в размере *рублей, на покупку спорной квартиры и вернуть указанную сумму в течение 6 месяцев, после государственной регистрации права собственности на спорную квартиру. Пунктами 3.3 и 3.4 предусмотрено, что Б. имеет право в судебном порядке потребовать от П. предоставить в залог приобретенную квартиру, если до * года не будет погашена задолженность по указанному договору, а если до указанного срока право собственности на квартиру не будет получено, у заимодавца возникает право в судебном порядке обратить взыскание на право заемщика, в соответствии с договором от * года N * (л.д. 123 - 126). 27.09.2011 года Фрунзенский районный суд г. Ярославля вынес решение по делу N 2-2487/2011 о взыскании с П. в пользу Б., в том числе, долга по договору займа от 28.06.2007 года в размере суммы основного долга - * руб. и процентов в сумме * руб. (л.д. 129 - 131).
Гарантийная сумма, равная стоимости квартиры, перечислена истцом в полном объеме, что подтверждается копиями платежных квитанций и поручений: от * года, от * года, от * года, от * года (л.д. 49 - 52) и справкой ЗАО "Конкордия-эссет менеджмент" "Д.У." "ЗПИФН "Фонд Федерация" от * года N * о поступлении денежных средств на его расчетный счет в размере * рублей (л.д. 61).
* года стороны подписали соглашение N * к договору N * от 30.05.2007 года о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры во второй очереди многоэтажного жилого комплекса "Корона-3" в отношении возведения межкомнатных перегородок, что свидетельствует о фактическом допуске истца в спорное жилое помещение (л.д. 47).
* года согласно отчету об итогах голосования на общем собрании владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Фонд Федерация под управлением ЗАО "Конкордия-эссет менеджмент", права и обязанности по договору доверительного управления фондом "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Фонд Федерация" под управлением ЗАО "Конкордия-эссет менеджмент" переданы другой управляющей компании - Обществу с ограниченной ответственностью "Европа Траст" (л.д. 35). 14.02.2011 года ЗАО "Конкордия-эссет менеджмент" и ООО "Европа Траст" "Д.У." "ЗПИФН "Фонд Федерация" подписано соглашение о передаче прав и обязанностей по Договорам К-ПИФ о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры во второй очереди многоэтажного жилого комплекса "Корона-3", согласно которому ООО "Европа Траст" "Д.У." "ЗПИФН "Фонд Федерация" принимало на себя полностью право требования, а также обязательства и ответственность ЗАО "Конкордия-эссет менеджмент" по вышеуказанным договорам и соглашениям к ним.
Дом 94, корпус 5, в котором расположена спорная квартира, введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от * года N * и заключением о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, утвержденным распоряжением Мосгосстройнадзора от 09.04.2012 года N * (л.д. 53 - 55).
Согласно Уведомлению Управления Росреестра по Москве от * года N * в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации прав и обременении на спорную квартиру отсутствуют, что свидетельствует о том, что ответчик до настоящего времени не зарегистрировал право собственности на нее и, соответственно, в нарушение п. п. 1.1 договора К-ПИФ-15 от 30.05.2007 года не может исполнить свои обязательства и заключить с истцом основной договор купли-продажи, передать ему квартиру по акту приема-передачи (л.д. 71).
В соответствии с экспликацией от * года и поэтажным планом от * года Западного N 2 ТБТИ г. Москвы спорная квартира имеет следующие характеристики: N * трехкомнатная, общая площадь * кв. м, жилая площадь * кв. м, вспомогательная площадь * кв. м, расположена на 7 - 8-м этажах корпуса 5 дома 94 по проспекту Вернадского в Западном административном округе г. Москвы (л.д. 68 - 70).
Истец исполнил обязательства, предусмотренные предварительным договором о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры во второй очереди многоэтажного жилого комплекса "Корона-3", ответчик, в нарушение положений договора от * г. N К*, до настоящего времени не заключил с истцом основной договор купли-продажи, не подписал акт приема-передачи спорной квартиры, не оказал содействия в оформлении права собственности на нее.
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи, одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости), продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно ст. ст. 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательств и в установленные договором сроки.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правильно исходил из того, что истец при заключении договора имел намерение приобрести товар (квартиру) исключительно для личных, семейных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Стороны по существу заключили договор соинвестирования. В связи с чем суд правомерно применил к правоотношениям сторон правила сделки, которую стороны имели в виду при заключении предварительного договора - последствия договора на предмет инвестирования строительства с последующей передачей жилого объекта в собственность согласно доле инвестирования. Истец, фактически, является потребителем результата инвестиционной деятельности в виде конкретной квартиры. Таким образом, на правоотношения между истцом и ответчиком распространяется действие Закона от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (ст. 17, ст. 27). Поскольку истец выполнил свои обязательства перед ответчиком в полном объеме, путем перечисления гарантийной суммы по договору К* от * года, строительство дома завершено, ответчик не оспаривал возникновения у истца прав именно на эту квартиру, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении иска.
Отказывая в удовлетворении требований третьих лиц об обременении ипотекой спорной квартиры, суд первой инстанции исходил из того, что третьи лица вправе воспользоваться правом обратить взыскание на квартиру в порядке исполнительного производства после регистрации ее права собственности за истцом.
С данным выводом согласиться нельзя.
Поскольку решение суда в части отказа в удовлетворении требований Б. сторонами не обжалуется, его законность и обоснованность в силу положений ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ не является предметом проверки судебной коллегии. В данном случае апелляционная инстанция связана доводами жалобы ЗАО "ВТБ 24", представитель которого просит отменить решение в части отказа в удовлетворении его требований об указании на обременение в виде ипотеки.
В соответствии со ст. 1 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Согласно ч. 1 ст. 77 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, возникновение ипотеки в силу закона не связано с какими-либо иными условиями, перечисленными в ст. 77 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Для ее выполнение достаточно лишь подтверждение факта предоставления кредитной организацией денежных средств заемщику для приобретения жилой недвижимости в собственность. Положения данной статьи являются императивной нормой и не могут быть изменены сторонами по договору.
Решением установлено, что денежные средства ВТБ 24 (ЗАО) предоставлены для приобретения в собственность спорной квартиры (причем не указан способ получения права собственности, следовательно, признание права собственности судом не является исключением из данной нормы), право собственности П. на спорную квартиру признано судом, следовательно, имеются все необходимые основания для возникновения ипотеки в силу закона как обременения спорной квартиры.
Возможность заключения договора об ипотеке между ВТБ 24 (ЗАО) и П. не препятствует возникновению ипотеки как обременения. Гражданский кодекс РФ (ст. 334, 336, 339), а также Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ст. 1, 8, 11, 77) различают понятия "договор об ипотеке" и "ипотека" как обременения. Ипотека как обременение возникает на основании договора об ипотеке, либо в силу закона. В случае наличия ипотеки как обременения и отсутствия договора об ипотеке, отношения между залогодателем и залогодержателем регулируются Законом. В том случае, если стороны приходят к соглашению, что закон не сможет урегулировать сложившиеся правоотношения, либо не регламентирует те или иные действия, стороны вправе закрепить достигнутые договоренности путем заключения договора об ипотеке. В таком случае, ипотека как обременение к моменту заключения договора уже существуют, а его заключение обусловлено желанием сторон закрепить достигнутые договоренности.
Именно такую цель преследовали стороны, приходя к соглашению относительно пунктов 5.1.3 и 5.1.4 Кредитного договора N * от * года. Указанные пункты не могут и не призваны ограничить положения ст. 77 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а именно - порядок возникновения ипотеки в силу закона. Установленный кредитным договором и предварительным договором об ипотеке порядок заключения основного договора об ипотеке не является порядком возникновения ипотеки в силу закона как обременения.
Таким образом, в данном случае на основании закона (ч. 1 ст. 77 Закона "Об ипотеке") должно возникнуть обременение в виде ипотеки на спорную квартиру, что не является тождественным заключению договора об ипотеке между ВТБ 24 (ЗАО) и П.
Указанные обстоятельства и положения норм действующего законодательства не были учтены судом, что привело к неправильному выводу суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований ЗАО "ВТБ 24" об указании на обременение в виде ипотеки. В связи с чем, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, и оно подлежит отмене в указанной части с удовлетворением требований ЗАО "ВТБ 24" и изменением резолютивной части решения в части удовлетворения иска П. с указанием на обременение права собственности на спорное жилое помещение в виде ипотеки в пользу ЗАО "ВТБ 24" по кредитному договору N * от * года.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Никулинского районного суда г. Москвы от 30 октября 2012 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований ЗАО "ВТБ 24" об указании на обременение в виде ипотеки.
Признать возникшей ипотеку в силу закона на квартиру N * общей площадью * кв. м, расположенную по адресу*, в счет обеспечения обязательств П. перед ЗАО "ВТБ 24" по кредитному договору N * от * года.
Решение Никулинского районного суда г. Москвы от 30 октября 2012 года в части удовлетворения исковых требований П. изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:
Признать за П. право собственности на квартиру N *, общей площадью * кв. м, расположенную по адресу*, с обременением права собственности на жилое помещение в виде ипотеки в пользу ЗАО "ВТБ 24" по кредитному договору N * от * года.
Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности на квартиру N * общей площадью * кв. м, расположенную по адресу: *, за П. с обременением права собственности на жилое помещение в виде ипотеки в пользу ЗАО "ВТБ 24" по кредитному договору N * от * года.
В остальной части решение Никулинского районного суда г. Москвы от 30 октября 2012 года оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 04.04.2013 ПО ДЕЛУ N 11-7334
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 апреля 2013 г. по делу N 11-7334
Судья Голянина Ю.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Сергеевой Л.А.,
судей Андреевой И.Ю., Вишняковой Н.В.,
при секретаре Г.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу Андреевой И.Ю. дело по апелляционной жалобе ЗАО Банка "ВТБ 24" на решение Никулинского районного суда г. Москвы от 30 октября 2012 года, которым постановлено:
Признать за П. право собственности на квартиру N * общей площадью * кв. м, расположенную по адресу: *
Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности.
В удовлетворении требований ЗАО Банка "ВТБ 24", Б. об указании на обременение в виде ипотеки отказать.
установила:
П. обратился с иском к ООО "Европа Траст" "Д.У." "ЗПИФН "Фонд Федерация" о признании права собственности на квартиру N *, расположенную по адресу: *, ссылаясь на то, что им исполнены обязательства по договору с ЗАО "Конкордия-эссет менеджмент" "Д.У." "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Фонд Федерация" от * года N * о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры во второй очереди многоэтажного жилого комплекса "Корона-3" по строительному адресу: *, в связи с чем, он приобрел права на вышеуказанный объект недвижимого имущества.
Представитель истца в судебное заседание явился, на иске настаивал, просил исковые требования удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении требований Банка "ВТБ 24" (ЗАО), Б. об обременении спорной квартиры отказать.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель ЗАО "СК Строймонтаж" в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель ЗАО "Конкордия - эссет менеджмент" в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель Правительства Москвы в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель Первого Медицинского Государственного Университета им. И.М. Сеченова в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель "ВТБ 24" (ЗАО) в судебное заседание явился, просил изменить процессуальный статус Банка "ВТБ 24" (ЗАО) с третьего лица не заявляющего самостоятельные требования на третье лицо, заявляющее самостоятельные требования, а при удовлетворении требований истца о признании права собственности на жилое помещение, признать возникшей ипотеку на спорную квартиру, в счет обеспечения обязательств П. перед Банком "ВТБ 24" (ЗАО) по кредитному договору от * года N *, пояснил, что обязательства по кредитному договору Банком выполнены, в связи с ненадлежащим исполнением заемщиком обязательств по возврате суммы долга, сумма задолженности истребована в судебном порядке, * г. возбуждено исполнительное производство в отношении должника П., единственное ликвидное имущество - права требования на спорную квартиру, обеспечением исполнения обязательств П. по кредитному договору является залог спорной квартиры с момента оформления ее в собственность истца.
Представитель Б. в судебное заседание явился, просил о допуске Б. к участию в деле в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями, строительство квартиры осуществлялось с использованием его денежных средств - между Б. и истцом * г. заключен Договор займа для покупки П. спорной квартиры и договор залога права требования заключить основной договор купли-продажи, задолженность была взыскана решением Фрунзенского районного суда г. Ярославля, однако, в обращении взыскания на имущественные права требования Б. отказано по процессуальным основаниям; просил при вынесении решения учесть данные обстоятельства и обременить квартиру ипотекой в пользу Б.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого в части отказа в удовлетворении исковых требований ЗАО "ВТБ 24" об указании на обременение в виде ипотеки просит представитель ЗАО "ВТБ 24" по доводам апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела, заслушав представителя истца по доверенности Ш., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении исковых требований ЗАО "ВТБ 24" об указании на обременение в виде ипотеки и изменении решения суда в части удовлетворения исковых требований П. по следующим основаниям.
Как установлено судом и следует из материалов дела, * года Правительством Москвы, Государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования Московской медицинской академией им. И.М. Сеченова и ЗАО "СК Строймонтаж" заключен инвестиционный контракт, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта нового строительства второй очереди многоэтажного жилого комплекса "Корона-3" с объектами социальной инфраструктуры по строительному адресу: г.Москва, проспект Вернадского, владение 90. Согласно п. 3.1.3 инвестиционного контракта в собственность ЗАО "СК Строймонтаж" оформляется 100% общей жилой площади в жилом комплексе "Корона-3", кроме того, ЗАО "СК Строймонтаж" получил право привлекать соинвесторов и частично уступать свои права по Контракту (л.д. 9 - 22). Земельный участок под застройку выделен распоряжением Правительства Москвы от 31.12.2003 г. N 2446-РП "О строительстве учебно-лабораторных корпусов, жилого комплекса с объектами социальной инфраструктуры ГОУ ММА им. И.М. Сеченова Министерства здравоохранения Российской Федерации в Тропарево-Никулино" (л.д. 23 - 25); Распоряжением Правительства Москвы от 01.06.2004 г. N 1071-РП "О внесении изменений в Распоряжение Правительства Москвы от 31.12.2003 г. N 2446-РП". Правомерность строительства на выделенном земельном участке подтверждается разрешением на строительство ИГАСН N 20549; разрешением на строительство Москомархитектуры от 25.03.2005 г. N Р-0305/01.
* года ЗАО "СК Строймонтаж" и ЗАО "Конкордия-эссет менеджмент" "Д.У." "ЗПИФН "Фонд Федерация" заключили инвестиционный договор N К-ПИФ о совместном участии в строительстве второй очереди многоэтажного жилого комплекса "Корона-3", согласно которому, а также дополнительному соглашению N 1 от 31.10.2006 г., дополнительному соглашению N 2 от 20.04.2007 г., дополнительному соглашению N 3 от 11.04.2008 г., ЗАО "Конкордия-эссет менеджмент" "Д.У." "ЗПИФН "Фонд Федерация" передавались 533 квартиры в 1, 2, 3, 4 и 5 корпусах жилого комплекса "Корона-3", согласно выплаченному инвестиционному взносу (л.д. 28 - 34).
* года ЗАО "Конкордия-эссет менеджмент" "Д.У." "ЗПИФН "Фонд Федерация" и П. подписали договор N * о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры во второй очереди многоэтажного жилого комплекса "Корона-3". В соответствии с основным договором, ЗАО "Конкордия-эссет менеджмент" "Д.У." "ЗПИФН "Фонд Федерация" обязалось передать в собственность истца квартиру, имеющую следующие проектные характеристики: N * (тип "Г"), ориентировочной общей площадью * кв. м, на 7-м этаже (отметка *), 4 секция, корпус 5 строящегося объекта. На момент заключения договора стоимость квартиры составила сумму в рублях, эквивалентную * долларам США (л.д. 36 - 42). В соответствии с дополнительным соглашением N * от * г. к указанному договору, оплата стоимости квартиры производилась как за счет собственных средств истца, так и за счет кредитных, выданных "ВТБ 24" (ЗАО), с момента государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру она считается находящейся в залоге (ипотеке) у банка, предоставившего кредит на приобретение квартиры (л.д. 45 - 46).
Согласно кредитному договору от * г. N * П. предоставлены денежные средства на сумму * долларов США для приобретения в собственность квартиры, расположенной в строящемся доме по строительному адресу: * ориентировочной общей площадью * кв. м. В соответствии с п. 5.1.4 указанного договора, П. обязался в течение 30-ти календарных дней, считая с даты государственной регистрации его права собственности на квартиру, подписать с "ВТБ 24" (ЗАО) договор об ипотеке квартиры, а также, при участии банка, составить надлежащим образом оформленную закладную и осуществить все последующие действия, необходимые для ее представления в регистрирующий орган в соответствии с действующим законодательством, указанная обязанность заемщика возникает, согласно п. 5.1.3. договора, при невозможности в течение 40 рабочих дней, считая с даты государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, подписать с продавцом и подать на государственную регистрацию договор купли-продажи квартиры, а также составить при участии кредитора надлежащим образом оформленную закладную и осуществить все последующие действия, необходимые для ее представления в регистрирующий орган в соответствии с действующим законодательством (л.д. 153 - 164).
18.12.2009 года Заволжский районный суд г. Ярославля вынес заочное решение по делу N 2-2094/09, вступившее в законную силу 12.01.2010 года, о взыскании с П. в пользу Банка ВТБ 24 (ЗАО) задолженности в общей сумме по состоянию на * года - * долларов США по кредитному договору от * года N * (л.д. 143 - 147).
Постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Ярославской области от 05.02.2010 года возбуждено исполнительное производство (л.д. 142).
Согласно договору займа от 28.06.2007 года, заключенному между Б. и П., последний обязался использовать заемные денежные средства, в размере *рублей, на покупку спорной квартиры и вернуть указанную сумму в течение 6 месяцев, после государственной регистрации права собственности на спорную квартиру. Пунктами 3.3 и 3.4 предусмотрено, что Б. имеет право в судебном порядке потребовать от П. предоставить в залог приобретенную квартиру, если до * года не будет погашена задолженность по указанному договору, а если до указанного срока право собственности на квартиру не будет получено, у заимодавца возникает право в судебном порядке обратить взыскание на право заемщика, в соответствии с договором от * года N * (л.д. 123 - 126). 27.09.2011 года Фрунзенский районный суд г. Ярославля вынес решение по делу N 2-2487/2011 о взыскании с П. в пользу Б., в том числе, долга по договору займа от 28.06.2007 года в размере суммы основного долга - * руб. и процентов в сумме * руб. (л.д. 129 - 131).
Гарантийная сумма, равная стоимости квартиры, перечислена истцом в полном объеме, что подтверждается копиями платежных квитанций и поручений: от * года, от * года, от * года, от * года (л.д. 49 - 52) и справкой ЗАО "Конкордия-эссет менеджмент" "Д.У." "ЗПИФН "Фонд Федерация" от * года N * о поступлении денежных средств на его расчетный счет в размере * рублей (л.д. 61).
* года стороны подписали соглашение N * к договору N * от 30.05.2007 года о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры во второй очереди многоэтажного жилого комплекса "Корона-3" в отношении возведения межкомнатных перегородок, что свидетельствует о фактическом допуске истца в спорное жилое помещение (л.д. 47).
* года согласно отчету об итогах голосования на общем собрании владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Фонд Федерация под управлением ЗАО "Конкордия-эссет менеджмент", права и обязанности по договору доверительного управления фондом "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Фонд Федерация" под управлением ЗАО "Конкордия-эссет менеджмент" переданы другой управляющей компании - Обществу с ограниченной ответственностью "Европа Траст" (л.д. 35). 14.02.2011 года ЗАО "Конкордия-эссет менеджмент" и ООО "Европа Траст" "Д.У." "ЗПИФН "Фонд Федерация" подписано соглашение о передаче прав и обязанностей по Договорам К-ПИФ о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры во второй очереди многоэтажного жилого комплекса "Корона-3", согласно которому ООО "Европа Траст" "Д.У." "ЗПИФН "Фонд Федерация" принимало на себя полностью право требования, а также обязательства и ответственность ЗАО "Конкордия-эссет менеджмент" по вышеуказанным договорам и соглашениям к ним.
Дом 94, корпус 5, в котором расположена спорная квартира, введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от * года N * и заключением о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, утвержденным распоряжением Мосгосстройнадзора от 09.04.2012 года N * (л.д. 53 - 55).
Согласно Уведомлению Управления Росреестра по Москве от * года N * в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации прав и обременении на спорную квартиру отсутствуют, что свидетельствует о том, что ответчик до настоящего времени не зарегистрировал право собственности на нее и, соответственно, в нарушение п. п. 1.1 договора К-ПИФ-15 от 30.05.2007 года не может исполнить свои обязательства и заключить с истцом основной договор купли-продажи, передать ему квартиру по акту приема-передачи (л.д. 71).
В соответствии с экспликацией от * года и поэтажным планом от * года Западного N 2 ТБТИ г. Москвы спорная квартира имеет следующие характеристики: N * трехкомнатная, общая площадь * кв. м, жилая площадь * кв. м, вспомогательная площадь * кв. м, расположена на 7 - 8-м этажах корпуса 5 дома 94 по проспекту Вернадского в Западном административном округе г. Москвы (л.д. 68 - 70).
Истец исполнил обязательства, предусмотренные предварительным договором о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры во второй очереди многоэтажного жилого комплекса "Корона-3", ответчик, в нарушение положений договора от * г. N К*, до настоящего времени не заключил с истцом основной договор купли-продажи, не подписал акт приема-передачи спорной квартиры, не оказал содействия в оформлении права собственности на нее.
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи, одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости), продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно ст. ст. 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательств и в установленные договором сроки.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правильно исходил из того, что истец при заключении договора имел намерение приобрести товар (квартиру) исключительно для личных, семейных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Стороны по существу заключили договор соинвестирования. В связи с чем суд правомерно применил к правоотношениям сторон правила сделки, которую стороны имели в виду при заключении предварительного договора - последствия договора на предмет инвестирования строительства с последующей передачей жилого объекта в собственность согласно доле инвестирования. Истец, фактически, является потребителем результата инвестиционной деятельности в виде конкретной квартиры. Таким образом, на правоотношения между истцом и ответчиком распространяется действие Закона от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (ст. 17, ст. 27). Поскольку истец выполнил свои обязательства перед ответчиком в полном объеме, путем перечисления гарантийной суммы по договору К* от * года, строительство дома завершено, ответчик не оспаривал возникновения у истца прав именно на эту квартиру, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении иска.
Отказывая в удовлетворении требований третьих лиц об обременении ипотекой спорной квартиры, суд первой инстанции исходил из того, что третьи лица вправе воспользоваться правом обратить взыскание на квартиру в порядке исполнительного производства после регистрации ее права собственности за истцом.
С данным выводом согласиться нельзя.
Поскольку решение суда в части отказа в удовлетворении требований Б. сторонами не обжалуется, его законность и обоснованность в силу положений ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ не является предметом проверки судебной коллегии. В данном случае апелляционная инстанция связана доводами жалобы ЗАО "ВТБ 24", представитель которого просит отменить решение в части отказа в удовлетворении его требований об указании на обременение в виде ипотеки.
В соответствии со ст. 1 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Согласно ч. 1 ст. 77 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, возникновение ипотеки в силу закона не связано с какими-либо иными условиями, перечисленными в ст. 77 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Для ее выполнение достаточно лишь подтверждение факта предоставления кредитной организацией денежных средств заемщику для приобретения жилой недвижимости в собственность. Положения данной статьи являются императивной нормой и не могут быть изменены сторонами по договору.
Решением установлено, что денежные средства ВТБ 24 (ЗАО) предоставлены для приобретения в собственность спорной квартиры (причем не указан способ получения права собственности, следовательно, признание права собственности судом не является исключением из данной нормы), право собственности П. на спорную квартиру признано судом, следовательно, имеются все необходимые основания для возникновения ипотеки в силу закона как обременения спорной квартиры.
Возможность заключения договора об ипотеке между ВТБ 24 (ЗАО) и П. не препятствует возникновению ипотеки как обременения. Гражданский кодекс РФ (ст. 334, 336, 339), а также Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ст. 1, 8, 11, 77) различают понятия "договор об ипотеке" и "ипотека" как обременения. Ипотека как обременение возникает на основании договора об ипотеке, либо в силу закона. В случае наличия ипотеки как обременения и отсутствия договора об ипотеке, отношения между залогодателем и залогодержателем регулируются Законом. В том случае, если стороны приходят к соглашению, что закон не сможет урегулировать сложившиеся правоотношения, либо не регламентирует те или иные действия, стороны вправе закрепить достигнутые договоренности путем заключения договора об ипотеке. В таком случае, ипотека как обременение к моменту заключения договора уже существуют, а его заключение обусловлено желанием сторон закрепить достигнутые договоренности.
Именно такую цель преследовали стороны, приходя к соглашению относительно пунктов 5.1.3 и 5.1.4 Кредитного договора N * от * года. Указанные пункты не могут и не призваны ограничить положения ст. 77 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а именно - порядок возникновения ипотеки в силу закона. Установленный кредитным договором и предварительным договором об ипотеке порядок заключения основного договора об ипотеке не является порядком возникновения ипотеки в силу закона как обременения.
Таким образом, в данном случае на основании закона (ч. 1 ст. 77 Закона "Об ипотеке") должно возникнуть обременение в виде ипотеки на спорную квартиру, что не является тождественным заключению договора об ипотеке между ВТБ 24 (ЗАО) и П.
Указанные обстоятельства и положения норм действующего законодательства не были учтены судом, что привело к неправильному выводу суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований ЗАО "ВТБ 24" об указании на обременение в виде ипотеки. В связи с чем, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, и оно подлежит отмене в указанной части с удовлетворением требований ЗАО "ВТБ 24" и изменением резолютивной части решения в части удовлетворения иска П. с указанием на обременение права собственности на спорное жилое помещение в виде ипотеки в пользу ЗАО "ВТБ 24" по кредитному договору N * от * года.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Никулинского районного суда г. Москвы от 30 октября 2012 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований ЗАО "ВТБ 24" об указании на обременение в виде ипотеки.
Признать возникшей ипотеку в силу закона на квартиру N * общей площадью * кв. м, расположенную по адресу*, в счет обеспечения обязательств П. перед ЗАО "ВТБ 24" по кредитному договору N * от * года.
Решение Никулинского районного суда г. Москвы от 30 октября 2012 года в части удовлетворения исковых требований П. изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:
Признать за П. право собственности на квартиру N *, общей площадью * кв. м, расположенную по адресу*, с обременением права собственности на жилое помещение в виде ипотеки в пользу ЗАО "ВТБ 24" по кредитному договору N * от * года.
Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности на квартиру N * общей площадью * кв. м, расположенную по адресу: *, за П. с обременением права собственности на жилое помещение в виде ипотеки в пользу ЗАО "ВТБ 24" по кредитному договору N * от * года.
В остальной части решение Никулинского районного суда г. Москвы от 30 октября 2012 года оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)