Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "07" февраля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен "14" февраля 2013 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Камериловой В.А.,
судей Антоновой О.И., Шалкина В.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Изаковой М.А.,
рассмотрев апелляционную жалобу министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области (г. Волгоград, ОГРН 312345916600045, ИНН 344201450057)
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 26.11.2012 по делу N А12-24104/2012
по иску индивидуального предпринимателя Дружинина Ильи Александровича (г. Волгоград, ОГРНИП 312345916600045, ИНН 344201450057)
к министерству по управлению государственным имуществом Волгоградской области (г. Волгоград, ОГРН 1053444031299, ИНН 3444054540)
третье лицо: комитет земельных ресурсов администрации Волгограда
о внесении изменений в договор,
установил:
Индивидуальный предприниматель Дружинин Илья Александрович обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Министерству по управлению государственным имуществом Волгоградской области об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка N 10357 от 06.03.2012, а именно пункт абзац первый пункта 1.1 договора изложить в следующей редакции:
"1.1 Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в пользование на
условиях долгосрочной (краткосрочной) аренды на 49 лет земельный участок из земель населенных пунктов учетный номер 2-79-6, кадастровый номер 34:34:020078:65, площадью 1 405 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Краснооктябрьский район, п.Металлургов, 80.".
Пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции:
"2.1 Настоящий договор заключается на сорок девять лет с 06.03.2012 по 06.03.2061.".
При расчете арендной платы в таблице расчета арендной платы:
"удельным показателем кадастровой стоимости считать цену в размере 3 243 руб. 36 коп. за 1 кв. м",
"коэффициентом вида функционального использования земельного участка считать 0,0115.".
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 26.11.2012 по делу N А12-24104/2012 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит указанное решение отменить, и принять по делу новый судебный акт.
Заявитель полагает, что суд первой инстанции, необоснованно утвердил редакцию договора о 49 летнем сроке арендных отношений, пояснив при этом, что данный земельный участок должен быть передан в аренду сроком на 5 лет с 09.06.2008.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Стороны, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом извещены.
В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в порядке ст. 123 АПК РФ.
Изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, проверив законность вынесенного судебного акта, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене.
Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежат здания складов и нежилое помещение, расположенные на земельном участке из земель населенных пунктов учетный номер 2-79-6, кадастровый номер 34:34:020078:65, площадью 1 405 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Краснооктябрьский район, п.Металлургов, 80.
На основании обращения истца от 25.11.2011, в соответствии с постановлением администрации Волгограда N 310 от 09.02.2012, администрацией Волгограда в адрес истца направлено письмо с предложением о заключении договора аренды земельного участка N 10357 от 06.03.2012, общей площадью 1405 кв. м, расположенном по адресу: г. Волгоград, Краснооктябрьский район, п. Металлургов, 80 сроком аренды на пять лет, с приложением проекта договора аренды и расчета арендной платы за земельный участок.
В пункте 1 статьи 36 ЗК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом федеральными законами.
Кроме того, в соответствии со ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Таким образом, истцу, как собственнику недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, принадлежит исключительное право использования этого участка в период всего времени владения имуществом.
14 августа 2012 года указанные проекты договора аренды и расчета арендной платы за земельный участок были подписаны и возвращены истцом в адрес администрации Волгограда в 2-х подлинных экземплярах с протоколами разногласий. Ответа от администрация Волгограда не поступило.
23.08.2012 г. комитет земельных ресурсов администрации Волгограда письмом исх. N 22953 сообщил истцу, что с 06.07.2012 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, переданы Волгоградской области в лице Правительства Волгоградской области, вернув один подлинный экземпляр договора аренды с протоколами разногласий, оставив у себя второй подлинный экземпляр договора аренды с протоколами разногласий.
Ответчик, в письме от 24.08.2012 сообщил истцу, что его адрес поступило для рассмотрения из комитета земельных ресурсов администрации Волгограда - заявление истца от 14.08.2012.
В своем ответе ответчик указал на то, что договор аренды в его адрес не поступал и в настоящее время договор аренды от 06.03.2012 N 10357, подготовленный комитетом земельных ресурсов администрации Волгограда, не заключен. Кроме того, ответчик сообщил, что к рассмотрению условий протоколов разногласий вернется позднее, без указания конкретных сроков такого рассмотрения.
В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ - "В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда".
В силу ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Неполучение извещения о результатах рассмотрения протокола разногласий к проекту договора в указанный срок явилось основанием для обращения истца в суд в порядке ч. 2 п. 2 ст. 445 ГК РФ.
Поскольку с 14.08.2012 условия протокола разногласий по ряду пунктов договора аренды и расчета арендной платы за земельный участок ответчиком не приняты, истец обратился с настоящим иском в суд с требованием об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка N 10357 от 06.03.2012.
Суд первой инстанции, исследовав, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.
Порядок судебной защиты нарушенных либо оспариваемых прав и законных интересов осуществляется в соответствии со статьями 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются, во-первых, установление наличия у ответчика принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, во-вторых, установление факта его нарушения и, в-третьих, установление факта нарушения права ответчика именно истцом.
Как указывает заявитель в свое апелляционной жалобе, указанное требование истца о сроке действия договора аренды земельного участка на 49 лет, является необоснованным и просит срок действия договора установить на пять лет.
Суд первой инстанции, отклоняя данный довод ответчика, правомерно исходил из следующего.
В силу пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" на основании правил статьи 36 ЗК РФ рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.
Согласно статье 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ по желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон. Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (отчуждению не подлежат земельные участки лесного фонда и водного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов, зараженных опасными веществами, общего пользования, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд).
Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица -собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды в порядке и на условиях, установленных данным Кодексом, федеральными законами.
Обязанность уполномоченного органа заключить договор аренды земельного участка с собственником недвижимого имущества, расположенного на этом участке, также закреплена в земельном законодательстве.
Суд первой инстанции сделал вывод о том, что поскольку, истец является собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, в силу статьи 36 ЗК РФ Комитет является стороной, обязанной заключить договоры аренды земельного участка по заявлению собственника объекта недвижимости.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом на основании следующего.
В соответствии с пунктом 2.6. постановления администрации Волгограда от 13.02.2004 N 147 "О сроках договоров аренды земельных участков в Волгограде" сроки договора аренды земельных участков, предоставляемых по заявлению собственников объектов недвижимости, устанавливаются до 49 лет для эксплуатации таких объектов.
Кроме того, решением Волгоградской городской Думы от 23.07.2008 N 7/218 в абзац третий пункта 16.3 внесены изменения в Положение о порядке и условиях отчуждения муниципального имущества, "по желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон. Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка".
В силу пункта 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации (статья 1 ГК РФ) субъективные права могут быть ограничены по известным и достаточно весомым основаниям.
Публичные интересы, перечисленные в статье 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, могут оправдывать правовые ограничения прав и свобод, только если такие ограничения адекватны социально необходимому результату, цели одной рациональной организации деятельности органов власти не могут служить основанием для ограничения прав и свобод.
Из этого общего правила, во всяком случае, следует, что любые ограничения прав должны быть обоснованы ссылкой на конкретные основания, которые не могут быть иными, чем те, которые указаны в статье 55 Конституции Российской Федерации. Применительно к статье 36 ЗК РФ можно было бы говорить, что имеющиеся в ней ограничения прав, поскольку они могут быть обнаружены, обоснованы публичным интересом.
Публичный собственник в любом случае не может пользоваться земельным участком, занятым строением. Он несет лишь бремя собственника, которое может быть в той или иной части переложено на иное лицо на основании договора.
Механизм действия ограничения относительного права одной стороны влечет возникновение прав, юридических возможностей (расширении сферы свободы) или конкретных благ у другой стороны. В этих правах, возможностях и благах обнаруживается социальная ценность, выраженная в ограничении права. В нашем случае расширяется сфера усмотрения публичного органа в отношении земельного участка, так как никто не имеет на этот участок частного права. Участок изъят из хозяйственной эксплуатации публичного органа, следовательно, его право лишено интереса, все его усмотрение сводится к произвольным действиям, заведомо находящихся в конфликте с истинным публичным интересом, поскольку наносит вред правопорядку в целом.
Минэкономразвития России сообщил письмом от 17.05.2011 N Д23-2062 в пункте 2. что при заключении договора аренды земельного участка с собственником находящегося на нем объекта недвижимости собственник земельного участка вправе заключить договор аренды на срок до 49 лет, а если земельный участок резервирован для государственных нужд - в пределах срока резервирования рмельного участка.
Кроме того, в силу пункта 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.
Суд первой инстанции правомерно указал на то, что ответчик в материалы дела какие-либо доказательства о невозможности заключения договора на 49 лет не предоставил.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает, что суд обоснованно удовлетворил требование истца о заключении договора аренды земельного участка на 49 лет.
Также, довод заявителя жалобы о том, что данный земельный участок должен быть передан в аренду сроком на 5 лет с 09.06.2008, судебная коллегия отклоняет.
Рассматривая данный довод, суд первой инстанции, правомерно считает позицию ответчика необоснованной, поскольку обязанности заключить договор и распространить его действие на более ранний период у истца нет.
Кроме того, приобретая недвижимое имущество в собственность, у истца возникло право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды, а не обязанность.
Вышеуказанная позиция подтверждается Постановлением ФАС ПО от 16 января 2012 г. по делу N А12-18213/2010.
На основании указанного, требование истца считать дату заключения договора 06.03.2012. суд первой инстанции правомерно считает обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Также, при расчете арендной платы в таблице расчета арендной платы, удельным показателем кадастровой стоимости следует считать цену в размере 3243 руб. 36 коп. за 1 кв. м.
В обоснование своих доводов, истец представил кадастровый паспорт на спорный земельный участок, на основании которого, разрешенное использование земельного участка определено как мастерская лепная.
Удельный показатель кадастровой стоимости одного квадратного метра (исходя из п. 13 кадастрового паспорта) составляет 3243,36 (руб. /кв. м).
Кроме того, в Постановлении Главы Администрации от 03.08.2005 г. §\{°779 (ред. от 16.03.2006) "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Волгоградской области" были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель поселений Волгоградской области, где кадастровая стоимость земель по кадастровым кварталам в городах и поселках городского типа с населением более 10 тыс. жителей согласно приложению 1 для спорного земельного участка составила 3243,36 рублей за кв. метр (кадастровый квартал 34:34:02 00 78).
Ответчик против применения удельного показателя кадастровой стоимости в размере 3 243 руб. 36 коп. за 1 кв. м возражений не представил.
Истец также просил при расчете арендной платы в таблице расчета арендной
платы коэффициентом вида функционального использования земельного участка считать 0,0115.
В пункте 1.1 Волгоградского горсовета народных депутатов от 23.11.2005 N 24/464 (ред. от 30.11.2011) "О Положении о местных налогах на территории Волгограда, введении системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход, установлении и введении местных налогов на территории Волгограда" указано:
- "1,15 процента от кадастровой стоимости участка в отношении земельных участков, занятых промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами автомобильных баз и автомобильных комбинатов";
- "1,5 процента от кадастровой стоимости участка в отношении прочих земельных участков".
Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об использовании при расчете арендной платы коэффициента вида функционального использования земельного участка 1, 15 промышленными объектами, поскольку в п. 1.2 договора указана цель использования для эксплуатации зданий складов, нежилого здания.
Кроме того, ответчик не возражал применить коэффициент вида функционального использования земельного участка 1.15.
Также, суд первой инстанции правомерно отклонил доводы ответчика о необходимости одновременно с рассмотрением разногласий по удельному показателю кадастровой стоимости и коэффициента вида функционального использования земельного участка рассматривать коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на участке из категории земель населенных пунктов (Кдп).
Поскольку, такие требования как урегулирование коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на участке из категории земель населенных пунктов (Кдп), истцом не заявлялись, а впоследствии и не дополнялись в порядке статьи 49 АПК РФ, суд первой инстанции самостоятельно не может изменить либо дополнить исковые требования истца, выйти за рамки предъявленных исковых требований, требование ответчика об урегулировании коэффициента вида функционального использования земельного участка рассматривать коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на участке из категории земель населенных пунктов (Кдп) не может быть рассмотрено в настоящем деле.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.
Таким образом, вынесенное судом первой инстанции решение, является законным и обоснованным, приятно с правильным применением норм материального и процессуального права, изложенные в нем выводы соответствуют установленным по делу фактическими обстоятельствами и имеющимися в деле доказательствами. В силу изложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 26.11.2012 по делу N А12-24104/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.А.КАМЕРИЛОВА
Судьи
О.И.АНТОНОВА
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.02.2013 ПО ДЕЛУ N А12-24104/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 февраля 2013 г. по делу N А12-24104/2012
Резолютивная часть постановления объявлена "07" февраля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен "14" февраля 2013 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Камериловой В.А.,
судей Антоновой О.И., Шалкина В.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Изаковой М.А.,
рассмотрев апелляционную жалобу министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области (г. Волгоград, ОГРН 312345916600045, ИНН 344201450057)
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 26.11.2012 по делу N А12-24104/2012
по иску индивидуального предпринимателя Дружинина Ильи Александровича (г. Волгоград, ОГРНИП 312345916600045, ИНН 344201450057)
к министерству по управлению государственным имуществом Волгоградской области (г. Волгоград, ОГРН 1053444031299, ИНН 3444054540)
третье лицо: комитет земельных ресурсов администрации Волгограда
о внесении изменений в договор,
установил:
Индивидуальный предприниматель Дружинин Илья Александрович обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Министерству по управлению государственным имуществом Волгоградской области об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка N 10357 от 06.03.2012, а именно пункт абзац первый пункта 1.1 договора изложить в следующей редакции:
"1.1 Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в пользование на
условиях долгосрочной (краткосрочной) аренды на 49 лет земельный участок из земель населенных пунктов учетный номер 2-79-6, кадастровый номер 34:34:020078:65, площадью 1 405 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Краснооктябрьский район, п.Металлургов, 80.".
Пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции:
"2.1 Настоящий договор заключается на сорок девять лет с 06.03.2012 по 06.03.2061.".
При расчете арендной платы в таблице расчета арендной платы:
"удельным показателем кадастровой стоимости считать цену в размере 3 243 руб. 36 коп. за 1 кв. м",
"коэффициентом вида функционального использования земельного участка считать 0,0115.".
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 26.11.2012 по делу N А12-24104/2012 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит указанное решение отменить, и принять по делу новый судебный акт.
Заявитель полагает, что суд первой инстанции, необоснованно утвердил редакцию договора о 49 летнем сроке арендных отношений, пояснив при этом, что данный земельный участок должен быть передан в аренду сроком на 5 лет с 09.06.2008.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Стороны, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом извещены.
В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в порядке ст. 123 АПК РФ.
Изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, проверив законность вынесенного судебного акта, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене.
Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежат здания складов и нежилое помещение, расположенные на земельном участке из земель населенных пунктов учетный номер 2-79-6, кадастровый номер 34:34:020078:65, площадью 1 405 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Краснооктябрьский район, п.Металлургов, 80.
На основании обращения истца от 25.11.2011, в соответствии с постановлением администрации Волгограда N 310 от 09.02.2012, администрацией Волгограда в адрес истца направлено письмо с предложением о заключении договора аренды земельного участка N 10357 от 06.03.2012, общей площадью 1405 кв. м, расположенном по адресу: г. Волгоград, Краснооктябрьский район, п. Металлургов, 80 сроком аренды на пять лет, с приложением проекта договора аренды и расчета арендной платы за земельный участок.
В пункте 1 статьи 36 ЗК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом федеральными законами.
Кроме того, в соответствии со ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Таким образом, истцу, как собственнику недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, принадлежит исключительное право использования этого участка в период всего времени владения имуществом.
14 августа 2012 года указанные проекты договора аренды и расчета арендной платы за земельный участок были подписаны и возвращены истцом в адрес администрации Волгограда в 2-х подлинных экземплярах с протоколами разногласий. Ответа от администрация Волгограда не поступило.
23.08.2012 г. комитет земельных ресурсов администрации Волгограда письмом исх. N 22953 сообщил истцу, что с 06.07.2012 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, переданы Волгоградской области в лице Правительства Волгоградской области, вернув один подлинный экземпляр договора аренды с протоколами разногласий, оставив у себя второй подлинный экземпляр договора аренды с протоколами разногласий.
Ответчик, в письме от 24.08.2012 сообщил истцу, что его адрес поступило для рассмотрения из комитета земельных ресурсов администрации Волгограда - заявление истца от 14.08.2012.
В своем ответе ответчик указал на то, что договор аренды в его адрес не поступал и в настоящее время договор аренды от 06.03.2012 N 10357, подготовленный комитетом земельных ресурсов администрации Волгограда, не заключен. Кроме того, ответчик сообщил, что к рассмотрению условий протоколов разногласий вернется позднее, без указания конкретных сроков такого рассмотрения.
В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ - "В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда".
В силу ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Неполучение извещения о результатах рассмотрения протокола разногласий к проекту договора в указанный срок явилось основанием для обращения истца в суд в порядке ч. 2 п. 2 ст. 445 ГК РФ.
Поскольку с 14.08.2012 условия протокола разногласий по ряду пунктов договора аренды и расчета арендной платы за земельный участок ответчиком не приняты, истец обратился с настоящим иском в суд с требованием об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка N 10357 от 06.03.2012.
Суд первой инстанции, исследовав, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.
Порядок судебной защиты нарушенных либо оспариваемых прав и законных интересов осуществляется в соответствии со статьями 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются, во-первых, установление наличия у ответчика принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, во-вторых, установление факта его нарушения и, в-третьих, установление факта нарушения права ответчика именно истцом.
Как указывает заявитель в свое апелляционной жалобе, указанное требование истца о сроке действия договора аренды земельного участка на 49 лет, является необоснованным и просит срок действия договора установить на пять лет.
Суд первой инстанции, отклоняя данный довод ответчика, правомерно исходил из следующего.
В силу пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" на основании правил статьи 36 ЗК РФ рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.
Согласно статье 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ по желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон. Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (отчуждению не подлежат земельные участки лесного фонда и водного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов, зараженных опасными веществами, общего пользования, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд).
Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица -собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды в порядке и на условиях, установленных данным Кодексом, федеральными законами.
Обязанность уполномоченного органа заключить договор аренды земельного участка с собственником недвижимого имущества, расположенного на этом участке, также закреплена в земельном законодательстве.
Суд первой инстанции сделал вывод о том, что поскольку, истец является собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, в силу статьи 36 ЗК РФ Комитет является стороной, обязанной заключить договоры аренды земельного участка по заявлению собственника объекта недвижимости.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом на основании следующего.
В соответствии с пунктом 2.6. постановления администрации Волгограда от 13.02.2004 N 147 "О сроках договоров аренды земельных участков в Волгограде" сроки договора аренды земельных участков, предоставляемых по заявлению собственников объектов недвижимости, устанавливаются до 49 лет для эксплуатации таких объектов.
Кроме того, решением Волгоградской городской Думы от 23.07.2008 N 7/218 в абзац третий пункта 16.3 внесены изменения в Положение о порядке и условиях отчуждения муниципального имущества, "по желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон. Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка".
В силу пункта 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации (статья 1 ГК РФ) субъективные права могут быть ограничены по известным и достаточно весомым основаниям.
Публичные интересы, перечисленные в статье 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, могут оправдывать правовые ограничения прав и свобод, только если такие ограничения адекватны социально необходимому результату, цели одной рациональной организации деятельности органов власти не могут служить основанием для ограничения прав и свобод.
Из этого общего правила, во всяком случае, следует, что любые ограничения прав должны быть обоснованы ссылкой на конкретные основания, которые не могут быть иными, чем те, которые указаны в статье 55 Конституции Российской Федерации. Применительно к статье 36 ЗК РФ можно было бы говорить, что имеющиеся в ней ограничения прав, поскольку они могут быть обнаружены, обоснованы публичным интересом.
Публичный собственник в любом случае не может пользоваться земельным участком, занятым строением. Он несет лишь бремя собственника, которое может быть в той или иной части переложено на иное лицо на основании договора.
Механизм действия ограничения относительного права одной стороны влечет возникновение прав, юридических возможностей (расширении сферы свободы) или конкретных благ у другой стороны. В этих правах, возможностях и благах обнаруживается социальная ценность, выраженная в ограничении права. В нашем случае расширяется сфера усмотрения публичного органа в отношении земельного участка, так как никто не имеет на этот участок частного права. Участок изъят из хозяйственной эксплуатации публичного органа, следовательно, его право лишено интереса, все его усмотрение сводится к произвольным действиям, заведомо находящихся в конфликте с истинным публичным интересом, поскольку наносит вред правопорядку в целом.
Минэкономразвития России сообщил письмом от 17.05.2011 N Д23-2062 в пункте 2. что при заключении договора аренды земельного участка с собственником находящегося на нем объекта недвижимости собственник земельного участка вправе заключить договор аренды на срок до 49 лет, а если земельный участок резервирован для государственных нужд - в пределах срока резервирования рмельного участка.
Кроме того, в силу пункта 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.
Суд первой инстанции правомерно указал на то, что ответчик в материалы дела какие-либо доказательства о невозможности заключения договора на 49 лет не предоставил.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает, что суд обоснованно удовлетворил требование истца о заключении договора аренды земельного участка на 49 лет.
Также, довод заявителя жалобы о том, что данный земельный участок должен быть передан в аренду сроком на 5 лет с 09.06.2008, судебная коллегия отклоняет.
Рассматривая данный довод, суд первой инстанции, правомерно считает позицию ответчика необоснованной, поскольку обязанности заключить договор и распространить его действие на более ранний период у истца нет.
Кроме того, приобретая недвижимое имущество в собственность, у истца возникло право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды, а не обязанность.
Вышеуказанная позиция подтверждается Постановлением ФАС ПО от 16 января 2012 г. по делу N А12-18213/2010.
На основании указанного, требование истца считать дату заключения договора 06.03.2012. суд первой инстанции правомерно считает обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Также, при расчете арендной платы в таблице расчета арендной платы, удельным показателем кадастровой стоимости следует считать цену в размере 3243 руб. 36 коп. за 1 кв. м.
В обоснование своих доводов, истец представил кадастровый паспорт на спорный земельный участок, на основании которого, разрешенное использование земельного участка определено как мастерская лепная.
Удельный показатель кадастровой стоимости одного квадратного метра (исходя из п. 13 кадастрового паспорта) составляет 3243,36 (руб. /кв. м).
Кроме того, в Постановлении Главы Администрации от 03.08.2005 г. §\{°779 (ред. от 16.03.2006) "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Волгоградской области" были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель поселений Волгоградской области, где кадастровая стоимость земель по кадастровым кварталам в городах и поселках городского типа с населением более 10 тыс. жителей согласно приложению 1 для спорного земельного участка составила 3243,36 рублей за кв. метр (кадастровый квартал 34:34:02 00 78).
Ответчик против применения удельного показателя кадастровой стоимости в размере 3 243 руб. 36 коп. за 1 кв. м возражений не представил.
Истец также просил при расчете арендной платы в таблице расчета арендной
платы коэффициентом вида функционального использования земельного участка считать 0,0115.
В пункте 1.1 Волгоградского горсовета народных депутатов от 23.11.2005 N 24/464 (ред. от 30.11.2011) "О Положении о местных налогах на территории Волгограда, введении системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход, установлении и введении местных налогов на территории Волгограда" указано:
- "1,15 процента от кадастровой стоимости участка в отношении земельных участков, занятых промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами автомобильных баз и автомобильных комбинатов";
- "1,5 процента от кадастровой стоимости участка в отношении прочих земельных участков".
Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об использовании при расчете арендной платы коэффициента вида функционального использования земельного участка 1, 15 промышленными объектами, поскольку в п. 1.2 договора указана цель использования для эксплуатации зданий складов, нежилого здания.
Кроме того, ответчик не возражал применить коэффициент вида функционального использования земельного участка 1.15.
Также, суд первой инстанции правомерно отклонил доводы ответчика о необходимости одновременно с рассмотрением разногласий по удельному показателю кадастровой стоимости и коэффициента вида функционального использования земельного участка рассматривать коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на участке из категории земель населенных пунктов (Кдп).
Поскольку, такие требования как урегулирование коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на участке из категории земель населенных пунктов (Кдп), истцом не заявлялись, а впоследствии и не дополнялись в порядке статьи 49 АПК РФ, суд первой инстанции самостоятельно не может изменить либо дополнить исковые требования истца, выйти за рамки предъявленных исковых требований, требование ответчика об урегулировании коэффициента вида функционального использования земельного участка рассматривать коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на участке из категории земель населенных пунктов (Кдп) не может быть рассмотрено в настоящем деле.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.
Таким образом, вынесенное судом первой инстанции решение, является законным и обоснованным, приятно с правильным применением норм материального и процессуального права, изложенные в нем выводы соответствуют установленным по делу фактическими обстоятельствами и имеющимися в деле доказательствами. В силу изложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 26.11.2012 по делу N А12-24104/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.А.КАМЕРИЛОВА
Судьи
О.И.АНТОНОВА
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)