Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 декабря 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Лазарева С.В.,
судей Платоновой Е.А., Сулейменовой Т.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - управление) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.06.2013 по делу N А07-1142/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - комитет; в настоящее время - управление) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Региональной общественной организации "По защите прав и законных интересов сотрудников правоохранительных органов, а также их семей по Республике Башкортостан "Крепость" (далее - Региональная общественная организация "Крепость") о взыскании неосновательного обогащения в сумме 6054 руб. 03 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 173 руб. 12 коп., обязании ответчика освободить занимаемые нежилые помещения N 14, 14а, 14б, расположенные на третьем этаже здания по адресу: г. Уфа, ул. С. Злобина, д. 22, корп. 2, литера А, общей площадью 23,5 кв. м.
Решением суда от 18.06.2013 (судья Салихова И.З.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе управление просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель жалобы не согласен с выводом судов о заключенности спорного договора аренды. Полагает, что поскольку арендатор не исполнил предусмотренную п. 7.4 договора обязанность по государственной регистрации договора, то названный договор не может быть признан заключенным. Кроме того, по мнению заявителя жалобы, судами не принято во внимание, что ответчиком уплачена только сумма неосновательного обогащения, проценты за пользование чужими денежными средствами ответчиком не уплачены.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и Региональной общественной организацией "Крепость" (арендатор) 23.05.2012 подписан договор N 25664 аренды объекта муниципального нежилого фонда, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещения муниципального нежилого фонда N 14, 14а, 14б, расположенные на третьем этаже здания по адресу: г. Уфа, ул. С. Злобина, д. 22, корп. 2, литера А, общей площадью 32,8 кв. м (фактически передаваемая площадь 23,5 кв. м и места общего пользования в размере 9,3 кв. м), для использования под офис некоммерческой организации (п. 1.1 договора).
Согласно п. 1.2 условия договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 16.05.2012, и действуют по 16.05.2015 в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с Методикой расчета годовой арендной платы за пользование, владение объектами муниципального нежилого фонда, оформляется в виде приложения к настоящему договору и является его неотъемлемой частью. Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления на соответствующий расчетный счет, указанный в настоящем договоре, без выставления счета на оплату (п. 3.1, 3.3 договора).
Согласно представленному в дело расчету арендная плата в период с 16.05.2012 по 31.05.2012 составляет 1687 руб. 83 коп. в месяц, с 01.06.2012 - 1883 руб. 27 коп. в месяц.
Указанное нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 16.05.2012.
В соответствии с п. 7.4, 7.5 договора аренды на арендатора возлагается обязанность в течение 1 месяца со дня подписания договора произвести его государственную регистрацию в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При нарушении арендатором условия, закрепленного в п. 7.4 договора, арендодатель может в любое время потребовать возврата переданного по договору недвижимого имущества. Отсутствие государственной регистрации договора влечет его недействительность.
Согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 16.01.2013 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о переходе прав на объект - нежилые помещения номера на поэтажном плане N 14, 14а, 14б, расположенные в здании по адресу: г. Уфа, ул. С. Злобина, д. 22, корп. 2, литера А.
Комитет, ссылаясь на использование Региональной общественной организацией "Крепость" указанных нежилых помещений в период с 25.10.2012 по 31.01.2013 без внесения платы за пользование, а также полагая, что договор аренды является незаключенным, обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с соответствующим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды обоснованно исходили из следующего.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что договор аренды от 23.05.2012 N 25664 заключен на срок более года, однако в установленном законом порядке не зарегистрирован.
Вместе с тем, учитывая приведенные выше разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, суды верно указали, что стороны настоящего спора связаны обязательствами, предусмотренными договором аренды от 23.05.2012 N 25664, в связи с чем пришли к выводу об отсутствии оснований для выселения Региональной общественной организации "Крепость" из предоставленных по договору аренды нежилых помещений.
При этом судами также принят во внимание факт ненадлежащего исполнения комитетом возложенной на него функции арендодателя муниципального имущества, а именно - предоставление в аренду имущества по договору, требующему обязательной государственной регистрации, без предварительного проведения государственной регистрации права муниципальной собственности на такое имущество.
Установив, что после предъявления комитетом настоящего иска арендатор 13.03.2013 погасил образовавшуюся задолженность в размере 6227 руб. 15 коп., из которых 6054 руб. 03 коп. - задолженность по арендной плате за период с 25.10.2012 по 31.01.2013 и 173 руб. 12 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами, что подтверждается квитанцией Сберегательного банка России, суды обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика платы за пользование помещением.
Довод управления о том, что ответчиком уплачена только сумма неосновательного обогащения, проценты за пользование чужими денежными средствами ответчиком не уплачены, судом апелляционной инстанции рассмотрен и правомерно отклонен. Апелляционным судом установлено, что указанная квитанция Сберегательного банка России от 13.03.2013 не содержит сведений о назначении платежа, однако данное обстоятельство не позволяет произвести оценку анализируемого перечисления как направленного исключительно на погашение основной задолженности. Об этом свидетельствует полное арифметическое совпадение общей суммы исковых требований с суммой платежа, а также содержание отзыва Региональной общественной организации "Крепость". Ходатайство об увеличении исковых требований в части взыскания с ответчика задолженности в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истцом не заявлено.
При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного решение Арбитражного суда Республики Башкортостан и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.06.2013 по делу N А07-1142/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Председательствующий
С.В.ЛАЗАРЕВ
Судьи
Е.А.ПЛАТОНОВА
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 04.12.2013 N Ф09-12217/13 ПО ДЕЛУ N А07-1142/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 декабря 2013 г. N Ф09-12217/13
Дело N А07-1142/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 декабря 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Лазарева С.В.,
судей Платоновой Е.А., Сулейменовой Т.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - управление) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.06.2013 по делу N А07-1142/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - комитет; в настоящее время - управление) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Региональной общественной организации "По защите прав и законных интересов сотрудников правоохранительных органов, а также их семей по Республике Башкортостан "Крепость" (далее - Региональная общественная организация "Крепость") о взыскании неосновательного обогащения в сумме 6054 руб. 03 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 173 руб. 12 коп., обязании ответчика освободить занимаемые нежилые помещения N 14, 14а, 14б, расположенные на третьем этаже здания по адресу: г. Уфа, ул. С. Злобина, д. 22, корп. 2, литера А, общей площадью 23,5 кв. м.
Решением суда от 18.06.2013 (судья Салихова И.З.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе управление просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель жалобы не согласен с выводом судов о заключенности спорного договора аренды. Полагает, что поскольку арендатор не исполнил предусмотренную п. 7.4 договора обязанность по государственной регистрации договора, то названный договор не может быть признан заключенным. Кроме того, по мнению заявителя жалобы, судами не принято во внимание, что ответчиком уплачена только сумма неосновательного обогащения, проценты за пользование чужими денежными средствами ответчиком не уплачены.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и Региональной общественной организацией "Крепость" (арендатор) 23.05.2012 подписан договор N 25664 аренды объекта муниципального нежилого фонда, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещения муниципального нежилого фонда N 14, 14а, 14б, расположенные на третьем этаже здания по адресу: г. Уфа, ул. С. Злобина, д. 22, корп. 2, литера А, общей площадью 32,8 кв. м (фактически передаваемая площадь 23,5 кв. м и места общего пользования в размере 9,3 кв. м), для использования под офис некоммерческой организации (п. 1.1 договора).
Согласно п. 1.2 условия договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 16.05.2012, и действуют по 16.05.2015 в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с Методикой расчета годовой арендной платы за пользование, владение объектами муниципального нежилого фонда, оформляется в виде приложения к настоящему договору и является его неотъемлемой частью. Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления на соответствующий расчетный счет, указанный в настоящем договоре, без выставления счета на оплату (п. 3.1, 3.3 договора).
Согласно представленному в дело расчету арендная плата в период с 16.05.2012 по 31.05.2012 составляет 1687 руб. 83 коп. в месяц, с 01.06.2012 - 1883 руб. 27 коп. в месяц.
Указанное нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 16.05.2012.
В соответствии с п. 7.4, 7.5 договора аренды на арендатора возлагается обязанность в течение 1 месяца со дня подписания договора произвести его государственную регистрацию в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При нарушении арендатором условия, закрепленного в п. 7.4 договора, арендодатель может в любое время потребовать возврата переданного по договору недвижимого имущества. Отсутствие государственной регистрации договора влечет его недействительность.
Согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 16.01.2013 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о переходе прав на объект - нежилые помещения номера на поэтажном плане N 14, 14а, 14б, расположенные в здании по адресу: г. Уфа, ул. С. Злобина, д. 22, корп. 2, литера А.
Комитет, ссылаясь на использование Региональной общественной организацией "Крепость" указанных нежилых помещений в период с 25.10.2012 по 31.01.2013 без внесения платы за пользование, а также полагая, что договор аренды является незаключенным, обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с соответствующим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды обоснованно исходили из следующего.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что договор аренды от 23.05.2012 N 25664 заключен на срок более года, однако в установленном законом порядке не зарегистрирован.
Вместе с тем, учитывая приведенные выше разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, суды верно указали, что стороны настоящего спора связаны обязательствами, предусмотренными договором аренды от 23.05.2012 N 25664, в связи с чем пришли к выводу об отсутствии оснований для выселения Региональной общественной организации "Крепость" из предоставленных по договору аренды нежилых помещений.
При этом судами также принят во внимание факт ненадлежащего исполнения комитетом возложенной на него функции арендодателя муниципального имущества, а именно - предоставление в аренду имущества по договору, требующему обязательной государственной регистрации, без предварительного проведения государственной регистрации права муниципальной собственности на такое имущество.
Установив, что после предъявления комитетом настоящего иска арендатор 13.03.2013 погасил образовавшуюся задолженность в размере 6227 руб. 15 коп., из которых 6054 руб. 03 коп. - задолженность по арендной плате за период с 25.10.2012 по 31.01.2013 и 173 руб. 12 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами, что подтверждается квитанцией Сберегательного банка России, суды обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика платы за пользование помещением.
Довод управления о том, что ответчиком уплачена только сумма неосновательного обогащения, проценты за пользование чужими денежными средствами ответчиком не уплачены, судом апелляционной инстанции рассмотрен и правомерно отклонен. Апелляционным судом установлено, что указанная квитанция Сберегательного банка России от 13.03.2013 не содержит сведений о назначении платежа, однако данное обстоятельство не позволяет произвести оценку анализируемого перечисления как направленного исключительно на погашение основной задолженности. Об этом свидетельствует полное арифметическое совпадение общей суммы исковых требований с суммой платежа, а также содержание отзыва Региональной общественной организации "Крепость". Ходатайство об увеличении исковых требований в части взыскания с ответчика задолженности в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истцом не заявлено.
При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного решение Арбитражного суда Республики Башкортостан и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.06.2013 по делу N А07-1142/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Председательствующий
С.В.ЛАЗАРЕВ
Судьи
Е.А.ПЛАТОНОВА
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)