Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 ноября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Пономаревой И.В.,
судей Ванина В.В., Величко М.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от ответчика: представитель не явился, извещен;
- от истца: представитель не явился, извещен.
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 34/70/75 лит. А материалы апелляционной жалобы общества с ограниченной ответственностью "Завгар" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07 августа 2013 года по делу N А32-12355/2013
по иску общества с ограниченной ответственностью "Газпром торг Краснодар"
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Завгар"
о взыскании задолженности и обязании освободить имущество,
принятое судьей Коржинек Е.Л.,
установил:
ООО "Газпром торг Краснодар" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "Завгар" о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 223 от 01.11.2012 г., заключенного между ООО "Газпром торг Краснодар" и ООО "Завгар", обязании ООО "Завгар" освободить арендованное имущество - комплекс зданий и сооружений производственно-складской базы, расположенной по адресу: г. Краснодар, ул. Воронежская, 43, взыскании с ООО "Завгар" в пользу ООО "Газпром торг Краснодар" задолженности по арендной плате в размере 342 135,99 руб., расходов по оплате госпошлины (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).
Исковые требования основаны на статьях 8, 432, 450, 606, 608, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и условиях договора аренды нежилых помещений и мотивированы неисполнением ответчиком как арендатором обязанности по внесению арендной платы.
Решением суда от 07 августа 2013 года расторгнут договор N 223 от 01.11.2012 г., заключенный между ООО "Газпром торг Краснодар" и ООО "Завгар". Суд обязал ООО "Завгар" освободить арендованное имущество - комплекс зданий и сооружений производственно-складской базы, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Воронежская, 43. С ООО "Завгар" взыскано в пользу ООО "Газпром торг Краснодар" задолженность по арендной плате в размере 342 135,99 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 17842,72 руб.
Не согласившись с вынесенным судебным актом ООО "Завгар" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.
В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что истец, предъявляя в суд требование о расторжении договора аренды, не представил доказательств того, что принимал меры к досудебному порядку урегулирования спора. Истец представил в материалы дела только копии собственных писем претензий, однако указанные копии претензионных сообщений не содержат необходимого подтверждения их направления ответчику и получения их последним. У суда не имелось оснований для вывода о подтверждении факта вручения заявленных претензий ООО "Газпром торг Краснодар" прямому адресату ООО "Завгар"
Стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.
Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие сторон в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив и оценив представленные в дело доказательства, доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыва на нее, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции 01.11.2012 между ООО "Газпром торг Краснодар" (арендодателем) и ООО "Завгар" (арендатором) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 223 (далее - договор), по условиям которого арендодатель передает за плату, а арендатор принимает во временное владение и пользование комплекс зданий и сооружений производственно-складской базы, расположенной по адресу: г. Краснодар, ул. Воронежская, 43 площадью 574 кв. м (далее - объект). Согласно пункту 1.2. договора план объекта является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение N 1).
Как следует из представленных в материалы дела свидетельств о государственной регистрации права от 23.12.2005, указанное арендованное имущество принадлежит на праве собственности ООО "Кубаньгазторг". При этом решением единственного участника ООО "Кубаньгазторг" от 03.12.2009 изменено наименование ООО "Кубаньгазторг" на ООО "Газпром торг Краснодар".
Срок действия договора определен с 01.11.2012 на неопределенный срок, а в части расчетов - до полного их завершения (пункт 2.1. договора).
Арендованное имущество было передано арендатору по акту приема-передачи 1.11.2012.
В соответствии с пунктом 4.1. размер арендной платы, оплачиваемой арендатором за владение и пользование объектом, является постоянной в течение срока действия договора, определяется по согласованию сторон и составляет 108 738 руб. в месяц, в том числе НДС 18% - 16 587,15 руб.
Размер арендной платы, включающий в себя коммунальные платежи (электроэнергия, водоснабжение) относятся к переменной части арендной платы и составляют форму фактически произведенных и документально подтвержденных арендодателем расходов, возмещаемых арендатором. За обработку и перевыставление счетов, проведение оплаты дополнительных услуг за арендатора, арендодатель взимает плату в размере 5% от сумм, указанных в счетах, выставляемых арендодателю на оплату коммунальных услуг (пункт 4.2. договора).
Стороны согласовали, что расчеты по договору производятся арендатором ежемесячно в безналичной форме на основании выставленных (перевыставленных) арендодателем счетов в следующем порядке: постоянная часть арендной платы - 25 числа каждого месяца, предшествующего расчетному; переменная часть арендной платы - не позднее 5 рабочих дней с даты получения счета арендатором (пункт 4.3. договора).
Договор аренды подлежит досрочному расторжению во внесудебном порядке, а арендатор выселению по требованию арендодателя, помимо прочего, при неуплате или просрочке арендатором оплаты аренды либо эксплуатационных услуг в сроки, установленные в пункте 4.3. договора, в течение 3-х дней с момента просрочки платежа независимо от ее последующего внесения, а также по решению арендодателя, предупредив арендатора за 7 календарных дней до даты расторжения договора (подпункты а, з пункта 8.2. договора).
Как утверждает истец, в период с марта 2013 года по 15.07.2013 арендатор свои обязательства по внесению арендной платы, а также платы за коммунальные услуги: водоснабжение и электроэнергию исполнял ненадлежащим образом, в результате чего у него перед ООО "Газпром торг Краснодар" возникла задолженность в размере 342 135,99 руб.
В этой связи истцом в адрес ответчика направлялись претензии исх. N 215 от 26.03.2013, N 176 от 15.03.2013 о расторжении договора аренды, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами. В ответ на данные претензии ответчик 05.04.2013 направил в адрес ООО "Газпром торг Краснодар" письмо, в котором просил продлить срок аренды на один месяц. Письмом исх. N 248 от 10.04.2013 истец сообщил о том, что считает необходимым расторгнуть договор в семидневный срок.
Арендодатель, ссылаясь на наличие задолженности за арендатором по оплате арендных платежей и невозврат арендованного имущества, отказался от исполнения договора и обратился в суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 ГК РФ).
В статьях 309 и 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо от 11.01.2002 N 66) разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. В силу части 2 статьи 622 Гражданского кодекса прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Согласно статье 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Из пункта 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2011 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.
Суд, руководствуясь постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", проверил договор аренды на предмет его заключенности и действительности и установил соответствие договора требованиям параграфов 1 и 4 главы 34 ГК РФ. Более того, каких-либо возражений по действительности либо заключенности указанного соглашения, в том числе по его предмету, никем из участников ни в ходе его исполнения, ни во время судебного разбирательства не заявлялось. Наименование договора соответствует его квалификации и содержанию.
Истцом представлены доказательства правомерности заявленных требований (договор, акт приема-передачи недвижимого имущества, акты сверки взаимных расчетов, договор энергоснабжения N 10573 от 01.06.2010, договор на отпуск питьевой воды и (или) прием сточных вод N 2253 от 01.01.2012, платежные поручение об оплате истцом коммунальных услуг). Документы, подтверждающие оплату долга ответчиком, в деле отсутствуют.
Поскольку обязательство по оплате занимаемых помещений ответчиком не исполнено в установленный договором срок, требование истца о взыскании долга по договору аренды в размере 342 135,99 руб. правомерно и подлежит удовлетворению. Расчет задолженности ответчиком в судебном заседании не оспаривался, контррасчет не представлялся.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от заключенного на неопределенный срок договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Аналогичное условие содержится в абзаце третьем пункта 8.2. договора.
В силу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Материалы дела свидетельствуют о том, что ответчик получил письма истца с требованием расторгнуть договор аренды N 223 от 01.11.2012., что последним оспорено не было.
Таким образом, суд первой инстанции констатировал соблюдение истцом досудебного порядка, предусмотренного статьей 452 ГК РФ и пунктом 8.2. договора, в части направления соответствующего требования ответчику в порядке, соответствующем условиям договора и закона.
Как было указано выше, подпунктом а) пункта 8.2. договора предусмотрено, что он подлежит досрочному расторжению во внесудебном порядке, а арендатор выселению по требованию арендодателя при неуплате или просрочке арендатором оплаты аренды либо эксплуатационных услуг в сроки, установленные в пункте 4.3. договора, в течение 3-х дней с момента просрочки платежа независимо от ее последующего внесения.
По утверждению истца, обоснованному представленным в материалы дела детальным расчетом задолженности с разбивкой по платежным периодам, ответчик не выполнил надлежащим образом и своевременно взятые на себя обязательства по договору по оплате аренды и коммунальных платежей, вследствие чего образовалась задолженность за март 2013 года по 15.07.2013.
С учетом изложенного, требование истца о расторжении договора N 223 от 01.11.2012 подлежит удовлетворению.
Разрешая требования истца об освобождении ответчиком арендованного имущества, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об их удовлетворении, поскольку в соответствии с частью 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или состояния, обусловленного договором.
Судом достоверно установлено и не опровергнуто ответчиком, что после получения уведомления истца о расторжении договора аренды и возврате арендованного имущества, последнее до настоящего времени истцу не возвращено.
Довод апелляционной жалобы заявителя о необходимости оставления иска без рассмотрения несостоятелен.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Кодекса арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Истцом в адрес ответчика направлялись претензии исх. N 215 от 26.03.2013, N 176 от 15.03.2013 о расторжении договора аренды, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами. В ответ на данные претензии ответчик 05.04.2013 направил в адрес ООО "Газпром торг Краснодар" письмо, в котором просил продлить срок аренды на один месяц. Письмом исх. N 248 от 10.04.2013 истец в ответ на письмо ответчика от 05.04.2013 г. сообщил о том, что считает необходимым расторгнуть договор в семидневный срок.
Материалы дела свидетельствуют о том, что ответчик получил письма истца с требованием расторгнуть договор аренды N 223 от 01.11.2012., что последним опровергнуто не было.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно констатировал соблюдение истцом досудебного порядка, предусмотренного статьей 452 ГК РФ и пунктом 8.2. договора, в части направления соответствующего требования ответчику в порядке, согласно условиям договора и закона.
Аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.
Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм процессуального и материального права.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение арбитражного суда Краснодарского края от 20 ноября 2013 года по делу N А32-12355/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
И.В.ПОНОМАРЕВА
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
В.В.ВАНИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.11.2013 N 15АП-16522/2013 ПО ДЕЛУ N А32-12355/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 ноября 2013 г. N 15АП-16522/2013
Дело N А32-12355/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 ноября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Пономаревой И.В.,
судей Ванина В.В., Величко М.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от ответчика: представитель не явился, извещен;
- от истца: представитель не явился, извещен.
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 34/70/75 лит. А материалы апелляционной жалобы общества с ограниченной ответственностью "Завгар" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07 августа 2013 года по делу N А32-12355/2013
по иску общества с ограниченной ответственностью "Газпром торг Краснодар"
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Завгар"
о взыскании задолженности и обязании освободить имущество,
принятое судьей Коржинек Е.Л.,
установил:
ООО "Газпром торг Краснодар" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "Завгар" о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 223 от 01.11.2012 г., заключенного между ООО "Газпром торг Краснодар" и ООО "Завгар", обязании ООО "Завгар" освободить арендованное имущество - комплекс зданий и сооружений производственно-складской базы, расположенной по адресу: г. Краснодар, ул. Воронежская, 43, взыскании с ООО "Завгар" в пользу ООО "Газпром торг Краснодар" задолженности по арендной плате в размере 342 135,99 руб., расходов по оплате госпошлины (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).
Исковые требования основаны на статьях 8, 432, 450, 606, 608, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и условиях договора аренды нежилых помещений и мотивированы неисполнением ответчиком как арендатором обязанности по внесению арендной платы.
Решением суда от 07 августа 2013 года расторгнут договор N 223 от 01.11.2012 г., заключенный между ООО "Газпром торг Краснодар" и ООО "Завгар". Суд обязал ООО "Завгар" освободить арендованное имущество - комплекс зданий и сооружений производственно-складской базы, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Воронежская, 43. С ООО "Завгар" взыскано в пользу ООО "Газпром торг Краснодар" задолженность по арендной плате в размере 342 135,99 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 17842,72 руб.
Не согласившись с вынесенным судебным актом ООО "Завгар" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.
В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что истец, предъявляя в суд требование о расторжении договора аренды, не представил доказательств того, что принимал меры к досудебному порядку урегулирования спора. Истец представил в материалы дела только копии собственных писем претензий, однако указанные копии претензионных сообщений не содержат необходимого подтверждения их направления ответчику и получения их последним. У суда не имелось оснований для вывода о подтверждении факта вручения заявленных претензий ООО "Газпром торг Краснодар" прямому адресату ООО "Завгар"
Стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.
Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие сторон в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив и оценив представленные в дело доказательства, доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыва на нее, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции 01.11.2012 между ООО "Газпром торг Краснодар" (арендодателем) и ООО "Завгар" (арендатором) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 223 (далее - договор), по условиям которого арендодатель передает за плату, а арендатор принимает во временное владение и пользование комплекс зданий и сооружений производственно-складской базы, расположенной по адресу: г. Краснодар, ул. Воронежская, 43 площадью 574 кв. м (далее - объект). Согласно пункту 1.2. договора план объекта является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение N 1).
Как следует из представленных в материалы дела свидетельств о государственной регистрации права от 23.12.2005, указанное арендованное имущество принадлежит на праве собственности ООО "Кубаньгазторг". При этом решением единственного участника ООО "Кубаньгазторг" от 03.12.2009 изменено наименование ООО "Кубаньгазторг" на ООО "Газпром торг Краснодар".
Срок действия договора определен с 01.11.2012 на неопределенный срок, а в части расчетов - до полного их завершения (пункт 2.1. договора).
Арендованное имущество было передано арендатору по акту приема-передачи 1.11.2012.
В соответствии с пунктом 4.1. размер арендной платы, оплачиваемой арендатором за владение и пользование объектом, является постоянной в течение срока действия договора, определяется по согласованию сторон и составляет 108 738 руб. в месяц, в том числе НДС 18% - 16 587,15 руб.
Размер арендной платы, включающий в себя коммунальные платежи (электроэнергия, водоснабжение) относятся к переменной части арендной платы и составляют форму фактически произведенных и документально подтвержденных арендодателем расходов, возмещаемых арендатором. За обработку и перевыставление счетов, проведение оплаты дополнительных услуг за арендатора, арендодатель взимает плату в размере 5% от сумм, указанных в счетах, выставляемых арендодателю на оплату коммунальных услуг (пункт 4.2. договора).
Стороны согласовали, что расчеты по договору производятся арендатором ежемесячно в безналичной форме на основании выставленных (перевыставленных) арендодателем счетов в следующем порядке: постоянная часть арендной платы - 25 числа каждого месяца, предшествующего расчетному; переменная часть арендной платы - не позднее 5 рабочих дней с даты получения счета арендатором (пункт 4.3. договора).
Договор аренды подлежит досрочному расторжению во внесудебном порядке, а арендатор выселению по требованию арендодателя, помимо прочего, при неуплате или просрочке арендатором оплаты аренды либо эксплуатационных услуг в сроки, установленные в пункте 4.3. договора, в течение 3-х дней с момента просрочки платежа независимо от ее последующего внесения, а также по решению арендодателя, предупредив арендатора за 7 календарных дней до даты расторжения договора (подпункты а, з пункта 8.2. договора).
Как утверждает истец, в период с марта 2013 года по 15.07.2013 арендатор свои обязательства по внесению арендной платы, а также платы за коммунальные услуги: водоснабжение и электроэнергию исполнял ненадлежащим образом, в результате чего у него перед ООО "Газпром торг Краснодар" возникла задолженность в размере 342 135,99 руб.
В этой связи истцом в адрес ответчика направлялись претензии исх. N 215 от 26.03.2013, N 176 от 15.03.2013 о расторжении договора аренды, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами. В ответ на данные претензии ответчик 05.04.2013 направил в адрес ООО "Газпром торг Краснодар" письмо, в котором просил продлить срок аренды на один месяц. Письмом исх. N 248 от 10.04.2013 истец сообщил о том, что считает необходимым расторгнуть договор в семидневный срок.
Арендодатель, ссылаясь на наличие задолженности за арендатором по оплате арендных платежей и невозврат арендованного имущества, отказался от исполнения договора и обратился в суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 ГК РФ).
В статьях 309 и 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо от 11.01.2002 N 66) разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. В силу части 2 статьи 622 Гражданского кодекса прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Согласно статье 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Из пункта 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2011 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.
Суд, руководствуясь постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", проверил договор аренды на предмет его заключенности и действительности и установил соответствие договора требованиям параграфов 1 и 4 главы 34 ГК РФ. Более того, каких-либо возражений по действительности либо заключенности указанного соглашения, в том числе по его предмету, никем из участников ни в ходе его исполнения, ни во время судебного разбирательства не заявлялось. Наименование договора соответствует его квалификации и содержанию.
Истцом представлены доказательства правомерности заявленных требований (договор, акт приема-передачи недвижимого имущества, акты сверки взаимных расчетов, договор энергоснабжения N 10573 от 01.06.2010, договор на отпуск питьевой воды и (или) прием сточных вод N 2253 от 01.01.2012, платежные поручение об оплате истцом коммунальных услуг). Документы, подтверждающие оплату долга ответчиком, в деле отсутствуют.
Поскольку обязательство по оплате занимаемых помещений ответчиком не исполнено в установленный договором срок, требование истца о взыскании долга по договору аренды в размере 342 135,99 руб. правомерно и подлежит удовлетворению. Расчет задолженности ответчиком в судебном заседании не оспаривался, контррасчет не представлялся.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от заключенного на неопределенный срок договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Аналогичное условие содержится в абзаце третьем пункта 8.2. договора.
В силу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Материалы дела свидетельствуют о том, что ответчик получил письма истца с требованием расторгнуть договор аренды N 223 от 01.11.2012., что последним оспорено не было.
Таким образом, суд первой инстанции констатировал соблюдение истцом досудебного порядка, предусмотренного статьей 452 ГК РФ и пунктом 8.2. договора, в части направления соответствующего требования ответчику в порядке, соответствующем условиям договора и закона.
Как было указано выше, подпунктом а) пункта 8.2. договора предусмотрено, что он подлежит досрочному расторжению во внесудебном порядке, а арендатор выселению по требованию арендодателя при неуплате или просрочке арендатором оплаты аренды либо эксплуатационных услуг в сроки, установленные в пункте 4.3. договора, в течение 3-х дней с момента просрочки платежа независимо от ее последующего внесения.
По утверждению истца, обоснованному представленным в материалы дела детальным расчетом задолженности с разбивкой по платежным периодам, ответчик не выполнил надлежащим образом и своевременно взятые на себя обязательства по договору по оплате аренды и коммунальных платежей, вследствие чего образовалась задолженность за март 2013 года по 15.07.2013.
С учетом изложенного, требование истца о расторжении договора N 223 от 01.11.2012 подлежит удовлетворению.
Разрешая требования истца об освобождении ответчиком арендованного имущества, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об их удовлетворении, поскольку в соответствии с частью 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или состояния, обусловленного договором.
Судом достоверно установлено и не опровергнуто ответчиком, что после получения уведомления истца о расторжении договора аренды и возврате арендованного имущества, последнее до настоящего времени истцу не возвращено.
Довод апелляционной жалобы заявителя о необходимости оставления иска без рассмотрения несостоятелен.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Кодекса арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Истцом в адрес ответчика направлялись претензии исх. N 215 от 26.03.2013, N 176 от 15.03.2013 о расторжении договора аренды, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами. В ответ на данные претензии ответчик 05.04.2013 направил в адрес ООО "Газпром торг Краснодар" письмо, в котором просил продлить срок аренды на один месяц. Письмом исх. N 248 от 10.04.2013 истец в ответ на письмо ответчика от 05.04.2013 г. сообщил о том, что считает необходимым расторгнуть договор в семидневный срок.
Материалы дела свидетельствуют о том, что ответчик получил письма истца с требованием расторгнуть договор аренды N 223 от 01.11.2012., что последним опровергнуто не было.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно констатировал соблюдение истцом досудебного порядка, предусмотренного статьей 452 ГК РФ и пунктом 8.2. договора, в части направления соответствующего требования ответчику в порядке, согласно условиям договора и закона.
Аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.
Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм процессуального и материального права.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение арбитражного суда Краснодарского края от 20 ноября 2013 года по делу N А32-12355/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
И.В.ПОНОМАРЕВА
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
В.В.ВАНИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)