Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Г.А. Бажанова
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи А.И. Малкова,
судей В.Г. Чердынцевой и В.В. Кожинова,
при секретаре К., рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу И. на решение Саракташского районного суда Оренбургской области от 01 ноября 2010 года по гражданскому делу по иску И. к С.О., А.Г.В. и А.Г.А. о признании договора купли-продажи незаключенным.
Заслушав доклад судьи А.И. Малкова, объяснения ответчика С.О. и ее представителя А.И., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
установила:
И. обратился в суд с иском, указав, что... он решил с семьей переехать в и стал искать различные варианты покупки или обмена жилья. В собственности у него имелся дом на. В то же лето у ответчиков А-вых пожаром был частично поврежден жилой дом по адресу:. Он договорился с указанными ответчиками об обмене без доплаты их поврежденного пожаром дома на свой дом, расположенный по адресу:. Поскольку у А-вых не было оформлено право на землю, они не смогли сразу зарегистрировать сделку в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество. При этом А.Г.В. написала ему от руки доверенность на оформление дома, и он стал готовить документы на землю. Кроме того, А.Г.В. передала ему все имевшиеся у нее документы на дом - договор купли-продажи, техпаспорт, свидетельства о государственной регистрации прав. Им было заказано и получено землеустроительное дело на земельный участок, на котором расположен дом, в отношении данного участка была осуществлена процедура кадастрового учета. Ответчики А-вы по устной договоренности проживали в его доме до..., при этом за время проживания привели его дом в состояние, непригодное для дальнейшего проживания.... к нему пришел * и заявил, что С.О. купила дом, и ему, И., следует выселиться из дома. Однако о состоявшейся сделке купли-продажи ответчики его в известность не поставили. На его обращение в Саракташский РОВД с заявлением о привлечении А-вых к уголовной ответственности за мошенничество он получил ответ, что в возбуждении уголовного дела в отношении ответчиков отказано в связи с отсутствием состава преступления. Отказываясь признать заключенную с ним сделку обмена, А-вы ссылаются на то, что данная сделка была заключена в устной форме и не прошла государственную регистрацию и, следовательно, является незаконной. Однако это не соответствует действительности, поскольку А.Г.В. собственноручно написала доверенность, в которой указала, что доверяет ему дом с последующим оформлением. Кроме того, между ним и А-выми фактически состоялся обмен домами, что следует рассматривать как предварительную договоренность о заключении договора мены объектов недвижимости. При таких обстоятельствах сделка, совершенная между А-выми и С.О. вызывает сомнения в своей легитимности по ряду обстоятельств. Так, перед сделкой ни А-вы, ни С.О., ни риэлтор Б. дом не осматривали, техническая инвентаризация дома также не проводилась. Риэлтор Б., подписывая договор купли-продажи, гарантировала С.О., что дом на момент совершения сделки никому не продан, не подарен, в споре, под арестом или запрещением не состоит и свободен от прав и требований третьих лиц, что не соответствовало действительности. Кроме того, ответчик С.О. утверждает, что предметом сделки является жилой дом по адресу:, - тогда как распоряжением администрации Саракташского поссовета N... от... указанный адрес был изменен на новый адрес:. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что лица, совершающие сделку, не имели полной и достоверной информации о предмете сделки, тогда как в силу статьи 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Таким образом, в договоре купли-продажи жилого дома от... не согласовано существенное условие - местоположение недвижимого имущества, подлежащего передаче. На основании изложенного, статьи 554 Гражданского кодекса РФ просил: признать незаключенным договор купли-продажи от..., заключенный между Б., действующей на основании доверенности от имени А.Г.В. и А.Г.А., и С.О.; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (Управление Росреестра по Оренбургской области) прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности С.О. на жилой дом по адресу:, сделанную на основании договора купли-продажи от...; обязать Управление Росреестра по Оренбургской области зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право частной общей долевой собственности А.Г.В. и А.Г.А. на дом в равных долях - по ? доле за каждой, а также взыскать с ответчиков государственную пошлину в размере... руб.
В ходе судебного разбирательства И. уточнил исковые требования и просил: признать незаключенным договор купли-продажи от..., заключенный между Б., действующей на основании доверенности от имени А.Г.В. и А.Г.А., и С.О.; применить последствия признания договора незаключенным, обязав стороны сделки возвратить друг другу все исполненное по сделке, а именно: обязать А.Г.В. и А.Г.А. передать С.О. денежную сумму в размере... руб., а С.О. - подать в Управление Росреестра по Оренбургской области заявление о прекращении права собственности на жилой дом по адресу:.
В судебном заседании И. и его представитель С.А. иск поддержали.
Ответчик С.О., ее представитель А.И., ответчики А.Г.В. и А.Г.А. иск не признали.
Третье лицо Б. и представитель третьего лица Управления Росреестра по Оренбургской области в судебное заседание не явились.
Решением суда в удовлетворении иска И. отказано.
В кассационной жалобе истец просит решение суда отменить как незаконное по доводам, изложенным в жалобе.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.
Как следует из материалов дела и установлено судом, в соответствии с договором купли-продажи жилого дома от..., имеющим силу акта передачи, Б., действующая на основании доверенности от имени А.Г.В. и А.Г.А., продала, а С.О. купила жилой дом по адресу:, - за... руб.
Указанный дом принадлежал А.Г.В. и А.Г.А. на праве общей долевой собственности (по ? доле каждой) на основании договора купли-продажи жилого дома от..., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от... серии... N... и серии... N....
На основании вышеуказанного договора от... право собственности на жилой дом, расположенный по адресу:, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за С.О., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от....
Из материалов дела также следует, что распоряжением Администрации Саракташского поссовета N... от... "Об уточнении адресного хозяйства" было уточнено фактическое расположение домовладения, принадлежащего А.Г.В. и А.Г.А., зарегистрированного в учреждении юстиции по адресу:, - и домовладению был присвоен новый адрес:.
Согласно статье 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно статье 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи жилого дома от... незаключенным по основаниям статьи 554 Гражданского кодекса РФ, суд правильно исходил из того, что между сторонами договора достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе, согласовано местоположения предмета договора.
При этом суд признал несостоятельными доводы истца о том, что в договоре указан прежний адрес местоположения объекта недвижимости, поскольку указанное обстоятельство не исключает возможности его идентификации при предъявлении соответствующего распоряжения об изменении адреса, которое содержит сведения о прежнем и настоящем адресе предмета договора.
Кроме того, судебная коллегия соглашается и с выводами суда о том, что каких-либо прав на спорный жилой дом истец в установленном законом порядке не приобрел, доказательств обратному истец суду не представил.
С учетом установленных по делу обстоятельств суд первой инстанции пришел к правильным выводам об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований о признании договора купли-продажи жилого дома незаключенным.
Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств, правовая оценка которым судом дана в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, и соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, и обстоятельствам дела.
Доводы жалобы по существу сводятся к переоценке обстоятельств, которые судом определены правильно, и доказательств, которые суд положил в основу своих выводов, и не могут быть приняты в качестве оснований к отмене решения суда, поскольку в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса РФ право оценивать доказательства предоставлено суду.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы привести к неправильному разрешению дела, при рассмотрении дела судом первой инстанции не допущено, доводов, опровергающих выводы суда и законность принятого им решения, кассационная жалоба не содержит.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 361, 366 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Саракташского районного суда Оренбургской области от 01 ноября 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.12.2010 ПО ДЕЛУ N 33-7034/2010
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 декабря 2010 г. по делу N 33-7034/2010
Судья Г.А. Бажанова
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи А.И. Малкова,
судей В.Г. Чердынцевой и В.В. Кожинова,
при секретаре К., рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу И. на решение Саракташского районного суда Оренбургской области от 01 ноября 2010 года по гражданскому делу по иску И. к С.О., А.Г.В. и А.Г.А. о признании договора купли-продажи незаключенным.
Заслушав доклад судьи А.И. Малкова, объяснения ответчика С.О. и ее представителя А.И., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
установила:
И. обратился в суд с иском, указав, что... он решил с семьей переехать в и стал искать различные варианты покупки или обмена жилья. В собственности у него имелся дом на. В то же лето у ответчиков А-вых пожаром был частично поврежден жилой дом по адресу:. Он договорился с указанными ответчиками об обмене без доплаты их поврежденного пожаром дома на свой дом, расположенный по адресу:. Поскольку у А-вых не было оформлено право на землю, они не смогли сразу зарегистрировать сделку в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество. При этом А.Г.В. написала ему от руки доверенность на оформление дома, и он стал готовить документы на землю. Кроме того, А.Г.В. передала ему все имевшиеся у нее документы на дом - договор купли-продажи, техпаспорт, свидетельства о государственной регистрации прав. Им было заказано и получено землеустроительное дело на земельный участок, на котором расположен дом, в отношении данного участка была осуществлена процедура кадастрового учета. Ответчики А-вы по устной договоренности проживали в его доме до..., при этом за время проживания привели его дом в состояние, непригодное для дальнейшего проживания.... к нему пришел * и заявил, что С.О. купила дом, и ему, И., следует выселиться из дома. Однако о состоявшейся сделке купли-продажи ответчики его в известность не поставили. На его обращение в Саракташский РОВД с заявлением о привлечении А-вых к уголовной ответственности за мошенничество он получил ответ, что в возбуждении уголовного дела в отношении ответчиков отказано в связи с отсутствием состава преступления. Отказываясь признать заключенную с ним сделку обмена, А-вы ссылаются на то, что данная сделка была заключена в устной форме и не прошла государственную регистрацию и, следовательно, является незаконной. Однако это не соответствует действительности, поскольку А.Г.В. собственноручно написала доверенность, в которой указала, что доверяет ему дом с последующим оформлением. Кроме того, между ним и А-выми фактически состоялся обмен домами, что следует рассматривать как предварительную договоренность о заключении договора мены объектов недвижимости. При таких обстоятельствах сделка, совершенная между А-выми и С.О. вызывает сомнения в своей легитимности по ряду обстоятельств. Так, перед сделкой ни А-вы, ни С.О., ни риэлтор Б. дом не осматривали, техническая инвентаризация дома также не проводилась. Риэлтор Б., подписывая договор купли-продажи, гарантировала С.О., что дом на момент совершения сделки никому не продан, не подарен, в споре, под арестом или запрещением не состоит и свободен от прав и требований третьих лиц, что не соответствовало действительности. Кроме того, ответчик С.О. утверждает, что предметом сделки является жилой дом по адресу:, - тогда как распоряжением администрации Саракташского поссовета N... от... указанный адрес был изменен на новый адрес:. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что лица, совершающие сделку, не имели полной и достоверной информации о предмете сделки, тогда как в силу статьи 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Таким образом, в договоре купли-продажи жилого дома от... не согласовано существенное условие - местоположение недвижимого имущества, подлежащего передаче. На основании изложенного, статьи 554 Гражданского кодекса РФ просил: признать незаключенным договор купли-продажи от..., заключенный между Б., действующей на основании доверенности от имени А.Г.В. и А.Г.А., и С.О.; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (Управление Росреестра по Оренбургской области) прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности С.О. на жилой дом по адресу:, сделанную на основании договора купли-продажи от...; обязать Управление Росреестра по Оренбургской области зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право частной общей долевой собственности А.Г.В. и А.Г.А. на дом в равных долях - по ? доле за каждой, а также взыскать с ответчиков государственную пошлину в размере... руб.
В ходе судебного разбирательства И. уточнил исковые требования и просил: признать незаключенным договор купли-продажи от..., заключенный между Б., действующей на основании доверенности от имени А.Г.В. и А.Г.А., и С.О.; применить последствия признания договора незаключенным, обязав стороны сделки возвратить друг другу все исполненное по сделке, а именно: обязать А.Г.В. и А.Г.А. передать С.О. денежную сумму в размере... руб., а С.О. - подать в Управление Росреестра по Оренбургской области заявление о прекращении права собственности на жилой дом по адресу:.
В судебном заседании И. и его представитель С.А. иск поддержали.
Ответчик С.О., ее представитель А.И., ответчики А.Г.В. и А.Г.А. иск не признали.
Третье лицо Б. и представитель третьего лица Управления Росреестра по Оренбургской области в судебное заседание не явились.
Решением суда в удовлетворении иска И. отказано.
В кассационной жалобе истец просит решение суда отменить как незаконное по доводам, изложенным в жалобе.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.
Как следует из материалов дела и установлено судом, в соответствии с договором купли-продажи жилого дома от..., имеющим силу акта передачи, Б., действующая на основании доверенности от имени А.Г.В. и А.Г.А., продала, а С.О. купила жилой дом по адресу:, - за... руб.
Указанный дом принадлежал А.Г.В. и А.Г.А. на праве общей долевой собственности (по ? доле каждой) на основании договора купли-продажи жилого дома от..., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от... серии... N... и серии... N....
На основании вышеуказанного договора от... право собственности на жилой дом, расположенный по адресу:, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за С.О., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от....
Из материалов дела также следует, что распоряжением Администрации Саракташского поссовета N... от... "Об уточнении адресного хозяйства" было уточнено фактическое расположение домовладения, принадлежащего А.Г.В. и А.Г.А., зарегистрированного в учреждении юстиции по адресу:, - и домовладению был присвоен новый адрес:.
Согласно статье 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно статье 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи жилого дома от... незаключенным по основаниям статьи 554 Гражданского кодекса РФ, суд правильно исходил из того, что между сторонами договора достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе, согласовано местоположения предмета договора.
При этом суд признал несостоятельными доводы истца о том, что в договоре указан прежний адрес местоположения объекта недвижимости, поскольку указанное обстоятельство не исключает возможности его идентификации при предъявлении соответствующего распоряжения об изменении адреса, которое содержит сведения о прежнем и настоящем адресе предмета договора.
Кроме того, судебная коллегия соглашается и с выводами суда о том, что каких-либо прав на спорный жилой дом истец в установленном законом порядке не приобрел, доказательств обратному истец суду не представил.
С учетом установленных по делу обстоятельств суд первой инстанции пришел к правильным выводам об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований о признании договора купли-продажи жилого дома незаключенным.
Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств, правовая оценка которым судом дана в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, и соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, и обстоятельствам дела.
Доводы жалобы по существу сводятся к переоценке обстоятельств, которые судом определены правильно, и доказательств, которые суд положил в основу своих выводов, и не могут быть приняты в качестве оснований к отмене решения суда, поскольку в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса РФ право оценивать доказательства предоставлено суду.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы привести к неправильному разрешению дела, при рассмотрении дела судом первой инстанции не допущено, доводов, опровергающих выводы суда и законность принятого им решения, кассационная жалоба не содержит.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 361, 366 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Саракташского районного суда Оренбургской области от 01 ноября 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)