Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 января 2013 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей: Красновой С.В., Сумароковой Т.Я.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ивановым Д.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "МИНИТ РУС"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.10.2012 года
по делу N А40-80604/12-53-752, принятое судьей Козловым В.Ф.
по иску Акционерной компании с ограниченной ответственностью "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД" (ИНН 9909063124)
к ООО "МИНИТ РУС" (ИНН 7708523346, ОГРН 1047796290915)
о взыскании 190 104,36 долларов США, 49 783,43 руб.,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Расторгуева М.В. по дов. от 04.05.2012; Долматова Е.В. по дов. от 04.03.2011;
- от ответчика: Теплова С.Ю. по дов. от 02.04.2012;
-
Акционерная компания с ограниченной ответственностью "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД" обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью (ООО) "Минит Рус" 97.978,93 долларов США и 49.783,43 руб. долга, 69.200,01 доллар США неустойки.
В судебном заседании истец увеличил исковые требования в части долга по переменной части арендной платы за период с мая 2011 г. по июль 2012 г. в размере 45.615,06 руб., арендной платы эксплуатационных и маркетинговых расходов за период с 28 декабря 2011 г. по август 2012 г. в размере 55.849,3 долларов США, неустойки за просрочку в плате за пользование помещением в части базовой арендной платы, эксплуатационных и маркетинговых расходов по состоянию на 27 сентября 2012 г. в размере 48.151,44 доллара США, неустойки за просрочку в оплате базовой арендной платы, эксплуатационных и маркетинговых расходов за период с 28 декабря 2011 г. по состоянию на 27 сентября 2012 г. в размере 20.617,26 долларов США.
Арбитражный суд города Москвы не принял к рассмотрению требования о взыскании долга по переменной арендной плате за май, июнь и июль 2012 г., по плате базовой арендной платы, эксплуатационных и маркетинговых расходов за июль и август 2012 г. и начисленной на этот период неустойки, так как эти требования при подаче иска не предъявлялись.
В порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции принял к рассмотрению требования о взыскании неустойки за просрочку в плате за пользование помещением в части базовой арендной платы, эксплуатационных и маркетинговых расходов по состоянию на 27 сентября 2012 г. в сумме 48.151,44 доллара США, неустойки за просрочку в оплате базовой арендной платы, эксплуатационных и маркетинговых расходов за период с 28 декабря 2011 г. по состоянию на 27 сентября 2012 г., исключая начисленную за просрочку в июле и августе 2012 г., в сумме 17.925,67 долларов США.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.10.2012 года по делу N А40-80604/12-53-752 исковые требования удовлетворены полностью. При этом суд первой инстанции исходил из того, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по соглашению от 15.02.2011 032БЕЛ-11.MR N 2011/02-А9с в части внесения платежей.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал требования апелляционной жалобы по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Представитель истца требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 15.02.2011 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключено соглашение 032БЕЛ-11.MR N 2011/02-А9с (далее - Соглашение) об использовании помещения многофункционального торгово-развлекательного центра (далее - центра) в отношении помещения, состоящего из площадей, имеющих условное обозначение - номер А9с, расположенного на нулевом этаже (уровень 124,6) торгового центра, по адресу: г. Москва, Краснопресненская набережная, д. 2.
Арендодатель осуществляет проектирование и строительство объекта коммерческой недвижимости - торгового центра, расположенного по адресу: Москва, ЦАО, Пресненская наб., д. 2, уч. 6, 7, 8б ММДЦ "Москва-Сити" (т. 2, л.д. 136 - 138).
Истец обязался предоставить ответчику возможность пользования помещением до даты государственной регистрации права собственности истца на объект и заключения сторонами договора аренды помещения: предоставить ответчику возможность проведения подготовительных работ в помещении строящегося торгово-развлекательного центра для подготовки помещения к последующему коммерческому использованию ответчиком (п. п. 5.1., 5.5., 6.1.1. соглашения); предоставить ответчику возможность осуществления коммерческой деятельности в помещении в период с даты открытия центра, устанавливаемой истцом, до момента государственной регистрации права собственности истца на объект недвижимости в ЕГРП (п. 6.1. соглашения).
Ответчик взял обязательства, связанные с пользованием помещения до даты государственной регистрации права собственности истца на объект и заключения сторонами договора аренды помещения: принять помещение в строящемся торговом центре для осуществления подготовительных работ в целях последующего осуществления ответчиком в помещении коммерческой деятельности и выполнить такие работы в порядке, установленном соглашением (п. п. 5.1. - 5.5. соглашения); начать ведение коммерческой деятельности в помещении в дату открытия центра, устанавливаемую истцом по завершении строительства торгового центра и его ввода в эксплуатацию (п. 6.1. соглашения).
Стороны установили ориентировочной датой открытия центра первый квартал 2011 г. (п. 5.7 соглашения).
С даты открытия центра и до даты начала аренды ответчик обязался оплачивать истцу периодические платежи - плату за использование помещением в размере 100% от суммы арендной платы (п. 6.4.1. соглашения).
С момента государственной регистрации права собственности истца на объект недвижимости (дата начала аренды) помещение считается переданным в аренду на условиях краткосрочного договора аренды (п. п. 6.5, 7.1. соглашения).
Срок действия заключенного между сторонами Соглашения регулируется п. 10.6, вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до даты государственной регистрации договора аренды, но не дольше чем в течение 3-х лет. При этом в случае, если до окончания срока действия настоящего Соглашения вступил в силу краткосрочный договор аренды, то срок действия настоящего Соглашения продлевается до окончания срока краткосрочного договора аренды.
Фат передачи ответчику спорных помещений подтверждается актом приема-передачи от 18 февраля 2011 года.
В соответствии с п. 2.2 Соглашения арендодатель передает, а арендатор обязуется принять помещение, использовать его в соответствии с разрешенным использованием, а также выплачивать платежи и нести иные обязанности, предусмотренные Соглашением и, если применимо, Договором аренды.
С даты открытия Центра и до даты начала аренды арендатор обязан был уплачивать арендодателю плату за использование Помещения - в размере 100% от суммы арендной платы, как это определено в Договоре аренды и Общих условиях за аналогичный период; в части, соответствующей размерам базовой арендной платы, маркетинговых расходов и эксплуатационных расходов подлежит зачету из авансового платежа с течение первого месяца с даты открытия Центра (п. 6.4.1, 6.4.2 Соглашения).
Истец и ответчик пришли к соглашению о том, что с даты государственной регистрации права собственности арендодателя на Центр помещение считается переданным арендатору на условиях краткосрочного договора аренды (п. 7.1.1 соглашения).
Право собственности на спорные помещения было зарегистрировано 28.12.2011 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 77-АН 678357.
П. 9.1 приложения N 2 к Соглашению предусмотрено, что арендная плата состоит из базовой арендной платы, эксплуатационных расходов и маркетинговых расходов, переменной арендной платы и платы с оборота (п. 4 приложения N 2). Базовая арендная плата составляет 2.250 долларов США за кв. м в год или 57.825 долларов США без НДС за все помещение в год (п. 6.1 приложения N 2 к соглашению), эксплуатационные расходы составляют 300 долларов за кв. м помещения в год, всего 7.710 долларов США без НДС за все помещение (п. 7.1 приложения N 2 к соглашению), переменная арендная плата рассчитывается на основе фактически потребленных коммунальных услуг согласно показаниям счетчиков (п. 8.1 приложения N 2 к соглашению), маркетинговые расходы составляют 25 долларов за кв. м в год, всего 642,5 долларов США без НДС за все помещение (
Итого, плата за пользование помещением в части базовой арендной платы, эксплуатационных и маркетинговых расходов составляет 6.507,45 долларов США в месяц.
Платежи, предусмотренные в п. 6.1, 7.1, 9.1 приложения N 2 к соглашению уплачиваются не позднее 10 числа каждого месяца предшествующего оплачиваемому, платеж, предусмотренный в п. 8.1 приложения N 2 к соглашению уплачивается ежемесячно в течение 5 рабочих дней со дня получения счета.
Кроме того, арендатор обязался оплатить работы по заливке стяжки пола в размере 555 руб. с НДС за кв. м, что составляет 11.260,95 руб. за все помещение (п. 5.2.2.1 соглашения), и выплатить единовременную плату за открытие Центра в размере 909,78 долларов США (п. 5.8 соглашения).
Материалами дела подтверждается, что ответчик не исполнил:
- - обязательство по оплате за пользование помещением с даты начала коммерческого использования (15 апреля 2011 г.) и до даты начала аренды (27 декабря 2011 г. включительно), задолженность составляет 54.690,37 долларов США;
- - обязательство по оплате переменной части арендной платы за период с мая 2011 г. по апрель 2012 г., в связи с чем у него образовалась задолженность в размере 38.521,48 руб.,
- обязательство по внесению арендной платы в части базовой арендной платы, эксплуатационных и маркетинговых расходов в период с 28 декабря 2011 г. по июнь 2012 г., в связи с чем у него образовалась задолженность в размере 41 532,9 долларов США,
- обязательство по оплате услуг, связанных с предоставлением арендатору возможности производства отделочных работ (водоснабжение, электричество, вывоз мусора, охрана Центра в целом, уборка общих площадей) за период с февраля 2011 г. по апрель 2011 г., в связи с чем образовалась задолженность в размере 848,88 долларов США,
- обязательство внести плату за работы по заливке стяжки пола в размере 11.260,95 руб. и не выплатил единовременную плату за открытие Центра в размере 909,78 долларов США, всего задолженность ответчика составляет 97.978,93 доллара США и 49.782,43 руб., что подтверждается условиями договора.
Удовлетворяя исковые требования, Арбитражный суд города Москвы исходил из того, что в силу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями договора и смыслом договора в целом.
По своей правовой природе Соглашение является предварительным договором, условия которого регулируются правилами ст. 429 ГК РФ, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор): аренды, подряда, возмездного оказания услуг.
Согласно ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестор, получивший результаты вложений в форме объектов незавершенного строительства до момента государственной регистрации права на них является их правообладателем с возможностью владения, пользования и распоряжения объектами завершенного строительства, в том числе, правом предоставить такое имущество за плату во временное пользование третьему лицу.
До момента регистрации права собственности арендодателя на помещение отношения сторон регулируются положениями соглашения, касающимися порядка фактического использования имущества до регистрации права собственности, а после государственной регистрации - на основании краткосрочного договора аренды, что не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ.
Так как факт передачи спорного нежилого помещения подтверждается соответствующим двусторонним актом, в спорный период помещение ответчиком использовалось, то есть истец совершил в пользу ответчика действия по передаче имущества в пользование, то он имеет право требовать от должника исполнения взятых по соглашению обязанностей, поскольку в силу ст. ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с п. 9.8 Соглашения, п. 1.13 Общих условий в случае допущенной арендатором просрочки любого платежа, предусмотренного настоящим соглашением, предусмотрена ответственность в виде неустойки в размере 0,2%.
Согласно расчету истца по состоянию на 27 сентября 2012 г. сумма неустойки за просрочку в плате за пользование помещением в части базовой арендной платы, эксплуатационных и маркетинговых расходов составила 48.151,44 доллара США, неустойка за просрочку в оплате базовой арендной платы, эксплуатационных и маркетинговых расходов в сумме 17.925,67 долларов США, итого общая сумма неустойки - 92.125,43 доллара США.
Кроме того, в случае просрочки начала осуществления коммерческой деятельности в п. 3.1 Дополнительного соглашения N 1 к Соглашению предусмотрена выплата штрафа в размере 25.000 долларов США. Просрочка в начале коммерческой деятельности на дату открытия торгового центра 10 марта 2011 г. ответчиком не отрицалась. В связи с чем суд первой инстанции правомерно взыскал указанный штраф с ответчика в пользу истца.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что у суда не имелось оснований для удовлетворения требований истца по внесению платежей по Соглашению, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку он противоречит условиям заключенного между сторонами Соглашения, действующему законодательству и сложившейся судебной практике.
Так, согласно п. 6.4.1. Соглашения за пользование помещением в период с даты начала коммерческого использования помещения (с 15 апреля 2011 года) ответчик был обязан уплачивает истцу периодический платеж - Плату за использование помещения - в размере 100% от суммы арендной платы, как определено в Приложении N 2 за аналогичный период.
Судом первой инстанции установлено, что ответчик принял помещение от истца для проведения работ арендатора и дальнейшего использования помещения для коммерческой деятельности, что подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи помещения для проведения работ Арендатора от 18 февраля 2011 года (т. 2 л.д. 177 - 178); ответчик использовал помещение для ведения коммерческой деятельности, в том числе посредством сдачи помещения в субаренду иной организации (ООО "ВЕЛЕС") в период с мая 2011 года, что подтверждается отчетами об обороте (т. 5, л.д. 77 - 88), фотографиями магазина ответчика, располагавшегося в торговом центре Истца (т. 6, л.д. 19, 20); договором субаренды, заключенным между ответчиком и ООО "Велес" (т. 6 л.д. 24 - 28).
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения требований истца по внесению платежей по Соглашению в отсутствие доказательств выставления счетов и вручения их ответчику, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку противоречит условиям заключенного Соглашения, в частности п. 6.4.1., 9.7., в соответствии с которыми выставление счетов на оплату не является обязательным для истца, а платежи осуществляются на основании Соглашения.
Согласно п. 6.4.14., 9.7. Соглашения платежи осуществляются независимо от выставления Арендодателем счетов, в сроки и в порядке, предусмотренные Договором аренды для выплаты арендной платы.
Таким образом, обязанность по оплате постоянных платежей за пользование помещением не только поставлена в зависимость от выставления счетов на оплату, но более того условиями Соглашения прямо предусмотрена, что постоянные платежи за пользование помещением должны осуществляться на основании Соглашения, вне зависимости от получения счетов.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что истец не представил доказательств просрочки начала осуществления коммерческой деятельности, с которым связывает требование об уплате штрафа в размере 25.000 долларов США, подлежит отклонению.
Так, в соответствии с отчетом об обороте за май 2011, представленным ответчиком, коммерческая деятельность до мая 2011 года им не велась (т. 5 л.д. 77). Доказательств, опровергающих данное обстоятельство, ответчик не представил.
Между тем, ответчик должен был начать коммерческую деятельность 15 апреля 2011, так как обязательство ответчика по началу коммерческой деятельности в определенную дату в соответствии с условиями заключенного между сторонами Соглашения (пункт 6.1.1) установлено путем указания на конкретную календарную дату - 15 апреля 2011 года.
Факт ознакомления Ответчика с датой начала коммерческого использования подтверждается также тем, что субарендатор части помещения ответчика (ООО "Велес") на основании договора, заключенного с ответчиком, начал коммерческую деятельность 15 апреля 2011 года (том 6 л.д. 33).
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о снижении начисленной неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ, не принимается судом апелляционной инстанции, так как сторонами в соответствии с условиями заключенного Соглашения добровольно выражена воля относительно ставки пени, применяемой в случае просрочки платежей - 0,2% от суммы задолженности за каждый день просрочки (п. 1.13 Общих условий Приложение N 1 к Соглашению). В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе, но не обязан уменьшить размер неустойки.
Девятый арбитражный апелляционный суд также принимается во внимание, что согласно п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 декабря 2011 г. N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского Кодекса Российской Федерации" при подаче ответчиком заявления о снижении неустойки последний должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Между тем, ответчик таких доказательств суду не представил.
Ссылка ответчика на то, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для взыскания неустойки за период с апреля 2011 г. по 28.12.2011 года, противоречит условиям заключенного между сторонами Соглашения, поскольку согласно п. 6.4.1. Соглашения ответчик обязан вносить плату за использование помещением до даты регистрации права собственности истца на торговый центр (28 декабря 2011 года).
В соответствии с пунктом 9.9 Соглашения, в случае допущенной ответчиком просрочки любого платежа, предусмотренного Соглашением, в том числе платы за использование, ответчик уплачивает истцу пеню, предусмотренную пунктом 1.13 Приложения N 1 Общих условий, в размере 0,2% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Таким образом, основанием взыскания пени за период до 28.12.2011 является не Приложение N 1 к Соглашению, а п. 9.9. Соглашения, как и было установлено судом первой инстанции.
При таких обстоятельствах, приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования и не могут являться основанием к отмене судебного акта.
Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ,
Решение Арбитражного суда города Москвы от 18.10.2012 года по делу N А40-80604/12-53-752 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с ООО "МИНИТ РУС" в доход федерального бюджета 2000 (две тысячи) рублей госпошлины за подачу апелляционной жалобы.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.01.2013 N 09АП-38725/2012-ГК ПО ДЕЛУ N А40-80604/12-53-752
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 января 2013 г. N 09АП-38725/2012-ГК
Дело N А40-80604/12-53-752
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 января 2013 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей: Красновой С.В., Сумароковой Т.Я.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ивановым Д.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "МИНИТ РУС"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.10.2012 года
по делу N А40-80604/12-53-752, принятое судьей Козловым В.Ф.
по иску Акционерной компании с ограниченной ответственностью "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД" (ИНН 9909063124)
к ООО "МИНИТ РУС" (ИНН 7708523346, ОГРН 1047796290915)
о взыскании 190 104,36 долларов США, 49 783,43 руб.,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Расторгуева М.В. по дов. от 04.05.2012; Долматова Е.В. по дов. от 04.03.2011;
- от ответчика: Теплова С.Ю. по дов. от 02.04.2012;
-
установил:
Акционерная компания с ограниченной ответственностью "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД" обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью (ООО) "Минит Рус" 97.978,93 долларов США и 49.783,43 руб. долга, 69.200,01 доллар США неустойки.
В судебном заседании истец увеличил исковые требования в части долга по переменной части арендной платы за период с мая 2011 г. по июль 2012 г. в размере 45.615,06 руб., арендной платы эксплуатационных и маркетинговых расходов за период с 28 декабря 2011 г. по август 2012 г. в размере 55.849,3 долларов США, неустойки за просрочку в плате за пользование помещением в части базовой арендной платы, эксплуатационных и маркетинговых расходов по состоянию на 27 сентября 2012 г. в размере 48.151,44 доллара США, неустойки за просрочку в оплате базовой арендной платы, эксплуатационных и маркетинговых расходов за период с 28 декабря 2011 г. по состоянию на 27 сентября 2012 г. в размере 20.617,26 долларов США.
Арбитражный суд города Москвы не принял к рассмотрению требования о взыскании долга по переменной арендной плате за май, июнь и июль 2012 г., по плате базовой арендной платы, эксплуатационных и маркетинговых расходов за июль и август 2012 г. и начисленной на этот период неустойки, так как эти требования при подаче иска не предъявлялись.
В порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции принял к рассмотрению требования о взыскании неустойки за просрочку в плате за пользование помещением в части базовой арендной платы, эксплуатационных и маркетинговых расходов по состоянию на 27 сентября 2012 г. в сумме 48.151,44 доллара США, неустойки за просрочку в оплате базовой арендной платы, эксплуатационных и маркетинговых расходов за период с 28 декабря 2011 г. по состоянию на 27 сентября 2012 г., исключая начисленную за просрочку в июле и августе 2012 г., в сумме 17.925,67 долларов США.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.10.2012 года по делу N А40-80604/12-53-752 исковые требования удовлетворены полностью. При этом суд первой инстанции исходил из того, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по соглашению от 15.02.2011 032БЕЛ-11.MR N 2011/02-А9с в части внесения платежей.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал требования апелляционной жалобы по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Представитель истца требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 15.02.2011 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключено соглашение 032БЕЛ-11.MR N 2011/02-А9с (далее - Соглашение) об использовании помещения многофункционального торгово-развлекательного центра (далее - центра) в отношении помещения, состоящего из площадей, имеющих условное обозначение - номер А9с, расположенного на нулевом этаже (уровень 124,6) торгового центра, по адресу: г. Москва, Краснопресненская набережная, д. 2.
Арендодатель осуществляет проектирование и строительство объекта коммерческой недвижимости - торгового центра, расположенного по адресу: Москва, ЦАО, Пресненская наб., д. 2, уч. 6, 7, 8б ММДЦ "Москва-Сити" (т. 2, л.д. 136 - 138).
Истец обязался предоставить ответчику возможность пользования помещением до даты государственной регистрации права собственности истца на объект и заключения сторонами договора аренды помещения: предоставить ответчику возможность проведения подготовительных работ в помещении строящегося торгово-развлекательного центра для подготовки помещения к последующему коммерческому использованию ответчиком (п. п. 5.1., 5.5., 6.1.1. соглашения); предоставить ответчику возможность осуществления коммерческой деятельности в помещении в период с даты открытия центра, устанавливаемой истцом, до момента государственной регистрации права собственности истца на объект недвижимости в ЕГРП (п. 6.1. соглашения).
Ответчик взял обязательства, связанные с пользованием помещения до даты государственной регистрации права собственности истца на объект и заключения сторонами договора аренды помещения: принять помещение в строящемся торговом центре для осуществления подготовительных работ в целях последующего осуществления ответчиком в помещении коммерческой деятельности и выполнить такие работы в порядке, установленном соглашением (п. п. 5.1. - 5.5. соглашения); начать ведение коммерческой деятельности в помещении в дату открытия центра, устанавливаемую истцом по завершении строительства торгового центра и его ввода в эксплуатацию (п. 6.1. соглашения).
Стороны установили ориентировочной датой открытия центра первый квартал 2011 г. (п. 5.7 соглашения).
С даты открытия центра и до даты начала аренды ответчик обязался оплачивать истцу периодические платежи - плату за использование помещением в размере 100% от суммы арендной платы (п. 6.4.1. соглашения).
С момента государственной регистрации права собственности истца на объект недвижимости (дата начала аренды) помещение считается переданным в аренду на условиях краткосрочного договора аренды (п. п. 6.5, 7.1. соглашения).
Срок действия заключенного между сторонами Соглашения регулируется п. 10.6, вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до даты государственной регистрации договора аренды, но не дольше чем в течение 3-х лет. При этом в случае, если до окончания срока действия настоящего Соглашения вступил в силу краткосрочный договор аренды, то срок действия настоящего Соглашения продлевается до окончания срока краткосрочного договора аренды.
Фат передачи ответчику спорных помещений подтверждается актом приема-передачи от 18 февраля 2011 года.
В соответствии с п. 2.2 Соглашения арендодатель передает, а арендатор обязуется принять помещение, использовать его в соответствии с разрешенным использованием, а также выплачивать платежи и нести иные обязанности, предусмотренные Соглашением и, если применимо, Договором аренды.
С даты открытия Центра и до даты начала аренды арендатор обязан был уплачивать арендодателю плату за использование Помещения - в размере 100% от суммы арендной платы, как это определено в Договоре аренды и Общих условиях за аналогичный период; в части, соответствующей размерам базовой арендной платы, маркетинговых расходов и эксплуатационных расходов подлежит зачету из авансового платежа с течение первого месяца с даты открытия Центра (п. 6.4.1, 6.4.2 Соглашения).
Истец и ответчик пришли к соглашению о том, что с даты государственной регистрации права собственности арендодателя на Центр помещение считается переданным арендатору на условиях краткосрочного договора аренды (п. 7.1.1 соглашения).
Право собственности на спорные помещения было зарегистрировано 28.12.2011 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 77-АН 678357.
П. 9.1 приложения N 2 к Соглашению предусмотрено, что арендная плата состоит из базовой арендной платы, эксплуатационных расходов и маркетинговых расходов, переменной арендной платы и платы с оборота (п. 4 приложения N 2). Базовая арендная плата составляет 2.250 долларов США за кв. м в год или 57.825 долларов США без НДС за все помещение в год (п. 6.1 приложения N 2 к соглашению), эксплуатационные расходы составляют 300 долларов за кв. м помещения в год, всего 7.710 долларов США без НДС за все помещение (п. 7.1 приложения N 2 к соглашению), переменная арендная плата рассчитывается на основе фактически потребленных коммунальных услуг согласно показаниям счетчиков (п. 8.1 приложения N 2 к соглашению), маркетинговые расходы составляют 25 долларов за кв. м в год, всего 642,5 долларов США без НДС за все помещение (
Итого, плата за пользование помещением в части базовой арендной платы, эксплуатационных и маркетинговых расходов составляет 6.507,45 долларов США в месяц.
Платежи, предусмотренные в п. 6.1, 7.1, 9.1 приложения N 2 к соглашению уплачиваются не позднее 10 числа каждого месяца предшествующего оплачиваемому, платеж, предусмотренный в п. 8.1 приложения N 2 к соглашению уплачивается ежемесячно в течение 5 рабочих дней со дня получения счета.
Кроме того, арендатор обязался оплатить работы по заливке стяжки пола в размере 555 руб. с НДС за кв. м, что составляет 11.260,95 руб. за все помещение (п. 5.2.2.1 соглашения), и выплатить единовременную плату за открытие Центра в размере 909,78 долларов США (п. 5.8 соглашения).
Материалами дела подтверждается, что ответчик не исполнил:
- - обязательство по оплате за пользование помещением с даты начала коммерческого использования (15 апреля 2011 г.) и до даты начала аренды (27 декабря 2011 г. включительно), задолженность составляет 54.690,37 долларов США;
- - обязательство по оплате переменной части арендной платы за период с мая 2011 г. по апрель 2012 г., в связи с чем у него образовалась задолженность в размере 38.521,48 руб.,
- обязательство по внесению арендной платы в части базовой арендной платы, эксплуатационных и маркетинговых расходов в период с 28 декабря 2011 г. по июнь 2012 г., в связи с чем у него образовалась задолженность в размере 41 532,9 долларов США,
- обязательство по оплате услуг, связанных с предоставлением арендатору возможности производства отделочных работ (водоснабжение, электричество, вывоз мусора, охрана Центра в целом, уборка общих площадей) за период с февраля 2011 г. по апрель 2011 г., в связи с чем образовалась задолженность в размере 848,88 долларов США,
- обязательство внести плату за работы по заливке стяжки пола в размере 11.260,95 руб. и не выплатил единовременную плату за открытие Центра в размере 909,78 долларов США, всего задолженность ответчика составляет 97.978,93 доллара США и 49.782,43 руб., что подтверждается условиями договора.
Удовлетворяя исковые требования, Арбитражный суд города Москвы исходил из того, что в силу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями договора и смыслом договора в целом.
По своей правовой природе Соглашение является предварительным договором, условия которого регулируются правилами ст. 429 ГК РФ, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор): аренды, подряда, возмездного оказания услуг.
Согласно ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестор, получивший результаты вложений в форме объектов незавершенного строительства до момента государственной регистрации права на них является их правообладателем с возможностью владения, пользования и распоряжения объектами завершенного строительства, в том числе, правом предоставить такое имущество за плату во временное пользование третьему лицу.
До момента регистрации права собственности арендодателя на помещение отношения сторон регулируются положениями соглашения, касающимися порядка фактического использования имущества до регистрации права собственности, а после государственной регистрации - на основании краткосрочного договора аренды, что не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ.
Так как факт передачи спорного нежилого помещения подтверждается соответствующим двусторонним актом, в спорный период помещение ответчиком использовалось, то есть истец совершил в пользу ответчика действия по передаче имущества в пользование, то он имеет право требовать от должника исполнения взятых по соглашению обязанностей, поскольку в силу ст. ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с п. 9.8 Соглашения, п. 1.13 Общих условий в случае допущенной арендатором просрочки любого платежа, предусмотренного настоящим соглашением, предусмотрена ответственность в виде неустойки в размере 0,2%.
Согласно расчету истца по состоянию на 27 сентября 2012 г. сумма неустойки за просрочку в плате за пользование помещением в части базовой арендной платы, эксплуатационных и маркетинговых расходов составила 48.151,44 доллара США, неустойка за просрочку в оплате базовой арендной платы, эксплуатационных и маркетинговых расходов в сумме 17.925,67 долларов США, итого общая сумма неустойки - 92.125,43 доллара США.
Кроме того, в случае просрочки начала осуществления коммерческой деятельности в п. 3.1 Дополнительного соглашения N 1 к Соглашению предусмотрена выплата штрафа в размере 25.000 долларов США. Просрочка в начале коммерческой деятельности на дату открытия торгового центра 10 марта 2011 г. ответчиком не отрицалась. В связи с чем суд первой инстанции правомерно взыскал указанный штраф с ответчика в пользу истца.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что у суда не имелось оснований для удовлетворения требований истца по внесению платежей по Соглашению, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку он противоречит условиям заключенного между сторонами Соглашения, действующему законодательству и сложившейся судебной практике.
Так, согласно п. 6.4.1. Соглашения за пользование помещением в период с даты начала коммерческого использования помещения (с 15 апреля 2011 года) ответчик был обязан уплачивает истцу периодический платеж - Плату за использование помещения - в размере 100% от суммы арендной платы, как определено в Приложении N 2 за аналогичный период.
Судом первой инстанции установлено, что ответчик принял помещение от истца для проведения работ арендатора и дальнейшего использования помещения для коммерческой деятельности, что подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи помещения для проведения работ Арендатора от 18 февраля 2011 года (т. 2 л.д. 177 - 178); ответчик использовал помещение для ведения коммерческой деятельности, в том числе посредством сдачи помещения в субаренду иной организации (ООО "ВЕЛЕС") в период с мая 2011 года, что подтверждается отчетами об обороте (т. 5, л.д. 77 - 88), фотографиями магазина ответчика, располагавшегося в торговом центре Истца (т. 6, л.д. 19, 20); договором субаренды, заключенным между ответчиком и ООО "Велес" (т. 6 л.д. 24 - 28).
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения требований истца по внесению платежей по Соглашению в отсутствие доказательств выставления счетов и вручения их ответчику, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку противоречит условиям заключенного Соглашения, в частности п. 6.4.1., 9.7., в соответствии с которыми выставление счетов на оплату не является обязательным для истца, а платежи осуществляются на основании Соглашения.
Согласно п. 6.4.14., 9.7. Соглашения платежи осуществляются независимо от выставления Арендодателем счетов, в сроки и в порядке, предусмотренные Договором аренды для выплаты арендной платы.
Таким образом, обязанность по оплате постоянных платежей за пользование помещением не только поставлена в зависимость от выставления счетов на оплату, но более того условиями Соглашения прямо предусмотрена, что постоянные платежи за пользование помещением должны осуществляться на основании Соглашения, вне зависимости от получения счетов.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что истец не представил доказательств просрочки начала осуществления коммерческой деятельности, с которым связывает требование об уплате штрафа в размере 25.000 долларов США, подлежит отклонению.
Так, в соответствии с отчетом об обороте за май 2011, представленным ответчиком, коммерческая деятельность до мая 2011 года им не велась (т. 5 л.д. 77). Доказательств, опровергающих данное обстоятельство, ответчик не представил.
Между тем, ответчик должен был начать коммерческую деятельность 15 апреля 2011, так как обязательство ответчика по началу коммерческой деятельности в определенную дату в соответствии с условиями заключенного между сторонами Соглашения (пункт 6.1.1) установлено путем указания на конкретную календарную дату - 15 апреля 2011 года.
Факт ознакомления Ответчика с датой начала коммерческого использования подтверждается также тем, что субарендатор части помещения ответчика (ООО "Велес") на основании договора, заключенного с ответчиком, начал коммерческую деятельность 15 апреля 2011 года (том 6 л.д. 33).
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о снижении начисленной неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ, не принимается судом апелляционной инстанции, так как сторонами в соответствии с условиями заключенного Соглашения добровольно выражена воля относительно ставки пени, применяемой в случае просрочки платежей - 0,2% от суммы задолженности за каждый день просрочки (п. 1.13 Общих условий Приложение N 1 к Соглашению). В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе, но не обязан уменьшить размер неустойки.
Девятый арбитражный апелляционный суд также принимается во внимание, что согласно п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 декабря 2011 г. N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского Кодекса Российской Федерации" при подаче ответчиком заявления о снижении неустойки последний должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Между тем, ответчик таких доказательств суду не представил.
Ссылка ответчика на то, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для взыскания неустойки за период с апреля 2011 г. по 28.12.2011 года, противоречит условиям заключенного между сторонами Соглашения, поскольку согласно п. 6.4.1. Соглашения ответчик обязан вносить плату за использование помещением до даты регистрации права собственности истца на торговый центр (28 декабря 2011 года).
В соответствии с пунктом 9.9 Соглашения, в случае допущенной ответчиком просрочки любого платежа, предусмотренного Соглашением, в том числе платы за использование, ответчик уплачивает истцу пеню, предусмотренную пунктом 1.13 Приложения N 1 Общих условий, в размере 0,2% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Таким образом, основанием взыскания пени за период до 28.12.2011 является не Приложение N 1 к Соглашению, а п. 9.9. Соглашения, как и было установлено судом первой инстанции.
При таких обстоятельствах, приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования и не могут являться основанием к отмене судебного акта.
Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 18.10.2012 года по делу N А40-80604/12-53-752 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с ООО "МИНИТ РУС" в доход федерального бюджета 2000 (две тысячи) рублей госпошлины за подачу апелляционной жалобы.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
О.В.САВЕНКОВ
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
С.В.КРАСНОВА
Т.Я.СУМАРОКОВА
С.В.КРАСНОВА
Т.Я.СУМАРОКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)