Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть объявлена 30 января 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 06 февраля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе председательствующего судьи Волкова С.В.,
судей Дунаевой Н.Ю., Чучуновой Н.С.
при участии в заседании:
от заявителя - Департамента имущества города Москвы - Столярова Т.В., доверенность от 29.12.2012 г. N 1024-д по 31.12.2013 г.
от Управления Росреестра по г. Москве - Арутюнян Б.С., доверенность от 09.01.2013 г. N 36/2013 до 31.12.2013 г.
от третьего лица - ИП Свиридовой М.В. - не явился, извещен,
рассмотрев 30 января 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу Управления Росреестра по г. Москве (ответчик)
на постановление от 02 ноября 2012 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Яковлевой Л.Г., Румянцевым П.В., Поповым В.И.
по заявлению Департамента имущества города Москвы
к Управлению Росреестра по г. Москве
третье лицо - ИП Свиридова М.В.
о признании недействительным решения
установил:
Департамент имущества города Москвы (далее - Департамент, ДИГМ) обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по г. Москве), оформленного сообщением от 23.05.2011 г. N 06/026/2011-92 об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды N 07-35 от 22.01.2008 г. на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, Ленинский пр-т, д. 41/2, площадью 108,7 кв. м, обязании произвести государственную регистрацию прекращения договора аренды на указанное нежилое помещение.
В обоснование заявленных со ссылкой на нормы статей 11, 131, пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", требований Департамент ссылается на то, что договором аренды предусмотрено его расторжение в связи с односторонним отказом арендодателя от исполнения договора на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невнесения арендной платы и судебного решения в данном случае не требуется. В связи с этим, решение об отказе в регистрации прекращения договора аренды принято с нарушением закона и прав заявителя.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Свиридова Мария Владимировна.
Решением от 22 августа 2012 года Арбитражный суд города Москвы в удовлетворении требований отказал.
Суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый отказ в государственной регистрации является правомерным, не нарушает прав и законных интересов заявителя, поскольку заявителем не соблюден предусмотренный статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации судебный порядок досрочного расторжения договора аренды.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 ноября 2012 года решение отменено, требования ДИГМ полностью удовлетворены.
Апелляционный суд сделал вывод о том, что Департаментом были представлены все необходимые документы, по форме и по содержанию соответствующие требованиям действующего законодательства, а отказ в государственной регистрации прекращения договора аренды не основан на законе, нарушает права и законные интересы заявителя.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Управления Росреестра по г. Москве, которое полагает, что апелляционный суд неправильно применил нормы материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, просит постановление апелляционного суда отменить, решение оставить в силе.
По мнению заявителя кассационной жалобы, односторонний отказ от исполнения договора аренды, без обращения в суд с иском о признании договора расторгнутым, возможно только в том случае, если договор заключен на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). В соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств, а также специальными нормами договорах аренды, расторжение договора аренды возможно: на основании решения суда о расторжении договора аренды или признании его недействительным либо по взаимному соглашению сторон. Между тем, одностороннее уведомление о расторжении договора аренды не является самостоятельным основанием для прекращения договора аренды. Апелляционный суд не учел, что договор в данном случае был заключен на определенный срок, следовательно, его расторжение в одностороннем порядке должно осуществляться по решению суда.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя кассационной жалобы поддержал доводы, в ней изложенные, просил постановление отменить, решение суда оставить в силе.
Представитель ДИГМ в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагая, что постановление апелляционного суда является законным и обоснованным.
Кассационным судом направлена в адрес ИП Свиридовой М.В. копия определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако ее представители в суд не явились.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о публикации судебного акта.
С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению указанного лица, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие.
Выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании представленных в материалы дела документов, по результатам аукциона между Департаментом имущества г. Москвы (арендодатель) и ИП Свиридовой М.В. (арендатор) был заключен 22 января 2008 года договор аренды N 07-35 на нежилое помещение, расположенное по адресу: Москва, Ленинский пр-т, д. 41/2, общей площадью 108,7 кв. м (подвал, пом. II а, комн. 1, 1а, 2-4, 4а), сроком с 18.01.2008 по 17.01.2013 г.
Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке (запись N 77-77-06/066/2008-250 от 20.02.2008 г.).
Пунктом 8.3 названного договора аренды предусмотрено, что он может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, в том числе в случае невнесения арендной платы более двух сроков оплаты подряд, либо систематической недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы а два срока оплаты.
Согласно пункту 8.4 договора аренды, в случае принятия решения арендодателем о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке арендодатель направляет арендатору соответствующее письменное уведомление. Договор аренды считается расторгнутым по истечении одного месяца с даты отправления соответствующего уведомления.
В связи с ненадлежащим исполнением арендатором ИП Свиридовой М.В. обязательства по внесению арендной платы более двух периодов оплаты подряд по договору аренды на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ и п. 8.4 Договора, Департамент имущества города Москвы отказался от договора аренды N 07-35 от 22.01.2008 г., направив ИП Свиридовой М.В. соответствующее уведомление исх. N 07-10/004435 от 01 октября 2010 года заказным письмом.
Из данного уведомления следует, что арендатор в нарушение обязательств по договору аренды (п. п. 5.1.2, 5.2.3, 5.4.2, 6.4) не внес арендную плату за период с января 2010 года по сентябрь 2010 года, в связи с чем, общая сумма задолженности по договору составляет 688 311 руб. 64 коп. без учета НДС, из них 663 555 руб. 11 коп. задолженности по арендной плате, 24 756 руб. 53 коп. пени за просрочку арендных платежей.
Судом также установлено, что Департаментом на регистрацию было представлено уведомление от 01.10.2010 N 07-10/004435 о расторжении договора аренды N 07-35 от 22.01.2008 г.
Между тем, решением Управления Росреестра по Москве, оформленным сообщением N 06/026/2011-92 от 25 мая 2011 года, Департаменту имущества г. Москвы отказано в государственной регистрации прекращения договора аренды N 7-35 от 22.01.2008 г., заключенного между ИП Свиридовой М.В. и ДИГМ на недвижимое имущество площадью 108,7 кв. м, расположенное по адресу: Москва, Ленинский пр-т, д. 41/2.
Регистрирующий орган сослался на абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и указал, что в договоре аренды от 22.01.2008 г. указан срок, на который он заключен (до 17.01.2013 г.), следовательно, в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом в установленном порядке и досрочному прекращению на основании уведомления такой договор аренды не подлежит.
Посчитав отказ регистрирующего органа незаконным, Департамент имущества города Москвы обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Выводы апелляционного суда о правомерности требований ДИГМ и незаконности отказа регистрирующего органа суд кассационной инстанции находит правильными и соответствующими нормам материального права.
В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, определенных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
Пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующая отношения по договору аренды, определяет, что договором аренды могут быть установлены основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя.
В то же время, ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
При этом, положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации развивают положения пункта 2 статьи 450 Кодекса и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения даже без указания оснований.
В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
Таким образом, исходя из положений указанных норм, односторонний отказ от договора является самостоятельным основанием прекращения договора, отличным от расторжения договора по соглашению сторон.
Для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом в соглашении сторон.
Аналогичная позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 г. N 13057/09, от 09.09.2008 г. N 5782/08.
В связи с изложенным, ссылка регистрирующего органа и соответствующий вывод суда первой инстанции о возможности досрочного расторжения договора аренды, заключенного на определенный срок, по требованию арендодателя только по решению суда сделаны при неправильном применении норм материального права.
Пунктами 8.3, 8.4 договора аренды от N 07-35 от 22 января 2008 года предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора в случае нарушения арендатором условий договора.
Таким образом, стороны в добровольном порядке в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрели возможность одностороннего расторжения договора со стороны арендодателя, который воспользовался этим правом, направив соответствующее уведомление арендатору.
Как установил апелляционный суд, вместе с заявлением от 23.03.2011 г. Департаментом в Управление Росреестра по Москве были представлены все необходимые документы, по форме и по содержанию соответствующие требованиям действующего законодательства.
При этом, вступившими в законную силу судебными актами по делу N А40-14247/11-54-88 (решение Арбитражного суда г. Москвы от 02 марта 2012 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2012 года, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 августа 2012 года) индивидуальному предпринимателю Свиридовой М.В. отказано в иске об установлении арендной ставки на 2010 года по договору аренды N 07-35 от 22 января 2008 года, где арендатором оспаривался установленный размер арендной платы, обязанность по внесению которой им не была соблюдена.
Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Поскольку, апелляционный суд сделал правильный вывод о том, что оспариваемый Департаментом отказ в государственной регистрации прекращения договора аренды N 7-35 от 22 января 2008 года не основан ни на нормах Гражданского кодекса Российской Федерации, ни на нормах Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним", нарушает права и законные интересы заявителя, оснований для отмены постановления апелляционного суда не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 5 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 ноября 2012 года по делу N А40-97482/11-139-837 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
Н.С.ЧУЧУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 06.02.2013 ПО ДЕЛУ N А40-97482/11-139-837
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 февраля 2013 г. по делу N А40-97482/11-139-837
Резолютивная часть объявлена 30 января 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 06 февраля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе председательствующего судьи Волкова С.В.,
судей Дунаевой Н.Ю., Чучуновой Н.С.
при участии в заседании:
от заявителя - Департамента имущества города Москвы - Столярова Т.В., доверенность от 29.12.2012 г. N 1024-д по 31.12.2013 г.
от Управления Росреестра по г. Москве - Арутюнян Б.С., доверенность от 09.01.2013 г. N 36/2013 до 31.12.2013 г.
от третьего лица - ИП Свиридовой М.В. - не явился, извещен,
рассмотрев 30 января 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу Управления Росреестра по г. Москве (ответчик)
на постановление от 02 ноября 2012 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Яковлевой Л.Г., Румянцевым П.В., Поповым В.И.
по заявлению Департамента имущества города Москвы
к Управлению Росреестра по г. Москве
третье лицо - ИП Свиридова М.В.
о признании недействительным решения
установил:
Департамент имущества города Москвы (далее - Департамент, ДИГМ) обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по г. Москве), оформленного сообщением от 23.05.2011 г. N 06/026/2011-92 об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды N 07-35 от 22.01.2008 г. на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, Ленинский пр-т, д. 41/2, площадью 108,7 кв. м, обязании произвести государственную регистрацию прекращения договора аренды на указанное нежилое помещение.
В обоснование заявленных со ссылкой на нормы статей 11, 131, пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", требований Департамент ссылается на то, что договором аренды предусмотрено его расторжение в связи с односторонним отказом арендодателя от исполнения договора на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невнесения арендной платы и судебного решения в данном случае не требуется. В связи с этим, решение об отказе в регистрации прекращения договора аренды принято с нарушением закона и прав заявителя.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Свиридова Мария Владимировна.
Решением от 22 августа 2012 года Арбитражный суд города Москвы в удовлетворении требований отказал.
Суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый отказ в государственной регистрации является правомерным, не нарушает прав и законных интересов заявителя, поскольку заявителем не соблюден предусмотренный статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации судебный порядок досрочного расторжения договора аренды.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 ноября 2012 года решение отменено, требования ДИГМ полностью удовлетворены.
Апелляционный суд сделал вывод о том, что Департаментом были представлены все необходимые документы, по форме и по содержанию соответствующие требованиям действующего законодательства, а отказ в государственной регистрации прекращения договора аренды не основан на законе, нарушает права и законные интересы заявителя.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Управления Росреестра по г. Москве, которое полагает, что апелляционный суд неправильно применил нормы материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, просит постановление апелляционного суда отменить, решение оставить в силе.
По мнению заявителя кассационной жалобы, односторонний отказ от исполнения договора аренды, без обращения в суд с иском о признании договора расторгнутым, возможно только в том случае, если договор заключен на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). В соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств, а также специальными нормами договорах аренды, расторжение договора аренды возможно: на основании решения суда о расторжении договора аренды или признании его недействительным либо по взаимному соглашению сторон. Между тем, одностороннее уведомление о расторжении договора аренды не является самостоятельным основанием для прекращения договора аренды. Апелляционный суд не учел, что договор в данном случае был заключен на определенный срок, следовательно, его расторжение в одностороннем порядке должно осуществляться по решению суда.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя кассационной жалобы поддержал доводы, в ней изложенные, просил постановление отменить, решение суда оставить в силе.
Представитель ДИГМ в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагая, что постановление апелляционного суда является законным и обоснованным.
Кассационным судом направлена в адрес ИП Свиридовой М.В. копия определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако ее представители в суд не явились.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о публикации судебного акта.
С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению указанного лица, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие.
Выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании представленных в материалы дела документов, по результатам аукциона между Департаментом имущества г. Москвы (арендодатель) и ИП Свиридовой М.В. (арендатор) был заключен 22 января 2008 года договор аренды N 07-35 на нежилое помещение, расположенное по адресу: Москва, Ленинский пр-т, д. 41/2, общей площадью 108,7 кв. м (подвал, пом. II а, комн. 1, 1а, 2-4, 4а), сроком с 18.01.2008 по 17.01.2013 г.
Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке (запись N 77-77-06/066/2008-250 от 20.02.2008 г.).
Пунктом 8.3 названного договора аренды предусмотрено, что он может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, в том числе в случае невнесения арендной платы более двух сроков оплаты подряд, либо систематической недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы а два срока оплаты.
Согласно пункту 8.4 договора аренды, в случае принятия решения арендодателем о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке арендодатель направляет арендатору соответствующее письменное уведомление. Договор аренды считается расторгнутым по истечении одного месяца с даты отправления соответствующего уведомления.
В связи с ненадлежащим исполнением арендатором ИП Свиридовой М.В. обязательства по внесению арендной платы более двух периодов оплаты подряд по договору аренды на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ и п. 8.4 Договора, Департамент имущества города Москвы отказался от договора аренды N 07-35 от 22.01.2008 г., направив ИП Свиридовой М.В. соответствующее уведомление исх. N 07-10/004435 от 01 октября 2010 года заказным письмом.
Из данного уведомления следует, что арендатор в нарушение обязательств по договору аренды (п. п. 5.1.2, 5.2.3, 5.4.2, 6.4) не внес арендную плату за период с января 2010 года по сентябрь 2010 года, в связи с чем, общая сумма задолженности по договору составляет 688 311 руб. 64 коп. без учета НДС, из них 663 555 руб. 11 коп. задолженности по арендной плате, 24 756 руб. 53 коп. пени за просрочку арендных платежей.
Судом также установлено, что Департаментом на регистрацию было представлено уведомление от 01.10.2010 N 07-10/004435 о расторжении договора аренды N 07-35 от 22.01.2008 г.
Между тем, решением Управления Росреестра по Москве, оформленным сообщением N 06/026/2011-92 от 25 мая 2011 года, Департаменту имущества г. Москвы отказано в государственной регистрации прекращения договора аренды N 7-35 от 22.01.2008 г., заключенного между ИП Свиридовой М.В. и ДИГМ на недвижимое имущество площадью 108,7 кв. м, расположенное по адресу: Москва, Ленинский пр-т, д. 41/2.
Регистрирующий орган сослался на абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и указал, что в договоре аренды от 22.01.2008 г. указан срок, на который он заключен (до 17.01.2013 г.), следовательно, в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом в установленном порядке и досрочному прекращению на основании уведомления такой договор аренды не подлежит.
Посчитав отказ регистрирующего органа незаконным, Департамент имущества города Москвы обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Выводы апелляционного суда о правомерности требований ДИГМ и незаконности отказа регистрирующего органа суд кассационной инстанции находит правильными и соответствующими нормам материального права.
В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, определенных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
Пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующая отношения по договору аренды, определяет, что договором аренды могут быть установлены основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя.
В то же время, ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
При этом, положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации развивают положения пункта 2 статьи 450 Кодекса и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения даже без указания оснований.
В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
Таким образом, исходя из положений указанных норм, односторонний отказ от договора является самостоятельным основанием прекращения договора, отличным от расторжения договора по соглашению сторон.
Для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом в соглашении сторон.
Аналогичная позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 г. N 13057/09, от 09.09.2008 г. N 5782/08.
В связи с изложенным, ссылка регистрирующего органа и соответствующий вывод суда первой инстанции о возможности досрочного расторжения договора аренды, заключенного на определенный срок, по требованию арендодателя только по решению суда сделаны при неправильном применении норм материального права.
Пунктами 8.3, 8.4 договора аренды от N 07-35 от 22 января 2008 года предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора в случае нарушения арендатором условий договора.
Таким образом, стороны в добровольном порядке в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрели возможность одностороннего расторжения договора со стороны арендодателя, который воспользовался этим правом, направив соответствующее уведомление арендатору.
Как установил апелляционный суд, вместе с заявлением от 23.03.2011 г. Департаментом в Управление Росреестра по Москве были представлены все необходимые документы, по форме и по содержанию соответствующие требованиям действующего законодательства.
При этом, вступившими в законную силу судебными актами по делу N А40-14247/11-54-88 (решение Арбитражного суда г. Москвы от 02 марта 2012 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2012 года, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 августа 2012 года) индивидуальному предпринимателю Свиридовой М.В. отказано в иске об установлении арендной ставки на 2010 года по договору аренды N 07-35 от 22 января 2008 года, где арендатором оспаривался установленный размер арендной платы, обязанность по внесению которой им не была соблюдена.
Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Поскольку, апелляционный суд сделал правильный вывод о том, что оспариваемый Департаментом отказ в государственной регистрации прекращения договора аренды N 7-35 от 22 января 2008 года не основан ни на нормах Гражданского кодекса Российской Федерации, ни на нормах Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним", нарушает права и законные интересы заявителя, оснований для отмены постановления апелляционного суда не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 5 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 ноября 2012 года по делу N А40-97482/11-139-837 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
Н.С.ЧУЧУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)