Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16.01.2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 23.01.2013 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Кораблевой М.С., Левиной Т.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Макаровым П.Н., помощником судьи Петуховой К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 14 - 16.01.2013 г.
апелляционную жалобу ООО "АЛЬБА-Корпорэйшн"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 16.10.2012 г.,
принятое судьей Барановой И.В.
по делу N дело N А40-84488/12
по иску ООО "АЛЬБА-Корпорэйшн" (ОГРН 1037739832745, местонахождение: 119180, г. Москва, ул. Б. Полянка, д. 50/1, стр. 3)
к ОАО "Каширский Двор-Северянин" (ОГРН 1027739179775, местонахождение: 119017, г. Москва, Кадашевская наб., д. 6/1/2, стр. 1)
о возврате неосновательного денежного обогащения,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Мальцев Е.А. по дов. от 01.06.2012 г.;
- от ответчика: Юлина О.О. по дов. от 23.05.2012 г.,
ООО "АЛЬБА-Корпорэйшн" (арендатор) предъявило иск к ОАО "Каширский Двор-Северянин" (арендодатель) о возврате неосновательного денежного обогащения в виде обеспечительных платежей, внесенных по Предварительному договору от 29.12.2007 г. N 73-2007 и по Договору аренды от 12.11.2009 г. N 99/ОДА-2009 в размере соответственно 4189821,12 руб. и 2918057,40 руб., итого 7107878,52 руб., в связи с отпадением установленных сделкой оснований их оставления у арендодателя.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 16.10.2012 г. (т. 2 л.д. 125 - 126) в удовлетворении иска отказано.
На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (т. 2 л.д. 130).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель апелляционной жалобы требования и доводы жалобы поддержал; Ответчик по требованиям и доводам жалобы возражал.
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, полагает его подлежащим отмене с принятием судебного акта о частичном удовлетворении заявленного иска по следующим основаниям.
29.12.2007 г. между Истцом (лицо, обязавшееся заключить основной договор в качестве арендодателя), и Ответчиком (лицо, обязавшееся заключить основной договор в качестве арендатора), заключен Договор, поименованный сторонами "Предварительный договор N 73-2007" (т. 1 л.д. 32 - 126).
Договор от 29.12.2007 г. содержит условия поименованного в п. 1 ст. 429 ГК РФ предварительного договора в той части, в которой им предусмотрено обязательство сторон в будущем заключить Основной договор аренды нежилого помещения общей площадью 203,1 кв. м в строящемся здании торгового центра по адресу: г. Москва, пр-т Мира, д. 211.
Кроме того, Договор от 29.12.2007 г. также содержит условия поименованного в п. 1 ст. 329 ГК РФ договора об установлении способа обеспечения исполнения обязательства в той части, в которой им предусмотрено обязательство предполагаемого арендатора:
- 1) уплатить предполагаемому арендодателю денежные средства в размере 4189821,12 руб. (т.н. обеспечительный платеж), из которых последний в случае заключения Основного договора аренда мог бы получить удовлетворение своих возможных требований к арендатору;
- 2) совершить в пользу предполагаемого арендодателя действия по приведению принадлежащей последнему недвижимости, обязательство по предоставлению которой в качестве объекта аренды возникнет в случае заключения Основного договора аренда, в состояние, обусловленное Основным договором аренды (т.е. с выполненными в помещении отделочными работами).
При этом Договором от 29.12.2007 г. предусмотрено, что при невыполнении предполагаемым арендатором на предполагаемом объекте аренды отделочных работ до определенного срока предполагаемый арендодатель праве отказаться от исполнения обязательства по заключению основного договора аренды и оставить за собой полученный от предполагаемого арендатора обеспечительный платеж.
Когда в договоре содержатся элементы 1) предварительного договора, устанавливающего главное обязательство, предусматривающее обязанность сторон заключить в будущем основной договор, и 2) договора об обеспечении исполнения обязательства, устанавливающего дополнительное обязательство, предусматривающее обязанность одной стороны еще не заключенного основного договора передать другой стороне в счет обеспечения своего еще не существующего обязательств из основного договора определенное имущественное благо, предоставление которого является условием, влекущим право предоставившей его стороны требовать от другой стороны заключения основного договора (внести обеспечительный депозит, осуществить улучшение (отделку, ремонт) имущества, др.), - главный договор считается заключенным под отлагательным условием применительно к п. 1 ст. 157 ГК РФ выполнения условий дополнительного договора.
ГК РФ не содержится запрета к тому, чтобы стороны в соглашении применительно к ст. 420 ГК РФ определили действия, которые каждая из них должна совершить для целей наступления отлагательного условия, а также определить, за чей счет подлежат выполнению соответствующие действия, а также определить имущественные последствия на случай недостижения цели наступления отлагательного условия.
При этом в ГК РФ также не содержится запрета к тому, чтобы стороны в соглашении определили имущественные последствия иные, нежели предусмотрено п. 3 ст. 157 ГК РФ, на случай недобросовестного воспрепятствования одной из сторон наступлению ставшего для нее невыгодным отлагательного условия, в частности, в виде неустойки обычной или неустойки, имеющей силу отступного.
По настоящему делу стороны в Договоре от 29.12.2007 г. предусмотрели, кто, в каком порядке, за чей счет должен способствовать наступлению отлагательного условия по приведению предполагаемого объекта аренды в состояние, обусловленное Основным договором аренды (осуществлению улучшений (отделки)), а именно: соответствующая обязанность возложена на предполагаемого арендатора, а также предусмотрели имущественные последствия невыполнения соответствующих действий в виде права предполагаемого арендодателя отказаться от заключения основного договора аренды и оставить за собой полученный от предполагаемого арендатора обеспечительный платеж.
По смыслу п. 3.6. Договора от 29.12.2007 г., если в связи с допущенной предполагаемым арендатором просрочкой в достижении отлагательного условия (невыполнении отделочных работ на предполагаемом объекте аренды) предполагаемый арендодатель воспользуется своим правом на оставление за собой обеспечительного платежа, то получение им данного имущественного предоставления прекращает все дальнейшие обязательства сторон, как дополнительное из обеспечительного договора, так и главного из предварительного договора (т.е. освобождает от обязанности исполнить обязательство в натуре).
Следовательно, на случай недобросовестного воспрепятствования предполагаемым арендатором наступлению отлагательного условия выполнения на предполагаемом объекте аренды отделочных работ, - Договором от 29.12.2007 г. предусмотрено применение к нему имеющей силу отступного неустойки применительно к п. 3 ст. 363 ГК РФ, в сумме внесенного обеспечительного платежа, равной 4189821,12 руб.
Установлено, что по Договору от 29.12.2007 г. обеспечительный взнос был предполагаемым арендатором внесен, однако отделочные работы им выполнены не были.
В связи с чем предполагаемый арендодатель письмом исх. от 21.12.2009 г. N 3701 (т. 2 л.д. 113) сообщил предполагаемому арендатору об отказе от дальнейшего исполнения Договора от 29.12.2007 г. и удержании обеспечительного платежа.
Соответствующие действия предполагаемого арендодателя являются правомерными.
Однако, поскольку удержание обеспечительного платежа было произведено в счет уплаты отступной неустойки, то вопрос о соразмерности примененной меры ответственности последствиям допущенного нарушения обязательства может быть исследован на предмет применения ст. 333 ГК РФ, по смыслу которой соответствующая оценка может быть дана судом не только взыскиваемой неустойки, но и примененной во внесудебном порядке неустойки.
Заявление о явной несоразмерности удержанной неустойки последствиям допущенного нарушения обязательства было сделано Истцом в суде первой инстанции (подтверждается аудиозаписью судебного заседания), однако судом первой инстанции рассмотрено не было.
Руководствуясь ст. 333 ГК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о снижении в 2 раза, т.е. до 2094910,56 руб., отступной неустойки за допущенное предполагаемым арендатором недобросовестное воспрепятствование наступлению отлагательного условия выполнения на предполагаемом объекте аренды отделочных работ, в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, принимая во внимание, что выполнение отделочных работ в предназначавшихся для передаче в аренду помещений означало производство неотделимых улучшений соответствующих помещений, принадлежащих предполагаемому арендодателю, т.е. было направлено к выгоде последнего как их собственника, но при этом по условиям соглашения данное улучшение должно было быть выполненным за счет средств только предполагаемого арендатора при отсутствии у предполагаемого арендодателя встречной обязанности возместить соответствующие расходы полностью или в части; невыполнение отделочных работ фактически не было сопряжено с несением предполагаемым арендодателем каких-либо расходов, т.е. неисполнение обязательства не привело к неосновательному получению или сбережению за счет потенциального арендодателя или к возникновению у него убытков в виде ущерба или упущенной выгоды (доказательств иного не представлено).
В связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оставшаяся часть обеспечительного платежа в размере 2094910,56 руб. по прекращении обязательств из Предварительного договора от 29.12.2007 г. подлежит взысканию с Ответчика в пользу Истца как неосновательное обогащение применительно к ст. 1102 ГК РФ.
Также установлено, что 12.11.2009 г. между Истцом (арендатор) и Ответчиком (арендодатель) заключен Договор аренды N 99/ОДА-2009 (т. 1 л.д. 6 - 31) о предоставлении арендатору за плату во временное владение и пользование комнаты 248 общей площадью 130 кв. м помещения I этажа 2 в здании по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 211, корп. 2 (арендуемое помещение).
Обязанность по передаче арендуемого помещения арендатору в пользование арендодателем выполнена.
Договором аренды от 12.11.2009 г. предусмотрен способ обеспечения исполнения арендатором своих обязательств посредством уплаты арендодателю обеспечительного платежа в размере 108914 долларов США, из которого арендодатель вправе получить удовлетворение своих требований к арендатору и который, оставшийся после удовлетворения соответствующих требований, подлежит возврату арендатору по окончании срока аренды и передаче объекта аренды арендодателю.
Обязательство арендатора по предоставлению арендодателю обеспечения по Договору аренды от 12.11.2009 г. частично (в сумме 108076,20 долларов США) прекратилось зачетом встречным однородным обязательством арендодателя по возврату арендатору обеспечительного платежа в том же размере, внесенного по ранее заключенному между сторонами и впоследствии прекратившему свое действие Предварительному договору от 20.03.2009 г. N 99-2008, а в оставшейся части (в сумме 837,80 долларов США) обеспечительный платеж должен был быть внесен арендатором до 12.11.2009 г.
Поскольку оставшаяся часть обеспечительного платежа поступила арендодателю только 10.06.2010 г., за допущенную просрочку в 209 дней арендодатель претензией исх. от 23.12.2010 г. N 3272 (т. 1 л.д. 60) потребовал уплаты арендатором договорной неустойки, составившей 31360 долларов США.
По условиям Договора аренды от 12.11.2009 г. арендатор должен был уплачивать арендную плату, возмещение эксплуатационных и иных оговоренных расходов и ежемесячно до 5-го числа текущего месяца.
Поскольку соответствующая оплата поступала арендодателю с просрочкой (расчет - т. 1 л.д. 64 - 73), за допущенную просрочку арендодатель претензией исх. от 23.12.2010 г. N 3274 (т. 1 л.д. 63) потребовал уплаты арендатором договорной неустойки, составившей 363,48 долларов США.
По условиям Договора аренды от 12.11.2009 г. арендатор должен был застраховать риск причинения убытков в связи с повреждением арендуемого помещения и до 18.11.2009 г. предоставить арендодателю копию соответствующего договора страхования.
Поскольку копия полиса была предоставлена арендодателю только 08.11.2010 г., за допущенную просрочку в 324 дня арендодатель претензией исх. от 23.12.2010 г. N 3237 (т. 1 л.д. 61 - 62) потребовал уплаты арендатором договорной неустойки, составившей 48600 долларов США.
По условиям Договора аренды от 12.11.2009 г. арендатор должен был застраховать риск наступления гражданской ответственности в связи с использованием арендуемого помещения и до 18.11.2009 г. предоставить арендодателю копию соответствующего договора страхования.
Поскольку копия полиса была предоставлена арендодателю только 18.11.2010 г., за допущенную просрочку в 365 дней арендодатель претензией исх. от 23.12.2010 г. N 3237 (т. 1 л.д. 61 - 62) потребовал уплаты арендатором договорной неустойки, составившей 54750 долларов США.
По условиям Договора аренды от 12.11.2009 г. арендатор должен был заключить договор страхования на условиях, исключающих переход к страховщику, выплатившему страхование возмещение, права требования к лицу, ответственному за убытки, если таким лицом может быть арендодатель.
Поскольку такое условие в заключенном арендатором договор страхования отсутствовало, за допущенное нарушение арендодатель претензией исх. от 27.12.2010 г. N 3299 (т. 1 л.д. 57) потребовал уплаты арендатором договорной неустойки, составившей 15000 долларов США.
Итого за допущенные нарушения начислена неустойка в размере 150073,48 долларов США.
Поскольку добровольно требование об уплате неустойки арендатором выполнено не было, арендодатель получил удовлетворение данного требования из обеспечительного платежа, исчерпав его полностью.
По условиям Договора аренды от 12.11.2009 г. арендатор, в связи с произведенным арендодателем правомерным удержанием, должен был восстановить обеспечительный депозит в первоначальном размере, о чем арендодатель сообщил ему претензией исх. от 31.12.2010 г. N 3324 (т. 1 л.д. 52).
Поскольку добровольно требование о пополнении обеспечительного платежа арендатором выполнено не было, арендодатель письмом исх. от 16.02.2011 г. N 280 (т. 1 л.д. 47) сообщил арендатору об отказе от дальнейшего исполнения Договора аренда от 12.11.2009 г.
Соответствующие действия предполагаемого арендодателя являются правомерными.
28.02.2011 г. являющиеся объектом аренды помещения были возвращены арендодателю (т. 1 л.д. 48).
Поскольку удержание обеспечительного платежа было произведено в счет уплаты неустойки, а в суде первой инстанции Истцом было заявлено о явной несоразмерности удержанной неустойки последствиям допущенного нарушения обязательства (подтверждается аудиозаписью судебного заседания), суду первой инстанции следовало дать оценку данному доводу.
Однако судом первой инстанции вопрос о несоразмерности неустойки не исследовался.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. 333 ГК РФ, приходит к выводу о снижении:
- до 180 долларов США неустойки за просрочку в предоставлении копий договоров страхования и до 50 долларов США неустойки за невключение в договор страхования требуемого арендодателем условия, в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, принимая во внимание:
- степень опасности неисполнения обеспеченного данной мерой ответственности обязательства, а именно: основной интерес арендодателя состоял в том, чтобы обезопаситься от возможных имущественных потерь на случай, если в период использования арендатором арендуемого помещения будет причинен вред имуществу арендодателя или третьих лиц; для защиты данного интереса арендодатель возложил на арендатора обязанность застраховать риск повреждения арендуемого помещения и риск наступления гражданской ответственности в связи с использованием арендуемого помещения, а для того, чтобы иметь возможность убедиться в надлежащим исполнении арендатором данной обязанности, арендодатель возложил на арендатора обязанность представить арендодателю копии соответствующих договоров страхования, т.е. обязанность осуществить страхование является основной в том смысле, что ее невыполнение непосредственно может создать угрозу возможного нарушения прав и законных интересов арендодателя, тогда как само по себе неисполнение обязанности доказать факт страхования (при осуществленном страховании) на это не способно;
- характер обеспеченного данной мерой ответственности обязательства, а именно: оно носит нематериальный характер, его неисполнение не способно привести к неосновательному получению или сбережению арендатором имущества за счет арендодателя, т.е. отсутствуют основания для применения зачетной компенсирующей убытки неустойки;
- - до 270 долларов США неустойки за просрочку в уплате оставшейся части обеспечительного платежа, принимая во внимание: данные о сумме основного долга, сроке, в течение которого не исполнялось обязательство; размера установленной ЦБ РФ учетной ставки за этот период (тогда как взысканная неустойка соответствует применению ставки 0,15% от просроченной оплаты в день).
Размер, до которого произведено снижение неустойки, а также основания, соответствуют правоприменительной практике по делам N А40-148436/10, А40-27918/11 в отношении аналогичных договоров споров из договоров аренды с ОАО "Каширский Двор-Северянин".
Итого суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что из находившегося в распоряжении арендодателя обеспечительного платежа в размере 2918057,40 руб. в счет неустойки по Договору аренды от 12.11.2009 г. арендодатель вправе удержать 863,48 долларов США (270 + 363,48 + 180 + 50 = 863,48), что по установленному на дату произведенного арендодателем удержания обеспечительного платежа (31.12.2010 г.) было эквивалентно 26316,19 руб.
В связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оставшаяся часть обеспечительного платежа в размере 2891741,21 руб. по прекращении обязательств из Договору аренды от 12.11.2009 г. подлежит взысканию с Ответчика в пользу Истца как неосновательное обогащение применительно к ст. 1102 ГК РФ.
Итого подлежащее возврату Истцу Ответчиком неосновательное обогащение составляет 4986651,77 руб. (2094910,56 + 2891741,21 руб. = 4986651,77).
На основании ст. ст. 333.21 НК РФ, 110 АПК РФ на Ответчика подлежит отнесению 52933,26 руб. расходов Истца (т. 1 л.д. 5) по уплате госпошлины при подаче искового заявления и 2000 руб. расходов Истца (т. 2 л.д. 137) по уплате госпошлины при подаче апелляционной жалобы, итого 54933,26 руб.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 16.10.2012 г. по делу N А40-84488/12 отменить.
Взыскать с ОАО "Каширский Двор-Северянин" в пользу ООО "АЛЬБА-Корпорэйшн" 4986651,77 руб. неосновательного обогащения, 54933,26 руб. возмещения расходов по госпошлине.
В остальном в удовлетворении исковых требований отказать.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.01.2013 N 09АП-37649/2012-ГК ПО ДЕЛУ N А40-84488/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 января 2013 г. N 09АП-37649/2012-ГК
Дело N А40-84488/12
Резолютивная часть постановления объявлена 16.01.2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 23.01.2013 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Кораблевой М.С., Левиной Т.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Макаровым П.Н., помощником судьи Петуховой К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 14 - 16.01.2013 г.
апелляционную жалобу ООО "АЛЬБА-Корпорэйшн"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 16.10.2012 г.,
принятое судьей Барановой И.В.
по делу N дело N А40-84488/12
по иску ООО "АЛЬБА-Корпорэйшн" (ОГРН 1037739832745, местонахождение: 119180, г. Москва, ул. Б. Полянка, д. 50/1, стр. 3)
к ОАО "Каширский Двор-Северянин" (ОГРН 1027739179775, местонахождение: 119017, г. Москва, Кадашевская наб., д. 6/1/2, стр. 1)
о возврате неосновательного денежного обогащения,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Мальцев Е.А. по дов. от 01.06.2012 г.;
- от ответчика: Юлина О.О. по дов. от 23.05.2012 г.,
установил:
ООО "АЛЬБА-Корпорэйшн" (арендатор) предъявило иск к ОАО "Каширский Двор-Северянин" (арендодатель) о возврате неосновательного денежного обогащения в виде обеспечительных платежей, внесенных по Предварительному договору от 29.12.2007 г. N 73-2007 и по Договору аренды от 12.11.2009 г. N 99/ОДА-2009 в размере соответственно 4189821,12 руб. и 2918057,40 руб., итого 7107878,52 руб., в связи с отпадением установленных сделкой оснований их оставления у арендодателя.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 16.10.2012 г. (т. 2 л.д. 125 - 126) в удовлетворении иска отказано.
На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (т. 2 л.д. 130).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель апелляционной жалобы требования и доводы жалобы поддержал; Ответчик по требованиям и доводам жалобы возражал.
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, полагает его подлежащим отмене с принятием судебного акта о частичном удовлетворении заявленного иска по следующим основаниям.
29.12.2007 г. между Истцом (лицо, обязавшееся заключить основной договор в качестве арендодателя), и Ответчиком (лицо, обязавшееся заключить основной договор в качестве арендатора), заключен Договор, поименованный сторонами "Предварительный договор N 73-2007" (т. 1 л.д. 32 - 126).
Договор от 29.12.2007 г. содержит условия поименованного в п. 1 ст. 429 ГК РФ предварительного договора в той части, в которой им предусмотрено обязательство сторон в будущем заключить Основной договор аренды нежилого помещения общей площадью 203,1 кв. м в строящемся здании торгового центра по адресу: г. Москва, пр-т Мира, д. 211.
Кроме того, Договор от 29.12.2007 г. также содержит условия поименованного в п. 1 ст. 329 ГК РФ договора об установлении способа обеспечения исполнения обязательства в той части, в которой им предусмотрено обязательство предполагаемого арендатора:
- 1) уплатить предполагаемому арендодателю денежные средства в размере 4189821,12 руб. (т.н. обеспечительный платеж), из которых последний в случае заключения Основного договора аренда мог бы получить удовлетворение своих возможных требований к арендатору;
- 2) совершить в пользу предполагаемого арендодателя действия по приведению принадлежащей последнему недвижимости, обязательство по предоставлению которой в качестве объекта аренды возникнет в случае заключения Основного договора аренда, в состояние, обусловленное Основным договором аренды (т.е. с выполненными в помещении отделочными работами).
При этом Договором от 29.12.2007 г. предусмотрено, что при невыполнении предполагаемым арендатором на предполагаемом объекте аренды отделочных работ до определенного срока предполагаемый арендодатель праве отказаться от исполнения обязательства по заключению основного договора аренды и оставить за собой полученный от предполагаемого арендатора обеспечительный платеж.
Когда в договоре содержатся элементы 1) предварительного договора, устанавливающего главное обязательство, предусматривающее обязанность сторон заключить в будущем основной договор, и 2) договора об обеспечении исполнения обязательства, устанавливающего дополнительное обязательство, предусматривающее обязанность одной стороны еще не заключенного основного договора передать другой стороне в счет обеспечения своего еще не существующего обязательств из основного договора определенное имущественное благо, предоставление которого является условием, влекущим право предоставившей его стороны требовать от другой стороны заключения основного договора (внести обеспечительный депозит, осуществить улучшение (отделку, ремонт) имущества, др.), - главный договор считается заключенным под отлагательным условием применительно к п. 1 ст. 157 ГК РФ выполнения условий дополнительного договора.
ГК РФ не содержится запрета к тому, чтобы стороны в соглашении применительно к ст. 420 ГК РФ определили действия, которые каждая из них должна совершить для целей наступления отлагательного условия, а также определить, за чей счет подлежат выполнению соответствующие действия, а также определить имущественные последствия на случай недостижения цели наступления отлагательного условия.
При этом в ГК РФ также не содержится запрета к тому, чтобы стороны в соглашении определили имущественные последствия иные, нежели предусмотрено п. 3 ст. 157 ГК РФ, на случай недобросовестного воспрепятствования одной из сторон наступлению ставшего для нее невыгодным отлагательного условия, в частности, в виде неустойки обычной или неустойки, имеющей силу отступного.
По настоящему делу стороны в Договоре от 29.12.2007 г. предусмотрели, кто, в каком порядке, за чей счет должен способствовать наступлению отлагательного условия по приведению предполагаемого объекта аренды в состояние, обусловленное Основным договором аренды (осуществлению улучшений (отделки)), а именно: соответствующая обязанность возложена на предполагаемого арендатора, а также предусмотрели имущественные последствия невыполнения соответствующих действий в виде права предполагаемого арендодателя отказаться от заключения основного договора аренды и оставить за собой полученный от предполагаемого арендатора обеспечительный платеж.
По смыслу п. 3.6. Договора от 29.12.2007 г., если в связи с допущенной предполагаемым арендатором просрочкой в достижении отлагательного условия (невыполнении отделочных работ на предполагаемом объекте аренды) предполагаемый арендодатель воспользуется своим правом на оставление за собой обеспечительного платежа, то получение им данного имущественного предоставления прекращает все дальнейшие обязательства сторон, как дополнительное из обеспечительного договора, так и главного из предварительного договора (т.е. освобождает от обязанности исполнить обязательство в натуре).
Следовательно, на случай недобросовестного воспрепятствования предполагаемым арендатором наступлению отлагательного условия выполнения на предполагаемом объекте аренды отделочных работ, - Договором от 29.12.2007 г. предусмотрено применение к нему имеющей силу отступного неустойки применительно к п. 3 ст. 363 ГК РФ, в сумме внесенного обеспечительного платежа, равной 4189821,12 руб.
Установлено, что по Договору от 29.12.2007 г. обеспечительный взнос был предполагаемым арендатором внесен, однако отделочные работы им выполнены не были.
В связи с чем предполагаемый арендодатель письмом исх. от 21.12.2009 г. N 3701 (т. 2 л.д. 113) сообщил предполагаемому арендатору об отказе от дальнейшего исполнения Договора от 29.12.2007 г. и удержании обеспечительного платежа.
Соответствующие действия предполагаемого арендодателя являются правомерными.
Однако, поскольку удержание обеспечительного платежа было произведено в счет уплаты отступной неустойки, то вопрос о соразмерности примененной меры ответственности последствиям допущенного нарушения обязательства может быть исследован на предмет применения ст. 333 ГК РФ, по смыслу которой соответствующая оценка может быть дана судом не только взыскиваемой неустойки, но и примененной во внесудебном порядке неустойки.
Заявление о явной несоразмерности удержанной неустойки последствиям допущенного нарушения обязательства было сделано Истцом в суде первой инстанции (подтверждается аудиозаписью судебного заседания), однако судом первой инстанции рассмотрено не было.
Руководствуясь ст. 333 ГК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о снижении в 2 раза, т.е. до 2094910,56 руб., отступной неустойки за допущенное предполагаемым арендатором недобросовестное воспрепятствование наступлению отлагательного условия выполнения на предполагаемом объекте аренды отделочных работ, в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, принимая во внимание, что выполнение отделочных работ в предназначавшихся для передаче в аренду помещений означало производство неотделимых улучшений соответствующих помещений, принадлежащих предполагаемому арендодателю, т.е. было направлено к выгоде последнего как их собственника, но при этом по условиям соглашения данное улучшение должно было быть выполненным за счет средств только предполагаемого арендатора при отсутствии у предполагаемого арендодателя встречной обязанности возместить соответствующие расходы полностью или в части; невыполнение отделочных работ фактически не было сопряжено с несением предполагаемым арендодателем каких-либо расходов, т.е. неисполнение обязательства не привело к неосновательному получению или сбережению за счет потенциального арендодателя или к возникновению у него убытков в виде ущерба или упущенной выгоды (доказательств иного не представлено).
В связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оставшаяся часть обеспечительного платежа в размере 2094910,56 руб. по прекращении обязательств из Предварительного договора от 29.12.2007 г. подлежит взысканию с Ответчика в пользу Истца как неосновательное обогащение применительно к ст. 1102 ГК РФ.
Также установлено, что 12.11.2009 г. между Истцом (арендатор) и Ответчиком (арендодатель) заключен Договор аренды N 99/ОДА-2009 (т. 1 л.д. 6 - 31) о предоставлении арендатору за плату во временное владение и пользование комнаты 248 общей площадью 130 кв. м помещения I этажа 2 в здании по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 211, корп. 2 (арендуемое помещение).
Обязанность по передаче арендуемого помещения арендатору в пользование арендодателем выполнена.
Договором аренды от 12.11.2009 г. предусмотрен способ обеспечения исполнения арендатором своих обязательств посредством уплаты арендодателю обеспечительного платежа в размере 108914 долларов США, из которого арендодатель вправе получить удовлетворение своих требований к арендатору и который, оставшийся после удовлетворения соответствующих требований, подлежит возврату арендатору по окончании срока аренды и передаче объекта аренды арендодателю.
Обязательство арендатора по предоставлению арендодателю обеспечения по Договору аренды от 12.11.2009 г. частично (в сумме 108076,20 долларов США) прекратилось зачетом встречным однородным обязательством арендодателя по возврату арендатору обеспечительного платежа в том же размере, внесенного по ранее заключенному между сторонами и впоследствии прекратившему свое действие Предварительному договору от 20.03.2009 г. N 99-2008, а в оставшейся части (в сумме 837,80 долларов США) обеспечительный платеж должен был быть внесен арендатором до 12.11.2009 г.
Поскольку оставшаяся часть обеспечительного платежа поступила арендодателю только 10.06.2010 г., за допущенную просрочку в 209 дней арендодатель претензией исх. от 23.12.2010 г. N 3272 (т. 1 л.д. 60) потребовал уплаты арендатором договорной неустойки, составившей 31360 долларов США.
По условиям Договора аренды от 12.11.2009 г. арендатор должен был уплачивать арендную плату, возмещение эксплуатационных и иных оговоренных расходов и ежемесячно до 5-го числа текущего месяца.
Поскольку соответствующая оплата поступала арендодателю с просрочкой (расчет - т. 1 л.д. 64 - 73), за допущенную просрочку арендодатель претензией исх. от 23.12.2010 г. N 3274 (т. 1 л.д. 63) потребовал уплаты арендатором договорной неустойки, составившей 363,48 долларов США.
По условиям Договора аренды от 12.11.2009 г. арендатор должен был застраховать риск причинения убытков в связи с повреждением арендуемого помещения и до 18.11.2009 г. предоставить арендодателю копию соответствующего договора страхования.
Поскольку копия полиса была предоставлена арендодателю только 08.11.2010 г., за допущенную просрочку в 324 дня арендодатель претензией исх. от 23.12.2010 г. N 3237 (т. 1 л.д. 61 - 62) потребовал уплаты арендатором договорной неустойки, составившей 48600 долларов США.
По условиям Договора аренды от 12.11.2009 г. арендатор должен был застраховать риск наступления гражданской ответственности в связи с использованием арендуемого помещения и до 18.11.2009 г. предоставить арендодателю копию соответствующего договора страхования.
Поскольку копия полиса была предоставлена арендодателю только 18.11.2010 г., за допущенную просрочку в 365 дней арендодатель претензией исх. от 23.12.2010 г. N 3237 (т. 1 л.д. 61 - 62) потребовал уплаты арендатором договорной неустойки, составившей 54750 долларов США.
По условиям Договора аренды от 12.11.2009 г. арендатор должен был заключить договор страхования на условиях, исключающих переход к страховщику, выплатившему страхование возмещение, права требования к лицу, ответственному за убытки, если таким лицом может быть арендодатель.
Поскольку такое условие в заключенном арендатором договор страхования отсутствовало, за допущенное нарушение арендодатель претензией исх. от 27.12.2010 г. N 3299 (т. 1 л.д. 57) потребовал уплаты арендатором договорной неустойки, составившей 15000 долларов США.
Итого за допущенные нарушения начислена неустойка в размере 150073,48 долларов США.
Поскольку добровольно требование об уплате неустойки арендатором выполнено не было, арендодатель получил удовлетворение данного требования из обеспечительного платежа, исчерпав его полностью.
По условиям Договора аренды от 12.11.2009 г. арендатор, в связи с произведенным арендодателем правомерным удержанием, должен был восстановить обеспечительный депозит в первоначальном размере, о чем арендодатель сообщил ему претензией исх. от 31.12.2010 г. N 3324 (т. 1 л.д. 52).
Поскольку добровольно требование о пополнении обеспечительного платежа арендатором выполнено не было, арендодатель письмом исх. от 16.02.2011 г. N 280 (т. 1 л.д. 47) сообщил арендатору об отказе от дальнейшего исполнения Договора аренда от 12.11.2009 г.
Соответствующие действия предполагаемого арендодателя являются правомерными.
28.02.2011 г. являющиеся объектом аренды помещения были возвращены арендодателю (т. 1 л.д. 48).
Поскольку удержание обеспечительного платежа было произведено в счет уплаты неустойки, а в суде первой инстанции Истцом было заявлено о явной несоразмерности удержанной неустойки последствиям допущенного нарушения обязательства (подтверждается аудиозаписью судебного заседания), суду первой инстанции следовало дать оценку данному доводу.
Однако судом первой инстанции вопрос о несоразмерности неустойки не исследовался.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. 333 ГК РФ, приходит к выводу о снижении:
- до 180 долларов США неустойки за просрочку в предоставлении копий договоров страхования и до 50 долларов США неустойки за невключение в договор страхования требуемого арендодателем условия, в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, принимая во внимание:
- степень опасности неисполнения обеспеченного данной мерой ответственности обязательства, а именно: основной интерес арендодателя состоял в том, чтобы обезопаситься от возможных имущественных потерь на случай, если в период использования арендатором арендуемого помещения будет причинен вред имуществу арендодателя или третьих лиц; для защиты данного интереса арендодатель возложил на арендатора обязанность застраховать риск повреждения арендуемого помещения и риск наступления гражданской ответственности в связи с использованием арендуемого помещения, а для того, чтобы иметь возможность убедиться в надлежащим исполнении арендатором данной обязанности, арендодатель возложил на арендатора обязанность представить арендодателю копии соответствующих договоров страхования, т.е. обязанность осуществить страхование является основной в том смысле, что ее невыполнение непосредственно может создать угрозу возможного нарушения прав и законных интересов арендодателя, тогда как само по себе неисполнение обязанности доказать факт страхования (при осуществленном страховании) на это не способно;
- характер обеспеченного данной мерой ответственности обязательства, а именно: оно носит нематериальный характер, его неисполнение не способно привести к неосновательному получению или сбережению арендатором имущества за счет арендодателя, т.е. отсутствуют основания для применения зачетной компенсирующей убытки неустойки;
- - до 270 долларов США неустойки за просрочку в уплате оставшейся части обеспечительного платежа, принимая во внимание: данные о сумме основного долга, сроке, в течение которого не исполнялось обязательство; размера установленной ЦБ РФ учетной ставки за этот период (тогда как взысканная неустойка соответствует применению ставки 0,15% от просроченной оплаты в день).
Размер, до которого произведено снижение неустойки, а также основания, соответствуют правоприменительной практике по делам N А40-148436/10, А40-27918/11 в отношении аналогичных договоров споров из договоров аренды с ОАО "Каширский Двор-Северянин".
Итого суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что из находившегося в распоряжении арендодателя обеспечительного платежа в размере 2918057,40 руб. в счет неустойки по Договору аренды от 12.11.2009 г. арендодатель вправе удержать 863,48 долларов США (270 + 363,48 + 180 + 50 = 863,48), что по установленному на дату произведенного арендодателем удержания обеспечительного платежа (31.12.2010 г.) было эквивалентно 26316,19 руб.
В связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оставшаяся часть обеспечительного платежа в размере 2891741,21 руб. по прекращении обязательств из Договору аренды от 12.11.2009 г. подлежит взысканию с Ответчика в пользу Истца как неосновательное обогащение применительно к ст. 1102 ГК РФ.
Итого подлежащее возврату Истцу Ответчиком неосновательное обогащение составляет 4986651,77 руб. (2094910,56 + 2891741,21 руб. = 4986651,77).
На основании ст. ст. 333.21 НК РФ, 110 АПК РФ на Ответчика подлежит отнесению 52933,26 руб. расходов Истца (т. 1 л.д. 5) по уплате госпошлины при подаче искового заявления и 2000 руб. расходов Истца (т. 2 л.д. 137) по уплате госпошлины при подаче апелляционной жалобы, итого 54933,26 руб.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 16.10.2012 г. по делу N А40-84488/12 отменить.
Взыскать с ОАО "Каширский Двор-Северянин" в пользу ООО "АЛЬБА-Корпорэйшн" 4986651,77 руб. неосновательного обогащения, 54933,26 руб. возмещения расходов по госпошлине.
В остальном в удовлетворении исковых требований отказать.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
М.С.КОРАБЛЕВА
Т.Ю.ЛЕВИНА
М.С.КОРАБЛЕВА
Т.Ю.ЛЕВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)