Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 08 октября 2013 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи О.Н. Лаптевой,
судей М.Е. Верстовой, Д.Н. Садиковой,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Э.Ш. Алимовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Закрытого акционерного общества "Концерн "Лусине"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 12 июля 2013 года
по делу N А40-28044/2012, принятое судьей Г.С. Александровой,
по иску Закрытого акционерного общества "Концерн "Лусине"
к 1) Обществу с ограниченной ответственностью "ТехВерсия-М"
(ОГРН 1037739602779; 103001, г. Москва, ул. Б. Садовая, д. 10, оф. 2),
2) Закрытому акционерному обществу "КФК Респект"
(ОГРН 1027739777152; 115035, г. Москва, ул. Садовническая, д. 71, стр. 3),
3) Региональный фонд памяти Арно Бабаджаняна
(ОГРН 1037700241919; 103009, г. Москва, Газетный пер., д. 13, офис 21-22),
4) Обществу с ограниченной ответственностью "РЖД-лизинг"
третьи лица: 1) Жилищно-строительный кооператив "Советский композитор"
- (ОГРН 1037739214853; 103009, г. Москва, Газетный пер., д. 13/15);
2) Комитет государственного строительного надзора города Москвы
-
об истребовании имущества из чужого незаконного владения
при участии в судебном заседании:
от истца: Молдован В.М. (по доверенности от 03.05.2013 г.); Шилабод В.В. (по доверенности от 05.05.2013 г.)
от ответчиков: не явились, извещены
от третьих лиц: 1) Расторгуева А.А. (по доверенности от 21.06.2013 г.) 2) Теодорович Н.В. (по доверенности от 15.01.2013 г.)
установил:
Закрытое акционерное общество "Концерн "Лусине" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ТехВерсия-М", Закрытому акционерному обществу "КФК Респект", Региональному общественному фонду памяти Арно Бабаджаняна, Обществу с ограниченной ответственностью "РЖД-Лизинг" (далее - ответчики) об истребовании из чужого незаконного владения недвижимого имущества - объекта незавершенного строительства со степенью готовности 95%, площадью застройки 1434,2 кв. м, кадастровым N 77-77-11/007/2006-916, расположенного по адресу: город Москва, Газетный пер., вл. 13/15, изъяв его из незаконного владения: Общества с ограниченной ответственностью "РЖД-Лизинг", владеющего нежилым помещением 1.456,5 кв. м; Закрытого акционерного общества "КФК Респект", владеющего нежилым помещением 3.432,5 кв. м; Регионального общественного фонда памяти Арно Бабаджаняна, владеющего нежилым помещением 1.592,6 кв. м; Общества с ограниченной ответственностью "ТехВерсия-М", владеющего нежилым помещением 911,1 кв. м.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Жилищно-строительный кооператив "Советский композитор" и Комитет государственного строительного надзора города Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 12 июля 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.
При этом суд исходил из необоснованности исковых требований.
Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, удовлетворить исковые требования в полном объеме.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Указывает, что в отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта недвижимого имущества он является объектом незавершенного строительства, в связи с чем основания для регистрации права собственности на данный объект за Жилищно-строительным кооперативом "Советский Композитор" неправомерно, а последующие договора купли-продажи недвижимости являются недействительными.
Ответчики и третье лицо - Жилищно-строительный кооператив "Советский композитор", представили отзывы на апелляционную жалобу.
В судебном заседании апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, третьи лица против доводов жалобы возражали.
Ответчики, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (в том числе, с учетом правил пунктов 4 - 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 г. N 12), явку представителей в судебное заседание не обеспечили, дело рассмотрено в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.
Исковые требования по настоящему делу мотивированы следующим.
20.06.2000 г. между Жилищно-строительный кооператив "Советский композитор" и Закрытым акционерным обществом "Концерн "Лусине" был заключен договор простого товарищества - совместной деятельности N 01/СД, предметом которого была определена совместная деятельность товарищей по реализации проекта - надстройки двух мансардных этажей (стр. 1, Газетный пер., 13/15), строительство заглубленных гаражей на 12 машино-мест (во внутреннем дворе стр. 1, Газетный пер., д. 13/15), строительство двухуровневых подземных гаражей, строительство зданий смешанного назначения и трансформаторной подстанции (стр. 4 - 5, Газетный пер., 13/15), включая сдачу указанных объектов Государственной комиссии "под ключ", а также последующая эксплуатация вышеперечисленных объектов недвижимости.
Указанный договор простого товарищества и дополнительные соглашения к нему были признаны недействительными в силу ничтожности вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 06.10.2005 г. по делу N А40-25070/04-61-294.
В отношении спорного объекта состоялись несколько судебных актов.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.04.2007 г. по делу N А40-6248/07-153-15 признан недействительным отказ Управления Федеральной регистрационной службы по городу Москве в государственной регистрации права собственности Закрытого акционерного общества "Концерн "Лусине" на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: город Москва, Газетный переулок, владение 13/15; суд обязал Управление Федеральной регистрационной службы по городу Москве произвести государственную регистрацию права собственности Закрытого акционерного общества "Концерн "Лусине" на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: города Москва, Газетный переулок, владение 13/15.
На основании указанного решения состоялась государственная регистрация права собственности Закрытого акционерного общества "Концерна "Лусине" на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: город Москва, Газетный переулок, вл. 13/15, площадь застройки 1.434,2 кв. м (запись о регистрации за номером 77-77-11/007/2006-916).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда от 08.08.2008 г. по делу N А40-10450/08-7-67 отказано и в удовлетворении исковых требований Жилищно-строительного кооператива "Советский Композитор" о признании спорного здания самовольной постройкой и погашении записи о государственной регистрации права собственности Закрытого акционерного общества "Концерн "Лусине" на объект незавершенного строительства.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда от 08.09.2008 г. по делу N А40-51484/07-121-376 отказано в удовлетворении иска Закрытого акционерного общества "Концерн "Лусине" к Управлению Федеральной регистрационной службы по городу Москве о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности Закрытого акционерного общества "Концерна "Лусине" на объект недвижимого имущества - нежилое здание площадью 7.605,7 кв. м по адресу: город Москва, Газетный пер., д. 13/15, и обязании Управления Федеральной регистрационной службы по городу Москве зарегистрировать право собственности Закрытого акционерного общества "Концерн "Лусине" на указанный объект недвижимого имущества.
Решение Симоновского районного суда от 30.03.2010 г. об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве зарегистрировать право собственности Закрытого акционерного общества "Концерн "Лусине" на здание по адресу: город Москва, Газетный пер., вл. 13/15, общей площадью 7 392 кв. м, отменено определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28.09.2010 г.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда от 03.03.2011 г. по делу N А40-101592/10-105-909 удовлетворены исковые требования Жилищно-строительного кооператива к Закрытому акционерному обществу "Концерн "Лусине", впоследствии замененному на Общество с ограниченной ответственностью "ФОТОН", о признании права собственности на объект недвижимого имущества площадью 7.392,7 кв. м, кадастровый (условный) номер 77-77-12/004/2010-033, построенный в результате реконструкции строений 4 и 5, расположенных по адресу: город Москва, Газетный пер. вл. 13-15, и об истребовании названного объекта из незаконного владения ответчика.
25.10.2011 г. между Жилищно-строительным кооперативом "Советский композитор" (продавец) и Региональным общественным фондом памяти Арно Бабаджаняна (покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта, площадью 7.392,7 кв. м, расположенного по адресу: город Москва, Газетный пер., вл. 13/15. (свидетельство о государственной регистрации права от 15.11.2011 г.).
Впоследствии 12.12.2011 г. между Обществом с ограниченной ответственностью "РЖД-лизинг" (покупателем) и Региональным общественным фондом памяти Арно Бабаджаняна (продавцом) был заключен договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 1.456,5 кв. м, расположенных по адресу: город Москва, Газетный пер., вл. 13/15 (свидетельство о государственной регистрации права от 17.02.2012 г.).
Впоследствии 14.12.2011 г. между Закрытым акционерным обществом "КФК Респект" (покупателем) и Региональным общественным фондом памяти Арно Бабаджаняна (продавцом) был заключен договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 3.432,5 кв. м, расположенных по адресу: город Москва, Газетный пер., вл. 13/15. (свидетельство о государственной регистрации права от 17.02.2012 г.).
Впоследствии 23.12.2011 г. между Обществом с ограниченной ответственностью "ТехВерсия" (покупатель) и Региональным общественным фондом памяти Арно Бабаджаняна (продавец) был заключен договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 911,1 кв. м, расположенных по адресу: город Москва, Газетный пер., вл. 13/15 (свидетельство о государственной регистрации права от 17.02.2012 г.).
Право собственности площадью 1.592,6 кв. м принадлежит Региональному общественному фонду памяти Арно Бабаджаняна (свидетельство о государственной регистрации права от 17.02.2012 г.).
Исковые требования по настоящему делу мотивированы тем, что в отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта недвижимого имущества он является объектом незавершенного строительства, в связи с чем основания для регистрации права собственности на данный объект за Жилищно-строительным кооперативом "Советский Композитор" неправомерно, а последующие договора купли-продажи недвижимости являются недействительными.
Судебная коллегия не может согласиться с указанными доводами истца по следующим основаниям.
Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. в пункте 32 Постановления от 29.04.2010 г. N 10/ 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав" разъяснил, что при применении статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.
Иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск) характеризуют четыре признака: наличие у истца права собственности на истребуемую вещь, утрата фактического владения вещью, возможность выделить вещь при помощи индивидуальных признаков из однородных вещей, фактическое нахождение вещи в чужом незаконном владении ответчика на момент рассмотрения спора, а также отсутствие между истцом и ответчиком отсутствуют отношения обязательственного характера по поводу истребуемой вещи. Виндикационный иск не подлежит удовлетворению при отсутствии хотя бы одного из перечисленных признаков.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда от 03.03.2011 г. по делу N А40-101592/10-105-909 удовлетворены исковые требования Жилищно-строительного кооператива "Советский композитор" к Закрытому акционерному обществу "Концерн "Лусине", впоследствии замененному на Общество с ограниченной ответственностью "ФОТОН", о признании права собственности на объект недвижимого имущества площадью 7.392,7 кв. м, кадастровый (условный) номер 77-77-12/004/2010-033, построенный в результате реконструкции строений 4 и 5, расположенных по адресу: город Москва, Газетный пер. вл. 13-15, и об истребовании названного объекта из незаконного владения ответчика.
Удовлетворяя исковые требования, суд основывался на положениях статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей основания возникновения права собственности, в том числе приобретение лицом вещи, изготовленной или созданной для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, на положениях статей 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, из которых следует, что застройщиком может выступать исключительно то лицо, которому на соответствующем праве (собственности или аренды) принадлежит земельный участок и которому разрешено строительство для себя, а также на разъяснениях, данных в пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", где указано, что по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения помимо его воли.
Суд установил, что реконструируемые строения принадлежали истцу на праве собственности; истец являлся заказчиком реконструкции и строительства, а также - арендатором отведенного под указанные цели земельного участка; вся разрешительная документация на строительство была оформлена на истца; инвестиционные отношения, связанные со спорным объектом недвижимого имущества, отсутствуют; каких-либо сделок по отчуждению спорного имущества истец не совершал.
Суд признал, что регистрация права собственности на спорное имущество за третьим лицом - Закрытым акционерным обществом "Концерн "Лусине" была произведена против воли надлежащего собственника - Жилищно-строительного кооператива "Советский композитор" на основании незаконного, и отмененного впоследствии, судебного акта суда общей юрисдикции.
Суд также не усмотрел добросовестности со стороны ответчика - Общества с ограниченной ответственностью "ФОТОН" в приобретении спорного имущества.
Указанный объект находится во владении Общества с ограниченной ответственностью "ФОТОН" на основании недействительной сделки, совершенной с лицом, которое не имело права им распоряжаться (Закрытое акционерное общество "Концерн "Лусине"), о чем Общество с ограниченной ответственностью "ФОТОН" как лицо аффилированное не могло не знать.
В связи с этим суд признал Общество с ограниченной ответственностью "ФОТОН" незаконным владельцем, обязанным в соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию собственника вернуть ему спорный объект.
В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Поскольку истец в нарушение статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации не доказал основания возникновения у него права собственности на спорное имущество, а также не доказал факта незаконности владения спорным имуществом ответчиками, исковые требования по настоящему делу не могут быть признаны судом обоснованными и удовлетворению не подлежат.
Доводы апелляционной жалобы о том, что в отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта он является объектом незавершенного строительства, в связи с чем основания для регистрации права собственности на данный объект за Жилищно-строительным кооперативом "Советский Композитор" неправомерно, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку право собственности на объект недвижимого имущества площадью 7.392,7 кв. м, кадастровый (условный) номер 77-77-12/004/2010-033, построенный в результате реконструкции строений 4 и 5, расположенных по адресу: город Москва, Газетный пер. вл. 13-15, признано за Жилищно-строительным кооперативом "Советский композитор" вступившим в законную силу решением Арбитражного суда от 03.03.2011 г. по делу N А40-101592/10-105-909.
Право собственности ответчиков зарегистрированы на часть административного здания также как на объект завершенного строительства.
Суд апелляционной инстанции считает возможным по аналогии применить положения пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.
При таком положении заинтересованное лицо, создавшее объект недвижимого имущества с отдельными элементами, недооформленными документально, вправе произвести такое оформление или использовать иной предусмотренный законом способ защиты нарушенного права.
Доводы апелляционной жалобы о том, что договор простого товарищества -совместной деятельности от 20.06.2000 г. N 01/СД в период с 2000 по 2005 признавался действующим, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку указанный договор простого товарищества и дополнительные соглашения к нему были признаны недействительными в силу ничтожности вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 06.10.2005 г. по делу N А40-25070/04-61-294. Согласно положений статей 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная (ничтожная) сделка не влечет юридических последствий, недействительна с момента ее совершения.
Доводы апелляционной жалобы о том, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 09.04.2007 г. по делу N А40-6248/07-153-15 установлена законность оснований возникновения прав собственности истца на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: город Москва, Газетный пер., вл. 13/15, не принимаются апелляционным судом, поскольку в рамках дела N А40-101592/10-105-909 о признании права собственности Жилищно-строительного кооператива "Советский композитор" и его истребовании из чужого незаконного владения, в том числе, установлено, что зарегистрированное право истцом собственности на объект незавершенного строительства нарушает право собственности истца на спорное имущество.
Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы 12 июля 2013 года по делу N А40-28044/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить Закрытому акционерному обществу "Концерн "Лусине" (ОГРН 1037739459229) из федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 6.000 (шесть тысяч) рублей, уплаченную платежным поручением от 09.08.2013 N 502.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
О.Н.ЛАПТЕВА
Судьи
М.Е.ВЕРСТОВА
Д.Н.САДИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.10.2013 N 09АП-30019/2013-ГК ПО ДЕЛУ N А40-28044/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 октября 2013 г. N 09АП-30019/2013-ГК
Дело N А40-28044/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 08 октября 2013 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи О.Н. Лаптевой,
судей М.Е. Верстовой, Д.Н. Садиковой,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Э.Ш. Алимовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Закрытого акционерного общества "Концерн "Лусине"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 12 июля 2013 года
по делу N А40-28044/2012, принятое судьей Г.С. Александровой,
по иску Закрытого акционерного общества "Концерн "Лусине"
к 1) Обществу с ограниченной ответственностью "ТехВерсия-М"
(ОГРН 1037739602779; 103001, г. Москва, ул. Б. Садовая, д. 10, оф. 2),
2) Закрытому акционерному обществу "КФК Респект"
(ОГРН 1027739777152; 115035, г. Москва, ул. Садовническая, д. 71, стр. 3),
3) Региональный фонд памяти Арно Бабаджаняна
(ОГРН 1037700241919; 103009, г. Москва, Газетный пер., д. 13, офис 21-22),
4) Обществу с ограниченной ответственностью "РЖД-лизинг"
третьи лица: 1) Жилищно-строительный кооператив "Советский композитор"
- (ОГРН 1037739214853; 103009, г. Москва, Газетный пер., д. 13/15);
2) Комитет государственного строительного надзора города Москвы
-
об истребовании имущества из чужого незаконного владения
при участии в судебном заседании:
от истца: Молдован В.М. (по доверенности от 03.05.2013 г.); Шилабод В.В. (по доверенности от 05.05.2013 г.)
от ответчиков: не явились, извещены
от третьих лиц: 1) Расторгуева А.А. (по доверенности от 21.06.2013 г.) 2) Теодорович Н.В. (по доверенности от 15.01.2013 г.)
установил:
Закрытое акционерное общество "Концерн "Лусине" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ТехВерсия-М", Закрытому акционерному обществу "КФК Респект", Региональному общественному фонду памяти Арно Бабаджаняна, Обществу с ограниченной ответственностью "РЖД-Лизинг" (далее - ответчики) об истребовании из чужого незаконного владения недвижимого имущества - объекта незавершенного строительства со степенью готовности 95%, площадью застройки 1434,2 кв. м, кадастровым N 77-77-11/007/2006-916, расположенного по адресу: город Москва, Газетный пер., вл. 13/15, изъяв его из незаконного владения: Общества с ограниченной ответственностью "РЖД-Лизинг", владеющего нежилым помещением 1.456,5 кв. м; Закрытого акционерного общества "КФК Респект", владеющего нежилым помещением 3.432,5 кв. м; Регионального общественного фонда памяти Арно Бабаджаняна, владеющего нежилым помещением 1.592,6 кв. м; Общества с ограниченной ответственностью "ТехВерсия-М", владеющего нежилым помещением 911,1 кв. м.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Жилищно-строительный кооператив "Советский композитор" и Комитет государственного строительного надзора города Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 12 июля 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.
При этом суд исходил из необоснованности исковых требований.
Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, удовлетворить исковые требования в полном объеме.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Указывает, что в отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта недвижимого имущества он является объектом незавершенного строительства, в связи с чем основания для регистрации права собственности на данный объект за Жилищно-строительным кооперативом "Советский Композитор" неправомерно, а последующие договора купли-продажи недвижимости являются недействительными.
Ответчики и третье лицо - Жилищно-строительный кооператив "Советский композитор", представили отзывы на апелляционную жалобу.
В судебном заседании апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, третьи лица против доводов жалобы возражали.
Ответчики, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (в том числе, с учетом правил пунктов 4 - 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 г. N 12), явку представителей в судебное заседание не обеспечили, дело рассмотрено в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.
Исковые требования по настоящему делу мотивированы следующим.
20.06.2000 г. между Жилищно-строительный кооператив "Советский композитор" и Закрытым акционерным обществом "Концерн "Лусине" был заключен договор простого товарищества - совместной деятельности N 01/СД, предметом которого была определена совместная деятельность товарищей по реализации проекта - надстройки двух мансардных этажей (стр. 1, Газетный пер., 13/15), строительство заглубленных гаражей на 12 машино-мест (во внутреннем дворе стр. 1, Газетный пер., д. 13/15), строительство двухуровневых подземных гаражей, строительство зданий смешанного назначения и трансформаторной подстанции (стр. 4 - 5, Газетный пер., 13/15), включая сдачу указанных объектов Государственной комиссии "под ключ", а также последующая эксплуатация вышеперечисленных объектов недвижимости.
Указанный договор простого товарищества и дополнительные соглашения к нему были признаны недействительными в силу ничтожности вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 06.10.2005 г. по делу N А40-25070/04-61-294.
В отношении спорного объекта состоялись несколько судебных актов.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.04.2007 г. по делу N А40-6248/07-153-15 признан недействительным отказ Управления Федеральной регистрационной службы по городу Москве в государственной регистрации права собственности Закрытого акционерного общества "Концерн "Лусине" на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: город Москва, Газетный переулок, владение 13/15; суд обязал Управление Федеральной регистрационной службы по городу Москве произвести государственную регистрацию права собственности Закрытого акционерного общества "Концерн "Лусине" на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: города Москва, Газетный переулок, владение 13/15.
На основании указанного решения состоялась государственная регистрация права собственности Закрытого акционерного общества "Концерна "Лусине" на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: город Москва, Газетный переулок, вл. 13/15, площадь застройки 1.434,2 кв. м (запись о регистрации за номером 77-77-11/007/2006-916).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда от 08.08.2008 г. по делу N А40-10450/08-7-67 отказано и в удовлетворении исковых требований Жилищно-строительного кооператива "Советский Композитор" о признании спорного здания самовольной постройкой и погашении записи о государственной регистрации права собственности Закрытого акционерного общества "Концерн "Лусине" на объект незавершенного строительства.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда от 08.09.2008 г. по делу N А40-51484/07-121-376 отказано в удовлетворении иска Закрытого акционерного общества "Концерн "Лусине" к Управлению Федеральной регистрационной службы по городу Москве о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности Закрытого акционерного общества "Концерна "Лусине" на объект недвижимого имущества - нежилое здание площадью 7.605,7 кв. м по адресу: город Москва, Газетный пер., д. 13/15, и обязании Управления Федеральной регистрационной службы по городу Москве зарегистрировать право собственности Закрытого акционерного общества "Концерн "Лусине" на указанный объект недвижимого имущества.
Решение Симоновского районного суда от 30.03.2010 г. об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве зарегистрировать право собственности Закрытого акционерного общества "Концерн "Лусине" на здание по адресу: город Москва, Газетный пер., вл. 13/15, общей площадью 7 392 кв. м, отменено определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28.09.2010 г.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда от 03.03.2011 г. по делу N А40-101592/10-105-909 удовлетворены исковые требования Жилищно-строительного кооператива к Закрытому акционерному обществу "Концерн "Лусине", впоследствии замененному на Общество с ограниченной ответственностью "ФОТОН", о признании права собственности на объект недвижимого имущества площадью 7.392,7 кв. м, кадастровый (условный) номер 77-77-12/004/2010-033, построенный в результате реконструкции строений 4 и 5, расположенных по адресу: город Москва, Газетный пер. вл. 13-15, и об истребовании названного объекта из незаконного владения ответчика.
25.10.2011 г. между Жилищно-строительным кооперативом "Советский композитор" (продавец) и Региональным общественным фондом памяти Арно Бабаджаняна (покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта, площадью 7.392,7 кв. м, расположенного по адресу: город Москва, Газетный пер., вл. 13/15. (свидетельство о государственной регистрации права от 15.11.2011 г.).
Впоследствии 12.12.2011 г. между Обществом с ограниченной ответственностью "РЖД-лизинг" (покупателем) и Региональным общественным фондом памяти Арно Бабаджаняна (продавцом) был заключен договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 1.456,5 кв. м, расположенных по адресу: город Москва, Газетный пер., вл. 13/15 (свидетельство о государственной регистрации права от 17.02.2012 г.).
Впоследствии 14.12.2011 г. между Закрытым акционерным обществом "КФК Респект" (покупателем) и Региональным общественным фондом памяти Арно Бабаджаняна (продавцом) был заключен договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 3.432,5 кв. м, расположенных по адресу: город Москва, Газетный пер., вл. 13/15. (свидетельство о государственной регистрации права от 17.02.2012 г.).
Впоследствии 23.12.2011 г. между Обществом с ограниченной ответственностью "ТехВерсия" (покупатель) и Региональным общественным фондом памяти Арно Бабаджаняна (продавец) был заключен договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 911,1 кв. м, расположенных по адресу: город Москва, Газетный пер., вл. 13/15 (свидетельство о государственной регистрации права от 17.02.2012 г.).
Право собственности площадью 1.592,6 кв. м принадлежит Региональному общественному фонду памяти Арно Бабаджаняна (свидетельство о государственной регистрации права от 17.02.2012 г.).
Исковые требования по настоящему делу мотивированы тем, что в отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта недвижимого имущества он является объектом незавершенного строительства, в связи с чем основания для регистрации права собственности на данный объект за Жилищно-строительным кооперативом "Советский Композитор" неправомерно, а последующие договора купли-продажи недвижимости являются недействительными.
Судебная коллегия не может согласиться с указанными доводами истца по следующим основаниям.
Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. в пункте 32 Постановления от 29.04.2010 г. N 10/ 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав" разъяснил, что при применении статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.
Иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск) характеризуют четыре признака: наличие у истца права собственности на истребуемую вещь, утрата фактического владения вещью, возможность выделить вещь при помощи индивидуальных признаков из однородных вещей, фактическое нахождение вещи в чужом незаконном владении ответчика на момент рассмотрения спора, а также отсутствие между истцом и ответчиком отсутствуют отношения обязательственного характера по поводу истребуемой вещи. Виндикационный иск не подлежит удовлетворению при отсутствии хотя бы одного из перечисленных признаков.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда от 03.03.2011 г. по делу N А40-101592/10-105-909 удовлетворены исковые требования Жилищно-строительного кооператива "Советский композитор" к Закрытому акционерному обществу "Концерн "Лусине", впоследствии замененному на Общество с ограниченной ответственностью "ФОТОН", о признании права собственности на объект недвижимого имущества площадью 7.392,7 кв. м, кадастровый (условный) номер 77-77-12/004/2010-033, построенный в результате реконструкции строений 4 и 5, расположенных по адресу: город Москва, Газетный пер. вл. 13-15, и об истребовании названного объекта из незаконного владения ответчика.
Удовлетворяя исковые требования, суд основывался на положениях статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей основания возникновения права собственности, в том числе приобретение лицом вещи, изготовленной или созданной для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, на положениях статей 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, из которых следует, что застройщиком может выступать исключительно то лицо, которому на соответствующем праве (собственности или аренды) принадлежит земельный участок и которому разрешено строительство для себя, а также на разъяснениях, данных в пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", где указано, что по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения помимо его воли.
Суд установил, что реконструируемые строения принадлежали истцу на праве собственности; истец являлся заказчиком реконструкции и строительства, а также - арендатором отведенного под указанные цели земельного участка; вся разрешительная документация на строительство была оформлена на истца; инвестиционные отношения, связанные со спорным объектом недвижимого имущества, отсутствуют; каких-либо сделок по отчуждению спорного имущества истец не совершал.
Суд признал, что регистрация права собственности на спорное имущество за третьим лицом - Закрытым акционерным обществом "Концерн "Лусине" была произведена против воли надлежащего собственника - Жилищно-строительного кооператива "Советский композитор" на основании незаконного, и отмененного впоследствии, судебного акта суда общей юрисдикции.
Суд также не усмотрел добросовестности со стороны ответчика - Общества с ограниченной ответственностью "ФОТОН" в приобретении спорного имущества.
Указанный объект находится во владении Общества с ограниченной ответственностью "ФОТОН" на основании недействительной сделки, совершенной с лицом, которое не имело права им распоряжаться (Закрытое акционерное общество "Концерн "Лусине"), о чем Общество с ограниченной ответственностью "ФОТОН" как лицо аффилированное не могло не знать.
В связи с этим суд признал Общество с ограниченной ответственностью "ФОТОН" незаконным владельцем, обязанным в соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию собственника вернуть ему спорный объект.
В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Поскольку истец в нарушение статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации не доказал основания возникновения у него права собственности на спорное имущество, а также не доказал факта незаконности владения спорным имуществом ответчиками, исковые требования по настоящему делу не могут быть признаны судом обоснованными и удовлетворению не подлежат.
Доводы апелляционной жалобы о том, что в отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта он является объектом незавершенного строительства, в связи с чем основания для регистрации права собственности на данный объект за Жилищно-строительным кооперативом "Советский Композитор" неправомерно, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку право собственности на объект недвижимого имущества площадью 7.392,7 кв. м, кадастровый (условный) номер 77-77-12/004/2010-033, построенный в результате реконструкции строений 4 и 5, расположенных по адресу: город Москва, Газетный пер. вл. 13-15, признано за Жилищно-строительным кооперативом "Советский композитор" вступившим в законную силу решением Арбитражного суда от 03.03.2011 г. по делу N А40-101592/10-105-909.
Право собственности ответчиков зарегистрированы на часть административного здания также как на объект завершенного строительства.
Суд апелляционной инстанции считает возможным по аналогии применить положения пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.
При таком положении заинтересованное лицо, создавшее объект недвижимого имущества с отдельными элементами, недооформленными документально, вправе произвести такое оформление или использовать иной предусмотренный законом способ защиты нарушенного права.
Доводы апелляционной жалобы о том, что договор простого товарищества -совместной деятельности от 20.06.2000 г. N 01/СД в период с 2000 по 2005 признавался действующим, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку указанный договор простого товарищества и дополнительные соглашения к нему были признаны недействительными в силу ничтожности вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 06.10.2005 г. по делу N А40-25070/04-61-294. Согласно положений статей 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная (ничтожная) сделка не влечет юридических последствий, недействительна с момента ее совершения.
Доводы апелляционной жалобы о том, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 09.04.2007 г. по делу N А40-6248/07-153-15 установлена законность оснований возникновения прав собственности истца на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: город Москва, Газетный пер., вл. 13/15, не принимаются апелляционным судом, поскольку в рамках дела N А40-101592/10-105-909 о признании права собственности Жилищно-строительного кооператива "Советский композитор" и его истребовании из чужого незаконного владения, в том числе, установлено, что зарегистрированное право истцом собственности на объект незавершенного строительства нарушает право собственности истца на спорное имущество.
Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы 12 июля 2013 года по делу N А40-28044/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить Закрытому акционерному обществу "Концерн "Лусине" (ОГРН 1037739459229) из федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 6.000 (шесть тысяч) рублей, уплаченную платежным поручением от 09.08.2013 N 502.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
О.Н.ЛАПТЕВА
Судьи
М.Е.ВЕРСТОВА
Д.Н.САДИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)