Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - открытого акционерного общества "Комбинат "Благоустройство Кисловодска" (ИНН 2628046530, ОГРН 1062628000192) - Найденко А.В. (доверенность от 15.12.2012), от органа, осуществляющего публичные полномочия: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737) - Горяйновой Л.Е. (доверенность от 09.01.2013), в отсутствие третьего лица - администрации города-курорта Кисловодска, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2013 по делу N А63-11020/2012 (судьи Фриев А.Л., Луговая Ю.Б., Марченко О.В.), установил следующее.
ОАО "Комбинат "Благоустройство Кисловодска" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к Кисловодскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - Кисловодский отдел) со следующими требованиями:
- - признать незаконным отказ Кисловодского отдела в государственной регистрации договора от 20.12.2011 N 2474 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:34:080307660, расположенного по адресу: г. Кисловодск, ул. Замковая, 41;
- - обязать Кисловодский отдел произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка от 20.12.2011 N 2474;
- - признать незаконным отказ Кисловодского отдела в государственной регистрации договора от 20.12.2011 N 2475 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:34:080307:59, расположенного по адресу: г. Кисловодск, ул. Боргустанская, 52;
- - обязать Кисловодский отдел произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка от 20.12.2011 N 2475.
Требования мотивированы тем, что для государственной регистрации договоров аренды земельных участков, образованных при разделе арендуемого обществом участка площадью 7748 кв. м, заявитель представил все необходимые документы; соблюдение конкурсных процедур в данном случае не требовалось. Поэтому отказ Кисловодского отдела в осуществлении государственной регистрации не соответствует статье 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Определением от 14.06.2012 к участию в деле в качестве органа, осуществляющего публичные полномочия, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление Росреестра; регистрирующий орган).
Определением от 28.08.2012 суд привлек администрацию города-курорта Кисловодска (далее - администрация) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (т. 3, л.д. 66).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 23.11.2012 (судья Смоляков А.Ю.) в удовлетворении требований отказано.
Суд установил, что общество является собственником объектов недвижимости (нежилых зданий литеры А, В, Д, Е, Л, Н), расположенных по адресу: г. Кисловодск, ул. Боргустанская/Замковая, 52/41. Земельный участок с кадастровым номером 26:34:080307:0044 (расположенный по тому же адресу) предоставлен обществу в аренду на основании договора от 20.04.2009 N 2025 под сельскохозяйственное использование. Впоследствии постановлением главы г. Кисловодска от 18.05.2009 N 557 вид разрешенного использования земельного участка изменен на проектирование и строительство многоквартирных жилых домов. Постановлением от 01.11.2011 N 1207 земельный участок разделен на два самостоятельных участка (с кадастровыми номерами 26:34:080307:59 и 26:34:080307:60). После расторжения договора от 20.04.2009 N 2025 администрация предоставила обществу образованные при разделе земельные участки в аренду. При проверке правомерности отказа регистрирующего органа в государственной регистрации заключенных сторонами договоров аренды от 20.12.2011 N 2474 и N 2475 суд исходил из положений Земельного кодекса, регулирующих процедуру предоставления земельных участков для жилищного строительства (статьи 30, 30.1), а также норм Закона о регистрации (статьи 16, 17, 20). В них закреплено, что продажа земельных участков для жилищного строительства (продажа права на заключение договоров аренды таких участков) осуществляется на аукционах. Государственная регистрация аренды проводится посредством государственной регистрации договора аренды, а основанием для заключения договора аренды является протокол о результатах торгов. В регистрации прав может быть отказано в случае непредставления необходимых для ее проведения документов. Документы, свидетельствующие о соблюдении порядка предоставления земельных участков для жилищного строительства, обществом на государственную регистрацию не представлены. Поэтому отказ в государственной регистрации договоров закону не противоречит, что в силу статей 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) исключает возможность удовлетворения заявленных требований (т. 3, л.д. 96).
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2013 решение от 23.11.2012 отменено, заявление удовлетворено. Суд признал незаконным отказ Кисловодского отдела в государственной регистрации договоров аренды земельных участков от 20.12.2011 N 2474 и от 20.12.2011 N 2475 и возложил на Кисловодский отдел обязанность произвести государственную регистрацию указанных договоров. С администрации в пользу общества взыскано 6 тыс. рублей судебных расходов.
Апелляционный суд установил, что на момент заключения договоров аренды от 20.12.2011 N 2474 и от 20.12.2011 N 2475 на земельных участках с кадастровыми номерами 26:34:080307:59 и 26:34:080307:60 находились объекты недвижимости (нежилые здания), принадлежащие на праве собственности обществу. Указанные земли ранее были предоставлены обществу на праве аренды с тем же видом разрешенного использования; договор аренды был зарегистрирован. Следовательно, в спорных правоотношениях отсутствует признак продажи права аренды. Общество имеет исключительное право на приватизацию (приобретение права аренды) земельного участка в той части, которая необходима для использования принадлежащих ему объектов (статья 36 Земельного кодекса). Земельные участки с расположенными на них объектами недвижимости не могут являться предметом аукциона, проводимого на основании статьи 30.1 Земельного кодекса. Поскольку для заключения с обществом договоров аренды проведение аукциона не требуется, апелляционный суд пришел к выводу о том, что отказ регистрирующего органа со ссылкой на непредставление документов, свидетельствующих о соблюдении процедуры предоставления земельных участков для жилищного строительства, не соответствует Земельному кодексу и нарушает права общества как собственника недвижимого имущества (статьи 198, 200 и 201 Кодекса). На основании пункта 3 части 4 статьи 201 Кодекса суд возложил на регистрирующий орган обязанность произвести государственную регистрацию договоров аренды от 20.12.2011 N 2474 и от 20.12.2011 N 2475 (т. 3, л.д. 152).
Управление Росреестра обжаловало апелляционное постановление от 27.02.2013 в кассационном порядке. Ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального права, а также несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заявитель просит в жалобе указанный акт отменить, в удовлетворении заявления отказать. В жалобе также изложено ходатайство о повороте исполнения обжалуемого судебного акта путем прекращения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записей о регистрации договоров аренды. Жалоба мотивирована следующим. Материалы дела подтверждают, что в ЕГРП внесены записи о регистрации заключенного с обществом договора аренды от 20.04.2009 N 2025 и дополнительных соглашений к нему (об измерении вида разрешенного использования и прекращении договора). При обращении за государственной регистрацией договоров аренды от 20.12.2011 N 2474 и от 20.12.2011 N 2475 общество представило пакет документов. Заявителю в регистрации договоров отказано на основании абзацев 3, 9 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации. Земельным кодексом (пункт 7 статьи 30, статьи 31.1, 38, 38.1) предусмотрено, что продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляется на аукционах; основанием для заключения договора аренды является протокол о результатах торгов. Документы, свидетельствующие о соблюдении процедуры предоставления земельных участков для жилищного строительства, заявителем в регистрирующий орган не представлены, поэтому отказ в регистрации правомерен. Кроме того, осуществление государственной регистрации невозможно до приведения видов земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости в соответствие с требованиями законодательства (участок предоставлен для жилищного строительства при наличии на нем объектов нежилого назначения). С учетом положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации исключается приватизация обществом земельных участков, на которых будут расположены многоквартирные жилые дома. При отсутствии единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости у общества отсутствует преимущественное право на заключение договоров аренды. С подписанием соглашения о расторжении договора аренды от 20.04.2009 N 2025 это право обществом утрачено. Вывод апелляционного суда о нарушении исключительного права общества необоснован. Владение нежилыми объектами не связано с фактом предоставления обществу земельных участков для строительства многоквартирных жилых домов. Отказ регистрирующего органа основан на положениях статьи 30.1 Земельного кодекса, нормы статьи 36 Земельного кодекса к спорным отношениям не применимы. На основании апелляционного постановления и ранее представленных обществом документов проведена государственная регистрация договоров аренды, о чем в ЕГРП внесены соответствующие записи. Поэтому в случае отмены обжалуемого судебного акта на основании статьи 326 Кодекса кассационным судом должен быть разрешен вопрос о повороте исполнения судебного акта путем прекращения записей в ЕГРП.
Общество в отзыве сослалось на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность обжалуемого судебного акта. По мнению общества, им при обращении за государственной регистрацией договора аренды были соблюдены требования Закона о регистрации (представлены все необходимые для регистрации документы). В связи с этим отказ управления Росреестра в регистрации договоров аренды незаконен. Из материалов дела видно и суды установили, что на земельных участках, образованных при разделе участка с кадастровым номером 26:34:080307:0044, расположены объекты недвижимости (нежилые здания литеры А, В, Д, Е, Л, Н), принадлежащие обществу на праве собственности. С учетом положений статьи 36 Земельного кодекса торги не могут быть проведены в отношении земельного участка, обремененного вещными правами общества. Сделка, заключенная по результатам таких торгов, будет квалифицирована как ничтожная (статья 449 Гражданского кодекса Российской Федерации). Довод заинтересованного лица об отсутствии единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости несостоятелен. Решение об изменении вида разрешенного использования принято администрацией в соответствии с нормами Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации". Довод об утрате обществом (в связи с расторжением договора от 20.04.2009 N 2025) преимущественного права на заключение договоров аренды противоречит статье 36 Земельного кодекса.
От администрации отзыв на жалобу не поступил.
В судебном заседании представитель управления поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию отменить постановление от 27.02.2013, оставив в силе решение от 23.11.2012.
Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов апелляционного суда нормам действующего законодательства и представленным доказательствам.
Администрация, извещенная о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Кодекса, в суд кассационной инстанции представителей не направила.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную жалобу следует удовлетворить.
Как видно из материалов дела, на основании решения Арбитражного суда Ставропольского края от 05.02.2008 по делу N А63-14140/2007 в ЕГРП зарегистрировано право собственности общества на нежилые здания (литера А) площадью 238,2 кв. м, (литера В) площадью 216,1 кв. м, (литера Д) площадью 39,9 кв. м, (литера Е) площадью 92,8 кв. м, (литера Л) площадью 367,8 кв. м, (литера Н) площадью 7,7 кв. м, расположенные по адресу: г. Кисловодск, ул. Боргустанская/Замковая, 52/41. Указанное обстоятельство подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 28.04.2008 (т. 1, л.д. 57-62).
Постановлением главы г. Кисловодска от 20.04.2009 N 432 обществу на основании статей 22 и 35 Земельного кодекса предоставлен в аренду под сельскохозяйственное использование земельный участок с кадастровым номером 26:34:080307:0044 площадью 7448 кв. м, расположенный по адресу: г. Кисловодск, ул. Боргустанская/Замковая, 52/41 (т. 1, л.д. 63).
В государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) 29.08.2005 внесены сведения о земельном участке площадью 7448 кв. м; участку присвоен кадастровый номер 26:34:080307:0044, установлено разрешенное использование - под сельскохозяйственное использование (кадастровый паспорт от 27.04.2009; т. 1, л.д. 68-71).
20 апреля 2009 года администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 2025 (т. 1, л.д. 66, 67). По условиям договора арендатору передан под сельскохозяйственное использование в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 26:34:080307:0044 площадью 7448 кв. м, на котором расположены нежилые здания (литеры А, В, Д, Е, Л, Н).
Постановлением главы г. Кисловодска от 18.05.2009 N 557 изменен вид разрешенного использования участка на вид разрешенного использования - под проектирование и строительство многоквартирных жилых домов (т. 1, л.д. 72, 80).
Дополнительным соглашением от 06.09.2010 N 2244 в договор аренды от 20.04.2009 N 2025 внесены изменения в части вида разрешенного использования земельного участка и указания на расположение его во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта (т. 1, л.д. 79).
Постановлением администрации от 01.11.2011 N 1207 земельный участок с кадастровым номером 26:34:080307:0044 разделен на два самостоятельных участка. Участку площадью 2051 кв. м присвоен адрес: г. Кисловодск, ул. Боргустанская, 52; участку площадью 5397 кв. м присвоен адрес: г. Кисловодск, ул. Замковая, 41 (т. 1, л.д. 98).
В ГКН внесены сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 26:34:080307:59 (2051 кв. м) и 26:34:080307:60 (5397 кв. м) с разрешенным использованием - под проектирование и строительство многоквартирных жилых домов. В подтверждение этого заявителем представлены кадастровые паспорта от 19.12.2011 (т. 1, л.д. 116, 117, 127, 128).
Дополнительным соглашением от 20.12.2011 N 2473 стороны расторгли (с 20.12.2011) договор аренды от 20.04.2009 N 2025 (т. 2, л.д. 7). Договор аренды от 20.04.2009 N 2025 и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы управлением Росреестра в установленном порядке.
Постановлениями администрации от 20.12.2011 N 1446 и от 20.12.2011 N 1447 земельные участки с кадастровыми номерами 26:34:080307:59 и 26:34:080307:60 предоставлены обществу в аренду (т. 1, л.д. 106-109).
20 декабря 2011 года администрация (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договоры аренды N 2474 и N 2475 (т. 1, л.д. 110-112, 121-123). По условиям договоров обществу на срок по 19.12.2014 для использования в целях под проектирование и строительство многоквартирных жилых домов переданы земельные участки с кадастровыми номерами 26:34:080307:59 и 26:34:080307:60.
27 января 2012 года общество обратилось в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации договоров аренды от 20.12.2011 N 2474 и N 2475 (т. 2, л.д. 129, 185).
В связи с возникновением сомнений в наличии оснований для государственной регистрации договора аренды его регистрация приостанавливалась на срок до 07.03.2012, что подтверждается уведомлениями от 07.02.2012 (т. 2, л.д. 121-124, 177-180).
23 апреля 2013 года обществу отказано в государственной регистрации договоров аренды на основании абзацев 3, 9 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации. В сообщениях управления Росреестра от 23.04.2012 отказ обоснован ссылками на нормы Земельного кодекса (пункт 7 статьи 30, статьи 31.1, 38, 38.1), в соответствии с которыми продажа земельных участков для жилищного строительства (продажа права на заключение договоров аренды таких земельных участков) осуществляется исключительно на торгах. Документы, свидетельствующие о соблюдении установленного законом порядка предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, не представлены. Кроме того, регистрирующим органом выявлено несоответствие видов разрешенного использования земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости (т. 2, л.д. 78-82, 157-161).
Полагая, что отказы управления Росреестра не соответствуют Земельному кодексу и Закону о регистрации, общество обратилась в арбитражный суд с заявлением в порядке, предусмотренном главой 24 Кодекса.
Согласно части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Кодекса решения, действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны судом незаконными при одновременном несоответствии их закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных правоустанавливающих документов, проверку законности сделок, действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (статьи 9, 13, 17 Закона о регистрации).
В соответствии с абзацами 3, 9 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано, если с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо, либо если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Отказ в регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (абзац 4 пункта 3 статьи 20 Закона о регистрации).
При этом по правилам части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Кодекса обязанность доказывания законности совершения оспариваемых решений (действий, бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган, который принял соответствующее решение (совершил действия, бездействие).
Договоры аренды земельных участков от 20.12.2011 N 2474 и N 2475, заключенные на срок более года, подлежали обязательной государственной регистрации (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса).
Отказ в государственной регистрации договоров регистрирующий орган обосновал следующим. Заявитель не представил документы, свидетельствующие о соблюдении порядка предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, а также не устранил несоответствие видов разрешенного использования земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости.
При разрешении спора судебные инстанции установили, что земельный участок с кадастровым номером 26:34:080307:0044 площадью 7448 кв. м предоставлялся обществу в аренду под сельскохозяйственное использование. В дальнейшем вид разрешенного использования участка был изменен под проектирование и строительство многоквартирных жилых домов, а арендуемый обществом земельный участок разделен на участки с кадастровыми номерами 26:34:080307:59 (2051 кв. м) и 26:34:080307:60 (5397 кв. м). Соответствующие изменения в части указания вида разрешенного использования внесены в ГКН.
Земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (часть 2 статьи 7 Земельного кодекса).
Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При кадастровом учете участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11).
Согласно пункту 3 статьи 11.2 Земельного кодекса целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных законом. Таким образом, при разделе земельного участка с кадастровым номером 26:34:080307:0044 на вновь образованные участки в силу закона переносится разрешенное использование исходного земельного участка.
Судебные инстанции также установили, что на земельных участках с кадастровыми номерами 26:34:080307:59 и 26:34:080307:60 расположены объекты недвижимости (нежилые здания), принадлежащие на праве собственности обществу.
В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию (приобретение права аренды) земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
В пункте 13 названного постановления разъяснено следующее. Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
При отсутствии утвержденных нормативов местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (абзац 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса).
Земельные участки, занятые принадлежащими заявителю зданиями (литеры А, В, Д, Е, Л, Н), как самостоятельные объекты гражданских прав не сформированы. Доказательства, свидетельствующие о том, что для эксплуатации 6 объектов недвижимости общества (площадью от 7,7 кв. м до 367,8 кв. м) необходимы земельные участки площадью 2051 кв. м и 5397 кв. м в деле отсутствуют.
В то же время предоставление для строительства земельных участков, обремененных объектами недвижимости, Земельный кодекс не допускает. Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулированы в статье 30.1 Земельного кодекса. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах (пункт 2 статьи 30.1 Земельного кодекса).
При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Предоставление земельного участка с кадастровым номером 26:34:080307:0044, осуществлялось без проведения торгов, для целей, не связанных со строительством. Изменение вида разрешенного использования указанного земельного участка (на проектирование и строительство многоквартирных жилых домов) и последующее предоставление обществу образованных при разделе земельных участков в аренду для целей жилищного строительства по существу направлено на обход процедур торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством. Приведенный правовой подход соответствует сложившейся арбитражной практике (определения коллегии Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.08.2011 N ВАС-9901/11, от 05.04.2013 N ВАС-3162/13 и от 24.04.2013 N ВАС-1756/13).
Поскольку предоставление земельных участков для жилищного строительства производится с учетом особенностей, предусмотренных статьей 30.1 Земельного кодекса, которые в данном случае не соблюдены, отказ управления Росреестра в государственной регистрации договоров аренды земельных участков от 20.12.2011 N 2474 и N 2475 правомерен. Следовательно, у апелляционного суда отсутствовали основания для отмены решения от 23.11.2012 и удовлетворения требований общества. Кроме того, суд взыскал государственную пошлину, уплаченную обществом при подаче заявления и апелляционной жалобы, с администрации, привлеченной к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Суд первой инстанции правильно разрешил спор по существу, нарушения им норм материального и процессуального права, являющиеся основанием для отмены (изменения) судебного акта в силу статьи 288 Кодекса, не установлены.
Поскольку апелляционный суд неправильно применил нормы материального (статьи 30.1, 36 Земельного кодекса, статья 20 Закона о регистрации) и процессуального (статьи 110, 198, 200 и 201 Кодекса) права, апелляционное постановление от 27.02.2013 следует отменить, решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.11.2012 - оставить в силе (пункт 5 части 1 статьи 287 Кодекса).
Управление Росреестра от уплаты государственной пошлины освобождено (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации). С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 4.1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 (в редакции от 11.05.2010) "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации", государственная пошлина с общества не взыскивается.
В кассационной жалобе управление Росреестра также ходатайствовало о повороте исполнения апелляционного постановления от 27.02.2013 путем прекращения в ЕГРП внесенных на основании указанного судебного акта записей о регистрации договоров аренды N 26-26-15/010/2013-377 и N 26-26-15/010/2013-378. Поскольку отмененный кассационной инстанцией судебный акт исполнен, заявление управления Росреестра на основании части 1 статьи 325 Кодекса следует удовлетворить.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288, 289, 325 и 326 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2013 по делу N А63-11020/2012 отменить. Прекратить взыскание по отмененному судебному акту.
Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.11.2012 оставить в силе.
В порядке поворота исполнения постановления Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2013 исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи от 03.04.2013 N 26-26-15/010/2013-377 и N 26-26-15/010/2013-378 о государственной регистрации договоров аренды от 20.12.2011 N 2474 и N 2475.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 20.06.2013 ПО ДЕЛУ N А63-11020/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июня 2013 г. по делу N А63-11020/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - открытого акционерного общества "Комбинат "Благоустройство Кисловодска" (ИНН 2628046530, ОГРН 1062628000192) - Найденко А.В. (доверенность от 15.12.2012), от органа, осуществляющего публичные полномочия: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737) - Горяйновой Л.Е. (доверенность от 09.01.2013), в отсутствие третьего лица - администрации города-курорта Кисловодска, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2013 по делу N А63-11020/2012 (судьи Фриев А.Л., Луговая Ю.Б., Марченко О.В.), установил следующее.
ОАО "Комбинат "Благоустройство Кисловодска" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к Кисловодскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - Кисловодский отдел) со следующими требованиями:
- - признать незаконным отказ Кисловодского отдела в государственной регистрации договора от 20.12.2011 N 2474 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:34:080307660, расположенного по адресу: г. Кисловодск, ул. Замковая, 41;
- - обязать Кисловодский отдел произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка от 20.12.2011 N 2474;
- - признать незаконным отказ Кисловодского отдела в государственной регистрации договора от 20.12.2011 N 2475 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:34:080307:59, расположенного по адресу: г. Кисловодск, ул. Боргустанская, 52;
- - обязать Кисловодский отдел произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка от 20.12.2011 N 2475.
Требования мотивированы тем, что для государственной регистрации договоров аренды земельных участков, образованных при разделе арендуемого обществом участка площадью 7748 кв. м, заявитель представил все необходимые документы; соблюдение конкурсных процедур в данном случае не требовалось. Поэтому отказ Кисловодского отдела в осуществлении государственной регистрации не соответствует статье 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Определением от 14.06.2012 к участию в деле в качестве органа, осуществляющего публичные полномочия, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление Росреестра; регистрирующий орган).
Определением от 28.08.2012 суд привлек администрацию города-курорта Кисловодска (далее - администрация) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (т. 3, л.д. 66).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 23.11.2012 (судья Смоляков А.Ю.) в удовлетворении требований отказано.
Суд установил, что общество является собственником объектов недвижимости (нежилых зданий литеры А, В, Д, Е, Л, Н), расположенных по адресу: г. Кисловодск, ул. Боргустанская/Замковая, 52/41. Земельный участок с кадастровым номером 26:34:080307:0044 (расположенный по тому же адресу) предоставлен обществу в аренду на основании договора от 20.04.2009 N 2025 под сельскохозяйственное использование. Впоследствии постановлением главы г. Кисловодска от 18.05.2009 N 557 вид разрешенного использования земельного участка изменен на проектирование и строительство многоквартирных жилых домов. Постановлением от 01.11.2011 N 1207 земельный участок разделен на два самостоятельных участка (с кадастровыми номерами 26:34:080307:59 и 26:34:080307:60). После расторжения договора от 20.04.2009 N 2025 администрация предоставила обществу образованные при разделе земельные участки в аренду. При проверке правомерности отказа регистрирующего органа в государственной регистрации заключенных сторонами договоров аренды от 20.12.2011 N 2474 и N 2475 суд исходил из положений Земельного кодекса, регулирующих процедуру предоставления земельных участков для жилищного строительства (статьи 30, 30.1), а также норм Закона о регистрации (статьи 16, 17, 20). В них закреплено, что продажа земельных участков для жилищного строительства (продажа права на заключение договоров аренды таких участков) осуществляется на аукционах. Государственная регистрация аренды проводится посредством государственной регистрации договора аренды, а основанием для заключения договора аренды является протокол о результатах торгов. В регистрации прав может быть отказано в случае непредставления необходимых для ее проведения документов. Документы, свидетельствующие о соблюдении порядка предоставления земельных участков для жилищного строительства, обществом на государственную регистрацию не представлены. Поэтому отказ в государственной регистрации договоров закону не противоречит, что в силу статей 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) исключает возможность удовлетворения заявленных требований (т. 3, л.д. 96).
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2013 решение от 23.11.2012 отменено, заявление удовлетворено. Суд признал незаконным отказ Кисловодского отдела в государственной регистрации договоров аренды земельных участков от 20.12.2011 N 2474 и от 20.12.2011 N 2475 и возложил на Кисловодский отдел обязанность произвести государственную регистрацию указанных договоров. С администрации в пользу общества взыскано 6 тыс. рублей судебных расходов.
Апелляционный суд установил, что на момент заключения договоров аренды от 20.12.2011 N 2474 и от 20.12.2011 N 2475 на земельных участках с кадастровыми номерами 26:34:080307:59 и 26:34:080307:60 находились объекты недвижимости (нежилые здания), принадлежащие на праве собственности обществу. Указанные земли ранее были предоставлены обществу на праве аренды с тем же видом разрешенного использования; договор аренды был зарегистрирован. Следовательно, в спорных правоотношениях отсутствует признак продажи права аренды. Общество имеет исключительное право на приватизацию (приобретение права аренды) земельного участка в той части, которая необходима для использования принадлежащих ему объектов (статья 36 Земельного кодекса). Земельные участки с расположенными на них объектами недвижимости не могут являться предметом аукциона, проводимого на основании статьи 30.1 Земельного кодекса. Поскольку для заключения с обществом договоров аренды проведение аукциона не требуется, апелляционный суд пришел к выводу о том, что отказ регистрирующего органа со ссылкой на непредставление документов, свидетельствующих о соблюдении процедуры предоставления земельных участков для жилищного строительства, не соответствует Земельному кодексу и нарушает права общества как собственника недвижимого имущества (статьи 198, 200 и 201 Кодекса). На основании пункта 3 части 4 статьи 201 Кодекса суд возложил на регистрирующий орган обязанность произвести государственную регистрацию договоров аренды от 20.12.2011 N 2474 и от 20.12.2011 N 2475 (т. 3, л.д. 152).
Управление Росреестра обжаловало апелляционное постановление от 27.02.2013 в кассационном порядке. Ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального права, а также несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заявитель просит в жалобе указанный акт отменить, в удовлетворении заявления отказать. В жалобе также изложено ходатайство о повороте исполнения обжалуемого судебного акта путем прекращения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записей о регистрации договоров аренды. Жалоба мотивирована следующим. Материалы дела подтверждают, что в ЕГРП внесены записи о регистрации заключенного с обществом договора аренды от 20.04.2009 N 2025 и дополнительных соглашений к нему (об измерении вида разрешенного использования и прекращении договора). При обращении за государственной регистрацией договоров аренды от 20.12.2011 N 2474 и от 20.12.2011 N 2475 общество представило пакет документов. Заявителю в регистрации договоров отказано на основании абзацев 3, 9 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации. Земельным кодексом (пункт 7 статьи 30, статьи 31.1, 38, 38.1) предусмотрено, что продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляется на аукционах; основанием для заключения договора аренды является протокол о результатах торгов. Документы, свидетельствующие о соблюдении процедуры предоставления земельных участков для жилищного строительства, заявителем в регистрирующий орган не представлены, поэтому отказ в регистрации правомерен. Кроме того, осуществление государственной регистрации невозможно до приведения видов земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости в соответствие с требованиями законодательства (участок предоставлен для жилищного строительства при наличии на нем объектов нежилого назначения). С учетом положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации исключается приватизация обществом земельных участков, на которых будут расположены многоквартирные жилые дома. При отсутствии единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости у общества отсутствует преимущественное право на заключение договоров аренды. С подписанием соглашения о расторжении договора аренды от 20.04.2009 N 2025 это право обществом утрачено. Вывод апелляционного суда о нарушении исключительного права общества необоснован. Владение нежилыми объектами не связано с фактом предоставления обществу земельных участков для строительства многоквартирных жилых домов. Отказ регистрирующего органа основан на положениях статьи 30.1 Земельного кодекса, нормы статьи 36 Земельного кодекса к спорным отношениям не применимы. На основании апелляционного постановления и ранее представленных обществом документов проведена государственная регистрация договоров аренды, о чем в ЕГРП внесены соответствующие записи. Поэтому в случае отмены обжалуемого судебного акта на основании статьи 326 Кодекса кассационным судом должен быть разрешен вопрос о повороте исполнения судебного акта путем прекращения записей в ЕГРП.
Общество в отзыве сослалось на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность обжалуемого судебного акта. По мнению общества, им при обращении за государственной регистрацией договора аренды были соблюдены требования Закона о регистрации (представлены все необходимые для регистрации документы). В связи с этим отказ управления Росреестра в регистрации договоров аренды незаконен. Из материалов дела видно и суды установили, что на земельных участках, образованных при разделе участка с кадастровым номером 26:34:080307:0044, расположены объекты недвижимости (нежилые здания литеры А, В, Д, Е, Л, Н), принадлежащие обществу на праве собственности. С учетом положений статьи 36 Земельного кодекса торги не могут быть проведены в отношении земельного участка, обремененного вещными правами общества. Сделка, заключенная по результатам таких торгов, будет квалифицирована как ничтожная (статья 449 Гражданского кодекса Российской Федерации). Довод заинтересованного лица об отсутствии единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости несостоятелен. Решение об изменении вида разрешенного использования принято администрацией в соответствии с нормами Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации". Довод об утрате обществом (в связи с расторжением договора от 20.04.2009 N 2025) преимущественного права на заключение договоров аренды противоречит статье 36 Земельного кодекса.
От администрации отзыв на жалобу не поступил.
В судебном заседании представитель управления поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию отменить постановление от 27.02.2013, оставив в силе решение от 23.11.2012.
Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов апелляционного суда нормам действующего законодательства и представленным доказательствам.
Администрация, извещенная о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Кодекса, в суд кассационной инстанции представителей не направила.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную жалобу следует удовлетворить.
Как видно из материалов дела, на основании решения Арбитражного суда Ставропольского края от 05.02.2008 по делу N А63-14140/2007 в ЕГРП зарегистрировано право собственности общества на нежилые здания (литера А) площадью 238,2 кв. м, (литера В) площадью 216,1 кв. м, (литера Д) площадью 39,9 кв. м, (литера Е) площадью 92,8 кв. м, (литера Л) площадью 367,8 кв. м, (литера Н) площадью 7,7 кв. м, расположенные по адресу: г. Кисловодск, ул. Боргустанская/Замковая, 52/41. Указанное обстоятельство подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 28.04.2008 (т. 1, л.д. 57-62).
Постановлением главы г. Кисловодска от 20.04.2009 N 432 обществу на основании статей 22 и 35 Земельного кодекса предоставлен в аренду под сельскохозяйственное использование земельный участок с кадастровым номером 26:34:080307:0044 площадью 7448 кв. м, расположенный по адресу: г. Кисловодск, ул. Боргустанская/Замковая, 52/41 (т. 1, л.д. 63).
В государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) 29.08.2005 внесены сведения о земельном участке площадью 7448 кв. м; участку присвоен кадастровый номер 26:34:080307:0044, установлено разрешенное использование - под сельскохозяйственное использование (кадастровый паспорт от 27.04.2009; т. 1, л.д. 68-71).
20 апреля 2009 года администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 2025 (т. 1, л.д. 66, 67). По условиям договора арендатору передан под сельскохозяйственное использование в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 26:34:080307:0044 площадью 7448 кв. м, на котором расположены нежилые здания (литеры А, В, Д, Е, Л, Н).
Постановлением главы г. Кисловодска от 18.05.2009 N 557 изменен вид разрешенного использования участка на вид разрешенного использования - под проектирование и строительство многоквартирных жилых домов (т. 1, л.д. 72, 80).
Дополнительным соглашением от 06.09.2010 N 2244 в договор аренды от 20.04.2009 N 2025 внесены изменения в части вида разрешенного использования земельного участка и указания на расположение его во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта (т. 1, л.д. 79).
Постановлением администрации от 01.11.2011 N 1207 земельный участок с кадастровым номером 26:34:080307:0044 разделен на два самостоятельных участка. Участку площадью 2051 кв. м присвоен адрес: г. Кисловодск, ул. Боргустанская, 52; участку площадью 5397 кв. м присвоен адрес: г. Кисловодск, ул. Замковая, 41 (т. 1, л.д. 98).
В ГКН внесены сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 26:34:080307:59 (2051 кв. м) и 26:34:080307:60 (5397 кв. м) с разрешенным использованием - под проектирование и строительство многоквартирных жилых домов. В подтверждение этого заявителем представлены кадастровые паспорта от 19.12.2011 (т. 1, л.д. 116, 117, 127, 128).
Дополнительным соглашением от 20.12.2011 N 2473 стороны расторгли (с 20.12.2011) договор аренды от 20.04.2009 N 2025 (т. 2, л.д. 7). Договор аренды от 20.04.2009 N 2025 и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы управлением Росреестра в установленном порядке.
Постановлениями администрации от 20.12.2011 N 1446 и от 20.12.2011 N 1447 земельные участки с кадастровыми номерами 26:34:080307:59 и 26:34:080307:60 предоставлены обществу в аренду (т. 1, л.д. 106-109).
20 декабря 2011 года администрация (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договоры аренды N 2474 и N 2475 (т. 1, л.д. 110-112, 121-123). По условиям договоров обществу на срок по 19.12.2014 для использования в целях под проектирование и строительство многоквартирных жилых домов переданы земельные участки с кадастровыми номерами 26:34:080307:59 и 26:34:080307:60.
27 января 2012 года общество обратилось в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации договоров аренды от 20.12.2011 N 2474 и N 2475 (т. 2, л.д. 129, 185).
В связи с возникновением сомнений в наличии оснований для государственной регистрации договора аренды его регистрация приостанавливалась на срок до 07.03.2012, что подтверждается уведомлениями от 07.02.2012 (т. 2, л.д. 121-124, 177-180).
23 апреля 2013 года обществу отказано в государственной регистрации договоров аренды на основании абзацев 3, 9 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации. В сообщениях управления Росреестра от 23.04.2012 отказ обоснован ссылками на нормы Земельного кодекса (пункт 7 статьи 30, статьи 31.1, 38, 38.1), в соответствии с которыми продажа земельных участков для жилищного строительства (продажа права на заключение договоров аренды таких земельных участков) осуществляется исключительно на торгах. Документы, свидетельствующие о соблюдении установленного законом порядка предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, не представлены. Кроме того, регистрирующим органом выявлено несоответствие видов разрешенного использования земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости (т. 2, л.д. 78-82, 157-161).
Полагая, что отказы управления Росреестра не соответствуют Земельному кодексу и Закону о регистрации, общество обратилась в арбитражный суд с заявлением в порядке, предусмотренном главой 24 Кодекса.
Согласно части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Кодекса решения, действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны судом незаконными при одновременном несоответствии их закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных правоустанавливающих документов, проверку законности сделок, действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (статьи 9, 13, 17 Закона о регистрации).
В соответствии с абзацами 3, 9 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано, если с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо, либо если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Отказ в регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (абзац 4 пункта 3 статьи 20 Закона о регистрации).
При этом по правилам части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Кодекса обязанность доказывания законности совершения оспариваемых решений (действий, бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган, который принял соответствующее решение (совершил действия, бездействие).
Договоры аренды земельных участков от 20.12.2011 N 2474 и N 2475, заключенные на срок более года, подлежали обязательной государственной регистрации (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса).
Отказ в государственной регистрации договоров регистрирующий орган обосновал следующим. Заявитель не представил документы, свидетельствующие о соблюдении порядка предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, а также не устранил несоответствие видов разрешенного использования земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости.
При разрешении спора судебные инстанции установили, что земельный участок с кадастровым номером 26:34:080307:0044 площадью 7448 кв. м предоставлялся обществу в аренду под сельскохозяйственное использование. В дальнейшем вид разрешенного использования участка был изменен под проектирование и строительство многоквартирных жилых домов, а арендуемый обществом земельный участок разделен на участки с кадастровыми номерами 26:34:080307:59 (2051 кв. м) и 26:34:080307:60 (5397 кв. м). Соответствующие изменения в части указания вида разрешенного использования внесены в ГКН.
Земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (часть 2 статьи 7 Земельного кодекса).
Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При кадастровом учете участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11).
Согласно пункту 3 статьи 11.2 Земельного кодекса целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных законом. Таким образом, при разделе земельного участка с кадастровым номером 26:34:080307:0044 на вновь образованные участки в силу закона переносится разрешенное использование исходного земельного участка.
Судебные инстанции также установили, что на земельных участках с кадастровыми номерами 26:34:080307:59 и 26:34:080307:60 расположены объекты недвижимости (нежилые здания), принадлежащие на праве собственности обществу.
В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию (приобретение права аренды) земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
В пункте 13 названного постановления разъяснено следующее. Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
При отсутствии утвержденных нормативов местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (абзац 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса).
Земельные участки, занятые принадлежащими заявителю зданиями (литеры А, В, Д, Е, Л, Н), как самостоятельные объекты гражданских прав не сформированы. Доказательства, свидетельствующие о том, что для эксплуатации 6 объектов недвижимости общества (площадью от 7,7 кв. м до 367,8 кв. м) необходимы земельные участки площадью 2051 кв. м и 5397 кв. м в деле отсутствуют.
В то же время предоставление для строительства земельных участков, обремененных объектами недвижимости, Земельный кодекс не допускает. Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулированы в статье 30.1 Земельного кодекса. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах (пункт 2 статьи 30.1 Земельного кодекса).
При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Предоставление земельного участка с кадастровым номером 26:34:080307:0044, осуществлялось без проведения торгов, для целей, не связанных со строительством. Изменение вида разрешенного использования указанного земельного участка (на проектирование и строительство многоквартирных жилых домов) и последующее предоставление обществу образованных при разделе земельных участков в аренду для целей жилищного строительства по существу направлено на обход процедур торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством. Приведенный правовой подход соответствует сложившейся арбитражной практике (определения коллегии Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.08.2011 N ВАС-9901/11, от 05.04.2013 N ВАС-3162/13 и от 24.04.2013 N ВАС-1756/13).
Поскольку предоставление земельных участков для жилищного строительства производится с учетом особенностей, предусмотренных статьей 30.1 Земельного кодекса, которые в данном случае не соблюдены, отказ управления Росреестра в государственной регистрации договоров аренды земельных участков от 20.12.2011 N 2474 и N 2475 правомерен. Следовательно, у апелляционного суда отсутствовали основания для отмены решения от 23.11.2012 и удовлетворения требований общества. Кроме того, суд взыскал государственную пошлину, уплаченную обществом при подаче заявления и апелляционной жалобы, с администрации, привлеченной к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Суд первой инстанции правильно разрешил спор по существу, нарушения им норм материального и процессуального права, являющиеся основанием для отмены (изменения) судебного акта в силу статьи 288 Кодекса, не установлены.
Поскольку апелляционный суд неправильно применил нормы материального (статьи 30.1, 36 Земельного кодекса, статья 20 Закона о регистрации) и процессуального (статьи 110, 198, 200 и 201 Кодекса) права, апелляционное постановление от 27.02.2013 следует отменить, решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.11.2012 - оставить в силе (пункт 5 части 1 статьи 287 Кодекса).
Управление Росреестра от уплаты государственной пошлины освобождено (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации). С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 4.1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 (в редакции от 11.05.2010) "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации", государственная пошлина с общества не взыскивается.
В кассационной жалобе управление Росреестра также ходатайствовало о повороте исполнения апелляционного постановления от 27.02.2013 путем прекращения в ЕГРП внесенных на основании указанного судебного акта записей о регистрации договоров аренды N 26-26-15/010/2013-377 и N 26-26-15/010/2013-378. Поскольку отмененный кассационной инстанцией судебный акт исполнен, заявление управления Росреестра на основании части 1 статьи 325 Кодекса следует удовлетворить.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288, 289, 325 и 326 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2013 по делу N А63-11020/2012 отменить. Прекратить взыскание по отмененному судебному акту.
Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.11.2012 оставить в силе.
В порядке поворота исполнения постановления Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2013 исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи от 03.04.2013 N 26-26-15/010/2013-377 и N 26-26-15/010/2013-378 о государственной регистрации договоров аренды от 20.12.2011 N 2474 и N 2475.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)