Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 февраля 2013 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,
судей: Рылова Д.Н., Ткаченко Э.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жалсановым Б.Ц., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Стройрегион" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 10 декабря 2012 года, принятое по делу N А19-17847/2012 по заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Иркутского районного муниципального образования к Обществу с ограниченной ответственностью "Стройрегион" о расторжении договора и взыскании 9679 руб. 45 коп., с привлечением в качестве третьего лица Администрации Уриковского муниципального образования
(суд первой инстанции - М.Н. Габескирия),
при участии в судебном заседании:
- от истца: не явился, извещен;
- от ответчика: не явился, извещен;
- от третьего лица: не явился, извещен;
Комитет по управлению муниципальным имуществом Иркутского районного муниципального образования (ОГРН 1043802453738, ИНН 3827016845, 664511, Иркутский район, д. Зорино - Быково, ул. Заречная, 15, далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Стройрегион" (ОГРН 1083808003399. ИНН 3808174388. 664003, г. Иркутск, ул. Грязнова, 1, далее - общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 20.11.08 N 361, взыскании суммы 9 679 руб. 45 коп., составляющей на основании названного договора задолженность по арендной плате за период с 02.08.11 по 30.09.12.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечена Администрация Уриковского муниципального образования (ОГРН 1053827058009, ИНН 3827020432, место нахождения: 664531, Иркутская обл., Иркутский р-н, Урик с, Лунина ул, 1, далее - третье лицо, администрация)
Решением суда первой инстанции от 10 декабря 2012 года расторгнут заключенный Комитетом по управлению муниципальным имуществом Иркутского районного муниципального образования (ОГРН 1043802453738, ИНН 3827016845) с Обществом с ограниченной ответственностью "Стройрегион" (ОГРН 1083808003399, ИНН 3808174388) договор аренды земельного участка N 361 от 20.11.08; взыскана с Общества с ограниченной ответственностью "Стройрегион" (ОГРН 1083808003399, ИНН 3808174388) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Иркутского районного муниципального образования (ОГРН 1043802453738, ИНН 3827016845) сумма 9679 руб. 45 коп. - арендная плата; взыскана с Общества с ограниченной ответственностью "Стройрегион" (ОГРН 1083808003399, ИНН 3808174388) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственная пошлина в сумме 6000 руб.
В обоснование расторжения договора аренды суд первой инстанции указал, что в качестве одного из оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает невнесении более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендного платежа. При этом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Претензия от 01.06.12 N 2189 направлена ООО "Стройрегион" 07.06.12. В адресованном ООО "Стройрегион" письме от 23.08.12 N 3493 (т. 1 л.д. 31-32), Комитет по управлению муниципальным имуществом Иркутского района, ссылаясь на невозмещение задолженности по арендной плате, расторгнуть договор аренды земельного участка от 20.11.08 N 361, в связи с существенным нарушением условий договора. Письмо от 23.08.12 N 3493, направленное ООО "Стройрегион" 05.09.12, в соответствии с условиями пункта 4.1.1 договора аренды от 20.11.08 N 361, по адресу, указанному в договоре и в выписке из ЕГРЮЛ, возвращено с отметкой почты "выбытие адресата". Названные обстоятельства свидетельствуют о том, что истцом приняты все необходимые меры для вручения ответчику предложения о расторжении договора аренды от 20.11.08 N 361.
Не согласившись с решением суда первой инстанции в части, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Иркутской области от 10.12.2012 г. по делу N А19-17847/2012 в части расторжения заключенного Комитетом по управлению муниципальным имуществом Иркутского районного муниципального образования (ОГРН 1043802453738, ИНН 3827016845) и обществом с ограниченной ответственностью "Стройрегион" (ОГРН 1083808003399, ИНН 3808174388) договора аренды земельного участка N 361 от 20.11.2008 г., а также оставить без рассмотрения исковое заявление в части расторжения заключенного Комитетом по управлению муниципальным имуществом Иркутского районного муниципального образования (ОГРН 1043802453738, ИНН 3827016845) и обществом с ограниченной ответственностью "Стройрегион" (ОГРН 1083808003399).
Общество полагает, что арбитражным судом первой инстанции было установлено, что претензионное письмо N 3493 от 23.08.2012 г. было направлено в адрес ответчика 05.09.2012 г. Истцом предоставлена копия почтовой квитанции от 05.09.2012 г. с индивидуальным номером 6640015401019 5. Арбитражным судом Иркутской области не исследовались обстоятельства, подтверждающие дату возврата данного письма адресату, поскольку в материалах дела отсутствует почтовый конверт с номером штрихкода 6640015401019 5 либо его заверенная копия. Претензионным письмом от 23.08.2012 г. N 3493 не был соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды от 20.11.2008 г. N 361. Предложение о расторжении договора было направлено за 12 (двенадцать) календарных дней до подачи искового заявления, что противоречит положениям п. 2 ст. 452 ГК РФ и п. 4.1.1. договора аренды от 20.11.2008 г. N 361, предусматривающие 30 (тридцати) дневный срок. Истцом не было предоставлено относимых и допустимых доказательств того, что 05.09.2012 г. в адрес ответчика было направлено именно письмо N 3493 от 23.08.2012 г. Письмо от 23.08.2012 г. N 3493 содержит предложение явится к истцу для подписания соглашения о расторжении 17.09.2012 г. до 17 час. 00 мин. Исковое заявление о расторжении договора согласно почтовой квитанции от 17.09.2012 г. было отправлено ответчику в 14 час. 59 мин. В претензионном письме от 01.06.2012 г. N 2189 указано: "..В случае не поступления указанной денежной суммы в течение назначенного срока на расчетный счет... Комитет по управлению муниципальным имуществом Иркутского района оставляет за собой право требовать досрочного расторжения договора аренды муниципального имущества в соответствии с действующим законодательством". В данном письме истец не предложил ответчику расторгнуть договор аренды от 20.11.2008 г. N 361 как прямо указано в п. 2 ст. 452 ГК РФ. Это значит, что досудебный порядок арендодателем соблюден не был. С учетом вышеизложенного, исковое заявление в части расторжения договора аренды от 20.11.2008 г. N 361 подлежит оставлению без рассмотрения. Кроме того, 25.12.2012 г. арендодателем был выдан расчет арендной платы, в котором указан размер задолженности 8 296-68 рублей. Платежным поручением N 4 от 26.12.2012 г. арендатором было оплачено 10 000 рублей. Таким образом, ответчиком устранены нарушения (задолженность по договору аренды), являвшиеся основанием для обращения истца с иском о расторжении договора.
На апелляционную жалобу общества поступил отзыв комитета, в котором он просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Полагает, что им были соблюдены требования ч. 3 ст. 619 и п. 2 ст. 452 ГК РФ, касающихся расторжения договора аренды. Общество систематически не исполняло свои обязательства по оплате платежей, не исполнило судебный акт (заочное решение Кировского районного суда г. Иркутска от 06.10.2011 г.). Обществу было направлено письмо от 23.08.2012 г. N 3493 с предложением расторжения договора с указанием даты для явки для подписания документов - 17.09.2012 г., то есть был установлен иной срок, что допускается ч. 2 ст. 452 ГК РФ. Однако общество ни в данную дату, ни в ходе судебного процесса не явилось, задолженность по арендной плате не погасило. В письме от 01.96.2012 г. N 2189 обществу было предложено уплатить задолженность по арендной плате, и выражено намерение на расторжение договора. Общество систематически не получает корреспонденцию по заявленному им адресу, у общества имелась возможность в разумные сроки погасить задолженность. Таким образом, общество злоупотребляет своими правами. Ссылка ответчика на выданный обществу расчет арендной платы от 25.12.2012 г. не имеет отношения к рассматриваемому спору, так как ответчик обязан производить оплату за спорный период вплоть до фактического расторжения договора аренды, а решение суда первой инстанции на момент направления расчета не вступило в законную силу. Кроме того, общество произвело оплату после вынесения обжалуемого судебного акта.
О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями вручении. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционным жалобам размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 17.01.2013 г.
Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом (почтовые уведомления от 21.01.2013 г. N 672000 58 44733 7, N 672000 58 44735 1, от 22.01.2013 г. N 672000 58 44736 8 и возврат письма почтой после вторичного извещения N 672000 58 44734 4).
Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Обществом с ограниченной ответственностью "Стройрегион" зарегистрировано в качестве юридического лица за основным государственным регистрационным номером ОГРН 1083808003399, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ по состоянию на 11.10.2012 г. (т. 1 л.д. 58-61).
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, на основании пункта 1.1. заключенного Комитетом по управлению муниципальным имуществом Иркутского района (арендодателем) с Обществом с ограниченной ответственностью "Стройрегион" (арендатором) договора аренды земельного участка от 20.11.08 N 361 (т. 1 л.д. 12-17), арендодатель предоставляет арендатору земельный участок из земель населенных пунктов площадью 11527 кв. м, с кадастровым номером 38:06:110301:101, расположенный по адресу: Иркутская область, Иркутский район, п.Малая Топка, земельный участок N 1, для строительства рынка, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью.
Согласно пункту 2.1 договора, срок действия договора устанавливается с 23.08.08 по 22.08.13.
В соответствии с пунктом 3.1 договора, на момент заключения договора размер арендной платы за земельный участок составляет сумму 276 555 руб. 80 коп. в год.
Согласно пункту 3.2 договора, арендная плата подлежит расчету в рублях и устанавливается за участок, передаваемый в аренду в целом, без выделения застроенной и незастроенной его части, в виде определенных в твердой сумме платежей, за исключением земельных участков для различных видов использования, арендная плата по которым рассчитывается дифференциально для каждой из соответствующих частей земельного участка.
В соответствии с пунктом 3.4 договора, исчисление арендной платы за участок производится с момента передачи земельного участка арендатору по акту приема-передачи и завершается в момент возврата земельного участка арендатором арендодателю по расторжению настоящего договора аренды.
Согласно пункту 3.5 договора, расчет арендной платы определен в приложении N 1, являющимся неотъемлемой частью договора и устанавливается сторонами ежегодно на каждый финансовый год, арендатор обязан в срок не позднее 01 февраля года, следующего за расчетным (поименованным в приложении N 1) получать у арендодателя приложение N 1, подготовленное арендодателем с расчетом арендной платы на текущий финансовый год.
В соответствии с пунктом 3.6 договора, арендная плата перечисляется арендатором ежеквартально, вперед не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала, на расчетный счет арендодателя.
Согласно пункту 3.7 договора, размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения разрешенного использования земельного участка (в том числе и самовольного изменения разрешенного использования земельного участка арендатором).
В соответствии с пунктом 3.8 договора, арендодатель может в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, (пункт 3.1. 3.5 приложения 3 1) в случаях изменения порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в распоряжении органов местного самоуправления Иркутского района муниципального образования, в том числе связанные с изменением базовых ставок арендной платы, коэффициентов, учитывающих особые условия использования земельных участков, категорий арендаторов, процента, применяемого к кадастровой стоимости для различных видов пользования земельных участков и категории арендаторов, кадастровой стоимости земель по видам функционального использования за один квадратный метр, коэффициента к базовой ставке арендной платы, утверждаемой ежегодно постановлением мэра Иркутского районного муниципального образования, других условий и критериев, устанавливаемых действующим в момент изменения размера арендной платы законодательством. В этом случае, арендодатель уведомляет арендатора об изменении ежемесячной и годовой арендной латы в течение одного месяца до ее фактического увеличения, путем направления письменного уведомления арендатору по адресу, указанному в договоре, арендатор считается извещенным арендодателем об изменении размера арендной платы по истечении семи дней с момента передачи уведомления организации почтовой связи.
Согласно пункту 4.1.1 договора, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению и иным основаниям, определенным земельным законодательством, а также при просрочке арендных платежей более двух кварталов, письменно уведомив о расторжении договора арендатора в месячный срок. Уведомление о расторжении договора направляется арендатору по адресу, указанному арендатором в настоящем договоре.
В соответствии с пунктом 5.1 договора договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в договоре, в том числе в случаях использования земельного участка не по целевому назначению, передачи земельного участка в субаренду без согласования с арендодателем.
Согласно пункту 6.1 договора, арендатору, не внесшему арендную плату в сроки, установленные договором, начисляются пени в размере 0,1% на сумму долга за каждый за каждый календарный день просрочки.
Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи земельного участка от 20.11.08 (т. 1 л.д. 19).
В соответствии со ст. ст. 131, 164, 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка от 20.11.08 N 361 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Иркутской области, о чем свидетельствует проставленная 12.12.08, в соответствии с ч. 1 ст. 14 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регистрационная надпись на договоре за N 38-801/125/2008-775.
Вступившим в законную силу заочным решением Кировского районного суда г. Иркутска с ООО "Стройрегион" взыскана задолженность по арендной плата по договору от 20.11.08 N 361 в сумме 50 989 руб. за период с 01.01.09 по 01.08.11 (т. 1 л.д. 23-27).
В связи с невозмещением обществом арендной платы за период с 02.08.11 по 30.09.12. комитет обратился в Арбитражный суд Иркутской области с требованиями о расторжении договора аренды земельного участка от 20.11.08 N 361, взыскании суммы 9 679 руб. 45 коп., составляющей на основании названного договора задолженность по арендной плате за период с 02.08.11 по 30.09.12.
Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил.
Не согласившись с решением суда первой инстанции в части расторжения договора, общество обратилось в суд апелляционной инстанции.
Истцом и третьим лицом возражений против рассмотрения дела апелляционным судом только в обжалуемой части не заявлено, из доводов отзыва комитета таких возражений не следует.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части по следующим мотивам.
Суд первой инстанции, рассматривая требование о взыскании задолженности по арендной плате, пришел к выводу, что задолженность по арендной плате за период с 02.08.11 по 30.09.12 составляет сумму 9679 руб. 45 коп., и указал, что в соответствии с требованиями ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлены документы, подтверждающие возмещение задолженности по арендной плате за период с 02.08.11 по 30.09.12, в связи с чем, на основании ст. ст. 309, 314 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, с него подлежит взысканию сумма 9 679 руб. 45 коп.
Указанные выводы о наличии задолженности по арендной плате более 2 кварталов обществом не оспариваются.
В обоснование требования о расторжении договора аренды земельного участка от 20.11.08 N 361, истец в суде первой инстанции сослался на невозмещение ответчиком арендной платы более 2 кварталов.
Рассматривая дело в обжалуемой части, суд первой инстанции правильно исходил из следующих положений.
На основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом пункту 4.1.1 договора аренды лесного участка от 20.11.08, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению и иным основаниям, определенным земельным законодательством, а также при просрочке арендных платежей более двух кварталов, письменно уведомив о расторжении договора арендатора в месячный срок. Уведомление о расторжении договора направляется арендатору по адресу, указанному арендатором в настоящем договоре.
Ненадлежащее исполнение обязательств по своевременному возмещению арендной платы по договору от аренды земельного участка от 20.11.08 N 361 подтверждено материалами дела и ответчиком не оспаривается.
Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В качестве одного из оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает невнесении более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендного платежа.
При этом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно рекомендациям, изложенным ВАС РФ в п. 30 информационного письма от 11.01.02 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной", необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Как указывает суд первой инстанции, в адресованной ООО "Стройрегион" претензии от 01.06.12 N 2189 Комитет по управлению муниципальным имуществом Иркутского района предложил ответчику в течение 14 календарных дней с момента направления претензии (по почтовому штемпелю либо личному получению) возместить арендную плату за период с 02.08.11 по 31.03.12 в сумме 5531 руб. 13 коп., а также арендную платы в сумме 50989 руб., взысканную решением Кировского районного суда г. Иркутска от 06.10.11, а также указал на то, что в случае не поступления указанной суммы в течение указанного срока, Комитет по управлению муниципальным имуществом Иркутского района оставляет за собой право требовать досрочного расторжения договора аренды муниципального имущества в соответствии с действующим гражданским законодательством. Претензия от 01.06.12 N 2189 направлена ООО "Стройрегион" 07.06.12. (т. 1 л.д. 28-30).
В адресованном ООО "Стройрегион" письме от 23.08.12 N 3493 (т. 1 л.д. 31-32), Комитет по управлению муниципальным имуществом Иркутского района, ссылаясь на невозмещение задолженности по арендной плате, предложил расторгнуть договор аренды земельного участка от 20.11.08 N 361, в связи с существенным нарушением условий договора.
Письмо от 23.08.12 N 3493, направленное ООО "Стройрегион" 05.09.12 (т. 1 л.д. 33), в соответствии с условиями пункта 4.1.1 договора аренды от 20.11.08 N 361, по адресу, указанному в договоре и в выписке из ЕГРЮЛ, возвращено с отметкой почты "выбытие адресата".
Оспаривая указанные выводы суда первой инстанции, общество ссылается на то, что Арбитражным судом Иркутской области не исследовались обстоятельства, подтверждающие дату возврата данного письма адресату, поскольку в материалах дела отсутствует почтовый конверт с номером штрихкода 6640015401019 5 либо его заверенная копия.
Апелляционный суд, изучив материалы дела, установил, что в материалах дела в т. 1 на л.д. 57 имеется оригинал конверта с вложенным письмом от 23.08.12 N 3493, согласно которому письмо принято к пересылке 30.08.12., а возвращено 04.09.12. в связи с выбытием адресата. Кроме того, из вложенного в указанный конверт письма от 23.08.12 N 3493 следует, что сначала в угловом штампе указан номер, а затем дата, что не соответствует их расположению в копии письма, представленного в материалы дела (сначала дата, а затем номер). Также из вложенного в конверт письма следует, что обществу было предложено явиться для подписания документов о расторжении договора 07.09.2012 г., а в представленной копии письма, отправленного 05.09.2012 г. срок для явки указан как 17.09.2012 г.
Из указанного следует, что обществу направлялось два письма с одним номером и одной датой аналогичного содержания, но с разницей в сроке явки для подписания документов о расторжении договора аренды. Вместе с тем, из оригинала конверта явно следует, что вложенное письмо в адрес общества направлялось, но не было им получено по причинам, не зависящим от комитета.
Оценивая указанные обстоятельства, апелляционный суд исходит из следующего. Согласно п. 4.1.1 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению и иным основаниям, определенным земельным законодательством, а также при просрочке арендных платежей более двух кварталов, письменно уведомив о расторжении договора арендатора в месячный срок. Уведомление о расторжении договора направляется арендатору по адресу, указанному арендатором в настоящем договоре. В случае изменения адреса арендатором, о чем своевременно арендатор письменно не уведомил арендодателя, арендатор считается надлежаще извещенным арендодателем о расторжении договора по истечении семи дней с момента передачи уведомления организации почтовой связи.
Таким образом, из условий договора следует, что стороны исходили из того, что арендатор будет добросовестно получать корреспонденцию по заявленному им адресу. Однако, этого из материалов дела не усматривается, в том числе из материалов дела следует, что общество продолжает не получать корреспонденцию, в том числе судебную, поскольку все письма, в том числе направленные судом первой и апелляционной инстанций, возвращены.
Кроме того, апелляционный суд в отношении письма, направленного 05.09.2012 г. отмечает, что общество указывает на то, что истец не представил доказательств его направления, кроме квитанции, при этом общество не утверждает и того, что им данное письмо не было получено, и не представляет доказательств его не получения (например, справки почты об отсутствии такого письма). Однако, из почтовой квитанции (т. 1 л.д. 33) явно следует, что заказное письмо было направлено именно в адрес общества. Доказательств обратного из материалов дела не усматривается.
На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу, что истцом досудебный порядок соблюден, еще при направлении спорного письма 30.08.12.
Кроме того, общество, ссылаясь на срок для явки 17.09.2012 г., указывает на то, что комитет обратился в суд первой инстанции 17.09.2012 г., то есть тридцатидневный срок к этому моменту еще не истек, поэтому суд первой инстанции должен был на основании п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ оставить заявление комитета в части расторжения договора аренды без рассмотрения. Общество полагает, что такое действие должен совершить апелляционный суд, отменив решение суда первой инстанции в обжалуемой части.
Апелляционный суд данные доводы отклоняет в связи со следующим. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 N 7315/12 по делу N А40-126881/11 отражена позиция, согласно которой, если к моменту принятия искового заявления к производству срок для рассмотрения претензии истек, то это является основанием для признания претензионного порядка соблюденным.
Как следует из материалов дела, заявление комитета определением суда первой инстанции от 19.09.2012 г. (т. 1 л.д. 38-39) было оставлено без движения, и было принято к производству определением от 17.10.2012 г. (т. 1 л.д. 1-2). Таким образом, к моменту принятия искового заявления к производству 30 дневный срок от даты явки истек (как в отношении даты 07.09.2012 г., так и даты 17.09.2012 г. (16.09.2012 г.)). Следовательно, претензионный порядок следует признать соблюденным.
Доводы общества о том, что ему комитетом был направлен расчет арендной платы от 25.12.2012 г. и им произведен платеж 26.12.2012 г., отклоняются в связи со следующим. В подтверждение указанных обстоятельств обществом к апелляционной жалобе были приложены дополнительные доказательства. В отношении данных документов апелляционным судом было решение об их возвращении обществу, так как ходатайства об их приобщении заявлено не было. Кроме того, по мнению апелляционного суда, сами указываемые обществом обстоятельства имели место после рассмотрения дела судом первой инстанции, законность и обоснованность которого апелляционным судом проверяется на момент его вынесения. Следовательно, данные обстоятельства не могут быть учтены при рассмотрении дела апелляционным судом.
На основании изложенного апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что установленные обстоятельства по делу свидетельствуют о том, что истцом приняты все необходимые меры для вручения ответчику предложения о расторжении договора аренды от 20.11.08 N 361. Учитывая установленный материалами дела факт наличия у ответчика задолженности по арендной плате за заявленный по иску период, требования истца о расторжении договора аренды от 20.11.08 N 361 являются обоснованными и подлежащими удовлетворению по основаниям, предусмотренным ст. ст. 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 10 декабря 2012 года по делу N А19-17847/2012 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Е.О.НИКИФОРЮК
Судьи
Д.Н.РЫЛОВ
Э.В.ТКАЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.02.2013 ПО ДЕЛУ N А19-17847/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 февраля 2013 г. по делу N А19-17847/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 февраля 2013 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,
судей: Рылова Д.Н., Ткаченко Э.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жалсановым Б.Ц., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Стройрегион" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 10 декабря 2012 года, принятое по делу N А19-17847/2012 по заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Иркутского районного муниципального образования к Обществу с ограниченной ответственностью "Стройрегион" о расторжении договора и взыскании 9679 руб. 45 коп., с привлечением в качестве третьего лица Администрации Уриковского муниципального образования
(суд первой инстанции - М.Н. Габескирия),
при участии в судебном заседании:
- от истца: не явился, извещен;
- от ответчика: не явился, извещен;
- от третьего лица: не явился, извещен;
-
установил:
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Иркутского районного муниципального образования (ОГРН 1043802453738, ИНН 3827016845, 664511, Иркутский район, д. Зорино - Быково, ул. Заречная, 15, далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Стройрегион" (ОГРН 1083808003399. ИНН 3808174388. 664003, г. Иркутск, ул. Грязнова, 1, далее - общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 20.11.08 N 361, взыскании суммы 9 679 руб. 45 коп., составляющей на основании названного договора задолженность по арендной плате за период с 02.08.11 по 30.09.12.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечена Администрация Уриковского муниципального образования (ОГРН 1053827058009, ИНН 3827020432, место нахождения: 664531, Иркутская обл., Иркутский р-н, Урик с, Лунина ул, 1, далее - третье лицо, администрация)
Решением суда первой инстанции от 10 декабря 2012 года расторгнут заключенный Комитетом по управлению муниципальным имуществом Иркутского районного муниципального образования (ОГРН 1043802453738, ИНН 3827016845) с Обществом с ограниченной ответственностью "Стройрегион" (ОГРН 1083808003399, ИНН 3808174388) договор аренды земельного участка N 361 от 20.11.08; взыскана с Общества с ограниченной ответственностью "Стройрегион" (ОГРН 1083808003399, ИНН 3808174388) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Иркутского районного муниципального образования (ОГРН 1043802453738, ИНН 3827016845) сумма 9679 руб. 45 коп. - арендная плата; взыскана с Общества с ограниченной ответственностью "Стройрегион" (ОГРН 1083808003399, ИНН 3808174388) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственная пошлина в сумме 6000 руб.
В обоснование расторжения договора аренды суд первой инстанции указал, что в качестве одного из оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает невнесении более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендного платежа. При этом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Претензия от 01.06.12 N 2189 направлена ООО "Стройрегион" 07.06.12. В адресованном ООО "Стройрегион" письме от 23.08.12 N 3493 (т. 1 л.д. 31-32), Комитет по управлению муниципальным имуществом Иркутского района, ссылаясь на невозмещение задолженности по арендной плате, расторгнуть договор аренды земельного участка от 20.11.08 N 361, в связи с существенным нарушением условий договора. Письмо от 23.08.12 N 3493, направленное ООО "Стройрегион" 05.09.12, в соответствии с условиями пункта 4.1.1 договора аренды от 20.11.08 N 361, по адресу, указанному в договоре и в выписке из ЕГРЮЛ, возвращено с отметкой почты "выбытие адресата". Названные обстоятельства свидетельствуют о том, что истцом приняты все необходимые меры для вручения ответчику предложения о расторжении договора аренды от 20.11.08 N 361.
Не согласившись с решением суда первой инстанции в части, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Иркутской области от 10.12.2012 г. по делу N А19-17847/2012 в части расторжения заключенного Комитетом по управлению муниципальным имуществом Иркутского районного муниципального образования (ОГРН 1043802453738, ИНН 3827016845) и обществом с ограниченной ответственностью "Стройрегион" (ОГРН 1083808003399, ИНН 3808174388) договора аренды земельного участка N 361 от 20.11.2008 г., а также оставить без рассмотрения исковое заявление в части расторжения заключенного Комитетом по управлению муниципальным имуществом Иркутского районного муниципального образования (ОГРН 1043802453738, ИНН 3827016845) и обществом с ограниченной ответственностью "Стройрегион" (ОГРН 1083808003399).
Общество полагает, что арбитражным судом первой инстанции было установлено, что претензионное письмо N 3493 от 23.08.2012 г. было направлено в адрес ответчика 05.09.2012 г. Истцом предоставлена копия почтовой квитанции от 05.09.2012 г. с индивидуальным номером 6640015401019 5. Арбитражным судом Иркутской области не исследовались обстоятельства, подтверждающие дату возврата данного письма адресату, поскольку в материалах дела отсутствует почтовый конверт с номером штрихкода 6640015401019 5 либо его заверенная копия. Претензионным письмом от 23.08.2012 г. N 3493 не был соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды от 20.11.2008 г. N 361. Предложение о расторжении договора было направлено за 12 (двенадцать) календарных дней до подачи искового заявления, что противоречит положениям п. 2 ст. 452 ГК РФ и п. 4.1.1. договора аренды от 20.11.2008 г. N 361, предусматривающие 30 (тридцати) дневный срок. Истцом не было предоставлено относимых и допустимых доказательств того, что 05.09.2012 г. в адрес ответчика было направлено именно письмо N 3493 от 23.08.2012 г. Письмо от 23.08.2012 г. N 3493 содержит предложение явится к истцу для подписания соглашения о расторжении 17.09.2012 г. до 17 час. 00 мин. Исковое заявление о расторжении договора согласно почтовой квитанции от 17.09.2012 г. было отправлено ответчику в 14 час. 59 мин. В претензионном письме от 01.06.2012 г. N 2189 указано: "..В случае не поступления указанной денежной суммы в течение назначенного срока на расчетный счет... Комитет по управлению муниципальным имуществом Иркутского района оставляет за собой право требовать досрочного расторжения договора аренды муниципального имущества в соответствии с действующим законодательством". В данном письме истец не предложил ответчику расторгнуть договор аренды от 20.11.2008 г. N 361 как прямо указано в п. 2 ст. 452 ГК РФ. Это значит, что досудебный порядок арендодателем соблюден не был. С учетом вышеизложенного, исковое заявление в части расторжения договора аренды от 20.11.2008 г. N 361 подлежит оставлению без рассмотрения. Кроме того, 25.12.2012 г. арендодателем был выдан расчет арендной платы, в котором указан размер задолженности 8 296-68 рублей. Платежным поручением N 4 от 26.12.2012 г. арендатором было оплачено 10 000 рублей. Таким образом, ответчиком устранены нарушения (задолженность по договору аренды), являвшиеся основанием для обращения истца с иском о расторжении договора.
На апелляционную жалобу общества поступил отзыв комитета, в котором он просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Полагает, что им были соблюдены требования ч. 3 ст. 619 и п. 2 ст. 452 ГК РФ, касающихся расторжения договора аренды. Общество систематически не исполняло свои обязательства по оплате платежей, не исполнило судебный акт (заочное решение Кировского районного суда г. Иркутска от 06.10.2011 г.). Обществу было направлено письмо от 23.08.2012 г. N 3493 с предложением расторжения договора с указанием даты для явки для подписания документов - 17.09.2012 г., то есть был установлен иной срок, что допускается ч. 2 ст. 452 ГК РФ. Однако общество ни в данную дату, ни в ходе судебного процесса не явилось, задолженность по арендной плате не погасило. В письме от 01.96.2012 г. N 2189 обществу было предложено уплатить задолженность по арендной плате, и выражено намерение на расторжение договора. Общество систематически не получает корреспонденцию по заявленному им адресу, у общества имелась возможность в разумные сроки погасить задолженность. Таким образом, общество злоупотребляет своими правами. Ссылка ответчика на выданный обществу расчет арендной платы от 25.12.2012 г. не имеет отношения к рассматриваемому спору, так как ответчик обязан производить оплату за спорный период вплоть до фактического расторжения договора аренды, а решение суда первой инстанции на момент направления расчета не вступило в законную силу. Кроме того, общество произвело оплату после вынесения обжалуемого судебного акта.
О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями вручении. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционным жалобам размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 17.01.2013 г.
Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом (почтовые уведомления от 21.01.2013 г. N 672000 58 44733 7, N 672000 58 44735 1, от 22.01.2013 г. N 672000 58 44736 8 и возврат письма почтой после вторичного извещения N 672000 58 44734 4).
Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Обществом с ограниченной ответственностью "Стройрегион" зарегистрировано в качестве юридического лица за основным государственным регистрационным номером ОГРН 1083808003399, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ по состоянию на 11.10.2012 г. (т. 1 л.д. 58-61).
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, на основании пункта 1.1. заключенного Комитетом по управлению муниципальным имуществом Иркутского района (арендодателем) с Обществом с ограниченной ответственностью "Стройрегион" (арендатором) договора аренды земельного участка от 20.11.08 N 361 (т. 1 л.д. 12-17), арендодатель предоставляет арендатору земельный участок из земель населенных пунктов площадью 11527 кв. м, с кадастровым номером 38:06:110301:101, расположенный по адресу: Иркутская область, Иркутский район, п.Малая Топка, земельный участок N 1, для строительства рынка, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью.
Согласно пункту 2.1 договора, срок действия договора устанавливается с 23.08.08 по 22.08.13.
В соответствии с пунктом 3.1 договора, на момент заключения договора размер арендной платы за земельный участок составляет сумму 276 555 руб. 80 коп. в год.
Согласно пункту 3.2 договора, арендная плата подлежит расчету в рублях и устанавливается за участок, передаваемый в аренду в целом, без выделения застроенной и незастроенной его части, в виде определенных в твердой сумме платежей, за исключением земельных участков для различных видов использования, арендная плата по которым рассчитывается дифференциально для каждой из соответствующих частей земельного участка.
В соответствии с пунктом 3.4 договора, исчисление арендной платы за участок производится с момента передачи земельного участка арендатору по акту приема-передачи и завершается в момент возврата земельного участка арендатором арендодателю по расторжению настоящего договора аренды.
Согласно пункту 3.5 договора, расчет арендной платы определен в приложении N 1, являющимся неотъемлемой частью договора и устанавливается сторонами ежегодно на каждый финансовый год, арендатор обязан в срок не позднее 01 февраля года, следующего за расчетным (поименованным в приложении N 1) получать у арендодателя приложение N 1, подготовленное арендодателем с расчетом арендной платы на текущий финансовый год.
В соответствии с пунктом 3.6 договора, арендная плата перечисляется арендатором ежеквартально, вперед не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала, на расчетный счет арендодателя.
Согласно пункту 3.7 договора, размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения разрешенного использования земельного участка (в том числе и самовольного изменения разрешенного использования земельного участка арендатором).
В соответствии с пунктом 3.8 договора, арендодатель может в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, (пункт 3.1. 3.5 приложения 3 1) в случаях изменения порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в распоряжении органов местного самоуправления Иркутского района муниципального образования, в том числе связанные с изменением базовых ставок арендной платы, коэффициентов, учитывающих особые условия использования земельных участков, категорий арендаторов, процента, применяемого к кадастровой стоимости для различных видов пользования земельных участков и категории арендаторов, кадастровой стоимости земель по видам функционального использования за один квадратный метр, коэффициента к базовой ставке арендной платы, утверждаемой ежегодно постановлением мэра Иркутского районного муниципального образования, других условий и критериев, устанавливаемых действующим в момент изменения размера арендной платы законодательством. В этом случае, арендодатель уведомляет арендатора об изменении ежемесячной и годовой арендной латы в течение одного месяца до ее фактического увеличения, путем направления письменного уведомления арендатору по адресу, указанному в договоре, арендатор считается извещенным арендодателем об изменении размера арендной платы по истечении семи дней с момента передачи уведомления организации почтовой связи.
Согласно пункту 4.1.1 договора, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению и иным основаниям, определенным земельным законодательством, а также при просрочке арендных платежей более двух кварталов, письменно уведомив о расторжении договора арендатора в месячный срок. Уведомление о расторжении договора направляется арендатору по адресу, указанному арендатором в настоящем договоре.
В соответствии с пунктом 5.1 договора договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в договоре, в том числе в случаях использования земельного участка не по целевому назначению, передачи земельного участка в субаренду без согласования с арендодателем.
Согласно пункту 6.1 договора, арендатору, не внесшему арендную плату в сроки, установленные договором, начисляются пени в размере 0,1% на сумму долга за каждый за каждый календарный день просрочки.
Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи земельного участка от 20.11.08 (т. 1 л.д. 19).
В соответствии со ст. ст. 131, 164, 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка от 20.11.08 N 361 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Иркутской области, о чем свидетельствует проставленная 12.12.08, в соответствии с ч. 1 ст. 14 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регистрационная надпись на договоре за N 38-801/125/2008-775.
Вступившим в законную силу заочным решением Кировского районного суда г. Иркутска с ООО "Стройрегион" взыскана задолженность по арендной плата по договору от 20.11.08 N 361 в сумме 50 989 руб. за период с 01.01.09 по 01.08.11 (т. 1 л.д. 23-27).
В связи с невозмещением обществом арендной платы за период с 02.08.11 по 30.09.12. комитет обратился в Арбитражный суд Иркутской области с требованиями о расторжении договора аренды земельного участка от 20.11.08 N 361, взыскании суммы 9 679 руб. 45 коп., составляющей на основании названного договора задолженность по арендной плате за период с 02.08.11 по 30.09.12.
Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил.
Не согласившись с решением суда первой инстанции в части расторжения договора, общество обратилось в суд апелляционной инстанции.
Истцом и третьим лицом возражений против рассмотрения дела апелляционным судом только в обжалуемой части не заявлено, из доводов отзыва комитета таких возражений не следует.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части по следующим мотивам.
Суд первой инстанции, рассматривая требование о взыскании задолженности по арендной плате, пришел к выводу, что задолженность по арендной плате за период с 02.08.11 по 30.09.12 составляет сумму 9679 руб. 45 коп., и указал, что в соответствии с требованиями ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлены документы, подтверждающие возмещение задолженности по арендной плате за период с 02.08.11 по 30.09.12, в связи с чем, на основании ст. ст. 309, 314 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, с него подлежит взысканию сумма 9 679 руб. 45 коп.
Указанные выводы о наличии задолженности по арендной плате более 2 кварталов обществом не оспариваются.
В обоснование требования о расторжении договора аренды земельного участка от 20.11.08 N 361, истец в суде первой инстанции сослался на невозмещение ответчиком арендной платы более 2 кварталов.
Рассматривая дело в обжалуемой части, суд первой инстанции правильно исходил из следующих положений.
На основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом пункту 4.1.1 договора аренды лесного участка от 20.11.08, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению и иным основаниям, определенным земельным законодательством, а также при просрочке арендных платежей более двух кварталов, письменно уведомив о расторжении договора арендатора в месячный срок. Уведомление о расторжении договора направляется арендатору по адресу, указанному арендатором в настоящем договоре.
Ненадлежащее исполнение обязательств по своевременному возмещению арендной платы по договору от аренды земельного участка от 20.11.08 N 361 подтверждено материалами дела и ответчиком не оспаривается.
Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В качестве одного из оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает невнесении более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендного платежа.
При этом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно рекомендациям, изложенным ВАС РФ в п. 30 информационного письма от 11.01.02 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной", необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Как указывает суд первой инстанции, в адресованной ООО "Стройрегион" претензии от 01.06.12 N 2189 Комитет по управлению муниципальным имуществом Иркутского района предложил ответчику в течение 14 календарных дней с момента направления претензии (по почтовому штемпелю либо личному получению) возместить арендную плату за период с 02.08.11 по 31.03.12 в сумме 5531 руб. 13 коп., а также арендную платы в сумме 50989 руб., взысканную решением Кировского районного суда г. Иркутска от 06.10.11, а также указал на то, что в случае не поступления указанной суммы в течение указанного срока, Комитет по управлению муниципальным имуществом Иркутского района оставляет за собой право требовать досрочного расторжения договора аренды муниципального имущества в соответствии с действующим гражданским законодательством. Претензия от 01.06.12 N 2189 направлена ООО "Стройрегион" 07.06.12. (т. 1 л.д. 28-30).
В адресованном ООО "Стройрегион" письме от 23.08.12 N 3493 (т. 1 л.д. 31-32), Комитет по управлению муниципальным имуществом Иркутского района, ссылаясь на невозмещение задолженности по арендной плате, предложил расторгнуть договор аренды земельного участка от 20.11.08 N 361, в связи с существенным нарушением условий договора.
Письмо от 23.08.12 N 3493, направленное ООО "Стройрегион" 05.09.12 (т. 1 л.д. 33), в соответствии с условиями пункта 4.1.1 договора аренды от 20.11.08 N 361, по адресу, указанному в договоре и в выписке из ЕГРЮЛ, возвращено с отметкой почты "выбытие адресата".
Оспаривая указанные выводы суда первой инстанции, общество ссылается на то, что Арбитражным судом Иркутской области не исследовались обстоятельства, подтверждающие дату возврата данного письма адресату, поскольку в материалах дела отсутствует почтовый конверт с номером штрихкода 6640015401019 5 либо его заверенная копия.
Апелляционный суд, изучив материалы дела, установил, что в материалах дела в т. 1 на л.д. 57 имеется оригинал конверта с вложенным письмом от 23.08.12 N 3493, согласно которому письмо принято к пересылке 30.08.12., а возвращено 04.09.12. в связи с выбытием адресата. Кроме того, из вложенного в указанный конверт письма от 23.08.12 N 3493 следует, что сначала в угловом штампе указан номер, а затем дата, что не соответствует их расположению в копии письма, представленного в материалы дела (сначала дата, а затем номер). Также из вложенного в конверт письма следует, что обществу было предложено явиться для подписания документов о расторжении договора 07.09.2012 г., а в представленной копии письма, отправленного 05.09.2012 г. срок для явки указан как 17.09.2012 г.
Из указанного следует, что обществу направлялось два письма с одним номером и одной датой аналогичного содержания, но с разницей в сроке явки для подписания документов о расторжении договора аренды. Вместе с тем, из оригинала конверта явно следует, что вложенное письмо в адрес общества направлялось, но не было им получено по причинам, не зависящим от комитета.
Оценивая указанные обстоятельства, апелляционный суд исходит из следующего. Согласно п. 4.1.1 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению и иным основаниям, определенным земельным законодательством, а также при просрочке арендных платежей более двух кварталов, письменно уведомив о расторжении договора арендатора в месячный срок. Уведомление о расторжении договора направляется арендатору по адресу, указанному арендатором в настоящем договоре. В случае изменения адреса арендатором, о чем своевременно арендатор письменно не уведомил арендодателя, арендатор считается надлежаще извещенным арендодателем о расторжении договора по истечении семи дней с момента передачи уведомления организации почтовой связи.
Таким образом, из условий договора следует, что стороны исходили из того, что арендатор будет добросовестно получать корреспонденцию по заявленному им адресу. Однако, этого из материалов дела не усматривается, в том числе из материалов дела следует, что общество продолжает не получать корреспонденцию, в том числе судебную, поскольку все письма, в том числе направленные судом первой и апелляционной инстанций, возвращены.
Кроме того, апелляционный суд в отношении письма, направленного 05.09.2012 г. отмечает, что общество указывает на то, что истец не представил доказательств его направления, кроме квитанции, при этом общество не утверждает и того, что им данное письмо не было получено, и не представляет доказательств его не получения (например, справки почты об отсутствии такого письма). Однако, из почтовой квитанции (т. 1 л.д. 33) явно следует, что заказное письмо было направлено именно в адрес общества. Доказательств обратного из материалов дела не усматривается.
На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу, что истцом досудебный порядок соблюден, еще при направлении спорного письма 30.08.12.
Кроме того, общество, ссылаясь на срок для явки 17.09.2012 г., указывает на то, что комитет обратился в суд первой инстанции 17.09.2012 г., то есть тридцатидневный срок к этому моменту еще не истек, поэтому суд первой инстанции должен был на основании п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ оставить заявление комитета в части расторжения договора аренды без рассмотрения. Общество полагает, что такое действие должен совершить апелляционный суд, отменив решение суда первой инстанции в обжалуемой части.
Апелляционный суд данные доводы отклоняет в связи со следующим. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 N 7315/12 по делу N А40-126881/11 отражена позиция, согласно которой, если к моменту принятия искового заявления к производству срок для рассмотрения претензии истек, то это является основанием для признания претензионного порядка соблюденным.
Как следует из материалов дела, заявление комитета определением суда первой инстанции от 19.09.2012 г. (т. 1 л.д. 38-39) было оставлено без движения, и было принято к производству определением от 17.10.2012 г. (т. 1 л.д. 1-2). Таким образом, к моменту принятия искового заявления к производству 30 дневный срок от даты явки истек (как в отношении даты 07.09.2012 г., так и даты 17.09.2012 г. (16.09.2012 г.)). Следовательно, претензионный порядок следует признать соблюденным.
Доводы общества о том, что ему комитетом был направлен расчет арендной платы от 25.12.2012 г. и им произведен платеж 26.12.2012 г., отклоняются в связи со следующим. В подтверждение указанных обстоятельств обществом к апелляционной жалобе были приложены дополнительные доказательства. В отношении данных документов апелляционным судом было решение об их возвращении обществу, так как ходатайства об их приобщении заявлено не было. Кроме того, по мнению апелляционного суда, сами указываемые обществом обстоятельства имели место после рассмотрения дела судом первой инстанции, законность и обоснованность которого апелляционным судом проверяется на момент его вынесения. Следовательно, данные обстоятельства не могут быть учтены при рассмотрении дела апелляционным судом.
На основании изложенного апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что установленные обстоятельства по делу свидетельствуют о том, что истцом приняты все необходимые меры для вручения ответчику предложения о расторжении договора аренды от 20.11.08 N 361. Учитывая установленный материалами дела факт наличия у ответчика задолженности по арендной плате за заявленный по иску период, требования истца о расторжении договора аренды от 20.11.08 N 361 являются обоснованными и подлежащими удовлетворению по основаниям, предусмотренным ст. ст. 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 10 декабря 2012 года по делу N А19-17847/2012 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Е.О.НИКИФОРЮК
Судьи
Д.Н.РЫЛОВ
Э.В.ТКАЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)