Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Московского городского суда Клюева А.И., рассмотрев кассационную жалобу представителя С. по доверенности М., поступившую в суд кассационной инстанции 18 января 2012 года на решение Гагаринского районного суда города Москвы от 17 июня 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 сентября 2011 года по гражданскому делу по иску С. к ООО "Рантект" о признании права собственности на жилое помещение, истребованному 20 февраля 2012 года и поступившему в суд кассационной инстанции 27 февраля 2012 года,
С. обратилась в суд с иском к ООО "Рантект" о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>.
В обоснование своих требований истица указала на то, что 28.04.2005 года между ней и ООО "Рантект" был заключен предварительный договор N <...> о заключении в будущем договора купли-продажи однокомнатной квартиры, расположенной по строительному адресу: <...>, ориентировочной площадью 45, 0 кв. м, секция <...>, этаж <...>, номер <...>. Цена договора составила 45 000 долларов США. По утверждению истицы, между сторонами был заключен договор инвестирования строительства жилого дома, о чем она просила подтвердить решением суда. Дом, в котором находится спорная квартира, построен и введен в эксплуатацию в соответствии с разрешением на ввод жилого дома в эксплуатацию от 30.06.2010 года, финансовые обязательства по предварительному договору истица выполнила в полном объеме. Однако, до настоящего времени она не может оформить право собственности на квартиру, так как ответчик принятые на себя обязательства не выполняет, основной договор купли-продажи квартиры не заключает.
Решением Гагаринского районного суда города Москвы от 17 июня 2011 года в удовлетворении исковых требований С. - отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 сентября 2011 года решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе С. ставит вопрос об отмене данных судебных постановлений с вынесением по делу нового судебного постановления.
20 февраля 2012 года судьей Московского городского суда дело истребовано в Московский городской суд.
Таких нарушений судами при рассмотрении данного дела не допущено.
Оснований для передачи жалобы С. с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции не имеется.
Из материалов дела усматривается, что 15 декабря 2004 года между Правительством Москвы (администрация), Московским государственным геологоразведочным университетом им. Серго Орджоникидзе (заказчик) и ООО "Рантект" (инвестор) заключен инвестиционный контракт, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по комплексной застройке части территории Московского государственного геологоразведочного университета им. Серго Орджоникидзе в квартале <...> на строительной площадке по адресу: <...>.
Согласно п. 2.2 контракта, в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор (ООО "Рантект") обязался финансировать, а заказчик произвести за счет средств инвестора (и/или привлеченных средств соинвесторов) в 2004 - 2007 годах новое строительство и ввод в эксплуатацию инвестиционного объекта: жилых домов с первыми нежилыми этажами общей площадью до 70 000 кв. м, в том числе общей площадью квартир 68 000 кв. м и объектами соцкультбыта (ФОК общей площадью до 6 000 кв. м, подземного гаража на 115 машино-мест, многоэтажного гаража на 250 м/м, супермаркет, пристройка БНК к школе N 103 по адресу: <...>) на земельном участке - части территории заказчика по адресу: <...> и связанных с ними инженерных сетей и сооружений.
При этом соотношение раздела недвижимого имущества по итогам реализации настоящего контракта устанавливается между сторонами в пропорции: 1% - в собственность администрации, 3% - в федеральную собственность, 16% - в собственность инвестору для коммерческой реализации, 80% - в собственность инвестора при условии перечисления компенсационных выплат в размере <...> долларов США в рублевом эквиваленте в традиционный бюджет города Москвы (п. 3.1.1 контракта).
27 декабря 2010 года ГОУВПО "Российский государственный геологоразведочный университет имени Серго Орджоникидзе" было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию жилого комплекса, расположенного по адресу: <...> (строительный адрес: <...> (напротив вл. <...>).
28 апреля 2005 года между ООО "Рантект" и С. заключен предварительный договор N <...>, предметом которого является определение условий, на которых между сторонами в будущем будет заключен договор купли-продажи недвижимости, а также определение взаимоотношений сторон до момента заключения основного договора купли-продажи недвижимости - однокомнатной квартиры в жилом здании, строящемся по адресу: <...> (<...> округ), <...>, ориентировочной общей площадью 45, 0 кв. м, секция <...>, этаж седьмой, номер <...>. Срок сдачи дома - <...> 4-й квартал 2007 года.
Истица С. свои обязательства по предварительному договору исполнила, уплатила ответчику в счет обеспечения исполнения обязательства денежную сумму в размере <...>, что подтверждается платежным поручением N <...> от 04.05.2005 года.
Рассматривая данное дело, суд, на основании оценки собранных по делу доказательств в их совокупности, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
При этом, суд исходил из того, что акт о результатах реализации инвестиционного контракта от 15.12.2004 года до настоящего времени его участниками не подписан, ответчик ООО "Рантект", как инвестор, вправе исполнить свои обязательства по передаче объектов недвижимости лишь после распределения в натуре этих объектов при подписании акта реализации инвестиционного контракта, инвестиционный контракт не прекращен, доли между всеми участниками инвестиционного контракта в строительстве не распределены, итогового протокола распределения площадей в здании, где находится спорная квартира, нет, выдел долей в натуре между участниками инвестиционного контракта и их передача не производились.
Данный вывод суда является правильным, в решении судом мотивирован и в кассационной жалобе по существу не опровергнут.
Законодательство об инвестиционной деятельности допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора - соинвестирование. В этом случае между соинвестором и инвестором возникают обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования инвестор обязуется в будущем передать соинвестору индивидуально определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта.
Между тем, возникновение права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций не влечет за собой возникновение у соинвестора права общей собственности на объект инвестиций.
Обязанность инвестора по передаче соинвестору определенного в договоре соинвестирования объекта возникает после определения размера причитающейся инвестору доли (с учетом положений инвестиционного законодательства и имеющихся соглашений сторон) и выдела в натуре доли инвестора.
Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона о регистрации, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии со статьей 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно статье 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
При этом, законодательство об инвестиционной деятельности предусматривает, что субъект инвестиционного процесса наделен правами по владению, пользованию и распоряжению объектом капитальных вложений лишь при обязательном соблюдении положений действующего законодательства о государственной регистрации права собственности на такой объект.
Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.
Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства и защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
В отсутствие подписанного акта о результатах реализации инвестиционного контракта, права сторон инвестиционного контракта, в том числе ООО "Рантект", как инвестора, на объект инвестиций в установленном законом порядке не оформлены, государственная регистрация прав на недвижимое имущество не произведена.
Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену постановленных по делу судебных постановлений, судом допущено не было.
Довод С. о полном исполнении ею обязательств по договору инвестирования являлся предметом рассмотрения, как суда первой, так и суда второй инстанции.
Как обоснованно указал суд первой инстанции, обращение С. в суд с вышеуказанным иском является преждевременным, ее права ответчиком не нарушены, до окончательного распределения результатов инвестиционной деятельности с участием Правительства Москвы и ГОУВПО "Российский государственный геологоразведочный университет имени Серго Орджоникидзе" у ответчика ООО "Рантект" отсутствует возможность оформления права собственности истца в отношении спорной квартиры. Вопрос о передаче в собственность жилой площади в доме <...> в городе Москве будет решен после подведения итогов реализации инвестиционного контракта.
Оснований для иного вывода нет.
Доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о наличии нарушений закона, которые могут повлечь отмену судебных постановлений в кассационном порядке, а равно требованиям принципа правовой определенности не отвечают.
Принцип правовой определенности предполагает, что стороны не вправе требовать пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления другого содержания. Иная точка зрения на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения вступившего в законную силу судебного постановления нижестоящего суда в порядке надзора. Как неоднократно указывал Европейский Суд по правам человека в своих постановлениях, касающихся производства в порядке надзора по гражданским делам в Российской Федерации, иной подход приводил бы к несоразмерному ограничению принципа правовой определенности.
В передаче кассационной жалобы представителя С. по доверенности М. на решение Гагаринского районного суда города Москвы от 17 июня 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 сентября 2011 года с делом по иску С. к ООО "Рантект" о признании права собственности на жилое помещение - для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 22.03.2012 N 4Г/8-483/12
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 марта 2012 г. N 4г/8-483/12
Судья Московского городского суда Клюева А.И., рассмотрев кассационную жалобу представителя С. по доверенности М., поступившую в суд кассационной инстанции 18 января 2012 года на решение Гагаринского районного суда города Москвы от 17 июня 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 сентября 2011 года по гражданскому делу по иску С. к ООО "Рантект" о признании права собственности на жилое помещение, истребованному 20 февраля 2012 года и поступившему в суд кассационной инстанции 27 февраля 2012 года,
установил:
С. обратилась в суд с иском к ООО "Рантект" о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>.
В обоснование своих требований истица указала на то, что 28.04.2005 года между ней и ООО "Рантект" был заключен предварительный договор N <...> о заключении в будущем договора купли-продажи однокомнатной квартиры, расположенной по строительному адресу: <...>, ориентировочной площадью 45, 0 кв. м, секция <...>, этаж <...>, номер <...>. Цена договора составила 45 000 долларов США. По утверждению истицы, между сторонами был заключен договор инвестирования строительства жилого дома, о чем она просила подтвердить решением суда. Дом, в котором находится спорная квартира, построен и введен в эксплуатацию в соответствии с разрешением на ввод жилого дома в эксплуатацию от 30.06.2010 года, финансовые обязательства по предварительному договору истица выполнила в полном объеме. Однако, до настоящего времени она не может оформить право собственности на квартиру, так как ответчик принятые на себя обязательства не выполняет, основной договор купли-продажи квартиры не заключает.
Решением Гагаринского районного суда города Москвы от 17 июня 2011 года в удовлетворении исковых требований С. - отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 сентября 2011 года решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе С. ставит вопрос об отмене данных судебных постановлений с вынесением по делу нового судебного постановления.
20 февраля 2012 года судьей Московского городского суда дело истребовано в Московский городской суд.
Таких нарушений судами при рассмотрении данного дела не допущено.
Оснований для передачи жалобы С. с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции не имеется.
Из материалов дела усматривается, что 15 декабря 2004 года между Правительством Москвы (администрация), Московским государственным геологоразведочным университетом им. Серго Орджоникидзе (заказчик) и ООО "Рантект" (инвестор) заключен инвестиционный контракт, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по комплексной застройке части территории Московского государственного геологоразведочного университета им. Серго Орджоникидзе в квартале <...> на строительной площадке по адресу: <...>.
Согласно п. 2.2 контракта, в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор (ООО "Рантект") обязался финансировать, а заказчик произвести за счет средств инвестора (и/или привлеченных средств соинвесторов) в 2004 - 2007 годах новое строительство и ввод в эксплуатацию инвестиционного объекта: жилых домов с первыми нежилыми этажами общей площадью до 70 000 кв. м, в том числе общей площадью квартир 68 000 кв. м и объектами соцкультбыта (ФОК общей площадью до 6 000 кв. м, подземного гаража на 115 машино-мест, многоэтажного гаража на 250 м/м, супермаркет, пристройка БНК к школе N 103 по адресу: <...>) на земельном участке - части территории заказчика по адресу: <...> и связанных с ними инженерных сетей и сооружений.
При этом соотношение раздела недвижимого имущества по итогам реализации настоящего контракта устанавливается между сторонами в пропорции: 1% - в собственность администрации, 3% - в федеральную собственность, 16% - в собственность инвестору для коммерческой реализации, 80% - в собственность инвестора при условии перечисления компенсационных выплат в размере <...> долларов США в рублевом эквиваленте в традиционный бюджет города Москвы (п. 3.1.1 контракта).
27 декабря 2010 года ГОУВПО "Российский государственный геологоразведочный университет имени Серго Орджоникидзе" было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию жилого комплекса, расположенного по адресу: <...> (строительный адрес: <...> (напротив вл. <...>).
28 апреля 2005 года между ООО "Рантект" и С. заключен предварительный договор N <...>, предметом которого является определение условий, на которых между сторонами в будущем будет заключен договор купли-продажи недвижимости, а также определение взаимоотношений сторон до момента заключения основного договора купли-продажи недвижимости - однокомнатной квартиры в жилом здании, строящемся по адресу: <...> (<...> округ), <...>, ориентировочной общей площадью 45, 0 кв. м, секция <...>, этаж седьмой, номер <...>. Срок сдачи дома - <...> 4-й квартал 2007 года.
Истица С. свои обязательства по предварительному договору исполнила, уплатила ответчику в счет обеспечения исполнения обязательства денежную сумму в размере <...>, что подтверждается платежным поручением N <...> от 04.05.2005 года.
Рассматривая данное дело, суд, на основании оценки собранных по делу доказательств в их совокупности, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
При этом, суд исходил из того, что акт о результатах реализации инвестиционного контракта от 15.12.2004 года до настоящего времени его участниками не подписан, ответчик ООО "Рантект", как инвестор, вправе исполнить свои обязательства по передаче объектов недвижимости лишь после распределения в натуре этих объектов при подписании акта реализации инвестиционного контракта, инвестиционный контракт не прекращен, доли между всеми участниками инвестиционного контракта в строительстве не распределены, итогового протокола распределения площадей в здании, где находится спорная квартира, нет, выдел долей в натуре между участниками инвестиционного контракта и их передача не производились.
Данный вывод суда является правильным, в решении судом мотивирован и в кассационной жалобе по существу не опровергнут.
Законодательство об инвестиционной деятельности допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора - соинвестирование. В этом случае между соинвестором и инвестором возникают обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования инвестор обязуется в будущем передать соинвестору индивидуально определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта.
Между тем, возникновение права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций не влечет за собой возникновение у соинвестора права общей собственности на объект инвестиций.
Обязанность инвестора по передаче соинвестору определенного в договоре соинвестирования объекта возникает после определения размера причитающейся инвестору доли (с учетом положений инвестиционного законодательства и имеющихся соглашений сторон) и выдела в натуре доли инвестора.
Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона о регистрации, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии со статьей 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно статье 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
При этом, законодательство об инвестиционной деятельности предусматривает, что субъект инвестиционного процесса наделен правами по владению, пользованию и распоряжению объектом капитальных вложений лишь при обязательном соблюдении положений действующего законодательства о государственной регистрации права собственности на такой объект.
Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.
Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства и защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
В отсутствие подписанного акта о результатах реализации инвестиционного контракта, права сторон инвестиционного контракта, в том числе ООО "Рантект", как инвестора, на объект инвестиций в установленном законом порядке не оформлены, государственная регистрация прав на недвижимое имущество не произведена.
Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену постановленных по делу судебных постановлений, судом допущено не было.
Довод С. о полном исполнении ею обязательств по договору инвестирования являлся предметом рассмотрения, как суда первой, так и суда второй инстанции.
Как обоснованно указал суд первой инстанции, обращение С. в суд с вышеуказанным иском является преждевременным, ее права ответчиком не нарушены, до окончательного распределения результатов инвестиционной деятельности с участием Правительства Москвы и ГОУВПО "Российский государственный геологоразведочный университет имени Серго Орджоникидзе" у ответчика ООО "Рантект" отсутствует возможность оформления права собственности истца в отношении спорной квартиры. Вопрос о передаче в собственность жилой площади в доме <...> в городе Москве будет решен после подведения итогов реализации инвестиционного контракта.
Оснований для иного вывода нет.
Доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о наличии нарушений закона, которые могут повлечь отмену судебных постановлений в кассационном порядке, а равно требованиям принципа правовой определенности не отвечают.
Принцип правовой определенности предполагает, что стороны не вправе требовать пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления другого содержания. Иная точка зрения на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения вступившего в законную силу судебного постановления нижестоящего суда в порядке надзора. Как неоднократно указывал Европейский Суд по правам человека в своих постановлениях, касающихся производства в порядке надзора по гражданским делам в Российской Федерации, иной подход приводил бы к несоразмерному ограничению принципа правовой определенности.
определил:
В передаче кассационной жалобы представителя С. по доверенности М. на решение Гагаринского районного суда города Москвы от 17 июня 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 сентября 2011 года с делом по иску С. к ООО "Рантект" о признании права собственности на жилое помещение - для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - отказать.
Судья
Московского городского суда
А.И.КЛЮЕВА
Московского городского суда
А.И.КЛЮЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)