Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 ноября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 ноября 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Золотовой Л.А.
судей Сидоренко О.А., Шиндлер Н.А.
при ведении протокола судебного заседания: Плехановой Е.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9109/2013) Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области
на решение Арбитражного суда Тюменской области от 14.08.2013 по делу N А70-5980/2013 (судья Минеев О.А.),
принятое по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "СтройТранс" (ОГРН 1077203017330, ИНН 7203191900), Общества с ограниченной ответственностью "Пеноблок" (ОГРН 1077203045435, ИНН 7203200463), Общества с ограниченной ответственностью "Град" (ОГРН 1057200920920, ИНН 7202141906)
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области
о признании незаконными решений Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, изложенных в письмах за исх. NN 3255/03, 3256/03 и 3257/03 от 03.06.2013,
об обязании Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, предоставить истцам (ООО "СтройТранс", ООО "Пеноблок", ООО "Град") в аренду с множественностью лиц со стороны арендатора земельный участок с кадастровым номером 72:23:0216004:117, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Кирова-Герцена, путем заключения договора аренды,
при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, - ФГБОУ ВПО "Тюменский государственный архитектурно-строительный университет",
при участии в судебном заседании представителей:
- от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области - Бабанова марина Сергеевна (паспорт, по доверенности N 01/01-Д от 09.01.2013);
- от Общества с ограниченной ответственностью "СтройТранс" - Лий Ольга Викторовна (паспорт, по доверенности от 14.05.2013)
- от Общества с ограниченной ответственностью "Пеноблок" - Лий Ольга Викторовна (паспорт, по доверенности от 03.06.2013);
- от Общества с ограниченной ответственностью "Град" - Лий Ольга Викторовна (паспорт, по доверенности от 06.06.2013);
- от ФГБОУ ВПО "Тюменский государственный архитектурно-строительный университет" - Мальчихина Олеся Викторина (паспорт, по доверенности N 10/13 от 10.01.2013);
- установил:
ООО "СтройТранс", ООО "Пеноблок" и ООО "Град" обратились в арбитражный суд Тюменской области с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области о признании незаконными решений Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, выразившихся в отказе в предоставлении в аренду истцам (ООО "СтройТранс", ООО "Пеноблок", ООО "Град") с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка с кадастровым номером 72:23:0216004:117, площадью 3991 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Кирова-Герцена, находящегося в федеральной собственности, что подтверждается выданными истцам письмами ТУ Росимущества в Тюменской области за исх. NN 3255/03, 3256/03 и 3257/03 от 03.06.2013.
Заявители также просили суд обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области предоставить им в аренду с множественностью лиц со стороны арендатора земельный участок с кадастровым номером 72:23:0216004:117, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Кирова-Герцена, путем заключения договора аренды.
Решением от 14.08.2013 по делу N А70-5980/2013 требования заявителей были удовлетворены, решение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области об отказе в предоставлении ООО "СтройТранс", ООО "Пеноблок", ООО "Град" в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка с кадастровым номером 72:23:0216004:117, площадью 3991 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Кирова-Герцена, содержащиеся в письмах Территориального управления Росимущества в Тюменской области за исх. NN 3255/03, 3256/03 и 3257/03 от 03.06.2013 было признано незаконным.
Также названным решением заинтересованное лицо было обязано в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу принять решение о предоставлении ООО "СтройТранс", ООО "Пеноблок", ООО "Град" в аренду с множественностью лиц со стороны арендатора земельного участка с кадастровым номером 72:23:0216004:117, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Кирова-Герцена, подготовить проект договора аренды земельного участка и направить его Обществу с ограниченной ответственностью "СтройТранс" с предложением о заключении соответствующего договора.
В апелляционной жалобе заинтересованное лицо, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение фактических обстоятельств дела, просит решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителей.
В обоснование своей позиции податель жалобы отмечает, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, принадлежащее ФГБОУ ВПО "Тюменский государственный архитектурно-строительный университет" в порядке, установленном ст. ст. 45, 53 ЗК РФ, не прекращено, имеется запись о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. При этом, продавец объектов, для завершения строительства которых испрашивается участок - ООО "Тюменгазстрой" не обладал правом постоянного бессрочного пользования спорным земельным участком.
Также заинтересованное лицо ссылается на необходимость соблюдения правил статей 30 - 32 ЗК РФ о порядке предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе о реализации права аренды земельных участков для жилищного строительства на торгах.
В представленном в апелляционный суд отзыве на жалобу Территориального Управления заявители выразили свое несогласие с доводами жалобы, считают решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене или изменению.
Представитель третьего лица, явившийся в заседании суда апелляционной инстанции, проводимого посредством видеоконференц-связи, заявил ходатайство о приобщении к материалам рассматриваемого спора письма Учреждения N 160/02 от 22.10.2013, адресованного Заместителю Министра образования и науки Российской Федерации. По утверждению подателя ходатайства, приобщение указанного документа необходимо в целях формирования объективной позиции по делу Разрешение вопроса о возможности предоставления земельного участка в аренду без учета мнения Министерства (являющегося вышестоящим органом) не представляется представителю Учреждения возможным.
Суд апелляционной инстанции с учетом мнений лиц, участвующих в рассмотрении апелляционной жалобы, счел возможным удовлетворить заявленное ходатайство, приобщив к материалам рассматриваемого спора ксерокопию означенного письма, поступившего в Восьмой арбитражный апелляционной суд в электронном виде.
Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав представителей сторон, установил следующие обстоятельства.
05.08.1993 Тюменскому инженерно-строительному институту (в настоящее время переименован в ФГБОУ ВПО "Тюменский государственный архитектурно-строительный университет (далее - Университет) на основании Распоряжения Администрации г. Тюмени N 1735 "О сносе жилых и нежилых строений" предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок для строительства пятиэтажного жилого дома.
В установленном порядке Университету выдавались разрешения на строительство на указанном земельном участке жилого дома с нежилыми помещениями (1 и 2 очереди).
20.03.2002 между Университетом и ОАО "Тюменгазстрой" был заключен договор N 10 на строительство объекта. В последующем на основании дополнительного соглашения от 21.08.2003 к указанному договору была осуществлена уступка прав и обязанностей по договору от ОАО "Тюменгазстрой" к ООО "Тюменгазстрой".
В соответствии с указанными выше соглашениями к ООО "Тюменгазстрой" перешли функции заказчика и подрядчика (с правом привлечения субподрядных организаций).
Был сформирован, поставлен на кадастровый учет и зарегистрирован за Университетом на праве бессрочного (постоянного) пользования земельный участок с кадастровым номером 72:23:0216004:117, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 03.04.2012 N 72 НМ 181564.
В период с апреля 2006 года по июнь 2008 года ООО "Тюменгазстрой" были заключены договоры долевого участия в строительстве, в соответствии с которыми дольщики принимали участие в строительстве объекта путем финансирования в размере, предусмотренном договором с целью получения после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию жилых и нежилых помещений, при этом в качестве дольщиков выступали заявители по настоящему делу: ООО "СтройТранс", ООО "Пеноблок", ООО "Град".
Согласно представленным техническим паспортам незавершенные строительством объекты находятся в высокой степени готовности.
В результате того, что объект не был своевременно достроен и введен в эксплуатацию, заявители обратились в суд с исками о признании права на долю в незавершенном строительством объекте, которые были удовлетворены, что подтверждается решениями Арбитражного суда Тюменской области по делам А70-6313/2012, А70-6473/2012, А70-6656/2012 (Приложение 4,5,6). При рассмотрении дел арбитражным судом заключенные сторонами договоры долевого участия в строительстве были, в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из догово ров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", расценены как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
В настоящее время право собственности заявителей на доли в незавершенном строительством объекте зарегистрированы в установленном законом порядке.
В связи с необходимостью дальнейшего финансирования и достройки объекта заявителями заключено соглашение от 29.12.2011 о переходе всех прав и обязанностей застройщика-заказчика, принадлежавших ООО "Тюменгазстрой" на основании договора N 10 на строительство объекта недвижимости от 20.03.2002, в неисполненном объеме к собственникам объекта незавершенного строительства: 000 "СтройТранс", ООО "Пеноблок", ООО "Град".
После вступления в законную силу судебных решений о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте собственниками долей в незавершенном строительством объекте 21.01.2013 заключено соглашение о достройке объекта, согласно которому стороны приняли на себя обязательства по доведению объекта до состояния строительной готовности и по вводу его в эксплуатацию.
28.05.2013 заявители обратились к ответчику с заявками на предоставление в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с кадастровым номером 72:23:0216004:117, на котором расположен принадлежащий заявителям объект незавершенного строительства.
В силу положений ст. ст. 28, 29 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 31.05.2013, испрашиваемый в аренду земельный участок находится на праве собственности Российской Федерации.
В соответствии с ответами ответчика на заявки от 03.06.2013 (исх. NN 3255/03, 3256/03, 3257/03) заявителям было отказано в рассмотрении заявок и, соответственно, в предоставлении земельного участка в аренду.
Не согласившись с указанными отказами, заявители обратились в арбитражный суд с заявлением о признании их недействительными.
Решением от 14.08.2013 по делу N А70-5980/2013 требования заявителей были удовлетворены.
Означенное решение суда первой инстанции обжалуется в Восьмой арбитражный апелляционный суд.
Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены.
Согласно статье 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к объектам недвижимого имущества. При этом градостроительное законодательство отличает объекты незавершенного строительства от завершенных строительством зданий, строений.
Как было установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, Материалами дела подтверждено, что на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0216004:117, отведенном для этих целей, возведен незавершенный строительством объект с высокой степенью готовности - многоэтажный жилой дом с нежилыми помещениями.
Указанный земельный участок принадлежит на праве собственности Российской Федерации и на него зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования третьего лица.
Помещения в незавершенном строительством объекте, расположенном на спорном земельном участке, приобретены заявителями по договорам купли-продажи будущей недвижимой вещи и принадлежат в настоящее время на праве собственности заявителям.
Согласно статье 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Аналогичные нормы перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение предусмотрены статьей 35 ЗК РФ.
Суд первой инстанции правомерно не принял во внимание доводы Управления о том, что объекты незавершенного строительства в этой статье не названы, поскольку названное обстоятельство не свидетельствует о том, что приобретатели объектов незавершенного строительства остаются бесправными в отношении занятых приобретенными объектами земельных участков. Подобный подход противоречил бы как названному принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, так и нормам статьи 552 ГК РФ, в которой права приобретателей зданий и строений на пользование земельными участками приравниваются к правам приобретателей объектов незавершенного строительства.
Разделение субъектов правообладания земельным участком и объектом незавершенного строительства, законно созданного на этом земельном участке, также противоречит принципу эффективности хозяйственного оборота, поскольку использование земельного участка иным образом, кроме как под уже размещенным на нем объектом незавершенного строительства невозможно, также как и соблюдение установленного законом порядка завершения строительства объекта и ввод его в эксплуатацию при отсутствии у застройщика прав на соответствующий земельный участок также невозможно.
Таким образом, исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и статьи 552 ГК РФ, при переходе права собственности на объект незавершенного строительства, находящийся на чужом земельном участке, к другому лицу это лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой объектом незавершенного строительства и необходимой (отведенной) для осуществления его строительства.
Данная позиция соответствует разъяснениям, данным в пунктах 12, 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которым право пользования земельным участком переходит при переходе права собственности не только на здания и строения, но и иной недвижимости.
Оспариваемые отказы обоснованы тем, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, принадлежащее ФГБОУ ВПО "Тюменский государственный архитектурно-строительный университет" в порядке, установленном ст. ст. 45, 53 ЗК РФ, не прекращено, имеется запись о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Суд первой инстанции правомерно признал названный довод Управления несостоятельным, поскольку в соответствии со ст. 552 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком перешло к заявителям в связи с переходом права собственности на помещения в объекте незавершенного строительства, соответственно это право у третьего лица прекратилось в силу закона.
При этом не имеет значения то обстоятельство, что объекты незавершенного строительства были приобретены заявителем не напрямую у третьего лица, обладателя вещного права на спорный земельный участок, поскольку названный земельный участок фактически передавался ФГБОУ ВПО "Тюменский государственный архитектурно-строительный университет" для целей строительства застройщикам, что свидетельствует о переходе полномочий пользователя земельного участка к заявителям по цепочке названных лиц вместе с правом собственности на объект незавершенного строительства.
Наличие государственной регистрации при отсутствии у третьего лица самого права не нарушает прав ФГБОУ ВПО "Тюменский государственный архитектурно-строительный университет", также как не нарушает и прав Российской Федерации, у которой сохраняется право собственности на земельный участок.
В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, которое в силу пункта 1 статьи 20 ЗК РФ не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такое лицо может переоформить названное право на право аренды.
Суд первой инстанции также правомерно отклонил доводы Управления о необходимости соблюдения правил статей 30 - 32 ЗК РФ о порядке предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку для спорного земельного участка процедура его отвода и предоставления уже была ранее выполнена. Цель, в соответствии с которой был предоставлен земельный участок (строительство многоэтажного жилого дома) не достигнута.
Поскольку на испрашиваемом земельном участке законно размещен объект незавершенного строительства, единственной возможной целью его предоставления в аренду является завершение строительства этого объекта. В связи с этим заявки должны были быть рассмотрены по существу.
Доводы представителя третьего лица о необходимости учета мнения Министерства образования в целях формирования объективной позиции по делу, суд апелляционной инстанции отклоняет как необоснованные, а содержащуюся в приобщенном по ходатайству Учреждения письме от 22.10.2013 г. информацию оценивает как не влияющую на законность вынесенного судебного акта.
Суд апелляционной инстанции считает, что Управлением в данном случае не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Тюменской области от 14.08.2013 по делу N А70-5980/2013 - без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Л.А.ЗОЛОТОВА
Судьи
О.А.СИДОРЕНКО
Н.А.ШИНДЛЕР
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.11.2013 ПО ДЕЛУ N А70-5980/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 ноября 2013 г. по делу N А70-5980/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 05 ноября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 ноября 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Золотовой Л.А.
судей Сидоренко О.А., Шиндлер Н.А.
при ведении протокола судебного заседания: Плехановой Е.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9109/2013) Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области
на решение Арбитражного суда Тюменской области от 14.08.2013 по делу N А70-5980/2013 (судья Минеев О.А.),
принятое по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "СтройТранс" (ОГРН 1077203017330, ИНН 7203191900), Общества с ограниченной ответственностью "Пеноблок" (ОГРН 1077203045435, ИНН 7203200463), Общества с ограниченной ответственностью "Град" (ОГРН 1057200920920, ИНН 7202141906)
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области
о признании незаконными решений Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, изложенных в письмах за исх. NN 3255/03, 3256/03 и 3257/03 от 03.06.2013,
об обязании Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, предоставить истцам (ООО "СтройТранс", ООО "Пеноблок", ООО "Град") в аренду с множественностью лиц со стороны арендатора земельный участок с кадастровым номером 72:23:0216004:117, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Кирова-Герцена, путем заключения договора аренды,
при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, - ФГБОУ ВПО "Тюменский государственный архитектурно-строительный университет",
при участии в судебном заседании представителей:
- от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области - Бабанова марина Сергеевна (паспорт, по доверенности N 01/01-Д от 09.01.2013);
- от Общества с ограниченной ответственностью "СтройТранс" - Лий Ольга Викторовна (паспорт, по доверенности от 14.05.2013)
- от Общества с ограниченной ответственностью "Пеноблок" - Лий Ольга Викторовна (паспорт, по доверенности от 03.06.2013);
- от Общества с ограниченной ответственностью "Град" - Лий Ольга Викторовна (паспорт, по доверенности от 06.06.2013);
- от ФГБОУ ВПО "Тюменский государственный архитектурно-строительный университет" - Мальчихина Олеся Викторина (паспорт, по доверенности N 10/13 от 10.01.2013);
- установил:
ООО "СтройТранс", ООО "Пеноблок" и ООО "Град" обратились в арбитражный суд Тюменской области с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области о признании незаконными решений Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, выразившихся в отказе в предоставлении в аренду истцам (ООО "СтройТранс", ООО "Пеноблок", ООО "Град") с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка с кадастровым номером 72:23:0216004:117, площадью 3991 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Кирова-Герцена, находящегося в федеральной собственности, что подтверждается выданными истцам письмами ТУ Росимущества в Тюменской области за исх. NN 3255/03, 3256/03 и 3257/03 от 03.06.2013.
Заявители также просили суд обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области предоставить им в аренду с множественностью лиц со стороны арендатора земельный участок с кадастровым номером 72:23:0216004:117, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Кирова-Герцена, путем заключения договора аренды.
Решением от 14.08.2013 по делу N А70-5980/2013 требования заявителей были удовлетворены, решение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области об отказе в предоставлении ООО "СтройТранс", ООО "Пеноблок", ООО "Град" в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка с кадастровым номером 72:23:0216004:117, площадью 3991 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Кирова-Герцена, содержащиеся в письмах Территориального управления Росимущества в Тюменской области за исх. NN 3255/03, 3256/03 и 3257/03 от 03.06.2013 было признано незаконным.
Также названным решением заинтересованное лицо было обязано в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу принять решение о предоставлении ООО "СтройТранс", ООО "Пеноблок", ООО "Град" в аренду с множественностью лиц со стороны арендатора земельного участка с кадастровым номером 72:23:0216004:117, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Кирова-Герцена, подготовить проект договора аренды земельного участка и направить его Обществу с ограниченной ответственностью "СтройТранс" с предложением о заключении соответствующего договора.
В апелляционной жалобе заинтересованное лицо, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение фактических обстоятельств дела, просит решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителей.
В обоснование своей позиции податель жалобы отмечает, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, принадлежащее ФГБОУ ВПО "Тюменский государственный архитектурно-строительный университет" в порядке, установленном ст. ст. 45, 53 ЗК РФ, не прекращено, имеется запись о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. При этом, продавец объектов, для завершения строительства которых испрашивается участок - ООО "Тюменгазстрой" не обладал правом постоянного бессрочного пользования спорным земельным участком.
Также заинтересованное лицо ссылается на необходимость соблюдения правил статей 30 - 32 ЗК РФ о порядке предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе о реализации права аренды земельных участков для жилищного строительства на торгах.
В представленном в апелляционный суд отзыве на жалобу Территориального Управления заявители выразили свое несогласие с доводами жалобы, считают решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене или изменению.
Представитель третьего лица, явившийся в заседании суда апелляционной инстанции, проводимого посредством видеоконференц-связи, заявил ходатайство о приобщении к материалам рассматриваемого спора письма Учреждения N 160/02 от 22.10.2013, адресованного Заместителю Министра образования и науки Российской Федерации. По утверждению подателя ходатайства, приобщение указанного документа необходимо в целях формирования объективной позиции по делу Разрешение вопроса о возможности предоставления земельного участка в аренду без учета мнения Министерства (являющегося вышестоящим органом) не представляется представителю Учреждения возможным.
Суд апелляционной инстанции с учетом мнений лиц, участвующих в рассмотрении апелляционной жалобы, счел возможным удовлетворить заявленное ходатайство, приобщив к материалам рассматриваемого спора ксерокопию означенного письма, поступившего в Восьмой арбитражный апелляционной суд в электронном виде.
Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав представителей сторон, установил следующие обстоятельства.
05.08.1993 Тюменскому инженерно-строительному институту (в настоящее время переименован в ФГБОУ ВПО "Тюменский государственный архитектурно-строительный университет (далее - Университет) на основании Распоряжения Администрации г. Тюмени N 1735 "О сносе жилых и нежилых строений" предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок для строительства пятиэтажного жилого дома.
В установленном порядке Университету выдавались разрешения на строительство на указанном земельном участке жилого дома с нежилыми помещениями (1 и 2 очереди).
20.03.2002 между Университетом и ОАО "Тюменгазстрой" был заключен договор N 10 на строительство объекта. В последующем на основании дополнительного соглашения от 21.08.2003 к указанному договору была осуществлена уступка прав и обязанностей по договору от ОАО "Тюменгазстрой" к ООО "Тюменгазстрой".
В соответствии с указанными выше соглашениями к ООО "Тюменгазстрой" перешли функции заказчика и подрядчика (с правом привлечения субподрядных организаций).
Был сформирован, поставлен на кадастровый учет и зарегистрирован за Университетом на праве бессрочного (постоянного) пользования земельный участок с кадастровым номером 72:23:0216004:117, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 03.04.2012 N 72 НМ 181564.
В период с апреля 2006 года по июнь 2008 года ООО "Тюменгазстрой" были заключены договоры долевого участия в строительстве, в соответствии с которыми дольщики принимали участие в строительстве объекта путем финансирования в размере, предусмотренном договором с целью получения после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию жилых и нежилых помещений, при этом в качестве дольщиков выступали заявители по настоящему делу: ООО "СтройТранс", ООО "Пеноблок", ООО "Град".
Согласно представленным техническим паспортам незавершенные строительством объекты находятся в высокой степени готовности.
В результате того, что объект не был своевременно достроен и введен в эксплуатацию, заявители обратились в суд с исками о признании права на долю в незавершенном строительством объекте, которые были удовлетворены, что подтверждается решениями Арбитражного суда Тюменской области по делам А70-6313/2012, А70-6473/2012, А70-6656/2012 (Приложение 4,5,6). При рассмотрении дел арбитражным судом заключенные сторонами договоры долевого участия в строительстве были, в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из догово ров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", расценены как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
В настоящее время право собственности заявителей на доли в незавершенном строительством объекте зарегистрированы в установленном законом порядке.
В связи с необходимостью дальнейшего финансирования и достройки объекта заявителями заключено соглашение от 29.12.2011 о переходе всех прав и обязанностей застройщика-заказчика, принадлежавших ООО "Тюменгазстрой" на основании договора N 10 на строительство объекта недвижимости от 20.03.2002, в неисполненном объеме к собственникам объекта незавершенного строительства: 000 "СтройТранс", ООО "Пеноблок", ООО "Град".
После вступления в законную силу судебных решений о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте собственниками долей в незавершенном строительством объекте 21.01.2013 заключено соглашение о достройке объекта, согласно которому стороны приняли на себя обязательства по доведению объекта до состояния строительной готовности и по вводу его в эксплуатацию.
28.05.2013 заявители обратились к ответчику с заявками на предоставление в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с кадастровым номером 72:23:0216004:117, на котором расположен принадлежащий заявителям объект незавершенного строительства.
В силу положений ст. ст. 28, 29 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 31.05.2013, испрашиваемый в аренду земельный участок находится на праве собственности Российской Федерации.
В соответствии с ответами ответчика на заявки от 03.06.2013 (исх. NN 3255/03, 3256/03, 3257/03) заявителям было отказано в рассмотрении заявок и, соответственно, в предоставлении земельного участка в аренду.
Не согласившись с указанными отказами, заявители обратились в арбитражный суд с заявлением о признании их недействительными.
Решением от 14.08.2013 по делу N А70-5980/2013 требования заявителей были удовлетворены.
Означенное решение суда первой инстанции обжалуется в Восьмой арбитражный апелляционный суд.
Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены.
Согласно статье 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к объектам недвижимого имущества. При этом градостроительное законодательство отличает объекты незавершенного строительства от завершенных строительством зданий, строений.
Как было установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, Материалами дела подтверждено, что на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0216004:117, отведенном для этих целей, возведен незавершенный строительством объект с высокой степенью готовности - многоэтажный жилой дом с нежилыми помещениями.
Указанный земельный участок принадлежит на праве собственности Российской Федерации и на него зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования третьего лица.
Помещения в незавершенном строительством объекте, расположенном на спорном земельном участке, приобретены заявителями по договорам купли-продажи будущей недвижимой вещи и принадлежат в настоящее время на праве собственности заявителям.
Согласно статье 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Аналогичные нормы перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение предусмотрены статьей 35 ЗК РФ.
Суд первой инстанции правомерно не принял во внимание доводы Управления о том, что объекты незавершенного строительства в этой статье не названы, поскольку названное обстоятельство не свидетельствует о том, что приобретатели объектов незавершенного строительства остаются бесправными в отношении занятых приобретенными объектами земельных участков. Подобный подход противоречил бы как названному принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, так и нормам статьи 552 ГК РФ, в которой права приобретателей зданий и строений на пользование земельными участками приравниваются к правам приобретателей объектов незавершенного строительства.
Разделение субъектов правообладания земельным участком и объектом незавершенного строительства, законно созданного на этом земельном участке, также противоречит принципу эффективности хозяйственного оборота, поскольку использование земельного участка иным образом, кроме как под уже размещенным на нем объектом незавершенного строительства невозможно, также как и соблюдение установленного законом порядка завершения строительства объекта и ввод его в эксплуатацию при отсутствии у застройщика прав на соответствующий земельный участок также невозможно.
Таким образом, исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и статьи 552 ГК РФ, при переходе права собственности на объект незавершенного строительства, находящийся на чужом земельном участке, к другому лицу это лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой объектом незавершенного строительства и необходимой (отведенной) для осуществления его строительства.
Данная позиция соответствует разъяснениям, данным в пунктах 12, 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которым право пользования земельным участком переходит при переходе права собственности не только на здания и строения, но и иной недвижимости.
Оспариваемые отказы обоснованы тем, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, принадлежащее ФГБОУ ВПО "Тюменский государственный архитектурно-строительный университет" в порядке, установленном ст. ст. 45, 53 ЗК РФ, не прекращено, имеется запись о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Суд первой инстанции правомерно признал названный довод Управления несостоятельным, поскольку в соответствии со ст. 552 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком перешло к заявителям в связи с переходом права собственности на помещения в объекте незавершенного строительства, соответственно это право у третьего лица прекратилось в силу закона.
При этом не имеет значения то обстоятельство, что объекты незавершенного строительства были приобретены заявителем не напрямую у третьего лица, обладателя вещного права на спорный земельный участок, поскольку названный земельный участок фактически передавался ФГБОУ ВПО "Тюменский государственный архитектурно-строительный университет" для целей строительства застройщикам, что свидетельствует о переходе полномочий пользователя земельного участка к заявителям по цепочке названных лиц вместе с правом собственности на объект незавершенного строительства.
Наличие государственной регистрации при отсутствии у третьего лица самого права не нарушает прав ФГБОУ ВПО "Тюменский государственный архитектурно-строительный университет", также как не нарушает и прав Российской Федерации, у которой сохраняется право собственности на земельный участок.
В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, которое в силу пункта 1 статьи 20 ЗК РФ не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такое лицо может переоформить названное право на право аренды.
Суд первой инстанции также правомерно отклонил доводы Управления о необходимости соблюдения правил статей 30 - 32 ЗК РФ о порядке предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку для спорного земельного участка процедура его отвода и предоставления уже была ранее выполнена. Цель, в соответствии с которой был предоставлен земельный участок (строительство многоэтажного жилого дома) не достигнута.
Поскольку на испрашиваемом земельном участке законно размещен объект незавершенного строительства, единственной возможной целью его предоставления в аренду является завершение строительства этого объекта. В связи с этим заявки должны были быть рассмотрены по существу.
Доводы представителя третьего лица о необходимости учета мнения Министерства образования в целях формирования объективной позиции по делу, суд апелляционной инстанции отклоняет как необоснованные, а содержащуюся в приобщенном по ходатайству Учреждения письме от 22.10.2013 г. информацию оценивает как не влияющую на законность вынесенного судебного акта.
Суд апелляционной инстанции считает, что Управлением в данном случае не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Тюменской области от 14.08.2013 по делу N А70-5980/2013 - без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Л.А.ЗОЛОТОВА
Судьи
О.А.СИДОРЕНКО
Н.А.ШИНДЛЕР
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)