Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Кульков В.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Патрахина И.В.,
судей областного суда Майера В.Е., Зубовой Е.А.,
при секретаре Н.А.Л.
рассмотрела в судебном заседании 28 марта 2012 года дело по апелляционной жалобе ответчика Н.Т.Ф. на решение Марьяновского районного суда Омской области от 31 января 2012 года, которым постановлено:
"Исковое заявление Х.Д.Н. к Н.Т.Ф., Н.А.А. о признании договора купли-продажи квартиры N ... по ул. .... в п. .... Марьяновского района Омской области между Х.Д.Н. и Н.Т.Ф., Н.А.А. заключенным и состоявшимся и признании за Х.Д.Н. права собственности на квартиру N ... по ул. .... в п. .... Марьяновского района Омской области, удовлетворить.
Признать сделку купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Омская область, Марьяновский район, п. ....., ул. .... между Х.Д.Н. и Н.Т.Ф., Н.А.А. состоявшейся и действительной.
Зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Омская область, Марьяновский район, п. ....., ул. ..... между Х.Д.Н. и Н.Т.Ф., Н.А.А. и переход права собственности на квартиру, с инвентарным номером ..., общей площадью 56,4 кв. м расположенной по адресу: Омская область, Марьяновский район, п. ....., ул. .... за Х.Д.Н..
В иске к Федеральному государственному унитарному предприятию "Племенной конный завод Омский", Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области, отказать.
Взыскать с Н.Т.Ф., Н.А.А. в бюджет Марьяновского муниципального района государственную пошлину по .... руб. с каждого".
Заслушав доклад судьи областного суда Зубовой Е.А., судебная коллегия
установила:
Х.Д.Н. обратилась в суд с иском к Н.Т.Ф., Н.А.А., ФГУП "Племенной конный завод Омский", ТУ Росимущества по Омской области, указав, что на основании предварительного договора от 24 мая 2004 года, заключенного между ним и Н.Т.Ф., Н.А.А. купил у последних квартиру N ..., находящуюся по адресу: Омская область, Марьяновский район, пос. ..., ул. .... Расчет за указанную квартиру был произведен полностью, что подтверждается подписью продавцов на договоре. В соответствии с условиями п. 2. предварительного договора купли-продажи от 24.05.2004, совершение договора купли-продажи квартиры должно состояться не позднее первого июля 2004 года, однако до настоящего времени, договор купли-продажи квартиры с ним не заключен. Его неоднократные обращения к Н.Т.Ф. о добровольном заключении с ним договора купли-продажи, последней отклонялись по непонятным причинам.
Истец, после неоднократного уточнения исковых требований, просил признать договор купли-продажи квартиры N ..., находящейся по адресу: Омская область, Марьяновский район, пос. ...., ул. ...., общей площадью 56,4 кв. м, в том числе жилой 37,8 кв. м, между ним и Н.Т.Ф., Н.А.А. заключенным и состоявшимся и признать за ним право собственности на указанную квартиру.
В судебном заседании истец Х.Д.Н., его представитель по устному ходатайству М.С., заявленные требования поддержали.
Ответчики Н.Т.Ф., Н.А.А. в судебном заседании требования истца не признали, просили в удовлетворении заявленных требований отказать.
Представитель ответчика Н.Т.Ф. по доверенности Я., требования Х.Д.Н. не признал, пояснил, что для того, чтобы жилье перешло в собственность, необходим передаточный акт, такого акта нет. Просил учесть, что Государственная регистрация данной сделки не состоялась исключительно только по вине покупателя ФГУП "Племенной конный завод Омский". Просил отказать истцу в удовлетворении как ранее поданных, так и уточненных исковых требований, поскольку как правовых, так и моральных оснований для удовлетворения его исков не имеется.
Представитель ответчика ФГУП "Племенной конный завод Омский" К. в судебном заседании требования истца признал, считал, что требования истца необходимо удовлетворить, признать сделку состоявшейся, так как денежные средства ответчик Н.Т.Ф. за спорную квартиру получила, на основании предварительного договора купли-продажи.
Представитель третьего лица - администрации Васильевского сельского поселения Марьяновского муниципального района Омской области, глава сельского поселения Г. требования истца поддержал, указал, что обращений в администрацию поселения по факту незаконного проживания Х.Д.Н. в спорной квартире не было.
Представитель ответчика ТУ Росимущества по Омской области, третье лицо Х.Н., представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, а также третье лицо нотариус нотариального округа Марьяновского района Омской области Т., в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе Н.Т.Ф. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в иске. Не соглашаясь с решением суда, указывает на то, что поскольку в срок до 01.07.2004 предварительный договор зарегистрирован не был, и ни одна из сторон не совершила никаких юридически значимых действий по регистрации предварительного договора, следовательно, предварительный договор является ничтожным в связи с несоблюдением формы, а обязательства установленные в нем - прекращенными.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав ответчиков Н.Т.Ф., Н.А.А., представителя Н.Т.Ф. по ордеру Ш., поддержавших жалобу, истца Х.Д.Н., его представителя по устному ходатайству М.Т., полагавших решение законным, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.
В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Как следует из материалов дела и установлено судом, что квартира N ... в доме N ... по ул. ... в пос. .... Марьяновского района Омской области принадлежит на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли) Н.Т.Ф., Н.А.А.
24.05.2004 между Н.Т.Ф., Н.А.А. (продавцы) и Х.Д.Н. (покупатель) был заключен предварительный договор, по условиям которого продавцы обязуются продать, а покупатель обязуется купить квартиру N ..., находящуюся по адресу: п. ...., Марьяновского района Омской области, ул. ...
Согласно п. 3 указанного договора следует, что квартира будет продана за ... руб., которые покупатель выплачивает продавцам полностью до подписания предварительного договора.
Из положений п. 2 предварительного договора следует, что совершение договора купли-продажи квартиры должно состояться не позднее 01.07.2004. К этому времени продавцы должны собрать все документы, необходимые для совершения договора купли-продажи.
Условиями договора также предусмотрено, что если одна из сторон будет отказываться или уклоняться от заключения основного договора купли-продажи, то уклоняющаяся сторона обязана будет уплатить другой стороне неустойку. Другая сторона в этом случае также вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Данный договор на основании требований действующего законодательства (ст. 550 ГК РФ) заключен в письменной форме путем составления одного документа и подписан сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).
Факт получения от Х.Д.Н. денежных средств за проданную квартиру в сумме .... руб. Н.Т.Ф. не оспаривался.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Таким образом, суд первой инстанции, исходя из буквального смысла названных условий договора (ст. 431 ГК РФ), а также принимая во внимание вышеизложенные нормы права, исходя из условий, на основании которых был заключен предварительный договор от 24.05.2004 г., пришел к обоснованному выводу, что между сторонами, истцом Х.Д.Н. и ответчиками Н.Т.Ф., Н.А.А. достигнуто соглашение по всем существенным условиям заключения договора купли-продажи спорной квартиры.
Доказательств обратному ответчиками суду представлено не было, в связи с чем, у суда имелись основания для удовлетворения заявленных истцом требований, установив, что заключенная между сторонами сделка по предварительному договору исполнена фактически, поскольку ответчики продали истцу спорную квартиру, получив от покупателя денежную сумму предусмотренную договором, передали ему ключи от квартиры, которую он принял в собственность, проживает в ней с момента вселения, т.е. с ноября 2004 года по настоящее время и несет бремя по ее содержанию, в связи с чем, все условия договора купли-продажи сторонами соблюдены.
Доводы апелляционной жалобы о том, что покупатель не предпринимал попыток заключения основного договора в пределах срока действия предварительного договора, противоречат собранным по делу доказательствам, оцененным судом. Так, из пояснений истца Х.Д.Н., данных в судебном заседании суда первой инстанции следует, что основной договор после заключения предварительного договора не был заключен в предусмотренный предварительным договором срок, поскольку Н.Т.Ф. просила его подождать, т.к. оформляла какие-то документы и не могла приобрести себе жилое помещение. Далее он неоднократно в устной форме обращался к ответчикам Н.Т.Ф., Нагорному А.А. о заключении договора купли-продажи, последний раз он обращался к ним в июле 2011 года, в подтверждении чего, им в материалы дела были представлены письменные предложения, направляемые им в адрес ответчиков, датированные 27.07.2011 о заключении договора купли-продажи квартиры N ... по ул. ....в п. .... Марьяновского района Омской области, которые были получены Н.Т.Ф., о чем имеется ее подпись, однако, которые в очередной раз были оставлены ответчиками без удовлетворения.
При этом истец Х.Д.Н. со своей семьей с ноября 2004 года проживает в квартире N ... дома N ... по ул. ....в пос. .... Марьяновского района Омской области.
В ходе судебного заседания и из представленных в материалы дела документов, являющихся допустимыми и достоверными доказательствами, следует, что Х.Д.Н. несет бремя содержания жилого помещения, в котором проживает.
К пояснениям ответчика Н.Т.Ф. о том, что истец Х.Д.Н. еще год после заключения предварительного договора не отдавал ей денежные средства, суд отнесся критически, поскольку из карточки движений средств по кредиту заемщика Х. по кредитному договору N .... от 19.05.2004 следует, что денежные средства в сумме .... руб. были выданы 20.05.2004, т.е. еще до заключения предварительного договора от 24.05.2004.
Данные обстоятельства согласуются с тем, что 24.05.2004 был заключен договор N ... между ФГУП "Племенной конный завод Омский" и Х.Д.Н., на основании которого последний получает в Марьяновском ОСБ РФ кредит на покупку квартиры, а ФГУП "ПКЗ "Омский" принимает обязательство по погашению данного кредита. Согласно условиям данного договора Х.Д.Н. обязуется погасить задолженность перед ФГУП "ПКЗ "Омский", путем удержания из его заработной платы в период работы на предприятии.
Также судом не были приняты во внимания пояснения Н.Т.Ф. о том, что Х.Д.Н. обманным путем завладел ключами от квартиры, поскольку по данному поводу Н.Т.Ф. никуда за защитой своих прав не обращалась.
Возражая против заявленных истцом требований, Н.Т.Ф. ссылалась на пропуск Х.Д.Н. срока исковой давности.
Вместе с тем, суд с учетом положений ст. 208 ГК РФ, а также п. 49 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" пришел к выводу, что доводы ответчика Н.Т.Ф. о пропуске истцом срока исковой давности приняты во внимание быть не могут, поскольку данный срок не является пропущенным в связи с длительностью нарушения права истца и не может являться препятствием для удовлетворения заявленных им требований.
В силу ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, по правилам ст. 67 ГПК РФ, правильно счел возможным признать сделку купли-продажи квартиры N ..., расположенной по адресу: Омская область, Марьяновский район, пос. .... ул. .... состоявшейся и действительной и зарегистрировать сделку купли-продажи спорной квартиры и переход права собственности на данную квартиру за Х.Д.Н.
При разрешении заявленных требований, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Доводы апелляционной жалобы о том, что поскольку в срок до 01.07.2004 предварительный договор зарегистрирован не был, и ни одна из сторон не совершила никаких юридически значимых действий по регистрации предварительного договора, следовательно, предварительный договор является ничтожным в связи с несоблюдением формы, а обязательства установленные в нем - прекращенными, судебной коллегий приняты во внимание быть не могут, поскольку
основаны на неправильном толковании норм права.
Сам по себе факт регистрации права не является основанием для его возникновения, это вытекает из статей 8, 218 ГК РФ и ч. 1 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии с положениями ч. 1 п. 1 ст. 2 указанного Федерального закона, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Поэтому отсутствие государственной регистрации предварительного договора не свидетельствует о его недействительности и не препятствует предъявлению иска о признании права собственности на приобретенное по сделке имущество лицом, заключившим и исполнившим обязательства по договору, в случае возникновения спора об основаниях приобретения имущества.
Указанные доводы заявлялись и в суде первой инстанции, являлись предметом исследования суда, получили надлежащую правовую оценку.
Предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Марьяновского районного суда Омской области от 31 января 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 28.03.2012 ПО ДЕЛУ N 33-1759/12
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 марта 2012 г. по делу N 33-1759/12
Председательствующий: Кульков В.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Патрахина И.В.,
судей областного суда Майера В.Е., Зубовой Е.А.,
при секретаре Н.А.Л.
рассмотрела в судебном заседании 28 марта 2012 года дело по апелляционной жалобе ответчика Н.Т.Ф. на решение Марьяновского районного суда Омской области от 31 января 2012 года, которым постановлено:
"Исковое заявление Х.Д.Н. к Н.Т.Ф., Н.А.А. о признании договора купли-продажи квартиры N ... по ул. .... в п. .... Марьяновского района Омской области между Х.Д.Н. и Н.Т.Ф., Н.А.А. заключенным и состоявшимся и признании за Х.Д.Н. права собственности на квартиру N ... по ул. .... в п. .... Марьяновского района Омской области, удовлетворить.
Признать сделку купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Омская область, Марьяновский район, п. ....., ул. .... между Х.Д.Н. и Н.Т.Ф., Н.А.А. состоявшейся и действительной.
Зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Омская область, Марьяновский район, п. ....., ул. ..... между Х.Д.Н. и Н.Т.Ф., Н.А.А. и переход права собственности на квартиру, с инвентарным номером ..., общей площадью 56,4 кв. м расположенной по адресу: Омская область, Марьяновский район, п. ....., ул. .... за Х.Д.Н..
В иске к Федеральному государственному унитарному предприятию "Племенной конный завод Омский", Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области, отказать.
Взыскать с Н.Т.Ф., Н.А.А. в бюджет Марьяновского муниципального района государственную пошлину по .... руб. с каждого".
Заслушав доклад судьи областного суда Зубовой Е.А., судебная коллегия
установила:
Х.Д.Н. обратилась в суд с иском к Н.Т.Ф., Н.А.А., ФГУП "Племенной конный завод Омский", ТУ Росимущества по Омской области, указав, что на основании предварительного договора от 24 мая 2004 года, заключенного между ним и Н.Т.Ф., Н.А.А. купил у последних квартиру N ..., находящуюся по адресу: Омская область, Марьяновский район, пос. ..., ул. .... Расчет за указанную квартиру был произведен полностью, что подтверждается подписью продавцов на договоре. В соответствии с условиями п. 2. предварительного договора купли-продажи от 24.05.2004, совершение договора купли-продажи квартиры должно состояться не позднее первого июля 2004 года, однако до настоящего времени, договор купли-продажи квартиры с ним не заключен. Его неоднократные обращения к Н.Т.Ф. о добровольном заключении с ним договора купли-продажи, последней отклонялись по непонятным причинам.
Истец, после неоднократного уточнения исковых требований, просил признать договор купли-продажи квартиры N ..., находящейся по адресу: Омская область, Марьяновский район, пос. ...., ул. ...., общей площадью 56,4 кв. м, в том числе жилой 37,8 кв. м, между ним и Н.Т.Ф., Н.А.А. заключенным и состоявшимся и признать за ним право собственности на указанную квартиру.
В судебном заседании истец Х.Д.Н., его представитель по устному ходатайству М.С., заявленные требования поддержали.
Ответчики Н.Т.Ф., Н.А.А. в судебном заседании требования истца не признали, просили в удовлетворении заявленных требований отказать.
Представитель ответчика Н.Т.Ф. по доверенности Я., требования Х.Д.Н. не признал, пояснил, что для того, чтобы жилье перешло в собственность, необходим передаточный акт, такого акта нет. Просил учесть, что Государственная регистрация данной сделки не состоялась исключительно только по вине покупателя ФГУП "Племенной конный завод Омский". Просил отказать истцу в удовлетворении как ранее поданных, так и уточненных исковых требований, поскольку как правовых, так и моральных оснований для удовлетворения его исков не имеется.
Представитель ответчика ФГУП "Племенной конный завод Омский" К. в судебном заседании требования истца признал, считал, что требования истца необходимо удовлетворить, признать сделку состоявшейся, так как денежные средства ответчик Н.Т.Ф. за спорную квартиру получила, на основании предварительного договора купли-продажи.
Представитель третьего лица - администрации Васильевского сельского поселения Марьяновского муниципального района Омской области, глава сельского поселения Г. требования истца поддержал, указал, что обращений в администрацию поселения по факту незаконного проживания Х.Д.Н. в спорной квартире не было.
Представитель ответчика ТУ Росимущества по Омской области, третье лицо Х.Н., представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, а также третье лицо нотариус нотариального округа Марьяновского района Омской области Т., в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе Н.Т.Ф. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в иске. Не соглашаясь с решением суда, указывает на то, что поскольку в срок до 01.07.2004 предварительный договор зарегистрирован не был, и ни одна из сторон не совершила никаких юридически значимых действий по регистрации предварительного договора, следовательно, предварительный договор является ничтожным в связи с несоблюдением формы, а обязательства установленные в нем - прекращенными.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав ответчиков Н.Т.Ф., Н.А.А., представителя Н.Т.Ф. по ордеру Ш., поддержавших жалобу, истца Х.Д.Н., его представителя по устному ходатайству М.Т., полагавших решение законным, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.
В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Как следует из материалов дела и установлено судом, что квартира N ... в доме N ... по ул. ... в пос. .... Марьяновского района Омской области принадлежит на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли) Н.Т.Ф., Н.А.А.
24.05.2004 между Н.Т.Ф., Н.А.А. (продавцы) и Х.Д.Н. (покупатель) был заключен предварительный договор, по условиям которого продавцы обязуются продать, а покупатель обязуется купить квартиру N ..., находящуюся по адресу: п. ...., Марьяновского района Омской области, ул. ...
Согласно п. 3 указанного договора следует, что квартира будет продана за ... руб., которые покупатель выплачивает продавцам полностью до подписания предварительного договора.
Из положений п. 2 предварительного договора следует, что совершение договора купли-продажи квартиры должно состояться не позднее 01.07.2004. К этому времени продавцы должны собрать все документы, необходимые для совершения договора купли-продажи.
Условиями договора также предусмотрено, что если одна из сторон будет отказываться или уклоняться от заключения основного договора купли-продажи, то уклоняющаяся сторона обязана будет уплатить другой стороне неустойку. Другая сторона в этом случае также вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Данный договор на основании требований действующего законодательства (ст. 550 ГК РФ) заключен в письменной форме путем составления одного документа и подписан сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).
Факт получения от Х.Д.Н. денежных средств за проданную квартиру в сумме .... руб. Н.Т.Ф. не оспаривался.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Таким образом, суд первой инстанции, исходя из буквального смысла названных условий договора (ст. 431 ГК РФ), а также принимая во внимание вышеизложенные нормы права, исходя из условий, на основании которых был заключен предварительный договор от 24.05.2004 г., пришел к обоснованному выводу, что между сторонами, истцом Х.Д.Н. и ответчиками Н.Т.Ф., Н.А.А. достигнуто соглашение по всем существенным условиям заключения договора купли-продажи спорной квартиры.
Доказательств обратному ответчиками суду представлено не было, в связи с чем, у суда имелись основания для удовлетворения заявленных истцом требований, установив, что заключенная между сторонами сделка по предварительному договору исполнена фактически, поскольку ответчики продали истцу спорную квартиру, получив от покупателя денежную сумму предусмотренную договором, передали ему ключи от квартиры, которую он принял в собственность, проживает в ней с момента вселения, т.е. с ноября 2004 года по настоящее время и несет бремя по ее содержанию, в связи с чем, все условия договора купли-продажи сторонами соблюдены.
Доводы апелляционной жалобы о том, что покупатель не предпринимал попыток заключения основного договора в пределах срока действия предварительного договора, противоречат собранным по делу доказательствам, оцененным судом. Так, из пояснений истца Х.Д.Н., данных в судебном заседании суда первой инстанции следует, что основной договор после заключения предварительного договора не был заключен в предусмотренный предварительным договором срок, поскольку Н.Т.Ф. просила его подождать, т.к. оформляла какие-то документы и не могла приобрести себе жилое помещение. Далее он неоднократно в устной форме обращался к ответчикам Н.Т.Ф., Нагорному А.А. о заключении договора купли-продажи, последний раз он обращался к ним в июле 2011 года, в подтверждении чего, им в материалы дела были представлены письменные предложения, направляемые им в адрес ответчиков, датированные 27.07.2011 о заключении договора купли-продажи квартиры N ... по ул. ....в п. .... Марьяновского района Омской области, которые были получены Н.Т.Ф., о чем имеется ее подпись, однако, которые в очередной раз были оставлены ответчиками без удовлетворения.
При этом истец Х.Д.Н. со своей семьей с ноября 2004 года проживает в квартире N ... дома N ... по ул. ....в пос. .... Марьяновского района Омской области.
В ходе судебного заседания и из представленных в материалы дела документов, являющихся допустимыми и достоверными доказательствами, следует, что Х.Д.Н. несет бремя содержания жилого помещения, в котором проживает.
К пояснениям ответчика Н.Т.Ф. о том, что истец Х.Д.Н. еще год после заключения предварительного договора не отдавал ей денежные средства, суд отнесся критически, поскольку из карточки движений средств по кредиту заемщика Х. по кредитному договору N .... от 19.05.2004 следует, что денежные средства в сумме .... руб. были выданы 20.05.2004, т.е. еще до заключения предварительного договора от 24.05.2004.
Данные обстоятельства согласуются с тем, что 24.05.2004 был заключен договор N ... между ФГУП "Племенной конный завод Омский" и Х.Д.Н., на основании которого последний получает в Марьяновском ОСБ РФ кредит на покупку квартиры, а ФГУП "ПКЗ "Омский" принимает обязательство по погашению данного кредита. Согласно условиям данного договора Х.Д.Н. обязуется погасить задолженность перед ФГУП "ПКЗ "Омский", путем удержания из его заработной платы в период работы на предприятии.
Также судом не были приняты во внимания пояснения Н.Т.Ф. о том, что Х.Д.Н. обманным путем завладел ключами от квартиры, поскольку по данному поводу Н.Т.Ф. никуда за защитой своих прав не обращалась.
Возражая против заявленных истцом требований, Н.Т.Ф. ссылалась на пропуск Х.Д.Н. срока исковой давности.
Вместе с тем, суд с учетом положений ст. 208 ГК РФ, а также п. 49 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" пришел к выводу, что доводы ответчика Н.Т.Ф. о пропуске истцом срока исковой давности приняты во внимание быть не могут, поскольку данный срок не является пропущенным в связи с длительностью нарушения права истца и не может являться препятствием для удовлетворения заявленных им требований.
В силу ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, по правилам ст. 67 ГПК РФ, правильно счел возможным признать сделку купли-продажи квартиры N ..., расположенной по адресу: Омская область, Марьяновский район, пос. .... ул. .... состоявшейся и действительной и зарегистрировать сделку купли-продажи спорной квартиры и переход права собственности на данную квартиру за Х.Д.Н.
При разрешении заявленных требований, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Доводы апелляционной жалобы о том, что поскольку в срок до 01.07.2004 предварительный договор зарегистрирован не был, и ни одна из сторон не совершила никаких юридически значимых действий по регистрации предварительного договора, следовательно, предварительный договор является ничтожным в связи с несоблюдением формы, а обязательства установленные в нем - прекращенными, судебной коллегий приняты во внимание быть не могут, поскольку
основаны на неправильном толковании норм права.
Сам по себе факт регистрации права не является основанием для его возникновения, это вытекает из статей 8, 218 ГК РФ и ч. 1 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии с положениями ч. 1 п. 1 ст. 2 указанного Федерального закона, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Поэтому отсутствие государственной регистрации предварительного договора не свидетельствует о его недействительности и не препятствует предъявлению иска о признании права собственности на приобретенное по сделке имущество лицом, заключившим и исполнившим обязательства по договору, в случае возникновения спора об основаниях приобретения имущества.
Указанные доводы заявлялись и в суде первой инстанции, являлись предметом исследования суда, получили надлежащую правовую оценку.
Предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Марьяновского районного суда Омской области от 31 января 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)