Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 ноября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Рябовой С.Э., Лазарева С.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Валиулиной М.В., рассмотрел в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Синергия" (далее - общество) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.03.2013 по делу N А76-22720/2012.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебном заседании участие не приняли.
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу о взыскании задолженности по договору аренды от 09.02.2005 N 12-7139 за период с 10.04.2012 по 28.02.2013 в размере 638 801 руб. 38 коп., неустойки (0,3%) в размере 116 600 руб. 18 коп., неустойки (0,1%) в размере 119 978 руб. 21 коп., расторжении договора аренды от 09.02.2005 N 12-7139, выселении ответчика из нежилого помещения площадью 407,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Салютная, д. 23 (с учетом уточнения требований, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.
Решением суда первой инстанции от 07.03.2013 (судья Кирьянова Г.И.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2013 (судьи Пивоварова Л.В., Ермолаева Л.П., Суспицина Л.А.) решение суда изменено. Исковые требования комитета удовлетворены частично. С общества в пользу комитета взыскано 638 801 руб. 38 коп. задолженности по арендной плате, 129 040 руб. 14 коп. неустойки. Договор аренды от 09.02.2005 N 12-7139 признан расторгнутым. Общество выселено из нежилого помещения площадью 407,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Салютная, д. 23. В удовлетворении остальной части требований отказано.
В кассационной жалобе общество просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на нарушение п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что оснований для взыскания задолженности по арендной плате не имеется, поскольку данная задолженность отсутствует. По мнению заявителя, комитетом в нарушение условий договора в одностороннем порядке изменены условия договора о порядке расчета арендной платы. Как считает заявитель, способ определения размера арендных платежей согласован сторонами в расчете, являющемся приложением к договору аренды. Введение постановлением главы города Челябинска от 27.12.2005 N 1508-п "Об аренде нежилых помещений в 2006 году, находящихся в муниципальной собственности" дополнительного корректирующего коэффициента свидетельствует об изменении формулы расчета арендной платы и соответствующие изменения в договор аренды должны вноситься по соглашению сторон.
Как установлено судами, между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 09.02.2005 N 12-7139, в соответствии с условиями которого комитет передает, а арендатор принимает в аренду объект нежилого фонда - нежилые помещения (помещение), расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Салютная, д. 23, общей площадью 407,90 кв. м, помещение - полуподвал, назначение помещения - гостиница, на срок с 01.01.2005 по 30.12.2020.
Согласно п. 5.1 договора за указанные помещения арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату в размере, установленному в приложенном к договору расчету, авансом до 10 числа текущего месяца.
Перерасчет величины арендной платы осуществляется комитетом в одностороннем порядке в связи с изменением действующего порядка расчета либо базовой ставки арендной платы. Новая величина арендной платы принимается арендатором к исполнению в обязательном порядке с момента ее введения в действие постановлением главы города (п. 5.2 договора).
Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию комитета, а арендатор выселению из арендуемого помещения, если арендатор не внес арендную плату в полном объеме более двух сроков подряд (п. 6.5.7 договора).
В случае неуплаты полностью или частично арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные договором аренды, комитет имеет право требовать пеню в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 6.6 договора).
Актом сдачи-приемки от 01.01.2005 помещение передано арендатору.
Право муниципальной собственности на объект аренды подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 21.01.2005.
Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор аренды зарегистрирован 05.04.2005.
Комитетом в адрес ответчика 18.10.2012 направлено уведомление N 17275 о наличии у арендатора задолженности по арендной плате с предложением о погашении задолженности и неустойки, а также о расторжении договора аренды.
Комитет, ссылаясь на невыполнение обществом обязанности по оплате задолженности, обратился в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
Суд первой инстанции, установив факт ненадлежащего исполнения обществом обязанностей по договору аренды, признав доказанным размер задолженности и взыскиваемой неустойки, удовлетворил заявленные требования в полном объеме.
Судом апелляционной инстанции решение суда первой инстанции изменено в части требований о взыскании неустойки. Данные требования удовлетворены апелляционным судом частично в связи с применением срока исковой давности.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со ст. 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Суды, рассмотрев и оценив представленные в материалы дела доказательства, пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с общества 638 801 руб. 38 коп. основного долга по арендной плате.
При этом судом апелляционной инстанции дана оценка доводам общества об отсутствии задолженности в связи с необоснованным увеличением комитетом в одностороннем порядке размера арендной платы.
Как установлено апелляционным судом, изменение величины арендной платы по договору аренды от 09.02.2005 N 12-7139 обусловлено изменением показателя базовой ставки арендной платы, входящей в формулу расчета арендной платы, установленной в приложении к договору аренды, а также введением в формулу расчета арендной платы на основании постановления главы города Челябинска от 27.12.2005 N 1508-п "Об аренде нежилых помещений в 2006 году, находящихся в муниципальной собственности" коэффициента учета вида деятельности арендатора.
Поскольку в соответствии с условиями названного договора размер арендной платы исчисляется на основании действующего в соответствующий период порядка ее исчисления, установленного актами органа местного самоуправления, и арендодатель вправе в одностороннем порядке производить перерасчет арендной платы в связи с изменением нормативными актами органа местного самоуправления порядка расчета либо базовой ставки арендной платы (п. 5.2 договора аренды от 09.02.2005 N 12-7139), суд апелляционной инстанции обоснованно признал, что изменение величины арендной платы производилось во исполнение условий договора, согласованных сторонами.
Установив, что обществом арендная плата в предусмотренном договором размере и расчетах к нему, подписанных обществом, в спорный период не вносилась, суд апелляционной инстанции удовлетворил требования о взыскании задолженности по арендной плате полностью.
При рассмотрении требования о взыскании неустойки суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что истцом пропущен срок исковой давности в части неустойки, начисленной за период с 10.01.2008 по 11.11.2009, в связи с чем с общества подлежит взысканию 129 040 руб. 14 коп. неустойки за ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендной платы (ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6.6 договора аренды от 09.02.2005 N 12-7139).
Расторгая договор аренды от 09.02.2005 N 12-7139, суд апелляционной инстанции руководствовался п. 2 ст. 450, ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6.5.7 договора аренды от 09.02.2005 N 12-7139 и исходил из того, что материалами дела подтверждается факт несвоевременного внесения арендной платы в полном объеме более двух сроков подряд. В соответствии с положениями ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации на общество возложена обязанность возвратить арендуемое имущество комитету.
В кассационной жалобе заявитель ссылается на то, что комитетом в одностороннем порядке неправомерно изменена формула расчета арендной платы, которая установлена условиями договора и подлежит изменению только по соглашению сторон договора. Данный довод подлежит отклонению как не соответствующий материалам дела и обстоятельствам, установленным судом апелляционной инстанции. Введение нормативным актом органа местного самоуправления дополнительного коэффициента в формулу расчета арендной платы не является основанием для внесения изменений в договор аренды соглашением сторон, поскольку, как верно отмечено судом апелляционной инстанции, в соответствии с условиями договора аренды от 09.02.2005 N 12-7139 изменение величины арендной платы производится автоматически с момента введения в действие соответствующего акта органа местного самоуправления, независимо от того, изменяется ли лишь базовая ставка арендной платы или порядок ее расчета.
С учетом изложенного оснований для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2013 по делу N А76-22720/2012 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Синергия" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.А.СТОЛЯРОВ
Судьи
С.Э.РЯБОВА
С.В.ЛАЗАРЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 14.11.2013 N Ф09-10353/13 ПО ДЕЛУ N А76-22720/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 ноября 2013 г. N Ф09-10353/13
Дело N А76-22720/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 ноября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Рябовой С.Э., Лазарева С.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Валиулиной М.В., рассмотрел в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Синергия" (далее - общество) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.03.2013 по делу N А76-22720/2012.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебном заседании участие не приняли.
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу о взыскании задолженности по договору аренды от 09.02.2005 N 12-7139 за период с 10.04.2012 по 28.02.2013 в размере 638 801 руб. 38 коп., неустойки (0,3%) в размере 116 600 руб. 18 коп., неустойки (0,1%) в размере 119 978 руб. 21 коп., расторжении договора аренды от 09.02.2005 N 12-7139, выселении ответчика из нежилого помещения площадью 407,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Салютная, д. 23 (с учетом уточнения требований, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.
Решением суда первой инстанции от 07.03.2013 (судья Кирьянова Г.И.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2013 (судьи Пивоварова Л.В., Ермолаева Л.П., Суспицина Л.А.) решение суда изменено. Исковые требования комитета удовлетворены частично. С общества в пользу комитета взыскано 638 801 руб. 38 коп. задолженности по арендной плате, 129 040 руб. 14 коп. неустойки. Договор аренды от 09.02.2005 N 12-7139 признан расторгнутым. Общество выселено из нежилого помещения площадью 407,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Салютная, д. 23. В удовлетворении остальной части требований отказано.
В кассационной жалобе общество просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на нарушение п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что оснований для взыскания задолженности по арендной плате не имеется, поскольку данная задолженность отсутствует. По мнению заявителя, комитетом в нарушение условий договора в одностороннем порядке изменены условия договора о порядке расчета арендной платы. Как считает заявитель, способ определения размера арендных платежей согласован сторонами в расчете, являющемся приложением к договору аренды. Введение постановлением главы города Челябинска от 27.12.2005 N 1508-п "Об аренде нежилых помещений в 2006 году, находящихся в муниципальной собственности" дополнительного корректирующего коэффициента свидетельствует об изменении формулы расчета арендной платы и соответствующие изменения в договор аренды должны вноситься по соглашению сторон.
Как установлено судами, между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 09.02.2005 N 12-7139, в соответствии с условиями которого комитет передает, а арендатор принимает в аренду объект нежилого фонда - нежилые помещения (помещение), расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Салютная, д. 23, общей площадью 407,90 кв. м, помещение - полуподвал, назначение помещения - гостиница, на срок с 01.01.2005 по 30.12.2020.
Согласно п. 5.1 договора за указанные помещения арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату в размере, установленному в приложенном к договору расчету, авансом до 10 числа текущего месяца.
Перерасчет величины арендной платы осуществляется комитетом в одностороннем порядке в связи с изменением действующего порядка расчета либо базовой ставки арендной платы. Новая величина арендной платы принимается арендатором к исполнению в обязательном порядке с момента ее введения в действие постановлением главы города (п. 5.2 договора).
Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию комитета, а арендатор выселению из арендуемого помещения, если арендатор не внес арендную плату в полном объеме более двух сроков подряд (п. 6.5.7 договора).
В случае неуплаты полностью или частично арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные договором аренды, комитет имеет право требовать пеню в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 6.6 договора).
Актом сдачи-приемки от 01.01.2005 помещение передано арендатору.
Право муниципальной собственности на объект аренды подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 21.01.2005.
Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор аренды зарегистрирован 05.04.2005.
Комитетом в адрес ответчика 18.10.2012 направлено уведомление N 17275 о наличии у арендатора задолженности по арендной плате с предложением о погашении задолженности и неустойки, а также о расторжении договора аренды.
Комитет, ссылаясь на невыполнение обществом обязанности по оплате задолженности, обратился в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
Суд первой инстанции, установив факт ненадлежащего исполнения обществом обязанностей по договору аренды, признав доказанным размер задолженности и взыскиваемой неустойки, удовлетворил заявленные требования в полном объеме.
Судом апелляционной инстанции решение суда первой инстанции изменено в части требований о взыскании неустойки. Данные требования удовлетворены апелляционным судом частично в связи с применением срока исковой давности.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со ст. 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Суды, рассмотрев и оценив представленные в материалы дела доказательства, пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с общества 638 801 руб. 38 коп. основного долга по арендной плате.
При этом судом апелляционной инстанции дана оценка доводам общества об отсутствии задолженности в связи с необоснованным увеличением комитетом в одностороннем порядке размера арендной платы.
Как установлено апелляционным судом, изменение величины арендной платы по договору аренды от 09.02.2005 N 12-7139 обусловлено изменением показателя базовой ставки арендной платы, входящей в формулу расчета арендной платы, установленной в приложении к договору аренды, а также введением в формулу расчета арендной платы на основании постановления главы города Челябинска от 27.12.2005 N 1508-п "Об аренде нежилых помещений в 2006 году, находящихся в муниципальной собственности" коэффициента учета вида деятельности арендатора.
Поскольку в соответствии с условиями названного договора размер арендной платы исчисляется на основании действующего в соответствующий период порядка ее исчисления, установленного актами органа местного самоуправления, и арендодатель вправе в одностороннем порядке производить перерасчет арендной платы в связи с изменением нормативными актами органа местного самоуправления порядка расчета либо базовой ставки арендной платы (п. 5.2 договора аренды от 09.02.2005 N 12-7139), суд апелляционной инстанции обоснованно признал, что изменение величины арендной платы производилось во исполнение условий договора, согласованных сторонами.
Установив, что обществом арендная плата в предусмотренном договором размере и расчетах к нему, подписанных обществом, в спорный период не вносилась, суд апелляционной инстанции удовлетворил требования о взыскании задолженности по арендной плате полностью.
При рассмотрении требования о взыскании неустойки суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что истцом пропущен срок исковой давности в части неустойки, начисленной за период с 10.01.2008 по 11.11.2009, в связи с чем с общества подлежит взысканию 129 040 руб. 14 коп. неустойки за ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендной платы (ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6.6 договора аренды от 09.02.2005 N 12-7139).
Расторгая договор аренды от 09.02.2005 N 12-7139, суд апелляционной инстанции руководствовался п. 2 ст. 450, ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6.5.7 договора аренды от 09.02.2005 N 12-7139 и исходил из того, что материалами дела подтверждается факт несвоевременного внесения арендной платы в полном объеме более двух сроков подряд. В соответствии с положениями ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации на общество возложена обязанность возвратить арендуемое имущество комитету.
В кассационной жалобе заявитель ссылается на то, что комитетом в одностороннем порядке неправомерно изменена формула расчета арендной платы, которая установлена условиями договора и подлежит изменению только по соглашению сторон договора. Данный довод подлежит отклонению как не соответствующий материалам дела и обстоятельствам, установленным судом апелляционной инстанции. Введение нормативным актом органа местного самоуправления дополнительного коэффициента в формулу расчета арендной платы не является основанием для внесения изменений в договор аренды соглашением сторон, поскольку, как верно отмечено судом апелляционной инстанции, в соответствии с условиями договора аренды от 09.02.2005 N 12-7139 изменение величины арендной платы производится автоматически с момента введения в действие соответствующего акта органа местного самоуправления, независимо от того, изменяется ли лишь базовая ставка арендной платы или порядок ее расчета.
С учетом изложенного оснований для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2013 по делу N А76-22720/2012 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Синергия" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.А.СТОЛЯРОВ
Судьи
С.Э.РЯБОВА
С.В.ЛАЗАРЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)