Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 ноября 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,
судей Немчиновой М.А., Шевченко Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания: Ибрагимовым Э.А.,
при участии в заседании:
от заявителя - Нугуманова Д.М., по доверенности от 14.12.2012,
от заинтересованного лица - представитель не явился, извещено надлежащим образом,
от третьего лица - представитель не явился, извещено надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 18 марта 2013 года по делу N А41-57821/12, принятое судьей Бобковой С.Ю., по заявлению ООО "Экотаун" (ИНН 7713699360, ОГРН 1107746009293) к Управлению Росреестра по Московской области, третье лицо: Шкуренко Ю.Ю., о признании незаконным решения органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимость.,
установил:
ООО "Экотаун" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Росреестра по Московской области при участии в качестве третьего лица Шкуренко Ю.Ю. о признании незаконным решения Управления Росреестра по Московской области от 26.10.2012 об отказе в государственной регистрации расторжения Договора N ДУ-19-065 участия в долевом строительстве от 21.12.2011, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 19.01.2012 N 50-50-10/001/2012-083, обязании Управления Росреестра по Московской области зарегистрировать расторжение Договора N ДУ-19-065 участия в долевом строительстве от 21.12.2011, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 19.01.2012 г. N 50-50-10/001/2012-083.
Решением от 18 марта 2013 года Арбитражный суд Московской области заявленные требования общества удовлетворил.
Не согласившись с указанным судебным актом, Управление Росреестра по Московской обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой решение Арбитражного суда Московской области считает незаконным и необоснованным, считает, что судом не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела. Просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов жалобы Управление указывает, что причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, в срок не устранены, в связи с чем государственный регистратор обоснованно отказал обществу отказал в государственной регистрации прав.
В судебном заседании апелляционного суда представитель общества возражал против доводов жалобы. Просил обжалуемое решение оставить без изменения. Пояснил суду, что телефон гражданина Шкуренко Ю.Ю., указанный в договоре, длительное время не отвечает, по сведениям общества гражданин постоянно проживает за пределами России, вся направленная по его адресу корреспонденция возвращается отделением связи по причине истечения срока хранения. Обществом исчерпаны все возможности направления (вручения) Шкуренко Ю.Ю. уведомление о расторжении договора. Оплаты по рассматриваемому договору долевого участия от Шкуренко Ю.Ю. и иных действующих в его интересах лиц не состоялось, так же как и уступки прав и обязанностей другому лицу по спорному договору.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителей Управления Росреестра по Московской области, Шкуренко Ю.Ю., извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Выслушав представителя заявителя, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, и установлено судом, 21.12.2011 между ООО "Экотаун" (Застройщик) и гражданином Шкуренко Юрием Юрьевичем (Участник) был заключен Договор N ДУ-19-065 участия в долевом строительстве, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 19.01.2012 за N 50-50-10/001/2012-083.
В соответствии с п. 3.4. Договора срок оплаты Цены Договора производится в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты государственной регистрации Договора, то есть в срок до 26 января 2012 года.
Шкуренко Ю.Ю. цена Договора не оплачена.
10 мая 2012 года обществом подано заявление о государственной регистрации расторжения (прекращения) Договора в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области Химкинский отдел.
26 октября 2012 года Заявителем получено сообщение об отказе в государственной регистрации расторжения Договора (вх. N 10/042/2012-184) по основаниям непредставления на государственную регистрацию документов, подтверждающих возврат заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника от его получения или в связи с отсутствием участника по указанному им почтовому адресу.
Не согласившись с данным обстоятельством, ООО "Экотаун" обратилось в суд с заявлением.
Апелляционный суд находит обоснованным вывод суда первой инстанции о незаконности сообщения Управления Росреестра по Московской области от 26.10.2012 об отказе в государственной регистрации расторжения Договора на основании следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
На основании пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В силу части 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 451) и Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) не исключают возможность изменения условий договора по соглашению сторон, либо в судебном порядке.
Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Под ценой договора в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
В силу пунктов 4, 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ просрочка внесения единовременного платежа в течение более 2 месяцев либо систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения периодических платежей (нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более 2 месяцев) является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, установленном статьей 9 данного Закона.
Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 данного Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (часть 4 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. Орган государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора (часть 4 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения участником долевого строительства требования о погашении задолженности по уплате цены договора, является обоснованным.
Согласно материалам дела 20 февраля 2012 года ООО "Экотаун" направило гражданину Шкуренко Ю.Ю. заказным письмом с описью вложения Уведомление N 016-ЭК о необходимости в срок до 27.02.2012 оплатить цену Договора.
23 марта 2012 года общество направило Шкуренко Ю.Ю. заказным письмом с описью вложения Предупреждение N 025-ЭК о необходимости погашения задолженности по оплате цены Договора до 30.03.2012 и о последствиях неисполнения своих обязательств по Договору в виде отказа ООО "Экотаун" в одностороннем порядке от исполнения Договора в соответствии с пунктом 4 статьи 9 ФЗ-214.
26 апреля 2012 года ООО "Экотаун" направило гражданину Шкуренко Ю.Ю. заказное письмо с уведомлением N 006-ЭК и описью вложения об одностороннем расторжении Договора.
Все вышеперечисленные уведомления были возвращены в адрес заявителя оператором почтового отделения с отметкой об истечении срока хранения.
Таким образом, заявитель надлежащим образом уведомил Шкуренко Ю.Ю. об одностороннем расторжении Договора в соответствии со статьей 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ - путем направления соответствующего письма.
В соответствии с пунктом 35 Постановления Правительства РФ от 15.04.2005 N 221 "Об утверждении правил оказания услуг почтовой связи" почтовые отправления при невозможности их вручения адресатам хранятся в объектах почтовой связи в течение одного месяца. При неявке адресата за почтовым отправлением в течение 5 рабочих дней после доставки первичного извещения ему доставляется и вручается под расписку вторичное извещение. По истечении установленного срока хранения не полученное адресатами почтовое отправление возвращается по обратному адресу.
Возвращение неполученного адресатом после двух его извещений заказного письма с отметкой об истечении срока хранения не противоречит действующему порядку вручения заказных писем и может быть оценено в качестве надлежащей информации органа почтовой связи о неявке адресата за получением почтовой корреспонденции ввиду его отсутствия по указанному адресу.
Из вышеизложенного следует, что заявитель надлежащим образом исполнил предусмотренный порядок одностороннего расторжения Договора в соответствии со статьей 9 ФЗ-214, статьями 450, 453 ГК РФ.
В силу ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о незаконности сообщения Управления Росреестра по Московской области от 26.10.2012 об отказе в государственной регистрации расторжения Договора участия в долевом строительстве от 21.12.2011 N ДУ-19-065, об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы Управления Росреестра по Московской области, считает ее ошибочной, основанной на неправильном толковании норм законодательства.
Также апелляционный суд не находит безусловных оснований для отмены обжалуемого решения, не усматривает процессуальных нарушений при принятии оспариваемого судебного акта, перечисленных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 18.03.2013 по делу N А41-57821/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.Н.ВИТКАЛОВА
Судьи
М.А.НЕМЧИНОВА
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.11.2013 ПО ДЕЛУ N А41-57821/12
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 ноября 2013 г. по делу N А41-57821/12
Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 ноября 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,
судей Немчиновой М.А., Шевченко Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания: Ибрагимовым Э.А.,
при участии в заседании:
от заявителя - Нугуманова Д.М., по доверенности от 14.12.2012,
от заинтересованного лица - представитель не явился, извещено надлежащим образом,
от третьего лица - представитель не явился, извещено надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 18 марта 2013 года по делу N А41-57821/12, принятое судьей Бобковой С.Ю., по заявлению ООО "Экотаун" (ИНН 7713699360, ОГРН 1107746009293) к Управлению Росреестра по Московской области, третье лицо: Шкуренко Ю.Ю., о признании незаконным решения органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимость.,
установил:
ООО "Экотаун" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Росреестра по Московской области при участии в качестве третьего лица Шкуренко Ю.Ю. о признании незаконным решения Управления Росреестра по Московской области от 26.10.2012 об отказе в государственной регистрации расторжения Договора N ДУ-19-065 участия в долевом строительстве от 21.12.2011, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 19.01.2012 N 50-50-10/001/2012-083, обязании Управления Росреестра по Московской области зарегистрировать расторжение Договора N ДУ-19-065 участия в долевом строительстве от 21.12.2011, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 19.01.2012 г. N 50-50-10/001/2012-083.
Решением от 18 марта 2013 года Арбитражный суд Московской области заявленные требования общества удовлетворил.
Не согласившись с указанным судебным актом, Управление Росреестра по Московской обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой решение Арбитражного суда Московской области считает незаконным и необоснованным, считает, что судом не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела. Просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов жалобы Управление указывает, что причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, в срок не устранены, в связи с чем государственный регистратор обоснованно отказал обществу отказал в государственной регистрации прав.
В судебном заседании апелляционного суда представитель общества возражал против доводов жалобы. Просил обжалуемое решение оставить без изменения. Пояснил суду, что телефон гражданина Шкуренко Ю.Ю., указанный в договоре, длительное время не отвечает, по сведениям общества гражданин постоянно проживает за пределами России, вся направленная по его адресу корреспонденция возвращается отделением связи по причине истечения срока хранения. Обществом исчерпаны все возможности направления (вручения) Шкуренко Ю.Ю. уведомление о расторжении договора. Оплаты по рассматриваемому договору долевого участия от Шкуренко Ю.Ю. и иных действующих в его интересах лиц не состоялось, так же как и уступки прав и обязанностей другому лицу по спорному договору.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителей Управления Росреестра по Московской области, Шкуренко Ю.Ю., извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Выслушав представителя заявителя, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, и установлено судом, 21.12.2011 между ООО "Экотаун" (Застройщик) и гражданином Шкуренко Юрием Юрьевичем (Участник) был заключен Договор N ДУ-19-065 участия в долевом строительстве, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 19.01.2012 за N 50-50-10/001/2012-083.
В соответствии с п. 3.4. Договора срок оплаты Цены Договора производится в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты государственной регистрации Договора, то есть в срок до 26 января 2012 года.
Шкуренко Ю.Ю. цена Договора не оплачена.
10 мая 2012 года обществом подано заявление о государственной регистрации расторжения (прекращения) Договора в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области Химкинский отдел.
26 октября 2012 года Заявителем получено сообщение об отказе в государственной регистрации расторжения Договора (вх. N 10/042/2012-184) по основаниям непредставления на государственную регистрацию документов, подтверждающих возврат заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника от его получения или в связи с отсутствием участника по указанному им почтовому адресу.
Не согласившись с данным обстоятельством, ООО "Экотаун" обратилось в суд с заявлением.
Апелляционный суд находит обоснованным вывод суда первой инстанции о незаконности сообщения Управления Росреестра по Московской области от 26.10.2012 об отказе в государственной регистрации расторжения Договора на основании следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
На основании пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В силу части 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 451) и Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) не исключают возможность изменения условий договора по соглашению сторон, либо в судебном порядке.
Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Под ценой договора в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
В силу пунктов 4, 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ просрочка внесения единовременного платежа в течение более 2 месяцев либо систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения периодических платежей (нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более 2 месяцев) является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, установленном статьей 9 данного Закона.
Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 данного Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (часть 4 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. Орган государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора (часть 4 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения участником долевого строительства требования о погашении задолженности по уплате цены договора, является обоснованным.
Согласно материалам дела 20 февраля 2012 года ООО "Экотаун" направило гражданину Шкуренко Ю.Ю. заказным письмом с описью вложения Уведомление N 016-ЭК о необходимости в срок до 27.02.2012 оплатить цену Договора.
23 марта 2012 года общество направило Шкуренко Ю.Ю. заказным письмом с описью вложения Предупреждение N 025-ЭК о необходимости погашения задолженности по оплате цены Договора до 30.03.2012 и о последствиях неисполнения своих обязательств по Договору в виде отказа ООО "Экотаун" в одностороннем порядке от исполнения Договора в соответствии с пунктом 4 статьи 9 ФЗ-214.
26 апреля 2012 года ООО "Экотаун" направило гражданину Шкуренко Ю.Ю. заказное письмо с уведомлением N 006-ЭК и описью вложения об одностороннем расторжении Договора.
Все вышеперечисленные уведомления были возвращены в адрес заявителя оператором почтового отделения с отметкой об истечении срока хранения.
Таким образом, заявитель надлежащим образом уведомил Шкуренко Ю.Ю. об одностороннем расторжении Договора в соответствии со статьей 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ - путем направления соответствующего письма.
В соответствии с пунктом 35 Постановления Правительства РФ от 15.04.2005 N 221 "Об утверждении правил оказания услуг почтовой связи" почтовые отправления при невозможности их вручения адресатам хранятся в объектах почтовой связи в течение одного месяца. При неявке адресата за почтовым отправлением в течение 5 рабочих дней после доставки первичного извещения ему доставляется и вручается под расписку вторичное извещение. По истечении установленного срока хранения не полученное адресатами почтовое отправление возвращается по обратному адресу.
Возвращение неполученного адресатом после двух его извещений заказного письма с отметкой об истечении срока хранения не противоречит действующему порядку вручения заказных писем и может быть оценено в качестве надлежащей информации органа почтовой связи о неявке адресата за получением почтовой корреспонденции ввиду его отсутствия по указанному адресу.
Из вышеизложенного следует, что заявитель надлежащим образом исполнил предусмотренный порядок одностороннего расторжения Договора в соответствии со статьей 9 ФЗ-214, статьями 450, 453 ГК РФ.
В силу ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о незаконности сообщения Управления Росреестра по Московской области от 26.10.2012 об отказе в государственной регистрации расторжения Договора участия в долевом строительстве от 21.12.2011 N ДУ-19-065, об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы Управления Росреестра по Московской области, считает ее ошибочной, основанной на неправильном толковании норм законодательства.
Также апелляционный суд не находит безусловных оснований для отмены обжалуемого решения, не усматривает процессуальных нарушений при принятии оспариваемого судебного акта, перечисленных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 18.03.2013 по делу N А41-57821/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.Н.ВИТКАЛОВА
Судьи
М.А.НЕМЧИНОВА
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)