Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Сивухо Т.Н.
15 апреля 2008 года судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:
председательствующего Прошиной Л.П.
и судей Фроловой Т.А., Елагиной Т.В.
заслушали в открытом судебном заседании по докладу Фроловой Т.А. дело по кассационной жалобе И.И.И. на решение Пензенского районного суда Пензенской области от 11 марта 2008 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи квартиры И.И.Н. отказать.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя органа опеки и попечительства отдела образования Пензенского района по доверенности - Е.А.А. судебная коллегия
И.И.Н. обратилась в суд с иском к И.Т.Г., Б.О.С. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.
В обоснование своих исковых требований указала, что она 24 ноября 2005 г. в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ребенка, И.А.М., а также ее мать И.Т.Г. с одной стороны и Б.О.С. с другой стороны, заключили договор купли-продажи принадлежащей им квартиры, расположенной <...>.
На совершение указанной сделки, было вынесено Постановление N 726 от 24 ноября 2005 года Главы администрации Пензенского района Пензенской области, которое давало разрешение ей и И.Т.Г. совершить сделку купли-продажи, принадлежащей им квартиры при условии одновременного приобретения ими жилого дома по адресу: <...>.
Однако она считает, что при заключении данного договора были нарушены права и законные интересы ее несовершеннолетней дочери - И.А.М. и второго ее ребенка, который зарегистрирован в этой же квартире, поскольку сделка купли-продажи квартиры ухудшала их жилищные условия.
28 февраля 2006 г. Глава администрации Пензенского района отменил ранее вынесенное Постановление N 726 от 24 ноября 2005 г.
Квартира принадлежала И.И.Н., матери И.Т.Г. и несовершеннолетней дочери И.А.М. на праве общей долевой собственности, по 1/3 части каждой.
В 2005 году, с согласия матери, она решила продать данную квартиру. По объявлению в газете нашла покупателя, которого ей предложил риэлтор К.А.А., - Б.О.С.
Б.О.С. квартира понравилась и в этот же день, по ее просьбе, Б.О.С. передала ей задаток в размере 3000 руб., на получение задатка она написала расписку, однако точно не может утверждать какой документ она написала и свою подпись в предварительном договоре от 31 октября 2005 года не подтверждает, но считает, что подпись в договоре схожа с ее подписью.
В этот же день договорились с Б.О.С. о заключении основного договора купли-продажи спорной квартиры и она объяснила Б.О.С., что квартиру продает за 170000 руб., с ценой квартиры Б.О.С. согласилась.
Истица указала, что она обращалась в отдел образования за получением разрешения на продажу спорного жилого помещения, однако документы на сына И.А.М. у нее в отделе образования не взяли, также она не помнит, что она указала в заявлении и не вникала в это, поскольку все документы за нее готовил риэлтор К.А.А. Подтверждает, что согласие матери на продажу квартиры имелось.
Ей было известно, что было дано разрешение на продажу квартиры с условием одновременного приобретения жилого дома для ее семьи <...> и вопрос об оформлении указанной сделки с ее согласия решал ее сосед К.Т.О., которому она передала 20000 руб. на покупку дома, которые были переданы в счет задатка по договору купли-продажи Б.О.С. Однако дом он не купил и деньги ей не вернул. Не подтверждает, что она заключала договор купли-продажи на жилой дом <...>.
Так как у них не было документов на продаваемую квартиру, они попросили еще 7 тыс. руб. в качестве задатка на оформление необходимых документов и К.А.А. ей передал указанную сумму задатка, также И.И.Н. суду пояснила, что еще ей было передано в счет задатка Б.О.С. 9000 руб., на которые она писала расписку.
28 ноября 2005 года она, от своего имени и имени несовершеннолетней дочери, ее мать и Б.О.С. в регистрационной палате заключили договор купли-продажи квартиры.
Договор она подписала, но не читала, после чего получила деньги в сумме 145 тыс. руб., написав расписку в получении денег
Вместе с тем подтвердила, что деньги в сумме 145000 руб. получила от Б.О.С. в день заключения договора. В общей сложности за квартиру, она получила 165000 руб
После получения денег она поехала с К.Т.О. и он отобрал у нее деньги, удерживая ее с ребенком доме в с. Ленино, Пензенского района, в связи с чем она не смогла купить квартиру своим детям из-за отсутствия денежных средств. По указанному факту она обращалась в правоохранительные органы, однако не согласна с результатами проведенной проверки, считает, что следователь ввел ее в заблуждение.
Договор купли-продажи спорной квартиры зарегистрирован не был, поскольку ранее вынесенное Постановление о разрешении указанной сделки было отменено.
В настоящее время намерения регистрировать данный договор у нее не имеется, поскольку ее семья в настоящее время не обеспечена жилой площадью, проживает на квартире <...>.
И.И.Н. уточнила в судебном заседании свои исковые требования и просила договор купли-продажи квартиры признать недействительным по указанным выше основаниям, привести стороны в первоначальное положение, поскольку Б.О.С. отказывается проживать в этой квартире вместе с ними, и просила суд вселить ее с детьми в квартиру.
Деньги, которые она получила с Б.О.С. за продажу квартиры, она вернуть не может и не желает, считая, что Б.О.С. обязана обратиться в суд с иском о взыскании с нее денег.
Суд постановил вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе И.И.Н. просит решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным.
При вынесении решения суд не учел права несовершеннолетних на жилую площадь и сейчас они, а их трое вынуждены проживать на квартире без элементарных условий.
В соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, допускается с согласия опеки и попечительства. Указанное требование касается и осуществления сделок с жилыми помещениями, собственниками которых по различным основаниям, в том числе и на праве долевой собственности, являются несовершеннолетние.
Однако само по себе наличие согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению имущества малолетнего ребенка не является для суда достаточным подтверждением законности сделки.
По конкретному делу необходимо было изучить документы не только на собственника несовершеннолетнюю И.А.М. Но и на проживающего на данной жилой площади несовершеннолетнего И.А.М. <...>.
Договор купли-продажи квартиры <...> был заключен с существенными нарушениями прав несовершеннолетних, а также были искажены обязательства в договоре.
Судом не приняты во внимание юридически значимые обстоятельства. Договор был заключен обманным путем. Сумма договора не соответствовала действительной подготовкой документов занимался К.А.А.
К.А.А. и Б.О.С. без нее и ее матери составляли договор, который они не читали. Они сами брали разрешение органов опеки и попечительства о согласии на продажу квартиры и сами указывали о том, что купят несовершеннолетней квартиру. Они очень были заинтересованы в покупке этой квартиры, поскольку эта квартира на тот период времени стоила около 400 тыс. рублей. Они им обещали 180000 и эти деньги не отдали, выкинув троих несовершеннолетних детей на улицу.
В настоящее время она проживает в квартире дома грозящим обвалом с тремя детьми и больной матерью. без отопления, света и воды. Собственники дома умерли, из-за жалости для проживания им ее предоставила женщина, фамилию которой она не знает. Она сказала, что якобы является наследницей на это жилье, но наследственных прав на него не оформляют, поскольку он подлежит сносу.
В п. 9 договора купли-продажи квартиры от 24. 11. 2005 года указано, что на момент подписания настоящего договора в указанной квартире проживают и не состоят на регистрационном учете И.Т.Г., И.И.Н., И.А.М. Это не соответствует действительности, поскольку справку они приложили ложную. В данной квартире помимо указанных лиц, которые и проживали и были зарегистрированы, проживал и зарегистрирован был еще несовершеннолетний И.А.М., <...>, о нем в договоре вообще ничего не указано.
Также нарушены права собственника квартиры И.А.М., <...>, поскольку реально ее права не соблюдены. Ответчик не предоставил доказательств того, что 60 тыс. рублей это стоимость ее доли перечислена ей на счет в кредитное учреждение, либо израсходовано в ее интересах для приобретения жилья.
В п. 9 вышеуказанного договора указано, что согласие органа опеки и попечительства на продажу квартиры, собственником которой является И.А.М., <...> получено постановление администрации Пензенского района Пензенской области от 24. 11. 2005 года N 726, согласно которого разрешить сделку купли-продажи квартиры <...>, при условии одновременного приобретения жилого дома <...>, где И.А.М. будет принадлежать доля собственности не менее прежней. Суд в решении сослался на то, что для И.А.М. была приобретена доля дома. Считает эти доводы несостоятельными
В соответствии со ст. 223 ГК РФ ч. 2 право собственности у приобретателя возникает с момента государственной регистрации. В деле отсутствуют доказательства приобретения собственности на имя И.А.М. Имеется только договор купли-продажи от 27. 11. 2005 года, т.е. копия этого договора появилась в деле органа опеки и попечительства более чем через месяц после выдачи Постановления.
Из этого следует, что Постановление на отчуждение имущества несовершеннолетней выносилось вопреки требованиям действующего законодательства. Однако суд все ее показания считает противоречивыми и недобросовестными.
Ввиду того, что сделка не соответствует требованиям закона, поэтому она должна быть признана ничтожной с момента ее заключения и применены последствия ничтожной сделки.
Обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 28 и п. п. 2 и 3 ст. 37 ГК РФ законные представители несовершеннолетнего обязаны совершать сделки по отчуждению его имущества только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
В соответствии с требованиями ст. 64 Семейного кодекса РФ защита прав и интересов детей возлагается на их родителей.
Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.
Специальный порядок совершения родителями, как законными представителями своих несовершеннолетних детей, сделок с принадлежащим детям имуществом, закрепленный названными положениями гражданского и семейного законодательства в их взаимосвязи, направлен на защиту прав и интересов несовершеннолетних.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
По делу установлено, что являясь сособственниками квартиры <...> И.И.Н., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетней дочери И.А.М., также являющейся собственницей данной квартиры, а также ответчица И.Т.Г. решили продать данную квартиру Б.О.С. за 180 тыс. рублей. Указанные обстоятельства подтверждены свидетельствами о государственной регистрации права на И.И.Н., И.Т.Г., И.А.М., договором купли-продажи вышеуказанной квартиры от 24 ноября 2005 года, подписанный сторонами, а также расписками от И.И.Н. в получении от Б.О.С. денежной суммы в размере 180 тыс. рублей.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу, что спорная квартира выбыла из фактического владения собственников И-вых по их воле, на возмездной основе
Доводы И.И.Н., что ею не полностью получена сумма по договору с Б.О.С. допустимыми и достаточными доказательствами не подтверждены, а представленные стороной ответчика Б.О.С. доказательства, приведенные выше в подтверждение полного расчета по исследуемому договору допустимыми доказательствами стороной истца не оспорены.
Вместе с тем из материалов дела усматривается, что 8 ноября 2005 года И.И.Н. в своих интересах и интересах ребенка И.А.М. и И.Т.Г. обратилась в орган опеки с заявлениями о даче разрешения на продажу, принадлежащей им на праве общей долевой собственности квартиры и 24 ноября 2005 года было вынесено Постановление N 726, которым было разрешено И.Т.Г. и И.И.Н. заключить сделку купли-продажи квартиры <...>, с условием покупки жилого дома <...>.
В материалах дела имеется копия постановление за N 738 от 24 ноября 2005 года аналогичное Постановлению N 726, которым дано разрешение на продажу квартиры, которое зарегистрировано по журналу регистрации Постановлений в отделе образования, запись в журнале судом исследована.
Согласно Постановления N 91 от 28 февраля 2006 года Постановление за N 738 было отменено.
Постановление N 726 от 24 ноября 2005 года на момент заключения указанного договора купли-продажи отменено не было и на момент рассмотрения дела также не отменено.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу, что сделка купли-продажи спорного жилого помещения была совершена с учетом требований абз.2 п. 1 ст. 28 и п. п. 2 и 3 ст. 37 ГК РФ, т.е. разрешение органа опеки на продажу спорной квартиры имеется.
Тщательно проверив доводы сторон, исследуя доказательства по делу в их совокупности, с учетом требований действующего законодательства и материалов дела, суд обоснованно посчитал, что приведенные выше доказательства объективно подтверждают, что все условия по договору сторонами выполнены, расчет по сделке произведен полностью в размере 180000 руб., что соответствует цене квартиры указанной в договоре купли-продажи.
Как видно из материалов дела, после заключения указанного договора, что подтверждено объяснениями сторон, а также свидетелями К.А.А. и Ф.А.О., Б.О.С., допрошенными в судебном заседании, И-вы квартиру освободили и Б.О.С. с семьей вселилась в квартиру.
Исходя из исследованных судом доказательств, суд установил, что сделка купли-продажи земельного участка и жилого дома <...> является состоявшейся.
Данный вывод суда подтверждается имеющимся в деле договором купли-продажи указанного дома, заключенного М.Н.Е. от имени М.Е.Е. на основании доверенности и И.И.Н. в своих интересах и интересах несовершеннолетней И.А.М. и И.Т.Г. на покупку земельного участка и жилого дома.
Аналогичный договор имеется в материалах дела, представленного суду органом опеки При таком положении суд правильно посчитал, что несмотря на то, что И.И.Н. не признала, что данный договор ею заключался, он был заключен во исполнение Постановления N 726, однако не зарегистрирован из-за недобросовестности истицы и ее намерений сохранить за собой после продажи спорной квартиры и получения денег за нее право на данное жилое помещение
Доводы И.И.Н., что она не могла заключить данный договор в силу непредвиденных обстоятельств, поскольку ее деньгами противоправно завладел К.Т.О., судом проверялись и при этом суд посчитал установленным, что они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и вместе с тем не свидетельствуют о недобросовестности покупателя Б.О.С. при совершении сделки купли-продажи.
При этом суд принял во внимание, что объяснения И.И.Н. в этой части в ходе всех судебных заседаний не последовательны, противоречивы и не согласуются друг с другом,
При таком положении суд указанные объяснения подверг сомнению исследовав протоколы судебных заседаний, имеющиеся в деле, л.д. 57-62, 79-83, где И.И.Н. суду поясняла, что получила от Б.О.С. в качестве задатка 10000 руб., чтобы оплатить долг за газ и за свет. 10000 руб., также полученные в счет задатка от Б.О.С. у нее взял М.П.Н., ее сожитель, л.д.80.
Также из материалов дела усматривается, что И.И.Н. подтверждала, что она писала расписку Б.О.С. на получение задатка в размере 20000 руб., что отражено в протоколе судебного заседания на л.д. 124-130, И.И.Н. суду также поясняла, что, получив деньги за продажу квартиры, она поменяла 100000 руб. на доллары.
Кроме того в судебном заседании исследованы протоколы допросов И.И.Н. и И.Т.Г. из материалов уголовного дела, имеющиеся в деле, из которых видно, что И.И.Н., будучи допрошенной в качестве потерпевшей и предупрежденной об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, показывала, что в 2004 году они продали квартиру <...> и купили квартиру <...>. Примерно 20000 руб. денег от продажи квартиры, ее сожитель М.П.Н. проиграл в игровые автоматы, остальные деньги потратили на покупку квартиры <...> и на ремонт квартиры. За квартиру <...> они получили 145000 руб., из них около 100000 руб. она поменяла на доллары США, остальные деньги потратила на покупку дома, на личные нужды. После того как она приобрела билет в г. Ростов, ее мать отговаривала уезжать к сожителю М.П.Н. Но она М.П.Н. побоялась, так как он ей угрожал, бил ее и они решили с матерью М.П.Н. солгать, договорились, что скажут, что деньги у нее похитили неизвестные на улице. Чтобы М.П.Н. их не нашел, они часть денег отдали К.Т.О. как плату за квартиру, в том случае если они там останутся жить, это будет сумма покупки этой квартиры, а 1 тысячу долларов США она отдала ему, чтобы он "прокрутил" деньги, чтобы получить прибыль.
Примерно 5 или 6 декабря 2005 года приехал М.П.Н., он нашел где они проживали в с. Ленино и стал требовать у нее денег, угрожал ей и избивал и тогда она сказала, что отдала деньги К.Т.О., после чего М.П.Н. заставил ее написать заявление на К.Т.О. в УБОП, что он у нее похитил деньги. М.П.Н. сказал ей, что пояснить сотрудникам милиции и заставлял давать ложные показания и ее мать, л.д.107-108.
Согласно протокола допроса И.Т.Г., будучи допрошенной в качестве свидетеля и предупрежденной об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, л.д. 109-110, И.И.Н. также подтвердила что они получили деньги за продажу квартиры <...> и дочь купила билет, чтобы ехать в г. Ростов к М.П.Н., но она ее отговорила. С дочерью И.И.Н. они договорились, что скажут М.П.Н., что деньги у них похитили неизвестные лица, отняли сумку. А когда М.П.Н. приехал, и стал требовать деньги, дочь ему сказала, что деньги отдала К.Т.О., после чего он заставил И.И.Н. написать заявление в УБОП, и заставлял их под угрозой давать ложные показания в отношении К.Т.О.
Отказывая в удовлетворении исковых требований И.И.Н. суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований
Допрошенный в судебном заседании свидетель К.А.А. также подтвердил, что получая деньги в качестве задатка и оставшуюся сумму при заключении основного договора купли-продажи, И.И.Н. писала расписки и договора, в которых расписывалась в его присутствии.
Кроме того, он подтвердил, что И-вы получив разрешение на продажу квартиры в отделе образования, ездили в с. Колышлей, чтобы оформить договор купли-продажи жилого дома <...>, что ему известно со слов водителя, который по его просьбе возил И-вых к нотариусу в с. Колышлей.
Вместе с тем, он пояснил, что И-вы получили 180000 руб. за продажу квартиры, после чего квартиру освободили и И.И.Н. написала письменно, что она выпишется из квартиры в ближайшее время.
На основании изложенного суд пришел к правильному выводу, что приведенные доказательства объективно подтверждают, что сделка купли-продажи спорной квартиры является состоявшейся и исполненной, нарушений требований закона при заключении указанного договора не имеется.
Доводы кассационной жалобы были предметом обсуждения в суде первой инстанции, им дана оценка, которая подтверждается материалами дела.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Пензенского районного суда Пензенской области от 11 марта 2008 года оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕНЗЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 15.04.2008 ПО ДЕЛУ N 33-688
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 апреля 2008 г. по делу N 33-688
Судья: Сивухо Т.Н.
15 апреля 2008 года судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:
председательствующего Прошиной Л.П.
и судей Фроловой Т.А., Елагиной Т.В.
заслушали в открытом судебном заседании по докладу Фроловой Т.А. дело по кассационной жалобе И.И.И. на решение Пензенского районного суда Пензенской области от 11 марта 2008 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи квартиры И.И.Н. отказать.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя органа опеки и попечительства отдела образования Пензенского района по доверенности - Е.А.А. судебная коллегия
установила:
И.И.Н. обратилась в суд с иском к И.Т.Г., Б.О.С. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.
В обоснование своих исковых требований указала, что она 24 ноября 2005 г. в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ребенка, И.А.М., а также ее мать И.Т.Г. с одной стороны и Б.О.С. с другой стороны, заключили договор купли-продажи принадлежащей им квартиры, расположенной <...>.
На совершение указанной сделки, было вынесено Постановление N 726 от 24 ноября 2005 года Главы администрации Пензенского района Пензенской области, которое давало разрешение ей и И.Т.Г. совершить сделку купли-продажи, принадлежащей им квартиры при условии одновременного приобретения ими жилого дома по адресу: <...>.
Однако она считает, что при заключении данного договора были нарушены права и законные интересы ее несовершеннолетней дочери - И.А.М. и второго ее ребенка, который зарегистрирован в этой же квартире, поскольку сделка купли-продажи квартиры ухудшала их жилищные условия.
28 февраля 2006 г. Глава администрации Пензенского района отменил ранее вынесенное Постановление N 726 от 24 ноября 2005 г.
Квартира принадлежала И.И.Н., матери И.Т.Г. и несовершеннолетней дочери И.А.М. на праве общей долевой собственности, по 1/3 части каждой.
В 2005 году, с согласия матери, она решила продать данную квартиру. По объявлению в газете нашла покупателя, которого ей предложил риэлтор К.А.А., - Б.О.С.
Б.О.С. квартира понравилась и в этот же день, по ее просьбе, Б.О.С. передала ей задаток в размере 3000 руб., на получение задатка она написала расписку, однако точно не может утверждать какой документ она написала и свою подпись в предварительном договоре от 31 октября 2005 года не подтверждает, но считает, что подпись в договоре схожа с ее подписью.
В этот же день договорились с Б.О.С. о заключении основного договора купли-продажи спорной квартиры и она объяснила Б.О.С., что квартиру продает за 170000 руб., с ценой квартиры Б.О.С. согласилась.
Истица указала, что она обращалась в отдел образования за получением разрешения на продажу спорного жилого помещения, однако документы на сына И.А.М. у нее в отделе образования не взяли, также она не помнит, что она указала в заявлении и не вникала в это, поскольку все документы за нее готовил риэлтор К.А.А. Подтверждает, что согласие матери на продажу квартиры имелось.
Ей было известно, что было дано разрешение на продажу квартиры с условием одновременного приобретения жилого дома для ее семьи <...> и вопрос об оформлении указанной сделки с ее согласия решал ее сосед К.Т.О., которому она передала 20000 руб. на покупку дома, которые были переданы в счет задатка по договору купли-продажи Б.О.С. Однако дом он не купил и деньги ей не вернул. Не подтверждает, что она заключала договор купли-продажи на жилой дом <...>.
Так как у них не было документов на продаваемую квартиру, они попросили еще 7 тыс. руб. в качестве задатка на оформление необходимых документов и К.А.А. ей передал указанную сумму задатка, также И.И.Н. суду пояснила, что еще ей было передано в счет задатка Б.О.С. 9000 руб., на которые она писала расписку.
28 ноября 2005 года она, от своего имени и имени несовершеннолетней дочери, ее мать и Б.О.С. в регистрационной палате заключили договор купли-продажи квартиры.
Договор она подписала, но не читала, после чего получила деньги в сумме 145 тыс. руб., написав расписку в получении денег
Вместе с тем подтвердила, что деньги в сумме 145000 руб. получила от Б.О.С. в день заключения договора. В общей сложности за квартиру, она получила 165000 руб
После получения денег она поехала с К.Т.О. и он отобрал у нее деньги, удерживая ее с ребенком доме в с. Ленино, Пензенского района, в связи с чем она не смогла купить квартиру своим детям из-за отсутствия денежных средств. По указанному факту она обращалась в правоохранительные органы, однако не согласна с результатами проведенной проверки, считает, что следователь ввел ее в заблуждение.
Договор купли-продажи спорной квартиры зарегистрирован не был, поскольку ранее вынесенное Постановление о разрешении указанной сделки было отменено.
В настоящее время намерения регистрировать данный договор у нее не имеется, поскольку ее семья в настоящее время не обеспечена жилой площадью, проживает на квартире <...>.
И.И.Н. уточнила в судебном заседании свои исковые требования и просила договор купли-продажи квартиры признать недействительным по указанным выше основаниям, привести стороны в первоначальное положение, поскольку Б.О.С. отказывается проживать в этой квартире вместе с ними, и просила суд вселить ее с детьми в квартиру.
Деньги, которые она получила с Б.О.С. за продажу квартиры, она вернуть не может и не желает, считая, что Б.О.С. обязана обратиться в суд с иском о взыскании с нее денег.
Суд постановил вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе И.И.Н. просит решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным.
При вынесении решения суд не учел права несовершеннолетних на жилую площадь и сейчас они, а их трое вынуждены проживать на квартире без элементарных условий.
В соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, допускается с согласия опеки и попечительства. Указанное требование касается и осуществления сделок с жилыми помещениями, собственниками которых по различным основаниям, в том числе и на праве долевой собственности, являются несовершеннолетние.
Однако само по себе наличие согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению имущества малолетнего ребенка не является для суда достаточным подтверждением законности сделки.
По конкретному делу необходимо было изучить документы не только на собственника несовершеннолетнюю И.А.М. Но и на проживающего на данной жилой площади несовершеннолетнего И.А.М. <...>.
Договор купли-продажи квартиры <...> был заключен с существенными нарушениями прав несовершеннолетних, а также были искажены обязательства в договоре.
Судом не приняты во внимание юридически значимые обстоятельства. Договор был заключен обманным путем. Сумма договора не соответствовала действительной подготовкой документов занимался К.А.А.
К.А.А. и Б.О.С. без нее и ее матери составляли договор, который они не читали. Они сами брали разрешение органов опеки и попечительства о согласии на продажу квартиры и сами указывали о том, что купят несовершеннолетней квартиру. Они очень были заинтересованы в покупке этой квартиры, поскольку эта квартира на тот период времени стоила около 400 тыс. рублей. Они им обещали 180000 и эти деньги не отдали, выкинув троих несовершеннолетних детей на улицу.
В настоящее время она проживает в квартире дома грозящим обвалом с тремя детьми и больной матерью. без отопления, света и воды. Собственники дома умерли, из-за жалости для проживания им ее предоставила женщина, фамилию которой она не знает. Она сказала, что якобы является наследницей на это жилье, но наследственных прав на него не оформляют, поскольку он подлежит сносу.
В п. 9 договора купли-продажи квартиры от 24. 11. 2005 года указано, что на момент подписания настоящего договора в указанной квартире проживают и не состоят на регистрационном учете И.Т.Г., И.И.Н., И.А.М. Это не соответствует действительности, поскольку справку они приложили ложную. В данной квартире помимо указанных лиц, которые и проживали и были зарегистрированы, проживал и зарегистрирован был еще несовершеннолетний И.А.М., <...>, о нем в договоре вообще ничего не указано.
Также нарушены права собственника квартиры И.А.М., <...>, поскольку реально ее права не соблюдены. Ответчик не предоставил доказательств того, что 60 тыс. рублей это стоимость ее доли перечислена ей на счет в кредитное учреждение, либо израсходовано в ее интересах для приобретения жилья.
В п. 9 вышеуказанного договора указано, что согласие органа опеки и попечительства на продажу квартиры, собственником которой является И.А.М., <...> получено постановление администрации Пензенского района Пензенской области от 24. 11. 2005 года N 726, согласно которого разрешить сделку купли-продажи квартиры <...>, при условии одновременного приобретения жилого дома <...>, где И.А.М. будет принадлежать доля собственности не менее прежней. Суд в решении сослался на то, что для И.А.М. была приобретена доля дома. Считает эти доводы несостоятельными
В соответствии со ст. 223 ГК РФ ч. 2 право собственности у приобретателя возникает с момента государственной регистрации. В деле отсутствуют доказательства приобретения собственности на имя И.А.М. Имеется только договор купли-продажи от 27. 11. 2005 года, т.е. копия этого договора появилась в деле органа опеки и попечительства более чем через месяц после выдачи Постановления.
Из этого следует, что Постановление на отчуждение имущества несовершеннолетней выносилось вопреки требованиям действующего законодательства. Однако суд все ее показания считает противоречивыми и недобросовестными.
Ввиду того, что сделка не соответствует требованиям закона, поэтому она должна быть признана ничтожной с момента ее заключения и применены последствия ничтожной сделки.
Обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 28 и п. п. 2 и 3 ст. 37 ГК РФ законные представители несовершеннолетнего обязаны совершать сделки по отчуждению его имущества только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
В соответствии с требованиями ст. 64 Семейного кодекса РФ защита прав и интересов детей возлагается на их родителей.
Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.
Специальный порядок совершения родителями, как законными представителями своих несовершеннолетних детей, сделок с принадлежащим детям имуществом, закрепленный названными положениями гражданского и семейного законодательства в их взаимосвязи, направлен на защиту прав и интересов несовершеннолетних.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
По делу установлено, что являясь сособственниками квартиры <...> И.И.Н., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетней дочери И.А.М., также являющейся собственницей данной квартиры, а также ответчица И.Т.Г. решили продать данную квартиру Б.О.С. за 180 тыс. рублей. Указанные обстоятельства подтверждены свидетельствами о государственной регистрации права на И.И.Н., И.Т.Г., И.А.М., договором купли-продажи вышеуказанной квартиры от 24 ноября 2005 года, подписанный сторонами, а также расписками от И.И.Н. в получении от Б.О.С. денежной суммы в размере 180 тыс. рублей.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу, что спорная квартира выбыла из фактического владения собственников И-вых по их воле, на возмездной основе
Доводы И.И.Н., что ею не полностью получена сумма по договору с Б.О.С. допустимыми и достаточными доказательствами не подтверждены, а представленные стороной ответчика Б.О.С. доказательства, приведенные выше в подтверждение полного расчета по исследуемому договору допустимыми доказательствами стороной истца не оспорены.
Вместе с тем из материалов дела усматривается, что 8 ноября 2005 года И.И.Н. в своих интересах и интересах ребенка И.А.М. и И.Т.Г. обратилась в орган опеки с заявлениями о даче разрешения на продажу, принадлежащей им на праве общей долевой собственности квартиры и 24 ноября 2005 года было вынесено Постановление N 726, которым было разрешено И.Т.Г. и И.И.Н. заключить сделку купли-продажи квартиры <...>, с условием покупки жилого дома <...>.
В материалах дела имеется копия постановление за N 738 от 24 ноября 2005 года аналогичное Постановлению N 726, которым дано разрешение на продажу квартиры, которое зарегистрировано по журналу регистрации Постановлений в отделе образования, запись в журнале судом исследована.
Согласно Постановления N 91 от 28 февраля 2006 года Постановление за N 738 было отменено.
Постановление N 726 от 24 ноября 2005 года на момент заключения указанного договора купли-продажи отменено не было и на момент рассмотрения дела также не отменено.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу, что сделка купли-продажи спорного жилого помещения была совершена с учетом требований абз.2 п. 1 ст. 28 и п. п. 2 и 3 ст. 37 ГК РФ, т.е. разрешение органа опеки на продажу спорной квартиры имеется.
Тщательно проверив доводы сторон, исследуя доказательства по делу в их совокупности, с учетом требований действующего законодательства и материалов дела, суд обоснованно посчитал, что приведенные выше доказательства объективно подтверждают, что все условия по договору сторонами выполнены, расчет по сделке произведен полностью в размере 180000 руб., что соответствует цене квартиры указанной в договоре купли-продажи.
Как видно из материалов дела, после заключения указанного договора, что подтверждено объяснениями сторон, а также свидетелями К.А.А. и Ф.А.О., Б.О.С., допрошенными в судебном заседании, И-вы квартиру освободили и Б.О.С. с семьей вселилась в квартиру.
Исходя из исследованных судом доказательств, суд установил, что сделка купли-продажи земельного участка и жилого дома <...> является состоявшейся.
Данный вывод суда подтверждается имеющимся в деле договором купли-продажи указанного дома, заключенного М.Н.Е. от имени М.Е.Е. на основании доверенности и И.И.Н. в своих интересах и интересах несовершеннолетней И.А.М. и И.Т.Г. на покупку земельного участка и жилого дома.
Аналогичный договор имеется в материалах дела, представленного суду органом опеки При таком положении суд правильно посчитал, что несмотря на то, что И.И.Н. не признала, что данный договор ею заключался, он был заключен во исполнение Постановления N 726, однако не зарегистрирован из-за недобросовестности истицы и ее намерений сохранить за собой после продажи спорной квартиры и получения денег за нее право на данное жилое помещение
Доводы И.И.Н., что она не могла заключить данный договор в силу непредвиденных обстоятельств, поскольку ее деньгами противоправно завладел К.Т.О., судом проверялись и при этом суд посчитал установленным, что они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и вместе с тем не свидетельствуют о недобросовестности покупателя Б.О.С. при совершении сделки купли-продажи.
При этом суд принял во внимание, что объяснения И.И.Н. в этой части в ходе всех судебных заседаний не последовательны, противоречивы и не согласуются друг с другом,
При таком положении суд указанные объяснения подверг сомнению исследовав протоколы судебных заседаний, имеющиеся в деле, л.д. 57-62, 79-83, где И.И.Н. суду поясняла, что получила от Б.О.С. в качестве задатка 10000 руб., чтобы оплатить долг за газ и за свет. 10000 руб., также полученные в счет задатка от Б.О.С. у нее взял М.П.Н., ее сожитель, л.д.80.
Также из материалов дела усматривается, что И.И.Н. подтверждала, что она писала расписку Б.О.С. на получение задатка в размере 20000 руб., что отражено в протоколе судебного заседания на л.д. 124-130, И.И.Н. суду также поясняла, что, получив деньги за продажу квартиры, она поменяла 100000 руб. на доллары.
Кроме того в судебном заседании исследованы протоколы допросов И.И.Н. и И.Т.Г. из материалов уголовного дела, имеющиеся в деле, из которых видно, что И.И.Н., будучи допрошенной в качестве потерпевшей и предупрежденной об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, показывала, что в 2004 году они продали квартиру <...> и купили квартиру <...>. Примерно 20000 руб. денег от продажи квартиры, ее сожитель М.П.Н. проиграл в игровые автоматы, остальные деньги потратили на покупку квартиры <...> и на ремонт квартиры. За квартиру <...> они получили 145000 руб., из них около 100000 руб. она поменяла на доллары США, остальные деньги потратила на покупку дома, на личные нужды. После того как она приобрела билет в г. Ростов, ее мать отговаривала уезжать к сожителю М.П.Н. Но она М.П.Н. побоялась, так как он ей угрожал, бил ее и они решили с матерью М.П.Н. солгать, договорились, что скажут, что деньги у нее похитили неизвестные на улице. Чтобы М.П.Н. их не нашел, они часть денег отдали К.Т.О. как плату за квартиру, в том случае если они там останутся жить, это будет сумма покупки этой квартиры, а 1 тысячу долларов США она отдала ему, чтобы он "прокрутил" деньги, чтобы получить прибыль.
Примерно 5 или 6 декабря 2005 года приехал М.П.Н., он нашел где они проживали в с. Ленино и стал требовать у нее денег, угрожал ей и избивал и тогда она сказала, что отдала деньги К.Т.О., после чего М.П.Н. заставил ее написать заявление на К.Т.О. в УБОП, что он у нее похитил деньги. М.П.Н. сказал ей, что пояснить сотрудникам милиции и заставлял давать ложные показания и ее мать, л.д.107-108.
Согласно протокола допроса И.Т.Г., будучи допрошенной в качестве свидетеля и предупрежденной об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, л.д. 109-110, И.И.Н. также подтвердила что они получили деньги за продажу квартиры <...> и дочь купила билет, чтобы ехать в г. Ростов к М.П.Н., но она ее отговорила. С дочерью И.И.Н. они договорились, что скажут М.П.Н., что деньги у них похитили неизвестные лица, отняли сумку. А когда М.П.Н. приехал, и стал требовать деньги, дочь ему сказала, что деньги отдала К.Т.О., после чего он заставил И.И.Н. написать заявление в УБОП, и заставлял их под угрозой давать ложные показания в отношении К.Т.О.
Отказывая в удовлетворении исковых требований И.И.Н. суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований
Допрошенный в судебном заседании свидетель К.А.А. также подтвердил, что получая деньги в качестве задатка и оставшуюся сумму при заключении основного договора купли-продажи, И.И.Н. писала расписки и договора, в которых расписывалась в его присутствии.
Кроме того, он подтвердил, что И-вы получив разрешение на продажу квартиры в отделе образования, ездили в с. Колышлей, чтобы оформить договор купли-продажи жилого дома <...>, что ему известно со слов водителя, который по его просьбе возил И-вых к нотариусу в с. Колышлей.
Вместе с тем, он пояснил, что И-вы получили 180000 руб. за продажу квартиры, после чего квартиру освободили и И.И.Н. написала письменно, что она выпишется из квартиры в ближайшее время.
На основании изложенного суд пришел к правильному выводу, что приведенные доказательства объективно подтверждают, что сделка купли-продажи спорной квартиры является состоявшейся и исполненной, нарушений требований закона при заключении указанного договора не имеется.
Доводы кассационной жалобы были предметом обсуждения в суде первой инстанции, им дана оценка, которая подтверждается материалами дела.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пензенского районного суда Пензенской области от 11 марта 2008 года оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)