Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2007 года
Постановление в полном объеме изготовлено 19 сентября 2007 года
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Тимашковой Е.Н.
Судей Тиминской О.А., Тучковой О.Г.,
по докладу судьи Тимашковой Е.Н.
при ведении протокола судебного заседания судьей Тимашковой Е.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный N 20АП-2496/2007) Управления муниципальным имуществом г. Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 22.05.07 (судья Савина Н.Ф.) по делу N А54-300/2007-С3
по заявлению ООО "Розница"
к Управлению муниципальным имуществом Администрации г. Рязани,
третье лицо: Управление ЖКХ и эксплуатации жилищного фонда,
о признании незаконным действия в части одностороннего отказа от договора аренды
при участии:
от заявителя: не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом,
от ответчика не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом,
от третьего лица: не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Розница" (далее - ООО "Розница", Общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением о признании незаконным письма-уведомления Управления муниципальным имуществом Администрации г. Рязани (далее - Управление) от 20.12.06 N 01-081/3981 об отказе от договора аренды от 18.08.05 N 2031205 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, 11/63.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Управление ЖКХ и эксплуатации жилищного фонда
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 22.05.07 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, Управление подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, полагает, что обжалуемое решение не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 18.08.05 между Управлением муниципального имущества Администрации г. Рязани (арендодатель) и ООО "Розница" (арендатор) был заключен договор аренды N 2031205 (л.д. 4-7) нежилого помещения общей площадью 85,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 11/63, для размещения магазина "Мир часов" со сроком действия до 17.07.06.
Управлением 20.12.06 в адрес Общества направлено письмо N 01-081/3981 (л.д. 9), содержащее уведомление о расторжении договора аренды от 18.08.05 N 2031205 и требование об освобождении занимаемого помещения. Основанием для принятия решения о расторжении договора аренды послужило распоряжение Главы администрации г. Рязани от 11.12.06 N 1196-р "О проведении капитального ремонта здания, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 11/63" (л.д. 8).
Не согласившись с действиями Управления, ООО "Розница" обратилось в арбитражный суд с заявлением.
Рассматривая дело по существу и, удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что действия Управления в части одностороннего отказа от договора аренды являются незаконными.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанным выводом по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 37 Федерального закона от 06.10.03 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон) местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования) наделяется уставом муниципального образования, в том числе полномочиями по решению вопросов местного значения.
Подпунктом 3 пункта 1 статьи 16 Закона к вопросам местного значения городского округа отнесены владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа.
- Полномочия собственника муниципального имущества от имени муниципального образования - городской округ город Рязань Рязанской области в соответствии с Уставом г. Рязани осуществляет администрация города (решение вопросов по передаче муниципального имущества в аренду в соответствии с порядком, установленным представительным органом города Рязани (ст. 39 Устава г. Рязани);
- Согласно пункту п. 1.3 Положения "О порядке передачи в аренду муниципального имущества города Рязани", утвержденного Решением Рязанского городского Совета от 30.05.02 N 220 (действовавшего в спорный период) полномочия арендодателя при сдаче в аренду муниципального имущества выступает Управление муниципальным имуществом администрации г. Рязани. Пунктом 2.3 данного Положения предусмотрено, что сдача имущества в аренду осуществляется целевым назначением под определенный вид деятельности в соответствии с назначением имущества в случае отсутствия заявок на него от муниципальных учреждений и иных лиц, финансируемых из городского бюджета.
Таким образом, контроль за использованием Объектов и исполнением договорных условий осуществляет Управление муниципальным имущество администрации г. Рязани.
При существенном нарушении арендатором условий договора Управление принимает все предусмотренные действующим законодательством и договором аренды меры воздействия на арендатора с целью понуждения к исполнению обязательств, а при невозможности - к расторжению договора и освобождению Объекта.
Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Статьей 452 ГК РФ установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с п. 6. договора аренды от 18.08.05 N 2031205 предусмотрено досрочное расторжение Договора либо по соглашению сторон, либо по требованию одной из сторон по решению суда. При этом досрочное расторжение Договора по требованию арендодателя предусмотрено при существенном нарушении арендатором его условий.
Как усматривается из письма-уведомления от 20.12.06 N 01-081/3981 о расторжении договора аренды от 18.08.05 N 2031205, основанием для принятия такого решения послужило распоряжение Главы администрации г. Рязани от 11.12.06 N 1196-р "О проведении капитального ремонта здания, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 11/63".
Вместе с тем, Гражданским кодексом не предусмотрено право на односторонний отказ арендодателя от исполнения договора в связи с проведением капитального ремонта здания.
Более того, в перечне существенных нарушений, указанных в п. 6.2 договора, данное обстоятельство также не значится.
В связи с изложенным, апелляционный суд считает, что оснований для расторжения договора аренды от 18.08.05 N 2031205 в одностороннем порядке у Управления не имеется.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на пункты 3.1.5 и 3.2.12 Договора, согласно которым арендодатель должен за месяц до постановки Объекта на длительный капитальный ремонт письменно уведомить об этом арендодателя, а арендатор, в сроки, указанные в предписании, освободить арендуемое здание, не могут быть приняты во внимание апелляционным судом, поскольку обязанность Общества освободить занимаемое здание не подразумевает под собой расторжения договора аренды в одностороннем порядке.
Кроме того, пунктом 3.2.6 Договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно и за свой счет производить текущий и капитальный ремонт Объекта.
При таких обстоятельствах, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Рязанской области от 22.05.07 по делу N А54-300/2007-С3 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Центрального округа в г. Брянске в двухмесячный срок.
Председательствующий
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
О.А.ТИМИНСКАЯ
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.09.2007 ПО ДЕЛУ N А54-300/2007-С3
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 сентября 2007 г. по делу N А54-300/2007-С3
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2007 года
Постановление в полном объеме изготовлено 19 сентября 2007 года
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Тимашковой Е.Н.
Судей Тиминской О.А., Тучковой О.Г.,
по докладу судьи Тимашковой Е.Н.
при ведении протокола судебного заседания судьей Тимашковой Е.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный N 20АП-2496/2007) Управления муниципальным имуществом г. Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 22.05.07 (судья Савина Н.Ф.) по делу N А54-300/2007-С3
по заявлению ООО "Розница"
к Управлению муниципальным имуществом Администрации г. Рязани,
третье лицо: Управление ЖКХ и эксплуатации жилищного фонда,
о признании незаконным действия в части одностороннего отказа от договора аренды
при участии:
от заявителя: не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом,
от ответчика не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом,
от третьего лица: не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Розница" (далее - ООО "Розница", Общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением о признании незаконным письма-уведомления Управления муниципальным имуществом Администрации г. Рязани (далее - Управление) от 20.12.06 N 01-081/3981 об отказе от договора аренды от 18.08.05 N 2031205 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, 11/63.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Управление ЖКХ и эксплуатации жилищного фонда
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 22.05.07 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, Управление подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, полагает, что обжалуемое решение не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 18.08.05 между Управлением муниципального имущества Администрации г. Рязани (арендодатель) и ООО "Розница" (арендатор) был заключен договор аренды N 2031205 (л.д. 4-7) нежилого помещения общей площадью 85,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 11/63, для размещения магазина "Мир часов" со сроком действия до 17.07.06.
Управлением 20.12.06 в адрес Общества направлено письмо N 01-081/3981 (л.д. 9), содержащее уведомление о расторжении договора аренды от 18.08.05 N 2031205 и требование об освобождении занимаемого помещения. Основанием для принятия решения о расторжении договора аренды послужило распоряжение Главы администрации г. Рязани от 11.12.06 N 1196-р "О проведении капитального ремонта здания, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 11/63" (л.д. 8).
Не согласившись с действиями Управления, ООО "Розница" обратилось в арбитражный суд с заявлением.
Рассматривая дело по существу и, удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что действия Управления в части одностороннего отказа от договора аренды являются незаконными.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанным выводом по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 37 Федерального закона от 06.10.03 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон) местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования) наделяется уставом муниципального образования, в том числе полномочиями по решению вопросов местного значения.
Подпунктом 3 пункта 1 статьи 16 Закона к вопросам местного значения городского округа отнесены владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа.
- Полномочия собственника муниципального имущества от имени муниципального образования - городской округ город Рязань Рязанской области в соответствии с Уставом г. Рязани осуществляет администрация города (решение вопросов по передаче муниципального имущества в аренду в соответствии с порядком, установленным представительным органом города Рязани (ст. 39 Устава г. Рязани);
- Согласно пункту п. 1.3 Положения "О порядке передачи в аренду муниципального имущества города Рязани", утвержденного Решением Рязанского городского Совета от 30.05.02 N 220 (действовавшего в спорный период) полномочия арендодателя при сдаче в аренду муниципального имущества выступает Управление муниципальным имуществом администрации г. Рязани. Пунктом 2.3 данного Положения предусмотрено, что сдача имущества в аренду осуществляется целевым назначением под определенный вид деятельности в соответствии с назначением имущества в случае отсутствия заявок на него от муниципальных учреждений и иных лиц, финансируемых из городского бюджета.
Таким образом, контроль за использованием Объектов и исполнением договорных условий осуществляет Управление муниципальным имущество администрации г. Рязани.
При существенном нарушении арендатором условий договора Управление принимает все предусмотренные действующим законодательством и договором аренды меры воздействия на арендатора с целью понуждения к исполнению обязательств, а при невозможности - к расторжению договора и освобождению Объекта.
Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Статьей 452 ГК РФ установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с п. 6. договора аренды от 18.08.05 N 2031205 предусмотрено досрочное расторжение Договора либо по соглашению сторон, либо по требованию одной из сторон по решению суда. При этом досрочное расторжение Договора по требованию арендодателя предусмотрено при существенном нарушении арендатором его условий.
Как усматривается из письма-уведомления от 20.12.06 N 01-081/3981 о расторжении договора аренды от 18.08.05 N 2031205, основанием для принятия такого решения послужило распоряжение Главы администрации г. Рязани от 11.12.06 N 1196-р "О проведении капитального ремонта здания, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 11/63".
Вместе с тем, Гражданским кодексом не предусмотрено право на односторонний отказ арендодателя от исполнения договора в связи с проведением капитального ремонта здания.
Более того, в перечне существенных нарушений, указанных в п. 6.2 договора, данное обстоятельство также не значится.
В связи с изложенным, апелляционный суд считает, что оснований для расторжения договора аренды от 18.08.05 N 2031205 в одностороннем порядке у Управления не имеется.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на пункты 3.1.5 и 3.2.12 Договора, согласно которым арендодатель должен за месяц до постановки Объекта на длительный капитальный ремонт письменно уведомить об этом арендодателя, а арендатор, в сроки, указанные в предписании, освободить арендуемое здание, не могут быть приняты во внимание апелляционным судом, поскольку обязанность Общества освободить занимаемое здание не подразумевает под собой расторжения договора аренды в одностороннем порядке.
Кроме того, пунктом 3.2.6 Договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно и за свой счет производить текущий и капитальный ремонт Объекта.
При таких обстоятельствах, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Рязанской области от 22.05.07 по делу N А54-300/2007-С3 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Центрального округа в г. Брянске в двухмесячный срок.
Председательствующий
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
О.А.ТИМИНСКАЯ
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)