Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 августа 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соловьевой М.В.,
судей Сулименко О.А., Филимоновой С.С.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Близнюк А.А.,
при участии:
от Федерального казенного учреждения "Войсковая часть 45807": Синьков Д.Н., паспорт, по доверенности от 07.10.2011 г.
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области: Матвеева Т.А., паспорт, по доверенности от 28.12.2012
от Министерства обороны Российской Федерации: Роев А.А., удостоверение N 38, по доверенности от 20.02.2013 г.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.05.2013 по делу N А53-3320/2013, принятое судьей Смольковой А.В., по заявлению федерального казенного учреждения "Войсковая часть 45807" к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, при участии третьего лица Министерства обороны Российской Федерации, о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав,
установил:
Федеральное казенное учреждение "Войсковая часть 45807" (далее - казенное учреждение) обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - Управление, регистрационная служба) об обжаловании отказа в государственной регистрации прав.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.05.2013 заявленные требования удовлетворены, с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в пользу заявителя взыскано 2000 рублей в счет возмещения судебных расходов на оплату госпошлины. Судебный акт мотивирован тем, что решение об отказе в государственной регистрации контракта не соответствует положениям статьи 17 Закона N 214-ФЗ, пункта 1 статьи 20, пункта 3.1 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ и нарушает права заявителя.
Не согласившись с принятым судебным актом, Управление обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение, сославшись на то, что после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик не вправе привлекать денежные средства для строительства (создания) данных объектов, поскольку строительство многоквартирного жилого дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 339 Стрелковой Дивизии, 21/1 выполнено в полном объеме. Кроме того, в связи с ликвидацией застройщика невозможны ни регистрация, ни дальнейшее исполнение договора участия в долевом строительстве. Также Управление в апелляционной жалобе отмечает, что возникновение права на квартиру возможно только на основании актов приема-передачи квартир, подписанных между заявителем и застройщиком, что с учетом ликвидации застройщика, осуществить невозможно. Таким образом, исполнение судебного акта не приведет к восстановлению прав заявителя, а повлечет повторное обращение в судебные органы за защитой своего права. Также, Управление указывает, что для отказа в государственной регистрации государственного контракта участия в долевом строительстве N 57/157 от 17.12.2007 послужило представление указанного контракта для целей государственной регистрации после завершения строительства объекта недвижимости.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд рассматривает апелляционную жалобу в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.
Представитель Федерального казенного учреждения "Войсковая часть 45807" не согласился с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Представитель Министерства обороны Российской Федерации не согласился с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела между обществом с ограниченной ответственностью "Зодчий" (застройщик) и федеральным государственным учреждением Министерства обороны Российской Федерации "Войсковая часть 45807" (дольщик) 17 декабря 2007 года подписан государственный контракт участия в долевом строительстве N 57/157, по условиям которого застройщик обязан в предусмотренный им срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 339 Стрелковая Дивизия 21/1 и после ввода его в эксплуатацию передать: 3-х комнатную N 57 квартиру общей площадью 88,45 кв. м и 3-х комнатную N 157 квартиру общей площадью 88,45 кв. м с чистовой отделкой в соответствии с перечнем работ по внутренней отделке (приложение N 1 к государственному контракту) дольщику, а также документы, необходимые для обеспечения государственной регистрации права собственности на квартиры (извлечения из технического паспорта БТИ в 2-х экз. на каждую квартиру в оригинале, копию акта госкомиссии о вводе в эксплуатацию законченного строительства жилого дома (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию), постановление об утверждении акта госкомиссии, а также решение муниципальных властей о присвоении объекту почтового адреса, заверенные установленным порядком, не позднее 30 июня 2008 г.
Застройщик обязан использовать денежные средства, полученные от участника долевого строительства, по целевому назначению - на строительство дома (квартир), на момент передачи квартир жилой дом должен быть введен в эксплуатацию в установленном законом порядке (пункт 3.1 государственного контракта). Дольщик обязан передать Застройщику денежные средства в размере и на условиях, предусмотренных в главе 4 государственного контракта и принять от Застройщика по акту приема-передачи квартиры при условии ввода жилого дома в эксплуатацию.
Цена государственного контракта составляет 6 930 996, 84 руб. (пункты 4.1, 4.2 государственного контракта). Дольщик переводит денежные средства на расчетный счет застройщика денежные средства в размере: 1-ый транш - в размере 95% от общей стоимости квартир 6 584 446, 20 руб., в тридцатидневный срок с даты подписания государственного контракта; 2-ой транш - в размере 5% от общей стоимости квартир, в тридцатидневный срок после подписания акта приема-передачи квартир. При этом сумма второго транша определяется по результатом обмеров БТИ (пункт 4.4 государственного контракта).
Гарантийный срок на объект долевого строительства составляет 5 лет с момента подписания акта приемки-передачи (пункт 5.2 государственного контракта).
Согласно позиции заявителя, стороны государственного контракта согласовали все существенные условия при подписании 17 декабря 2007 года государственного контракта участия в долевом строительстве N 57/157, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Зодчий" и Федеральным государственным учреждением "Войсковая часть 45807".
03.07.2009 между застройщиком и дольщиком подписан акт о выполнении договорных обязательств по государственному контракту.
Согласно части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункту 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Дольщик 4 марта 2008 г. исх. N 26/863 и 10 июня 2008 г. исх. N 26/2137 обратился к застройщику с просьбой о направлении недостающих экземпляров государственного контракта и о предоставлении необходимого пакета документов в регистрационную службу для государственной регистрации государственного контракта. Однако указанные уведомления застройщиком не исполнены.
Вместе с тем, застройщик в письмах исх. N 218 от 7 июня 2008 г. и исх. N 51 от 28 июля 2008 г. уведомил дольщика о задержке сроков сдачи строящегося жилого дома и о причинах задержки.
Полагая, что застройщик уклоняется от совершения действий по предоставлению государственного контракта в регистрирующий орган для его государственной регистрации, заявитель обратился в регистрационную службу с заявлением о регистрации государственного контракта.
Сообщением от 02.10.2012 N 01/309/2012-134 заявителю отказано в государственной регистрации государственного контракта в связи с непредставлением заявления второй стороной государственного контракта о проведении государственной регистрации, а также с представлением для проведения государственной регистрации государственного контракта, по содержанию не соответствующего требованиям действующего законодательства, так как после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, застройщик не вправе привлекать денежные средства для строительства (создания) данных объектов, поскольку строительство многоквартирного жилого дома, где расположены квартиры заявителя, по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 339 Стрелковой Дивизии, 21/1 выполнено в полном объеме.
Указанное явилось основанием для обращения заявителя в арбитражный суд.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статья 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8).
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Пунктом 1 ст. 164 Гражданского кодекса РФ определено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Законом N 214-ФЗ.
В соответствии же с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Из материалов дела видно, что казенное учреждение, обосновывая свои требования, ссылается на факт уклонения застройщика от государственной регистрации государственного контракта и на соответствие государственного контракта действующему законодательству.
В соответствии с частью 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 63 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
В соответствие со статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
В материалы дела представлены доказательства того, что застройщик реорганизован в форме присоединения к обществу с ограниченной ответственностью "Альбрекс". В отношении общества с ограниченной ответственностью "Альбрекс" внесены сведения в ЕГРЮЛ о прекращении деятельности юридического лица в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании пункта 2 статьи 21.1. Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ.
Вместе с тем, сама по себе ликвидация стороны сделки не может повлиять на выводы суда о необходимости регистрации договора, так как отсутствие воли при установлении судом факта исполнения сторонами условий сделки и соответствия ее требованиям законодательства позволяет применить нормы права по аналогии, что соответствует принципам закрепленным в статьях 1 и 421 ГК РФ и основывается на необходимости сохранения договоров, кроме того у заявителя отсутствует иная возможность защиты права.
Согласно статье 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Материалами дела подтверждается, что государственный контракт содержит все существенные условия, определенные пунктом 4 статьи 4 Законом N 214-ФЗ, совершен в надлежащей форме, а потому подлежит государственной регистрации на основании указанного Закона.
Однако регистрационная служба отказала в государственной регистрации государственного контракта, так как после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, застройщик не вправе привлекать денежные средства для строительства (создания) данных объектов, поскольку строительство многоквартирного жилого дома, где расположены квартиры заявителя, по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 339 Стрелковой Дивизии, 21/1 выполнено в полном объеме.
Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Вместе с тем следует отметить, что ни положения ГК РФ, ни положения Закона N 214-ФЗ, а равно положения Закона N 122-ФЗ не содержат срока передачи на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве, а также не устанавливают запрет на государственную регистрацию договора долевого участия после истечения срока ввода объекта в эксплуатацию либо ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.
Апелляционный суд отмечает, что сам ввод объекта в эксплуатацию подтверждает действие разрешения на строительство, а также соответствие построенного объекта всем необходимым градостроительным нормам и правилам.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Определении от 22.04.2009 N 4918/09 по делу N А49-6314/2007-238/1 указал, что ввод жилого дома в эксплуатацию не является основанием для отказа от государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве.
Подлежит отклонению довод апелляционной жалобы о том, что решение регистрирующего орган об отказе регистрации государственного контракта участия в долевом строительстве является законным, в связи с завершением строительства объекта недвижимости.
В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными и обязывает соответствующий орган устранить допущенное нарушение.
Поскольку действия заинтересованного лица как по неправомерному приостановления регистрации договора, что в конечном итоге привело к отказу в совершении регистрационных действий по надуманному основанию, так и сам отказ нарушили права заявителя, решение суда является обоснованным, отмене, изменению не подлежит.
Данная позиция подтверждается Постановлением Федеральным арбитражным судом Поволжского округа от 06.02.2009 г. по делу N А49-6314/2007.
Таким образом, суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
Судебные расходы не распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.05.2013 по делу N А53-3320/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.В.СОЛОВЬЕВА
Судьи
О.А.СУЛИМЕНКО
С.С.ФИЛИМОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.08.2013 N 15АП-9728/2013 ПО ДЕЛУ N А53-3320/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 августа 2013 г. N 15АП-9728/2013
Дело N А53-3320/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 августа 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соловьевой М.В.,
судей Сулименко О.А., Филимоновой С.С.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Близнюк А.А.,
при участии:
от Федерального казенного учреждения "Войсковая часть 45807": Синьков Д.Н., паспорт, по доверенности от 07.10.2011 г.
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области: Матвеева Т.А., паспорт, по доверенности от 28.12.2012
от Министерства обороны Российской Федерации: Роев А.А., удостоверение N 38, по доверенности от 20.02.2013 г.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.05.2013 по делу N А53-3320/2013, принятое судьей Смольковой А.В., по заявлению федерального казенного учреждения "Войсковая часть 45807" к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, при участии третьего лица Министерства обороны Российской Федерации, о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав,
установил:
Федеральное казенное учреждение "Войсковая часть 45807" (далее - казенное учреждение) обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - Управление, регистрационная служба) об обжаловании отказа в государственной регистрации прав.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.05.2013 заявленные требования удовлетворены, с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в пользу заявителя взыскано 2000 рублей в счет возмещения судебных расходов на оплату госпошлины. Судебный акт мотивирован тем, что решение об отказе в государственной регистрации контракта не соответствует положениям статьи 17 Закона N 214-ФЗ, пункта 1 статьи 20, пункта 3.1 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ и нарушает права заявителя.
Не согласившись с принятым судебным актом, Управление обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение, сославшись на то, что после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик не вправе привлекать денежные средства для строительства (создания) данных объектов, поскольку строительство многоквартирного жилого дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 339 Стрелковой Дивизии, 21/1 выполнено в полном объеме. Кроме того, в связи с ликвидацией застройщика невозможны ни регистрация, ни дальнейшее исполнение договора участия в долевом строительстве. Также Управление в апелляционной жалобе отмечает, что возникновение права на квартиру возможно только на основании актов приема-передачи квартир, подписанных между заявителем и застройщиком, что с учетом ликвидации застройщика, осуществить невозможно. Таким образом, исполнение судебного акта не приведет к восстановлению прав заявителя, а повлечет повторное обращение в судебные органы за защитой своего права. Также, Управление указывает, что для отказа в государственной регистрации государственного контракта участия в долевом строительстве N 57/157 от 17.12.2007 послужило представление указанного контракта для целей государственной регистрации после завершения строительства объекта недвижимости.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд рассматривает апелляционную жалобу в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.
Представитель Федерального казенного учреждения "Войсковая часть 45807" не согласился с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Представитель Министерства обороны Российской Федерации не согласился с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела между обществом с ограниченной ответственностью "Зодчий" (застройщик) и федеральным государственным учреждением Министерства обороны Российской Федерации "Войсковая часть 45807" (дольщик) 17 декабря 2007 года подписан государственный контракт участия в долевом строительстве N 57/157, по условиям которого застройщик обязан в предусмотренный им срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 339 Стрелковая Дивизия 21/1 и после ввода его в эксплуатацию передать: 3-х комнатную N 57 квартиру общей площадью 88,45 кв. м и 3-х комнатную N 157 квартиру общей площадью 88,45 кв. м с чистовой отделкой в соответствии с перечнем работ по внутренней отделке (приложение N 1 к государственному контракту) дольщику, а также документы, необходимые для обеспечения государственной регистрации права собственности на квартиры (извлечения из технического паспорта БТИ в 2-х экз. на каждую квартиру в оригинале, копию акта госкомиссии о вводе в эксплуатацию законченного строительства жилого дома (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию), постановление об утверждении акта госкомиссии, а также решение муниципальных властей о присвоении объекту почтового адреса, заверенные установленным порядком, не позднее 30 июня 2008 г.
Застройщик обязан использовать денежные средства, полученные от участника долевого строительства, по целевому назначению - на строительство дома (квартир), на момент передачи квартир жилой дом должен быть введен в эксплуатацию в установленном законом порядке (пункт 3.1 государственного контракта). Дольщик обязан передать Застройщику денежные средства в размере и на условиях, предусмотренных в главе 4 государственного контракта и принять от Застройщика по акту приема-передачи квартиры при условии ввода жилого дома в эксплуатацию.
Цена государственного контракта составляет 6 930 996, 84 руб. (пункты 4.1, 4.2 государственного контракта). Дольщик переводит денежные средства на расчетный счет застройщика денежные средства в размере: 1-ый транш - в размере 95% от общей стоимости квартир 6 584 446, 20 руб., в тридцатидневный срок с даты подписания государственного контракта; 2-ой транш - в размере 5% от общей стоимости квартир, в тридцатидневный срок после подписания акта приема-передачи квартир. При этом сумма второго транша определяется по результатом обмеров БТИ (пункт 4.4 государственного контракта).
Гарантийный срок на объект долевого строительства составляет 5 лет с момента подписания акта приемки-передачи (пункт 5.2 государственного контракта).
Согласно позиции заявителя, стороны государственного контракта согласовали все существенные условия при подписании 17 декабря 2007 года государственного контракта участия в долевом строительстве N 57/157, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Зодчий" и Федеральным государственным учреждением "Войсковая часть 45807".
03.07.2009 между застройщиком и дольщиком подписан акт о выполнении договорных обязательств по государственному контракту.
Согласно части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункту 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Дольщик 4 марта 2008 г. исх. N 26/863 и 10 июня 2008 г. исх. N 26/2137 обратился к застройщику с просьбой о направлении недостающих экземпляров государственного контракта и о предоставлении необходимого пакета документов в регистрационную службу для государственной регистрации государственного контракта. Однако указанные уведомления застройщиком не исполнены.
Вместе с тем, застройщик в письмах исх. N 218 от 7 июня 2008 г. и исх. N 51 от 28 июля 2008 г. уведомил дольщика о задержке сроков сдачи строящегося жилого дома и о причинах задержки.
Полагая, что застройщик уклоняется от совершения действий по предоставлению государственного контракта в регистрирующий орган для его государственной регистрации, заявитель обратился в регистрационную службу с заявлением о регистрации государственного контракта.
Сообщением от 02.10.2012 N 01/309/2012-134 заявителю отказано в государственной регистрации государственного контракта в связи с непредставлением заявления второй стороной государственного контракта о проведении государственной регистрации, а также с представлением для проведения государственной регистрации государственного контракта, по содержанию не соответствующего требованиям действующего законодательства, так как после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, застройщик не вправе привлекать денежные средства для строительства (создания) данных объектов, поскольку строительство многоквартирного жилого дома, где расположены квартиры заявителя, по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 339 Стрелковой Дивизии, 21/1 выполнено в полном объеме.
Указанное явилось основанием для обращения заявителя в арбитражный суд.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статья 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8).
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Пунктом 1 ст. 164 Гражданского кодекса РФ определено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Законом N 214-ФЗ.
В соответствии же с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Из материалов дела видно, что казенное учреждение, обосновывая свои требования, ссылается на факт уклонения застройщика от государственной регистрации государственного контракта и на соответствие государственного контракта действующему законодательству.
В соответствии с частью 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 63 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
В соответствие со статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
В материалы дела представлены доказательства того, что застройщик реорганизован в форме присоединения к обществу с ограниченной ответственностью "Альбрекс". В отношении общества с ограниченной ответственностью "Альбрекс" внесены сведения в ЕГРЮЛ о прекращении деятельности юридического лица в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании пункта 2 статьи 21.1. Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ.
Вместе с тем, сама по себе ликвидация стороны сделки не может повлиять на выводы суда о необходимости регистрации договора, так как отсутствие воли при установлении судом факта исполнения сторонами условий сделки и соответствия ее требованиям законодательства позволяет применить нормы права по аналогии, что соответствует принципам закрепленным в статьях 1 и 421 ГК РФ и основывается на необходимости сохранения договоров, кроме того у заявителя отсутствует иная возможность защиты права.
Согласно статье 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Материалами дела подтверждается, что государственный контракт содержит все существенные условия, определенные пунктом 4 статьи 4 Законом N 214-ФЗ, совершен в надлежащей форме, а потому подлежит государственной регистрации на основании указанного Закона.
Однако регистрационная служба отказала в государственной регистрации государственного контракта, так как после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, застройщик не вправе привлекать денежные средства для строительства (создания) данных объектов, поскольку строительство многоквартирного жилого дома, где расположены квартиры заявителя, по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 339 Стрелковой Дивизии, 21/1 выполнено в полном объеме.
Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Вместе с тем следует отметить, что ни положения ГК РФ, ни положения Закона N 214-ФЗ, а равно положения Закона N 122-ФЗ не содержат срока передачи на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве, а также не устанавливают запрет на государственную регистрацию договора долевого участия после истечения срока ввода объекта в эксплуатацию либо ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.
Апелляционный суд отмечает, что сам ввод объекта в эксплуатацию подтверждает действие разрешения на строительство, а также соответствие построенного объекта всем необходимым градостроительным нормам и правилам.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Определении от 22.04.2009 N 4918/09 по делу N А49-6314/2007-238/1 указал, что ввод жилого дома в эксплуатацию не является основанием для отказа от государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве.
Подлежит отклонению довод апелляционной жалобы о том, что решение регистрирующего орган об отказе регистрации государственного контракта участия в долевом строительстве является законным, в связи с завершением строительства объекта недвижимости.
В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными и обязывает соответствующий орган устранить допущенное нарушение.
Поскольку действия заинтересованного лица как по неправомерному приостановления регистрации договора, что в конечном итоге привело к отказу в совершении регистрационных действий по надуманному основанию, так и сам отказ нарушили права заявителя, решение суда является обоснованным, отмене, изменению не подлежит.
Данная позиция подтверждается Постановлением Федеральным арбитражным судом Поволжского округа от 06.02.2009 г. по делу N А49-6314/2007.
Таким образом, суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
Судебные расходы не распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.05.2013 по делу N А53-3320/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.В.СОЛОВЬЕВА
Судьи
О.А.СУЛИМЕНКО
С.С.ФИЛИМОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)