Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Козлова Н.Е.
А-36
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего: Паюсовой Е.Г.,
судей Макаровой Ю.М., Наприенковой О.Г.,
при секретаре К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.А. <данные изъяты> к З. <данные изъяты> о понуждении обязанной стороны заключить договор купли-продажи
по апелляционной жалобе представителя К.В. - М.В. (доверенность от 20.07.2012 года)
на решение Центрального районного суда г. Красноярска от 20 декабря 2012 года, которым постановлено:
"В удовлетворении заявленных К.В. <данные изъяты> требований отказать."
Заслушав доклад судьи Макаровой Ю.М., судебная коллегия
установила:
К.В. обратился с иском в суд о понуждении обязанной стороны заключить договор купли-продажи.
Требования мотивированы тем, что 04 августа 2010 года З. подписана расписка о получении денежных средств в размере <данные изъяты> рублей на оформление правоустанавливающих документов в порядке приватизации жилого помещения: комнаты, общей площадью <данные изъяты> кв. м, находящейся по адресу: <данные изъяты>. Согласно условиям данной расписки ответчик обязался оформить сделку купли-продажи вышеуказанной комнаты на имя истца в течение 1 (одного) года со дня государственной регистрации права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При оформлении правоустанавливающих документов в порядке приватизации комнаты от имени ответчика действовала по доверенности М.М. <данные изъяты>, которой 13 сентября 2010 года был получен в администрации г. Красноярска договор на передачу жилого помещения в собственность граждан (правоустанавливающий документ на комнату). После чего ответчик дал согласие на постоянную прописку его дочери, сам фактически так и не проживал в данной комнате, бремя собственника не несет. Бремя расходов на содержание комнаты, в том числе расходы на коммунальные платежи и расходы за пользование электроэнергией несет К.В., то есть фактически несет все обязательства собственника.
23 сентября 2010 года между К.В. и З. был составлен договор купли-продажи жилого помещения. С пакетом документов, необходимым для регистрации сделки стороны приехали в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, где ответчик стал необоснованно уклоняться от заключения договора.
В срок, установленной распиской, истец обращался к ответчику с предложением заключить договор купли-продажи, на что ответчик отвечал, что в ближайшее время выполнит свое обязательство. Однако свое обязательство не выполнил, денежные средства не вернул, фактически занимаемую комнату освободить не требует.
Просил суд обязать ответчика заключить договор купли-продажи комнаты, находящейся по адресу: <данные изъяты> снять З. с регистрационного учета по вышеуказанному адресу.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель К.В. - М.В. (доверенность от 02.07.2012 года) просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное. Ссылается на то, что суд, не разрешив в установленном законом порядке ходатайство истца об истребовании у ответчика соглашения о порядке заключения договора купли-продажи от 04 августа 2010 года между З. и К.В., лишил последнего возможности представить доказательства для обоснования своих требований.
В судебное заседание не явился ответчик, надлежащим образом извещенный о дате и времени рассмотрения жалобы. Учитывая надлежащее извещение указанного лица, отсутствие ходатайств об отложении рассмотрения дела, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть жалобу в его отсутствие.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя К.В. М.В., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В соответствии с ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства. Дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Как следует из материалов дела, З. является собственником комнаты общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенной по адресу: <данные изъяты>.
04 августа 2010 года З. и К.В. подписано соглашение о порядке заключения договора купли-продажи (л.д. 52), согласно которому З. принял на себя обязанность продать комнату общей площадью <данные изъяты> К.В. Также в соглашении определена цена комнаты - <данные изъяты> рублей, а также время и место заключения основного договора купли-продажи.
Судебная коллегия принимает указанное соглашение в качестве дополнительного доказательства на основании ст. 327.1 ГПК РФ, признав причины, по которым это соглашение не могло быть представлено суду первой инстанции - уважительными.
Согласно расписке от 04 августа 2010 года К.В. в счет исполнения своих обязательств по соглашению о порядке заключения договора купли-продажи от 04.08.2010 года передал З. <данные изъяты> рублей.
Из пояснений представителя К.В. М. (доверенность от 20.07.2012 года), данных в суде первой и апелляционной инстанции, показаний свидетеля М.М. следует, что З. на подписание основного договора купли-продажи, в назначенную дату - 04.08.2011 г. в 11 часов не явился, впоследствии от его подписания уклонялся.
В указанном жилом помещении согласно выписке из домовой книги зарегистрированы 06.08.2010 года З. и 12.11.2010 года К.Е.В. - дочь истца К.В.
Актом от 05.04.2013 года и показаниями свидетелей, данными в суде апелляционной инстанции (протокол от 08.04.2013 года), подтверждается факт проживания К.Е.В. в спорном жилом помещении.
Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований К.В., суд исходил из того, что расписка от 04.08.2010 года, представленная истцом в обоснование своих требований, не является предварительным договором по смыслу ст. 429 ГК РФ, поскольку не содержит всех существенных условий основного договора.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции принято в качестве нового доказательства и исследовано соглашение о порядке заключения договора купли-продажи от 04.08.2010 года, которое было подписано в одном экземпляре, находилось у ответчика З., который в суд первой инстанции не явился, указанный документ не представил, в связи с чем, у суда отсутствовала возможность дать оценку данному доказательству.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Кроме того, ч. 1 ст. 555 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Из смысла указанных норм закона следует, что существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет договора и цена. А также согласно абз. 2 ч. 1 ст. 432 ГК РФ все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из содержания соглашения о порядке заключения договора купли-продажи от 04.08.2010 года следует, что его стороны обязались заключить договор купли-продажи комнаты, общей площадью <данные изъяты>, что соответствует сведениям, содержащимся в кадастровом паспорте помещения (л.д. 7, 8) и свидетельстве о государственной регистрации права (л.д. 17) по цене <данные изъяты> рублей.
Таким образом, соглашение от 04.08.2010 года соответствует требованиям ч. 3 ст. 429, ст. 554, ч. 1 ст. 555 ГК РФ, содержит существенные условия основного договора купли-продажи недвижимого имущества, заключено в письменной форме путем составления одного документа (ч. 2 ст. 429, ст. 550 ГК РФ) и содержит указание на срок, в который стороны обязуются заключить основной договор - не позднее 04 августа 2011 года.
Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Поскольку срок заключения основного договора купли-продажи истек, доказательств заключения основного договора или расторжения соглашения от 04.08.2010 года в материалы дела сторонами не представлено, К.В. исполнил свои обязательства, оплатил стоимость жилого помещения, тогда как ответчик уклоняется от заключения основного договора с истцом, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований к понуждению З. к заключению основного договора купли-продажи комнаты, находящейся по адресу: <данные изъяты>.
Вместе с тем, из содержания искового заявления и апелляционной жалобы не следует, что в соответствии со ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 г. N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" возникли обстоятельства, являющиеся основанием для снятия З. с регистрационного учета. На момент рассмотрения дела ответчик является собственником спорной квартиры. В связи с чем, отказ в удовлетворении иска о снятии З. с регистрационного учета судебная коллегия полагает правомерным.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Красноярска от 20 декабря 2012 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований К.В. о понуждении З. заключить договор купли-продажи.
Вынести в этой части новое решение. Обязать З. <данные изъяты> заключить с К.В. <данные изъяты> договор купли-продажи комнаты, общей площадью <данные изъяты>, находящейся по адресу: <данные изъяты> по цене <данные изъяты> рублей.
В остальной части это решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 08.04.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2457/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 апреля 2013 г. по делу N 33-2457/2013
Судья: Козлова Н.Е.
А-36
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего: Паюсовой Е.Г.,
судей Макаровой Ю.М., Наприенковой О.Г.,
при секретаре К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.А. <данные изъяты> к З. <данные изъяты> о понуждении обязанной стороны заключить договор купли-продажи
по апелляционной жалобе представителя К.В. - М.В. (доверенность от 20.07.2012 года)
на решение Центрального районного суда г. Красноярска от 20 декабря 2012 года, которым постановлено:
"В удовлетворении заявленных К.В. <данные изъяты> требований отказать."
Заслушав доклад судьи Макаровой Ю.М., судебная коллегия
установила:
К.В. обратился с иском в суд о понуждении обязанной стороны заключить договор купли-продажи.
Требования мотивированы тем, что 04 августа 2010 года З. подписана расписка о получении денежных средств в размере <данные изъяты> рублей на оформление правоустанавливающих документов в порядке приватизации жилого помещения: комнаты, общей площадью <данные изъяты> кв. м, находящейся по адресу: <данные изъяты>. Согласно условиям данной расписки ответчик обязался оформить сделку купли-продажи вышеуказанной комнаты на имя истца в течение 1 (одного) года со дня государственной регистрации права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При оформлении правоустанавливающих документов в порядке приватизации комнаты от имени ответчика действовала по доверенности М.М. <данные изъяты>, которой 13 сентября 2010 года был получен в администрации г. Красноярска договор на передачу жилого помещения в собственность граждан (правоустанавливающий документ на комнату). После чего ответчик дал согласие на постоянную прописку его дочери, сам фактически так и не проживал в данной комнате, бремя собственника не несет. Бремя расходов на содержание комнаты, в том числе расходы на коммунальные платежи и расходы за пользование электроэнергией несет К.В., то есть фактически несет все обязательства собственника.
23 сентября 2010 года между К.В. и З. был составлен договор купли-продажи жилого помещения. С пакетом документов, необходимым для регистрации сделки стороны приехали в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, где ответчик стал необоснованно уклоняться от заключения договора.
В срок, установленной распиской, истец обращался к ответчику с предложением заключить договор купли-продажи, на что ответчик отвечал, что в ближайшее время выполнит свое обязательство. Однако свое обязательство не выполнил, денежные средства не вернул, фактически занимаемую комнату освободить не требует.
Просил суд обязать ответчика заключить договор купли-продажи комнаты, находящейся по адресу: <данные изъяты> снять З. с регистрационного учета по вышеуказанному адресу.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель К.В. - М.В. (доверенность от 02.07.2012 года) просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное. Ссылается на то, что суд, не разрешив в установленном законом порядке ходатайство истца об истребовании у ответчика соглашения о порядке заключения договора купли-продажи от 04 августа 2010 года между З. и К.В., лишил последнего возможности представить доказательства для обоснования своих требований.
В судебное заседание не явился ответчик, надлежащим образом извещенный о дате и времени рассмотрения жалобы. Учитывая надлежащее извещение указанного лица, отсутствие ходатайств об отложении рассмотрения дела, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть жалобу в его отсутствие.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя К.В. М.В., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В соответствии с ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства. Дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Как следует из материалов дела, З. является собственником комнаты общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенной по адресу: <данные изъяты>.
04 августа 2010 года З. и К.В. подписано соглашение о порядке заключения договора купли-продажи (л.д. 52), согласно которому З. принял на себя обязанность продать комнату общей площадью <данные изъяты> К.В. Также в соглашении определена цена комнаты - <данные изъяты> рублей, а также время и место заключения основного договора купли-продажи.
Судебная коллегия принимает указанное соглашение в качестве дополнительного доказательства на основании ст. 327.1 ГПК РФ, признав причины, по которым это соглашение не могло быть представлено суду первой инстанции - уважительными.
Согласно расписке от 04 августа 2010 года К.В. в счет исполнения своих обязательств по соглашению о порядке заключения договора купли-продажи от 04.08.2010 года передал З. <данные изъяты> рублей.
Из пояснений представителя К.В. М. (доверенность от 20.07.2012 года), данных в суде первой и апелляционной инстанции, показаний свидетеля М.М. следует, что З. на подписание основного договора купли-продажи, в назначенную дату - 04.08.2011 г. в 11 часов не явился, впоследствии от его подписания уклонялся.
В указанном жилом помещении согласно выписке из домовой книги зарегистрированы 06.08.2010 года З. и 12.11.2010 года К.Е.В. - дочь истца К.В.
Актом от 05.04.2013 года и показаниями свидетелей, данными в суде апелляционной инстанции (протокол от 08.04.2013 года), подтверждается факт проживания К.Е.В. в спорном жилом помещении.
Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований К.В., суд исходил из того, что расписка от 04.08.2010 года, представленная истцом в обоснование своих требований, не является предварительным договором по смыслу ст. 429 ГК РФ, поскольку не содержит всех существенных условий основного договора.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции принято в качестве нового доказательства и исследовано соглашение о порядке заключения договора купли-продажи от 04.08.2010 года, которое было подписано в одном экземпляре, находилось у ответчика З., который в суд первой инстанции не явился, указанный документ не представил, в связи с чем, у суда отсутствовала возможность дать оценку данному доказательству.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Кроме того, ч. 1 ст. 555 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Из смысла указанных норм закона следует, что существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет договора и цена. А также согласно абз. 2 ч. 1 ст. 432 ГК РФ все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из содержания соглашения о порядке заключения договора купли-продажи от 04.08.2010 года следует, что его стороны обязались заключить договор купли-продажи комнаты, общей площадью <данные изъяты>, что соответствует сведениям, содержащимся в кадастровом паспорте помещения (л.д. 7, 8) и свидетельстве о государственной регистрации права (л.д. 17) по цене <данные изъяты> рублей.
Таким образом, соглашение от 04.08.2010 года соответствует требованиям ч. 3 ст. 429, ст. 554, ч. 1 ст. 555 ГК РФ, содержит существенные условия основного договора купли-продажи недвижимого имущества, заключено в письменной форме путем составления одного документа (ч. 2 ст. 429, ст. 550 ГК РФ) и содержит указание на срок, в который стороны обязуются заключить основной договор - не позднее 04 августа 2011 года.
Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Поскольку срок заключения основного договора купли-продажи истек, доказательств заключения основного договора или расторжения соглашения от 04.08.2010 года в материалы дела сторонами не представлено, К.В. исполнил свои обязательства, оплатил стоимость жилого помещения, тогда как ответчик уклоняется от заключения основного договора с истцом, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований к понуждению З. к заключению основного договора купли-продажи комнаты, находящейся по адресу: <данные изъяты>.
Вместе с тем, из содержания искового заявления и апелляционной жалобы не следует, что в соответствии со ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 г. N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" возникли обстоятельства, являющиеся основанием для снятия З. с регистрационного учета. На момент рассмотрения дела ответчик является собственником спорной квартиры. В связи с чем, отказ в удовлетворении иска о снятии З. с регистрационного учета судебная коллегия полагает правомерным.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Красноярска от 20 декабря 2012 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований К.В. о понуждении З. заключить договор купли-продажи.
Вынести в этой части новое решение. Обязать З. <данные изъяты> заключить с К.В. <данные изъяты> договор купли-продажи комнаты, общей площадью <данные изъяты>, находящейся по адресу: <данные изъяты> по цене <данные изъяты> рублей.
В остальной части это решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)