Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 апреля 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Солодкевич Ю.М.,
судей Кудриной Е.Н., Рожкова Д.Г.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ненашевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-316/2013) общества с ограниченной ответственностью "РУССКИЙ ВИД" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 23.11.2012 по делу N А75-7167/2012 (судья Козицкая И.А.) по иску комитета муниципальной собственности администрации Белоярского района (ОГРН 1078611000258, ИНН 8611007727) к обществу с ограниченной ответственностью "РУССКИЙ ВИД" (ОГРН 1028601522267, ИНН 8611006040) о взыскании 234 756 руб. 71 коп.,
установил:
комитет муниципальной собственности администрации Белоярского района (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РУССКИЙ ВИД" (далее - ООО "РУВИД", ответчик) о взыскании 234 756 руб. 71 коп., в том числе 169 995 руб. 30 коп. суммы основного долга 64 761 руб. 41 коп. договорной неустойки.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 23.11.2012 по делу N А75-7167/2012 исковые требования комитета муниципальной собственности администрации Белоярского района удовлетворены. С ООО "РУВИД" пользу истца взыскано 234 756 руб. 71 коп., в том числе 169 995 руб. 30 коп. суммы основного долга, 64 761 руб. 41 коп. договорной неустойки. Этим же решением с ООО "РУВИД" в доход федерального бюджета взыскано 7 695 руб. 13 коп. государственной пошлины.
Не соглашаясь с вынесенным судебным актом, ответчик в апелляционной жалобе просит его отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы ООО "РУВИД" указывает, что истец возражал против продления договора, расторгнув его, о чем свидетельствует постановление администрации Белоярского района от 07.05.2010 N 630. В период действия договора истцом на основании заявления ответчика произведено размежевание границ земельного участка, в результате которого площадь земельного участка уменьшилась с 2 191 кв. м до 1 162 кв. м. Таким образом, по состоянию на 28.09.2009 срок действия договора окончен, оплата по договору произведена ответчиком полностью, оснований для начисления арендной платы исходя из площади земельного участка, изначально указанной в договоре, не имеется.
Кроме того, взыскание начисленной истцом неустойки незаконно, так как пропущен трехгодичный срок исковой давности, по состоянию на 27.11.2009 арендная плата внесена полностью.
Ответчик не имел возможности представить контррасчет неустойки, так как не получил расчет.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу комитет муниципальной собственности администрации Белоярского района просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседание суда апелляционной инстанции представители истца и ответчика, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), не явились.
На основании статей 156, 266 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.
Рассмотрев апелляционную жалобу, и отзыв на нее, материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены либо изменения.
Как усматривается из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, комитет муниципальной собственности администрации Белоярского района (арендодатель) и предприниматели Илхомжанов Ш.И., Дробахина Г.В., Кулик В.И., Микляев И.В., ООО "РУВИД" (арендаторы) заключили договор аренды земельного участка от 14.08.2006 N 5180, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель городского поселения Белоярский с кадастровым N 86:06:020106:79, находящийся по адресу: Тюменская область, г. Белоярский 1 микрорайон, 5-а для использования в целях эксплуатации магазина и территории, прилегающей к нему, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся неотъемлемой частью, общей площадью 2191 кв. м, из них 460,11 кв. м - ООО "РУВИД" (л.д. 12-16).
Стороны установили срок договора аренды с момента его регистрации на 3 года (пункт 2.1 договора).
Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре 28.09.2006 за N 86-72-26/003/2006-109 (л.д. 22 оборотная сторона).
Арендная плата за указанный в пункте 1.1 договора участок устанавливается в сумме 282 226 руб. 31 коп. в год (пункт 3.1 договора).
Арендная плата вносится арендатором ежеквартально долями не позднее 10 числа первого месяца квартала, следующего за отчетным кварталом, за четвертый квартал - до 20 декабря отчетного года (пункт 3.2 договора).
По акту приема-передачи земельного участка от 14.08.2006 (л.д. 21) земельный участок с кадастровым номером 86:06:020106:0079, находящийся по адресу: Тюменская область, г. Белоярский 1 микрорайон, 5-а, передан арендодателем ответчику.
Истец указывает, что ООО "РУВИД" имеет задолженность по арендной плате в сумме 169 995 руб. 30 коп., о чем оно неоднократно было уведомлено письмами от 23.08.2011 N 110 и от 04.05.2012 N 846 (л.д. 25-26).
Неисполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворение заявленных требований послужило поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.
Оценив сложившиеся между сторонами правоотношения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что они подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Как указано выше, срок действия договора аренды земельного участка установлен сторонами с момента государственной регистрации договора на 3 года (пункт 2.1 договора аренды от 14.08.2006). То есть срок действия договора истекал 28.09.2009.
Вместе с тем, в пункте 2 статьи 621 ГК РФ указано, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Следовательно, для возобновления договора аренды на неопределенный срок необходимо наличия одновременно двух условий, а именно, пользование арендатором имуществом после истечения срока договора, отсутствие на это возражений со стороны арендодателя.
Факт пользования земельным участком после истечения срока аренды подтверждается нахождением на спорном земельном участке недвижимого имущества -здания магазина, принадлежащего на праве общей долевой собственности ООО "РУВИД", и последним не оспаривается.
В таком случае юридически значимыми для решения вопроса о возобновлении или невозобновлении договора на прежних условиях на неопределенный срок является только наличие или отсутствие возражений арендодателя против продолжающегося использования арендованного имущества арендатором по истечении срока договора 28.09.2009.
Закон не регламентирует, в какой именно форме должны быть выражены возражения арендодателя против возобновления отношений аренды.
Вместе с тем, представляется правильным положение о том, что воля арендодателя прекратить арендные правоотношения после истечения срока действия договора аренды должна быть выражена до окончания срока действия договора заблаговременно либо непосредственно после его истечения путем направления арендатору уведомления о том, что договор аренды на новый срок продлеваться не будет и представления доказательств получения последним такого уведомления.
При этом воля арендодателя прекратить арендные правоотношения должна выражаться четко.
Учитывая, что постановление Администрации Белоярского района от 07.05.2010 N 630 о расторжении договора аренды земельного участка (л.д. 62) вынесено лишь 07.05.2010, то есть через 7 месяцев после истечения срока договора, оно не может рассматриваться как выражение воли арендодателя об отказе от возобновления на новый срок договора аренды и не является основанием для прекращения действия договора аренды от 14.08.2006.
Договорные отношения по аренде занимаемого арендатором - ООО "РУВИД" земельного участка были сохранены, о чем свидетельствует непрерывное в течение более трех лет пользование арендатором спорным земельным участком, право собственности ответчика на долю в здании магазина не прекращалось и фактически спорное помещение в установленном порядке никому не передавалось.
Обращение арендаторов с заявлением о приобретении прав на земельный участок от 06.10.2009 (л.д. 61) и их намерение приобрести спорное имущество в собственность само по себе основанием для прекращения договора аренды земельного участка от 14.08.2006 не является.
В рассматриваемом случае, арендатор уведомил арендодателя о желании приобрести земельный участок в общую долевую собственность, при этом продолжал пользоваться арендованным имуществом на условиях договора аренды от 14.08.2006, а арендодатель не возражал против такого пользования.
Изложенные выше обстоятельства свидетельствуют о возобновлении договора на прежних условиях на неопределенный срок в порядке, установленном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
Из содержания постановление Администрации Белоярского района от 07.05.2010 N 630 о расторжении договора аренды земельного участка следует, что администрация Белоярского района предложила расторгнуть договор аренды от 14.08.2006 путем подписания и регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 14.08.2006 N 5180.
По правилам пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Статьей 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В пункте 2 статьи 26 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка на срок один год и более подлежит государственной регистрации.
Статьей 453 ГК РФ предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.
Поскольку договор заключался сторонами сроком на 3 года с момента его регистрации, то в силу правил статьи 164 ГК РФ сделка по аренде подлежала государственной регистрации в порядке, предусмотренном статьей 131 ГК РФ. Следовательно, и любые соглашения к зарегистрированному договору аренды в силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ подлежали обязательной государственной регистрации (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59).
В отсутствие зарегистрированного в установленном порядке соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 14.08.2006 N 5180 арендные правоотношения между комитетом муниципальной собственности администрации Белоярского района и ООО "РУВИД" не могут считаться прекращенными.
Таким образом, ссылки ответчика о том, что договор аренды земельного участка от 14.08.2006 N 5180 прекратил свое действие, судом апелляционной инстанции подлежат отклонению как необоснованные.
Доводы ООО "РУВИД" о том, что осуществлено межевание спорного земельного участка, в результате чего его площадь уменьшилась до 1162 кв. м, что повлекло прекращение действия договора аренды, также подлежат отклонению судом апелляционной инстанции, исходя из следующего.
В соответствии с Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденными Федеральной службой земельного кадастра России 17.02.2003, межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками межевыми знаками и определению их координат (пункт 3).
Таким образом, по существу, межевание это установление местоположения земельного участка, которое не влечет возникновения прав и обязанностей каких-либо субъектов хозяйствования.
Результатом межевания является составление межевого плана (пункт 3 статьи 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"), утверждение актом органа местного самоуправления границ земельного участка, а затем представление наряду с другими документами в орган кадастрового учета для проведения кадастрового учета (статьи 16, 22 Закона).
В соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" в случаях, установленных настоящим Федеральным законом, в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения, которые носят временный характер. Такие сведения до утраты ими в установленном настоящим Федеральным законом порядке временного характера не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
На основании пункта 2 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Указанное соотносится с частью 4 статьи 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", в которой установлено, что внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет объекта недвижимости, образованного в результате преобразования объекта недвижимости или объектов недвижимости, носят временный характер и утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости.
Таким образом, сведения, содержащиеся в кадастровом паспорте земельного участка от 10.11.2010 N 8606/201/10-2379 (л.д. 63), до государственной регистрации права на вновь образованный объект недвижимости носят временный характер.
Преобразование земельного участка путем формирования границ земельного участка с присвоением нового кадастрового номера не является основанием для прекращения обязательств по договору аренды земельного участка от 14.08.2006 N 5180.
Земельный участок с кадастровым номером 86:06:020106:79 не снимался с кадастрового учета, земельный участок с кадастровым номером 86:06:020106:166 не изменил своего временного статуса по причине неоформления в установленном законом порядке прав и обременений на него.
Кроме того, погашение записи кадастрового учета в отношении земельного участка не уничтожает его как объект гражданских прав и как вещь, являющуюся частью поверхности земли, используемую ответчиком для размещения принадлежащего последнему объекта недвижимого имущества.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы в данной части являются необоснованными.
Материалами дела подтверждается факт передачи истцом в аренду земельного участка, являющегося предметом спорного договора и факт пользования ответчиком данным земельным участком в спорный период.
Между тем, доказательства оплаты ответчиком арендных платежей в сумме 169 995 руб. 30 коп. в материалах дела отсутствуют.
В статье 1 ЗК РФ в качестве одного из основных принципов земельного законодательства установлен принцип платности использования земли, согласно которому, любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии с частью 3 статьи 65 ЗК РФ одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По правилам статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условием обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Судом первой инстанции установлено и имеющиеся в материалах дела документы свидетельствуют, что ООО "РУВИД" не уплатило в установленный срок арендные платежи за период действия договора аренды, в связи с чем, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в сумме 169 995 руб. 30 коп. с учетом погашенной части арендных платежей.
Поскольку наличие задолженности по арендным платежам в указанном выше размере подтверждается материалами дела, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 169 995 руб. 30 коп.
Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика неустойки (пени) за период с 11.10.2006 по 27.08.2012 в размере 64 761 руб. 41 коп.
В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В свою очередь, часть 1 статья 330 ГК РФ устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно пункту 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Ссылки ответчика на неполучение ООО "РУВИД" расчета исковых требований судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку в материалах дела имеются доказательства направления расчета истца в адрес ответчика, а именно квитанция от 28.08.2012 идентификационный номер 62816250612418 (л.д. 45). Кроме того, ответчик имел возможность ознакомиться с материалами дела (статья 41 АПК РФ).
В силу части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий несовершения ими процессуальных действий.
Ответчик считает, что начисление пени за период с 11.10.2006 по 27.11.2009 необоснованно, поскольку сумму задолженности по арендной плате в размере 193 626 руб. 39 коп., на которую начисляется пеня, ответчик погасил 27.11.2009.
Проверив представленный истцом расчет на основе имеющихся в материалах дела доказательств суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о его обоснованности.
В силу пункта 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально долями не позднее 10 числа первого месяца квартала, следующего за отчетным кварталом, за четвертый квартал - до 20 декабря отчетного года.
В счет погашения задолженности по договору аренды от 14.08.2006 N 5180 ООО "РУВИД" произведен единственный платеж на сумму 193 626 руб. 39 коп., что подтверждается платежным поручением от 27.11.2009 N 61 (л.д. 60) и не оспаривается ответчиком.
Сопоставляя условия договора аренды о сроках внесения платежей и фактическую дату погашения задолженности 27.11.2009, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о имеющем место нарушении сроков внесения арендной платы по договору за период с 11.10.2006 по 27.11.2009 в размере 193 626 руб. 39 коп., в дальнейшем по 26.08.2012 арендная плата вообще не вносилась.
Неустойка (штраф, пеня) - это определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Поскольку факт ненадлежащего исполнения обязательств со стороны ответчика подтвержден, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности взыскания с ответчика неустойки (пени) в размере 64 761 руб. 41 коп. за период с 11.10.2006 по 26.08.2012.
Доводы ответчика об истечении срока исковой давности для взыскания пени за период с 11.10.2006 по 04.09.2009 судом апелляционной инстанции не принимаются во внимание.
В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Таким образом, по смыслу статьи 199 ГК РФ заявление о пропуске срока исковой давности может быть сделано исключительно на стадии рассмотрения дела в суде первой инстанции.
Следовательно, заявление о пропуске срока исковой давности, изложенное только в апелляционной жалобе, не может быть рассмотрено по существу судом апелляционной инстанции и не подлежит принятию во внимание при проверке законности и обоснованности решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 270 АПК РФ, за исключением случаев рассмотрения дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
В силу части 3 статьи 257 АПК РФ в апелляционной жалобе не могут быть заявлены новые требования, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции.
В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 25 Постановления от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", судам следует также учитывать, что согласно части 7 статьи 268 АПК РФ новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции.
Как уже было указано выше, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Как следует из материалов дела, при рассмотрении дела в суд первой инстанции ответчик о пропуске срока исковой давности не заявлял. Поэтому соответствующие доводы не подлежат оценке в суде апелляционной инстанции.
С учетом изложенного, оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 23.11.2012 по делу N А75-7167/2012 суд апелляционной инстанции не усматривает.
Нормы материального права применены Арбитражным судом Омской области правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 23.11.2012 по делу N А75-7167/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
Судьи
Е.Н.КУДРИНА
Д.Г.РОЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.04.2013 ПО ДЕЛУ N А75-7167/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 апреля 2013 г. по делу N А75-7167/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 апреля 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Солодкевич Ю.М.,
судей Кудриной Е.Н., Рожкова Д.Г.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ненашевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-316/2013) общества с ограниченной ответственностью "РУССКИЙ ВИД" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 23.11.2012 по делу N А75-7167/2012 (судья Козицкая И.А.) по иску комитета муниципальной собственности администрации Белоярского района (ОГРН 1078611000258, ИНН 8611007727) к обществу с ограниченной ответственностью "РУССКИЙ ВИД" (ОГРН 1028601522267, ИНН 8611006040) о взыскании 234 756 руб. 71 коп.,
установил:
комитет муниципальной собственности администрации Белоярского района (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РУССКИЙ ВИД" (далее - ООО "РУВИД", ответчик) о взыскании 234 756 руб. 71 коп., в том числе 169 995 руб. 30 коп. суммы основного долга 64 761 руб. 41 коп. договорной неустойки.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 23.11.2012 по делу N А75-7167/2012 исковые требования комитета муниципальной собственности администрации Белоярского района удовлетворены. С ООО "РУВИД" пользу истца взыскано 234 756 руб. 71 коп., в том числе 169 995 руб. 30 коп. суммы основного долга, 64 761 руб. 41 коп. договорной неустойки. Этим же решением с ООО "РУВИД" в доход федерального бюджета взыскано 7 695 руб. 13 коп. государственной пошлины.
Не соглашаясь с вынесенным судебным актом, ответчик в апелляционной жалобе просит его отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы ООО "РУВИД" указывает, что истец возражал против продления договора, расторгнув его, о чем свидетельствует постановление администрации Белоярского района от 07.05.2010 N 630. В период действия договора истцом на основании заявления ответчика произведено размежевание границ земельного участка, в результате которого площадь земельного участка уменьшилась с 2 191 кв. м до 1 162 кв. м. Таким образом, по состоянию на 28.09.2009 срок действия договора окончен, оплата по договору произведена ответчиком полностью, оснований для начисления арендной платы исходя из площади земельного участка, изначально указанной в договоре, не имеется.
Кроме того, взыскание начисленной истцом неустойки незаконно, так как пропущен трехгодичный срок исковой давности, по состоянию на 27.11.2009 арендная плата внесена полностью.
Ответчик не имел возможности представить контррасчет неустойки, так как не получил расчет.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу комитет муниципальной собственности администрации Белоярского района просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседание суда апелляционной инстанции представители истца и ответчика, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), не явились.
На основании статей 156, 266 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.
Рассмотрев апелляционную жалобу, и отзыв на нее, материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены либо изменения.
Как усматривается из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, комитет муниципальной собственности администрации Белоярского района (арендодатель) и предприниматели Илхомжанов Ш.И., Дробахина Г.В., Кулик В.И., Микляев И.В., ООО "РУВИД" (арендаторы) заключили договор аренды земельного участка от 14.08.2006 N 5180, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель городского поселения Белоярский с кадастровым N 86:06:020106:79, находящийся по адресу: Тюменская область, г. Белоярский 1 микрорайон, 5-а для использования в целях эксплуатации магазина и территории, прилегающей к нему, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся неотъемлемой частью, общей площадью 2191 кв. м, из них 460,11 кв. м - ООО "РУВИД" (л.д. 12-16).
Стороны установили срок договора аренды с момента его регистрации на 3 года (пункт 2.1 договора).
Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре 28.09.2006 за N 86-72-26/003/2006-109 (л.д. 22 оборотная сторона).
Арендная плата за указанный в пункте 1.1 договора участок устанавливается в сумме 282 226 руб. 31 коп. в год (пункт 3.1 договора).
Арендная плата вносится арендатором ежеквартально долями не позднее 10 числа первого месяца квартала, следующего за отчетным кварталом, за четвертый квартал - до 20 декабря отчетного года (пункт 3.2 договора).
По акту приема-передачи земельного участка от 14.08.2006 (л.д. 21) земельный участок с кадастровым номером 86:06:020106:0079, находящийся по адресу: Тюменская область, г. Белоярский 1 микрорайон, 5-а, передан арендодателем ответчику.
Истец указывает, что ООО "РУВИД" имеет задолженность по арендной плате в сумме 169 995 руб. 30 коп., о чем оно неоднократно было уведомлено письмами от 23.08.2011 N 110 и от 04.05.2012 N 846 (л.д. 25-26).
Неисполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворение заявленных требований послужило поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.
Оценив сложившиеся между сторонами правоотношения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что они подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Как указано выше, срок действия договора аренды земельного участка установлен сторонами с момента государственной регистрации договора на 3 года (пункт 2.1 договора аренды от 14.08.2006). То есть срок действия договора истекал 28.09.2009.
Вместе с тем, в пункте 2 статьи 621 ГК РФ указано, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Следовательно, для возобновления договора аренды на неопределенный срок необходимо наличия одновременно двух условий, а именно, пользование арендатором имуществом после истечения срока договора, отсутствие на это возражений со стороны арендодателя.
Факт пользования земельным участком после истечения срока аренды подтверждается нахождением на спорном земельном участке недвижимого имущества -здания магазина, принадлежащего на праве общей долевой собственности ООО "РУВИД", и последним не оспаривается.
В таком случае юридически значимыми для решения вопроса о возобновлении или невозобновлении договора на прежних условиях на неопределенный срок является только наличие или отсутствие возражений арендодателя против продолжающегося использования арендованного имущества арендатором по истечении срока договора 28.09.2009.
Закон не регламентирует, в какой именно форме должны быть выражены возражения арендодателя против возобновления отношений аренды.
Вместе с тем, представляется правильным положение о том, что воля арендодателя прекратить арендные правоотношения после истечения срока действия договора аренды должна быть выражена до окончания срока действия договора заблаговременно либо непосредственно после его истечения путем направления арендатору уведомления о том, что договор аренды на новый срок продлеваться не будет и представления доказательств получения последним такого уведомления.
При этом воля арендодателя прекратить арендные правоотношения должна выражаться четко.
Учитывая, что постановление Администрации Белоярского района от 07.05.2010 N 630 о расторжении договора аренды земельного участка (л.д. 62) вынесено лишь 07.05.2010, то есть через 7 месяцев после истечения срока договора, оно не может рассматриваться как выражение воли арендодателя об отказе от возобновления на новый срок договора аренды и не является основанием для прекращения действия договора аренды от 14.08.2006.
Договорные отношения по аренде занимаемого арендатором - ООО "РУВИД" земельного участка были сохранены, о чем свидетельствует непрерывное в течение более трех лет пользование арендатором спорным земельным участком, право собственности ответчика на долю в здании магазина не прекращалось и фактически спорное помещение в установленном порядке никому не передавалось.
Обращение арендаторов с заявлением о приобретении прав на земельный участок от 06.10.2009 (л.д. 61) и их намерение приобрести спорное имущество в собственность само по себе основанием для прекращения договора аренды земельного участка от 14.08.2006 не является.
В рассматриваемом случае, арендатор уведомил арендодателя о желании приобрести земельный участок в общую долевую собственность, при этом продолжал пользоваться арендованным имуществом на условиях договора аренды от 14.08.2006, а арендодатель не возражал против такого пользования.
Изложенные выше обстоятельства свидетельствуют о возобновлении договора на прежних условиях на неопределенный срок в порядке, установленном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
Из содержания постановление Администрации Белоярского района от 07.05.2010 N 630 о расторжении договора аренды земельного участка следует, что администрация Белоярского района предложила расторгнуть договор аренды от 14.08.2006 путем подписания и регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 14.08.2006 N 5180.
По правилам пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Статьей 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В пункте 2 статьи 26 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка на срок один год и более подлежит государственной регистрации.
Статьей 453 ГК РФ предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.
Поскольку договор заключался сторонами сроком на 3 года с момента его регистрации, то в силу правил статьи 164 ГК РФ сделка по аренде подлежала государственной регистрации в порядке, предусмотренном статьей 131 ГК РФ. Следовательно, и любые соглашения к зарегистрированному договору аренды в силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ подлежали обязательной государственной регистрации (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59).
В отсутствие зарегистрированного в установленном порядке соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 14.08.2006 N 5180 арендные правоотношения между комитетом муниципальной собственности администрации Белоярского района и ООО "РУВИД" не могут считаться прекращенными.
Таким образом, ссылки ответчика о том, что договор аренды земельного участка от 14.08.2006 N 5180 прекратил свое действие, судом апелляционной инстанции подлежат отклонению как необоснованные.
Доводы ООО "РУВИД" о том, что осуществлено межевание спорного земельного участка, в результате чего его площадь уменьшилась до 1162 кв. м, что повлекло прекращение действия договора аренды, также подлежат отклонению судом апелляционной инстанции, исходя из следующего.
В соответствии с Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденными Федеральной службой земельного кадастра России 17.02.2003, межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками межевыми знаками и определению их координат (пункт 3).
Таким образом, по существу, межевание это установление местоположения земельного участка, которое не влечет возникновения прав и обязанностей каких-либо субъектов хозяйствования.
Результатом межевания является составление межевого плана (пункт 3 статьи 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"), утверждение актом органа местного самоуправления границ земельного участка, а затем представление наряду с другими документами в орган кадастрового учета для проведения кадастрового учета (статьи 16, 22 Закона).
В соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" в случаях, установленных настоящим Федеральным законом, в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения, которые носят временный характер. Такие сведения до утраты ими в установленном настоящим Федеральным законом порядке временного характера не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
На основании пункта 2 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Указанное соотносится с частью 4 статьи 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", в которой установлено, что внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет объекта недвижимости, образованного в результате преобразования объекта недвижимости или объектов недвижимости, носят временный характер и утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости.
Таким образом, сведения, содержащиеся в кадастровом паспорте земельного участка от 10.11.2010 N 8606/201/10-2379 (л.д. 63), до государственной регистрации права на вновь образованный объект недвижимости носят временный характер.
Преобразование земельного участка путем формирования границ земельного участка с присвоением нового кадастрового номера не является основанием для прекращения обязательств по договору аренды земельного участка от 14.08.2006 N 5180.
Земельный участок с кадастровым номером 86:06:020106:79 не снимался с кадастрового учета, земельный участок с кадастровым номером 86:06:020106:166 не изменил своего временного статуса по причине неоформления в установленном законом порядке прав и обременений на него.
Кроме того, погашение записи кадастрового учета в отношении земельного участка не уничтожает его как объект гражданских прав и как вещь, являющуюся частью поверхности земли, используемую ответчиком для размещения принадлежащего последнему объекта недвижимого имущества.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы в данной части являются необоснованными.
Материалами дела подтверждается факт передачи истцом в аренду земельного участка, являющегося предметом спорного договора и факт пользования ответчиком данным земельным участком в спорный период.
Между тем, доказательства оплаты ответчиком арендных платежей в сумме 169 995 руб. 30 коп. в материалах дела отсутствуют.
В статье 1 ЗК РФ в качестве одного из основных принципов земельного законодательства установлен принцип платности использования земли, согласно которому, любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии с частью 3 статьи 65 ЗК РФ одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По правилам статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условием обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Судом первой инстанции установлено и имеющиеся в материалах дела документы свидетельствуют, что ООО "РУВИД" не уплатило в установленный срок арендные платежи за период действия договора аренды, в связи с чем, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в сумме 169 995 руб. 30 коп. с учетом погашенной части арендных платежей.
Поскольку наличие задолженности по арендным платежам в указанном выше размере подтверждается материалами дела, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 169 995 руб. 30 коп.
Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика неустойки (пени) за период с 11.10.2006 по 27.08.2012 в размере 64 761 руб. 41 коп.
В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В свою очередь, часть 1 статья 330 ГК РФ устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно пункту 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Ссылки ответчика на неполучение ООО "РУВИД" расчета исковых требований судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку в материалах дела имеются доказательства направления расчета истца в адрес ответчика, а именно квитанция от 28.08.2012 идентификационный номер 62816250612418 (л.д. 45). Кроме того, ответчик имел возможность ознакомиться с материалами дела (статья 41 АПК РФ).
В силу части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий несовершения ими процессуальных действий.
Ответчик считает, что начисление пени за период с 11.10.2006 по 27.11.2009 необоснованно, поскольку сумму задолженности по арендной плате в размере 193 626 руб. 39 коп., на которую начисляется пеня, ответчик погасил 27.11.2009.
Проверив представленный истцом расчет на основе имеющихся в материалах дела доказательств суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о его обоснованности.
В силу пункта 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально долями не позднее 10 числа первого месяца квартала, следующего за отчетным кварталом, за четвертый квартал - до 20 декабря отчетного года.
В счет погашения задолженности по договору аренды от 14.08.2006 N 5180 ООО "РУВИД" произведен единственный платеж на сумму 193 626 руб. 39 коп., что подтверждается платежным поручением от 27.11.2009 N 61 (л.д. 60) и не оспаривается ответчиком.
Сопоставляя условия договора аренды о сроках внесения платежей и фактическую дату погашения задолженности 27.11.2009, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о имеющем место нарушении сроков внесения арендной платы по договору за период с 11.10.2006 по 27.11.2009 в размере 193 626 руб. 39 коп., в дальнейшем по 26.08.2012 арендная плата вообще не вносилась.
Неустойка (штраф, пеня) - это определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Поскольку факт ненадлежащего исполнения обязательств со стороны ответчика подтвержден, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности взыскания с ответчика неустойки (пени) в размере 64 761 руб. 41 коп. за период с 11.10.2006 по 26.08.2012.
Доводы ответчика об истечении срока исковой давности для взыскания пени за период с 11.10.2006 по 04.09.2009 судом апелляционной инстанции не принимаются во внимание.
В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Таким образом, по смыслу статьи 199 ГК РФ заявление о пропуске срока исковой давности может быть сделано исключительно на стадии рассмотрения дела в суде первой инстанции.
Следовательно, заявление о пропуске срока исковой давности, изложенное только в апелляционной жалобе, не может быть рассмотрено по существу судом апелляционной инстанции и не подлежит принятию во внимание при проверке законности и обоснованности решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 270 АПК РФ, за исключением случаев рассмотрения дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
В силу части 3 статьи 257 АПК РФ в апелляционной жалобе не могут быть заявлены новые требования, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции.
В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 25 Постановления от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", судам следует также учитывать, что согласно части 7 статьи 268 АПК РФ новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции.
Как уже было указано выше, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Как следует из материалов дела, при рассмотрении дела в суд первой инстанции ответчик о пропуске срока исковой давности не заявлял. Поэтому соответствующие доводы не подлежат оценке в суде апелляционной инстанции.
С учетом изложенного, оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 23.11.2012 по делу N А75-7167/2012 суд апелляционной инстанции не усматривает.
Нормы материального права применены Арбитражным судом Омской области правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 23.11.2012 по делу N А75-7167/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
Судьи
Е.Н.КУДРИНА
Д.Г.РОЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)