Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Валитова М.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Панкратовой Е.А.,
судей Моисеевой Л.А., Кочеровой Л.В.
при секретаре Х.Я.А.
рассмотрела в судебном заседании 7 августа 2013 года
дело по апелляционной жалобе представителя ООО "..." О.С.А. на решение Первомайского районного суда г. Омска от 06 июня 2013 года, которым постановлено:
"Признать за Т.В.М. право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г. Омск, ул...., д.... кв. 8.
Внесенные Т.В.М. на счет Управления Судебного департамента в Омской области согласно чеку-ордеру N... от 24 мая 2013 года денежные средства в размере... руб. 00 коп. подлежат перечислению Обществу с ограниченной ответственностью "...", расположенному по адресу: г. Омск, ул...., д..... (ИНН...).
Признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул...., д.... кв. 8, заключенный 10 декабря 2010 года между Обществом с ограниченной ответственностью "...." и Обществом с ограниченной ответственностью "С".
Признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул...., д. 11/1 кв. 8, заключенный 24 декабря 2012 года между Обществом с ограниченной ответственностью "С" и Обществом с ограниченной ответственностью "Ю".
Применить последствия недействительной сделки и взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Л" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "С"... руб. 00 коп.; взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "С" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Ю"... руб. 00 коп.
Признать недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Общества с ограниченной ответственностью "Л", Общества с ограниченной ответственностью "С", Общества с ограниченной ответственностью "Ю" на жилое помещение, расположенное по адресу: г. Омск, ул...., д.... кв. 8.
Признать за П.С.С. право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г. Омск, ул...., д.... кв. 21.
Внесенные П.С.С. на счет Управления Судебного департамента в Омской области согласно чеку-ордеру N... от 05 июня 2013 года денежные средства в размере 338 000 руб. 00 коп. подлежат перечислению Обществу с ограниченной ответственностью "Л", расположенному по адресу: г. Омск, ул...., д. 18 (ИНН...).
Признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул...., д.... кв. 21, заключенный 10 декабря 2010 года между Обществом с ограниченной ответственностью "Л" и Обществом с ограниченной ответственностью "С".
Признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул...., д.... кв. 21, заключенный 26 декабря 2012 года между Обществом с ограниченной ответственностью "С" и Обществом с ограниченной ответственностью "Ю".
Применить последствия недействительной сделки и взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Л" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "С"... руб. 00 коп.; взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "С" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Ю"... руб. 00 коп.
Признать недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Общества с ограниченной ответственностью "Л", Общества с ограниченной ответственностью "С", Общества с ограниченной ответственностью "Ю" на жилое помещение, расположенное по адресу: г. Омск, ул...., д.... кв. 21.
Признать за Б.В.Н. право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г. Омск, ул....., д.... кв. 45.
Внесенные Б.В.Н. на счет Управления Судебного департамента в Омской области по чеку-ордеру N... от 30 мая 2013 года денежные средства в размере... руб. 00 коп. подлежат перечислению Обществу с ограниченной ответственностью "Л", расположенному по адресу: г. Омск, ул...., д.... (ИНН...).
Признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул...., д.... кв..., заключенный 10 декабря 2010 года между Обществом с ограниченной ответственностью "Л" и Обществом с ограниченной ответственностью "С".
Признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул...., д..... кв. 45, заключенный 24 декабря 2012 года между Обществом с ограниченной ответственностью "С" и Обществом с ограниченной ответственностью "Ю".
Применить последствия недействительной сделки и взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Л" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "С".... руб. 00 коп.; взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "С" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Ю"... руб. 00 коп.
Признать недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Общества с ограниченной ответственностью "Л", Общества с ограниченной ответственностью "С", Общества с ограниченной ответственностью "Ю" на жилое помещение, расположенное по адресу: г. Омск, ул....., д.... кв. 45".
Заслушав доклад судьи Панкратовой Е.А., судебная коллегия
установила:
Истцы П.С.С., Т.В.М., Б.В.Н. обратились в суд с иском к ООО "Л", ООО "С", ООО "Ю", указав, что они состояли в трудовых отношениях с ЗАО "Строительно-монтажный трест N 4", нуждались в улучшении жилищных условий. Решением АОЗТ ".... N 4" истцам были предоставлены квартиры на составы семей в доме N.... по ул. 2 Совхозная: Б.В.Н. - квартира N 45, П.В.Н. - квартира N 21, Т.В.М.- квартира N 8, выданы ордера на вселение. При вселении АОЗТ ".... N 4" оформило с ними договоры аренды жилого помещения на период трудовых отношений. До вселения в спорные жилые помещения П.С.С. проживала в квартире N 37 <...>, Б.В.Н. и Т.В.М. - в комнатах NN 124, 125 и 117 <...> соответственно. Указанные квартиры были переданы ими в АОЗТ ".... N 4" в обмен на вселение в квартиру по ул..... В дальнейшем истцы узнали, что их квартиры проданы ЗАО "" ООО "Л": квартира N 8 за... рублей, N 21 - за... рублей, N 45 - за... рублей; затем ООО "Л" проданы ООО "С", а последним - ООО "Ю". Считают, правопреемник ЗАО ".... N 4" - ЗАО "" не имело права собственности на спорные квартиры, поэтому не вправе было их отчуждать. В разделительном балансе ЗАО ".... N 4" от 20.10.1999 имеется отметка, что договор на выкуп спорных квартир с истцами находится в стадии заключения, но проекты договоров им не предоставлялись. Утратив право пользования квартирами, предоставленными на условиях договора социального найма, истцы не приобрели аналогичного права на спорные квартиры, предоставленные на условиях договора коммерческого найма. На депозитный счет Управления Судебного департамента в Омской области истцами внесены денежные средства в размере стоимости квартир по договору купли-продажи от 03.08.2010. В связи с ликвидацией ЗАО "", как продавца по договорам купли-продажи от 03.08.2010, полагали возможным передачу денежных средств непосредственно ООО "Л". Уточнив исковые требования, просили:
- - признать ничтожными договоры купли-продажи квартир NN 8, 21, 45 по адресу: г. Омск, ул...., д.... от 03.08.2010, 10.12.2012 и 24.12.2012;
- - признать право собственности за Т.В.М. на квартиру N 8, за П.С.С. - на квартиру N 21, за Б.В.Н. - на квартиру N 45 в жилом доме по адресу: г. Омск, ул...., д.... на условиях договора купли-продажи от 03 августа 2010 года.
Истец Т.В.М., Б.В.Н., П.С.С., их представители М.Т.И., Х.Л.А. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали.
Представитель ООО "С" О.О.И. иск не признала, заявив о пропуске истцами срока исковой давности.
Представитель ООО "Ю" З.О.В. иск не признала.
Представители ООО "Л", Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ООО "Ю" З.О.В. просит решение суда отменить, поскольку в квартирах <...> истцы проживали не на условиях договора социального найма, а на условиях найма жилого помещения в общежитиях. Суд не указал нормы права, на основании которых истцы должны были приобрести право собственности на спорные квартиры, предоставленные взамен ранее занимаемых квартир в общежитиях, и право преимущественного выкупа спорных квартир на условиях покупателем по договору купли-продажи от 03.08.2010. Условия о выкупе квартир договоры аренды с истцами не содержали. Право собственности на спорные квартиры у истцов возникнуть не могло, поскольку они стороной спорного договора от 03.08.2010 не являлись. Производство по требованию о признании данного договора недействительным подлежало прекращению в связи с ликвидацией стороны договора ЗАО "".
В возражениях на апелляционную жалобу Т.В.М., Б.В.Н., П.С.С. просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения Т.В.М., П.С.С., Б.В.Н., представителя М.Т.И., согласившихся с решением суда, обсудив доводы апелляционной жалобы возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах.
Из материалов дела следует, 14.09.1995 между АОЗТ "Строительно-монтажный трест N 4" (далее АОЗТ ".... N 4", арендодатель), как собственником жилья, и П.С.С. (арендатор) заключен договор аренды жилого помещения, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи в пользованием сроком на один год квартиру общей площадью 69,8 кв. м по адресу: г. Омск, ул...., д...., кв. 21. При этом арендатор принял на себя обязательство освободить арендуемое жилое помещение: после окончания срока аренды, в случае невнесения арендной платы в течение 6 месяцев подряд, а также при прекращении трудовых отношений по своей инициативе или по инициативе администрации за нарушение трудовой и производственной дисциплины. Арендодатель имеет право требовать освобождения арендатором и членами его семьи жилого помещения в случаях приведенных выше, по истечению срока договора аренды без предоставления другого помещения. Договор заключается сроком на один год и может быть продлен на следующий год (л.д. 190 т. 2).
Аналогичные договоры аренды были заключены между АОЗТ "Строительно-монтажный трест N 4" (после реорганизации ЗАО "Строительно-монтажный трест N 4") и Т.В.М., Б.В.Н. 16.09.1996 и 25.10.1995 в отношении квартир NN 8, 45 соответственно (л.д. 201, 204 т. 2).
Жилые помещения во исполнение условий договоров аренды фактически были переданы арендодателем истцам, что сторонами не оспаривалось и подтверждается соответствующими актами сдачи квартир арендаторам.
Согласно представленным в дело копиям лицевого счета Б.В.Н. зарегистрирована в квартире N 45 <...> по месту жительства 26.01.1996; П.С.С. зарегистрирована в квартире N 21 указанного жилого дома 02.02.1996; Т.В.М. зарегистрирован в квартире N 8 с 06.11.1996.
Обращаясь в суд с настоящим иском, Б.В.Н., П.С.С. и Т.В.М. указывали, что проживают в спорных жилых помещениях с момента их предоставления АОЗТ ".... N 4" (и его правопреемником ЗАО ".... N 4") и до настоящего времени. Ранее истцы занимали другие жилые помещения в общежитиях по <...>, предоставленные им Трестом N 4 в связи с наличием трудовых отношений и сданных последнему в связи с предоставлением квартир по ул..... Сданные истцами квартиры в последующем были реализованы трестом другим гражданам по сделкам купли-продажи, соответственно, утратив право выкупа данных квартир у АОЗТ ".... N 4", соответствующего права на квартиры, являющиеся предметом настоящего спора истцы не приобрели, спорные квартиры были проданы ЗАО "" без предложения истцам выкупить квартиры, что нарушает их права.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции дал надлежащую оценку фактическим обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам и, оценивая жилищные права обеих сторон, правильно принял во внимание решение Первомайского районного суда г. Омска от 31.03.2011 по гражданскому делу N 2-664/2011 и решение от 04.08.2011 по гражданскому делу N 2-2211/2011, обжалованные в кассационном порядке, вступившие в законную силу и имеющие по правилам статей 13, 61 ГПК РФ преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.
Так, названными решениями суда Б.В.Н., П.С.С., Т.В.М. отказано в удовлетворении исковых требований к ЗАО "...", ООО "Л", ООО "С" о признании права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма, признании недействительным включения квартиры в уставный капитал, признании недействительными договоров купли-продажи жилых помещений, признании права собственности на квартиру.
Данными судебными актами также было установлено, что АОЗТ "Строительно-монтажный трест N 4" создано в 1992 году в результате приватизации арендного предприятия "Ордена Трудового Красного Знамени "Строительно-монтажный трест N 4".
Строительство АОЗТ "Строительно-монтажный трест N 4" общежития для малосемейных, расположенного по адресу: г. Омск, ул...., д...., кор..., осуществлялось после приватизации и организации акционерного общества.
Постановлением главы администрации г. Омска от 31.08.1995 N 999-п утвержден акт государственной приемочной комиссии от 28.06.1995 "О вводе в эксплуатацию пятиэтажного кирпичного общежития для малосемейных по ул..., д...., кор...., построенного Акционерным обществом закрытого типа "Строительно-монтажный трест N 4" по собственному титулу.
Принято решение зарегистрировать указанное малосемейное общежитие за АОЗТ "Строительно-монтажный трест N 4" и ПТСК (предприятие тепловых сетей и котельных) в общей долевой собственности в соответствии с договором в следующих долях: АОЗТ "Строительно-монтажный трест N 4" - 4/5 долей на праве собственности; ПТСК - 1/5 доли на праве муниципальной собственности.
С учетом действовавшего по состоянию на 1995 год нормативного регулирования, 20.09.1995 АОЗТ ".... N 4" и ПТСК был заключен договор об установлении долей общей долевой собственности и совместной эксплуатации общежития для малосемейных по ул. 2-я Совхозная, д. 11 корп. 1, согласно которому определено, что указанное общежитие является общей долевой собственностью, доля АОЗТ ".... N 4" составляет 4/5, а доля ПТСК на праве муниципальной собственности - 1/5 (5 этаж - 100%, кв. 7 на 1-м этаже).
На установленные сторонами доли органом технической инвентаризации выданы регистрационные удостоверения.
Согласно учредительному договору о создании жилищного товарищества собственников жилья "..." по ул...., д.... Центрального АО г. Омска от 13.03.1998 собственниками долей в праве собственности на жилой дом распределена площадь (выделена доля в виде конкретных помещений). ЗАО ".... N 4" выделены квартиры NN 1-12, 13/1,13/2,14-36, 37/1, 37/2, 38-45.
Постановлением мэра г. Омска от 22.04.1998 N 142-п дом 11 корп. 1 <...> исключен из специализированного жилищного фонда.
На внеочередном общем собрании акционеров ЗАО ".... N 4" 22.10.1999 принято решение о реорганизации общества путем разделения и образования новых юридических лиц, в связи с чем был составлен разделительный акт.
Внеочередным общим собранием акционеров ЗАО "Ордена Трудового Красного Знамени "Строительно-монтажный трест N 4" от 22.10.1999 принято решение о реорганизации общества путем разделения и образования новых юридических лиц: ЗАО "Строительно-монтажный трест N 4", ЗАО "СМУ N 1 - Трест 4", ЗАО "СМУ N 2 - Трест 4", ЗАО "УПТК-Трест 4", ОАО "ПМК N 74 - Трест 4", ОАО "ЗСЖБ N 7 - Трест 4", в связи с чем, был составлен разделительный акт ЗАО "Ордена Трудового Красного Знамени "Строительно-монтажный трест N 4", что подтверждается протоколом N 2 внеочередного собрания акционеров ЗАО "Строительно-монтажный трест N 4".
Из акта приема-передачи нематериальных активов (в том числе квартир, принадлежащих на праве собственности ЗАО "Ордена Трудового Красного Знамени "Строительно-монтажный трест N 4") при реорганизации в форме разделения ЗАО "Ордена Трудового Красного Знамени "Строительно-монтажный трест N 4" (ЗАО ".... N 4") во вновь образуемое ЗАО "Строительно-монтажный трест N 4" (ЗАО "Трест N 4") от 20.10.1999 следует, что после подписания акта по всем договорам (аренды, приема, выкупа и т.д.), заключенным с ЗАО "Ордена Трудового Красного Знамени "Строительно-монтажный трест N 4" по указанным квартирам, все права и обязанности переходят к ЗАО "Строительно-монтажный трест N 4".
Решением внеочередного общего собрания акционеров ЗАО ".... N 4" от 29.06.2010 утверждено новое полное фирменное наименование общества ЗАО "Строительно-монтажная компания", о чем 08.07.2010 внесены соответствующие сведения в Единый государственный реестр юридических лиц.
Согласно договору купли-продажи от 03.08.2010, заключенному между ЗАО "Строительно-монтажная компания" (правопреемник АОЗТ ".... N 4", продавец) и ООО "Л" (покупатель), последнее приобрело квартиры NN 8, 21 и 45 в доме N 11, кор. 1 по ул. 2-я Совхозная в г. Омске стоимостью... рублей, ... рублей и.. рублей соответственно. При этом из пункта 1.1 договора следует, что спорные объекты недвижимости принадлежат ЗАО "" на основании дубликата от 05.10.2007 N 673 регистрационного удостоверения N 7675 от 24.09.1998, выданного Государственным предприятием Омской области "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства" и разделительного баланса ЗАО ".... N 4".
Договор фактически сторонами исполнен, квартиры переданы ЗАО "" ООО "Л", что подтверждается соответствующим актом от 03.08.2010. Сделка и переход права собственности в установленном законом порядке зарегистрированы Управлением Росреестра по Омской области 12.11.2010.
10.12.2010 между ООО "Л" и ООО "С" заключен договор купли-продажи, согласно которому последнее покупает в собственность вышеуказанные квартиры, однако цена квартиры N 8 по договору составила... рублей, цена квартиры N 21 -... рублей, цена квартиры N 45 -... рублей.
В пункте 1.3 договора стороны согласовали, что на дату заключения указанного договора названные квартиры никому не проданы, не подарены, в споре, под арестом или запрещением не состоят. На дату заключения договора в квартирах зарегистрированы по месту постоянного проживания на условиях коммерческого найма:
- - в квартире N 8 - Т.В.М... года рождения, Т.М.П... года рождения, Т.А.В... года рождения;
- - в квартире N 21 - П.С.С. -... года рождения, П.И.В. -... года рождения, В.Т... года рождения, З.Н. -... года рождения, В.Д. -... года рождения, З.А. -... года рождения;
- - в квартире N 45 - Б.В.Н. -... года рождения, Б.В.Ю. -... года рождения, Б.М.В. -... года рождения, Б.Р.В. -... года рождения.
Договор купли-продажи и переход права собственности были зарегистрированы в установленном законом порядке 22.05.2012.
В дальнейшем спорные жилые помещения по договорам купли-продажи от 24 и 26.12.2012 были отчуждены ООО "С" (продавец) ООО "Ю" (покупатель), которое в настоящее время является титульным собственником спорных квартир и зарегистрирован в качестве такового в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Оценив правомерность и обоснованность предъявленных Б.В.Н., П.С.С. и Т.В.М. исковых требований, судебная коллегия исходит из следующего.
В силу установленного правового регулирования жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных жилищным законодательством, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности (статья 10 Жилищного кодекса РФ).
Самостоятельную группу юридических фактов, влекущих возникновение жилищных правоотношений, составляют гражданско-правовые договоры.
Право собственности, являясь абсолютным гражданским правом, предоставляет собственнику защиту от любых действий, как связанных с лишением владения (статья 301 Гражданского кодекса РФ), так и без таковых (статья 304 Гражданского кодекса РФ).
Проанализировав представленные истцами доказательства, суд установил, что основанием для вселения истцов и членов их семей в истребуемые ими жилые помещения явились договоры аренды, заключенные 14.09.1995 между АОЗТ ".... N 4" и П.С.С., 25.10.1995 между АОЗТ ".... N 4" и Б.В.Н., 16.09.1996 между ЗАО ".... N 4" и Т.В.М. в связи с наличием между Трестом и истцами трудовых отношений.
Так, из материалов дела следует, что Т.В.М. состоял в трудовых отношениях с АОЗТ ".... N 4" с 26.09.1989 по 28.01.1998, в связи с чем в 1991 году ему была предоставлена в пользование квартира N 117 <...>, в которой он был зарегистрирован постоянно по месту жительства с 20.09.1991 по 30.10.1996.
П.С.С. состояла в трудовых отношениях с АОЗТ ".... N 4" в период с 1991 года по 1999 года, в связи с чем ей была предоставлена квартира N 37 <...>, в которой она была зарегистрирована постоянно с 27.09.1993 по 08.09.1995.
Б.В.Н. работала в АОЗТ ".... N 4" в период с 1984 года по 1998 год, в связи с чем ей было предоставлено для проживания комнаты NN 124, 125 <...>, в которых она проживала и была зарегистрирована постоянно с 24.08.1990 по 15.09.1995, что ответчиками не оспаривалось.
В связи с тем, что семьи истцов состояли на учете в АОЗТ ".... N 4", как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, в сентябре, октябре 1995 года, сентябре 1996 года им были предоставлены квартиры NN 8, 21 и 45 в доме N 11/1 по ул..... в г. Омске, ранее занимаемые квартиры были переданы работодателю, в них вселены другие жильцы, приобретшие затем право собственности на указанные объекты недвижимости.
В частности, занимаемая ранее П.С.С. квартира N 37 <...> реализована по договору купли-продажи от 14.08.2007 ЗАО ".... N 4" Г.В.В.
Занимаемые ранее Б.В.М. комнаты NN 124, 125 <...> проданы по договору купли-продажи от 23.07.2001 ЗАО ".... N 4" К.М.Г.
В то время как истцы и их семьи, утратив право пользования названными квартирами на условиях договора социального найма, не приобрели аналогичного права на двухкомнатную квартиру, которая была им предоставлена лишь на условиях договора аренды (коммерческого найма жилого помещения).
Согласно пункту 1 статьи 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
По общим правилам пункта 2, 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Как верно указано судом, в силу статьи 87 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик (действовавших в момент заключения между АОЗТ ".... N 4" истцами договоров аренды жилого помещения) в договоре аренды могло быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договорится о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
Действовавшие в то время положения, регламентирующие наем жилого помещения, не содержали запрет на его выкуп нанимателем (статьи 89, 90 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, статья 295 Гражданского кодекса РСФСР).
Положения о выкупе арендованного имущества в настоящее время приведены в статье 624 ГК РФ, согласно которой в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
Глава 35 Гражданского кодекса РФ "Наем жилого помещения" не содержит положений, запрещающих выкуп жилого помещений, занимаемого на условиях коммерческого найма.
Следовательно, и ранее действовавшим, и нынешним законодательством не исключена возможность заключения договора найма жилого помещения с правом его выкупа.
Из представленных Управлением Росреестра по Омской области документов, послуживших основанием для государственной регистрации права собственности ЗАО "" на спорные жилые помещения следует, что квартиры NN 8, 21 и 45 в доме 11/1 по ул..... предоставлялись работникам.... N 4 по договорам аренды или найма с правом последующего выкупа.
Так, согласно акту приема-передачи нематериальных активов (квартир, принадлежащих на праве собственности ЗАО "Ордена Трудового Красного знамени "Строительно-монтажный трест N 4") при реорганизации в форме разделения во вновь образуемое ЗАО "Строительно-монтажный трест N 4" (ЗАО "Трест N 4") от 20.10.1999, ряд квартир на тот момент были уже выкуплены, по некоторым заключены договоры купли-продажи, но имелась задолженность по оплате, относительно спорных трех квартир указано, что "договор выкупа в стадии заключения", в графе "ФИО жильца, проживающего по договору найма или аренды" поименованы соответственно П.С.С., Б.В.Н. и Т.В.М. (л.д. 115 - 117 т. 2).
Таким образом, между ЗАО "Ордена Трудового Красного знамени "Строительно-монтажный трест N 4" и истцами имело место быть соглашение о выкупе занимаемых ими по договору аренды квартир, а в дальнейшем при переходе права собственности к его правопреемникам ЗАО "Трест N 4" и ЗАО "" указанное право за лицами, проживающими в квартире, было сохранено.
В соответствии со статьей 2 Закона РФ от 24.12.1992 N 4218-I "Об основах федеральной жилищной политики", действовавшего на момент возникновения правоотношений между истцами и Трестом N 4, граждане Российской Федерации имеют право на жилище; это право обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, а также на условиях аренды либо путем приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения площади.
Согласно статье 17 указанного закона собственники жилищного фонда имели право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды. Порядок, сроки и условия аренды определялся договором между арендатором и собственником либо уполномоченным собственником лицом (органом).
Конституцией РФ гарантировано право каждого гражданина на жилище и предусмотрено, что никто не может быть произвольно лишен жилища (статья 40).
В силу пункта 2 статьи 1 ЖК РФ, действующего с 01.03.2005, граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
Поскольку в силу пункта 2 статьи 4 ЖК РФ участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, то вышеприведенные положения статьи 1 в полной мере относятся и к юридическим лицам.
Как следует из положений статьи 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему.
С учетом приведенных законодательных норм и установленного права П.С.С., Б.В.Н. и Т.В.М. на выкуп жилых помещений, у правопреемника АОЗТ ".... N 4" - ЗАО "" имелась обязанность на заключение соответствующего договора купли-продажи на согласованных сторонами условиях, а при принятии решения о продаже жилого помещения третьему лицу - ООО "Л" в обязательном порядке предложить выкуп квартиры лицам, в ней проживающим.
В данной связи ссылка в апелляционной жалобе на отсутствие в договорах аренды условия о выкупе квартир является несостоятельной.
Исходя из сложившихся правоотношений и с учетом того обстоятельства, что фактически спорные квартиры были предоставлены истцам по месту работы в целях улучшения жилищных условий и в обмен на занимаемые ими по соцнайму квартиры, которыми в дальнейшем АОЗТ "Трест N 4" распорядилось по своему усмотрению, предоставив для проживания другим работникам, истцы и члены их семей могли рассчитывать на определенность своих прав, в разумных пределах предвидеть последствия своего поведения и быть уверенными в том, что приобретенное ими на основе действующего законодательства право на выкуп занимаемой квартиры будет реализовано.
Обосновывая заявленные исковые требования, П.С.С., Б.В.Н., Т.В.М. указывали, что о предстоящем заключении договора купли-продажи с ООО "Л" 03.08.2010 их в известность не ставили, выкупить спорные жилые помещения на условиях договора купли-продажи, заключенного впоследствии с ООО "Л", Трест им не предлагал.
Доказательств, бесспорно подтверждающих обратное, ответчиками суду не представлено и в ходе судебного разбирательства не добыто.
Доводы заявителя в апелляционной жалобе о том, что судом не указаны нормы права, на основании которых истцы должны были приобрести право собственности на спорные квартиры, предоставленные взамен ранее занимаемых квартир в общежитиях, и право преимущественного выкупа спорных квартир на условиях покупателем по договору купли-продажи от 03.08.2010, несостоятельны и опровергаются материалами дела.
Фактические обстоятельства и представленные сторонами доказательства установлены судом и изложены в мотивировочной части решения в объеме, достаточном для разрешения спора по существу, всем им дана правильная правовая оценка со ссылкой на нормы закона, регулирующие спорные правоотношения.
Ссылка в жалобе на то, что в квартирах <...> истцы проживали не на условиях договора соцнайма, а на условиях найма жилого помещения в общежитиях, подлежит отклонению судебной коллегией, поскольку доказательств указанного материалы дела не содержат.
Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что переданные истцами тресту квартиры в дальнейшем правопреемником последнего - ЗАО "" были реализованы другим вселенным в них гражданам, чего истцы лишились в связи с переездом из указанных жилых помещений в предоставленные им АОЗТ ".... N 4" квартиры.
Статьей 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, но в рассматриваемой ситуации право распоряжения ЗАО "" спорной квартирой было обременено правом нанимателей на преимущественный выкуп этой квартиры.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
По смыслу указанной нормы каждый субъект гражданских правоотношений волен свободно осуществлять права в своих интересах, но не должен при этом нарушать права и интересы других лиц. Действия в пределах предоставленных прав, но причиняющие вред другим лицам, являются в силу данного принципа недозволенными (неправомерными) и признаются злоупотреблением правом.
Если при заключении договоров было допущено злоупотребление правом, данные сделки признаются судом недействительными на основании статей 10, 168 ГК РФ.
Как следует из положений пункта 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу пункта 2 названной статьи требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной части.
Истцами заявлены требования о признании недействительным договора купли-продажи от 03.08.2010 между ЗАО "" и ООО "Л", как заключенного с нарушением права на выкуп, в части продажи спорных квартир ООО "Л", поскольку они полагают, что сделка могла быть заключена при условии нахождения их на стороне покупателя.
В данной связи суд пришел к верному выводу о ничтожности сделки купли-продажи спорных квартир NN 8, 21, 45 <...> в части их продажи ООО "Л", как совершенной со злоупотреблением права и нарушающей права лиц, имеющих права на ее выкуп.
Защита нарушенных прав указанных лиц с учетом ничтожности договора купли-продажи от 03.08.2010 в указанной части может быть осуществлена только путем признания права собственности на спорную квартиру N 8 за Т.В.М., N 21 - за Б.В.М., N 45 за П.С.С. на условиях названного договора купли-продажи между ЗАО "" и ООО "Л" с возникновением обязанности по уплате продавцу (ЗАО ""), цены договора, то есть денежных средств в размере... рублей Т.В.М., денежных средств в размере... рублей - Б.В.Н., денежных средств в размере.... рублей - П.С.С.
Истцами представлены документы, подтверждающие внесение на депозитный счет Управления Судебного департамента в Омской области денежных средств в указанном выше размере в порядке обеспечения иска (л.д. 239 т. 1, л.д. 186, 187 т. 2).
Соответственно, ЗАО "" обязано вернуть ООО "Л" уплаченные по договору денежные средства в размере.. рублей,.. рублей и.. рублей соответственно.
Вместе с тем, поскольку деятельность ЗАО "" прекращена в связи с ликвидацией, о чем внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц 02.04.2013, суд первой инстанции обоснованно посчитал возможным денежные средства, внесенные П.С.С., Б.В.Н. и Т.В.М., передать ООО "Л", что не будет нарушать интересы сторон в рассматриваемом споре в части возврата уплаченного по ничтожной сделке и исполнения покупателем обязанности по оплате цены договора.
Мнение представителя ООО "Ю" в апелляционной жалобе о необходимости прекращения производства по делу в части требований к ЗАО "" в связи с его ликвидацией основано на ошибочном толковании норм действующего законодательства.
В силу положений ст. 21 Федерального закона "Об акционерных обществах" от 26.12.1995 N 208-ФЗ ликвидация общества влечет за собой его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.
Вместе с тем, с учетом характера заявленных истцами требований о признании ряда сделок между ЗАО "", ООО "Л", ООО "С", ООО "Ю" недействительными в связи с нарушением ЗАО "" преимущественного права истцов на выкуп занимаемых ими спорных жилых помещений сама по себе ликвидация данного юридического лица безусловно прекращение производства в части требований к нему не влечет.
В указанной части оспариваемое решение нормам закона не противоречит и об ошибочности выводов суда не свидетельствует.
Более того, из содержания оспариваемого решения следует, что денежные средства в размере стоимости спорных квартир N 8, 21, 45 дома N 11/1 по ул.... в г. Омске, уплаченные ООО "Ю" по договору купли-продажи ООО "С", взысканы судом с последнего в пользу ООО "Ю", в связи с чем сам по себе факт возмещения истцами денежных средств по договору в размере, уплаченном ООО "Л" ликвидированному ЗАО "", права ООО "Ю" никак не нарушает.
Поскольку право собственности ООО "Л" по договору купли-продажи от 03.08.2010 на квартиры NN 8, 21 и 45 оспорено, последующие сделки по отчуждению квартиры ООО "Л" ООО "С", а последним - ООО "Ю" являются также недействительными ничтожными в силу положений статьи 168 ГК РФ, как не соответствующие закону (совершенные не собственником).
В связи с изложенным судом обоснованно были применены последствия недействительности ничтожного договора купли-продажи от 10.12.2010 и взыскании с ООО "Л" в пользу ООО "С" уплаченной стоимости квартиры N 8 в доме N 11/1 по ул...... в г. Омске в размере... рублей; стоимости квартиры N 21 в размере... рублей; квартиры N 45 в размере.. рублей.
Кроме того, применены последствия недействительности договоров купли-продажи от 24 и 26 декабря 2012 года между ООО "С" и ООО "Ю" и взыскании с ООО "С" в пользу последнего уплаченной стоимости квартиры N 45 в указанном выше жилом доме в размере... рублей; стоимости квартиры N 8 - в размере.. рублей; а также стоимости квартиры N 21 в размере... рублей.
Как указано в разъяснениях Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ (пункт 35).
Согласно пункту 38 названного постановления приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Материалами дела подтверждается, что после предоставления договора купли-продажи от 03.08.2010 для регистрации в Управление Росреестра по Омской области стороны договора, в том числе ООО "Л", были уведомлены о приостановлении государственной регистрации договора и перехода права собственности в связи с наличием судебного спора и зарегистрированного ареста объекта недвижимости (л.д. 53 т. 2).
Об аналогичных обстоятельствах уведомлялось и ООО "С" после предоставления на регистрацию договора купли-продажи от 10.12.2010, регистрация договора и перехода права собственности была осуществлена только 22.05.2012 (л.д. 182-185 т. 1, л.д. 70 т. 2).
О приостановлении регистрации договора купли-продажи от 24.12.2012 ООО "Ю" также уведомлялось (л.д. 61 т. 2).
Принимая во внимание указанное, ООО "Л", ООО "С", равно как и ООО "Ю", не могут быть признаны добросовестными приобретателями квартир, являющихся предметом настоящего спора.
Доводы об обратном являются субъективным мнением автора апелляционной жалобы и об ошибочности выводов суда не свидетельствуют.
Таким образом, решение суда по настоящему делу является законным и обоснованным, принятым с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства.
Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Первомайского районного суда г. Омска от 06 июня 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО "Ю" О.С.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 07.08.2013 ПО ДЕЛУ N 33-5054/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 августа 2013 г. по делу N 33-5054/2013
Председательствующий: Валитова М.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Панкратовой Е.А.,
судей Моисеевой Л.А., Кочеровой Л.В.
при секретаре Х.Я.А.
рассмотрела в судебном заседании 7 августа 2013 года
дело по апелляционной жалобе представителя ООО "..." О.С.А. на решение Первомайского районного суда г. Омска от 06 июня 2013 года, которым постановлено:
"Признать за Т.В.М. право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г. Омск, ул...., д.... кв. 8.
Внесенные Т.В.М. на счет Управления Судебного департамента в Омской области согласно чеку-ордеру N... от 24 мая 2013 года денежные средства в размере... руб. 00 коп. подлежат перечислению Обществу с ограниченной ответственностью "...", расположенному по адресу: г. Омск, ул...., д..... (ИНН...).
Признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул...., д.... кв. 8, заключенный 10 декабря 2010 года между Обществом с ограниченной ответственностью "...." и Обществом с ограниченной ответственностью "С".
Признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул...., д. 11/1 кв. 8, заключенный 24 декабря 2012 года между Обществом с ограниченной ответственностью "С" и Обществом с ограниченной ответственностью "Ю".
Применить последствия недействительной сделки и взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Л" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "С"... руб. 00 коп.; взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "С" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Ю"... руб. 00 коп.
Признать недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Общества с ограниченной ответственностью "Л", Общества с ограниченной ответственностью "С", Общества с ограниченной ответственностью "Ю" на жилое помещение, расположенное по адресу: г. Омск, ул...., д.... кв. 8.
Признать за П.С.С. право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г. Омск, ул...., д.... кв. 21.
Внесенные П.С.С. на счет Управления Судебного департамента в Омской области согласно чеку-ордеру N... от 05 июня 2013 года денежные средства в размере 338 000 руб. 00 коп. подлежат перечислению Обществу с ограниченной ответственностью "Л", расположенному по адресу: г. Омск, ул...., д. 18 (ИНН...).
Признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул...., д.... кв. 21, заключенный 10 декабря 2010 года между Обществом с ограниченной ответственностью "Л" и Обществом с ограниченной ответственностью "С".
Признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул...., д.... кв. 21, заключенный 26 декабря 2012 года между Обществом с ограниченной ответственностью "С" и Обществом с ограниченной ответственностью "Ю".
Применить последствия недействительной сделки и взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Л" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "С"... руб. 00 коп.; взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "С" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Ю"... руб. 00 коп.
Признать недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Общества с ограниченной ответственностью "Л", Общества с ограниченной ответственностью "С", Общества с ограниченной ответственностью "Ю" на жилое помещение, расположенное по адресу: г. Омск, ул...., д.... кв. 21.
Признать за Б.В.Н. право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г. Омск, ул....., д.... кв. 45.
Внесенные Б.В.Н. на счет Управления Судебного департамента в Омской области по чеку-ордеру N... от 30 мая 2013 года денежные средства в размере... руб. 00 коп. подлежат перечислению Обществу с ограниченной ответственностью "Л", расположенному по адресу: г. Омск, ул...., д.... (ИНН...).
Признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул...., д.... кв..., заключенный 10 декабря 2010 года между Обществом с ограниченной ответственностью "Л" и Обществом с ограниченной ответственностью "С".
Признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул...., д..... кв. 45, заключенный 24 декабря 2012 года между Обществом с ограниченной ответственностью "С" и Обществом с ограниченной ответственностью "Ю".
Применить последствия недействительной сделки и взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Л" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "С".... руб. 00 коп.; взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "С" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Ю"... руб. 00 коп.
Признать недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Общества с ограниченной ответственностью "Л", Общества с ограниченной ответственностью "С", Общества с ограниченной ответственностью "Ю" на жилое помещение, расположенное по адресу: г. Омск, ул....., д.... кв. 45".
Заслушав доклад судьи Панкратовой Е.А., судебная коллегия
установила:
Истцы П.С.С., Т.В.М., Б.В.Н. обратились в суд с иском к ООО "Л", ООО "С", ООО "Ю", указав, что они состояли в трудовых отношениях с ЗАО "Строительно-монтажный трест N 4", нуждались в улучшении жилищных условий. Решением АОЗТ ".... N 4" истцам были предоставлены квартиры на составы семей в доме N.... по ул. 2 Совхозная: Б.В.Н. - квартира N 45, П.В.Н. - квартира N 21, Т.В.М.- квартира N 8, выданы ордера на вселение. При вселении АОЗТ ".... N 4" оформило с ними договоры аренды жилого помещения на период трудовых отношений. До вселения в спорные жилые помещения П.С.С. проживала в квартире N 37 <...>, Б.В.Н. и Т.В.М. - в комнатах NN 124, 125 и 117 <...> соответственно. Указанные квартиры были переданы ими в АОЗТ ".... N 4" в обмен на вселение в квартиру по ул..... В дальнейшем истцы узнали, что их квартиры проданы ЗАО "" ООО "Л": квартира N 8 за... рублей, N 21 - за... рублей, N 45 - за... рублей; затем ООО "Л" проданы ООО "С", а последним - ООО "Ю". Считают, правопреемник ЗАО ".... N 4" - ЗАО "" не имело права собственности на спорные квартиры, поэтому не вправе было их отчуждать. В разделительном балансе ЗАО ".... N 4" от 20.10.1999 имеется отметка, что договор на выкуп спорных квартир с истцами находится в стадии заключения, но проекты договоров им не предоставлялись. Утратив право пользования квартирами, предоставленными на условиях договора социального найма, истцы не приобрели аналогичного права на спорные квартиры, предоставленные на условиях договора коммерческого найма. На депозитный счет Управления Судебного департамента в Омской области истцами внесены денежные средства в размере стоимости квартир по договору купли-продажи от 03.08.2010. В связи с ликвидацией ЗАО "", как продавца по договорам купли-продажи от 03.08.2010, полагали возможным передачу денежных средств непосредственно ООО "Л". Уточнив исковые требования, просили:
- - признать ничтожными договоры купли-продажи квартир NN 8, 21, 45 по адресу: г. Омск, ул...., д.... от 03.08.2010, 10.12.2012 и 24.12.2012;
- - признать право собственности за Т.В.М. на квартиру N 8, за П.С.С. - на квартиру N 21, за Б.В.Н. - на квартиру N 45 в жилом доме по адресу: г. Омск, ул...., д.... на условиях договора купли-продажи от 03 августа 2010 года.
Истец Т.В.М., Б.В.Н., П.С.С., их представители М.Т.И., Х.Л.А. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали.
Представитель ООО "С" О.О.И. иск не признала, заявив о пропуске истцами срока исковой давности.
Представитель ООО "Ю" З.О.В. иск не признала.
Представители ООО "Л", Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ООО "Ю" З.О.В. просит решение суда отменить, поскольку в квартирах <...> истцы проживали не на условиях договора социального найма, а на условиях найма жилого помещения в общежитиях. Суд не указал нормы права, на основании которых истцы должны были приобрести право собственности на спорные квартиры, предоставленные взамен ранее занимаемых квартир в общежитиях, и право преимущественного выкупа спорных квартир на условиях покупателем по договору купли-продажи от 03.08.2010. Условия о выкупе квартир договоры аренды с истцами не содержали. Право собственности на спорные квартиры у истцов возникнуть не могло, поскольку они стороной спорного договора от 03.08.2010 не являлись. Производство по требованию о признании данного договора недействительным подлежало прекращению в связи с ликвидацией стороны договора ЗАО "".
В возражениях на апелляционную жалобу Т.В.М., Б.В.Н., П.С.С. просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения Т.В.М., П.С.С., Б.В.Н., представителя М.Т.И., согласившихся с решением суда, обсудив доводы апелляционной жалобы возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах.
Из материалов дела следует, 14.09.1995 между АОЗТ "Строительно-монтажный трест N 4" (далее АОЗТ ".... N 4", арендодатель), как собственником жилья, и П.С.С. (арендатор) заключен договор аренды жилого помещения, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи в пользованием сроком на один год квартиру общей площадью 69,8 кв. м по адресу: г. Омск, ул...., д...., кв. 21. При этом арендатор принял на себя обязательство освободить арендуемое жилое помещение: после окончания срока аренды, в случае невнесения арендной платы в течение 6 месяцев подряд, а также при прекращении трудовых отношений по своей инициативе или по инициативе администрации за нарушение трудовой и производственной дисциплины. Арендодатель имеет право требовать освобождения арендатором и членами его семьи жилого помещения в случаях приведенных выше, по истечению срока договора аренды без предоставления другого помещения. Договор заключается сроком на один год и может быть продлен на следующий год (л.д. 190 т. 2).
Аналогичные договоры аренды были заключены между АОЗТ "Строительно-монтажный трест N 4" (после реорганизации ЗАО "Строительно-монтажный трест N 4") и Т.В.М., Б.В.Н. 16.09.1996 и 25.10.1995 в отношении квартир NN 8, 45 соответственно (л.д. 201, 204 т. 2).
Жилые помещения во исполнение условий договоров аренды фактически были переданы арендодателем истцам, что сторонами не оспаривалось и подтверждается соответствующими актами сдачи квартир арендаторам.
Согласно представленным в дело копиям лицевого счета Б.В.Н. зарегистрирована в квартире N 45 <...> по месту жительства 26.01.1996; П.С.С. зарегистрирована в квартире N 21 указанного жилого дома 02.02.1996; Т.В.М. зарегистрирован в квартире N 8 с 06.11.1996.
Обращаясь в суд с настоящим иском, Б.В.Н., П.С.С. и Т.В.М. указывали, что проживают в спорных жилых помещениях с момента их предоставления АОЗТ ".... N 4" (и его правопреемником ЗАО ".... N 4") и до настоящего времени. Ранее истцы занимали другие жилые помещения в общежитиях по <...>, предоставленные им Трестом N 4 в связи с наличием трудовых отношений и сданных последнему в связи с предоставлением квартир по ул..... Сданные истцами квартиры в последующем были реализованы трестом другим гражданам по сделкам купли-продажи, соответственно, утратив право выкупа данных квартир у АОЗТ ".... N 4", соответствующего права на квартиры, являющиеся предметом настоящего спора истцы не приобрели, спорные квартиры были проданы ЗАО "" без предложения истцам выкупить квартиры, что нарушает их права.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции дал надлежащую оценку фактическим обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам и, оценивая жилищные права обеих сторон, правильно принял во внимание решение Первомайского районного суда г. Омска от 31.03.2011 по гражданскому делу N 2-664/2011 и решение от 04.08.2011 по гражданскому делу N 2-2211/2011, обжалованные в кассационном порядке, вступившие в законную силу и имеющие по правилам статей 13, 61 ГПК РФ преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.
Так, названными решениями суда Б.В.Н., П.С.С., Т.В.М. отказано в удовлетворении исковых требований к ЗАО "...", ООО "Л", ООО "С" о признании права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма, признании недействительным включения квартиры в уставный капитал, признании недействительными договоров купли-продажи жилых помещений, признании права собственности на квартиру.
Данными судебными актами также было установлено, что АОЗТ "Строительно-монтажный трест N 4" создано в 1992 году в результате приватизации арендного предприятия "Ордена Трудового Красного Знамени "Строительно-монтажный трест N 4".
Строительство АОЗТ "Строительно-монтажный трест N 4" общежития для малосемейных, расположенного по адресу: г. Омск, ул...., д...., кор..., осуществлялось после приватизации и организации акционерного общества.
Постановлением главы администрации г. Омска от 31.08.1995 N 999-п утвержден акт государственной приемочной комиссии от 28.06.1995 "О вводе в эксплуатацию пятиэтажного кирпичного общежития для малосемейных по ул..., д...., кор...., построенного Акционерным обществом закрытого типа "Строительно-монтажный трест N 4" по собственному титулу.
Принято решение зарегистрировать указанное малосемейное общежитие за АОЗТ "Строительно-монтажный трест N 4" и ПТСК (предприятие тепловых сетей и котельных) в общей долевой собственности в соответствии с договором в следующих долях: АОЗТ "Строительно-монтажный трест N 4" - 4/5 долей на праве собственности; ПТСК - 1/5 доли на праве муниципальной собственности.
С учетом действовавшего по состоянию на 1995 год нормативного регулирования, 20.09.1995 АОЗТ ".... N 4" и ПТСК был заключен договор об установлении долей общей долевой собственности и совместной эксплуатации общежития для малосемейных по ул. 2-я Совхозная, д. 11 корп. 1, согласно которому определено, что указанное общежитие является общей долевой собственностью, доля АОЗТ ".... N 4" составляет 4/5, а доля ПТСК на праве муниципальной собственности - 1/5 (5 этаж - 100%, кв. 7 на 1-м этаже).
На установленные сторонами доли органом технической инвентаризации выданы регистрационные удостоверения.
Согласно учредительному договору о создании жилищного товарищества собственников жилья "..." по ул...., д.... Центрального АО г. Омска от 13.03.1998 собственниками долей в праве собственности на жилой дом распределена площадь (выделена доля в виде конкретных помещений). ЗАО ".... N 4" выделены квартиры NN 1-12, 13/1,13/2,14-36, 37/1, 37/2, 38-45.
Постановлением мэра г. Омска от 22.04.1998 N 142-п дом 11 корп. 1 <...> исключен из специализированного жилищного фонда.
На внеочередном общем собрании акционеров ЗАО ".... N 4" 22.10.1999 принято решение о реорганизации общества путем разделения и образования новых юридических лиц, в связи с чем был составлен разделительный акт.
Внеочередным общим собранием акционеров ЗАО "Ордена Трудового Красного Знамени "Строительно-монтажный трест N 4" от 22.10.1999 принято решение о реорганизации общества путем разделения и образования новых юридических лиц: ЗАО "Строительно-монтажный трест N 4", ЗАО "СМУ N 1 - Трест 4", ЗАО "СМУ N 2 - Трест 4", ЗАО "УПТК-Трест 4", ОАО "ПМК N 74 - Трест 4", ОАО "ЗСЖБ N 7 - Трест 4", в связи с чем, был составлен разделительный акт ЗАО "Ордена Трудового Красного Знамени "Строительно-монтажный трест N 4", что подтверждается протоколом N 2 внеочередного собрания акционеров ЗАО "Строительно-монтажный трест N 4".
Из акта приема-передачи нематериальных активов (в том числе квартир, принадлежащих на праве собственности ЗАО "Ордена Трудового Красного Знамени "Строительно-монтажный трест N 4") при реорганизации в форме разделения ЗАО "Ордена Трудового Красного Знамени "Строительно-монтажный трест N 4" (ЗАО ".... N 4") во вновь образуемое ЗАО "Строительно-монтажный трест N 4" (ЗАО "Трест N 4") от 20.10.1999 следует, что после подписания акта по всем договорам (аренды, приема, выкупа и т.д.), заключенным с ЗАО "Ордена Трудового Красного Знамени "Строительно-монтажный трест N 4" по указанным квартирам, все права и обязанности переходят к ЗАО "Строительно-монтажный трест N 4".
Решением внеочередного общего собрания акционеров ЗАО ".... N 4" от 29.06.2010 утверждено новое полное фирменное наименование общества ЗАО "Строительно-монтажная компания", о чем 08.07.2010 внесены соответствующие сведения в Единый государственный реестр юридических лиц.
Согласно договору купли-продажи от 03.08.2010, заключенному между ЗАО "Строительно-монтажная компания" (правопреемник АОЗТ ".... N 4", продавец) и ООО "Л" (покупатель), последнее приобрело квартиры NN 8, 21 и 45 в доме N 11, кор. 1 по ул. 2-я Совхозная в г. Омске стоимостью... рублей, ... рублей и.. рублей соответственно. При этом из пункта 1.1 договора следует, что спорные объекты недвижимости принадлежат ЗАО "" на основании дубликата от 05.10.2007 N 673 регистрационного удостоверения N 7675 от 24.09.1998, выданного Государственным предприятием Омской области "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства" и разделительного баланса ЗАО ".... N 4".
Договор фактически сторонами исполнен, квартиры переданы ЗАО "" ООО "Л", что подтверждается соответствующим актом от 03.08.2010. Сделка и переход права собственности в установленном законом порядке зарегистрированы Управлением Росреестра по Омской области 12.11.2010.
10.12.2010 между ООО "Л" и ООО "С" заключен договор купли-продажи, согласно которому последнее покупает в собственность вышеуказанные квартиры, однако цена квартиры N 8 по договору составила... рублей, цена квартиры N 21 -... рублей, цена квартиры N 45 -... рублей.
В пункте 1.3 договора стороны согласовали, что на дату заключения указанного договора названные квартиры никому не проданы, не подарены, в споре, под арестом или запрещением не состоят. На дату заключения договора в квартирах зарегистрированы по месту постоянного проживания на условиях коммерческого найма:
- - в квартире N 8 - Т.В.М... года рождения, Т.М.П... года рождения, Т.А.В... года рождения;
- - в квартире N 21 - П.С.С. -... года рождения, П.И.В. -... года рождения, В.Т... года рождения, З.Н. -... года рождения, В.Д. -... года рождения, З.А. -... года рождения;
- - в квартире N 45 - Б.В.Н. -... года рождения, Б.В.Ю. -... года рождения, Б.М.В. -... года рождения, Б.Р.В. -... года рождения.
Договор купли-продажи и переход права собственности были зарегистрированы в установленном законом порядке 22.05.2012.
В дальнейшем спорные жилые помещения по договорам купли-продажи от 24 и 26.12.2012 были отчуждены ООО "С" (продавец) ООО "Ю" (покупатель), которое в настоящее время является титульным собственником спорных квартир и зарегистрирован в качестве такового в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Оценив правомерность и обоснованность предъявленных Б.В.Н., П.С.С. и Т.В.М. исковых требований, судебная коллегия исходит из следующего.
В силу установленного правового регулирования жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных жилищным законодательством, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности (статья 10 Жилищного кодекса РФ).
Самостоятельную группу юридических фактов, влекущих возникновение жилищных правоотношений, составляют гражданско-правовые договоры.
Право собственности, являясь абсолютным гражданским правом, предоставляет собственнику защиту от любых действий, как связанных с лишением владения (статья 301 Гражданского кодекса РФ), так и без таковых (статья 304 Гражданского кодекса РФ).
Проанализировав представленные истцами доказательства, суд установил, что основанием для вселения истцов и членов их семей в истребуемые ими жилые помещения явились договоры аренды, заключенные 14.09.1995 между АОЗТ ".... N 4" и П.С.С., 25.10.1995 между АОЗТ ".... N 4" и Б.В.Н., 16.09.1996 между ЗАО ".... N 4" и Т.В.М. в связи с наличием между Трестом и истцами трудовых отношений.
Так, из материалов дела следует, что Т.В.М. состоял в трудовых отношениях с АОЗТ ".... N 4" с 26.09.1989 по 28.01.1998, в связи с чем в 1991 году ему была предоставлена в пользование квартира N 117 <...>, в которой он был зарегистрирован постоянно по месту жительства с 20.09.1991 по 30.10.1996.
П.С.С. состояла в трудовых отношениях с АОЗТ ".... N 4" в период с 1991 года по 1999 года, в связи с чем ей была предоставлена квартира N 37 <...>, в которой она была зарегистрирована постоянно с 27.09.1993 по 08.09.1995.
Б.В.Н. работала в АОЗТ ".... N 4" в период с 1984 года по 1998 год, в связи с чем ей было предоставлено для проживания комнаты NN 124, 125 <...>, в которых она проживала и была зарегистрирована постоянно с 24.08.1990 по 15.09.1995, что ответчиками не оспаривалось.
В связи с тем, что семьи истцов состояли на учете в АОЗТ ".... N 4", как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, в сентябре, октябре 1995 года, сентябре 1996 года им были предоставлены квартиры NN 8, 21 и 45 в доме N 11/1 по ул..... в г. Омске, ранее занимаемые квартиры были переданы работодателю, в них вселены другие жильцы, приобретшие затем право собственности на указанные объекты недвижимости.
В частности, занимаемая ранее П.С.С. квартира N 37 <...> реализована по договору купли-продажи от 14.08.2007 ЗАО ".... N 4" Г.В.В.
Занимаемые ранее Б.В.М. комнаты NN 124, 125 <...> проданы по договору купли-продажи от 23.07.2001 ЗАО ".... N 4" К.М.Г.
В то время как истцы и их семьи, утратив право пользования названными квартирами на условиях договора социального найма, не приобрели аналогичного права на двухкомнатную квартиру, которая была им предоставлена лишь на условиях договора аренды (коммерческого найма жилого помещения).
Согласно пункту 1 статьи 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
По общим правилам пункта 2, 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Как верно указано судом, в силу статьи 87 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик (действовавших в момент заключения между АОЗТ ".... N 4" истцами договоров аренды жилого помещения) в договоре аренды могло быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договорится о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
Действовавшие в то время положения, регламентирующие наем жилого помещения, не содержали запрет на его выкуп нанимателем (статьи 89, 90 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, статья 295 Гражданского кодекса РСФСР).
Положения о выкупе арендованного имущества в настоящее время приведены в статье 624 ГК РФ, согласно которой в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
Глава 35 Гражданского кодекса РФ "Наем жилого помещения" не содержит положений, запрещающих выкуп жилого помещений, занимаемого на условиях коммерческого найма.
Следовательно, и ранее действовавшим, и нынешним законодательством не исключена возможность заключения договора найма жилого помещения с правом его выкупа.
Из представленных Управлением Росреестра по Омской области документов, послуживших основанием для государственной регистрации права собственности ЗАО "" на спорные жилые помещения следует, что квартиры NN 8, 21 и 45 в доме 11/1 по ул..... предоставлялись работникам.... N 4 по договорам аренды или найма с правом последующего выкупа.
Так, согласно акту приема-передачи нематериальных активов (квартир, принадлежащих на праве собственности ЗАО "Ордена Трудового Красного знамени "Строительно-монтажный трест N 4") при реорганизации в форме разделения во вновь образуемое ЗАО "Строительно-монтажный трест N 4" (ЗАО "Трест N 4") от 20.10.1999, ряд квартир на тот момент были уже выкуплены, по некоторым заключены договоры купли-продажи, но имелась задолженность по оплате, относительно спорных трех квартир указано, что "договор выкупа в стадии заключения", в графе "ФИО жильца, проживающего по договору найма или аренды" поименованы соответственно П.С.С., Б.В.Н. и Т.В.М. (л.д. 115 - 117 т. 2).
Таким образом, между ЗАО "Ордена Трудового Красного знамени "Строительно-монтажный трест N 4" и истцами имело место быть соглашение о выкупе занимаемых ими по договору аренды квартир, а в дальнейшем при переходе права собственности к его правопреемникам ЗАО "Трест N 4" и ЗАО "" указанное право за лицами, проживающими в квартире, было сохранено.
В соответствии со статьей 2 Закона РФ от 24.12.1992 N 4218-I "Об основах федеральной жилищной политики", действовавшего на момент возникновения правоотношений между истцами и Трестом N 4, граждане Российской Федерации имеют право на жилище; это право обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, а также на условиях аренды либо путем приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения площади.
Согласно статье 17 указанного закона собственники жилищного фонда имели право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды. Порядок, сроки и условия аренды определялся договором между арендатором и собственником либо уполномоченным собственником лицом (органом).
Конституцией РФ гарантировано право каждого гражданина на жилище и предусмотрено, что никто не может быть произвольно лишен жилища (статья 40).
В силу пункта 2 статьи 1 ЖК РФ, действующего с 01.03.2005, граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
Поскольку в силу пункта 2 статьи 4 ЖК РФ участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, то вышеприведенные положения статьи 1 в полной мере относятся и к юридическим лицам.
Как следует из положений статьи 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему.
С учетом приведенных законодательных норм и установленного права П.С.С., Б.В.Н. и Т.В.М. на выкуп жилых помещений, у правопреемника АОЗТ ".... N 4" - ЗАО "" имелась обязанность на заключение соответствующего договора купли-продажи на согласованных сторонами условиях, а при принятии решения о продаже жилого помещения третьему лицу - ООО "Л" в обязательном порядке предложить выкуп квартиры лицам, в ней проживающим.
В данной связи ссылка в апелляционной жалобе на отсутствие в договорах аренды условия о выкупе квартир является несостоятельной.
Исходя из сложившихся правоотношений и с учетом того обстоятельства, что фактически спорные квартиры были предоставлены истцам по месту работы в целях улучшения жилищных условий и в обмен на занимаемые ими по соцнайму квартиры, которыми в дальнейшем АОЗТ "Трест N 4" распорядилось по своему усмотрению, предоставив для проживания другим работникам, истцы и члены их семей могли рассчитывать на определенность своих прав, в разумных пределах предвидеть последствия своего поведения и быть уверенными в том, что приобретенное ими на основе действующего законодательства право на выкуп занимаемой квартиры будет реализовано.
Обосновывая заявленные исковые требования, П.С.С., Б.В.Н., Т.В.М. указывали, что о предстоящем заключении договора купли-продажи с ООО "Л" 03.08.2010 их в известность не ставили, выкупить спорные жилые помещения на условиях договора купли-продажи, заключенного впоследствии с ООО "Л", Трест им не предлагал.
Доказательств, бесспорно подтверждающих обратное, ответчиками суду не представлено и в ходе судебного разбирательства не добыто.
Доводы заявителя в апелляционной жалобе о том, что судом не указаны нормы права, на основании которых истцы должны были приобрести право собственности на спорные квартиры, предоставленные взамен ранее занимаемых квартир в общежитиях, и право преимущественного выкупа спорных квартир на условиях покупателем по договору купли-продажи от 03.08.2010, несостоятельны и опровергаются материалами дела.
Фактические обстоятельства и представленные сторонами доказательства установлены судом и изложены в мотивировочной части решения в объеме, достаточном для разрешения спора по существу, всем им дана правильная правовая оценка со ссылкой на нормы закона, регулирующие спорные правоотношения.
Ссылка в жалобе на то, что в квартирах <...> истцы проживали не на условиях договора соцнайма, а на условиях найма жилого помещения в общежитиях, подлежит отклонению судебной коллегией, поскольку доказательств указанного материалы дела не содержат.
Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что переданные истцами тресту квартиры в дальнейшем правопреемником последнего - ЗАО "" были реализованы другим вселенным в них гражданам, чего истцы лишились в связи с переездом из указанных жилых помещений в предоставленные им АОЗТ ".... N 4" квартиры.
Статьей 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, но в рассматриваемой ситуации право распоряжения ЗАО "" спорной квартирой было обременено правом нанимателей на преимущественный выкуп этой квартиры.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
По смыслу указанной нормы каждый субъект гражданских правоотношений волен свободно осуществлять права в своих интересах, но не должен при этом нарушать права и интересы других лиц. Действия в пределах предоставленных прав, но причиняющие вред другим лицам, являются в силу данного принципа недозволенными (неправомерными) и признаются злоупотреблением правом.
Если при заключении договоров было допущено злоупотребление правом, данные сделки признаются судом недействительными на основании статей 10, 168 ГК РФ.
Как следует из положений пункта 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу пункта 2 названной статьи требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной части.
Истцами заявлены требования о признании недействительным договора купли-продажи от 03.08.2010 между ЗАО "" и ООО "Л", как заключенного с нарушением права на выкуп, в части продажи спорных квартир ООО "Л", поскольку они полагают, что сделка могла быть заключена при условии нахождения их на стороне покупателя.
В данной связи суд пришел к верному выводу о ничтожности сделки купли-продажи спорных квартир NN 8, 21, 45 <...> в части их продажи ООО "Л", как совершенной со злоупотреблением права и нарушающей права лиц, имеющих права на ее выкуп.
Защита нарушенных прав указанных лиц с учетом ничтожности договора купли-продажи от 03.08.2010 в указанной части может быть осуществлена только путем признания права собственности на спорную квартиру N 8 за Т.В.М., N 21 - за Б.В.М., N 45 за П.С.С. на условиях названного договора купли-продажи между ЗАО "" и ООО "Л" с возникновением обязанности по уплате продавцу (ЗАО ""), цены договора, то есть денежных средств в размере... рублей Т.В.М., денежных средств в размере... рублей - Б.В.Н., денежных средств в размере.... рублей - П.С.С.
Истцами представлены документы, подтверждающие внесение на депозитный счет Управления Судебного департамента в Омской области денежных средств в указанном выше размере в порядке обеспечения иска (л.д. 239 т. 1, л.д. 186, 187 т. 2).
Соответственно, ЗАО "" обязано вернуть ООО "Л" уплаченные по договору денежные средства в размере.. рублей,.. рублей и.. рублей соответственно.
Вместе с тем, поскольку деятельность ЗАО "" прекращена в связи с ликвидацией, о чем внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц 02.04.2013, суд первой инстанции обоснованно посчитал возможным денежные средства, внесенные П.С.С., Б.В.Н. и Т.В.М., передать ООО "Л", что не будет нарушать интересы сторон в рассматриваемом споре в части возврата уплаченного по ничтожной сделке и исполнения покупателем обязанности по оплате цены договора.
Мнение представителя ООО "Ю" в апелляционной жалобе о необходимости прекращения производства по делу в части требований к ЗАО "" в связи с его ликвидацией основано на ошибочном толковании норм действующего законодательства.
В силу положений ст. 21 Федерального закона "Об акционерных обществах" от 26.12.1995 N 208-ФЗ ликвидация общества влечет за собой его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.
Вместе с тем, с учетом характера заявленных истцами требований о признании ряда сделок между ЗАО "", ООО "Л", ООО "С", ООО "Ю" недействительными в связи с нарушением ЗАО "" преимущественного права истцов на выкуп занимаемых ими спорных жилых помещений сама по себе ликвидация данного юридического лица безусловно прекращение производства в части требований к нему не влечет.
В указанной части оспариваемое решение нормам закона не противоречит и об ошибочности выводов суда не свидетельствует.
Более того, из содержания оспариваемого решения следует, что денежные средства в размере стоимости спорных квартир N 8, 21, 45 дома N 11/1 по ул.... в г. Омске, уплаченные ООО "Ю" по договору купли-продажи ООО "С", взысканы судом с последнего в пользу ООО "Ю", в связи с чем сам по себе факт возмещения истцами денежных средств по договору в размере, уплаченном ООО "Л" ликвидированному ЗАО "", права ООО "Ю" никак не нарушает.
Поскольку право собственности ООО "Л" по договору купли-продажи от 03.08.2010 на квартиры NN 8, 21 и 45 оспорено, последующие сделки по отчуждению квартиры ООО "Л" ООО "С", а последним - ООО "Ю" являются также недействительными ничтожными в силу положений статьи 168 ГК РФ, как не соответствующие закону (совершенные не собственником).
В связи с изложенным судом обоснованно были применены последствия недействительности ничтожного договора купли-продажи от 10.12.2010 и взыскании с ООО "Л" в пользу ООО "С" уплаченной стоимости квартиры N 8 в доме N 11/1 по ул...... в г. Омске в размере... рублей; стоимости квартиры N 21 в размере... рублей; квартиры N 45 в размере.. рублей.
Кроме того, применены последствия недействительности договоров купли-продажи от 24 и 26 декабря 2012 года между ООО "С" и ООО "Ю" и взыскании с ООО "С" в пользу последнего уплаченной стоимости квартиры N 45 в указанном выше жилом доме в размере... рублей; стоимости квартиры N 8 - в размере.. рублей; а также стоимости квартиры N 21 в размере... рублей.
Как указано в разъяснениях Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ (пункт 35).
Согласно пункту 38 названного постановления приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Материалами дела подтверждается, что после предоставления договора купли-продажи от 03.08.2010 для регистрации в Управление Росреестра по Омской области стороны договора, в том числе ООО "Л", были уведомлены о приостановлении государственной регистрации договора и перехода права собственности в связи с наличием судебного спора и зарегистрированного ареста объекта недвижимости (л.д. 53 т. 2).
Об аналогичных обстоятельствах уведомлялось и ООО "С" после предоставления на регистрацию договора купли-продажи от 10.12.2010, регистрация договора и перехода права собственности была осуществлена только 22.05.2012 (л.д. 182-185 т. 1, л.д. 70 т. 2).
О приостановлении регистрации договора купли-продажи от 24.12.2012 ООО "Ю" также уведомлялось (л.д. 61 т. 2).
Принимая во внимание указанное, ООО "Л", ООО "С", равно как и ООО "Ю", не могут быть признаны добросовестными приобретателями квартир, являющихся предметом настоящего спора.
Доводы об обратном являются субъективным мнением автора апелляционной жалобы и об ошибочности выводов суда не свидетельствуют.
Таким образом, решение суда по настоящему делу является законным и обоснованным, принятым с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства.
Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Первомайского районного суда г. Омска от 06 июня 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО "Ю" О.С.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)