Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 марта 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Константинова П.Ю., Рудницкого Г.М., при участии от Комитета по управлению имуществом города Череповец Волковой Е.В. (доверенность от 10.01.2013), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительный инвестиционный центр" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 20.09.2012 (судья Алимова Е.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2012 (судьи Зайцева А.Я., Романова А.В., Шадрина А.Н.) по делу N А13-3718/2012,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Строительный инвестиционный центр", место нахождения: 182626, Вологодская обл., г. Череповец, ул. Годовикова, д. 21, ОГРН 1023501243699 (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Череповца, место нахождения: 162622, Вологодская обл., г. Череповец, Советский проспект, 67А, ОГРН 1023501247440 (далее - Комитет) о взыскании 1 147 829 руб. 20 коп.: из них 434 000 руб. неосновательного обогащения, возникшего в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договорам аренды земельных участков и 713 829 руб. 20 коп. убытков.
К участию в деле в качестве второго ответчика привлечено муниципальное образование "Город Череповец" в лице финансового управления мэрии города Череповца (далее - Муниципальное образование).
Решением суда первой инстанции от 20.09.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 11.12.2012, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на то, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение.
Податель жалобы указывает на то, что Общество не имело возможности использовать арендуемые земельные участки по назначению, предусмотренному договорами аренды; ответчиком не исполнено обязательство по предоставлению арендатору земельных участков, пригодных для строительства объектов недвижимости; суд пришел к ошибочному выводу об использовании Обществом земельных участков; по мнению Общества, факт подписания соглашения о расторжении договоров аренды является доказательством того, что Комитет предоставил земельные участки, непригодные для достижения целей, указанных в договорах аренды.
В отзыве на кассационную жалобу Муниципальное образование просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель Комитета, ссылаясь на необоснованность доводов Общества, изложенных в кассационной жалобе, просил оставить жалобу без удовлетворения.
Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, постановлением Мэрии города Череповца от 21.10.2010 N 4032 "О продаже на аукционе прав на заключение договоров аренды земельных участков" Комитету поручено провести продажу на аукционе прав на заключение договоров аренды земельных участков.
Общество подало две заявки от 22.03.2011 на участие в аукционе по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков: площадью 2661 кв. м, с кадастровым номером 35:21:0204002:923 и площадью 2561 кв. м, с кадастровым номером 35:21:0204002:922.
Согласно протоколу от 24.03.2011 N 4 об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 2661 кв. м, с кадастровым номером 35:21:0204002:923, расположенного по адресу: Вологодская обл., г. Череповец, ул. Олимпийская, для проектирование и строительства двухэтажного блокированного жилого дома, победителем аукциона признано Общество.
Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 28.03.2011 N 13294 (далее - договор аренды N 13294), по которому арендатору предоставлен в пользование земельный участок общей площадью 2661 кв. м, с кадастровым номером 35:21:0204002:923.
На основании протокола от 23.03.2011 аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 2516 кв. м, с кадастровым номером 35:21:0204002:922 признан не несостоявшимся, поскольку к участию в аукционе допущен только один участник - Общество.
Общество, указывая на то, что является единственным заявителем, 24.03.2011 обратилось к Комитету с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0204002:922.
Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 28.03.2011 N 13295 (далее - договор аренды N 13295), согласно которому арендатору предоставлен в пользование земельный участок общей площадью 2561 кв. м, с кадастровым номером 35:21:0204002:922, расположенный по адресу: Вологодская обл., г. Череповец, ул. Олимпийская, для проектирования и строительства двухэтажного блокированного жилого дома.
Пунктами 2.1 договоров аренды установлен срок их действия - три года. Условия договора аренды N 13295 и договора аренды N 13294 распространяются на правоотношения, возникшие с 25.03.2011 по 24.03.2014 (пункты 2.2).
Договоры аренды зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Вологодской области.
Общество обратилось в Управление архитектуры и градостроительства мэрии города Череповца (далее - Управление) с письмом от 08.06.2011 N 58, в котором просило уменьшить санитарно-защитную зону АЗС N 76, которая размещена на соседнем земельном участке, поскольку проектируемая жилая застройка попадает в санитарно-защитную зону указанной АЗС, кроме того Общество указало, что несет значительные затраты на проектирование и изыскание.
Управление в письме от 29.06.2011 N 2369/09-04 указало, что АЗС N 76 введена в эксплуатацию в июле 2002 года, соответственно, при выдаче санитарно-эпидемиологических заключений ее местоположение должно было учитываться относительно земельных участков, предназначенных для жилищного строительства; по вопросу установления и уменьшения санитарно-защитной зоны АЗС рекомендовало обратиться в Территориальный отдел управления Федеральной службы по надзору в сфере прав потребителей и благополучия человека по Вологодской области в городе Череповце.
Общество также обращалось с письмами от 08.06.2011, 20.11.2011 к Главному государственному санитарному врачу по Вологодской области и в Территориальный отдел управления Федеральной службы по надзору в сфере прав потребителей и благополучия человека по Вологодской области в городе Череповце.
Письмом от 04.10.2011 N 01-27-1/5682 Комитет сообщил Обществу, что поскольку испрашиваемые земельные участки, предоставленные в аренду Обществу, частично попадают в санитарно-защитную зону АЗС, Общество имеет право потребовать досрочного расторжения договор аренды указанных участков.
10.11.2011 Комитет и Общество подписали соглашения о расторжении договоров аренды N 13295 и N 13294 в связи с невозможностью использования земельных участков по назначению.
Земельные участки возвращены Комитету по актам приема-передачи от 10.11.2011.
Общество обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями, ссылаясь на неосновательное обогащение Комитета в виде уплаченных арендных платежей и причинение Обществу убытков в виде расходов, связанных с освоением земельных участков.
Отказывая в иске, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что земельные участки фактически использовались Обществом для осуществления инженерно-геологических и инженерно-геодезических работ, то есть для целей, связанных со строительством, предусмотренных условиями договоров. Поскольку Общество проводило указанные работы после того, как ему стало известно о наличии санитарно-защитной зоны, суды признали, что расходы, связанные с данными работами не могут быть признаны убытками.
Изучив материалы дела, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене.
Из материалов дела следует, что указанные земельные участки лишь частично попадают в санитарно-защитную зону, ограничивающую жилищное строительство. Таким образом, земельные участки только в некоторой части могут быть признаны непригодными для целей, указанных в договоре. Действия Общества, совершенные после того как ему стало известно о наличии санитарно-защитной зоны подтверждают, что Общество не утратило интерес к земельным участкам, а продолжало их использовать для осуществления деятельности, связанной со строительством.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о наличии у Общества обязанности оплатить использование земельных участков до момента расторжения договоров аренды. Таким образом, полученные ответчиком платежи не являются неосновательным обогащением.
Расходы Общества на оплату работ, выполняемых в указанный период, не могут быть квалифицированы в качестве убытков, поскольку Общество, зная о наличии санитарно-защитной зоны, сознательно действовало в своем интересе.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 20.09.2012 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2012 по делу N А13-3718/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительный инвестиционный центр" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.В.КАДУЛИН
Судьи
П.Ю.КОНСТАНТИНОВ
Г.М.РУДНИЦКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 14.03.2013 ПО ДЕЛУ N А13-3718/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 марта 2013 г. по делу N А13-3718/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 07 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 марта 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Константинова П.Ю., Рудницкого Г.М., при участии от Комитета по управлению имуществом города Череповец Волковой Е.В. (доверенность от 10.01.2013), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительный инвестиционный центр" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 20.09.2012 (судья Алимова Е.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2012 (судьи Зайцева А.Я., Романова А.В., Шадрина А.Н.) по делу N А13-3718/2012,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Строительный инвестиционный центр", место нахождения: 182626, Вологодская обл., г. Череповец, ул. Годовикова, д. 21, ОГРН 1023501243699 (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Череповца, место нахождения: 162622, Вологодская обл., г. Череповец, Советский проспект, 67А, ОГРН 1023501247440 (далее - Комитет) о взыскании 1 147 829 руб. 20 коп.: из них 434 000 руб. неосновательного обогащения, возникшего в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договорам аренды земельных участков и 713 829 руб. 20 коп. убытков.
К участию в деле в качестве второго ответчика привлечено муниципальное образование "Город Череповец" в лице финансового управления мэрии города Череповца (далее - Муниципальное образование).
Решением суда первой инстанции от 20.09.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 11.12.2012, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на то, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение.
Податель жалобы указывает на то, что Общество не имело возможности использовать арендуемые земельные участки по назначению, предусмотренному договорами аренды; ответчиком не исполнено обязательство по предоставлению арендатору земельных участков, пригодных для строительства объектов недвижимости; суд пришел к ошибочному выводу об использовании Обществом земельных участков; по мнению Общества, факт подписания соглашения о расторжении договоров аренды является доказательством того, что Комитет предоставил земельные участки, непригодные для достижения целей, указанных в договорах аренды.
В отзыве на кассационную жалобу Муниципальное образование просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель Комитета, ссылаясь на необоснованность доводов Общества, изложенных в кассационной жалобе, просил оставить жалобу без удовлетворения.
Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, постановлением Мэрии города Череповца от 21.10.2010 N 4032 "О продаже на аукционе прав на заключение договоров аренды земельных участков" Комитету поручено провести продажу на аукционе прав на заключение договоров аренды земельных участков.
Общество подало две заявки от 22.03.2011 на участие в аукционе по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков: площадью 2661 кв. м, с кадастровым номером 35:21:0204002:923 и площадью 2561 кв. м, с кадастровым номером 35:21:0204002:922.
Согласно протоколу от 24.03.2011 N 4 об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 2661 кв. м, с кадастровым номером 35:21:0204002:923, расположенного по адресу: Вологодская обл., г. Череповец, ул. Олимпийская, для проектирование и строительства двухэтажного блокированного жилого дома, победителем аукциона признано Общество.
Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 28.03.2011 N 13294 (далее - договор аренды N 13294), по которому арендатору предоставлен в пользование земельный участок общей площадью 2661 кв. м, с кадастровым номером 35:21:0204002:923.
На основании протокола от 23.03.2011 аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 2516 кв. м, с кадастровым номером 35:21:0204002:922 признан не несостоявшимся, поскольку к участию в аукционе допущен только один участник - Общество.
Общество, указывая на то, что является единственным заявителем, 24.03.2011 обратилось к Комитету с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0204002:922.
Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 28.03.2011 N 13295 (далее - договор аренды N 13295), согласно которому арендатору предоставлен в пользование земельный участок общей площадью 2561 кв. м, с кадастровым номером 35:21:0204002:922, расположенный по адресу: Вологодская обл., г. Череповец, ул. Олимпийская, для проектирования и строительства двухэтажного блокированного жилого дома.
Пунктами 2.1 договоров аренды установлен срок их действия - три года. Условия договора аренды N 13295 и договора аренды N 13294 распространяются на правоотношения, возникшие с 25.03.2011 по 24.03.2014 (пункты 2.2).
Договоры аренды зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Вологодской области.
Общество обратилось в Управление архитектуры и градостроительства мэрии города Череповца (далее - Управление) с письмом от 08.06.2011 N 58, в котором просило уменьшить санитарно-защитную зону АЗС N 76, которая размещена на соседнем земельном участке, поскольку проектируемая жилая застройка попадает в санитарно-защитную зону указанной АЗС, кроме того Общество указало, что несет значительные затраты на проектирование и изыскание.
Управление в письме от 29.06.2011 N 2369/09-04 указало, что АЗС N 76 введена в эксплуатацию в июле 2002 года, соответственно, при выдаче санитарно-эпидемиологических заключений ее местоположение должно было учитываться относительно земельных участков, предназначенных для жилищного строительства; по вопросу установления и уменьшения санитарно-защитной зоны АЗС рекомендовало обратиться в Территориальный отдел управления Федеральной службы по надзору в сфере прав потребителей и благополучия человека по Вологодской области в городе Череповце.
Общество также обращалось с письмами от 08.06.2011, 20.11.2011 к Главному государственному санитарному врачу по Вологодской области и в Территориальный отдел управления Федеральной службы по надзору в сфере прав потребителей и благополучия человека по Вологодской области в городе Череповце.
Письмом от 04.10.2011 N 01-27-1/5682 Комитет сообщил Обществу, что поскольку испрашиваемые земельные участки, предоставленные в аренду Обществу, частично попадают в санитарно-защитную зону АЗС, Общество имеет право потребовать досрочного расторжения договор аренды указанных участков.
10.11.2011 Комитет и Общество подписали соглашения о расторжении договоров аренды N 13295 и N 13294 в связи с невозможностью использования земельных участков по назначению.
Земельные участки возвращены Комитету по актам приема-передачи от 10.11.2011.
Общество обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями, ссылаясь на неосновательное обогащение Комитета в виде уплаченных арендных платежей и причинение Обществу убытков в виде расходов, связанных с освоением земельных участков.
Отказывая в иске, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что земельные участки фактически использовались Обществом для осуществления инженерно-геологических и инженерно-геодезических работ, то есть для целей, связанных со строительством, предусмотренных условиями договоров. Поскольку Общество проводило указанные работы после того, как ему стало известно о наличии санитарно-защитной зоны, суды признали, что расходы, связанные с данными работами не могут быть признаны убытками.
Изучив материалы дела, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене.
Из материалов дела следует, что указанные земельные участки лишь частично попадают в санитарно-защитную зону, ограничивающую жилищное строительство. Таким образом, земельные участки только в некоторой части могут быть признаны непригодными для целей, указанных в договоре. Действия Общества, совершенные после того как ему стало известно о наличии санитарно-защитной зоны подтверждают, что Общество не утратило интерес к земельным участкам, а продолжало их использовать для осуществления деятельности, связанной со строительством.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о наличии у Общества обязанности оплатить использование земельных участков до момента расторжения договоров аренды. Таким образом, полученные ответчиком платежи не являются неосновательным обогащением.
Расходы Общества на оплату работ, выполняемых в указанный период, не могут быть квалифицированы в качестве убытков, поскольку Общество, зная о наличии санитарно-защитной зоны, сознательно действовало в своем интересе.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 20.09.2012 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2012 по делу N А13-3718/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительный инвестиционный центр" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.В.КАДУЛИН
Судьи
П.Ю.КОНСТАНТИНОВ
Г.М.РУДНИЦКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)