Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Шишков С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Ризиной А.Н.,
судей Забелиной Ю.А., Беляева Р.В.,
при секретаре Н.,
- рассмотрев в судебном заседании <данные изъяты> апелляционные жалобы ФИО1 и ООО "Эксплуатационная Компания Зданий и Территорий", апелляционное представление Прокурора г. Королев Московской области на решение Королевского городского суда Московской области от 21 августа 2012 года по делу по иску прокурора <данные изъяты> МО в защиту ФИО2 к ООО "ЭКЗиТ", ФИО1 о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным, о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации;
- встречному иску ООО "ЭКЗиТ" к ФИО2 о признании добросовестным приобретателем и об установлении факта отсутствия регистрации;
- по встречному иску ФИО1 к ФИО2 о снятии с регистрационного учета и о признании добросовестным приобретателем,
заслушав доклад судьи Ризиной А.Н.
объяснения представителя ответчиков ФИО1, ООО "ЭКЗиТ", заключение прокурора ФИО9,
Прокурор г. Королева Московской области в порядке ст. 45 ГПК РФ обратился в интересах ФИО2 с иском к ответчикам ООО "ЭКЗиТ", ФИО1, в котором, уточнив в порядке ст. 39 ГПК РФ первоначально заявленные исковые требования, просил:
- признать недействительным договор купли-продажи от <данные изъяты>, заключенный между ответчиками;
- применить последствия недействительности сделки;
- прекратить право собственности ФИО1 на жилой дом N 21 корпус 1 по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>;
- внести запись в ЕГРП о государственной регистрации права собственности ООО "ЭКЗиТ" и прекратить право собственности "ЭКЗиТ" на жилой дом;
- признать за ФИО2 право собственности в порядке бесплатной приватизации на жилые помещения: комнату N 1 - площадью 12 кв. м и комнату N 3 - площадью 11,6 кв. м, расположенные в вышеуказанном доме;
- признать за ФИО2 право собственности на 58/1000 долей в праве общей долевой на дом, соразмерно площади занимаемых ею комнат и мест общего пользования;
- признать за ООО "ЭКЗиТ" право общей долевой собственности на жилой дом.
В обоснование исковых требований прокурор указал, что ФИО2 с 1965 г. проживает в комнатах N 1 и 3 в доме N 21 корпус 1 по указанному адресу, которые ей были предоставлены в связи с трудовыми отношениями с Шелковым комбинатом им. ФИО7, являющегося государственным предприятием. В 1991 г. жилой дом, в котором проживает ФИО2, перешел в собственность ЗАО "МШК". В последующем, ЗАО "МШК" по договору купли-продажи от 01.07.2010 г. продало жилой дом ООО "ЭКЗиТ". 05.04.2011 г. ООО "ЭКЗиТ" произвело отчуждение жилого дома Х.
Иск обоснован тем, что при заключении договора купли-продажи жилого дома ответчиками в нарушение требований п. 1 ст. 558 ГК РФ не было указано существенное условие договора о праве ФИО2 на пользование продаваемым жилым помещением. Полагает, что по указанным основаниям данный договор должен быть признан недействительным, как не отвечающий требованиям ст. 168 ГК РФ. Указывая, что на момент предоставления жилых помещений ФИО2 жилой дом принадлежал государственному предприятию и являлся общежитием, а потому приватизация имущественного комплекса не влияет на жилищные права ФИО2, в том числе на право по бесплатной приватизации занимаемых ею жилых помещений, Прокурор просит признать в порядке приватизации право собственности ФИО2 на спорные комнаты.
Ответчик ФИО1 предъявил в порядке ст. 137 ГПК РФ встречный иск, в котором просил снять ФИО2 по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> регистрационного учета и признать ФИО1 добросовестным приобретателем дома N 21 корпус 1 по названному адресу.
В обоснование встречных исковых требований указал, что регистрация ФИО2 в 1965 г. была произведена в несуществующем доме, так как в данный период дом N 21 отсутствовал, поскольку современный адрес спорного дома N 21 корпус 1 в 1965 г. имел отличительный признак в виде литер "А". Ссылался на то, что при заключении договора купли-продажи спорного жилого дома с ООО "ЭКЗиТ" не имелось каких-либо зарегистрированных ограничений и обременений на спорный объект. Также указывая на то, что перед заключением договора до него была доведена информация о том, что зарегистрированных лиц по месту жительства либо месту пребывания в данном доме нет, ФИО1 заявляет настоящий иск.
ООО "ЭКЗиТ" подало встречное исковое заявление, в котором просило признать факт отсутствия каких-либо граждан, зарегистрированных по месту жительства в доме 21 корпус 1 по названному адресу и признать Общество добросовестным приобретателем и продавцом спорного жилого дома.
В обоснование встречных требований истец указал, что ФИО2 зарегистрирована совершенно в другом доме (дом N 21), а не в доме, который являлся предметом договора купли-продажи (дом 21 корпус 1). Ссылаясь на то, что ФИО2 в спорном доме не проживала, коммунальные платежи не оплачивала, что свидетельствует о законности договора купли-продажи, Общество предъявляет вышеназванные исковые требования.
В судебном заседании помощник прокурора исковые требования поддержал. В удовлетворении встречных исковых требований просил отказать.
Третье лицо Администрация г. Королева МО в судебном заседании поддержала исковые требования прокурора.
ФИО2, ответчики ООО "ЭКЗиТ", ФИО1, третьи лица Королевский отдел Управления Росреестра, отдел УФМС по МО г. Королев судебное заседание не явились.
Решением Королевского городского суда от 21 августа 2012 г. исковые требования Прокурора г. Королева Московской области удовлетворены частично: договор купли-продажи от 05.04.2011 г. признан недействительным. Применены последствия недействительности сделки: за ФИО1 и ООО "ЭКЗиТ" прекращено право собственности на жилой дом N 21 корпус 1 по названному адресу; за ООО "ЭКЗиТ" признано право общей долевой собственности на дом. Удовлетворен иск о признании за ФИО2 права собственности в порядке бесплатной приватизации на жилое помещение: комнату N 3 площадью 11,6 кв. м в указанном доме с 57/1000 долей на жилой дом. В удовлетворении иска о признании за А. права собственности на комнату N 1 - площадью 12 кв. м и в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1, ООО "ЭКЗиТ" - отказано.
Не соглашаясь с решением суда первой инстанции, прокурор г. Королева Московской области подал апелляционное представление, ответчики Х. и ООО "ЭКЗиТ" - апелляционные жалобы.
В апелляционном представлении Прокурор г. Королева Московской области ссылается на незаконность решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании за ФИО2 права собственности на жилое помещение - комнату N 1 площадью 12 кв. м. Считает, что выводы суда, положенные в основу обжалуемого решения в данной части, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Считает, что право пользование данной комнатой нашло свое подтверждение показаниями свидетеля.
Ответчики ФИО1 и ООО "ЭКЗиТ" также указывают на незаконность решения, ссылаясь на то, что при разрешении спора судом были допущены многочисленные нарушения норм процессуального права. Считают, что суд также нарушил нормы материального права. Полагают, что выводы суда основаны на недоказанности установленных обстоятельств, имеющих значение для дела.
Апелляционное представление прокурора и апелляционные жалобы ответчиков вместе с материалами гражданского дела поступили на рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
В судебном заседании, назначенном слушанием в суде второй инстанции, прокурор ФИО9 доводы апелляционного представления поддержал. Просил решение суда отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании за ФИО2 права собственности на комнату N 1. В остальной части решение суда просил оставить без изменения апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Представитель ответчиков ФИО1 и ООО "ЭКЗиТ", явившись в судебное заседание, доводы апелляционных жалоб поддержал. Просил решение суда первой инстанции отменить.
Третьи лица: Администрация г. Королева, Управление Росреестра, отдел УФМС по Московской области г. Королев в судебное заседание не явились. Дело рассмотрено в отсутствие данных лиц в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав объяснения явившихся лиц, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционного представления прокурора г. Королева Московской области и апелляционных жалоб ответчиков, судебная коллегия приходит к нижеследующему.
Так, проверяя доводы апелляционных жалоб ответчиков о допущении судом существенных нарушений норм процессуального права, то судебная коллегия не установила оснований, предусмотренных ч. 5 ст. 330 ГПК РФ, для перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции.
В частности, апелляционные доводы ответчиков, что суд рассмотрел дело в отсутствие данных о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, отклоняются за необоснованностью.
Материалами дела подтверждается, что третьи лица: Управление Росреестра, отдел УФМС по Московской области г. Королев в судебное заседание, окончившееся судебным решением, не являлись.
Однако, обладая самостоятельным процессуальным правом на обжалование судебного решения, указанные лица данным правом также не воспользовались.
Следовательно, у судебной коллегии не имеется оснований считать, что третьи лица не согласны с судебным решением, в частности, по основаниям нарушения их процессуальных прав на личное участие при разрешении дела в суде первой инстанции.
Что касается неявки самих ответчиков в судебное заседание, назначенное слушанием на 21 августа 2012 г., то судебная коллегия нарушение судом их процессуальных прав также не усматривает.
Материалами дела подтверждается, что ФИО1 был извещен о дате, месте и времени судебного заседания, что подтверждается распиской о вручении ему судебного извещения (л.д. 8, том 2).
Представитель же ФИО1 - ФИО10 и директор ООО "ЭКЗиТ", будучи извещенными о судебном заседании, просили об его отложении (л.д. 11, 14, том 2).
Так, ответчик ООО "ЭКЗиТ" просил отложить дело по той причине, что ФИО11 (директор) не имела возможности предварительно ознакомиться с подшитыми материалами дела. Представитель ФИО1 - ФИО10 просил отложить дело по причине нахождения самого ответчика за пределами РФ.
Как усматривается из протокола судебного заседания, суд при обсуждении ходатайств ответчиков, признал причину их неявки неуважительной и недоказанной документально, а потому имел право в порядке ч. ч. 1, 3 ст. 167 ГПК РФ на рассмотрение дела в отсутствие ответчиков.
Что касается доводов о том, что Прокурор г. Королева Московской области не обладал правом на обращение в суд в защиту прав и законных интересов ФИО2, то данные доводы судебная коллегия отклоняет за несостоятельностью.
Согласно ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор наделен правом обратиться в суд в защиту прав, свобод и законных интересов гражданина, если гражданин по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может сам обратиться в суд.
Подтверждается, что ФИО2, будучи нетрудоспособной, 1923 года рождения, самостоятельно обратиться в суд возможности не имеет, а потому Прокурор г. Королева Московской области в порядке ст. 45 ГПК РФ на законных основаниях предъявил иск в защиту ее интересов.
Что касается законности и обоснованности обжалуемого решения в целом, то судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что на основании Договора аренды с последующим выкупом предприятия N 37 от 09.07.1991 г., Договора о выкупе имущества от 24.12.1991 г., Свидетельства о собственности на приватизированное предприятие N 196 от 03.07.1992 г., Акта передачи имущества от 09.07.1991 г. и свидетельства о государственной регистрации права серия 50-НГ N <данные изъяты> от 11.02.2009 г., выданного УФРС по МО - ЗАО "Московский шелковый комбинат имени ФИО7" являлся собственником жилого дома, общей площадью 202,3 кв. м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>.
01 июля 2010 г. ЗАО "Московский шелковый комбинат имени ФИО7" по договору купли-продажи произвел отчуждение <данные изъяты> корпус 1 по названному адресу с земельным участком при указанном доме ООО "ЭКЗиТ". Регистрация данного договора и переход права собственности на объекты недвижимости к ООО "ЭКЗиТ" была произведена в установленном законом порядке 20.08.2010 г.
05 апреля 2011 г. спорный жилой дом, а также земельный участок по договору купли-продажи были отчуждены ООО "ЭКЗиТ" гр. ФИО1 Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 18 мая 2011 г.
Также судом первой инстанции установлено, что до приватизации имущественного комплекса (включая жилой дом N 21 корп. 1), ФИО2 состояла в трудовых отношениях с государственным предприятием - Шелковый комбинат им. ФИО7.
Подтверждается, что с 17 ноября 1965 г. ФИО2 была зарегистрирована по адресу: <данные изъяты> (л.д. 35, том 1).
Согласно данным технического учета ГУП МОБТИ Королевский филиал нашло свое подтверждение, то обстоятельство, что по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> расположены следующие объекты: корпус 1 (литера А); корпус 2 (литера В); корпус 3 (литера Л); корпус 4 (литера Д); корпус 5 (литера Ж); корпус 6 (литера К); корпус 7 (литера З), котельная (литера Б) (л.д. 103 том 1, л.д. 280 том 2).
Разрешая заявленный спор, суд пришел к выводу, что ФИО2 проживала в спорном жилом доме с 1965 г., принадлежащем государственному предприятию, а потому приватизация данного жилого помещения ЗАО "МШК" не может влиять на ее жилищные права, в том числе на ее право бесплатно приватизировать жилые помещения.
С выводами суда судебная коллегия соглашается, так как они соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным на основании собранных по делу доказательств и требованиям закона, которыми руководствовался суд при разрешении заявленного спора, а именно положениям ст. 18 Закона РСФСР от 04.07.1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР".
Выводы суда согласуются и с разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ".
Согласно абз. 1 п. 4 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда РФ регламентировано, что переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, в том числе и на право бесплатной приватизации.
Во взаимосвязи со статьей 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", которая предусматривает право каждого гражданина, занимающего жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде на приватизацию указанных помещений, не допускалось включение объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий. Такие объекты подлежали передаче в муниципальную собственность.
То обстоятельство, что ФИО2 проживала именно в доме 21 литер А (корпус 1) подтверждается, в частности, справкой ЗАО "Московский шелковый комбинат им. П.П. Щербакова" от 28.11.2006 г. исх. N 36 (л.д. 240, том 1).
Данной справкой указан список лиц постоянно проживающих и постоянно зарегистрированных по месту жительства в общежитии по адресу: <данные изъяты>, где ФИО2 числиться в списке дома N 21 литер А.
Доводы представителя ответчиков при разбирательстве дела в суде апелляционной инстанции о том, что данное доказательство (справка от 28.11.2006 г) является подложным документом, судебная коллегия отклоняет за необоснованностью.
Кроме того, необоснованность такого заявления опровергается и тем, что ЗАО "Московский шелковый комбинат им. ФИО7" принимало у ФИО2 обязательные платежи.
Так, на л.д. 239 том 1 имеется квитанция данного Общества о принятии от ФИО2 денежных средств за оплату электроэнергии за 1996 год по адресу: <данные изъяты>. При этом из данной квитанции усматривается, что на имя ФИО2 был открыт лицевой счет за N 205.
То обстоятельство, что ФИО2 проживала именно в спорном доме, также нашло подтверждение и показаниями свидетеля ФИО12, допрошенной судом первой инстанцией в ходе судебного заседания 07 августа 2102 г.
Доводы ответчиков о том, что регистрация ФИО2 была осуществлена в несуществующем доме N 21, так как по состоянию на 1965 г. спорный дом уже имел отличительный признак в виде "Литер А", судебная коллегия отклоняет.
Действительно, на л.д. 127 тома 1 представлено регистрационное удостоверение N 182, выданное 31 марта 1962 г. Калининградским БТИ в подтверждение того, что домовладение N 21 "А" по <данные изъяты> в <данные изъяты> зарегистрировано по праву государственной собственности за Комбинатом им. Щербакова.
Однако, данный документ не может являться тем единственным доказательством, которое бы подтверждало незаконность регистрации А. по месту жительства в доме N 21 исходя из нижеследующего.
Как следует из разъяснений, изложенных в Инструкции о проведении технического учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Минземстроя от 04.08.1998 г. N 37: "литера" является - буквенным обозначением здания, строения и сооружения в инвентаризационно-технической документации.
Следовательно, указание при регистрации гражданина по месту жительства "литера" здания, не является тем обязательным обозначением в структурированной совокупности реквизитов, однозначно определяющих адрес места жительства, а именно: наименование субъекта, улицы, номер дома и квартиры.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает установленным обстоятельство, что ФИО2 была зарегистрирована с 1965 г. и проживала именно в спорном жилом доме N 21.
В настоящее время данный дом имеет корпус N 1, что подтверждается и свидетельством о праве собственности, выданным на имя ФИО1.
Согласно свидетельства о праве собственности ФИО1 на жилой дом N 21 корпус 1 по названному адресу: спорный дом состоит из лит. А, А1, а (л.д. 164 том 1).
При таких обстоятельствах суд на законных основаниях постановил решение об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 и ООО "ЭКЗиТ" о прекращении регистрации ФИО2 по адресу: <данные изъяты> о признании факта отсутствия зарегистрированных граждан в спорном жилом доме.
Также судебная коллегия соглашается с решением суда и в той части, которой отказано в удовлетворении встречных исковых требований о признании ООО "ЭКЗиТ" и ФИО1 добросовестными приобретателями жилого дома.
Судебная коллегия считает, что в рамках настоящего спора ООО "ЭКЗиТ" и ФИО1 избран способ защиты, который не предусмотрен ст. 12 ГК РФ.
Судебная коллегия исходит из того, что установление факта добросовестности приобретения спорного имущества не влечет для ответчиков никаких юридических последствий, так как данное обстоятельство имело бы юридическое значение при разрешении спора об истребовании имущества из незаконного владения. Таких требований Прокурор г. Королева Московской области, обращаясь в суд в защиту прав ФИО2, не заявлял.
Следовательно, признание добросовестным приобретателем заранее, то есть до предъявления соответствующего иска об истребовании имущества (ст. 302 ГК РФ), гражданское законодательство не предусматривает.
С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что подлежат исключению из мотивировочной части решения выводы суда о том, что ФИО1 и ООО "ЭКЗиТ" не могут быть признаны добросовестными приобретателями, поскольку в рамках заявленного спора данные обстоятельства не подлежали выяснению в качестве юридически значимых.
Вместе с тем, решение суда об отказе в удовлетворении встречных исковых требований является по существу правильным, а потому отмене в силу ч. 6 ст. 330 ГПК РФ не подлежит.
Однако, судебная коллегия не может согласиться с законностью и обоснованностью обжалуемого решения в части признания за ФИО2 права собственности в порядке бесплатной приватизации на комнату N 3 площадью 11,6 кв. м в спорном доме.
Судебная коллегия приходит к выводу, что при разрешении спора в данной части, суд в нарушение требований ст. 12, ч. 2 ст. 56, ст. 148 ГПК РФ не в полном объеме установил юридически значимые обстоятельства по делу, а установленным обстоятельствам не дал должной правовой оценки.
Так, разрешая спор, суд правильно признав, что за ФИО2 сохраняется право на приватизацию жилого помещения, тем не менее, не учел требований ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилого фонда", которой, в частности, закреплены ограничения приватизации жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии.
Так, из представленных материалов дела усматривается, что до вынесения по делу судебного решения, суд первой инстанции располагал письменными объяснениями ФИО2, которые поступили в Королевский суд 03.07.2012 г., и в которых ФИО2 указывала на то, что спорный дом сожжен (л.л. 172, том 1).
На обстоятельство, что спорные жилые помещения разрушены, в связи с чем, ФИО2 не имеет возможности в них проживать, ссылался в своих объяснениях и помощник прокурора г. Королева в ходе судебного заседания по делу, состоявшегося 14 июня 2012 г. (л.д. 137, том 1).
Однако, в нарушение вышеприведенных норм материального и процессуального права, суд данные обстоятельства оставил без правовой проверки.
При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, судебная коллегия на основании собранных по делу новых доказательств установила, что по факту пожара в спорном доме, имевшего место 29 марта 2012 г., было возбужден соответствующий материал.
В рамках материала проверки по факту пожара было проведено пожарно-техническое исследование, по результатам которого установлено, что в результате пожара деревянные конструкции кровли и чердачного помещения первого и второго этажа сгорели по всей площади, частично обгорели внутренние помещения первого и второго этажа, обгорела терраса.
Также суду апелляционной инстанции было представлено техническое заключение обследования дома <...>, которое было проведено специалистами МУП "Управление единого заказчика" г. Королев Московской области.
По результатам исследования существующего состояния помещений и конструкций основного строения лит. А, пристройки а, подвала А1 было установлено, что обследуемый дом не соответствует требованиям эксплуатации жилых помещений жилого дома и не может рекомендоваться к постоянной эксплуатации; большая часть несущих конструкций стен, перекрытий, фундаментов пострадало при пожаре и утратила свою несущую способность; после пожара конструкции перешли в аварийное состояние и создают угрозу здоровью и жизни пребывающих граждан; обгоревшие открытые деревянные конструкции строения А в результате климатических воздействий усугубляют аварийную ситуацию; исходя из высокого физического износа конструкций (60 - 70%), физической утраты части конструкций и существенных повреждений от пожара, рекомендован снос строения.
Также было установлено, что деревянные и кирпичные конструкции квартир N 1 и N 2 строения А с пристройкой и подвалом А1 не защищены от природных климатических воздействий и также находятся в аварийном состоянии.
Сомневаться в объективности выводов специалистов, изложенных в техническом заключении МУП "УЕЗ", у судебной коллегии оснований не имеется, так как данное заключение дано лицами, имеющими свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства <данные изъяты> 054 от 07.07.2011 г.
Выводы, изложенные в заключении, основаны на непосредственном исследовании спорного объекта на местности, технической документации на здание.
Установленные специалистами повреждения в здании после пожара не противоречат и тем повреждениям, которые были установлены пожарно-техническим исследованием в рамках материала проверки по факту пожара.
При этом судебная коллегия отмечает и то обстоятельство, что технической документацией на дом подтвержден и тот факт, что жилое строение является строением 1956 г. постройки (58 лет); несущие внутренние и наружные стены являются бревенчатыми.
На основании собранных по делу письменных доказательств, а также принимая по внимание объяснения ФИО2 и объяснения помощника прокурора г. Королева, судебная коллегия приходит к выводу об установлении обстоятельств нахождения спорных жилых помещений в аварийном состоянии.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что решение суда о признании за ФИО2 права собственности на комнату <данные изъяты> площадью 11,6 кв. м подлежит отмене, как входящее в противоречие с требованиями ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилого фонда".
В данной части судебная коллегия принимает по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Прокурора <данные изъяты> о признании за ФИО2 право собственности в порядке бесплатной приватизации на жилое помещение: комнату <данные изъяты> площадью 11,6 кв. м в спорном доме.
Принимая в указанной части по делу новое решение, судебная коллегия также находит заслуживающими внимание и доводы апелляционных жалоб ответчиков о том, что материалами дела не доказаны те обстоятельства, что ФИО2 в доме были предоставлены для проживания именно спорные комнаты.
Так, из содержания искового заявления Прокурора г. Королева Московской области следует, что за ФИО2 просили признать право собственности в порядке приватизации на жилые комнаты в доме N 21 корпус 1 под N 1 - площадью 12 кв. м и комнату N 3 - площадью 11, 6 кв. м.
В подтверждение данных обстоятельств прокурор представил поэтажный план на жилой дом N 21 корпус 1 из которого следует, что спорные жилые комнаты находятся на первом этаже дома (л.д. 9, том 1).
Вместе с тем, из показаний свидетеля ФИО12, которая объективно подтверждала факт проживания семьи ФИО2 в спорном доме N 21 корпус 1, судебная коллегия усматривает следующее.
Так данный свидетель дал показания о том, сначала ФИО2 проживали в одной комнате на первом этаже, а в последующем данной семье были предоставлены две комнаты на втором этаже (л.д. 248, том 1). При этом, какие комнаты, какой площадью, месторасположение этих комнат у данного свидетеля суд первой инстанции не выяснил.
Таким образом, доводы прокурора о том, что ФИО2 имеет право на приватизацию двух комнат на первом этаже, опровергаются показаниями свидетеля ФИО12.
Иных доказательств в подтверждение обоснованности доводов прокурора г. Королева материалы дела не содержат, так как представленный технический паспорт обстоятельства проживания ФИО2 в какой-либо комнате (комнатах) не подтверждает.
На основании вышеизложенного, нельзя признать основанными на доказанности обстоятельств и выводы суда, что право на приватизацию у ФИО2 возникло именно не комнату N 3 площадью 11,6 кв. м.
При таких обстоятельствах, доводы апелляционного представления прокурора г. Королева о том, что суд незаконно отказал в признании права собственности ФИО2 на комнату N 1 площадью 12,0 кв. м подлежат отклонению за необоснованностью.
Кроме того, судебная коллегия считает, что, заявляя исковые требования о признании права собственности в порядке приватизации на спорные комнаты, Прокурор г. Королева Московской области, обращаясь в защиту прав и законных интересов А., применил неэффективные способы защиты.
Так, статьей 11 Жилищного Кодекса РФ (ч. 3) установлены способы защиты нарушенных прав.
Как было указано выше, суд первой инстанции обоснованно признал доказанным факт заселения ФИО2 в 1965 г. в спорный жилой дом N 21 (корпус 1).
Вместе с тем, из обстоятельств дела следует, что при заселении ФИО2 в спорный жилой дом администрация государственного предприятия не выдавала какие-либо документы на занятие конкретных комнат.
Ответчики при разрешении дела не признавали прав ФИО2 на спорные жилые комнаты.
В соответствии с п. 1 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ в качестве способа защиты нарушенных прав, предусмотрен такой способ, как признание жилищных прав.
Следовательно, применительно к спорным правоотношений, право ФИО2 на спорные жилые комнаты может быть подтверждено лишь судебным решением, что следует из требований ч. 3 ст. 10 ЖК РФ.
Однако, Прокурор г. Королева в соответствии с вышеприведенными требованиями жилищного законодательства самостоятельных исковых требований о признании права ФИО2 на пользование спорными жилыми комнатами не заявил.
Вместе с тем, судебная коллегия считает, что право на обращение с самостоятельным иском в суд о признании права на жилые помещения за ФИО2 сохраняется.
Кроме того, так как в материалах дела имеется Постановление Администрации г. Королева от 10.02.2012 г. N 245 о разрешении сноса жилого дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, корпус 1, то ФИО2 также не лишена возможности разрешить свой жилищный вопрос и в ином установленном законом порядке.
Касаемо решения суда первой инстанции о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и применении последствий недействительности сделки, то судебная коллегия приходит к выводу, что в данной части решение также подлежит отмене исходя из нижеследующего.
Как установлено судом, 05 апреля 2011 г. между ООО "ЭКЗиТ" и ФИО1 был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком.
Из условий договора, изложенных в п. 1.1.1 следует, что в доме по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, корпус 1 - зарегистрированных граждан не имеется.
Удовлетворяя иск в данной части, суд, ссылаясь на положения ст. 168, п. 1 ст. 558 ГК РФ, пришел к выводу, что данный договор является недействительным, так как при его заключении ответчики не указали условие о праве проживания ФИО2 в указанном доме.
Однако, с данными выводами суда первой инстанции, судебная коллегия согласиться не может.
Так, согласно требованиям п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 2 ст. 432 ГК РФ).
В соответствии с требованиями п. 1 ст. 558 ГК РФ к существенным условиям договора продажи жилого дома, квартиры, части дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после приобретения его покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Установлено, что при отчуждении спорного жилого дома, данный дом был обременен правом проживания ФИО2, которая в установленном законом порядке с 1965 г. была в нем зарегистрирована.
Однако, несоблюдение условий, установленных п. 1 ст. 558 ГК РФ, не может быть принято в качестве юридического аспекта для оценки соответствия договора требованиям закона.
Суд не учел, что исходя из положений части 1 статьи 432 ГК РФ, не достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, не влечет недействительности сделки, так как по смыслу ст. 168 ГК РФ недействительным может быть признан только заключенный договор.
Следовательно, при отсутствии в договоре существенных условий о предмете (обременение жилого дома правами проживающих) договор может быть признан незаключенным, что в свою очередь, влечет иные правовые последствия, а поэтому к такому договору не могут быть применены положения о реституции (ст. 167 ГК РФ).
На основании вышеизложенного, следует вывод о том, что незаключенность договора не может являться основанием для признания его недействительным, поскольку сделка в силу положений п. 1 ст. 166 ГК РФ недействительна только по основаниям, установленным названным Кодексом. Только заключенный договор может оцениваться как действительный или недействительный.
Что касается ссылки суда в обжалуемом решении на положения ст. 169 ГК РФ, которой установлены положения о недействительности сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности, то судебная коллегия отмечает, что по данным основаниям Прокурор г. Королева Московской области исковые требования не заявлял.
Следовательно, при разрешении спора о признании договора купли-продажи недействительным, суд первой инстанции также в нарушение ч. 3 ст. 196 ГПК РФ вышел за пределы заявленных требований.
Следовательно, подлежат исключению из мотивировочной части решения и выводы суда, о том, что ответчики при заключении договора злоупотребили гражданскими правами, а также нарушили принципы порядка и нравственности.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда в части разрешения спора о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки требованиям ст. 195 ГПК РФ не отвечает, а потому подлежит отмене.
Поскольку Прокурор г. Королева Московской области самостоятельных требований о признании договора купли-продажи незаключенным не заявлял, а установленные обстоятельства не свидетельствуют о недействительности такого договора, то в данной части судебная коллегия постановляет новое решение об отказе в удовлетворении иска Прокурора.
Руководствуясь ст. ст. 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
- Решение Королевского городского суда Московской области от 21 августа 2012 года оставить без изменения в части отказа в удовлетворении исковых требований Прокурора г. Королева Московской области в интересах ФИО2 о признании права собственности в порядке приватизации на жилое помещение: комнату N 1 площадью 12 кв. м в жилом доме;
- об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 и ООО "ЭКЗиТ" о прекращении правовой регистрации, признании добросовестными приобретателями.
В остальной части решение Королевского городского суда от 21 августа 2012 г. отменить.
Постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Прокурора г. Королева в интересах ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности в порядке приватизации на жилую комнату N 3 площадью 11,6 кв. м - отказать.
Апелляционные жалобы ФИО1, ООО "ЭКЗиТ", апелляционное представление Прокурора г. Королева Московской области - оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ПО ДЕЛУ N 33-3085/12
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
по делу N 33-3085/12
Судья: Шишков С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Ризиной А.Н.,
судей Забелиной Ю.А., Беляева Р.В.,
при секретаре Н.,
- рассмотрев в судебном заседании <данные изъяты> апелляционные жалобы ФИО1 и ООО "Эксплуатационная Компания Зданий и Территорий", апелляционное представление Прокурора г. Королев Московской области на решение Королевского городского суда Московской области от 21 августа 2012 года по делу по иску прокурора <данные изъяты> МО в защиту ФИО2 к ООО "ЭКЗиТ", ФИО1 о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным, о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации;
- встречному иску ООО "ЭКЗиТ" к ФИО2 о признании добросовестным приобретателем и об установлении факта отсутствия регистрации;
- по встречному иску ФИО1 к ФИО2 о снятии с регистрационного учета и о признании добросовестным приобретателем,
заслушав доклад судьи Ризиной А.Н.
объяснения представителя ответчиков ФИО1, ООО "ЭКЗиТ", заключение прокурора ФИО9,
установила:
Прокурор г. Королева Московской области в порядке ст. 45 ГПК РФ обратился в интересах ФИО2 с иском к ответчикам ООО "ЭКЗиТ", ФИО1, в котором, уточнив в порядке ст. 39 ГПК РФ первоначально заявленные исковые требования, просил:
- признать недействительным договор купли-продажи от <данные изъяты>, заключенный между ответчиками;
- применить последствия недействительности сделки;
- прекратить право собственности ФИО1 на жилой дом N 21 корпус 1 по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>;
- внести запись в ЕГРП о государственной регистрации права собственности ООО "ЭКЗиТ" и прекратить право собственности "ЭКЗиТ" на жилой дом;
- признать за ФИО2 право собственности в порядке бесплатной приватизации на жилые помещения: комнату N 1 - площадью 12 кв. м и комнату N 3 - площадью 11,6 кв. м, расположенные в вышеуказанном доме;
- признать за ФИО2 право собственности на 58/1000 долей в праве общей долевой на дом, соразмерно площади занимаемых ею комнат и мест общего пользования;
- признать за ООО "ЭКЗиТ" право общей долевой собственности на жилой дом.
В обоснование исковых требований прокурор указал, что ФИО2 с 1965 г. проживает в комнатах N 1 и 3 в доме N 21 корпус 1 по указанному адресу, которые ей были предоставлены в связи с трудовыми отношениями с Шелковым комбинатом им. ФИО7, являющегося государственным предприятием. В 1991 г. жилой дом, в котором проживает ФИО2, перешел в собственность ЗАО "МШК". В последующем, ЗАО "МШК" по договору купли-продажи от 01.07.2010 г. продало жилой дом ООО "ЭКЗиТ". 05.04.2011 г. ООО "ЭКЗиТ" произвело отчуждение жилого дома Х.
Иск обоснован тем, что при заключении договора купли-продажи жилого дома ответчиками в нарушение требований п. 1 ст. 558 ГК РФ не было указано существенное условие договора о праве ФИО2 на пользование продаваемым жилым помещением. Полагает, что по указанным основаниям данный договор должен быть признан недействительным, как не отвечающий требованиям ст. 168 ГК РФ. Указывая, что на момент предоставления жилых помещений ФИО2 жилой дом принадлежал государственному предприятию и являлся общежитием, а потому приватизация имущественного комплекса не влияет на жилищные права ФИО2, в том числе на право по бесплатной приватизации занимаемых ею жилых помещений, Прокурор просит признать в порядке приватизации право собственности ФИО2 на спорные комнаты.
Ответчик ФИО1 предъявил в порядке ст. 137 ГПК РФ встречный иск, в котором просил снять ФИО2 по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> регистрационного учета и признать ФИО1 добросовестным приобретателем дома N 21 корпус 1 по названному адресу.
В обоснование встречных исковых требований указал, что регистрация ФИО2 в 1965 г. была произведена в несуществующем доме, так как в данный период дом N 21 отсутствовал, поскольку современный адрес спорного дома N 21 корпус 1 в 1965 г. имел отличительный признак в виде литер "А". Ссылался на то, что при заключении договора купли-продажи спорного жилого дома с ООО "ЭКЗиТ" не имелось каких-либо зарегистрированных ограничений и обременений на спорный объект. Также указывая на то, что перед заключением договора до него была доведена информация о том, что зарегистрированных лиц по месту жительства либо месту пребывания в данном доме нет, ФИО1 заявляет настоящий иск.
ООО "ЭКЗиТ" подало встречное исковое заявление, в котором просило признать факт отсутствия каких-либо граждан, зарегистрированных по месту жительства в доме 21 корпус 1 по названному адресу и признать Общество добросовестным приобретателем и продавцом спорного жилого дома.
В обоснование встречных требований истец указал, что ФИО2 зарегистрирована совершенно в другом доме (дом N 21), а не в доме, который являлся предметом договора купли-продажи (дом 21 корпус 1). Ссылаясь на то, что ФИО2 в спорном доме не проживала, коммунальные платежи не оплачивала, что свидетельствует о законности договора купли-продажи, Общество предъявляет вышеназванные исковые требования.
В судебном заседании помощник прокурора исковые требования поддержал. В удовлетворении встречных исковых требований просил отказать.
Третье лицо Администрация г. Королева МО в судебном заседании поддержала исковые требования прокурора.
ФИО2, ответчики ООО "ЭКЗиТ", ФИО1, третьи лица Королевский отдел Управления Росреестра, отдел УФМС по МО г. Королев судебное заседание не явились.
Решением Королевского городского суда от 21 августа 2012 г. исковые требования Прокурора г. Королева Московской области удовлетворены частично: договор купли-продажи от 05.04.2011 г. признан недействительным. Применены последствия недействительности сделки: за ФИО1 и ООО "ЭКЗиТ" прекращено право собственности на жилой дом N 21 корпус 1 по названному адресу; за ООО "ЭКЗиТ" признано право общей долевой собственности на дом. Удовлетворен иск о признании за ФИО2 права собственности в порядке бесплатной приватизации на жилое помещение: комнату N 3 площадью 11,6 кв. м в указанном доме с 57/1000 долей на жилой дом. В удовлетворении иска о признании за А. права собственности на комнату N 1 - площадью 12 кв. м и в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1, ООО "ЭКЗиТ" - отказано.
Не соглашаясь с решением суда первой инстанции, прокурор г. Королева Московской области подал апелляционное представление, ответчики Х. и ООО "ЭКЗиТ" - апелляционные жалобы.
В апелляционном представлении Прокурор г. Королева Московской области ссылается на незаконность решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании за ФИО2 права собственности на жилое помещение - комнату N 1 площадью 12 кв. м. Считает, что выводы суда, положенные в основу обжалуемого решения в данной части, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Считает, что право пользование данной комнатой нашло свое подтверждение показаниями свидетеля.
Ответчики ФИО1 и ООО "ЭКЗиТ" также указывают на незаконность решения, ссылаясь на то, что при разрешении спора судом были допущены многочисленные нарушения норм процессуального права. Считают, что суд также нарушил нормы материального права. Полагают, что выводы суда основаны на недоказанности установленных обстоятельств, имеющих значение для дела.
Апелляционное представление прокурора и апелляционные жалобы ответчиков вместе с материалами гражданского дела поступили на рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
В судебном заседании, назначенном слушанием в суде второй инстанции, прокурор ФИО9 доводы апелляционного представления поддержал. Просил решение суда отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании за ФИО2 права собственности на комнату N 1. В остальной части решение суда просил оставить без изменения апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Представитель ответчиков ФИО1 и ООО "ЭКЗиТ", явившись в судебное заседание, доводы апелляционных жалоб поддержал. Просил решение суда первой инстанции отменить.
Третьи лица: Администрация г. Королева, Управление Росреестра, отдел УФМС по Московской области г. Королев в судебное заседание не явились. Дело рассмотрено в отсутствие данных лиц в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав объяснения явившихся лиц, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционного представления прокурора г. Королева Московской области и апелляционных жалоб ответчиков, судебная коллегия приходит к нижеследующему.
Так, проверяя доводы апелляционных жалоб ответчиков о допущении судом существенных нарушений норм процессуального права, то судебная коллегия не установила оснований, предусмотренных ч. 5 ст. 330 ГПК РФ, для перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции.
В частности, апелляционные доводы ответчиков, что суд рассмотрел дело в отсутствие данных о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, отклоняются за необоснованностью.
Материалами дела подтверждается, что третьи лица: Управление Росреестра, отдел УФМС по Московской области г. Королев в судебное заседание, окончившееся судебным решением, не являлись.
Однако, обладая самостоятельным процессуальным правом на обжалование судебного решения, указанные лица данным правом также не воспользовались.
Следовательно, у судебной коллегии не имеется оснований считать, что третьи лица не согласны с судебным решением, в частности, по основаниям нарушения их процессуальных прав на личное участие при разрешении дела в суде первой инстанции.
Что касается неявки самих ответчиков в судебное заседание, назначенное слушанием на 21 августа 2012 г., то судебная коллегия нарушение судом их процессуальных прав также не усматривает.
Материалами дела подтверждается, что ФИО1 был извещен о дате, месте и времени судебного заседания, что подтверждается распиской о вручении ему судебного извещения (л.д. 8, том 2).
Представитель же ФИО1 - ФИО10 и директор ООО "ЭКЗиТ", будучи извещенными о судебном заседании, просили об его отложении (л.д. 11, 14, том 2).
Так, ответчик ООО "ЭКЗиТ" просил отложить дело по той причине, что ФИО11 (директор) не имела возможности предварительно ознакомиться с подшитыми материалами дела. Представитель ФИО1 - ФИО10 просил отложить дело по причине нахождения самого ответчика за пределами РФ.
Как усматривается из протокола судебного заседания, суд при обсуждении ходатайств ответчиков, признал причину их неявки неуважительной и недоказанной документально, а потому имел право в порядке ч. ч. 1, 3 ст. 167 ГПК РФ на рассмотрение дела в отсутствие ответчиков.
Что касается доводов о том, что Прокурор г. Королева Московской области не обладал правом на обращение в суд в защиту прав и законных интересов ФИО2, то данные доводы судебная коллегия отклоняет за несостоятельностью.
Согласно ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор наделен правом обратиться в суд в защиту прав, свобод и законных интересов гражданина, если гражданин по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может сам обратиться в суд.
Подтверждается, что ФИО2, будучи нетрудоспособной, 1923 года рождения, самостоятельно обратиться в суд возможности не имеет, а потому Прокурор г. Королева Московской области в порядке ст. 45 ГПК РФ на законных основаниях предъявил иск в защиту ее интересов.
Что касается законности и обоснованности обжалуемого решения в целом, то судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что на основании Договора аренды с последующим выкупом предприятия N 37 от 09.07.1991 г., Договора о выкупе имущества от 24.12.1991 г., Свидетельства о собственности на приватизированное предприятие N 196 от 03.07.1992 г., Акта передачи имущества от 09.07.1991 г. и свидетельства о государственной регистрации права серия 50-НГ N <данные изъяты> от 11.02.2009 г., выданного УФРС по МО - ЗАО "Московский шелковый комбинат имени ФИО7" являлся собственником жилого дома, общей площадью 202,3 кв. м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>.
01 июля 2010 г. ЗАО "Московский шелковый комбинат имени ФИО7" по договору купли-продажи произвел отчуждение <данные изъяты> корпус 1 по названному адресу с земельным участком при указанном доме ООО "ЭКЗиТ". Регистрация данного договора и переход права собственности на объекты недвижимости к ООО "ЭКЗиТ" была произведена в установленном законом порядке 20.08.2010 г.
05 апреля 2011 г. спорный жилой дом, а также земельный участок по договору купли-продажи были отчуждены ООО "ЭКЗиТ" гр. ФИО1 Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 18 мая 2011 г.
Также судом первой инстанции установлено, что до приватизации имущественного комплекса (включая жилой дом N 21 корп. 1), ФИО2 состояла в трудовых отношениях с государственным предприятием - Шелковый комбинат им. ФИО7.
Подтверждается, что с 17 ноября 1965 г. ФИО2 была зарегистрирована по адресу: <данные изъяты> (л.д. 35, том 1).
Согласно данным технического учета ГУП МОБТИ Королевский филиал нашло свое подтверждение, то обстоятельство, что по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> расположены следующие объекты: корпус 1 (литера А); корпус 2 (литера В); корпус 3 (литера Л); корпус 4 (литера Д); корпус 5 (литера Ж); корпус 6 (литера К); корпус 7 (литера З), котельная (литера Б) (л.д. 103 том 1, л.д. 280 том 2).
Разрешая заявленный спор, суд пришел к выводу, что ФИО2 проживала в спорном жилом доме с 1965 г., принадлежащем государственному предприятию, а потому приватизация данного жилого помещения ЗАО "МШК" не может влиять на ее жилищные права, в том числе на ее право бесплатно приватизировать жилые помещения.
С выводами суда судебная коллегия соглашается, так как они соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным на основании собранных по делу доказательств и требованиям закона, которыми руководствовался суд при разрешении заявленного спора, а именно положениям ст. 18 Закона РСФСР от 04.07.1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР".
Выводы суда согласуются и с разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ".
Согласно абз. 1 п. 4 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда РФ регламентировано, что переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, в том числе и на право бесплатной приватизации.
Во взаимосвязи со статьей 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", которая предусматривает право каждого гражданина, занимающего жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде на приватизацию указанных помещений, не допускалось включение объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий. Такие объекты подлежали передаче в муниципальную собственность.
То обстоятельство, что ФИО2 проживала именно в доме 21 литер А (корпус 1) подтверждается, в частности, справкой ЗАО "Московский шелковый комбинат им. П.П. Щербакова" от 28.11.2006 г. исх. N 36 (л.д. 240, том 1).
Данной справкой указан список лиц постоянно проживающих и постоянно зарегистрированных по месту жительства в общежитии по адресу: <данные изъяты>, где ФИО2 числиться в списке дома N 21 литер А.
Доводы представителя ответчиков при разбирательстве дела в суде апелляционной инстанции о том, что данное доказательство (справка от 28.11.2006 г) является подложным документом, судебная коллегия отклоняет за необоснованностью.
Кроме того, необоснованность такого заявления опровергается и тем, что ЗАО "Московский шелковый комбинат им. ФИО7" принимало у ФИО2 обязательные платежи.
Так, на л.д. 239 том 1 имеется квитанция данного Общества о принятии от ФИО2 денежных средств за оплату электроэнергии за 1996 год по адресу: <данные изъяты>. При этом из данной квитанции усматривается, что на имя ФИО2 был открыт лицевой счет за N 205.
То обстоятельство, что ФИО2 проживала именно в спорном доме, также нашло подтверждение и показаниями свидетеля ФИО12, допрошенной судом первой инстанцией в ходе судебного заседания 07 августа 2102 г.
Доводы ответчиков о том, что регистрация ФИО2 была осуществлена в несуществующем доме N 21, так как по состоянию на 1965 г. спорный дом уже имел отличительный признак в виде "Литер А", судебная коллегия отклоняет.
Действительно, на л.д. 127 тома 1 представлено регистрационное удостоверение N 182, выданное 31 марта 1962 г. Калининградским БТИ в подтверждение того, что домовладение N 21 "А" по <данные изъяты> в <данные изъяты> зарегистрировано по праву государственной собственности за Комбинатом им. Щербакова.
Однако, данный документ не может являться тем единственным доказательством, которое бы подтверждало незаконность регистрации А. по месту жительства в доме N 21 исходя из нижеследующего.
Как следует из разъяснений, изложенных в Инструкции о проведении технического учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Минземстроя от 04.08.1998 г. N 37: "литера" является - буквенным обозначением здания, строения и сооружения в инвентаризационно-технической документации.
Следовательно, указание при регистрации гражданина по месту жительства "литера" здания, не является тем обязательным обозначением в структурированной совокупности реквизитов, однозначно определяющих адрес места жительства, а именно: наименование субъекта, улицы, номер дома и квартиры.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает установленным обстоятельство, что ФИО2 была зарегистрирована с 1965 г. и проживала именно в спорном жилом доме N 21.
В настоящее время данный дом имеет корпус N 1, что подтверждается и свидетельством о праве собственности, выданным на имя ФИО1.
Согласно свидетельства о праве собственности ФИО1 на жилой дом N 21 корпус 1 по названному адресу: спорный дом состоит из лит. А, А1, а (л.д. 164 том 1).
При таких обстоятельствах суд на законных основаниях постановил решение об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 и ООО "ЭКЗиТ" о прекращении регистрации ФИО2 по адресу: <данные изъяты> о признании факта отсутствия зарегистрированных граждан в спорном жилом доме.
Также судебная коллегия соглашается с решением суда и в той части, которой отказано в удовлетворении встречных исковых требований о признании ООО "ЭКЗиТ" и ФИО1 добросовестными приобретателями жилого дома.
Судебная коллегия считает, что в рамках настоящего спора ООО "ЭКЗиТ" и ФИО1 избран способ защиты, который не предусмотрен ст. 12 ГК РФ.
Судебная коллегия исходит из того, что установление факта добросовестности приобретения спорного имущества не влечет для ответчиков никаких юридических последствий, так как данное обстоятельство имело бы юридическое значение при разрешении спора об истребовании имущества из незаконного владения. Таких требований Прокурор г. Королева Московской области, обращаясь в суд в защиту прав ФИО2, не заявлял.
Следовательно, признание добросовестным приобретателем заранее, то есть до предъявления соответствующего иска об истребовании имущества (ст. 302 ГК РФ), гражданское законодательство не предусматривает.
С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что подлежат исключению из мотивировочной части решения выводы суда о том, что ФИО1 и ООО "ЭКЗиТ" не могут быть признаны добросовестными приобретателями, поскольку в рамках заявленного спора данные обстоятельства не подлежали выяснению в качестве юридически значимых.
Вместе с тем, решение суда об отказе в удовлетворении встречных исковых требований является по существу правильным, а потому отмене в силу ч. 6 ст. 330 ГПК РФ не подлежит.
Однако, судебная коллегия не может согласиться с законностью и обоснованностью обжалуемого решения в части признания за ФИО2 права собственности в порядке бесплатной приватизации на комнату N 3 площадью 11,6 кв. м в спорном доме.
Судебная коллегия приходит к выводу, что при разрешении спора в данной части, суд в нарушение требований ст. 12, ч. 2 ст. 56, ст. 148 ГПК РФ не в полном объеме установил юридически значимые обстоятельства по делу, а установленным обстоятельствам не дал должной правовой оценки.
Так, разрешая спор, суд правильно признав, что за ФИО2 сохраняется право на приватизацию жилого помещения, тем не менее, не учел требований ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилого фонда", которой, в частности, закреплены ограничения приватизации жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии.
Так, из представленных материалов дела усматривается, что до вынесения по делу судебного решения, суд первой инстанции располагал письменными объяснениями ФИО2, которые поступили в Королевский суд 03.07.2012 г., и в которых ФИО2 указывала на то, что спорный дом сожжен (л.л. 172, том 1).
На обстоятельство, что спорные жилые помещения разрушены, в связи с чем, ФИО2 не имеет возможности в них проживать, ссылался в своих объяснениях и помощник прокурора г. Королева в ходе судебного заседания по делу, состоявшегося 14 июня 2012 г. (л.д. 137, том 1).
Однако, в нарушение вышеприведенных норм материального и процессуального права, суд данные обстоятельства оставил без правовой проверки.
При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, судебная коллегия на основании собранных по делу новых доказательств установила, что по факту пожара в спорном доме, имевшего место 29 марта 2012 г., было возбужден соответствующий материал.
В рамках материала проверки по факту пожара было проведено пожарно-техническое исследование, по результатам которого установлено, что в результате пожара деревянные конструкции кровли и чердачного помещения первого и второго этажа сгорели по всей площади, частично обгорели внутренние помещения первого и второго этажа, обгорела терраса.
Также суду апелляционной инстанции было представлено техническое заключение обследования дома <...>, которое было проведено специалистами МУП "Управление единого заказчика" г. Королев Московской области.
По результатам исследования существующего состояния помещений и конструкций основного строения лит. А, пристройки а, подвала А1 было установлено, что обследуемый дом не соответствует требованиям эксплуатации жилых помещений жилого дома и не может рекомендоваться к постоянной эксплуатации; большая часть несущих конструкций стен, перекрытий, фундаментов пострадало при пожаре и утратила свою несущую способность; после пожара конструкции перешли в аварийное состояние и создают угрозу здоровью и жизни пребывающих граждан; обгоревшие открытые деревянные конструкции строения А в результате климатических воздействий усугубляют аварийную ситуацию; исходя из высокого физического износа конструкций (60 - 70%), физической утраты части конструкций и существенных повреждений от пожара, рекомендован снос строения.
Также было установлено, что деревянные и кирпичные конструкции квартир N 1 и N 2 строения А с пристройкой и подвалом А1 не защищены от природных климатических воздействий и также находятся в аварийном состоянии.
Сомневаться в объективности выводов специалистов, изложенных в техническом заключении МУП "УЕЗ", у судебной коллегии оснований не имеется, так как данное заключение дано лицами, имеющими свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства <данные изъяты> 054 от 07.07.2011 г.
Выводы, изложенные в заключении, основаны на непосредственном исследовании спорного объекта на местности, технической документации на здание.
Установленные специалистами повреждения в здании после пожара не противоречат и тем повреждениям, которые были установлены пожарно-техническим исследованием в рамках материала проверки по факту пожара.
При этом судебная коллегия отмечает и то обстоятельство, что технической документацией на дом подтвержден и тот факт, что жилое строение является строением 1956 г. постройки (58 лет); несущие внутренние и наружные стены являются бревенчатыми.
На основании собранных по делу письменных доказательств, а также принимая по внимание объяснения ФИО2 и объяснения помощника прокурора г. Королева, судебная коллегия приходит к выводу об установлении обстоятельств нахождения спорных жилых помещений в аварийном состоянии.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что решение суда о признании за ФИО2 права собственности на комнату <данные изъяты> площадью 11,6 кв. м подлежит отмене, как входящее в противоречие с требованиями ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилого фонда".
В данной части судебная коллегия принимает по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Прокурора <данные изъяты> о признании за ФИО2 право собственности в порядке бесплатной приватизации на жилое помещение: комнату <данные изъяты> площадью 11,6 кв. м в спорном доме.
Принимая в указанной части по делу новое решение, судебная коллегия также находит заслуживающими внимание и доводы апелляционных жалоб ответчиков о том, что материалами дела не доказаны те обстоятельства, что ФИО2 в доме были предоставлены для проживания именно спорные комнаты.
Так, из содержания искового заявления Прокурора г. Королева Московской области следует, что за ФИО2 просили признать право собственности в порядке приватизации на жилые комнаты в доме N 21 корпус 1 под N 1 - площадью 12 кв. м и комнату N 3 - площадью 11, 6 кв. м.
В подтверждение данных обстоятельств прокурор представил поэтажный план на жилой дом N 21 корпус 1 из которого следует, что спорные жилые комнаты находятся на первом этаже дома (л.д. 9, том 1).
Вместе с тем, из показаний свидетеля ФИО12, которая объективно подтверждала факт проживания семьи ФИО2 в спорном доме N 21 корпус 1, судебная коллегия усматривает следующее.
Так данный свидетель дал показания о том, сначала ФИО2 проживали в одной комнате на первом этаже, а в последующем данной семье были предоставлены две комнаты на втором этаже (л.д. 248, том 1). При этом, какие комнаты, какой площадью, месторасположение этих комнат у данного свидетеля суд первой инстанции не выяснил.
Таким образом, доводы прокурора о том, что ФИО2 имеет право на приватизацию двух комнат на первом этаже, опровергаются показаниями свидетеля ФИО12.
Иных доказательств в подтверждение обоснованности доводов прокурора г. Королева материалы дела не содержат, так как представленный технический паспорт обстоятельства проживания ФИО2 в какой-либо комнате (комнатах) не подтверждает.
На основании вышеизложенного, нельзя признать основанными на доказанности обстоятельств и выводы суда, что право на приватизацию у ФИО2 возникло именно не комнату N 3 площадью 11,6 кв. м.
При таких обстоятельствах, доводы апелляционного представления прокурора г. Королева о том, что суд незаконно отказал в признании права собственности ФИО2 на комнату N 1 площадью 12,0 кв. м подлежат отклонению за необоснованностью.
Кроме того, судебная коллегия считает, что, заявляя исковые требования о признании права собственности в порядке приватизации на спорные комнаты, Прокурор г. Королева Московской области, обращаясь в защиту прав и законных интересов А., применил неэффективные способы защиты.
Так, статьей 11 Жилищного Кодекса РФ (ч. 3) установлены способы защиты нарушенных прав.
Как было указано выше, суд первой инстанции обоснованно признал доказанным факт заселения ФИО2 в 1965 г. в спорный жилой дом N 21 (корпус 1).
Вместе с тем, из обстоятельств дела следует, что при заселении ФИО2 в спорный жилой дом администрация государственного предприятия не выдавала какие-либо документы на занятие конкретных комнат.
Ответчики при разрешении дела не признавали прав ФИО2 на спорные жилые комнаты.
В соответствии с п. 1 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ в качестве способа защиты нарушенных прав, предусмотрен такой способ, как признание жилищных прав.
Следовательно, применительно к спорным правоотношений, право ФИО2 на спорные жилые комнаты может быть подтверждено лишь судебным решением, что следует из требований ч. 3 ст. 10 ЖК РФ.
Однако, Прокурор г. Королева в соответствии с вышеприведенными требованиями жилищного законодательства самостоятельных исковых требований о признании права ФИО2 на пользование спорными жилыми комнатами не заявил.
Вместе с тем, судебная коллегия считает, что право на обращение с самостоятельным иском в суд о признании права на жилые помещения за ФИО2 сохраняется.
Кроме того, так как в материалах дела имеется Постановление Администрации г. Королева от 10.02.2012 г. N 245 о разрешении сноса жилого дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, корпус 1, то ФИО2 также не лишена возможности разрешить свой жилищный вопрос и в ином установленном законом порядке.
Касаемо решения суда первой инстанции о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и применении последствий недействительности сделки, то судебная коллегия приходит к выводу, что в данной части решение также подлежит отмене исходя из нижеследующего.
Как установлено судом, 05 апреля 2011 г. между ООО "ЭКЗиТ" и ФИО1 был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком.
Из условий договора, изложенных в п. 1.1.1 следует, что в доме по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, корпус 1 - зарегистрированных граждан не имеется.
Удовлетворяя иск в данной части, суд, ссылаясь на положения ст. 168, п. 1 ст. 558 ГК РФ, пришел к выводу, что данный договор является недействительным, так как при его заключении ответчики не указали условие о праве проживания ФИО2 в указанном доме.
Однако, с данными выводами суда первой инстанции, судебная коллегия согласиться не может.
Так, согласно требованиям п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 2 ст. 432 ГК РФ).
В соответствии с требованиями п. 1 ст. 558 ГК РФ к существенным условиям договора продажи жилого дома, квартиры, части дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после приобретения его покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Установлено, что при отчуждении спорного жилого дома, данный дом был обременен правом проживания ФИО2, которая в установленном законом порядке с 1965 г. была в нем зарегистрирована.
Однако, несоблюдение условий, установленных п. 1 ст. 558 ГК РФ, не может быть принято в качестве юридического аспекта для оценки соответствия договора требованиям закона.
Суд не учел, что исходя из положений части 1 статьи 432 ГК РФ, не достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, не влечет недействительности сделки, так как по смыслу ст. 168 ГК РФ недействительным может быть признан только заключенный договор.
Следовательно, при отсутствии в договоре существенных условий о предмете (обременение жилого дома правами проживающих) договор может быть признан незаключенным, что в свою очередь, влечет иные правовые последствия, а поэтому к такому договору не могут быть применены положения о реституции (ст. 167 ГК РФ).
На основании вышеизложенного, следует вывод о том, что незаключенность договора не может являться основанием для признания его недействительным, поскольку сделка в силу положений п. 1 ст. 166 ГК РФ недействительна только по основаниям, установленным названным Кодексом. Только заключенный договор может оцениваться как действительный или недействительный.
Что касается ссылки суда в обжалуемом решении на положения ст. 169 ГК РФ, которой установлены положения о недействительности сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности, то судебная коллегия отмечает, что по данным основаниям Прокурор г. Королева Московской области исковые требования не заявлял.
Следовательно, при разрешении спора о признании договора купли-продажи недействительным, суд первой инстанции также в нарушение ч. 3 ст. 196 ГПК РФ вышел за пределы заявленных требований.
Следовательно, подлежат исключению из мотивировочной части решения и выводы суда, о том, что ответчики при заключении договора злоупотребили гражданскими правами, а также нарушили принципы порядка и нравственности.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда в части разрешения спора о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки требованиям ст. 195 ГПК РФ не отвечает, а потому подлежит отмене.
Поскольку Прокурор г. Королева Московской области самостоятельных требований о признании договора купли-продажи незаключенным не заявлял, а установленные обстоятельства не свидетельствуют о недействительности такого договора, то в данной части судебная коллегия постановляет новое решение об отказе в удовлетворении иска Прокурора.
Руководствуясь ст. ст. 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
- Решение Королевского городского суда Московской области от 21 августа 2012 года оставить без изменения в части отказа в удовлетворении исковых требований Прокурора г. Королева Московской области в интересах ФИО2 о признании права собственности в порядке приватизации на жилое помещение: комнату N 1 площадью 12 кв. м в жилом доме;
- об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 и ООО "ЭКЗиТ" о прекращении правовой регистрации, признании добросовестными приобретателями.
В остальной части решение Королевского городского суда от 21 августа 2012 г. отменить.
Постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Прокурора г. Королева в интересах ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности в порядке приватизации на жилую комнату N 3 площадью 11,6 кв. м - отказать.
Апелляционные жалобы ФИО1, ООО "ЭКЗиТ", апелляционное представление Прокурора г. Королева Московской области - оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)