Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2012 года
Полный текст постановления изготовлен 25 октября 2012 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Николаевой С.Ю., Пышкиной Н.Ю.,
секретарь судебного заседания Кузьмина А.В.,
без участия представителей сторон, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области и индивидуального предпринимателя Лифарева Игоря Юрьевича на решение Арбитражного суда Самарской области от 08.08.2012, принятое по делу N А55-14342/2012 (судья Шабанов А.Н.)
по иску Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара (ИНН 6315800964, ОГРН 1066315051824),
к индивидуальному предпринимателю Лифареву Игорю Юрьевичу, г. Самара (ИНН 631400259301, ОГРНИП 304631407800017),
о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды и обязании освободить земельный участок,
установил:
Министерство имущественных отношений Самарской области обратилось с иском в Арбитражный суд Самарской области к ИП Лифареву Игорю Юрьевичу о взыскании 364185 руб. 04 коп., в том числе 125319 руб. 75 коп. - задолженность по арендной плате за период с 10.05.2008 по 31.03.2012, 238865 руб. 29 коп. - пени за просрочку платежей за период с 10.02.2005 по 31.03.2012, расторжении договора аренды N 018333з от 20.01.2005 земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, Стромиловское шоссе, площадью 48,00 кв. м, кадастровый номер 63:01:0416003:504 и обязании в недельный срок с момента вступления в законную силу решения суда освободить вышеуказанный земельный участок от всякого рода строений и сооружений, и передать его Министерству по акту приема - передачи.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 08.08.2012 исковые требования удовлетворены частично, с ИП Лифарева Игоря Юрьевича в пользу Министерства имущественных отношений Самарской области взыскано 156 564 руб. 86 коп., в том числе задолженность в сумме 47 615 руб. 28 коп. и неустойка в сумме 108 949 руб. 58 коп.
Расторгнут договор аренды земельного участка N 018333з от 20.01.2005, расположенного по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, Стромиловское шоссе, площадью 48,00 кв. м, кадастровый номер 63:01:0416003:504.
Суд обязал ИП Лифарева Игоря Юрьевича в месячный срок с момента вступления в законную силу судебного акта освободить земельный участок, расположенный по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, Стромиловское шоссе, площадью 48,00 кв. м, кадастровый номер 63:01:0416003:504, и передать его Министерству имущественных отношений Самарской области по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования, освободив от всякого рода строений и сооружений.
В остальной части иска отказано.
Истец с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
По мнению заявителя жалобы, пунктом 4.3 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с законодательством. Таким образом, истец полагает, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативного правового акта, что не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель считает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы права, неправильно истолкован закон (ст. 614 ГК РФ и ст. 22 Земельного кодекса РФ) и не применен закон, подлежащий применению (постановления Правительства Самарской области N 74 от 21.06.2006 г. и N 308 от 06.08.2008 г.), что в силу ч. 1 ст. 270 АПК РФ является безусловным основанием для отмены обжалуемого решения.
Ответчик также обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить. В обоснование доводов жалобы указывает, что судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применен закон. По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание, что ответчик погашает задолженность, переводит денежные средства на счет Министерства. Кроме этого, истцу направлено гарантийное письмо о погашении задолженности по арендной плате и пени.
Стороны, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились, отзывы на апелляционные жалобы не представили, в соответствии со ст. 156 АПК РФ суд рассматривается дело в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционных жалобах истца и ответчика, арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, 20.01.2005 г. между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и ИП Лифаревым И.Ю. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 018333з, согласно которому арендодатель представляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории "земли поселений", находящийся по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, Стромиловское шоссе, площадью 4800 кв. м, под размещение временной станции техобслуживания. Согласно пункту 3.1 условия договора применяются к отношениям, существовавшим между сторонами с 05.10.2004, и срок действия истекает 04.09.2005.
Земельный участок передан ответчику по Акту приема-передачи.
В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка N 018333з от 20.01.2005 не подлежал государственной регистрации, поскольку срок действия договора составляет менее одного года.
В соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" полномочия по распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, с 01.07.2006 возложены на Министерство имущественных отношений Самарской области.
По договору о передаче прав и обязанностей арендодателя от 27.11.2006, департамент по управлению имуществом г.о. Самары передал Министерству имущественных отношений Самарской области права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка N 018333з от 20.01.2005.
Поскольку стороны не заявили о прекращении действия договора, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор N 018333з от 20.01.2005 считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением номера 63:01:0416003:504, данный факт подтверждается выпиской из кадастрового паспорта.
Пунктом 4.2. договора аренды земельного участка N 018333з от 20.01.2005 предусмотрено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (приложение N 3).
В соответствии с п. 4.4. договора, арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца. Согласно п. 4.3. договора аренды земельного участка N 018333з от 20.01.2005, арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.
Истец указывает, что в нарушение указанных норм права и условий договора на право аренды земельного участка N 018333з от 20.01.2005 ответчиком не выполнены обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы за пользование имуществом, в связи с этим за ответчиком образовалась задолженность за период с 10.05.2008 по 31.03.2012 в сумме 125 319 руб. 75 коп.
Несвоевременная оплата арендных платежей послужила основанием для начисления неустойки предусмотренной п. 7.2 договора в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки, за период с 10.02.2005 по 31.03.2012 в сумме 238 865 руб. 29 коп.
Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.
В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что использование земли в Российской Федерации является платным, в т.ч. и в виде арендной платы.
Согласно данным нормам права обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с положениями закона и договора, в частности, на арендаторе лежит обязанность уплачивать арендную плату в размере, порядке и сроки, определенные договором аренды.
В соответствии с п. 4.2 арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (Приложение N 3).
В соответствии с методикой определения размера арендной платы, согласованной сторонами при заключении договора аренды N 018333з от 20.01.2005 и утвержденной постановлением Главы г. Самары от 26.11.2003 N 1343, размер арендной платы рассчитывается по формуле: А = S x Ам x К94 x К95 x К96 x К97 x К99 x К2000 x К02 x К03 x К04 x К05: 1000 x Ка x Кв, где, А - базовый размер арендной платы в год; S - площадь земельного участка; Ам - базовая ставка земельного налога за 1 кв. м в год по зоне градостроительной ценности (постановление главы администрации города Самары от 01.03.1994 N 324); К94, К95, К96, К99, К2000, К02, К03, К04 и К05 - увеличивающие коэффициенты ставки земельного налога; 1000 - величина деноминации 1998 года; Ка - коэффициент категории арендатора; Кв - коэффициент вида использования земельного участка.
Исходя из согласованной формулы расчета арендной платы, ответчик должен оплачивать арендные платежи в рамках спорного договора аренды земельного участка.
Поскольку при заключении договора аренды N 018333з от 20.01.2005 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Между тем, изменение истцом в одностороннем порядке размера арендной платы обусловлено принятием Правительством Самарской области постановления от 25.04.2007 N 59 "О внесении изменений в постановление правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74 "О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", а также постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области".
Данными постановлениями утверждена новая методика расчета размера арендной платы, которая отличается от методики, установленной договором и используемой первоначально комитетом, а впоследствии и Министерством при заключении аналогичных договоров аренды. Согласно новой методике размер арендной платы в год за пользование земельными участками для целей не связанных со строительством, рассчитывается по формуле: Ап = S x Скад x Ка x Кпр x Кв x Ки, где: Ап - размер арендной платы; S - площадь земельного участка; Скад - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка; Ка - коэффициент категории арендатора; Кпр - коэффициент престижности земельного участка к культурно-административному центру муниципального образования; Кв - коэффициент вида использования земельного участка; Ки - коэффициент инфляции.
Поскольку при заключении договора аренды N 018333з от 20.01.2005 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Системное толкование условий договора аренды N 018333з от 20.01.2005 указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов. Поскольку положения договора аренды N 018333з от 20.01.2005 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие правительством Самарской области постановлений от 21.06.2006 N 74, от 25.04.2007 N 59, от 06.08.2008 N 308 само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.
Кроме этого, постановления Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74, от 25.04.2007 N 59, от 06.08.2008 N 308 не является нормативными правовыми актами, непосредственно регулирующим отношения, возникшие на основании договора аренды N 018333з от 20.01.2005. Поэтому вопрос о возможности одностороннего изменения методики расчета арендной платы за земельный участок по требованию арендодателя должен был быть разрешен по настоящему делу исходя из условий названного договора.
При этом постановление Главы г. Самары от 26.11.2003 N 1343 утратило силу с 01.01.2006 на основании постановления Главы города Самары от 08.11.2005 N 2988, которым утверждена методика определения размера арендной платы за земельные участки в городе Самара по формуле: Ап = А x S, где Ап - размер арендной платы за земельный участок в год; А - размер арендной платы за 1 кв. м земельного участка в год; S - площадь земельного участка. Также размер арендной платы за 1 кв. м земельного участка в год рассчитывается по формуле: А= Скад x Ка x Кпр x Кв x Ки. Однако, сторонами не достигнуто соглашение об изменении условий договора в отношении методики (формулы) расчета.
В судебном заседании суда первой инстанции ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности в соответствии со ст. ст. 195 - 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судом установлено, что к моменту обращения истца с иском в суд, срок исковой давности в части взыскания арендной платы и неустойки начисленной за период по 11.04.2009 истек, доказательств наличия обстоятельств, являющихся основанием для перерыва срока исковой давности, в деле не имеется.
Таким образом, в соответствии со ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд обоснованно применил срок исковой давности в части взыскания арендной платы за период с 10.05.2008 по 11.04.2009 и неустойки за период с 10.02.2005 по 11.04.2009.
Исходя из согласованных сторонами условий договора аренды N 018333з от 20.01.2005, арендатор должен оплатить арендную плату за период с 11.04.2009 по 31.03.2015 в сумме 59 615 руб. 28 коп. исходя из ежемесячной платы 1 655 руб. 98 коп., при этом ответчиком представлен чек-ордер от 28.06.2012 об оплате суммы 12 000 руб. 00 коп.
При указанных обстоятельствах и в соответствии со ст. ст. 307, 309, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 11.04.2009 по 31.03.2015 в сумме 47 615 руб. 28 коп.
Согласно п. 7.2 договора аренды земельного участка N 018333з от 20.01.2005 следует, что сторонами неустойка согласована в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Как усматривается из материалов дела, за ответчиком числится задолженность по уплате арендных платежей, которая добровольно ответчиком не погашена. При этом допущенная арендатором просрочка в оплате носит длительный характер.
В целях соблюдения баланса интересов сторон, с учетом размера долга, продолжительности периода начисления неустойки и возможных финансовых потерь для каждой из сторон, суд считает, что заявленная истцом сумма неустойки соразмерна последствиям нарушения ответчиком договорных обязательств, в связи с этим оснований для снижения неустойки не имеется.
В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ" разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.
Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.
Из материалов дела следует, что ответчик в обоснование доводов о необходимости снижения размера неустойки в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил соответствующих доказательств.
При этом, учитывая, что истцом неверно определен размер взыскиваемых арендных платежей и период начисления, сумма неустойки за период с 11.04.2009 по 31.03.2012 составляет сумму 108 949 руб. 58 коп., в связи с этим в остальной части в иске отказано правомерно.
Истцом представлены надлежащие доказательства, подтверждающие направление предпринимателю уведомления об оплате задолженности по арендной плате и неустойке, а также о досрочном расторжении спорного договора в связи с нарушением последним условий в части своевременной оплаты арендных платежей, которая оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.
При таких обстоятельствах, в силу статей 450 - 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка N 018333з от 20.01.2005 являются обоснованными, подлежащими удовлетворению.
Поскольку между сторонами существовали арендные отношения, требования истца о возврате земельного участка также правомерно удовлетворены по правилам главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 622 ГК РФ, ст. 76 Земельного кодекса РФ).
В этой части решение арбитражного суда не обжалуется.
Доводы истца в апелляционной жалобе об одностороннем изменении Арендодателем размера арендной платы, отклоняются судебной коллегией. Поскольку положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, то расчет истца не может считаться правомерным.
Таким образом, увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением истцом методики ее определения в одностороннем порядке.
Системное толкование договора аренды N 018333з от 20.01.2005 указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.
Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11 по делу N А55-35889/2009.
При таких обстоятельствах довод Министерства о том, что изменение размера арендной платы не является изменением условий договора, судебной коллегией отклоняется, поскольку применение постановлений Губернатора Самарской области N 74 от 21.06.2006 г. и N 308 от 06.08.2008 г. в качестве безусловного основания для изменения условий договора противоречит требованиям статей 450, 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы ответчика о погашении задолженности и направлении Министерству гарантийного письма о погашении задолженности по арендной плате и пени, являются необоснованными, поскольку в нарушение ст. 65 АПК РФ не подтверждены надлежащими доказательствами (первичными платежными документами).
Таким образом, в апелляционных жалобах не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.
Иных доводов в обоснование апелляционных жалоб заявители не представили, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционным жалобам подлежат отнесению на заявителей жалоб. Истец освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь ст. ст. 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 08.08.2012 года по делу N А55-14342/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Н.Ю.ПЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.10.2012 ПО ДЕЛУ N А55-14342/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 октября 2012 г. по делу N А55-14342/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2012 года
Полный текст постановления изготовлен 25 октября 2012 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Николаевой С.Ю., Пышкиной Н.Ю.,
секретарь судебного заседания Кузьмина А.В.,
без участия представителей сторон, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области и индивидуального предпринимателя Лифарева Игоря Юрьевича на решение Арбитражного суда Самарской области от 08.08.2012, принятое по делу N А55-14342/2012 (судья Шабанов А.Н.)
по иску Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара (ИНН 6315800964, ОГРН 1066315051824),
к индивидуальному предпринимателю Лифареву Игорю Юрьевичу, г. Самара (ИНН 631400259301, ОГРНИП 304631407800017),
о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды и обязании освободить земельный участок,
установил:
Министерство имущественных отношений Самарской области обратилось с иском в Арбитражный суд Самарской области к ИП Лифареву Игорю Юрьевичу о взыскании 364185 руб. 04 коп., в том числе 125319 руб. 75 коп. - задолженность по арендной плате за период с 10.05.2008 по 31.03.2012, 238865 руб. 29 коп. - пени за просрочку платежей за период с 10.02.2005 по 31.03.2012, расторжении договора аренды N 018333з от 20.01.2005 земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, Стромиловское шоссе, площадью 48,00 кв. м, кадастровый номер 63:01:0416003:504 и обязании в недельный срок с момента вступления в законную силу решения суда освободить вышеуказанный земельный участок от всякого рода строений и сооружений, и передать его Министерству по акту приема - передачи.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 08.08.2012 исковые требования удовлетворены частично, с ИП Лифарева Игоря Юрьевича в пользу Министерства имущественных отношений Самарской области взыскано 156 564 руб. 86 коп., в том числе задолженность в сумме 47 615 руб. 28 коп. и неустойка в сумме 108 949 руб. 58 коп.
Расторгнут договор аренды земельного участка N 018333з от 20.01.2005, расположенного по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, Стромиловское шоссе, площадью 48,00 кв. м, кадастровый номер 63:01:0416003:504.
Суд обязал ИП Лифарева Игоря Юрьевича в месячный срок с момента вступления в законную силу судебного акта освободить земельный участок, расположенный по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, Стромиловское шоссе, площадью 48,00 кв. м, кадастровый номер 63:01:0416003:504, и передать его Министерству имущественных отношений Самарской области по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования, освободив от всякого рода строений и сооружений.
В остальной части иска отказано.
Истец с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
По мнению заявителя жалобы, пунктом 4.3 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с законодательством. Таким образом, истец полагает, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативного правового акта, что не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель считает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы права, неправильно истолкован закон (ст. 614 ГК РФ и ст. 22 Земельного кодекса РФ) и не применен закон, подлежащий применению (постановления Правительства Самарской области N 74 от 21.06.2006 г. и N 308 от 06.08.2008 г.), что в силу ч. 1 ст. 270 АПК РФ является безусловным основанием для отмены обжалуемого решения.
Ответчик также обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить. В обоснование доводов жалобы указывает, что судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применен закон. По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание, что ответчик погашает задолженность, переводит денежные средства на счет Министерства. Кроме этого, истцу направлено гарантийное письмо о погашении задолженности по арендной плате и пени.
Стороны, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились, отзывы на апелляционные жалобы не представили, в соответствии со ст. 156 АПК РФ суд рассматривается дело в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционных жалобах истца и ответчика, арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, 20.01.2005 г. между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и ИП Лифаревым И.Ю. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 018333з, согласно которому арендодатель представляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории "земли поселений", находящийся по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, Стромиловское шоссе, площадью 4800 кв. м, под размещение временной станции техобслуживания. Согласно пункту 3.1 условия договора применяются к отношениям, существовавшим между сторонами с 05.10.2004, и срок действия истекает 04.09.2005.
Земельный участок передан ответчику по Акту приема-передачи.
В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка N 018333з от 20.01.2005 не подлежал государственной регистрации, поскольку срок действия договора составляет менее одного года.
В соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" полномочия по распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, с 01.07.2006 возложены на Министерство имущественных отношений Самарской области.
По договору о передаче прав и обязанностей арендодателя от 27.11.2006, департамент по управлению имуществом г.о. Самары передал Министерству имущественных отношений Самарской области права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка N 018333з от 20.01.2005.
Поскольку стороны не заявили о прекращении действия договора, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор N 018333з от 20.01.2005 считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением номера 63:01:0416003:504, данный факт подтверждается выпиской из кадастрового паспорта.
Пунктом 4.2. договора аренды земельного участка N 018333з от 20.01.2005 предусмотрено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (приложение N 3).
В соответствии с п. 4.4. договора, арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца. Согласно п. 4.3. договора аренды земельного участка N 018333з от 20.01.2005, арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.
Истец указывает, что в нарушение указанных норм права и условий договора на право аренды земельного участка N 018333з от 20.01.2005 ответчиком не выполнены обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы за пользование имуществом, в связи с этим за ответчиком образовалась задолженность за период с 10.05.2008 по 31.03.2012 в сумме 125 319 руб. 75 коп.
Несвоевременная оплата арендных платежей послужила основанием для начисления неустойки предусмотренной п. 7.2 договора в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки, за период с 10.02.2005 по 31.03.2012 в сумме 238 865 руб. 29 коп.
Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.
В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что использование земли в Российской Федерации является платным, в т.ч. и в виде арендной платы.
Согласно данным нормам права обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с положениями закона и договора, в частности, на арендаторе лежит обязанность уплачивать арендную плату в размере, порядке и сроки, определенные договором аренды.
В соответствии с п. 4.2 арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (Приложение N 3).
В соответствии с методикой определения размера арендной платы, согласованной сторонами при заключении договора аренды N 018333з от 20.01.2005 и утвержденной постановлением Главы г. Самары от 26.11.2003 N 1343, размер арендной платы рассчитывается по формуле: А = S x Ам x К94 x К95 x К96 x К97 x К99 x К2000 x К02 x К03 x К04 x К05: 1000 x Ка x Кв, где, А - базовый размер арендной платы в год; S - площадь земельного участка; Ам - базовая ставка земельного налога за 1 кв. м в год по зоне градостроительной ценности (постановление главы администрации города Самары от 01.03.1994 N 324); К94, К95, К96, К99, К2000, К02, К03, К04 и К05 - увеличивающие коэффициенты ставки земельного налога; 1000 - величина деноминации 1998 года; Ка - коэффициент категории арендатора; Кв - коэффициент вида использования земельного участка.
Исходя из согласованной формулы расчета арендной платы, ответчик должен оплачивать арендные платежи в рамках спорного договора аренды земельного участка.
Поскольку при заключении договора аренды N 018333з от 20.01.2005 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Между тем, изменение истцом в одностороннем порядке размера арендной платы обусловлено принятием Правительством Самарской области постановления от 25.04.2007 N 59 "О внесении изменений в постановление правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74 "О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", а также постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области".
Данными постановлениями утверждена новая методика расчета размера арендной платы, которая отличается от методики, установленной договором и используемой первоначально комитетом, а впоследствии и Министерством при заключении аналогичных договоров аренды. Согласно новой методике размер арендной платы в год за пользование земельными участками для целей не связанных со строительством, рассчитывается по формуле: Ап = S x Скад x Ка x Кпр x Кв x Ки, где: Ап - размер арендной платы; S - площадь земельного участка; Скад - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка; Ка - коэффициент категории арендатора; Кпр - коэффициент престижности земельного участка к культурно-административному центру муниципального образования; Кв - коэффициент вида использования земельного участка; Ки - коэффициент инфляции.
Поскольку при заключении договора аренды N 018333з от 20.01.2005 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Системное толкование условий договора аренды N 018333з от 20.01.2005 указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов. Поскольку положения договора аренды N 018333з от 20.01.2005 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие правительством Самарской области постановлений от 21.06.2006 N 74, от 25.04.2007 N 59, от 06.08.2008 N 308 само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.
Кроме этого, постановления Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74, от 25.04.2007 N 59, от 06.08.2008 N 308 не является нормативными правовыми актами, непосредственно регулирующим отношения, возникшие на основании договора аренды N 018333з от 20.01.2005. Поэтому вопрос о возможности одностороннего изменения методики расчета арендной платы за земельный участок по требованию арендодателя должен был быть разрешен по настоящему делу исходя из условий названного договора.
При этом постановление Главы г. Самары от 26.11.2003 N 1343 утратило силу с 01.01.2006 на основании постановления Главы города Самары от 08.11.2005 N 2988, которым утверждена методика определения размера арендной платы за земельные участки в городе Самара по формуле: Ап = А x S, где Ап - размер арендной платы за земельный участок в год; А - размер арендной платы за 1 кв. м земельного участка в год; S - площадь земельного участка. Также размер арендной платы за 1 кв. м земельного участка в год рассчитывается по формуле: А= Скад x Ка x Кпр x Кв x Ки. Однако, сторонами не достигнуто соглашение об изменении условий договора в отношении методики (формулы) расчета.
В судебном заседании суда первой инстанции ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности в соответствии со ст. ст. 195 - 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судом установлено, что к моменту обращения истца с иском в суд, срок исковой давности в части взыскания арендной платы и неустойки начисленной за период по 11.04.2009 истек, доказательств наличия обстоятельств, являющихся основанием для перерыва срока исковой давности, в деле не имеется.
Таким образом, в соответствии со ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд обоснованно применил срок исковой давности в части взыскания арендной платы за период с 10.05.2008 по 11.04.2009 и неустойки за период с 10.02.2005 по 11.04.2009.
Исходя из согласованных сторонами условий договора аренды N 018333з от 20.01.2005, арендатор должен оплатить арендную плату за период с 11.04.2009 по 31.03.2015 в сумме 59 615 руб. 28 коп. исходя из ежемесячной платы 1 655 руб. 98 коп., при этом ответчиком представлен чек-ордер от 28.06.2012 об оплате суммы 12 000 руб. 00 коп.
При указанных обстоятельствах и в соответствии со ст. ст. 307, 309, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 11.04.2009 по 31.03.2015 в сумме 47 615 руб. 28 коп.
Согласно п. 7.2 договора аренды земельного участка N 018333з от 20.01.2005 следует, что сторонами неустойка согласована в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Как усматривается из материалов дела, за ответчиком числится задолженность по уплате арендных платежей, которая добровольно ответчиком не погашена. При этом допущенная арендатором просрочка в оплате носит длительный характер.
В целях соблюдения баланса интересов сторон, с учетом размера долга, продолжительности периода начисления неустойки и возможных финансовых потерь для каждой из сторон, суд считает, что заявленная истцом сумма неустойки соразмерна последствиям нарушения ответчиком договорных обязательств, в связи с этим оснований для снижения неустойки не имеется.
В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ" разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.
Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.
Из материалов дела следует, что ответчик в обоснование доводов о необходимости снижения размера неустойки в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил соответствующих доказательств.
При этом, учитывая, что истцом неверно определен размер взыскиваемых арендных платежей и период начисления, сумма неустойки за период с 11.04.2009 по 31.03.2012 составляет сумму 108 949 руб. 58 коп., в связи с этим в остальной части в иске отказано правомерно.
Истцом представлены надлежащие доказательства, подтверждающие направление предпринимателю уведомления об оплате задолженности по арендной плате и неустойке, а также о досрочном расторжении спорного договора в связи с нарушением последним условий в части своевременной оплаты арендных платежей, которая оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.
При таких обстоятельствах, в силу статей 450 - 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка N 018333з от 20.01.2005 являются обоснованными, подлежащими удовлетворению.
Поскольку между сторонами существовали арендные отношения, требования истца о возврате земельного участка также правомерно удовлетворены по правилам главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 622 ГК РФ, ст. 76 Земельного кодекса РФ).
В этой части решение арбитражного суда не обжалуется.
Доводы истца в апелляционной жалобе об одностороннем изменении Арендодателем размера арендной платы, отклоняются судебной коллегией. Поскольку положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, то расчет истца не может считаться правомерным.
Таким образом, увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением истцом методики ее определения в одностороннем порядке.
Системное толкование договора аренды N 018333з от 20.01.2005 указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.
Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11 по делу N А55-35889/2009.
При таких обстоятельствах довод Министерства о том, что изменение размера арендной платы не является изменением условий договора, судебной коллегией отклоняется, поскольку применение постановлений Губернатора Самарской области N 74 от 21.06.2006 г. и N 308 от 06.08.2008 г. в качестве безусловного основания для изменения условий договора противоречит требованиям статей 450, 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы ответчика о погашении задолженности и направлении Министерству гарантийного письма о погашении задолженности по арендной плате и пени, являются необоснованными, поскольку в нарушение ст. 65 АПК РФ не подтверждены надлежащими доказательствами (первичными платежными документами).
Таким образом, в апелляционных жалобах не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.
Иных доводов в обоснование апелляционных жалоб заявители не представили, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционным жалобам подлежат отнесению на заявителей жалоб. Истец освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь ст. ст. 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 08.08.2012 года по делу N А55-14342/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Н.Ю.ПЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)