Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Солодовникова Т.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Кириной Л.А.,
судей Паршиной С.В., Кучминой А.А.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Я.Н. к Н., Б., М.А., К., М.М. о признании недействительными договоров купли-продажи и прекращении права собственности по апелляционной жалобе Я.Н. на решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 06 февраля 2013 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи Паршиной С.В., объяснения Я.Н., представителя Я.Н. по ордеру - адвоката Андреенко Ю.Н., поддержавших доводы жалобы, Н., Б., возражавших против доводов жалобы, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на жалобу, судебная коллегия
установила:
Я.Н., Я.А. обратились в суд с иском к Н., Б., М.А., К., М.М. о признании недействительными договоров купли-продажи и прекращении права собственности. В обоснование заявленных требований указали, что решением Ровенского районного суда Саратовской области от 27 декабря 2007 г. за Я.Н. признано право на 1/2 доли в праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. Она является инвалидом 2 группы, обострение онкологического заболевания расценила как критическое и, опасаясь, что после ее смерти мать останется без ухода, договорилась с близкой подругой Н. об оформлении договора купли-продажи данного дома без передачи денежных средств. 27 мая 2010 г. Я.Н., действуя по доверенности от супруга Я.А., заключила с Н. договор купли-продажи. Данная сделка была совершена под влиянием заблуждения и лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, а потому истец считает ее мнимой. Опасения за свое состояние здоровья у истца не подтвердились, она стала чувствовать себя лучше, начала обустраивать дом, в отношении которого был заключен договор купли-продажи с Н., газифицировала его, а в 2012 г. решила продать. Н. предложила истцу свою помощь в продаже дома, указав, что дом можно продать, используя материнский капитал, но для этого его необходимо оформить на Б. В мае 2012 г. заключен договор купли-продажи на указанный дом с Б., который истец считает мнимым, поскольку денежные средства покупателем не передавались. 18 сентября 2012 г. Б. продал указанный дом с земельным участком и хозяйственными постройками М.А. посредством материнского капитала. В октябре 2012 г. истцу стало известно о том, что денежных средств по договору купли-продажи она не получит.
Определением суда от 24 декабря 2012 г. производство по делу по иску Я.А. прекращено в связи с отказом истца от иска.
Судом постановлено указанное выше решение.
Я.Н., не согласившись с решением суда, подала апелляционную жалобу, в которой просила решение отменить и принять новое. В обоснование доводов жалобы указала, что судом неполно исследованы доказательства по делу, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права. Доводы автора жалобы повторяют ее позицию в суде первой инстанции о том, что денежные средства за продажу дома она не получала.
В судебное заседание судебной коллегии ответчик М.А., 3-и лица не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 27 декабря 2007 г. решением Ровенского районного суда Саратовской области за Я.Н. и Я.А. признано право по 1/2 доли за каждым в праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.
14 мая 2008 г. Я.А. выдал на имя Я.Н. доверенность на продажу дома с имеющимися хозяйственными постройками и земельным участком.
27 мая 2010 г. Я.Н., действуя по доверенности, заключила договор купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка с Н. Согласно договору стороны пришли к соглашению о цене продаваемого дома в размере 50 000 руб. Расчет по заключенному договору произведен, о чем свидетельствуют подписи сторон.
Право собственности Н. на спорное жилое помещение с земельным участком и хозяйственными постройками подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 08 июня 2010 г.
18 апреля 2012 г. Я.Н., действуя по доверенности от 22 марта 2012 г., выданной Н., заключила договор купли-продажи жилого дома с Б. Продавец и покупатель пришли к соглашению о стоимости объектов недвижимости в размере 300 000 руб. (п. 7 договора). Расчет по заключенному договору произведен, о чем свидетельствуют подписи сторон.
Право собственности Б. на спорное жилое помещение с земельным участком и хозяйственными постройками подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 26 апреля 2012 г.
31 августа 2012 г. Б. заключил договор купли-продажи на спорное жилое помещение с земельным участком и хозяйственными постройками с М.А. Стороны пришли к соглашению о цене объекта недвижимости в размере 360 691 руб. 99 коп. Расчет с продавцом будет произведен путем перечисления 359 191 руб. 99 коп. за счет материнского капитала в установленный законом срок на лицевой счет Б.
Факт исполнения покупателем обязательств по перечислению денежных средств по указанному договору не оспаривался.
На основании договора купли-продажи от 31 августа 2012 г. собственниками жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, являются М.М., М.А., К. (по 1/3 доли каждая).
Указанный договор купли-продажи и переход права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателям зарегистрированы в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 15 сентября 2012 г.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Обращаясь в суд с вышеуказанным иском, и оспаривая сделки по продаже спорной недвижимости, истец Я.Н. в обоснование своего требования сослалась на ст. 170 ГК РФ, полагая, что заключенная ею сделка с ответчиком Н. является мнимой.
В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Анализ указанной нормы права позволяет сделать вывод, что для признания сделки мнимой суду необходимо установить, что стороны сделки не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия, заключенную сделку стороны фактически не исполняли и исполнять не намеревались, правовые последствия, предусмотренные заключенной сделкой, не возникли, а, применительно к договору купли-продажи (ст. 454 ГК РФ), то мнимость сделки исключает намерение продавца недвижимости прекратить свое право собственности на предмет сделки и получить от покупателя денежные средства, а покупатель со своей стороны не намерен приобрести право собственности на предмет сделки, и не передает продавцу какие-либо денежные средства.
Исследуя заявленные истцом Я.Н. доводы в подтверждение недействительности (мнимости) сделки по ст. 170 ГК РФ, суд пришел к выводу об их несостоятельности, указав, что сделку по купле-продаже объектов недвижимости нельзя квалифицировать как совершенную под отлагательным условием, поскольку право собственности Н. на объекты недвижимости возникло независимо от наступления смерти Я.Н. Кроме того, суд пришел к выводу о том, что Я.Н., заведомо зная о наличии зарегистрированного права собственности Н. на спорные объекты недвижимости, теперь уже по доверенности заключила договор купли-продажи с Б.
Исследуя доводы истца о неполучении ею денежных средств после продажи недвижимости, суд признал, что они тоже не свидетельствуют о мнимости заключенной сделки, поскольку заключая договоры купли-продажи как в первом случае, так и во втором, Я.Н. действовала сознательно, при заключении договоров ознакомилась с их содержанием, о чем свидетельствует ее подпись.
Таким образом, установив изложенные обстоятельства, и, отказывая в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи дома и земельного участка от 27 мая 2010 г. по основаниям п. 1 ст. 170 ГК РФ, суд свое решение мотивировал тем, что стороной истца не доказано совершение данной сделки лишь для вида, без намерения создать ей соответствующие правовые последствия.
Судебная коллегия полагает указанные выводы суда основанными на материалах дела и представленных сторонами доказательствах.
Согласно ч. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
Обстоятельством, имеющим значение для рассмотрения возникшего спора, является установление наличия у участников сделки неправильного, ошибочного, не соответствующего действительности представления об элементах совершаемой сделки. При этом заблуждение должно существовать уже в момент совершения сделки, касаться элементов сделки и иметь существенное значение для ее совершения, а результат, достигнутый стороной при совершении сделки, не должен совпадать с действительной волей стороны.
Под природой сделки следует понимать совокупность свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность, природа сделки позволяет отличать один тип сделки от другого.
Обращаясь в суд с вышеуказанным иском, и оспаривая сделки по продаже спорной недвижимости, истец Я.Н. в обоснование своего требования также сослалась на п. 1 ст. 178 ГК РФ, полагая, что сделка, заключенная с Н. была совершена под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно указал на то обстоятельство, что истцом не представлено доказательств того, что она заблуждалась относительно природы сделки. Учитывая утверждения истца о том, что договором купли-продажи стороны прикрывали другую сделку, суд сделал обоснованный вывод, что истец понимала природу совершаемой сделки.
Доводы жалобы Я.Н. основаны на неверном толковании действующего законодательства, сводятся к изложению фактических обстоятельств дела, повторяют позицию истца, выраженную в суде первой инстанции, не опровергают выводы суда и не содержат правовых оснований для отмены решения.
В апелляционной жалобе не приведено обстоятельств, которые указывали бы на наличие предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований к отмене решения суда в апелляционном порядке. Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 06 февраля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Я.Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 16.04.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2261
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 апреля 2013 г. по делу N 33-2261
Судья: Солодовникова Т.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Кириной Л.А.,
судей Паршиной С.В., Кучминой А.А.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Я.Н. к Н., Б., М.А., К., М.М. о признании недействительными договоров купли-продажи и прекращении права собственности по апелляционной жалобе Я.Н. на решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 06 февраля 2013 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи Паршиной С.В., объяснения Я.Н., представителя Я.Н. по ордеру - адвоката Андреенко Ю.Н., поддержавших доводы жалобы, Н., Б., возражавших против доводов жалобы, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на жалобу, судебная коллегия
установила:
Я.Н., Я.А. обратились в суд с иском к Н., Б., М.А., К., М.М. о признании недействительными договоров купли-продажи и прекращении права собственности. В обоснование заявленных требований указали, что решением Ровенского районного суда Саратовской области от 27 декабря 2007 г. за Я.Н. признано право на 1/2 доли в праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. Она является инвалидом 2 группы, обострение онкологического заболевания расценила как критическое и, опасаясь, что после ее смерти мать останется без ухода, договорилась с близкой подругой Н. об оформлении договора купли-продажи данного дома без передачи денежных средств. 27 мая 2010 г. Я.Н., действуя по доверенности от супруга Я.А., заключила с Н. договор купли-продажи. Данная сделка была совершена под влиянием заблуждения и лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, а потому истец считает ее мнимой. Опасения за свое состояние здоровья у истца не подтвердились, она стала чувствовать себя лучше, начала обустраивать дом, в отношении которого был заключен договор купли-продажи с Н., газифицировала его, а в 2012 г. решила продать. Н. предложила истцу свою помощь в продаже дома, указав, что дом можно продать, используя материнский капитал, но для этого его необходимо оформить на Б. В мае 2012 г. заключен договор купли-продажи на указанный дом с Б., который истец считает мнимым, поскольку денежные средства покупателем не передавались. 18 сентября 2012 г. Б. продал указанный дом с земельным участком и хозяйственными постройками М.А. посредством материнского капитала. В октябре 2012 г. истцу стало известно о том, что денежных средств по договору купли-продажи она не получит.
Определением суда от 24 декабря 2012 г. производство по делу по иску Я.А. прекращено в связи с отказом истца от иска.
Судом постановлено указанное выше решение.
Я.Н., не согласившись с решением суда, подала апелляционную жалобу, в которой просила решение отменить и принять новое. В обоснование доводов жалобы указала, что судом неполно исследованы доказательства по делу, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права. Доводы автора жалобы повторяют ее позицию в суде первой инстанции о том, что денежные средства за продажу дома она не получала.
В судебное заседание судебной коллегии ответчик М.А., 3-и лица не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 27 декабря 2007 г. решением Ровенского районного суда Саратовской области за Я.Н. и Я.А. признано право по 1/2 доли за каждым в праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.
14 мая 2008 г. Я.А. выдал на имя Я.Н. доверенность на продажу дома с имеющимися хозяйственными постройками и земельным участком.
27 мая 2010 г. Я.Н., действуя по доверенности, заключила договор купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка с Н. Согласно договору стороны пришли к соглашению о цене продаваемого дома в размере 50 000 руб. Расчет по заключенному договору произведен, о чем свидетельствуют подписи сторон.
Право собственности Н. на спорное жилое помещение с земельным участком и хозяйственными постройками подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 08 июня 2010 г.
18 апреля 2012 г. Я.Н., действуя по доверенности от 22 марта 2012 г., выданной Н., заключила договор купли-продажи жилого дома с Б. Продавец и покупатель пришли к соглашению о стоимости объектов недвижимости в размере 300 000 руб. (п. 7 договора). Расчет по заключенному договору произведен, о чем свидетельствуют подписи сторон.
Право собственности Б. на спорное жилое помещение с земельным участком и хозяйственными постройками подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 26 апреля 2012 г.
31 августа 2012 г. Б. заключил договор купли-продажи на спорное жилое помещение с земельным участком и хозяйственными постройками с М.А. Стороны пришли к соглашению о цене объекта недвижимости в размере 360 691 руб. 99 коп. Расчет с продавцом будет произведен путем перечисления 359 191 руб. 99 коп. за счет материнского капитала в установленный законом срок на лицевой счет Б.
Факт исполнения покупателем обязательств по перечислению денежных средств по указанному договору не оспаривался.
На основании договора купли-продажи от 31 августа 2012 г. собственниками жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, являются М.М., М.А., К. (по 1/3 доли каждая).
Указанный договор купли-продажи и переход права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателям зарегистрированы в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 15 сентября 2012 г.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Обращаясь в суд с вышеуказанным иском, и оспаривая сделки по продаже спорной недвижимости, истец Я.Н. в обоснование своего требования сослалась на ст. 170 ГК РФ, полагая, что заключенная ею сделка с ответчиком Н. является мнимой.
В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Анализ указанной нормы права позволяет сделать вывод, что для признания сделки мнимой суду необходимо установить, что стороны сделки не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия, заключенную сделку стороны фактически не исполняли и исполнять не намеревались, правовые последствия, предусмотренные заключенной сделкой, не возникли, а, применительно к договору купли-продажи (ст. 454 ГК РФ), то мнимость сделки исключает намерение продавца недвижимости прекратить свое право собственности на предмет сделки и получить от покупателя денежные средства, а покупатель со своей стороны не намерен приобрести право собственности на предмет сделки, и не передает продавцу какие-либо денежные средства.
Исследуя заявленные истцом Я.Н. доводы в подтверждение недействительности (мнимости) сделки по ст. 170 ГК РФ, суд пришел к выводу об их несостоятельности, указав, что сделку по купле-продаже объектов недвижимости нельзя квалифицировать как совершенную под отлагательным условием, поскольку право собственности Н. на объекты недвижимости возникло независимо от наступления смерти Я.Н. Кроме того, суд пришел к выводу о том, что Я.Н., заведомо зная о наличии зарегистрированного права собственности Н. на спорные объекты недвижимости, теперь уже по доверенности заключила договор купли-продажи с Б.
Исследуя доводы истца о неполучении ею денежных средств после продажи недвижимости, суд признал, что они тоже не свидетельствуют о мнимости заключенной сделки, поскольку заключая договоры купли-продажи как в первом случае, так и во втором, Я.Н. действовала сознательно, при заключении договоров ознакомилась с их содержанием, о чем свидетельствует ее подпись.
Таким образом, установив изложенные обстоятельства, и, отказывая в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи дома и земельного участка от 27 мая 2010 г. по основаниям п. 1 ст. 170 ГК РФ, суд свое решение мотивировал тем, что стороной истца не доказано совершение данной сделки лишь для вида, без намерения создать ей соответствующие правовые последствия.
Судебная коллегия полагает указанные выводы суда основанными на материалах дела и представленных сторонами доказательствах.
Согласно ч. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
Обстоятельством, имеющим значение для рассмотрения возникшего спора, является установление наличия у участников сделки неправильного, ошибочного, не соответствующего действительности представления об элементах совершаемой сделки. При этом заблуждение должно существовать уже в момент совершения сделки, касаться элементов сделки и иметь существенное значение для ее совершения, а результат, достигнутый стороной при совершении сделки, не должен совпадать с действительной волей стороны.
Под природой сделки следует понимать совокупность свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность, природа сделки позволяет отличать один тип сделки от другого.
Обращаясь в суд с вышеуказанным иском, и оспаривая сделки по продаже спорной недвижимости, истец Я.Н. в обоснование своего требования также сослалась на п. 1 ст. 178 ГК РФ, полагая, что сделка, заключенная с Н. была совершена под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно указал на то обстоятельство, что истцом не представлено доказательств того, что она заблуждалась относительно природы сделки. Учитывая утверждения истца о том, что договором купли-продажи стороны прикрывали другую сделку, суд сделал обоснованный вывод, что истец понимала природу совершаемой сделки.
Доводы жалобы Я.Н. основаны на неверном толковании действующего законодательства, сводятся к изложению фактических обстоятельств дела, повторяют позицию истца, выраженную в суде первой инстанции, не опровергают выводы суда и не содержат правовых оснований для отмены решения.
В апелляционной жалобе не приведено обстоятельств, которые указывали бы на наличие предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований к отмене решения суда в апелляционном порядке. Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 06 февраля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Я.Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)