Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Князева О.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Мариной И.Л.
судей Сальниковой В.Ю. и Венедиктовой Е.А.
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании 23 января 2013 гражданское дело N 2-505/12 по апелляционным жалобам ООО <...> и З.В.Ю. на решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 17 сентября 2012 по иску ООО <...> к С.А.В., Э.М.П., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о расторжении договора купли-продажи, о признании государственной регистрации недействительной, о признании права собственности и прекращении государственной регистрации права, и иску З.В.Ю. к Э.М.П. о признании права собственности отсутствующим и о признании права собственности.
Заслушав доклад судьи Мариной И.Л., выслушав объяснения представителей ООО <...> - С.В.Л., адвокатов Ш.М.В., Ц.А.Л. и К.А.М., представителя С.А.В. - А.М.В., представителей Э.М.П. - Е.Н.В. и Г.Л.А., представителей З.В.Ю. - Х.С.В. и адвоката С.Л.Д., представителя Управления Росреестра по Санкт-Петербургу - А.Г.Д., судебная коллегия
установила:
Решением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 17.09.2012 отказано в удовлетворении исковых требований ООО <...> к С.А.В., Э.М.П. и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного <дата> между ООО <...> (продавец) и С.А.В. (покупатель), о признании недействительной государственной регистрации права собственности Э.М.П. на указанное нежилое помещение, произведенной <дата> на основании договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного <дата> между С.А.В. и Э.М.П., о признании права собственности ООО <...> на нежилое помещение и о прекращении права собственности Э.М.П. на нежилое помещение.
Указанным решением отказано в удовлетворении исковых требований З.В.Ю. к Э.М.П. о признании отсутствующим у Э.М.П. права собственности на нежилое помещение и о признании за З.В.Ю. права собственности на нежилое помещение.
В апелляционной жалобе ООО <...> просит отменить решение районного суда в части и принять новое решение об удовлетворении его исковых требований в полном объеме, решение в части отказа З.В.Ю. в удовлетворении требований оставить без изменений.
В апелляционной жалобе З.В.Ю. просит отменить решение районного суда и разрешить спор по существу.
В порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в отсутствие С.А.В. и Э.М.П., просивших рассмотреть дело в их отсутствие, З.В.Ю., надлежащим образом извещенного о дне судебного заседания и не сообщившего о причинах неявки.
Судебная коллегия, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, не усматривает оснований для отмены решения суда.
В ходе судебного разбирательства установлено, что <дата> между ООО <...> и С.А.В. был заключен договор купли-продажи, согласно которому ООО <...> продало, а С.А.В. купил нежилое помещение, состоящее из помещений <...> кадастровый номер <...>, общей площадью <...> кв. м, расположенное на этажах подвал-1-2-3 трехэтажного нежилого здания по адресу: <адрес>; помещение продано за денежную сумму <...> рублей, которую покупатель обязался перечислить на расчетный счет, указанный продавцом, в течение десяти банковских дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение от продавца к покупателю; продавец обязался в течение 10 дней после получения указанных денежных средств передать помещение в пользование покупателю путем передачи ключей и подписания передаточного акта. В случае невыполнения или неполного выполнения покупателем обязательств по оплате имущества, покупатель обязался уплатить продавцу штраф в размере <...> евро в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа и явиться в согласованное с продавцом время и место для подписания расторжения договора купли-продажи от <дата>.
<дата> сторонами подписано дополнительное соглашение N <...> к указанному договору, согласно которому стороны согласовали, что помещение продано за сумму, эквивалентную <...> евро в рублях по курсу ЦБ РФ на день осуществления платежа.
На основании указанного договора и заявлений сторон Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу <дата> была произведена государственная регистрация права собственности С.А.В. на указанный объект недвижимости.
<дата> между С.А.В. и Э.М.П. был заключен договор купли-продажи, согласно которому С.А.В. продал, а Э.М.П. купил вышеуказанное нежилое помещение за сумму <...> рублей, которую покупатель выплатил продавцу до подписания настоящего договора.
<дата> С.А.В. и Э.М.П. подписали дополнительное соглашение к договору от <дата>, в котором указали зарегистрированные обременения (ограничения) в виде необходимости согласования всех ремонтно-строительных и реставрационных работ с органом по охране объектов культурного наследия.
<дата> была произведена государственная регистрация права собственности Э.М.П. на спорное нежилое помещение.
В обоснование своих требований ООО <...> ссылается на положения статей 309, 310, 484, 486, 450 и 556 Гражданского кодекса РФ и указывает, что С.А.В. не произвел оплату приобретенного имущества, спорное нежилое помещение С.А.В. не передавалось, передаточный акт сторонами не подписан, имущество из владения продавца не выбывало, от заключения соглашения о расторжения договора С.А.В. уклонился, указанные обстоятельства являются существенными нарушениями условий договора покупателем, продавец в данном случае вправе отказаться от исполнения договора. Также истец указывает, что Управление Росреестра по Санкт-Петербургу в своем письме от <дата> о приостановлении регистрации перехода права на объект к Э.М.П. указало, что необходимо представить согласие ООО <...> на продажу указанного выше имущества. Однако данного согласия представлено не было, в связи с чем, истец считает, что регистрация права собственности Э.М.П. на спорный объект недвижимости была произведена в нарушение требований действующего законодательства.
Третье лицо З.В.Ю., заявивший самостоятельные требования, ссылается на то, что <дата> между ним и С.А.В. был заключен договор купли-продажи, согласно которому С.А.В. продал, а З.В.Ю. купил вышеуказанное нежилое помещение; помещение продано за сумму <...> рублей, что эквивалентно <...> долларов США по курсу ЦБ РФ на день осуществления платежа; расчет между сторонами произведен полностью до подписания указанного договора; стороны обязались в течение 10 дней после получения денежных средств передать помещение в пользование покупателю путем передачи ключей и подписания передаточного акта; стороны обязались подать пакет документов на регистрацию перехода права собственности не позднее 10 рабочих дней с момента подписания настоящего договора.
З.В.Ю. указывает, что надлежащим образом исполнил свои обязательства как покупатель, оплатил спорный объект, и просит признать право собственности, зарегистрированное за Э.М.П. отсутствующим, и признать право собственности на указанные помещения за ним.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оснований для расторжения заключенного между ООО <...> и С.А.В. договора купли-продажи нежилого помещения не имеется, поскольку согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ суд может расторгнуть заключенный между сторонами договор только в случаях, предусмотренных законом или договором.
Данная норма Закона гласит, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ истец не представил суду доказательств причинения значительного ущерба, указанного в статье 450 Гражданского кодекса РФ, сослался лишь на факт невыплаты денежных средств ответчиком.
Указанное обстоятельство само по себе не является основанием для расторжения договора, а заключенный между ООО <...> и С.А.В. договор не предусматривает условий, определяющих случаи его расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке.
Условие, изложенное сторонами в пункте 9 договора купли-продажи, с учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса РФ, позволяет сделать вывод о том, что стороны предусмотрели последствия неисполнения или неполного исполнения покупателем обязательств по оплате имущества в виде выплаты покупателем штрафа продавцу, а указание о явке для подписания расторжения договора не свидетельствует о том, что стороны достигли соглашения о безусловном расторжении договора в данном случае.
Суд также правомерно указал на то, что Гражданский кодекс РФ (статьи 549 - 558) не предусматривает положений, позволяющих расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
При этом суд сослался на пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ, согласно которому продавец вправе потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ.
Статья 556 Гражданского кодекса РФ, на которую ссылается истец, предусматривает, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Согласно пункту 11 договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного между ООО <...> и С.А.В. <дата> право собственности переходит к покупателю после государственной регистрации перехода права собственности в установленном порядке.
Договор купли-продажи спорного нежилого помещения был фактически исполнен продавцом ООО <...>, обе стороны договора обратились в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлениями о переходе права собственности, на основании которых, а также иных представленных сторонами документов произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру к покупателю С.А.В.
Пункт 4 статьи 486 Гражданского кодекса РФ, на который ссылается истец, предусматривающий право истца при отказе покупателя от принятия и оплаты товара отказаться от исполнения договора, не подлежит применению, так как факт отказа С.А.В. от принятия товара не установлен; ответчик С.А.В. не подтверждает факт непередачи ему спорного имущества.
Таким образом, неподписание предусмотренного договором купли-продажи нежилого помещения передаточного акта само по себе не свидетельствует о том, что продавец не исполнил обязанность по передаче имущества покупателю, а покупатель - обязанность по принятию проданного ему нежилого помещения.
Согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса РФ право собственности на нежилое помещение перешло к С.А.В. с момента государственной регистрации - с <дата>, с указанного момента ответчик в силу статьи 209 Гражданского кодекса РФ вправе был владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по собственному усмотрению.
С.А.В., воспользовавшись правом распоряжения имуществом, <дата> заключил с Э.М.П. сделку по отчуждению имущества.
ООО <...> направило С.А.В. письменное уведомление о расторжении договора от <дата> лишь <дата>, то есть после реализации С.А.В. своих прав собственника имущества и после государственной регистрации права собственности нового приобретателя имущества - Э.М.П.
Таким образом, в настоящее время истец лишен возможности требовать от С.А.В. возврата имущества, поскольку в настоящее время С.А.В. не является собственником указанного имущества.
Доводы истца о том, что государственная регистрация права собственности Э.М.П. на спорное нежилое помещение произведена в нарушение требований закона, является несостоятельной, так как регистратором проводилась юридическая экспертиза указанной сделки и проверялась ее законность.
Заявление истца от <дата> в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, в котором истец просил не регистрировать сделки до исполнения С.А.В. обязательств по оплате имущества, не являлось предусмотренным статьями 19 и 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для приостановления или отказа в регистрации договора от <дата>, заключенного между С.А.В. и Э.М.П., поскольку договором купли-продажи от <дата> не предусмотрено сохранение права собственности продавца - ООО <...> на имущество до его оплаты покупателем.
В соответствии со статьей 13 Закона о государственной регистрации прав регистрирующий орган проводит правовую экспертизу всех представленных на регистрацию документов, проверку законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав.
Предоставления в регистрационный орган сведений об исполнении ранее совершенной сделки не требуется.
Сведения о наложении ареста на спорное имущество Кировским районным судом города Перми были проверены регистрационной службой, из указанного суда был получен ответ о том, что судебные акты о наложении ареста не принимались.
Оценивая, представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что отсутствуют основания для применения последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи от <дата> по причине его мнимости в виде прекращения права собственности Э.М.П. на нежилое помещение, поскольку в материалы дела представлены доказательства наступления юридических последствий указанной сделки.
После регистрации перехода права собственности на нежилое помещение Э.М.П. уведомил арендаторов нежилого помещения о смене собственника, обратился в ресурсоснабжающие организации с заявлениями о заключении с ним договоров на отпуск питьевой воды и энергоснабжение, а также в ОВО МВД по Центральному району Санкт-Петербурга о заключении договора на охрану помещений.
Указанные действия Э.М.П. свидетельствуют о том, что Э.М.П. фактически вступил во владение спорным нежилым помещением как его собственник.
Суд первой инстанции также правильно разрешил требования З.В.Ю. о признании за ним права собственности на указанный объект недвижимости, и о признании права собственности Э.М.П. отсутствующим, приняв во внимание разъяснения, данные в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22, о том, что в случае, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ), и, указав, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты своего права.
Доводы апелляционных жалоб ООО <...> и третьего лица З.В.Ю., заявившего самостоятельные требования, правовых оснований к отмене решения суда не содержат, так как по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом подробного исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств.
Руководствуясь статьями 328 и 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 17 сентября 2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 23.01.2013 N 33-111/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 января 2013 г. N 33-111/2013
Судья: Князева О.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Мариной И.Л.
судей Сальниковой В.Ю. и Венедиктовой Е.А.
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании 23 января 2013 гражданское дело N 2-505/12 по апелляционным жалобам ООО <...> и З.В.Ю. на решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 17 сентября 2012 по иску ООО <...> к С.А.В., Э.М.П., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о расторжении договора купли-продажи, о признании государственной регистрации недействительной, о признании права собственности и прекращении государственной регистрации права, и иску З.В.Ю. к Э.М.П. о признании права собственности отсутствующим и о признании права собственности.
Заслушав доклад судьи Мариной И.Л., выслушав объяснения представителей ООО <...> - С.В.Л., адвокатов Ш.М.В., Ц.А.Л. и К.А.М., представителя С.А.В. - А.М.В., представителей Э.М.П. - Е.Н.В. и Г.Л.А., представителей З.В.Ю. - Х.С.В. и адвоката С.Л.Д., представителя Управления Росреестра по Санкт-Петербургу - А.Г.Д., судебная коллегия
установила:
Решением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 17.09.2012 отказано в удовлетворении исковых требований ООО <...> к С.А.В., Э.М.П. и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного <дата> между ООО <...> (продавец) и С.А.В. (покупатель), о признании недействительной государственной регистрации права собственности Э.М.П. на указанное нежилое помещение, произведенной <дата> на основании договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного <дата> между С.А.В. и Э.М.П., о признании права собственности ООО <...> на нежилое помещение и о прекращении права собственности Э.М.П. на нежилое помещение.
Указанным решением отказано в удовлетворении исковых требований З.В.Ю. к Э.М.П. о признании отсутствующим у Э.М.П. права собственности на нежилое помещение и о признании за З.В.Ю. права собственности на нежилое помещение.
В апелляционной жалобе ООО <...> просит отменить решение районного суда в части и принять новое решение об удовлетворении его исковых требований в полном объеме, решение в части отказа З.В.Ю. в удовлетворении требований оставить без изменений.
В апелляционной жалобе З.В.Ю. просит отменить решение районного суда и разрешить спор по существу.
В порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в отсутствие С.А.В. и Э.М.П., просивших рассмотреть дело в их отсутствие, З.В.Ю., надлежащим образом извещенного о дне судебного заседания и не сообщившего о причинах неявки.
Судебная коллегия, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, не усматривает оснований для отмены решения суда.
В ходе судебного разбирательства установлено, что <дата> между ООО <...> и С.А.В. был заключен договор купли-продажи, согласно которому ООО <...> продало, а С.А.В. купил нежилое помещение, состоящее из помещений <...> кадастровый номер <...>, общей площадью <...> кв. м, расположенное на этажах подвал-1-2-3 трехэтажного нежилого здания по адресу: <адрес>; помещение продано за денежную сумму <...> рублей, которую покупатель обязался перечислить на расчетный счет, указанный продавцом, в течение десяти банковских дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение от продавца к покупателю; продавец обязался в течение 10 дней после получения указанных денежных средств передать помещение в пользование покупателю путем передачи ключей и подписания передаточного акта. В случае невыполнения или неполного выполнения покупателем обязательств по оплате имущества, покупатель обязался уплатить продавцу штраф в размере <...> евро в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа и явиться в согласованное с продавцом время и место для подписания расторжения договора купли-продажи от <дата>.
<дата> сторонами подписано дополнительное соглашение N <...> к указанному договору, согласно которому стороны согласовали, что помещение продано за сумму, эквивалентную <...> евро в рублях по курсу ЦБ РФ на день осуществления платежа.
На основании указанного договора и заявлений сторон Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу <дата> была произведена государственная регистрация права собственности С.А.В. на указанный объект недвижимости.
<дата> между С.А.В. и Э.М.П. был заключен договор купли-продажи, согласно которому С.А.В. продал, а Э.М.П. купил вышеуказанное нежилое помещение за сумму <...> рублей, которую покупатель выплатил продавцу до подписания настоящего договора.
<дата> С.А.В. и Э.М.П. подписали дополнительное соглашение к договору от <дата>, в котором указали зарегистрированные обременения (ограничения) в виде необходимости согласования всех ремонтно-строительных и реставрационных работ с органом по охране объектов культурного наследия.
<дата> была произведена государственная регистрация права собственности Э.М.П. на спорное нежилое помещение.
В обоснование своих требований ООО <...> ссылается на положения статей 309, 310, 484, 486, 450 и 556 Гражданского кодекса РФ и указывает, что С.А.В. не произвел оплату приобретенного имущества, спорное нежилое помещение С.А.В. не передавалось, передаточный акт сторонами не подписан, имущество из владения продавца не выбывало, от заключения соглашения о расторжения договора С.А.В. уклонился, указанные обстоятельства являются существенными нарушениями условий договора покупателем, продавец в данном случае вправе отказаться от исполнения договора. Также истец указывает, что Управление Росреестра по Санкт-Петербургу в своем письме от <дата> о приостановлении регистрации перехода права на объект к Э.М.П. указало, что необходимо представить согласие ООО <...> на продажу указанного выше имущества. Однако данного согласия представлено не было, в связи с чем, истец считает, что регистрация права собственности Э.М.П. на спорный объект недвижимости была произведена в нарушение требований действующего законодательства.
Третье лицо З.В.Ю., заявивший самостоятельные требования, ссылается на то, что <дата> между ним и С.А.В. был заключен договор купли-продажи, согласно которому С.А.В. продал, а З.В.Ю. купил вышеуказанное нежилое помещение; помещение продано за сумму <...> рублей, что эквивалентно <...> долларов США по курсу ЦБ РФ на день осуществления платежа; расчет между сторонами произведен полностью до подписания указанного договора; стороны обязались в течение 10 дней после получения денежных средств передать помещение в пользование покупателю путем передачи ключей и подписания передаточного акта; стороны обязались подать пакет документов на регистрацию перехода права собственности не позднее 10 рабочих дней с момента подписания настоящего договора.
З.В.Ю. указывает, что надлежащим образом исполнил свои обязательства как покупатель, оплатил спорный объект, и просит признать право собственности, зарегистрированное за Э.М.П. отсутствующим, и признать право собственности на указанные помещения за ним.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оснований для расторжения заключенного между ООО <...> и С.А.В. договора купли-продажи нежилого помещения не имеется, поскольку согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ суд может расторгнуть заключенный между сторонами договор только в случаях, предусмотренных законом или договором.
Данная норма Закона гласит, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ истец не представил суду доказательств причинения значительного ущерба, указанного в статье 450 Гражданского кодекса РФ, сослался лишь на факт невыплаты денежных средств ответчиком.
Указанное обстоятельство само по себе не является основанием для расторжения договора, а заключенный между ООО <...> и С.А.В. договор не предусматривает условий, определяющих случаи его расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке.
Условие, изложенное сторонами в пункте 9 договора купли-продажи, с учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса РФ, позволяет сделать вывод о том, что стороны предусмотрели последствия неисполнения или неполного исполнения покупателем обязательств по оплате имущества в виде выплаты покупателем штрафа продавцу, а указание о явке для подписания расторжения договора не свидетельствует о том, что стороны достигли соглашения о безусловном расторжении договора в данном случае.
Суд также правомерно указал на то, что Гражданский кодекс РФ (статьи 549 - 558) не предусматривает положений, позволяющих расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
При этом суд сослался на пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ, согласно которому продавец вправе потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ.
Статья 556 Гражданского кодекса РФ, на которую ссылается истец, предусматривает, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Согласно пункту 11 договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного между ООО <...> и С.А.В. <дата> право собственности переходит к покупателю после государственной регистрации перехода права собственности в установленном порядке.
Договор купли-продажи спорного нежилого помещения был фактически исполнен продавцом ООО <...>, обе стороны договора обратились в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлениями о переходе права собственности, на основании которых, а также иных представленных сторонами документов произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру к покупателю С.А.В.
Пункт 4 статьи 486 Гражданского кодекса РФ, на который ссылается истец, предусматривающий право истца при отказе покупателя от принятия и оплаты товара отказаться от исполнения договора, не подлежит применению, так как факт отказа С.А.В. от принятия товара не установлен; ответчик С.А.В. не подтверждает факт непередачи ему спорного имущества.
Таким образом, неподписание предусмотренного договором купли-продажи нежилого помещения передаточного акта само по себе не свидетельствует о том, что продавец не исполнил обязанность по передаче имущества покупателю, а покупатель - обязанность по принятию проданного ему нежилого помещения.
Согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса РФ право собственности на нежилое помещение перешло к С.А.В. с момента государственной регистрации - с <дата>, с указанного момента ответчик в силу статьи 209 Гражданского кодекса РФ вправе был владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по собственному усмотрению.
С.А.В., воспользовавшись правом распоряжения имуществом, <дата> заключил с Э.М.П. сделку по отчуждению имущества.
ООО <...> направило С.А.В. письменное уведомление о расторжении договора от <дата> лишь <дата>, то есть после реализации С.А.В. своих прав собственника имущества и после государственной регистрации права собственности нового приобретателя имущества - Э.М.П.
Таким образом, в настоящее время истец лишен возможности требовать от С.А.В. возврата имущества, поскольку в настоящее время С.А.В. не является собственником указанного имущества.
Доводы истца о том, что государственная регистрация права собственности Э.М.П. на спорное нежилое помещение произведена в нарушение требований закона, является несостоятельной, так как регистратором проводилась юридическая экспертиза указанной сделки и проверялась ее законность.
Заявление истца от <дата> в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, в котором истец просил не регистрировать сделки до исполнения С.А.В. обязательств по оплате имущества, не являлось предусмотренным статьями 19 и 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для приостановления или отказа в регистрации договора от <дата>, заключенного между С.А.В. и Э.М.П., поскольку договором купли-продажи от <дата> не предусмотрено сохранение права собственности продавца - ООО <...> на имущество до его оплаты покупателем.
В соответствии со статьей 13 Закона о государственной регистрации прав регистрирующий орган проводит правовую экспертизу всех представленных на регистрацию документов, проверку законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав.
Предоставления в регистрационный орган сведений об исполнении ранее совершенной сделки не требуется.
Сведения о наложении ареста на спорное имущество Кировским районным судом города Перми были проверены регистрационной службой, из указанного суда был получен ответ о том, что судебные акты о наложении ареста не принимались.
Оценивая, представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что отсутствуют основания для применения последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи от <дата> по причине его мнимости в виде прекращения права собственности Э.М.П. на нежилое помещение, поскольку в материалы дела представлены доказательства наступления юридических последствий указанной сделки.
После регистрации перехода права собственности на нежилое помещение Э.М.П. уведомил арендаторов нежилого помещения о смене собственника, обратился в ресурсоснабжающие организации с заявлениями о заключении с ним договоров на отпуск питьевой воды и энергоснабжение, а также в ОВО МВД по Центральному району Санкт-Петербурга о заключении договора на охрану помещений.
Указанные действия Э.М.П. свидетельствуют о том, что Э.М.П. фактически вступил во владение спорным нежилым помещением как его собственник.
Суд первой инстанции также правильно разрешил требования З.В.Ю. о признании за ним права собственности на указанный объект недвижимости, и о признании права собственности Э.М.П. отсутствующим, приняв во внимание разъяснения, данные в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22, о том, что в случае, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ), и, указав, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты своего права.
Доводы апелляционных жалоб ООО <...> и третьего лица З.В.Ю., заявившего самостоятельные требования, правовых оснований к отмене решения суда не содержат, так как по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом подробного исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств.
Руководствуясь статьями 328 и 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 17 сентября 2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)