Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
резолютивная часть объявлена 22.07.2013 г.
в полном объеме изготовлено 25.07.2013 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Левиной Т.Ю., Тихонова А.П.,
при ведении протокола с/з секретарем Тимониным Н.А.,
рассмотрев в открытом с/з апелляционную жалобу ООО "Стиль КР и Ко"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.04.2013 г.,
принятое судьей Лиловой О.Г.
по делу N А40-20647/12
по иску Департамента городского имущества г. Москвы (правопредшественник - Департамент земельных ресурсов г. Москвы) (115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20, ОГРН 1037739510423)
к ООО "Стиль КР и Ко" (117461, г. Москва, пр-т Балаклавский, д. 50, кв. 80, ОГРН 1077758540419),
с привлечением в качестве третьего лица Правительства Москвы (г. Москва, ул. Тверская, д. 13),
о расторжении договора аренды,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Монахова А.А. по дов. от 16.04.2013 г.;
- от ответчика: Торопыгина А.И. по дов. от 23.04.2013 г.,
установил:
Департаментом городского имущества г. Москвы (арендодатель) предъявлен иск к ООО "Стиль КР и Ко" (арендатор) о расторжении Договора аренды земельного участка 26.02.2010 г. N М-06-034642 в связи с допущенным арендатором нарушением установленных Договором условий пользования.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 29.12.2011 г. (т. 3 л.д. 8-9) иск удовлетворен.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2012 г. (т. 3 л.д. 45-46) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 29.01.2013 г. состоявшиеся судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции (т. 3 л.д. 86-91).
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 26.04.2013 г. (т. 3 л.д. 150-151) в удовлетворении иска отказано.
На состоявшееся Решение в мотивировочной части Ответчиком подана апелляционная жалоба (т. 4 л.д. 1-12).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал, Ответчик по ним возражал; неявившееся третье лицо считается надлежаще уведомлено о времени и месте судебного разбирательства применительно к ст. ст. 121, 123 АПК РФ, с учетом разъяснений п. 4, 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 г. N 12, а именно: участвовал в судебном заседании суда первой инстанции (т. 3 л.д. 126); информация о судебном заседании суда апелляционной инстанции по рассмотрению поданной в установленный срок жалобы размещена на официальном сайте суда в сети Интернет (т. 4 л.д. 60, 61).
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим оставлению без изменения.
Подлежащие доказыванию обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены правильно и полностью выяснены.
Установлено, что по условиям заключенного между городом Москвой в лице Департамента земельных ресурсов г. Москвы (арендодатель) и ООО "Стиль КР и Ко" (арендатор) Договора аренды земельного участка 26.02.2010 г. N М-06-034642 (т. 1 л.д. 8-20), зарегистрированного в ЕГРП 19.05.2010 г., арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование на срок до 15.12.2058 г. земельный участок с кадастровым N 77:06:009006:1001 общей площадью 1800 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, ул. Рокотова, вл. 10, для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации торгово-бытового центра.
По условиям п. 4.2 - 4.5 раздела 4 Договора арендатор обязался в месячный срок после произведенной государственной регистрации договора заказать разработку градостроительного плана земельного участка, после чего разработать проект строительства, обеспечить его согласование; при этом осуществить проектирование, строительство и ввод объекта в эксплуатацию арендатор должен был в 2011 г.
До настоящего времени арендатор земельный участок не освоил и к освоению не приступил вследствие неосуществления необходимых для этого приготовлений (неполучения необходимых требуемых градостроительными нормами разрешений).
В связи с чем арендодатель письмом исх. от 15.12.2011 г. (т. 1 л.д. 21-24) предложил последнему расторгнуть Договор по соглашению.
Поскольку с указанным предложение арендатор не согласился, арендодатель потребовал расторжения Договора аренды в судебном порядке.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что на момент рассмотрения им спора по существу обязательства сторон из Договора аренды прекратились, в связи с чем оснований для судебного расторжения Договора не имеется.
Суд апелляционной инстанции с данным выводом соглашается.
На момент заключения Договора аренды действовал Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. N 190-ФЗ, в силу которого (ст. ст. 44, 48, 51) условием, позволяющим приступить к подготовке проектной документации для застройки земельного участка объектом капитального строительства, является наличие разработанного градостроительного плана земельного участка.
Само понятие разрешения на строительство, дающего застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, определено как документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории.
В силу п. 3 ст. 44 ГрадК РФ 2004 г. в составе градостроительного плана земельного участка указывается в т.ч. информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке.
Следовательно, после вступления в силу ГрадК РФ 2004 г. приступить к подготовке проектной документации невозможно до разработки градостроительного плана земельного участка или проекта планировки территории; более того, до разработки градостроительного плана земельного участка или проекта планировки территории в принципе нельзя знать, можно ли будет на соответствующей территории осуществить капитальное строительство.
Однако по настоящему делу в отношении территории, на которой расположен сданный в аренду земельный участок, проект планировки и градостроительный регламент не разработаны.
По этой причине при заключении Договора аренды существовала неопределенность, наступит или нет в будущем и когда, правовая возможность использования предоставленного в аренду земельного участка для осуществления на нем капитального строительства.
При этом существование данной неопределенности вызвано обстоятельствами, за которое ни одна из сторон, в т.ч. город Москва как арендодателю земельного участка, не отвечает.
Заключая Договор аренды земельного участка, город Москва в лице реализовывавшего его правомочия как собственника земельного участка Департамента земельных ресурсов г. Москвы действовал как участник гражданских правоотношений.
Тогда как отношения по созданию на земельном участке в населенном пункте объекта недвижимого имущества регулируются также и нормами публичного законодательства, в частности, Градостроительного кодекса РФ.
В связи с чем одного волеизъявления собственника земельного участка о наделении иного лица правом возмести на нем объект недвижимости недостаточно для того, чтобы последний получил правовую возможность реализовать это право.
Необходимо еще, чтобы действующее публично-правовое регулирование, в частности, градостроительное, допускало такое строительство.
Результат публично-правовой градостроительной деятельности, имеющий значение для частноправового интереса предполагаемого застройщика, выражается в утвержденном проекте планировки или в выданном градостроительном плане земельного участка (потребовать который можно только применительно к предназначенному для капитального строительства земельному участку, т.е. использование которого для капитального строительства определено градостроительным регламентом).
Совпадение соответствующих интересов публичного и частного начала имеет место, когда определенные проектом планировки или градостроительным планом земельного участка условия использования земельного участка соответствует условиям использования земельного участка, определенным в гражданско-правовом обязательстве между его собственником и пользователем.
Установленный ГрадК РФ 2004 г. принцип объективного характера деятельности по развитию территорий предполагает такой же объективный принцип формирования планировки территории на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативов градостроительного проектирования, градостроительных регламентов.
Если земельный участок расположен на территории, для которой 1) не утвержден проект планировки, предусматривающий размещение на соответствующем земельном участке объекта капитального строительства определенного назначения и определенных параметров, или 2) не установлен градостроительный регламент, определяющий а) вид разрешенного использования соответствующего земельного участка как предназначенного для строительства объектов капитального строительства, и б) и вид разрешенного использования соответствующего объекта капитального строительства, - то при заключении договора, предусматривающего предоставление такого земельного участка его собственником в пользование другому лицу с правом последнего построить на нем объект недвижимости (если он заключен до вступления в силу ГрадК РФ 2004 г.), возникает неопределенность, каков будет результат осуществляемой публичной властью деятельности по развитию территории, на которой расположен соответствующий земельный участок, т.е. позволит или нет осуществляемая в публично-правовом порядке деятельность по развитию территории исполнить этот договор в соответствии с его условиями.
Устранение данной неопределенности находится в публично-правовой сфере и не зависит от воли сторон договора аренды земельного участка, даже если его стороной является публично-правовое образование.
Нельзя говорить о том, что город Москва недобросовестно воспрепятствовал арендатору освоить земельный участок тем, что не обеспечил такое развитие территории города, которое позволило бы исполнить Договор аренды в рамках, определенных проектом планировки территории.
Город Москва является субъектом гражданских правоотношений постольку, поскольку он участвует в них своим имуществом, в частности, заключает сделки о передаче принадлежащего ему земельного участка в аренду под застройку, но не является субъектом правоотношений, складывающихся в связи с осуществлением градостроительной деятельности на территории города Москвы.
В силу ст. 125 ГК РФ органы публичной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов, только тогда считаются действующими от имени публичных образований, приобретая своими действиями права и обязанности непосредственно для публичного образования, когда соответствующие органы участвуют в регулируемых гражданским законодательством отношениях (п. 1 ст. 2 ГК РФ), поскольку по общему установленному п. 3 ст. 2 ГК РФ правилу к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, гражданское законодательство не применяется; в иных случаях участником публичных правоотношений и возникающих из них прав и обязанностей является сам орган публичной власти, но не публичное образование.
Поэтому действия Департамента земельных ресурсов г. Москвы по заключению Договора аренды считаются совершенными субъектом гражданского права городом Москвой, тогда как Комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы, отказав письмом исх. от 27.05.2010 г. N 001-ГПЗУ-3225/10-(0)-8-1 (т. 1 л.д. 44-45) в подготовке градостроительного плана земельного участка, предоставленного по Договору аренды, с испрашиваемым Заявителем видом разрешенного использования (под размещение объекта капитального строительства), поскольку такие действия совершены в рамках публичных правоотношений, считаются совершенными государственным органом Комитетом по архитектуре и градостроительству г. Москвы, к компетенции которого отнесена подготовка градостроительных планов земельных участков не территории города Москвы, но никак не городом Москвой как субъектом гражданского права и как стороной Договора аренды.
Таким образом, по настоящему делу регулируемое публичным законодательством условие, позволяющее исполнить гражданско-правовой договор аренды земельного участка, предоставленного под строительство, а именно: осуществление такой градостроительной деятельности по планированию развития территории города, которая позволила бы застроить арендуемый земельный участок, не наступило.
Судом апелляционной инстанции признается необоснованным довод Ответчика о том, что поскольку на основании Постановления Правительства Москвы от 02.09.2008 г. N 801-ПП Москомархитектура, уполномоченная на выдачу градостроительного плана земельного участка, до конца 2009 г. выдавала акты разрешенного использования земельного участка, аналогичные по содержанию и правовым последствиям градостроительному плану земельного участка, и что Москомархитектурой было выпущено АРИ (от 04.03.2009 г. N А-6915/03, зарегистрированный в ГК 06.03.2009 г. за N 77-ГК/З.1.22.008282 (т. 3 л.д. 129-131)), предусматривающий строительство на земельном участке с адресными ориентирами: г. Москва, ул. Рокотова, вл. 10, на площади 395,8 кв. м капитального объекта 2-этажного (надземные) торгово-бытового назначения максимальной общей площадью 990 кв. м, - то планировка территории города допускает исполнение Договора аренды земельного участка 26.02.2010 г. N М-06-034642.
Во-первых, ГрадК РФ предусматривает, что условием получения разрешения на строительство служит ГПЗУ, а не АРИ.
Во-вторых, АРИ, на которое ссылается Ответчик (от 04.03.2009 г. N А-6915/03), было выпущено сроком действия до 03.03.2010 г., т.е. на момент подписания Договора аренды 26.02.2010 г. N М-06-034642 было понятно, что срок действия АРИ истечет через 5 дней, а к моменту, когда Договор аренды после государственной регистрации 19.05.2010 г. вступил в силу, срок действия АРИ истек, - что свидетельствует о том, что стороны Договора аренды не рассчитывали связать исполнение данного Договора с указанным АРИ.
Таким образом, когда стороны заключили Договор аренды земельного участка от 26.02.2010 г. N М-06-034642, они знали или должны были знать, что вопрос о возможности его исполнения поставлен в зависимость от результатов будущей регулируемой публичным законодательством градостроительной деятельности по развитию территории города, и что желаемый им результат может и не наступить.
Установлено, что до истечения периода, когда арендатор по условиям Договора должен был завершить строительство и ввод объекта в эксплуатацию, а именно: до конца 2011 г., территориальное планирование города не предусматривало строительство на земельном участке с адресными ориентирами: г. Москва, ул. Рокотова, вл. 10, капитального объекта торгово-бытового назначения.
Как следует из письма Москомархитектуры от 27.05.2010 г. (т. 3 л.д. 114), указанный земельный участок входит в границы жилой территории, а правила землепользования и застройки, которые предусматривали бы иное разрешенное использование, не утверждены.
При таких обстоятельствах, поскольку в 2011 г., когда арендатор по условиям Договора должен был завершить строительство капитального объекта, градостроительные документы, определяющие саму возможность застройки соответствующего земельного участка или назначение и параметры такой застройки, так и не были разработаны, - по истечении указанного срока (с 01.01.2012 г.) действие Договора аренды прекратилось на основании п. 1 ст. 416 ГК РФ (в связи с невозможностью его исполнения).
Тогда как с требованием о расторжении данного Договора арендодатель обратился 25.01.2012 г., т.е. после того, как обязательства из данного Договора прекратились.
В связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необоснованности иска о судебном расторжении Договора аренды, обязательства из которого прекратились ранее во внесудебном порядке.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности поданной апелляционной жалобы и оставлении обжалуемого решения суда первой инстанции без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.04.2013 г. по делу N А40-20647/12 оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
Т.Ю.ЛЕВИНА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.07.2013 ПО ДЕЛУ N А40-20647/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июля 2013 г. по делу N А40-20647/12
резолютивная часть объявлена 22.07.2013 г.
в полном объеме изготовлено 25.07.2013 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Левиной Т.Ю., Тихонова А.П.,
при ведении протокола с/з секретарем Тимониным Н.А.,
рассмотрев в открытом с/з апелляционную жалобу ООО "Стиль КР и Ко"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.04.2013 г.,
принятое судьей Лиловой О.Г.
по делу N А40-20647/12
по иску Департамента городского имущества г. Москвы (правопредшественник - Департамент земельных ресурсов г. Москвы) (115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20, ОГРН 1037739510423)
к ООО "Стиль КР и Ко" (117461, г. Москва, пр-т Балаклавский, д. 50, кв. 80, ОГРН 1077758540419),
с привлечением в качестве третьего лица Правительства Москвы (г. Москва, ул. Тверская, д. 13),
о расторжении договора аренды,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Монахова А.А. по дов. от 16.04.2013 г.;
- от ответчика: Торопыгина А.И. по дов. от 23.04.2013 г.,
установил:
Департаментом городского имущества г. Москвы (арендодатель) предъявлен иск к ООО "Стиль КР и Ко" (арендатор) о расторжении Договора аренды земельного участка 26.02.2010 г. N М-06-034642 в связи с допущенным арендатором нарушением установленных Договором условий пользования.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 29.12.2011 г. (т. 3 л.д. 8-9) иск удовлетворен.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2012 г. (т. 3 л.д. 45-46) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 29.01.2013 г. состоявшиеся судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции (т. 3 л.д. 86-91).
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 26.04.2013 г. (т. 3 л.д. 150-151) в удовлетворении иска отказано.
На состоявшееся Решение в мотивировочной части Ответчиком подана апелляционная жалоба (т. 4 л.д. 1-12).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал, Ответчик по ним возражал; неявившееся третье лицо считается надлежаще уведомлено о времени и месте судебного разбирательства применительно к ст. ст. 121, 123 АПК РФ, с учетом разъяснений п. 4, 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 г. N 12, а именно: участвовал в судебном заседании суда первой инстанции (т. 3 л.д. 126); информация о судебном заседании суда апелляционной инстанции по рассмотрению поданной в установленный срок жалобы размещена на официальном сайте суда в сети Интернет (т. 4 л.д. 60, 61).
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим оставлению без изменения.
Подлежащие доказыванию обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены правильно и полностью выяснены.
Установлено, что по условиям заключенного между городом Москвой в лице Департамента земельных ресурсов г. Москвы (арендодатель) и ООО "Стиль КР и Ко" (арендатор) Договора аренды земельного участка 26.02.2010 г. N М-06-034642 (т. 1 л.д. 8-20), зарегистрированного в ЕГРП 19.05.2010 г., арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование на срок до 15.12.2058 г. земельный участок с кадастровым N 77:06:009006:1001 общей площадью 1800 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, ул. Рокотова, вл. 10, для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации торгово-бытового центра.
По условиям п. 4.2 - 4.5 раздела 4 Договора арендатор обязался в месячный срок после произведенной государственной регистрации договора заказать разработку градостроительного плана земельного участка, после чего разработать проект строительства, обеспечить его согласование; при этом осуществить проектирование, строительство и ввод объекта в эксплуатацию арендатор должен был в 2011 г.
До настоящего времени арендатор земельный участок не освоил и к освоению не приступил вследствие неосуществления необходимых для этого приготовлений (неполучения необходимых требуемых градостроительными нормами разрешений).
В связи с чем арендодатель письмом исх. от 15.12.2011 г. (т. 1 л.д. 21-24) предложил последнему расторгнуть Договор по соглашению.
Поскольку с указанным предложение арендатор не согласился, арендодатель потребовал расторжения Договора аренды в судебном порядке.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что на момент рассмотрения им спора по существу обязательства сторон из Договора аренды прекратились, в связи с чем оснований для судебного расторжения Договора не имеется.
Суд апелляционной инстанции с данным выводом соглашается.
На момент заключения Договора аренды действовал Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. N 190-ФЗ, в силу которого (ст. ст. 44, 48, 51) условием, позволяющим приступить к подготовке проектной документации для застройки земельного участка объектом капитального строительства, является наличие разработанного градостроительного плана земельного участка.
Само понятие разрешения на строительство, дающего застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, определено как документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории.
В силу п. 3 ст. 44 ГрадК РФ 2004 г. в составе градостроительного плана земельного участка указывается в т.ч. информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке.
Следовательно, после вступления в силу ГрадК РФ 2004 г. приступить к подготовке проектной документации невозможно до разработки градостроительного плана земельного участка или проекта планировки территории; более того, до разработки градостроительного плана земельного участка или проекта планировки территории в принципе нельзя знать, можно ли будет на соответствующей территории осуществить капитальное строительство.
Однако по настоящему делу в отношении территории, на которой расположен сданный в аренду земельный участок, проект планировки и градостроительный регламент не разработаны.
По этой причине при заключении Договора аренды существовала неопределенность, наступит или нет в будущем и когда, правовая возможность использования предоставленного в аренду земельного участка для осуществления на нем капитального строительства.
При этом существование данной неопределенности вызвано обстоятельствами, за которое ни одна из сторон, в т.ч. город Москва как арендодателю земельного участка, не отвечает.
Заключая Договор аренды земельного участка, город Москва в лице реализовывавшего его правомочия как собственника земельного участка Департамента земельных ресурсов г. Москвы действовал как участник гражданских правоотношений.
Тогда как отношения по созданию на земельном участке в населенном пункте объекта недвижимого имущества регулируются также и нормами публичного законодательства, в частности, Градостроительного кодекса РФ.
В связи с чем одного волеизъявления собственника земельного участка о наделении иного лица правом возмести на нем объект недвижимости недостаточно для того, чтобы последний получил правовую возможность реализовать это право.
Необходимо еще, чтобы действующее публично-правовое регулирование, в частности, градостроительное, допускало такое строительство.
Результат публично-правовой градостроительной деятельности, имеющий значение для частноправового интереса предполагаемого застройщика, выражается в утвержденном проекте планировки или в выданном градостроительном плане земельного участка (потребовать который можно только применительно к предназначенному для капитального строительства земельному участку, т.е. использование которого для капитального строительства определено градостроительным регламентом).
Совпадение соответствующих интересов публичного и частного начала имеет место, когда определенные проектом планировки или градостроительным планом земельного участка условия использования земельного участка соответствует условиям использования земельного участка, определенным в гражданско-правовом обязательстве между его собственником и пользователем.
Установленный ГрадК РФ 2004 г. принцип объективного характера деятельности по развитию территорий предполагает такой же объективный принцип формирования планировки территории на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативов градостроительного проектирования, градостроительных регламентов.
Если земельный участок расположен на территории, для которой 1) не утвержден проект планировки, предусматривающий размещение на соответствующем земельном участке объекта капитального строительства определенного назначения и определенных параметров, или 2) не установлен градостроительный регламент, определяющий а) вид разрешенного использования соответствующего земельного участка как предназначенного для строительства объектов капитального строительства, и б) и вид разрешенного использования соответствующего объекта капитального строительства, - то при заключении договора, предусматривающего предоставление такого земельного участка его собственником в пользование другому лицу с правом последнего построить на нем объект недвижимости (если он заключен до вступления в силу ГрадК РФ 2004 г.), возникает неопределенность, каков будет результат осуществляемой публичной властью деятельности по развитию территории, на которой расположен соответствующий земельный участок, т.е. позволит или нет осуществляемая в публично-правовом порядке деятельность по развитию территории исполнить этот договор в соответствии с его условиями.
Устранение данной неопределенности находится в публично-правовой сфере и не зависит от воли сторон договора аренды земельного участка, даже если его стороной является публично-правовое образование.
Нельзя говорить о том, что город Москва недобросовестно воспрепятствовал арендатору освоить земельный участок тем, что не обеспечил такое развитие территории города, которое позволило бы исполнить Договор аренды в рамках, определенных проектом планировки территории.
Город Москва является субъектом гражданских правоотношений постольку, поскольку он участвует в них своим имуществом, в частности, заключает сделки о передаче принадлежащего ему земельного участка в аренду под застройку, но не является субъектом правоотношений, складывающихся в связи с осуществлением градостроительной деятельности на территории города Москвы.
В силу ст. 125 ГК РФ органы публичной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов, только тогда считаются действующими от имени публичных образований, приобретая своими действиями права и обязанности непосредственно для публичного образования, когда соответствующие органы участвуют в регулируемых гражданским законодательством отношениях (п. 1 ст. 2 ГК РФ), поскольку по общему установленному п. 3 ст. 2 ГК РФ правилу к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, гражданское законодательство не применяется; в иных случаях участником публичных правоотношений и возникающих из них прав и обязанностей является сам орган публичной власти, но не публичное образование.
Поэтому действия Департамента земельных ресурсов г. Москвы по заключению Договора аренды считаются совершенными субъектом гражданского права городом Москвой, тогда как Комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы, отказав письмом исх. от 27.05.2010 г. N 001-ГПЗУ-3225/10-(0)-8-1 (т. 1 л.д. 44-45) в подготовке градостроительного плана земельного участка, предоставленного по Договору аренды, с испрашиваемым Заявителем видом разрешенного использования (под размещение объекта капитального строительства), поскольку такие действия совершены в рамках публичных правоотношений, считаются совершенными государственным органом Комитетом по архитектуре и градостроительству г. Москвы, к компетенции которого отнесена подготовка градостроительных планов земельных участков не территории города Москвы, но никак не городом Москвой как субъектом гражданского права и как стороной Договора аренды.
Таким образом, по настоящему делу регулируемое публичным законодательством условие, позволяющее исполнить гражданско-правовой договор аренды земельного участка, предоставленного под строительство, а именно: осуществление такой градостроительной деятельности по планированию развития территории города, которая позволила бы застроить арендуемый земельный участок, не наступило.
Судом апелляционной инстанции признается необоснованным довод Ответчика о том, что поскольку на основании Постановления Правительства Москвы от 02.09.2008 г. N 801-ПП Москомархитектура, уполномоченная на выдачу градостроительного плана земельного участка, до конца 2009 г. выдавала акты разрешенного использования земельного участка, аналогичные по содержанию и правовым последствиям градостроительному плану земельного участка, и что Москомархитектурой было выпущено АРИ (от 04.03.2009 г. N А-6915/03, зарегистрированный в ГК 06.03.2009 г. за N 77-ГК/З.1.22.008282 (т. 3 л.д. 129-131)), предусматривающий строительство на земельном участке с адресными ориентирами: г. Москва, ул. Рокотова, вл. 10, на площади 395,8 кв. м капитального объекта 2-этажного (надземные) торгово-бытового назначения максимальной общей площадью 990 кв. м, - то планировка территории города допускает исполнение Договора аренды земельного участка 26.02.2010 г. N М-06-034642.
Во-первых, ГрадК РФ предусматривает, что условием получения разрешения на строительство служит ГПЗУ, а не АРИ.
Во-вторых, АРИ, на которое ссылается Ответчик (от 04.03.2009 г. N А-6915/03), было выпущено сроком действия до 03.03.2010 г., т.е. на момент подписания Договора аренды 26.02.2010 г. N М-06-034642 было понятно, что срок действия АРИ истечет через 5 дней, а к моменту, когда Договор аренды после государственной регистрации 19.05.2010 г. вступил в силу, срок действия АРИ истек, - что свидетельствует о том, что стороны Договора аренды не рассчитывали связать исполнение данного Договора с указанным АРИ.
Таким образом, когда стороны заключили Договор аренды земельного участка от 26.02.2010 г. N М-06-034642, они знали или должны были знать, что вопрос о возможности его исполнения поставлен в зависимость от результатов будущей регулируемой публичным законодательством градостроительной деятельности по развитию территории города, и что желаемый им результат может и не наступить.
Установлено, что до истечения периода, когда арендатор по условиям Договора должен был завершить строительство и ввод объекта в эксплуатацию, а именно: до конца 2011 г., территориальное планирование города не предусматривало строительство на земельном участке с адресными ориентирами: г. Москва, ул. Рокотова, вл. 10, капитального объекта торгово-бытового назначения.
Как следует из письма Москомархитектуры от 27.05.2010 г. (т. 3 л.д. 114), указанный земельный участок входит в границы жилой территории, а правила землепользования и застройки, которые предусматривали бы иное разрешенное использование, не утверждены.
При таких обстоятельствах, поскольку в 2011 г., когда арендатор по условиям Договора должен был завершить строительство капитального объекта, градостроительные документы, определяющие саму возможность застройки соответствующего земельного участка или назначение и параметры такой застройки, так и не были разработаны, - по истечении указанного срока (с 01.01.2012 г.) действие Договора аренды прекратилось на основании п. 1 ст. 416 ГК РФ (в связи с невозможностью его исполнения).
Тогда как с требованием о расторжении данного Договора арендодатель обратился 25.01.2012 г., т.е. после того, как обязательства из данного Договора прекратились.
В связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необоснованности иска о судебном расторжении Договора аренды, обязательства из которого прекратились ранее во внесудебном порядке.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности поданной апелляционной жалобы и оставлении обжалуемого решения суда первой инстанции без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.04.2013 г. по делу N А40-20647/12 оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
Т.Ю.ЛЕВИНА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)