Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Изъятие земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Яковченко О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Гореловой Т.В.,
судей Медведева А.А., Сафроновой М.В.,
при секретаре К.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истицы Е.А. и ее представителя Ш. на решение Железнодорожного районного суда г. Барнаула Алтайского края от 27 декабря 2012 г. по делу
Е.А. к В.С., В.О., Ч. о соразмерном уменьшении покупной цены некачественного товара, взыскании компенсации морального вреда, расходов на лечение.
Заслушав доклад судьи Медведева А.А., судебная коллегия
установила:
Е.А. обратилась в суд с вышеуказанными исковыми требованиями к В.С., В.О., указав, что ДД.ММ.ГГ между ней и В.С. был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу <адрес> с использованием кредитных средств, стоимостью <данные изъяты> руб., из которых стоимость жилого дома составляет <данные изъяты> руб., земельного участка - <данные изъяты> руб. Свои обязательства по оплате вышеуказанной стоимости истица исполнила в полном объеме. Однако в процессе эксплуатации дома обнаружились скрытые недостатки, стоимость работ и материалов для устранения вышеуказанных недостатков составляет <данные изъяты> руб. При заключении договора купли-продажи продавцом не были оговорены недостатки жилого дома, которые возникли до передачи недвижимого имущества ей. В связи с изложенным, просила уменьшить цену приобретенного ею по договору купли-продажи дома до суммы <данные изъяты> руб., т.е. на сумму <данные изъяты> руб., взыскать с ответчиков в ее пользу сумму в размере <данные изъяты> руб., помимо этого взыскать с ответчиков компенсацию морального вреда, который она оценивает в размере <данные изъяты> руб., а также расходы на лечение в сумме <данные изъяты> руб., понесенные в связи с нервными расстройствами, связанными с приобретением дома со скрытыми недостатками. Кроме того, просила взыскать с ответчиков расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> руб., а также по оплате досудебной экспертизы в размере <данные изъяты> руб.
Решением Железнодорожного районного суда г. Барнаула Алтайского края от 27 декабря 2012 г. в иске отказано.
В апелляционной жалобе истица Е.А. и ее представитель Ш. просят решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы указывает, что сам факт государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в результате его купли-продажи, не является основанием для прекращения или изменения обязательств сторон по этому договору. Е.А. требовала уменьшения покупной цены жилого дома соразмерно затратам, необходимым для устранения недостатков приобретенного объекта. Согласно заключению эксперта, эти недостатки являются строительными, т.е. возникли не в результате эксплуатации дома. В договоре купли-продажи конкретных условий о качестве товара сторонами предусмотрено не было. Суд исходил из неверного вывода о том, что покупатель могла до заключения сделки осмотреть его. Тогда как нормы материального права не устанавливают обязанности покупателя осмотреть приобретаемый объект недвижимости с привлечением специалиста. Напротив, закон устанавливает обязанность именно продавца предоставить покупателю товар надлежащего качества, и устанавливает ответственность продавца за невыполнение данного условия. Скрыв при продаже дома обнаруженные истцом позже недостатки, ответчики действовали недобросовестно.
Проверив материалы дела в пределах доводов жалобы, заслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Процессуальным законом в качестве общего правила закреплена процессуальная обязанность каждой из сторон доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).
В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В силу ст. 475 ч. 1 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
- соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Как установлено судом, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ с использованием кредитных средств, Е.А. приобрела у В.С. жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу <адрес> за <данные изъяты> рублей, из которых стоимость дома - <данные изъяты> руб., стоимость земельного участка - <данные изъяты> руб. Из этой суммы кредитные средства, полученные Е.А. в Банке ВТБ 24 (ЗАО), составляют <данные изъяты> руб. (л.д. 8 - 12, т. 1).
Право собственности истца на вышеуказанный дом и земельный участок зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ.
Во время эксплуатации указанной квартиры истица обнаружила перечисленные в иске недостатки.
Из представленного истцом исследования *** от ДД.ММ.ГГ, произведенного ООО "<данные изъяты>", стоимость работ и материалов для устранения недостатков составляет <данные изъяты> руб.
При этом истица строит свою позицию на том, что покупная цена, уплаченная ею за приобретенный дом, должна быть уменьшена на сумму, равную стоимости устранения недостатков.
Судом обоснованно позиция истицы расценена как не основанная на материальном законе.
Действительно, по общему правилу у покупателя, по его выбору в числе прочего наличествует и право потребовать соразмерного уменьшения покупной цены в случае если приобретен товар ненадлежащего качества (ст. 475 ГК РФ).
При этом под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абзац 2 пункта 1 статьи 475 ГК РФ). Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась - как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.
Однако в тексте договора купли-продажи спорного жилого дома отсутствуют какие-либо условия по качеству покупаемого жилого помещения, что не позволяет определить, какие требования были предъявлены истицей к приобретаемому ею по договору купли-продажи объекту недвижимости.
Нельзя определить такое качество и ввиду отсутствия каких-либо норм, закрепляющих определенные требования к качеству, применительно к спорному жилому дому (например типовая серия, стандарт, ГОСТ, и т.п.).
В соответствии с актом приема-передачи спорного жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГ стороны договора фактически произвели осмотр и прием-передачу данного недвижимого имущества. При этом в п. 2 данного акта указано, что покупатель Е.А. приняла указанные земельный участок и жилой дом в таком виде, в котором они были на момент подписания договора купли-продажи. Претензий у покупателя к продавцу по передаваемому земельному участку и жилому дому не имеется.
Также, истица не оспаривала тот факт, что осмотр спорного жилого дома ею до заключения договора купли-продажи осуществлялся, каких-либо претензий относительно состояния приобретаемого дома в момент подписания договора она не предъявляла.
Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о том, что жилой дом истицей при заключении договора купли-продажи осмотрен, замечаний и претензий по его техническому состоянию, снижающему потребительские качества, до уровня, не отвечающего тем параметрам, которые предполагали стороны договора, не предъявлено.
Ввиду этого суд обоснованно признал, что не имеется оснований для вывода о том, что фактическое состояние дома не таково, которое было оговорено сторонами при заключении договора, в том числе которое учитывалась ими при обсуждении покупной цены за дом. Судебная коллегия отмечает, что как видно из материалов дела, дом строился и достраивался ответчиками собственными силами, не по типовому проекту, и не исходя из требований какого-либо стандарта.
Доказательств того, что в фактическом состоянии, с учетом тех несоответствий строительным нормам и правилам, которые истица привела в иске, цена жилого дома менее той, которая была уплачена истицей, последняя суду не представила.
Истица установила недостатки, определила их стоимость, но не заявляла требований о возмещении расходов на их устранение.
В силу ст. 196 ч. 3 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
При таких обстоятельствах, вопреки доводам апелляционной жалобы, решение суда основано на верном применении норм материального права.
Приведенные в апелляционной жалобе суждения о том, что после регистрации права собственности обязанности сторон договора не прекращаются, и следовательно не исключают ответственности стороны договора, в данном случае не имеют правового значения, поскольку суд не делал выводов об отсутствии обязательств ответчиков только на том основании, что истица зарегистрировала право собственности на спорный жилой дом.
Так же не влияет на законность принятого решения довод автора жалобы об отсутствии законодательного предписания покупателю осматривать приобретаемый объект недвижимости с обязательным привлечением специалиста. В контексте мотивировочной части обжалуемого решения суждение о том, что истица имела такую возможность, приведено лишь только в обоснование того, что определяя договорную цену за приобретаемый жилой дом, стороны не были ограничены в возможностях определить ее с учетом фактического состояния жилого дома, на чем настаивали ответчики, и что не было опровергнуто истицей.
При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы, основанные на ином толковании норм материального права, не могут служить к отмене судебного решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу истицы Е.А. и ее представителя Ш. на решение Железнодорожного районного суда г. Барнаула Алтайского края от 27 декабря 2012 г. - оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 09.04.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2726/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Изъятие земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 апреля 2013 г. по делу N 33-2726/2013
Судья: Яковченко О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Гореловой Т.В.,
судей Медведева А.А., Сафроновой М.В.,
при секретаре К.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истицы Е.А. и ее представителя Ш. на решение Железнодорожного районного суда г. Барнаула Алтайского края от 27 декабря 2012 г. по делу
Е.А. к В.С., В.О., Ч. о соразмерном уменьшении покупной цены некачественного товара, взыскании компенсации морального вреда, расходов на лечение.
Заслушав доклад судьи Медведева А.А., судебная коллегия
установила:
Е.А. обратилась в суд с вышеуказанными исковыми требованиями к В.С., В.О., указав, что ДД.ММ.ГГ между ней и В.С. был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу <адрес> с использованием кредитных средств, стоимостью <данные изъяты> руб., из которых стоимость жилого дома составляет <данные изъяты> руб., земельного участка - <данные изъяты> руб. Свои обязательства по оплате вышеуказанной стоимости истица исполнила в полном объеме. Однако в процессе эксплуатации дома обнаружились скрытые недостатки, стоимость работ и материалов для устранения вышеуказанных недостатков составляет <данные изъяты> руб. При заключении договора купли-продажи продавцом не были оговорены недостатки жилого дома, которые возникли до передачи недвижимого имущества ей. В связи с изложенным, просила уменьшить цену приобретенного ею по договору купли-продажи дома до суммы <данные изъяты> руб., т.е. на сумму <данные изъяты> руб., взыскать с ответчиков в ее пользу сумму в размере <данные изъяты> руб., помимо этого взыскать с ответчиков компенсацию морального вреда, который она оценивает в размере <данные изъяты> руб., а также расходы на лечение в сумме <данные изъяты> руб., понесенные в связи с нервными расстройствами, связанными с приобретением дома со скрытыми недостатками. Кроме того, просила взыскать с ответчиков расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> руб., а также по оплате досудебной экспертизы в размере <данные изъяты> руб.
Решением Железнодорожного районного суда г. Барнаула Алтайского края от 27 декабря 2012 г. в иске отказано.
В апелляционной жалобе истица Е.А. и ее представитель Ш. просят решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы указывает, что сам факт государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в результате его купли-продажи, не является основанием для прекращения или изменения обязательств сторон по этому договору. Е.А. требовала уменьшения покупной цены жилого дома соразмерно затратам, необходимым для устранения недостатков приобретенного объекта. Согласно заключению эксперта, эти недостатки являются строительными, т.е. возникли не в результате эксплуатации дома. В договоре купли-продажи конкретных условий о качестве товара сторонами предусмотрено не было. Суд исходил из неверного вывода о том, что покупатель могла до заключения сделки осмотреть его. Тогда как нормы материального права не устанавливают обязанности покупателя осмотреть приобретаемый объект недвижимости с привлечением специалиста. Напротив, закон устанавливает обязанность именно продавца предоставить покупателю товар надлежащего качества, и устанавливает ответственность продавца за невыполнение данного условия. Скрыв при продаже дома обнаруженные истцом позже недостатки, ответчики действовали недобросовестно.
Проверив материалы дела в пределах доводов жалобы, заслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Процессуальным законом в качестве общего правила закреплена процессуальная обязанность каждой из сторон доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).
В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В силу ст. 475 ч. 1 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
- соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Как установлено судом, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ с использованием кредитных средств, Е.А. приобрела у В.С. жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу <адрес> за <данные изъяты> рублей, из которых стоимость дома - <данные изъяты> руб., стоимость земельного участка - <данные изъяты> руб. Из этой суммы кредитные средства, полученные Е.А. в Банке ВТБ 24 (ЗАО), составляют <данные изъяты> руб. (л.д. 8 - 12, т. 1).
Право собственности истца на вышеуказанный дом и земельный участок зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ.
Во время эксплуатации указанной квартиры истица обнаружила перечисленные в иске недостатки.
Из представленного истцом исследования *** от ДД.ММ.ГГ, произведенного ООО "<данные изъяты>", стоимость работ и материалов для устранения недостатков составляет <данные изъяты> руб.
При этом истица строит свою позицию на том, что покупная цена, уплаченная ею за приобретенный дом, должна быть уменьшена на сумму, равную стоимости устранения недостатков.
Судом обоснованно позиция истицы расценена как не основанная на материальном законе.
Действительно, по общему правилу у покупателя, по его выбору в числе прочего наличествует и право потребовать соразмерного уменьшения покупной цены в случае если приобретен товар ненадлежащего качества (ст. 475 ГК РФ).
При этом под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абзац 2 пункта 1 статьи 475 ГК РФ). Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась - как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.
Однако в тексте договора купли-продажи спорного жилого дома отсутствуют какие-либо условия по качеству покупаемого жилого помещения, что не позволяет определить, какие требования были предъявлены истицей к приобретаемому ею по договору купли-продажи объекту недвижимости.
Нельзя определить такое качество и ввиду отсутствия каких-либо норм, закрепляющих определенные требования к качеству, применительно к спорному жилому дому (например типовая серия, стандарт, ГОСТ, и т.п.).
В соответствии с актом приема-передачи спорного жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГ стороны договора фактически произвели осмотр и прием-передачу данного недвижимого имущества. При этом в п. 2 данного акта указано, что покупатель Е.А. приняла указанные земельный участок и жилой дом в таком виде, в котором они были на момент подписания договора купли-продажи. Претензий у покупателя к продавцу по передаваемому земельному участку и жилому дому не имеется.
Также, истица не оспаривала тот факт, что осмотр спорного жилого дома ею до заключения договора купли-продажи осуществлялся, каких-либо претензий относительно состояния приобретаемого дома в момент подписания договора она не предъявляла.
Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о том, что жилой дом истицей при заключении договора купли-продажи осмотрен, замечаний и претензий по его техническому состоянию, снижающему потребительские качества, до уровня, не отвечающего тем параметрам, которые предполагали стороны договора, не предъявлено.
Ввиду этого суд обоснованно признал, что не имеется оснований для вывода о том, что фактическое состояние дома не таково, которое было оговорено сторонами при заключении договора, в том числе которое учитывалась ими при обсуждении покупной цены за дом. Судебная коллегия отмечает, что как видно из материалов дела, дом строился и достраивался ответчиками собственными силами, не по типовому проекту, и не исходя из требований какого-либо стандарта.
Доказательств того, что в фактическом состоянии, с учетом тех несоответствий строительным нормам и правилам, которые истица привела в иске, цена жилого дома менее той, которая была уплачена истицей, последняя суду не представила.
Истица установила недостатки, определила их стоимость, но не заявляла требований о возмещении расходов на их устранение.
В силу ст. 196 ч. 3 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
При таких обстоятельствах, вопреки доводам апелляционной жалобы, решение суда основано на верном применении норм материального права.
Приведенные в апелляционной жалобе суждения о том, что после регистрации права собственности обязанности сторон договора не прекращаются, и следовательно не исключают ответственности стороны договора, в данном случае не имеют правового значения, поскольку суд не делал выводов об отсутствии обязательств ответчиков только на том основании, что истица зарегистрировала право собственности на спорный жилой дом.
Так же не влияет на законность принятого решения довод автора жалобы об отсутствии законодательного предписания покупателю осматривать приобретаемый объект недвижимости с обязательным привлечением специалиста. В контексте мотивировочной части обжалуемого решения суждение о том, что истица имела такую возможность, приведено лишь только в обоснование того, что определяя договорную цену за приобретаемый жилой дом, стороны не были ограничены в возможностях определить ее с учетом фактического состояния жилого дома, на чем настаивали ответчики, и что не было опровергнуто истицей.
При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы, основанные на ином толковании норм материального права, не могут служить к отмене судебного решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу истицы Е.А. и ее представителя Ш. на решение Железнодорожного районного суда г. Барнаула Алтайского края от 27 декабря 2012 г. - оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)