Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06.03.2013
Полный текст постановления изготовлен 18.03.2013
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего И.И. Терехиной,
судей: О.Ю. Киреевой, О.Б. Нагишевой,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.О. Никитиным,
при участии в судебном заседании:
от истца: А.С. Плахиной по дов. N 102 от 21.01.2013,
от ответчика: П.В. Фролова по дов. N 8 от 15.02.2013,
от третьего лица: без участия (извещен),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска (07АП-827/13) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 12.12.2012 по делу N А27-17273/2012 (судья С.Е. Петракова) по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска (ИНН 4223020921, ОГРН 1034223000327) к ЗАО "Системные инвестиции" (ИНН 4223711982, ОГРН 1104223000199), при участии третьего лица - предпринимателя Пирожникова Олега Анатольевича о признании ничтожным договора,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска (далее КУМИ г. Прокопьевска) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ (л.д. 85 - 86, т. 1), к ЗАО "Системные инвестиции" о признании недействительным в силу ничтожности договора N 25 от 23.03.2012 субаренды земельного участка, с кадастровым номером 42:32:0102006, общей площадью 57 136 кв. м, расположенного по адресу: г. Прокопьевск, 34 метра на северо-восток от здания по улице Кубанская, 21, заключенного между ЗАО "Системные инвестиции" и предпринимателем Пирожниковым Олегом Анатольевичем.
Определением суда от 29.10.2012 (л.д. 67 - 69, т. 1) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен предприниматель Пирожников Олег Анатольевич.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 12.12.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, КУМИ г. Прокопьевска подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь, в том числе на то, что поскольку договор аренды в силу гражданского законодательства считается незаключенным, то у ответчика отсутствовали правовые основания по передаче указанного земельного участка в субаренду. На момент заключения договора аренды земельного участка его уникальные характеристики определены не были, кадастровый учет земельного участка, как объекта недвижимости, не осуществлен, договор не содержит сведений о кадастровом номере, а лишь сведения о кадастровом квартале, в границах которого расположено множество земельных участков, спорный участок в установленном порядке не сформирован.
В судебном заседании представитель истца поддержала доводы апелляционной жалобы и настаивала на ее удовлетворении.
ЗАО "Системные инвестиции" в отзыве на апелляционную жалобу, его представитель в судебном заседании возражали против доводов жалобы, указав на то, что действия истца следует расценивать как злоупотребление правом, что недопустимо в силу ст. 10 ГК РФ; в настоящее время сроки действия, как договора аренды, так и договора субаренды истекли; ответчик, действуя добросовестно, предпринял все меры для осуществления государственного кадастрового учета земельного участка, что подтверждается материалами дела и самим истцом.
Третье лицо отзыва на апелляционную жалобу не представило.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ без участия представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 12.12.2012, апелляционный суд не находит оснований для его отмены.
Материалами дела установлено, что на основании Распоряжения администрации города Прокопьевска N 590 от 16.03.2012 "О предоставлении земельного участка" 22.03.2012 между КУМИ г. Прокопьевска (арендодатель) и ЗАО "Системы Инвестиции" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 4887 (л.д. 9 - 12, т. 1), по условиям которого:
- - арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов, общей площадью 57 136 кв. м, с кадастровым номером 42:32:0101006, расположенный по адресу: г. Прокопьевск, 34 метра на северо-восток от здания по улице Кубанская, 21, имеющий кадастровый номер: 42:32:0102006, для строительства комплекса глубокой переработки угля (п. п. 1.1, 1.4);
- - границами участка считается ограждение или границы, обозначенные в плане земельного участка (п. 1.3);
- - срок аренды участка устанавливается с 01.02.2012 по 28.01.2013 (п. 2.1);
- - настоящий договор является актом приема-передачи земельного участка (п. 8.3).
23.03.2012 между ЗАО "Системы Инвестиции" (арендатор) и предпринимателем Пирожниковым О.А. (субарендатор) был заключен договор субаренды земельного участка N 25 (л.д. 6 - 8, т. 1), согласно которому арендатор сдает, а субарендатор принимает в субаренду земельный участок с кадастровым номером 42:32:0102006, общей площадью 57 136 кв. м, расположенный по адресу: г. Прокопьевск, 34 метра на северо-восток от здания по улице Кубанская, 21, согласно прилагаемому плану земельного участка. Земельный участок принадлежит арендодателю на правах аренды на основании договора аренды земельного участка N 4887 от 22.03.2012 с КУМИ г. Прокопьевска. Границами участка считаются ограждение или границы, обозначенные в плане земельного участка (п. 1.3.). Участок предоставляется для строительства промышленных объектов (п. 1.4.). Срок субаренды участка устанавливается с 23.03.2012 по 28.01.2013 (л.д. 2.1). Настоящий договор является актом приема-передачи участка (п. 8.2).
Полагая, что договор субаренды земельного участка N 25 от 23.03.2012 является ничтожной сделкой, поскольку заключен в отсутствие уведомления арендодателя, КУМИ г. Прокопьевска обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из отсутствия правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку спорный договор полностью соответствует предъявляемым к нему требованиям действующего законодательства.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции.
Исходя из положений ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
В соответствии с п. 6 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
Исходя из разъяснений, изложенных в п. п. 15, 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п. п. 5, 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.
Если в случаях, установленных ст. 22 Земельного кодекса РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.
Как следует из материалов дела, ответчик, являясь арендатором земельного участка, надлежащее уведомление его собственнику о заключении договора субаренды с третьим лицом, не направил.
Однако данное обстоятельство, как правильно указал суд первой инстанции, не является безусловным основанием для вывода о ничтожности спорного договора субаренды.
Истец, как в суде первой инстанции, так и при рассмотрении настоящей апелляционной жалобы настаивал на незаключенности договора аренды и отсутствии у ответчика правовых оснований для передачи спорного земельного участка в субаренду.
Данные ссылки нельзя признать состоятельными и обоснованными.
В силу п. 1 ст. 432 ГК договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК).
По смыслу указанных норм неопределенность условия о предмете договора аренды может повлечь невозможность его исполнения. Однако, если договор исполнен (имущество передано) и у сторон относительно переданного в аренду объекта не возникает спора, условие об объекте не может считаться несогласованным, а договор незаключенным.
Пунктами 1.1 - 1.4 договора аренды земельного участка N 4887 от 22.03.2012 определен предмет договора (местоположение, площадь, кадастровый квартал, целевое назначение, а также границы).
Согласно распоряжению администрации города Прокопьевска N 590 от 16.03.2012 "О предоставлении земельного участка" (л.д. 38, т. 1) ЗАО "Системные Инвестиции" предоставлен в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов, общей площадью 57 136 кв. м, расположенный по адресу: г. Прокопьевск, 34 метра на северо-восток от здания по улице Кубанская, 21 для использования в целях строительства комплекса глубокой переработки угля на срок с 01.02.2012 по 28.01.2013 (основание: распоряжение администрации города N 3867-р от 30.12.2011).
Приложение N 1 к распоряжению N 590 от 16.03.2012 содержит план земельного участка, схему его местоположения и индивидуализации из состава иных земельных участков, расположенных в данной местности (39 - 40, т. 1).
Ранее, распоряжением N 3867-р от 30.12.2011 "О предварительном согласовании места размещения объекта, утверждении акта выбора земельного участка" ЗАО "Системные Инвестиции" было предварительно согласовано размещение участка под комплекс глубокой переработки угля по местонахождению: Кемеровская область, г. Прокопьевск, 34 м на северо-восток от здания по улице Кубанская, 21 и утвержден акт выбора земельного участка от 18.11.2011.
Данным распоряжением ЗАО "Системные Инвестиции" предписано установить границы указанного земельного участка, осуществить государственный кадастровый учет данного земельного участка и оформить право землепользования.
Во исполнение вышеуказанных распоряжений 22.03.2012 администрацией города Прокопьевска согласованы границы земельного участка: ЗУ1, сформированного на основании "Разбивочного плана "Проекта комплекса глубокой переработки угля" "16/11Л-ПЗУ, ООО "Спецпроект", и КУМИ г. Прокопьевска и ЗАО "Системные Инвестиции (л.д. 93, т. 1).
Земельный участок был принят ЗАО "Системные Инвестиции в аренду.
Кроме того, договор аренды N 4887 от 22.03.2012 сторонами исполнялся: арендатор без возражений вносил арендную плату, о чем свидетельствуют платежные поручения, представленные в материалы дела (л.д. 76 - 82, т. 1) и использовал участок в своих целях, а арендодатель принимал арендные платежи.
Поскольку у сторон не возникло затруднений в определении объекта аренды при исполнении договора аренды N 4887 от 22.03.2012, то основания для признания его незаключенным отсутствуют, соответственно ответчик, воспользовавшись своим правом, предусмотренным законом, передал земельный участок в пользование третьему лицу на основании договора субаренды N 25 от 23.03.2012.
То обстоятельство, что на момент заключения договора аренды N 4887 от 22.03.2012, земельный участок не был поставлен на кадастровый учет и ему не был присвоен индивидуальный кадастровый номер, не может свидетельствовать о ничтожности договора, на что указывает податель жалобы.
Федеральным законом N 221-ФЗ от 24.07.2007 "О государственном кадастре недвижимости" определено, что государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
В то же время, отсутствие на момент заключения договора аренды кадастрового учета арендуемого земельного участка, при его полной идентификации сторонами договора, не может являться безусловным основанием, влекущим его недействительность.
К тому же, 01.10.2012 земельный участок, расположенный по адресу: г. Прокопьевск, 34 метра на северо-восток от здания по улице Кубанская, 21 принят к кадастровому учету, ему присвоен кадастровый номер 42:32:0101006:1651 с видом разрешенного использования - под строительство комплекса глубокой переработки угля, что подтверждается кадастровой выпиской N 4200/001/12-275154 от 05.10.2012 (л.д. 71 - 74, т. 1).
Судебная практика, на наличие которой ссылается податель жалобы, не имеет преюдициального значения при рассмотрении настоящего дела, т.к. судебные акты приняты в отношении иных лиц и по иным фактическим обстоятельствам дела, не являющимися тождественными настоящему спору. Судебные акты по каждому делу принимаются с учетом конкретных доводов и доказательств, представленных сторонами. Нарушение единообразия судебной практики судом первой инстанции не допущено
Принимая во внимание указанное выше обстоятельства, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для признания недействительным в силу ничтожности договора N 25 от 23.03.2012 субаренды земельного участка, с кадастровым номером 42:32:0102006. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 110, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кемеровской области от 12.12.2012 по делу N А27-17273/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
И.И.ТЕРЕХИНА
Судьи
О.Ю.КИРЕЕВА
О.Б.НАГИШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.03.2013 ПО ДЕЛУ N А27-17273/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 марта 2013 г. по делу N А27-17273/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 06.03.2013
Полный текст постановления изготовлен 18.03.2013
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего И.И. Терехиной,
судей: О.Ю. Киреевой, О.Б. Нагишевой,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.О. Никитиным,
при участии в судебном заседании:
от истца: А.С. Плахиной по дов. N 102 от 21.01.2013,
от ответчика: П.В. Фролова по дов. N 8 от 15.02.2013,
от третьего лица: без участия (извещен),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска (07АП-827/13) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 12.12.2012 по делу N А27-17273/2012 (судья С.Е. Петракова) по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска (ИНН 4223020921, ОГРН 1034223000327) к ЗАО "Системные инвестиции" (ИНН 4223711982, ОГРН 1104223000199), при участии третьего лица - предпринимателя Пирожникова Олега Анатольевича о признании ничтожным договора,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска (далее КУМИ г. Прокопьевска) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ (л.д. 85 - 86, т. 1), к ЗАО "Системные инвестиции" о признании недействительным в силу ничтожности договора N 25 от 23.03.2012 субаренды земельного участка, с кадастровым номером 42:32:0102006, общей площадью 57 136 кв. м, расположенного по адресу: г. Прокопьевск, 34 метра на северо-восток от здания по улице Кубанская, 21, заключенного между ЗАО "Системные инвестиции" и предпринимателем Пирожниковым Олегом Анатольевичем.
Определением суда от 29.10.2012 (л.д. 67 - 69, т. 1) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен предприниматель Пирожников Олег Анатольевич.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 12.12.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, КУМИ г. Прокопьевска подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь, в том числе на то, что поскольку договор аренды в силу гражданского законодательства считается незаключенным, то у ответчика отсутствовали правовые основания по передаче указанного земельного участка в субаренду. На момент заключения договора аренды земельного участка его уникальные характеристики определены не были, кадастровый учет земельного участка, как объекта недвижимости, не осуществлен, договор не содержит сведений о кадастровом номере, а лишь сведения о кадастровом квартале, в границах которого расположено множество земельных участков, спорный участок в установленном порядке не сформирован.
В судебном заседании представитель истца поддержала доводы апелляционной жалобы и настаивала на ее удовлетворении.
ЗАО "Системные инвестиции" в отзыве на апелляционную жалобу, его представитель в судебном заседании возражали против доводов жалобы, указав на то, что действия истца следует расценивать как злоупотребление правом, что недопустимо в силу ст. 10 ГК РФ; в настоящее время сроки действия, как договора аренды, так и договора субаренды истекли; ответчик, действуя добросовестно, предпринял все меры для осуществления государственного кадастрового учета земельного участка, что подтверждается материалами дела и самим истцом.
Третье лицо отзыва на апелляционную жалобу не представило.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ без участия представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 12.12.2012, апелляционный суд не находит оснований для его отмены.
Материалами дела установлено, что на основании Распоряжения администрации города Прокопьевска N 590 от 16.03.2012 "О предоставлении земельного участка" 22.03.2012 между КУМИ г. Прокопьевска (арендодатель) и ЗАО "Системы Инвестиции" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 4887 (л.д. 9 - 12, т. 1), по условиям которого:
- - арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов, общей площадью 57 136 кв. м, с кадастровым номером 42:32:0101006, расположенный по адресу: г. Прокопьевск, 34 метра на северо-восток от здания по улице Кубанская, 21, имеющий кадастровый номер: 42:32:0102006, для строительства комплекса глубокой переработки угля (п. п. 1.1, 1.4);
- - границами участка считается ограждение или границы, обозначенные в плане земельного участка (п. 1.3);
- - срок аренды участка устанавливается с 01.02.2012 по 28.01.2013 (п. 2.1);
- - настоящий договор является актом приема-передачи земельного участка (п. 8.3).
23.03.2012 между ЗАО "Системы Инвестиции" (арендатор) и предпринимателем Пирожниковым О.А. (субарендатор) был заключен договор субаренды земельного участка N 25 (л.д. 6 - 8, т. 1), согласно которому арендатор сдает, а субарендатор принимает в субаренду земельный участок с кадастровым номером 42:32:0102006, общей площадью 57 136 кв. м, расположенный по адресу: г. Прокопьевск, 34 метра на северо-восток от здания по улице Кубанская, 21, согласно прилагаемому плану земельного участка. Земельный участок принадлежит арендодателю на правах аренды на основании договора аренды земельного участка N 4887 от 22.03.2012 с КУМИ г. Прокопьевска. Границами участка считаются ограждение или границы, обозначенные в плане земельного участка (п. 1.3.). Участок предоставляется для строительства промышленных объектов (п. 1.4.). Срок субаренды участка устанавливается с 23.03.2012 по 28.01.2013 (л.д. 2.1). Настоящий договор является актом приема-передачи участка (п. 8.2).
Полагая, что договор субаренды земельного участка N 25 от 23.03.2012 является ничтожной сделкой, поскольку заключен в отсутствие уведомления арендодателя, КУМИ г. Прокопьевска обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из отсутствия правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку спорный договор полностью соответствует предъявляемым к нему требованиям действующего законодательства.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции.
Исходя из положений ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
В соответствии с п. 6 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
Исходя из разъяснений, изложенных в п. п. 15, 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п. п. 5, 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.
Если в случаях, установленных ст. 22 Земельного кодекса РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.
Как следует из материалов дела, ответчик, являясь арендатором земельного участка, надлежащее уведомление его собственнику о заключении договора субаренды с третьим лицом, не направил.
Однако данное обстоятельство, как правильно указал суд первой инстанции, не является безусловным основанием для вывода о ничтожности спорного договора субаренды.
Истец, как в суде первой инстанции, так и при рассмотрении настоящей апелляционной жалобы настаивал на незаключенности договора аренды и отсутствии у ответчика правовых оснований для передачи спорного земельного участка в субаренду.
Данные ссылки нельзя признать состоятельными и обоснованными.
В силу п. 1 ст. 432 ГК договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК).
По смыслу указанных норм неопределенность условия о предмете договора аренды может повлечь невозможность его исполнения. Однако, если договор исполнен (имущество передано) и у сторон относительно переданного в аренду объекта не возникает спора, условие об объекте не может считаться несогласованным, а договор незаключенным.
Пунктами 1.1 - 1.4 договора аренды земельного участка N 4887 от 22.03.2012 определен предмет договора (местоположение, площадь, кадастровый квартал, целевое назначение, а также границы).
Согласно распоряжению администрации города Прокопьевска N 590 от 16.03.2012 "О предоставлении земельного участка" (л.д. 38, т. 1) ЗАО "Системные Инвестиции" предоставлен в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов, общей площадью 57 136 кв. м, расположенный по адресу: г. Прокопьевск, 34 метра на северо-восток от здания по улице Кубанская, 21 для использования в целях строительства комплекса глубокой переработки угля на срок с 01.02.2012 по 28.01.2013 (основание: распоряжение администрации города N 3867-р от 30.12.2011).
Приложение N 1 к распоряжению N 590 от 16.03.2012 содержит план земельного участка, схему его местоположения и индивидуализации из состава иных земельных участков, расположенных в данной местности (39 - 40, т. 1).
Ранее, распоряжением N 3867-р от 30.12.2011 "О предварительном согласовании места размещения объекта, утверждении акта выбора земельного участка" ЗАО "Системные Инвестиции" было предварительно согласовано размещение участка под комплекс глубокой переработки угля по местонахождению: Кемеровская область, г. Прокопьевск, 34 м на северо-восток от здания по улице Кубанская, 21 и утвержден акт выбора земельного участка от 18.11.2011.
Данным распоряжением ЗАО "Системные Инвестиции" предписано установить границы указанного земельного участка, осуществить государственный кадастровый учет данного земельного участка и оформить право землепользования.
Во исполнение вышеуказанных распоряжений 22.03.2012 администрацией города Прокопьевска согласованы границы земельного участка: ЗУ1, сформированного на основании "Разбивочного плана "Проекта комплекса глубокой переработки угля" "16/11Л-ПЗУ, ООО "Спецпроект", и КУМИ г. Прокопьевска и ЗАО "Системные Инвестиции (л.д. 93, т. 1).
Земельный участок был принят ЗАО "Системные Инвестиции в аренду.
Кроме того, договор аренды N 4887 от 22.03.2012 сторонами исполнялся: арендатор без возражений вносил арендную плату, о чем свидетельствуют платежные поручения, представленные в материалы дела (л.д. 76 - 82, т. 1) и использовал участок в своих целях, а арендодатель принимал арендные платежи.
Поскольку у сторон не возникло затруднений в определении объекта аренды при исполнении договора аренды N 4887 от 22.03.2012, то основания для признания его незаключенным отсутствуют, соответственно ответчик, воспользовавшись своим правом, предусмотренным законом, передал земельный участок в пользование третьему лицу на основании договора субаренды N 25 от 23.03.2012.
То обстоятельство, что на момент заключения договора аренды N 4887 от 22.03.2012, земельный участок не был поставлен на кадастровый учет и ему не был присвоен индивидуальный кадастровый номер, не может свидетельствовать о ничтожности договора, на что указывает податель жалобы.
Федеральным законом N 221-ФЗ от 24.07.2007 "О государственном кадастре недвижимости" определено, что государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
В то же время, отсутствие на момент заключения договора аренды кадастрового учета арендуемого земельного участка, при его полной идентификации сторонами договора, не может являться безусловным основанием, влекущим его недействительность.
К тому же, 01.10.2012 земельный участок, расположенный по адресу: г. Прокопьевск, 34 метра на северо-восток от здания по улице Кубанская, 21 принят к кадастровому учету, ему присвоен кадастровый номер 42:32:0101006:1651 с видом разрешенного использования - под строительство комплекса глубокой переработки угля, что подтверждается кадастровой выпиской N 4200/001/12-275154 от 05.10.2012 (л.д. 71 - 74, т. 1).
Судебная практика, на наличие которой ссылается податель жалобы, не имеет преюдициального значения при рассмотрении настоящего дела, т.к. судебные акты приняты в отношении иных лиц и по иным фактическим обстоятельствам дела, не являющимися тождественными настоящему спору. Судебные акты по каждому делу принимаются с учетом конкретных доводов и доказательств, представленных сторонами. Нарушение единообразия судебной практики судом первой инстанции не допущено
Принимая во внимание указанное выше обстоятельства, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для признания недействительным в силу ничтожности договора N 25 от 23.03.2012 субаренды земельного участка, с кадастровым номером 42:32:0102006. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 110, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кемеровской области от 12.12.2012 по делу N А27-17273/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
И.И.ТЕРЕХИНА
Судьи
О.Ю.КИРЕЕВА
О.Б.НАГИШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)