Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 09 июля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Волкова С.В., Комаровой О.И.
при участии в заседании:
от истца ОАО "Мосхладокомбинат N 3" (ОГРН 1027739237162) - Любаха Ю.А. дов. от 21.11.2012 г.
от ответчика Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) - Павкин В.В. дов. от 27.02.2013 N ДГМИ-Д-139\\13
рассмотрев 02.07.2013 г. в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы (ранее Департамент земельных ресурсов города Москвы)
на решение от 24 октября 2012 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Иевлевой П.А.
на постановление от 04 марта 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Кораблевой М.С., Тихоновым А.П.
по иску ОАО "Мосхладокомбинат N 3"
к Департаменту городского имущества города Москвы
о признании права на применение ставки арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
ОАО "Мосхладокомбинат N 3" (арендатор) предъявило иск к городу Москве в лице Департамента земельных ресурсов г. Москвы (арендодатель) о:
- - признании права уплачивать арендную плату за пользование земельным участком, предоставленным по Договору аренды от 28.03.1997 г. N М-05-008460, по ставке, исчисляемой в процентном отношении к кадастровой стоимости земельного участка;
- - обязании пересчитать арендную плату начиная с даты установления порядка определения арендной платы за находящиеся в собственности г. Москвы земли по ставке, исчисляемой в процентном отношении к кадастровой стоимости земельного участка.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 19.12.2011 г. (л.д. 77-78) в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2012 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения (т. 1 л.д. 99 - 100).
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 05.06.2012 г. состоявшиеся судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Суд кассационной инстанции признал не обоснованным довод Департамента земельных ресурсов о том, что утвержденный Постановлением Правительства г. Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП порядок исчисления арендной платы на землю и установление ставок арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка не может быть применен к условиям договора аренды от 28 марта 1997 г. N М-05-008460,заключенным с истцом ввиду того, что п. 4.3 указанного постановления устанавливает недопустимость пересмотра условий действия договора аренды, приводящий к уменьшению арендной платы.
Суд кассационной инстанции указал, что судами не принято во внимание Постановление Правительства г. Москвы от 28 октября 2008 г. N 1010-ПП "О дальнейшем совершенствовании порядка установления арендной платы за землю в г. Москве и внесении изменений и дополнений в Постановление Правительства г. Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП", которым Департаменту земельных ресурсов г. Москвы предписано в 2009 - 2013 г. обеспечить внесение в установленном порядке изменений в договоры аренды земельных участков в части расчета арендных платежей от кадастровой стоимости земельных участков. Действие настоящего пункта не распространяется лишь на расчеты арендной платы, осуществляемые в соответствии с п. 3 постановления Правительства г. Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП.
Расчет арендной платы по договору от 18 марта 1997 г. N М-008460 не производился в соответствии с постановлением Правительства г. Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП.
Судами также не принято во внимание, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 26 ноября 2010 г. по делу N А40-77004\\10-135-360 за ОАО "Мосхладокомбинат N 3" признано право на применение ставки арендной платы по договору аренды земельного участка N М-05-505198 от 28.02.2003 г от кадастровой стоимости в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ" О введении в действие Земельного кодекса РФ", Законом г. Москвы от 19.12.2007 г. N 48 "О землепользовании в г. Москве", Постановлением Правительства г. Москвы от 25.04.2006 г. N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы на землю в г. Москве".
При новом рассмотрении решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.10.2012 г. исковые требования удовлетворены, за ЗАО "Мосхладокомбинат" N 3 признано право на применение ставки арендной платы по договору аренды земельного участка N М-05-008460 от 28.03.1997 г. от кадастровой стоимости земельного участка (т. 1 л.д. 135 - 136).Этим же судебным актом Департамент земельных ресурсов г. Москвы обязан произвести перерасчет арендных платежей пол договору аренды земельного участка N М-05-008460 от 28.03.1997 г. за весь период, начиная с даты вступления в силу нового общего порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, с применением арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2013 г. решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 октября 2012 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба Департамента земельных ресурсов г. Москвы без удовлетворения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент земельных ресурсов г. Москвы подал кассационную жалобу, в которой ответчик просит отменить решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 декабря 2012 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2013 г. по основаниям неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт, в удовлетворении требований отказать.
В обоснование доводов жалобы ответчик указал, что удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что арендные платежи за пользование земельными участками являются нормативно регулируемыми, поэтому органы государственной власти и местного самоуправления, которые выступают арендодателями земельных участков, вправе путем принятия соответствующих правовых актов в одностороннем порядке изменять как используемые расчетах ставки, так и способ определения размера арендной платы, а после принятия соответствующего нормативно-правового акта для органа государственной власти обязательно использование нового механизма расчета арендных платежей с момента вступления в силу соответствующего нормативного правового акта.
При разрешении спора суды не учли, что между истцом и ответчиком был ранее заключен и исполнялся договор аренды земельного участка от 28.03.1997 г. N М-05-008460.
Согласно п. п. 3.3.3.4 договора размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и\\или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным органом государственной власти Российской Федерации и\\или г. Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и\\или дополнений в договор.
Исчисление и уплата арендной платы в ином размере начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом, предусматривающим такое изменение, действуют новые ставки арендной платы.
Введение коэффициентов для изменения размера арендной платы может производиться на основании законодательного или иного нормативного акта (п. 3.4 договора)
Однако, толкование этого условия с учетом буквального значения использованных в нем выражений указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете (базовую ставку (St) и коэффициентов территориальной дифференциации (К) и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством устранения старых и введения новых расчетных коэффициентов.
В соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В приложении к договору аренды от 28.03.1997 г. сторонами согласована методика расчета арендной платы, которая соответствовала действовавшим на тот момент распоряжениям Мэра Москвы от 25 сентября 1998 г. N 980-РМ "Об арендной плате за землю в городе Москве" и от 2 апреля 1999 г. N 285-РМ "Об изменении ставок арендной платы за землю с 1 января 1999 г.".
Поскольку положения договора не предусматривают возможность изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие Правительством г. Москвы постановления от 25.04.2006 г. N 273-ПП само по себе не может повлечь за собой автоматический пересмотр расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.
Системное толкование условий договора аренды от 28.03.1997 г. указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения прежних и введения новых коэффициентов.
Изменение размера арендной платы обусловлено не изменением базовых ставок, а изменением Правительством Москвы методики ее определения в одностороннем порядке, а именно: исключением из формулы базовой ставки и коэффициента территориальной дифференциации (K), и введением процента и кадастровой стоимости земельного участка, то есть формированием принципиальной методики определения арендной платы.
Делая вывод о том, что размер платежей по договору аренды подлежит нормативному регулированию независимо от предусмотренного таким договором механизма изменения арендной платы, суды не учли, что правовая позиция. сформулированная в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404\\09 распространяется на случаи, когда соответствующие ставки платежей установлены нормативным правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды. Учитывая обязательный характер такого акта, размер платежей за пользование земельными участками определяется в соответствии с его положениями, а стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменений законодательства в заключенный ими договор аренды.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 25.11.2010 г. по делу N А40-74939\\10-135-342 в удовлетворении требований о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 28.03.1997 г. N М-05-008460 отказано.
Таким образом, изменение методики определения арендной платы, произведенное в нарушение условий договора от 28.03.1997 г. влечет существенное нарушение ее размера, что нарушает баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности.
Заявленные требования позволяют арендатору в одностороннем порядке изменить условия договора аренды, которые добровольно им исполнялись.
Обжалуемыми судебными актами Департамент земельных ресурсов обязан произвести перерасчет арендных платежей по договору за весь период, начиная с даты вступления в силу нового порядка определения размера арендных платежей.
При этом, прежний порядок определения арендной платы не был отмене и действовал, а Правительством г. Москвы ежегодно корректировались коэффициенты, указанные в формуле расчета арендных платежей.
В судебном заседании Департамент городского имущества города Москвы поддержал доводы кассационной жалобы.
Истец, ОАО "Мосхладокомбинат N 3" в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 октября 2012 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2013 г. находит законными и обоснованными.
В обоснование возражений истец указал, что удовлетворяя заявленные требования, суды обоснованно исходили из того, что согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ стоимость аренды относится к категории регулируемых цен, поэтому, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса РФ.
Данный вывод соответствует и правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 2 февраля 2010 г. N 12404\\09.
Пунктом 3.3 договора размер арендной платы может изменяться полномочным органом власти без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и\\или дополнений в договор, подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения ставок арендной платы, и в иных случаях, предусмотренных законодательством РФ и г. Москвы. При этом, исчисление и уплата арендной платы в ином размере начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом предусматривается такое изменение (введение), действуют новые ставки арендной платы.
Постановлением Правительства г. Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы, исчисляемые в процентном отношении к кадастровой стоимости земельного участка с дифференциацией размера процентов по видам использования. В соответствии с п. 7 Приложения N 1 к Постановлению, ставка арендной платы за арендуемый истцом участок определена в размере 1,5% от кадастровой стоимости.
В целях дальнейшего совершенствования порядка установления арендной платы за землю в г. Москве Постановлением Правительства г. Москвы от 28 октября 2008 г. N 1010-ПП внесены изменения и дополнения в Постановление Правительства г. Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП. Пунктом 2 указанного Постановления Департаменту земельных ресурсов г. Москвы предписано в 2009 - 2013 г. обеспечить внесение в установленном порядке изменений в договоры аренды земельных участков в части расчета арендных платежей от кадастровой стоимости земельных участков.
Постановлением Правительства г. Москвы от 10.09.2012 г N 477-ПП "О внесении изменений в постановление Правительства Москвы" в части определения ставок арендной платы за земельные участки приведена в соответствие с требованиями федерального законодательства.
Во исполнение данных нормативных правовых актов Департаментом земельных ресурсов 1 октября 2012 г. завершено осуществление перехода на исчисление арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в порядке, установленном Правительством г. Москвы от 25.04.2006 г. N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве".
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284 - 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отмене решения Арбитражного суда г. Москвы от 24 октября 2012 г., постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2013 г. в части обязания Департамента земельных ресурсов г. Москвы произвести перерасчета арендных платежей по договору аренды земельного участка N М-05-008460 от 28.03.1997 г., начиная с даты вступления в силу нового порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы с применением арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка с вынесением нового судебного акта об отказе в удовлетворении названных требований, в остальной части судебные акты подлежат оставлению без изменения.
Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что 28.03.1997 г. между Московским земельным комитетом (арендодатель) и ОАО "Мосхладокомбинат N 3" (арендатор) заключен договор аренды N М-05-008460 земельного участка площадью 9940 кв. м по адресу: г. Москва, Жуков пр., вл. 8, для использования территории под хладокомбинат (л.д. 34 - 35 т. 1). Договор аренды заключен на срок до 26.12.2045 г.
Согласно п. 3.1 договора арендная плата исчисляется и вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала.
Пунктом 3.3 договора размер арендной платы указанной в Приложении N 1 может изменяться и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и в иных случаях, предусмотренных законодательством России и Москвы уполномоченным органом государственной власти без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и\\или дополнений в настоящий договор.
Исчисление и уплата арендной платы в ином размере начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом, предусматривающим такое изменение (введение), действуют новые ставки арендной платы.
Введение коэффициентов для изменения размера арендной платы может производиться на основании законодательного или иного нормативного акта.
1 июля 1999 г. между Московским земельным Комитетом (арендодатель) и ОАО "Мосхладокомбинат" N 3 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 28 марта 1997 г. N М-05-008460. Согласно п. 1.1 которого размер ежегодной арендной платы с 01.01.1998 г. по 31.12.1998 г. установлен в соответствии с Приложением N 1 к настоящему соглашению, на основании Распоряжения Мэра г. Москвы от 25.09.1998 г. N 980-РМ, с 01.01.1999 г.- в соответствии с Приложением N 2 к настоящему соглашению, на основании Распоряжения Мэра г. Москвы от 02.04.1999 г. N 285-РМ.
Согласно п. 10 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ" О введении в действие Земельного кодекса РФ" порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъекта РФ.
В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Форма платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
За земли, переданные в аренду. взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.
Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 г. N 273-ПП установлен порядок определения размера арендной платы за находящиеся в собственности г. Москвы земли в процентном отношении к кадастровой стоимости земельного участка (1,5%) с дифференциацией размера процента по видам использования.
По мнению арендатора, данный правовой акт непосредственно изменил права и обязанности арендатора и арендодателя в части размера подлежащей внесению арендной платы, арендная плата за земельный участок подлежит исчислению в порядке и в размере, установленным указанным Постановлением Правительства г. Москвы с момента вступления его в законную силу.
Арендованный истцом земельный участок поставлен на кадастровый учет 31.08.2006 г., кадастровый N 77:05:0001002:25.,кадастровая стоимость составляет 116 322 850,00 руб.
Письмом исх. от 15.04.2010 г. арендатор потребовал, чтобы арендодатель подготовил проект внесения соответствующих изменения в договор и произвел перерасчет арендной платы в соответствии с п. 2 Постановления Правительства г. Москвы от 28 октября 2008 г. N 1010-ПП "О дальнейшем совершенствовании порядка установления арендной платы за землю в г. Москве и внесении изменений и дополнений в Постановление Правительства г. Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП. (т. 1 л.д. 49). Выполнить указанные требования арендодатель отказался, уведомив об этом арендатора письмами исх. от 06.05.2010 г. (т. 1 л.д. 51).
При новом рассмотрении суд первой и апелляционной инстанции сделали правильный вывод о том, что ОАО "Мосхладокомбинат N 3" вправе производить расчет арендной платы в процентном отношении к кадастровой стоимости земельного участка по договору аренды, обоснованно исходили из того, что стоимость аренды земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы предписанный размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса РФ; при этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства в заключенный ими договор аренды.
Указанное толкование правовых норм содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ N 12404\\09 от 2 февраля 2010 г., которое является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении судами аналогичных дел.
В силу п. 2 Постановления Правительства Москвы от 28.10.2008 г. N 1010-ПП Департамент земельных ресурсов в 2009 - 2013 г. должен обеспечить внесение изменений в договоры аренды земельных участков в части расчета арендных платежей от кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, довод Департамента земельных ресурсов о том, что утвержденный Постановлением Правительства г. Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП порядок исчисления арендной платы за землю и установление ставок арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка не применим к условиям договора аренды от 28 марта 1997 г. N М-05-008460 является необоснованным.
Требования истца об обязании Департамент земельных ресурсов г. Москвы произвести перерасчет арендных платежей, начиная с 01.01.2009 г. и возвратить сумму переплаты или зачесть ее в счет предстоящих платежей по договору удовлетворению не подлежат, так как по условиям договора аренды N М-05-008460 от 28 марта 1997 г. арендная плата исчисляется и вносится арендатором самостоятельно.; исчисление и уплата арендной платы в ином размере начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом, предусматривающим такое изменение, действуют новые ставки арендной платы.
Таким образом, ни договор аренды, ни Постановление Правительства Москвы от 25.04.2006 г. N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в г. Москве" не возлагают на ответчика обязанность производить перерасчет арендной платы в связи с изменением порядка уплаты арендной платы принятием нормативно-правовых актов.
Спор об излишне уплаченной арендной платы в связи с изменением порядка ее исчисления подлежит разрешению в порядке ст. 1102 Гражданского кодекса РФ.
Судом первой и апелляционной инстанции установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы судов в части признания за ОАО "Мосхладокомбинат N 3" права на применение ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка соответствуют имеющимся доказательствам., нормы материального и процессуального права применены правильно.
Оснований для отмены судебных актов в указанной части у суда кассационной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Произвести замену Департамента имущества г. Москвы на Департамент городского имущества г. Москвы в порядке ст. 48 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.
Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 октября 2012 года по делу N А40-91781/11-9-807, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 марта 2013 года отменить в части обязания Департамента земельных ресурсов г. Москвы произвести перерасчет арендных платежей по договору аренды земельного участка N М-05-008460 от 28.03.1997 г. начиная с даты вступления в силу нового порядка определения размера арендной платы на земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, с применением арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка, в указанной части требований отказать.
В части признания за ОАО "Мосхладокомбинат N 3" права на применение ставки арендной платы по договору аренды земельного участка от 28.03.1997 г. N М-05-008460 судебные акты оставить без изменения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
С.В.ВОЛКОВ
О.И.КОМАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 09.07.2013 ПО ДЕЛУ N А40-91781/11-9-807
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июля 2013 г. по делу N А40-91781/11-9-807
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 09 июля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Волкова С.В., Комаровой О.И.
при участии в заседании:
от истца ОАО "Мосхладокомбинат N 3" (ОГРН 1027739237162) - Любаха Ю.А. дов. от 21.11.2012 г.
от ответчика Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) - Павкин В.В. дов. от 27.02.2013 N ДГМИ-Д-139\\13
рассмотрев 02.07.2013 г. в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы (ранее Департамент земельных ресурсов города Москвы)
на решение от 24 октября 2012 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Иевлевой П.А.
на постановление от 04 марта 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Кораблевой М.С., Тихоновым А.П.
по иску ОАО "Мосхладокомбинат N 3"
к Департаменту городского имущества города Москвы
о признании права на применение ставки арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
ОАО "Мосхладокомбинат N 3" (арендатор) предъявило иск к городу Москве в лице Департамента земельных ресурсов г. Москвы (арендодатель) о:
- - признании права уплачивать арендную плату за пользование земельным участком, предоставленным по Договору аренды от 28.03.1997 г. N М-05-008460, по ставке, исчисляемой в процентном отношении к кадастровой стоимости земельного участка;
- - обязании пересчитать арендную плату начиная с даты установления порядка определения арендной платы за находящиеся в собственности г. Москвы земли по ставке, исчисляемой в процентном отношении к кадастровой стоимости земельного участка.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 19.12.2011 г. (л.д. 77-78) в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2012 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения (т. 1 л.д. 99 - 100).
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 05.06.2012 г. состоявшиеся судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Суд кассационной инстанции признал не обоснованным довод Департамента земельных ресурсов о том, что утвержденный Постановлением Правительства г. Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП порядок исчисления арендной платы на землю и установление ставок арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка не может быть применен к условиям договора аренды от 28 марта 1997 г. N М-05-008460,заключенным с истцом ввиду того, что п. 4.3 указанного постановления устанавливает недопустимость пересмотра условий действия договора аренды, приводящий к уменьшению арендной платы.
Суд кассационной инстанции указал, что судами не принято во внимание Постановление Правительства г. Москвы от 28 октября 2008 г. N 1010-ПП "О дальнейшем совершенствовании порядка установления арендной платы за землю в г. Москве и внесении изменений и дополнений в Постановление Правительства г. Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП", которым Департаменту земельных ресурсов г. Москвы предписано в 2009 - 2013 г. обеспечить внесение в установленном порядке изменений в договоры аренды земельных участков в части расчета арендных платежей от кадастровой стоимости земельных участков. Действие настоящего пункта не распространяется лишь на расчеты арендной платы, осуществляемые в соответствии с п. 3 постановления Правительства г. Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП.
Расчет арендной платы по договору от 18 марта 1997 г. N М-008460 не производился в соответствии с постановлением Правительства г. Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП.
Судами также не принято во внимание, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 26 ноября 2010 г. по делу N А40-77004\\10-135-360 за ОАО "Мосхладокомбинат N 3" признано право на применение ставки арендной платы по договору аренды земельного участка N М-05-505198 от 28.02.2003 г от кадастровой стоимости в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ" О введении в действие Земельного кодекса РФ", Законом г. Москвы от 19.12.2007 г. N 48 "О землепользовании в г. Москве", Постановлением Правительства г. Москвы от 25.04.2006 г. N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы на землю в г. Москве".
При новом рассмотрении решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.10.2012 г. исковые требования удовлетворены, за ЗАО "Мосхладокомбинат" N 3 признано право на применение ставки арендной платы по договору аренды земельного участка N М-05-008460 от 28.03.1997 г. от кадастровой стоимости земельного участка (т. 1 л.д. 135 - 136).Этим же судебным актом Департамент земельных ресурсов г. Москвы обязан произвести перерасчет арендных платежей пол договору аренды земельного участка N М-05-008460 от 28.03.1997 г. за весь период, начиная с даты вступления в силу нового общего порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, с применением арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2013 г. решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 октября 2012 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба Департамента земельных ресурсов г. Москвы без удовлетворения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент земельных ресурсов г. Москвы подал кассационную жалобу, в которой ответчик просит отменить решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 декабря 2012 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2013 г. по основаниям неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт, в удовлетворении требований отказать.
В обоснование доводов жалобы ответчик указал, что удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что арендные платежи за пользование земельными участками являются нормативно регулируемыми, поэтому органы государственной власти и местного самоуправления, которые выступают арендодателями земельных участков, вправе путем принятия соответствующих правовых актов в одностороннем порядке изменять как используемые расчетах ставки, так и способ определения размера арендной платы, а после принятия соответствующего нормативно-правового акта для органа государственной власти обязательно использование нового механизма расчета арендных платежей с момента вступления в силу соответствующего нормативного правового акта.
При разрешении спора суды не учли, что между истцом и ответчиком был ранее заключен и исполнялся договор аренды земельного участка от 28.03.1997 г. N М-05-008460.
Согласно п. п. 3.3.3.4 договора размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и\\или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным органом государственной власти Российской Федерации и\\или г. Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и\\или дополнений в договор.
Исчисление и уплата арендной платы в ином размере начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом, предусматривающим такое изменение, действуют новые ставки арендной платы.
Введение коэффициентов для изменения размера арендной платы может производиться на основании законодательного или иного нормативного акта (п. 3.4 договора)
Однако, толкование этого условия с учетом буквального значения использованных в нем выражений указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете (базовую ставку (St) и коэффициентов территориальной дифференциации (К) и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством устранения старых и введения новых расчетных коэффициентов.
В соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В приложении к договору аренды от 28.03.1997 г. сторонами согласована методика расчета арендной платы, которая соответствовала действовавшим на тот момент распоряжениям Мэра Москвы от 25 сентября 1998 г. N 980-РМ "Об арендной плате за землю в городе Москве" и от 2 апреля 1999 г. N 285-РМ "Об изменении ставок арендной платы за землю с 1 января 1999 г.".
Поскольку положения договора не предусматривают возможность изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие Правительством г. Москвы постановления от 25.04.2006 г. N 273-ПП само по себе не может повлечь за собой автоматический пересмотр расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.
Системное толкование условий договора аренды от 28.03.1997 г. указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения прежних и введения новых коэффициентов.
Изменение размера арендной платы обусловлено не изменением базовых ставок, а изменением Правительством Москвы методики ее определения в одностороннем порядке, а именно: исключением из формулы базовой ставки и коэффициента территориальной дифференциации (K), и введением процента и кадастровой стоимости земельного участка, то есть формированием принципиальной методики определения арендной платы.
Делая вывод о том, что размер платежей по договору аренды подлежит нормативному регулированию независимо от предусмотренного таким договором механизма изменения арендной платы, суды не учли, что правовая позиция. сформулированная в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404\\09 распространяется на случаи, когда соответствующие ставки платежей установлены нормативным правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды. Учитывая обязательный характер такого акта, размер платежей за пользование земельными участками определяется в соответствии с его положениями, а стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменений законодательства в заключенный ими договор аренды.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 25.11.2010 г. по делу N А40-74939\\10-135-342 в удовлетворении требований о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 28.03.1997 г. N М-05-008460 отказано.
Таким образом, изменение методики определения арендной платы, произведенное в нарушение условий договора от 28.03.1997 г. влечет существенное нарушение ее размера, что нарушает баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности.
Заявленные требования позволяют арендатору в одностороннем порядке изменить условия договора аренды, которые добровольно им исполнялись.
Обжалуемыми судебными актами Департамент земельных ресурсов обязан произвести перерасчет арендных платежей по договору за весь период, начиная с даты вступления в силу нового порядка определения размера арендных платежей.
При этом, прежний порядок определения арендной платы не был отмене и действовал, а Правительством г. Москвы ежегодно корректировались коэффициенты, указанные в формуле расчета арендных платежей.
В судебном заседании Департамент городского имущества города Москвы поддержал доводы кассационной жалобы.
Истец, ОАО "Мосхладокомбинат N 3" в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 октября 2012 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2013 г. находит законными и обоснованными.
В обоснование возражений истец указал, что удовлетворяя заявленные требования, суды обоснованно исходили из того, что согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ стоимость аренды относится к категории регулируемых цен, поэтому, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса РФ.
Данный вывод соответствует и правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 2 февраля 2010 г. N 12404\\09.
Пунктом 3.3 договора размер арендной платы может изменяться полномочным органом власти без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и\\или дополнений в договор, подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения ставок арендной платы, и в иных случаях, предусмотренных законодательством РФ и г. Москвы. При этом, исчисление и уплата арендной платы в ином размере начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом предусматривается такое изменение (введение), действуют новые ставки арендной платы.
Постановлением Правительства г. Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы, исчисляемые в процентном отношении к кадастровой стоимости земельного участка с дифференциацией размера процентов по видам использования. В соответствии с п. 7 Приложения N 1 к Постановлению, ставка арендной платы за арендуемый истцом участок определена в размере 1,5% от кадастровой стоимости.
В целях дальнейшего совершенствования порядка установления арендной платы за землю в г. Москве Постановлением Правительства г. Москвы от 28 октября 2008 г. N 1010-ПП внесены изменения и дополнения в Постановление Правительства г. Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП. Пунктом 2 указанного Постановления Департаменту земельных ресурсов г. Москвы предписано в 2009 - 2013 г. обеспечить внесение в установленном порядке изменений в договоры аренды земельных участков в части расчета арендных платежей от кадастровой стоимости земельных участков.
Постановлением Правительства г. Москвы от 10.09.2012 г N 477-ПП "О внесении изменений в постановление Правительства Москвы" в части определения ставок арендной платы за земельные участки приведена в соответствие с требованиями федерального законодательства.
Во исполнение данных нормативных правовых актов Департаментом земельных ресурсов 1 октября 2012 г. завершено осуществление перехода на исчисление арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в порядке, установленном Правительством г. Москвы от 25.04.2006 г. N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве".
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284 - 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отмене решения Арбитражного суда г. Москвы от 24 октября 2012 г., постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2013 г. в части обязания Департамента земельных ресурсов г. Москвы произвести перерасчета арендных платежей по договору аренды земельного участка N М-05-008460 от 28.03.1997 г., начиная с даты вступления в силу нового порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы с применением арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка с вынесением нового судебного акта об отказе в удовлетворении названных требований, в остальной части судебные акты подлежат оставлению без изменения.
Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что 28.03.1997 г. между Московским земельным комитетом (арендодатель) и ОАО "Мосхладокомбинат N 3" (арендатор) заключен договор аренды N М-05-008460 земельного участка площадью 9940 кв. м по адресу: г. Москва, Жуков пр., вл. 8, для использования территории под хладокомбинат (л.д. 34 - 35 т. 1). Договор аренды заключен на срок до 26.12.2045 г.
Согласно п. 3.1 договора арендная плата исчисляется и вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала.
Пунктом 3.3 договора размер арендной платы указанной в Приложении N 1 может изменяться и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и в иных случаях, предусмотренных законодательством России и Москвы уполномоченным органом государственной власти без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и\\или дополнений в настоящий договор.
Исчисление и уплата арендной платы в ином размере начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом, предусматривающим такое изменение (введение), действуют новые ставки арендной платы.
Введение коэффициентов для изменения размера арендной платы может производиться на основании законодательного или иного нормативного акта.
1 июля 1999 г. между Московским земельным Комитетом (арендодатель) и ОАО "Мосхладокомбинат" N 3 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 28 марта 1997 г. N М-05-008460. Согласно п. 1.1 которого размер ежегодной арендной платы с 01.01.1998 г. по 31.12.1998 г. установлен в соответствии с Приложением N 1 к настоящему соглашению, на основании Распоряжения Мэра г. Москвы от 25.09.1998 г. N 980-РМ, с 01.01.1999 г.- в соответствии с Приложением N 2 к настоящему соглашению, на основании Распоряжения Мэра г. Москвы от 02.04.1999 г. N 285-РМ.
Согласно п. 10 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ" О введении в действие Земельного кодекса РФ" порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъекта РФ.
В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Форма платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
За земли, переданные в аренду. взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.
Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 г. N 273-ПП установлен порядок определения размера арендной платы за находящиеся в собственности г. Москвы земли в процентном отношении к кадастровой стоимости земельного участка (1,5%) с дифференциацией размера процента по видам использования.
По мнению арендатора, данный правовой акт непосредственно изменил права и обязанности арендатора и арендодателя в части размера подлежащей внесению арендной платы, арендная плата за земельный участок подлежит исчислению в порядке и в размере, установленным указанным Постановлением Правительства г. Москвы с момента вступления его в законную силу.
Арендованный истцом земельный участок поставлен на кадастровый учет 31.08.2006 г., кадастровый N 77:05:0001002:25.,кадастровая стоимость составляет 116 322 850,00 руб.
Письмом исх. от 15.04.2010 г. арендатор потребовал, чтобы арендодатель подготовил проект внесения соответствующих изменения в договор и произвел перерасчет арендной платы в соответствии с п. 2 Постановления Правительства г. Москвы от 28 октября 2008 г. N 1010-ПП "О дальнейшем совершенствовании порядка установления арендной платы за землю в г. Москве и внесении изменений и дополнений в Постановление Правительства г. Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП. (т. 1 л.д. 49). Выполнить указанные требования арендодатель отказался, уведомив об этом арендатора письмами исх. от 06.05.2010 г. (т. 1 л.д. 51).
При новом рассмотрении суд первой и апелляционной инстанции сделали правильный вывод о том, что ОАО "Мосхладокомбинат N 3" вправе производить расчет арендной платы в процентном отношении к кадастровой стоимости земельного участка по договору аренды, обоснованно исходили из того, что стоимость аренды земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы предписанный размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса РФ; при этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства в заключенный ими договор аренды.
Указанное толкование правовых норм содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ N 12404\\09 от 2 февраля 2010 г., которое является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении судами аналогичных дел.
В силу п. 2 Постановления Правительства Москвы от 28.10.2008 г. N 1010-ПП Департамент земельных ресурсов в 2009 - 2013 г. должен обеспечить внесение изменений в договоры аренды земельных участков в части расчета арендных платежей от кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, довод Департамента земельных ресурсов о том, что утвержденный Постановлением Правительства г. Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП порядок исчисления арендной платы за землю и установление ставок арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка не применим к условиям договора аренды от 28 марта 1997 г. N М-05-008460 является необоснованным.
Требования истца об обязании Департамент земельных ресурсов г. Москвы произвести перерасчет арендных платежей, начиная с 01.01.2009 г. и возвратить сумму переплаты или зачесть ее в счет предстоящих платежей по договору удовлетворению не подлежат, так как по условиям договора аренды N М-05-008460 от 28 марта 1997 г. арендная плата исчисляется и вносится арендатором самостоятельно.; исчисление и уплата арендной платы в ином размере начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом, предусматривающим такое изменение, действуют новые ставки арендной платы.
Таким образом, ни договор аренды, ни Постановление Правительства Москвы от 25.04.2006 г. N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в г. Москве" не возлагают на ответчика обязанность производить перерасчет арендной платы в связи с изменением порядка уплаты арендной платы принятием нормативно-правовых актов.
Спор об излишне уплаченной арендной платы в связи с изменением порядка ее исчисления подлежит разрешению в порядке ст. 1102 Гражданского кодекса РФ.
Судом первой и апелляционной инстанции установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы судов в части признания за ОАО "Мосхладокомбинат N 3" права на применение ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка соответствуют имеющимся доказательствам., нормы материального и процессуального права применены правильно.
Оснований для отмены судебных актов в указанной части у суда кассационной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Произвести замену Департамента имущества г. Москвы на Департамент городского имущества г. Москвы в порядке ст. 48 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.
Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 октября 2012 года по делу N А40-91781/11-9-807, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 марта 2013 года отменить в части обязания Департамента земельных ресурсов г. Москвы произвести перерасчет арендных платежей по договору аренды земельного участка N М-05-008460 от 28.03.1997 г. начиная с даты вступления в силу нового порядка определения размера арендной платы на земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, с применением арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка, в указанной части требований отказать.
В части признания за ОАО "Мосхладокомбинат N 3" права на применение ставки арендной платы по договору аренды земельного участка от 28.03.1997 г. N М-05-008460 судебные акты оставить без изменения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
С.В.ВОЛКОВ
О.И.КОМАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)