Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "19" ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "03" декабря 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Споткай Л.Е.,
судей: Бабенко А.Н., Петровской О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грищенко Ю.А.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Форт Нокс"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "22" августа 2013 года по делу N А33-4678/2013, принятое судьей Ермаковой И.И.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Форт Нокс" (ИНН 2460027862, ОГРН 1022401794898; далее по тексту также истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "М2" (ИНН 2221119657, ОГРН 1062221055830; далее также ответчик) об обязании заключить дополнительное соглашение от 26 ноября 2012 года к договору аренды нежилого здания от 18 июня 2008 года между обществом с ограниченной ответственностью "М2" и обществом с ограниченной ответственностью "Форт Нокс".
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 22 августа 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из отсутствия у истца предусмотренных законом или договором оснований требовать от ответчика заключить соглашение об изменении размера арендной платы по договору, поскольку такое изменение возможно только при взаимном согласии сторон.
Не согласившись с данным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Форт Нокс" обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Красноярского края от 22 августа 2013 года отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
По мнению истца, ответчик, отказываясь подписать дополнительное соглашение от 26 ноября 2012 года к договору аренды нежилого здания от 18 июня 2008 года, злоупотребляет своими правами. Размер арендной платы не повышался с января 2010 года. По смыслу пункта 3.6 договора в редакции дополнительного соглашения от 20 декабря 2008 года механизм увеличения размера арендной платы на сводный индекс сторонами договора исключен. В отсутствие механизма увеличения размера арендной платы стороны должны руководствоваться статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик обязан заключить соглашение об увеличении размера арендной платы на основании рыночной оценки.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2013 года апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью "Форт Нокс" принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 19 ноября 2013 года.
В судебное заседание представители истца и ответчика не прибыли.
От общества с ограниченной ответственностью "М2" суду апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу не поступал.
Материалами дела подтверждается надлежащее извещение сторон о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции (л.д. 4, 102, 103), их представители участвовали в судебных заседаниях суда первой инстанции.
Копия определения о принятии апелляционной жалобы направлялась сторонам судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Третьим арбитражным апелляционным судом 22 октября 2013 года.
При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает истца и ответчика надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие их представителей.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
18 июня 2008 года между обществом с ограниченной ответственностью "Меркурии" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Торговая Сеть "КАРАВАЙ" (арендатор) подписан договор аренды здания (л.д. 11), согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование отдельно стоящее двухэтажное нежилое здание, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Взлетная, 55 "А", общей площадью 2062,9 кв. м.
Объект аренды передается арендодателем арендатору в аренду с целью использования под магазин по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора (пункт 1.4 договора).
Пунктом 2.1 договора установлено, что договор вступает в силу 19 июня 2008 года и действует до 19 июня 2023 года.
В силу пункта 3.1 договора, в редакции дополнительного соглашения от 20 декабря 2008 года к нему (л.д. 15), арендная плата по договору, начиная с 1 января 2009 года, состоит из двух частей: постоянная и переменная. Постоянная часть арендной платы в период с 1 января по 1 июля 2009 года установлена в размере 600 000 рублей в месяц за весь объект аренды, включая НДС. Начиная с 1 июля 2009 года - 670 000 рублей, включая НДС. Размер переменной части арендной платы определяется расчетным путем исходя из фактического объема потребления арендатором коммунальных и эксплуатационных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплоснабжение, канализация, электросвязь за использование 4 телефонных номеров) в объекте аренды. Иные дополнительные услуги предоставляются по предварительному согласованию с арендатором.
В соответствии с пунктом 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 20 декабря 2008 года к нему арендатор оплачивает арендную плату ежемесячно в следующем порядке: постоянная часть оплачивается авансовым платежом до 5-го числа текущего месяца.
В силу пункта 3.4 договора в к нему, размер арендной платы может повышаться не более одного раза в год и не более чем на сводный индекс потребительских цен, характеризующих уровень инфляции за прошедший год на основании расчетной справки Красноярского краевого комитета государственной статистики. Дополнительным соглашением от 20 декабря 2008 года к договору аренду нумерация указанного пункта изменена на "3.6", пункт дополнен положением следующего содержания: "При увеличении арендной платы арендодатель обязан уведомить арендатора не позднее чем за 2 месяца до ее изменения. Изменение постоянной части арендной платы оформляется соглашением к договору".
Соглашение от 20 декабря 2008 года к договору зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 16 января 2009 года.
Пунктом 8.3 договора предусмотрено, что переход права собственности объекта аренды к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора.
В силу пункта 8.5 договора изменения и дополнения к договору действительны, если они оформлены письменным соглашением сторон.
Согласно пункту 9.1 договора, споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении договора, будут по возможности решаться путем переговоров между сторонами. Споры и разногласия, неурегулированные путем переговоров, разрешаются в претензионном порядке. Срок ответа на претензия 10 дней (пункт 9.2 договора).
По акту приема-сдачи здания в аренды от 19 июня 2008 года арендодатель передал, а арендатор принял объект аренды в пользование (л.д. 14).
Соглашением от 5 августа 2008 года N 1 к договору (л.д. 16) между обществом с ограниченной ответственностью "Меркурий", обществом с ограниченной ответственностью "Торговая Сеть "КАРАВАЙ" и обществом с ограниченной ответственностью "КАРАВАЙ-РС", стороны согласились о переходе прав и обязанностей арендатора от общества с ограниченной ответственностью "Торговая Сеть "КАРАВАЙ" к обществу с ограниченной ответственностью "КАРАВАЙ-РС" с 1 сентября 2008 года (зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 3 сентября 2008 года).
По соглашению от 25 декабря 2008 года (л.д. 17) между обществом с ограниченной ответственностью "Меркурий" (арендодатель), обществом с ограниченной ответственностью "КАРАВАЙ-РС" (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью "М2" (новый арендатор), арендатор передал ответчику свои права и обязанности по договору аренды здания от 18 июня 2008 года в полном объеме и на условиях, существующих на момент заключения соглашения.
Согласно отметке на соглашении от 25 декабря 2008 года, соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 16 января 2009 года.
По договору купли-продажи нежилого здания с земельным участком от 6 июля 2010 года (л.д. 18) общество с ограниченной ответственностью "Меркурий" (продавец) передало в собственность общества с ограниченной ответственностью "Форт-Нокс" (покупатель), в том числе, нежилое двухэтажное здание, общей площадью 2062,9 кв. м, кадастровый номер 24:50:040130:0073:04:401:002:000591400:001, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Взлетная, зд. 55 "а", литеры В, В1, В2, и 21/25 доли земельного участка, на котором расположено указанное здание.
Право собственности истца на двухэтажное здание, общей площадью 2062,9 кв. м, кадастровый номер 24:50:040130:0073:04:401:002:000591400:001, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Взлетная, зд. 55 "а", литеры В, В1, В2, и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: в целях эксплуатации нежилых зданий, общей площадью 11 542 кв. м, адрес объекта: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Взлетная, 55а, ул. Взлетная, 55а, строение 1, кадастровый номер 24:50:0400130:73, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15 июля 2010 года, о чем выданы свидетельства о государственной регистрации права от 15 июля 2010 года серия 24 ЕИ N 758872 и N 758873 (л.д. 20-21).
Письмом (уведомлением) от 26 ноября 2012 года (л.д. 22) истец направил обществу с ограниченной ответственностью "М2" для подписания дополнительное соглашение от 26 ноября 2012 года (л.д. 23), согласно которому предлагал пункт 3.1 договора аренды здания от 18 июня 2008 года с 26 января 2013 года изменить в следующей редакции:
"Арендная плата по договору состоит из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть арендной платы состоит из двух составляющих: платы за пользование объектом аренды и платы за земельный участок, расположенный под объектом аренды.
Постоянная часть арендной платы за пользование объектом аренды с 26 января 2013 г. составляет 1 185 600 руб. в месяц, включая НДС.
Плата за земельный участок, расположенный под объектом аренды составляет 22 770,0 руб. в месяц, включая НДС.
Размер переменной части арендной платы оставить в редакции соглашения от 20.12.2008 года."
Согласно отметке, письмо 26 ноября 2012 года вручено ответчику.
Поскольку арендатор не ответил на предложение общества с ограниченной ответственностью "Форт-Нокс", дополнительное соглашение не подписал, истец просит суд обязать ответчика заключить дополнительное соглашение от 26 ноября 2012 года к договору аренды нежилого здания от 18 июня 2008 года между обществом с ограниченной ответственностью "М2" и обществом с ограниченной ответственностью "Форт Нокс".
Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем присуждения к исполнению обязанности в натуре.
В рамках настоящего дела истцом заявлено требование об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение от 26 ноября 2012 года об изменении размера арендной платы по договору аренды нежилого здания от 18 июня 2008 года между обществом с ограниченной ответственностью "М2" и обществом с ограниченной ответственностью "Форт Нокс".
То обстоятельство, что на основании договора аренды от 18 июня 2008 года, заключенного на срок до 19 июня 2023 года, и соглашений к нему от 5 августа 2008 года N 1 и от 25 декабря 2008 года общество с ограниченной ответственностью "М2" является арендатором отдельно стоящего двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Взлетная, 55 "А", общей площадью 2062,9 кв. м, подтверждается материалам дела и сторонами в суде апелляционной инстанции не оспаривается.
Представленными в дело свидетельствами о государственной регистрации права от 15 июля 2010 года серия 24 ЕИ N 758872 и N 758873 также подтверждается, что на основании договора купли-продажи нежилого здания с земельным участком от 6 июля 2010 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15 июля 2010 года зарегистрировано право собственности истца на названное выше нежилое здание, а также на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: в целях эксплуатации нежилых зданий, общей площадью 11 542 кв. м, адрес объекта: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Взлетная, 55а, ул. Взлетная, 55а, строение 1, кадастровый номер 24:50:0400130:73.
Следовательно, в силу положений пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации истец с момента приобретения права собственности на объект недвижимости, явившийся объектом аренды по договору от 18 июня 2008 года, приобрел также права и обязанности арендодателя по названному договору аренды. Аналогичная правовая позиция отражена в пунктах 23. 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Вместе с тем, оценив условия представленного материалы дела договора аренды от 18 июня 2008 года с учетом дополнительного соглашения к нему от 20 декабря 2008 года, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии у истца права требовать от ответчика подписания соглашения об изменении размера аренды.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 3 названной статьи предусмотрено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Как следует из пункта 3.6 договора аренды от 18 июня 2008 года в редакции дополнительного соглашения от 20 декабря 2008 год к нему, размер арендной платы может повышаться не более одного раза в год и не более чем на сводный индекс потребительских цен, характеризующих уровень инфляции за прошедший год на основании расчетной справки Красноярского краевого комитета государственной статистики. При увеличении арендной платы арендодатель обязан уведомить арендатора не позднее чем за 2 месяца до ее изменения. Изменение постоянной части арендной платы оформляется соглашением к договору.
Следовательно, как верно установил суд первой инстанции, существующим между сторонами договором аренды не было изменено общее правило о порядке изменения размера арендной платы по договору, предусмотренное пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, такое изменение производится по соглашению сторон, то есть по добровольному волеизъявлению сторон.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Между тем ни законом, ни условиями спорного договора не предусмотрена обязанность арендатора по заключению дополнительных соглашений об изменении арендных платежей. Из пояснений истца также следует, что изменение арендной платы по договору связано с определением рыночной стоимости права аренды принадлежащего истцу здания, а не с изменением размера платежей на сводный индекс потребительских цен, характеризующих уровень инфляции за прошедший год на основании расчетной справки Красноярского краевого комитета государственной статистики.
Ссылка истца на положения пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняется судом апелляционной инстанции как необоснованная, поскольку заключенный сторонами договор не относится к договорам, заключение которых обязательно для одной из его сторон в силу закона.
Ссылка истца о злоупотреблении ответчиком правами при отказе от подписания дополнительного соглашения от 26 ноября 2012 года по договору аренды нежилого здания от 18 июня 2008 года также отклоняется судом апелляционной инстанции как недоказанная. Отсутствие повышения арендной платы с 2010 года не свидетельствует о злоупотреблении ответчиком своими правами. По смыслу пункта 1, подпунктов 1, 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможны по соглашению сторон, а также по требованию одной в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Таким образом, при недостижении соглашения сторон об изменении размера арендной платы арендодатель вправе требовать ее изменения в случаях, предусмотренных законом.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Форт Нокс" по настоящему делу.
При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на истца.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "22" августа 2013 года по делу N А33-4678/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
Л.Е.СПОТКАЙ
Судьи
А.Н.БАБЕНКО
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.12.2013 ПО ДЕЛУ N А33-4678/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 декабря 2013 г. по делу N А33-4678/2013
Резолютивная часть постановления объявлена "19" ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "03" декабря 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Споткай Л.Е.,
судей: Бабенко А.Н., Петровской О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грищенко Ю.А.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Форт Нокс"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "22" августа 2013 года по делу N А33-4678/2013, принятое судьей Ермаковой И.И.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Форт Нокс" (ИНН 2460027862, ОГРН 1022401794898; далее по тексту также истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "М2" (ИНН 2221119657, ОГРН 1062221055830; далее также ответчик) об обязании заключить дополнительное соглашение от 26 ноября 2012 года к договору аренды нежилого здания от 18 июня 2008 года между обществом с ограниченной ответственностью "М2" и обществом с ограниченной ответственностью "Форт Нокс".
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 22 августа 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из отсутствия у истца предусмотренных законом или договором оснований требовать от ответчика заключить соглашение об изменении размера арендной платы по договору, поскольку такое изменение возможно только при взаимном согласии сторон.
Не согласившись с данным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Форт Нокс" обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Красноярского края от 22 августа 2013 года отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
По мнению истца, ответчик, отказываясь подписать дополнительное соглашение от 26 ноября 2012 года к договору аренды нежилого здания от 18 июня 2008 года, злоупотребляет своими правами. Размер арендной платы не повышался с января 2010 года. По смыслу пункта 3.6 договора в редакции дополнительного соглашения от 20 декабря 2008 года механизм увеличения размера арендной платы на сводный индекс сторонами договора исключен. В отсутствие механизма увеличения размера арендной платы стороны должны руководствоваться статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик обязан заключить соглашение об увеличении размера арендной платы на основании рыночной оценки.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2013 года апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью "Форт Нокс" принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 19 ноября 2013 года.
В судебное заседание представители истца и ответчика не прибыли.
От общества с ограниченной ответственностью "М2" суду апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу не поступал.
Материалами дела подтверждается надлежащее извещение сторон о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции (л.д. 4, 102, 103), их представители участвовали в судебных заседаниях суда первой инстанции.
Копия определения о принятии апелляционной жалобы направлялась сторонам судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Третьим арбитражным апелляционным судом 22 октября 2013 года.
При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает истца и ответчика надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие их представителей.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
18 июня 2008 года между обществом с ограниченной ответственностью "Меркурии" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Торговая Сеть "КАРАВАЙ" (арендатор) подписан договор аренды здания (л.д. 11), согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование отдельно стоящее двухэтажное нежилое здание, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Взлетная, 55 "А", общей площадью 2062,9 кв. м.
Объект аренды передается арендодателем арендатору в аренду с целью использования под магазин по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора (пункт 1.4 договора).
Пунктом 2.1 договора установлено, что договор вступает в силу 19 июня 2008 года и действует до 19 июня 2023 года.
В силу пункта 3.1 договора, в редакции дополнительного соглашения от 20 декабря 2008 года к нему (л.д. 15), арендная плата по договору, начиная с 1 января 2009 года, состоит из двух частей: постоянная и переменная. Постоянная часть арендной платы в период с 1 января по 1 июля 2009 года установлена в размере 600 000 рублей в месяц за весь объект аренды, включая НДС. Начиная с 1 июля 2009 года - 670 000 рублей, включая НДС. Размер переменной части арендной платы определяется расчетным путем исходя из фактического объема потребления арендатором коммунальных и эксплуатационных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплоснабжение, канализация, электросвязь за использование 4 телефонных номеров) в объекте аренды. Иные дополнительные услуги предоставляются по предварительному согласованию с арендатором.
В соответствии с пунктом 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 20 декабря 2008 года к нему арендатор оплачивает арендную плату ежемесячно в следующем порядке: постоянная часть оплачивается авансовым платежом до 5-го числа текущего месяца.
В силу пункта 3.4 договора в к нему, размер арендной платы может повышаться не более одного раза в год и не более чем на сводный индекс потребительских цен, характеризующих уровень инфляции за прошедший год на основании расчетной справки Красноярского краевого комитета государственной статистики. Дополнительным соглашением от 20 декабря 2008 года к договору аренду нумерация указанного пункта изменена на "3.6", пункт дополнен положением следующего содержания: "При увеличении арендной платы арендодатель обязан уведомить арендатора не позднее чем за 2 месяца до ее изменения. Изменение постоянной части арендной платы оформляется соглашением к договору".
Соглашение от 20 декабря 2008 года к договору зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 16 января 2009 года.
Пунктом 8.3 договора предусмотрено, что переход права собственности объекта аренды к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора.
В силу пункта 8.5 договора изменения и дополнения к договору действительны, если они оформлены письменным соглашением сторон.
Согласно пункту 9.1 договора, споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении договора, будут по возможности решаться путем переговоров между сторонами. Споры и разногласия, неурегулированные путем переговоров, разрешаются в претензионном порядке. Срок ответа на претензия 10 дней (пункт 9.2 договора).
По акту приема-сдачи здания в аренды от 19 июня 2008 года арендодатель передал, а арендатор принял объект аренды в пользование (л.д. 14).
Соглашением от 5 августа 2008 года N 1 к договору (л.д. 16) между обществом с ограниченной ответственностью "Меркурий", обществом с ограниченной ответственностью "Торговая Сеть "КАРАВАЙ" и обществом с ограниченной ответственностью "КАРАВАЙ-РС", стороны согласились о переходе прав и обязанностей арендатора от общества с ограниченной ответственностью "Торговая Сеть "КАРАВАЙ" к обществу с ограниченной ответственностью "КАРАВАЙ-РС" с 1 сентября 2008 года (зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 3 сентября 2008 года).
По соглашению от 25 декабря 2008 года (л.д. 17) между обществом с ограниченной ответственностью "Меркурий" (арендодатель), обществом с ограниченной ответственностью "КАРАВАЙ-РС" (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью "М2" (новый арендатор), арендатор передал ответчику свои права и обязанности по договору аренды здания от 18 июня 2008 года в полном объеме и на условиях, существующих на момент заключения соглашения.
Согласно отметке на соглашении от 25 декабря 2008 года, соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 16 января 2009 года.
По договору купли-продажи нежилого здания с земельным участком от 6 июля 2010 года (л.д. 18) общество с ограниченной ответственностью "Меркурий" (продавец) передало в собственность общества с ограниченной ответственностью "Форт-Нокс" (покупатель), в том числе, нежилое двухэтажное здание, общей площадью 2062,9 кв. м, кадастровый номер 24:50:040130:0073:04:401:002:000591400:001, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Взлетная, зд. 55 "а", литеры В, В1, В2, и 21/25 доли земельного участка, на котором расположено указанное здание.
Право собственности истца на двухэтажное здание, общей площадью 2062,9 кв. м, кадастровый номер 24:50:040130:0073:04:401:002:000591400:001, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Взлетная, зд. 55 "а", литеры В, В1, В2, и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: в целях эксплуатации нежилых зданий, общей площадью 11 542 кв. м, адрес объекта: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Взлетная, 55а, ул. Взлетная, 55а, строение 1, кадастровый номер 24:50:0400130:73, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15 июля 2010 года, о чем выданы свидетельства о государственной регистрации права от 15 июля 2010 года серия 24 ЕИ N 758872 и N 758873 (л.д. 20-21).
Письмом (уведомлением) от 26 ноября 2012 года (л.д. 22) истец направил обществу с ограниченной ответственностью "М2" для подписания дополнительное соглашение от 26 ноября 2012 года (л.д. 23), согласно которому предлагал пункт 3.1 договора аренды здания от 18 июня 2008 года с 26 января 2013 года изменить в следующей редакции:
"Арендная плата по договору состоит из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть арендной платы состоит из двух составляющих: платы за пользование объектом аренды и платы за земельный участок, расположенный под объектом аренды.
Постоянная часть арендной платы за пользование объектом аренды с 26 января 2013 г. составляет 1 185 600 руб. в месяц, включая НДС.
Плата за земельный участок, расположенный под объектом аренды составляет 22 770,0 руб. в месяц, включая НДС.
Размер переменной части арендной платы оставить в редакции соглашения от 20.12.2008 года."
Согласно отметке, письмо 26 ноября 2012 года вручено ответчику.
Поскольку арендатор не ответил на предложение общества с ограниченной ответственностью "Форт-Нокс", дополнительное соглашение не подписал, истец просит суд обязать ответчика заключить дополнительное соглашение от 26 ноября 2012 года к договору аренды нежилого здания от 18 июня 2008 года между обществом с ограниченной ответственностью "М2" и обществом с ограниченной ответственностью "Форт Нокс".
Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем присуждения к исполнению обязанности в натуре.
В рамках настоящего дела истцом заявлено требование об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение от 26 ноября 2012 года об изменении размера арендной платы по договору аренды нежилого здания от 18 июня 2008 года между обществом с ограниченной ответственностью "М2" и обществом с ограниченной ответственностью "Форт Нокс".
То обстоятельство, что на основании договора аренды от 18 июня 2008 года, заключенного на срок до 19 июня 2023 года, и соглашений к нему от 5 августа 2008 года N 1 и от 25 декабря 2008 года общество с ограниченной ответственностью "М2" является арендатором отдельно стоящего двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Взлетная, 55 "А", общей площадью 2062,9 кв. м, подтверждается материалам дела и сторонами в суде апелляционной инстанции не оспаривается.
Представленными в дело свидетельствами о государственной регистрации права от 15 июля 2010 года серия 24 ЕИ N 758872 и N 758873 также подтверждается, что на основании договора купли-продажи нежилого здания с земельным участком от 6 июля 2010 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15 июля 2010 года зарегистрировано право собственности истца на названное выше нежилое здание, а также на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: в целях эксплуатации нежилых зданий, общей площадью 11 542 кв. м, адрес объекта: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Взлетная, 55а, ул. Взлетная, 55а, строение 1, кадастровый номер 24:50:0400130:73.
Следовательно, в силу положений пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации истец с момента приобретения права собственности на объект недвижимости, явившийся объектом аренды по договору от 18 июня 2008 года, приобрел также права и обязанности арендодателя по названному договору аренды. Аналогичная правовая позиция отражена в пунктах 23. 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Вместе с тем, оценив условия представленного материалы дела договора аренды от 18 июня 2008 года с учетом дополнительного соглашения к нему от 20 декабря 2008 года, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии у истца права требовать от ответчика подписания соглашения об изменении размера аренды.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 3 названной статьи предусмотрено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Как следует из пункта 3.6 договора аренды от 18 июня 2008 года в редакции дополнительного соглашения от 20 декабря 2008 год к нему, размер арендной платы может повышаться не более одного раза в год и не более чем на сводный индекс потребительских цен, характеризующих уровень инфляции за прошедший год на основании расчетной справки Красноярского краевого комитета государственной статистики. При увеличении арендной платы арендодатель обязан уведомить арендатора не позднее чем за 2 месяца до ее изменения. Изменение постоянной части арендной платы оформляется соглашением к договору.
Следовательно, как верно установил суд первой инстанции, существующим между сторонами договором аренды не было изменено общее правило о порядке изменения размера арендной платы по договору, предусмотренное пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, такое изменение производится по соглашению сторон, то есть по добровольному волеизъявлению сторон.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Между тем ни законом, ни условиями спорного договора не предусмотрена обязанность арендатора по заключению дополнительных соглашений об изменении арендных платежей. Из пояснений истца также следует, что изменение арендной платы по договору связано с определением рыночной стоимости права аренды принадлежащего истцу здания, а не с изменением размера платежей на сводный индекс потребительских цен, характеризующих уровень инфляции за прошедший год на основании расчетной справки Красноярского краевого комитета государственной статистики.
Ссылка истца на положения пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняется судом апелляционной инстанции как необоснованная, поскольку заключенный сторонами договор не относится к договорам, заключение которых обязательно для одной из его сторон в силу закона.
Ссылка истца о злоупотреблении ответчиком правами при отказе от подписания дополнительного соглашения от 26 ноября 2012 года по договору аренды нежилого здания от 18 июня 2008 года также отклоняется судом апелляционной инстанции как недоказанная. Отсутствие повышения арендной платы с 2010 года не свидетельствует о злоупотреблении ответчиком своими правами. По смыслу пункта 1, подпунктов 1, 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможны по соглашению сторон, а также по требованию одной в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Таким образом, при недостижении соглашения сторон об изменении размера арендной платы арендодатель вправе требовать ее изменения в случаях, предусмотренных законом.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Форт Нокс" по настоящему делу.
При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на истца.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "22" августа 2013 года по делу N А33-4678/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
Л.Е.СПОТКАЙ
Судьи
А.Н.БАБЕНКО
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)