Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Морозова Л.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего - Ермаковой Е.И.
судей - Лазаревой М.А. и Емелина А.В.
при секретаре - С.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Ш. в лице представителя Д. на решение Ленинского районного суда г. Самары от 14 сентября 2012 года, которым постановлено:
"В удовлетворении требования Ш. о признании за ним права собственности на жилое помещение - квартиру N (строительный), площадью 79,4 кв. м, общей площадью по ЖК РФ 77,7 кв. м, расположенную в объекте незавершенного строительства по адресу: <адрес>, отказать.
Встречный иск закрытого акционерного общества "ЭДС" о признании договора долевого участия в строительстве жилого дома N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между гр. Ш. и ООО СК "Спектр-Плюс", недействительной (ничтожной) сделкой, удовлетворить.
Признать договор долевого участия в строительстве жилого дома N от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между гр. Ш. и ООО СК "Спектр-Плюс" о долевом участии в строительстве квартиры N (строительный), площадью 79,4 кв. м, общей площадью по ЖК РФ 77,7 кв. м, расположенной в объекте незавершенного строительства по адресу: <адрес>, недействительным".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Лазаревой М.А., судебная коллегия,
Ш. обратился в суд с иском к ЗАО "ЭДС" и ООО СК "Спектр-Плюс" о признании права собственности на объект незавершенного строительства, жилое помещение - квартиру N (строительный) на 3-м этаже, общей площадью 79,4 кв. м расположенное в объекте незавершенного строительства по адресу: <адрес> (далее - жилое помещение), мотивируя свои требования следующим.
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "ЭДС" и ООО СК "Спектр-Плюс" был заключен договор долевого участия N, по которому, ООО СК "Спектр-Плюс" как инвестор, приняло участие в строительстве указанного жилого помещения. Впоследствии, между ООО СК "Спектр-Плюс" и истцом был заключен договор долевого участия в строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ (далее - договор долевого участия) предметом которого являлось участие истца в долевом строительстве того же жилого помещения. Согласно п. 1.5. Договора долевого участия стоимость жилого помещения составила 2 692 470 рублей.
Истец указывает, оплата по договору им внесена полностью, что подтверждается письмом ООО СК "Спектр-Плюс" от ДД.ММ.ГГГГ об отсутствии претензий по оплате договора долевого участия и справкой ЗАО "ЭДС" N от ДД.ММ.ГГГГ об отсутствии у истца задолженности по договору долевого участия. Истец полагает, что на основании акта приема-передачи N б/н от ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО СК "Спектр-Плюс", и акта приема-передачи между ним и ЗАО "ЭДС" от ДД.ММ.ГГГГ у него возникло право собственности на указанное жилое помещение.
ДД.ММ.ГГГГ истцом получен технический паспорт на указанное жилое помещение для оформления права собственности.
Поскольку в Управление Росреестра не представлены необходимые документы, истец лишен возможности зарегистрировать право собственности на жилое помещение во внесудебном порядке, в связи с чем, просил суд признать за ним право собственности на квартиру.
Решением Ленинского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ суд исковые требования истца были удовлетворены, за истцом признано право собственности на вышеуказанное жилое помещение.
ДД.ММ.ГГГГ ЗАО "ЭДС" обратилось в суд с требованием о пересмотре вступившего в законную силу решения суда по вновь открывшимся обстоятельствам. Свое заявление общество мотивировало тем, что все представленные от его имени документы, включая отзыв на иск, расписки в получении повесток о вызове в судебное заседание, письмо об отсутствии задолженности от ДД.ММ.ГГГГ и акт приемки передачи от ДД.ММ.ГГГГ сфальсифицированы.
ДД.ММ.ГГГГ заявление ЗАО "ЭДС" об отмене решения Ленинского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ по вновь открывшимся обстоятельствам удовлетворено.
Требования истца о признании за ним права собственности на жилое помещение - квартиру N (строительный), площадью 79,4 кв. м, общей площадью 77,7 кв. м расположенную в объекте незавершенного строительства по адресу: <адрес> остались без изменения.
Ответчиком ЗАО "ЭДС" в ходе судебного заседания заявлен встречный иск о признании договора долевого участия в строительстве жилого дома N от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между гр. Ш. и ООО СК "Спектр-Плюс" о долевом участии в строительстве недействительной (ничтожной) сделкой.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе Ш. в лице представителя по доверенности Д. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, удовлетворив его исковые требования и отказав в удовлетворении встречного иска.
В судебном заседании представитель ЗАО "ЭДС" по доверенности У. пояснил, что решение суда считает законным и обоснованным.
Ш. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причину неявки не сообщил, документов, подтверждающих уважительность причины неявки, не представил, об отложении дела не просил.
Выслушав явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы заявителя жалобы, судебная коллегия считает следующее.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
На основании ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В силу ст. 219, 223 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "ЭДС" и ООО СК "Спектр-Плюс" заключен договор N на долевое участие в строительстве в отношении 14 этажного жилого дома секция 1\\3 общей площадью 5120 кв. м по адресу: <адрес>, где ЗАО "ЭДС" обеспечивает весь комплекс работ по строительству дома, а ООО СК "Спектр-Плюс" обязуется внести денежный вклад в долевое строительство. В п. 8.2. договора указано, что стороны не вправе без согласования с другой стороной передавать свои права и обязанности третьим лицам.
Указанный договор представлен в материалы дела истцом в копии.
Установлено, что у застройщика ЗАО "ЭДС" имеется постановление Главы города Самара N от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении границ земельного участка предоставленного ЗАО "ЭДС" в аренду для строительства, имеется договор аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ для строительства жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями и подземной автомобильной стоянкой, земельный участок площадью 9063 кв. м в границах улиц <адрес> в квартале N поставлен на кадастровый учет, имеется разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ на три очереди (1 очередь - жилой дом со встроено-пристроенными помещениями N секции N; 2 очередь - пристрой к секции 4.3. и жилой дом со встроенными помещениями N по генплану секции N; 3 очередь - здание гостиницы N и подземная автомобильная стоянка N с изменениями проектных характеристик на основе Постановления Администрации городского округа Самара N от ДД.ММ.ГГГГ.
Из материалов дела видно, что на основании Распоряжения Администрации Ленинского района г. Самары N от ДД.ММ.ГГГГ секциям N присвоен почтовый адрес: <адрес>, секциям N. <адрес>.
В материалах дела имеется договор N о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ООО СК "Спектр-Плюс" и Ш., предметом которого является участие в долевом строительстве 2-х комнатной квартиры (строительный N) на 3-м этаже <адрес> (секция 1\\3) по ул. <адрес> 81,59 и в п. 1.5. договора указана стоимость <адрес> рублей, которая является окончательной.
Изучив материалы дела, суд первой инстанции установил, что согласно представленного истцом копии договора N от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "ЭДС" и ООО СК "Спектр-Плюс" за последним закреплены помещения площадью 3560 кв. м в секции 1\\3 по <адрес>, тогда как согласно договора о долевом участии в строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ между ООО СК "Спектр-Плюс" и Ш., истец принимает участие в долевом строительстве 2-комнатной квартиры в <адрес>, т.е. истцу предоставлено не приобретенное право инвестирования квартиры в доме <адрес>.
Также исходя из буквального толкования содержания договора о долевом участии в строительстве жилого дома N от ДД.ММ.ГГГГ г., суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что какие либо условия, указывающие на то, что стороны заключили иную, чем договор долевого участия в строительстве, сделку, в нем отсутствуют. Все формальные требования, к подобного рода договорам сторонами соблюдены: на заказчика возлагаются типичные обязательства, включая действия по отводу земельного участка под строительство; разработке и согласованию (утверждению) проектно-сметной документации, выполнению проектно-изыскательских работ; осуществлению функций заказчика строительства при выполнении подрядчиками строительно-монтажных работ; принятию от дольщика денежных средства, составляющих его долю в строительстве дома; по окончании строительства дома - сдаче его государственной приемочной комиссии и т.д.
В рассматриваемом деле истец основывает свои требования на п. 1 ст. 218 и ст. 219 ГК РФ. Таким образом, истец определил свои требования о праве на жилое помещение, как на новую вещь, изготовленную или созданную для себя с соблюдением закона и иных правовых актов.
В данном случае таким законом является Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у участников долевого строительства права собственности на соответствующие объекты недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона, то есть после 30.03.2005 г.
При этом, согласно ст. 2 Федерального закона N 214-ФЗ застройщиком признается юридическое лицо, имеющее на предусмотренном вещном праве земельный участок и осуществляющее на основании разрешения на строительство, за счет привлеченных средств дольщиков, соответствующее жилищное строительство. В соответствии с п. 2 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.
Из представленного истцом договора долевого участия в строительстве следует, что от имени застройщика по строительству дома по <адрес> договор подписан ООО СК "Спектр-Плюс".
Однако, в нарушении ст. 56 ГПК РФ истец не представил доказательств, подтверждающих основания, по которым ООО СК "Спектр-Плюс" выступило в качестве заказчика строительства и привлекло его в качестве дольщика к участию в финансировании строительства жилого помещения.
По смыслу положений Федерального закона N 214-ФЗ (статьи 2 - 4) полномочия застройщика неразрывно связаны с его личностью, и, в первую очередь, следуют за правами на земельный участок, имеющимся разрешением на строительство, следовательно, являются результатом исполнения административно-распорядительной функции уполномоченным органом и из договора между коммерческими организациями такие полномочия возникнуть не могут.
Из представленной копии договора N 1-3 от 25.03.2005 г. на участие в долевом строительстве, заключенного между ЗАО "ЭДС" и ООО СК "Спектр-Плюс", следует, что стороны определили в качестве его предмета совместное инвестирование в строительство указанного жилого дома. Таким образом, сам по себе факт заключения указанного договора правового значения в рассматриваемом деле не имеет, поскольку правовых последствий, в смысле возникновения у ООО СК "Спектр-Плюс" статуса застройщика, в отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, разрешения на строительство, не порождает.
Как следует из материалов дела земельный участок под строительство многоквартирных домов в границах улиц <адрес> был отведен и предоставлен в аренду ЗАО "ЭДС", которому ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на строительство.
Таким образом, исключительное право осуществления полномочий застройщика по строительству жилого дома по <адрес>, включая заключение договоров долевого участия, принадлежит ЗАО "ЭДС".
Однако, данные, подтверждающие участие ЗАО "ЭДС" во взаимоотношениях с истцом по поводу являющегося предметом спора жилого помещения, в материалах дела отсутствуют.
Доказательств того, что между ЗАО "ЭДС" и ООО СК "Спектр-Плюс" существуют какие либо обязательства, предусматривающие переход прав застройщика, суду не представлено.
Таким образом, оценка представленных договоров N от ДД.ММ.ГГГГ и N от ДД.ММ.ГГГГ, позволяет прийти к выводу о том, что ООО СК "Спектр-Плюс" не имело права распоряжаться спорным жилым помещением, поскольку не приобрело такого права в установленном законом порядке.
Государственная регистрация договора о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ в нарушении требований ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ не осуществлена.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Пунктом 3 статьи 49 ГК РФ установлено, что правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент внесения записи о его исключении из единого государственного реестра юридических лиц.
Согласно выписке из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ N сторона договора долевого участия, поименованная в тексте договора от ДД.ММ.ГГГГ как Заказчик - ООО СК "Спектр-Плюс" (ОГРН N; ИНН N) прекратило свою деятельность ДД.ММ.ГГГГ путем реорганизации в форме слияния с ООО "Парис", о чем ИФНС по <адрес> сделана регистрационная запись N.
В материалах дела имеется копия акта приемки-передачи квартиры б\\н от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ООО СК "Спектр-Плюс" и Ш. о передаче истцу квартиры N (строительный) на 3-м этаже площадью 81,59 кв. м и письмо ООО СК "Спектр-Плюс" от ДД.ММ.ГГГГ об отсутствии претензий по оплате договора долевого участия.
Однако на дату заключения договора N от ДД.ММ.ГГГГ, на дату передачи этого имущества по акту от ДД.ММ.ГГГГ, и на дату выдачи письма об отсутствии задолженности от ДД.ММ.ГГГГ, юридическое лицо ООО СК "Спектр - Плюс" не существовало ввиду его реорганизации в форме слияния ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует регистрационная запись прекращения деятельности юридического лица, т.е. в соответствии со ст. 49 ГК РФ сделка совершена от имени юридического лица за пределами его правоспособности и соответственно относится к ничтожным сделкам.
Судом верно указано, что истцом не представлено доказательств внесения денежных средств в счет оплаты спорного жилого помещения в кассу либо на счет ООО СК "Спектр-Плюс". Соответствующих приходно-кассовых ордеров, квитанций, платежных поручений в материалах дела не имеется.
Доказательств, свидетельствующих о переходе прав от ООО СК "Спектр-Плюс" к ООО "Парис" по договору N от ДД.ММ.ГГГГ на участие в долевом строительстве, в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 58 ГК РФ, суду не представлено. На наличие договорных отношений с ООО "Парис" истец не ссылался.
К тому же в материалы дела истцами представлены лишь копии документов, обосновывающих требования истца: договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ от ООО СК "Спектр-Плюс", оригиналы суду не переданы, в связи с чем в силу ст. 60, п. 7 ст. 67 ГПК РФ суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа.
Выдача справки об отсутствии задолженности от ДД.ММ.ГГГГ от ЗАО "ЭДС" и подписание акта приема-передачи спорного жилого помещения от ЗАО "ЭДС" от ДД.ММ.ГГГГ представителем ЗАО "ЭДС" в ходе судебного разбирательства не подтверждены.
Кроме того, ответчиком ЗАО "ЭДС" представлена также копия договора N от ДД.ММ.ГГГГ, которая отлична от представленной истцом копии такого же договора по объему передаваемых в ООО СК "Спектр-Плюс" площадей и по цене указанной в п. 1.4. договоров, данные различия не устранены ввиду того, что отсутствует оригинал договора N.
Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, учитывая, что исследованными доказательствами не подтверждено право ООО СК "Спектр-Плюс" на совершение сделки по отчуждению спорного нежилого помещения, а на момент заключения с истцом договора о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ правоспособность ООО СК "Спектр-Плюс" была прекращена, в связи с чем указанное общество не могло выступать участником гражданских правоотношений, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что указанный договор не соответствует требованиям закона, в силу чего является недействительным (ничтожным), не порождающим правовых последствий, связанных с возникновением у контрагентов, в том числе и физических лиц, гражданских прав и обязанностей.
При таких обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил встречный иск ЗАО "ЭДС", отказав Ш. в признании за ним права собственности на жилое помещение - квартиру N, расположенное в объекте незавершенного строительства на 3-м этаже, общей площадью 79,4 кв. м по <адрес>. При этом суд правильно учел, что ЗАО "ЭДС", осуществляющее строительство жилого дома в договорных отношениях с истцом не состоит, какими либо обязательствами с ним не связано.
Доводы апелляционной жалобы о наличии правовых оснований для признания за Ш. права долевой собственности на жилое помещение, по вышеуказанным основаниям несостоятельны и основаны на неправильном толковании закона. Исходя из фактических обстоятельств дела, установленных судом, взаиморасчеты между ЗАО "ЭДС" и ООО СК "Спектр-Плюс не имеют юридического значения, поскольку не опровергают правильность выводов суда о прекращении правоспособности ООО СК "Спектр-Плюс" к моменту заключения договора с истцом.
Доводы апелляционной жалобы о том, что ДД.ММ.ГГГГ представитель истца покинула судебное заседание в связи с плохим самочувствием, не могут быть учтены. Сведениями о заболевании представителя истца суд не располагал. Ходатайств об отложении дела не поступало, доказательств уважительности причины своей неявки в судебное заседание истец суду не представил. К тому же в материалах в дела имеются сведения о наличии у Ш. иных представителей, которым им выдавались доверенности на представление своих интересов по данному делу.
Таким образом, судебная коллегия полагает, что нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения и предусмотренных ст. 330 ГПК РФ судом не допущено, в связи с чем оснований к удовлетворению апелляционной жалобы и отмене принятого решения не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Ленинского районного суда г. Самары от 14 сентября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ш. в лице представителя по доверенности Д. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 17.01.2013 ПО ДЕЛУ N 33-11730/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 января 2013 г. по делу N 33-11730/2012
Судья: Морозова Л.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего - Ермаковой Е.И.
судей - Лазаревой М.А. и Емелина А.В.
при секретаре - С.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Ш. в лице представителя Д. на решение Ленинского районного суда г. Самары от 14 сентября 2012 года, которым постановлено:
"В удовлетворении требования Ш. о признании за ним права собственности на жилое помещение - квартиру N (строительный), площадью 79,4 кв. м, общей площадью по ЖК РФ 77,7 кв. м, расположенную в объекте незавершенного строительства по адресу: <адрес>, отказать.
Встречный иск закрытого акционерного общества "ЭДС" о признании договора долевого участия в строительстве жилого дома N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между гр. Ш. и ООО СК "Спектр-Плюс", недействительной (ничтожной) сделкой, удовлетворить.
Признать договор долевого участия в строительстве жилого дома N от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между гр. Ш. и ООО СК "Спектр-Плюс" о долевом участии в строительстве квартиры N (строительный), площадью 79,4 кв. м, общей площадью по ЖК РФ 77,7 кв. м, расположенной в объекте незавершенного строительства по адресу: <адрес>, недействительным".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Лазаревой М.А., судебная коллегия,
установила:
Ш. обратился в суд с иском к ЗАО "ЭДС" и ООО СК "Спектр-Плюс" о признании права собственности на объект незавершенного строительства, жилое помещение - квартиру N (строительный) на 3-м этаже, общей площадью 79,4 кв. м расположенное в объекте незавершенного строительства по адресу: <адрес> (далее - жилое помещение), мотивируя свои требования следующим.
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "ЭДС" и ООО СК "Спектр-Плюс" был заключен договор долевого участия N, по которому, ООО СК "Спектр-Плюс" как инвестор, приняло участие в строительстве указанного жилого помещения. Впоследствии, между ООО СК "Спектр-Плюс" и истцом был заключен договор долевого участия в строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ (далее - договор долевого участия) предметом которого являлось участие истца в долевом строительстве того же жилого помещения. Согласно п. 1.5. Договора долевого участия стоимость жилого помещения составила 2 692 470 рублей.
Истец указывает, оплата по договору им внесена полностью, что подтверждается письмом ООО СК "Спектр-Плюс" от ДД.ММ.ГГГГ об отсутствии претензий по оплате договора долевого участия и справкой ЗАО "ЭДС" N от ДД.ММ.ГГГГ об отсутствии у истца задолженности по договору долевого участия. Истец полагает, что на основании акта приема-передачи N б/н от ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО СК "Спектр-Плюс", и акта приема-передачи между ним и ЗАО "ЭДС" от ДД.ММ.ГГГГ у него возникло право собственности на указанное жилое помещение.
ДД.ММ.ГГГГ истцом получен технический паспорт на указанное жилое помещение для оформления права собственности.
Поскольку в Управление Росреестра не представлены необходимые документы, истец лишен возможности зарегистрировать право собственности на жилое помещение во внесудебном порядке, в связи с чем, просил суд признать за ним право собственности на квартиру.
Решением Ленинского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ суд исковые требования истца были удовлетворены, за истцом признано право собственности на вышеуказанное жилое помещение.
ДД.ММ.ГГГГ ЗАО "ЭДС" обратилось в суд с требованием о пересмотре вступившего в законную силу решения суда по вновь открывшимся обстоятельствам. Свое заявление общество мотивировало тем, что все представленные от его имени документы, включая отзыв на иск, расписки в получении повесток о вызове в судебное заседание, письмо об отсутствии задолженности от ДД.ММ.ГГГГ и акт приемки передачи от ДД.ММ.ГГГГ сфальсифицированы.
ДД.ММ.ГГГГ заявление ЗАО "ЭДС" об отмене решения Ленинского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ по вновь открывшимся обстоятельствам удовлетворено.
Требования истца о признании за ним права собственности на жилое помещение - квартиру N (строительный), площадью 79,4 кв. м, общей площадью 77,7 кв. м расположенную в объекте незавершенного строительства по адресу: <адрес> остались без изменения.
Ответчиком ЗАО "ЭДС" в ходе судебного заседания заявлен встречный иск о признании договора долевого участия в строительстве жилого дома N от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между гр. Ш. и ООО СК "Спектр-Плюс" о долевом участии в строительстве недействительной (ничтожной) сделкой.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе Ш. в лице представителя по доверенности Д. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, удовлетворив его исковые требования и отказав в удовлетворении встречного иска.
В судебном заседании представитель ЗАО "ЭДС" по доверенности У. пояснил, что решение суда считает законным и обоснованным.
Ш. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причину неявки не сообщил, документов, подтверждающих уважительность причины неявки, не представил, об отложении дела не просил.
Выслушав явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы заявителя жалобы, судебная коллегия считает следующее.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
На основании ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В силу ст. 219, 223 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "ЭДС" и ООО СК "Спектр-Плюс" заключен договор N на долевое участие в строительстве в отношении 14 этажного жилого дома секция 1\\3 общей площадью 5120 кв. м по адресу: <адрес>, где ЗАО "ЭДС" обеспечивает весь комплекс работ по строительству дома, а ООО СК "Спектр-Плюс" обязуется внести денежный вклад в долевое строительство. В п. 8.2. договора указано, что стороны не вправе без согласования с другой стороной передавать свои права и обязанности третьим лицам.
Указанный договор представлен в материалы дела истцом в копии.
Установлено, что у застройщика ЗАО "ЭДС" имеется постановление Главы города Самара N от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении границ земельного участка предоставленного ЗАО "ЭДС" в аренду для строительства, имеется договор аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ для строительства жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями и подземной автомобильной стоянкой, земельный участок площадью 9063 кв. м в границах улиц <адрес> в квартале N поставлен на кадастровый учет, имеется разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ на три очереди (1 очередь - жилой дом со встроено-пристроенными помещениями N секции N; 2 очередь - пристрой к секции 4.3. и жилой дом со встроенными помещениями N по генплану секции N; 3 очередь - здание гостиницы N и подземная автомобильная стоянка N с изменениями проектных характеристик на основе Постановления Администрации городского округа Самара N от ДД.ММ.ГГГГ.
Из материалов дела видно, что на основании Распоряжения Администрации Ленинского района г. Самары N от ДД.ММ.ГГГГ секциям N присвоен почтовый адрес: <адрес>, секциям N. <адрес>.
В материалах дела имеется договор N о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ООО СК "Спектр-Плюс" и Ш., предметом которого является участие в долевом строительстве 2-х комнатной квартиры (строительный N) на 3-м этаже <адрес> (секция 1\\3) по ул. <адрес> 81,59 и в п. 1.5. договора указана стоимость <адрес> рублей, которая является окончательной.
Изучив материалы дела, суд первой инстанции установил, что согласно представленного истцом копии договора N от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "ЭДС" и ООО СК "Спектр-Плюс" за последним закреплены помещения площадью 3560 кв. м в секции 1\\3 по <адрес>, тогда как согласно договора о долевом участии в строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ между ООО СК "Спектр-Плюс" и Ш., истец принимает участие в долевом строительстве 2-комнатной квартиры в <адрес>, т.е. истцу предоставлено не приобретенное право инвестирования квартиры в доме <адрес>.
Также исходя из буквального толкования содержания договора о долевом участии в строительстве жилого дома N от ДД.ММ.ГГГГ г., суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что какие либо условия, указывающие на то, что стороны заключили иную, чем договор долевого участия в строительстве, сделку, в нем отсутствуют. Все формальные требования, к подобного рода договорам сторонами соблюдены: на заказчика возлагаются типичные обязательства, включая действия по отводу земельного участка под строительство; разработке и согласованию (утверждению) проектно-сметной документации, выполнению проектно-изыскательских работ; осуществлению функций заказчика строительства при выполнении подрядчиками строительно-монтажных работ; принятию от дольщика денежных средства, составляющих его долю в строительстве дома; по окончании строительства дома - сдаче его государственной приемочной комиссии и т.д.
В рассматриваемом деле истец основывает свои требования на п. 1 ст. 218 и ст. 219 ГК РФ. Таким образом, истец определил свои требования о праве на жилое помещение, как на новую вещь, изготовленную или созданную для себя с соблюдением закона и иных правовых актов.
В данном случае таким законом является Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у участников долевого строительства права собственности на соответствующие объекты недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона, то есть после 30.03.2005 г.
При этом, согласно ст. 2 Федерального закона N 214-ФЗ застройщиком признается юридическое лицо, имеющее на предусмотренном вещном праве земельный участок и осуществляющее на основании разрешения на строительство, за счет привлеченных средств дольщиков, соответствующее жилищное строительство. В соответствии с п. 2 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.
Из представленного истцом договора долевого участия в строительстве следует, что от имени застройщика по строительству дома по <адрес> договор подписан ООО СК "Спектр-Плюс".
Однако, в нарушении ст. 56 ГПК РФ истец не представил доказательств, подтверждающих основания, по которым ООО СК "Спектр-Плюс" выступило в качестве заказчика строительства и привлекло его в качестве дольщика к участию в финансировании строительства жилого помещения.
По смыслу положений Федерального закона N 214-ФЗ (статьи 2 - 4) полномочия застройщика неразрывно связаны с его личностью, и, в первую очередь, следуют за правами на земельный участок, имеющимся разрешением на строительство, следовательно, являются результатом исполнения административно-распорядительной функции уполномоченным органом и из договора между коммерческими организациями такие полномочия возникнуть не могут.
Из представленной копии договора N 1-3 от 25.03.2005 г. на участие в долевом строительстве, заключенного между ЗАО "ЭДС" и ООО СК "Спектр-Плюс", следует, что стороны определили в качестве его предмета совместное инвестирование в строительство указанного жилого дома. Таким образом, сам по себе факт заключения указанного договора правового значения в рассматриваемом деле не имеет, поскольку правовых последствий, в смысле возникновения у ООО СК "Спектр-Плюс" статуса застройщика, в отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, разрешения на строительство, не порождает.
Как следует из материалов дела земельный участок под строительство многоквартирных домов в границах улиц <адрес> был отведен и предоставлен в аренду ЗАО "ЭДС", которому ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на строительство.
Таким образом, исключительное право осуществления полномочий застройщика по строительству жилого дома по <адрес>, включая заключение договоров долевого участия, принадлежит ЗАО "ЭДС".
Однако, данные, подтверждающие участие ЗАО "ЭДС" во взаимоотношениях с истцом по поводу являющегося предметом спора жилого помещения, в материалах дела отсутствуют.
Доказательств того, что между ЗАО "ЭДС" и ООО СК "Спектр-Плюс" существуют какие либо обязательства, предусматривающие переход прав застройщика, суду не представлено.
Таким образом, оценка представленных договоров N от ДД.ММ.ГГГГ и N от ДД.ММ.ГГГГ, позволяет прийти к выводу о том, что ООО СК "Спектр-Плюс" не имело права распоряжаться спорным жилым помещением, поскольку не приобрело такого права в установленном законом порядке.
Государственная регистрация договора о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ в нарушении требований ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ не осуществлена.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Пунктом 3 статьи 49 ГК РФ установлено, что правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент внесения записи о его исключении из единого государственного реестра юридических лиц.
Согласно выписке из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ N сторона договора долевого участия, поименованная в тексте договора от ДД.ММ.ГГГГ как Заказчик - ООО СК "Спектр-Плюс" (ОГРН N; ИНН N) прекратило свою деятельность ДД.ММ.ГГГГ путем реорганизации в форме слияния с ООО "Парис", о чем ИФНС по <адрес> сделана регистрационная запись N.
В материалах дела имеется копия акта приемки-передачи квартиры б\\н от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ООО СК "Спектр-Плюс" и Ш. о передаче истцу квартиры N (строительный) на 3-м этаже площадью 81,59 кв. м и письмо ООО СК "Спектр-Плюс" от ДД.ММ.ГГГГ об отсутствии претензий по оплате договора долевого участия.
Однако на дату заключения договора N от ДД.ММ.ГГГГ, на дату передачи этого имущества по акту от ДД.ММ.ГГГГ, и на дату выдачи письма об отсутствии задолженности от ДД.ММ.ГГГГ, юридическое лицо ООО СК "Спектр - Плюс" не существовало ввиду его реорганизации в форме слияния ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует регистрационная запись прекращения деятельности юридического лица, т.е. в соответствии со ст. 49 ГК РФ сделка совершена от имени юридического лица за пределами его правоспособности и соответственно относится к ничтожным сделкам.
Судом верно указано, что истцом не представлено доказательств внесения денежных средств в счет оплаты спорного жилого помещения в кассу либо на счет ООО СК "Спектр-Плюс". Соответствующих приходно-кассовых ордеров, квитанций, платежных поручений в материалах дела не имеется.
Доказательств, свидетельствующих о переходе прав от ООО СК "Спектр-Плюс" к ООО "Парис" по договору N от ДД.ММ.ГГГГ на участие в долевом строительстве, в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 58 ГК РФ, суду не представлено. На наличие договорных отношений с ООО "Парис" истец не ссылался.
К тому же в материалы дела истцами представлены лишь копии документов, обосновывающих требования истца: договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ от ООО СК "Спектр-Плюс", оригиналы суду не переданы, в связи с чем в силу ст. 60, п. 7 ст. 67 ГПК РФ суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа.
Выдача справки об отсутствии задолженности от ДД.ММ.ГГГГ от ЗАО "ЭДС" и подписание акта приема-передачи спорного жилого помещения от ЗАО "ЭДС" от ДД.ММ.ГГГГ представителем ЗАО "ЭДС" в ходе судебного разбирательства не подтверждены.
Кроме того, ответчиком ЗАО "ЭДС" представлена также копия договора N от ДД.ММ.ГГГГ, которая отлична от представленной истцом копии такого же договора по объему передаваемых в ООО СК "Спектр-Плюс" площадей и по цене указанной в п. 1.4. договоров, данные различия не устранены ввиду того, что отсутствует оригинал договора N.
Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, учитывая, что исследованными доказательствами не подтверждено право ООО СК "Спектр-Плюс" на совершение сделки по отчуждению спорного нежилого помещения, а на момент заключения с истцом договора о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ правоспособность ООО СК "Спектр-Плюс" была прекращена, в связи с чем указанное общество не могло выступать участником гражданских правоотношений, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что указанный договор не соответствует требованиям закона, в силу чего является недействительным (ничтожным), не порождающим правовых последствий, связанных с возникновением у контрагентов, в том числе и физических лиц, гражданских прав и обязанностей.
При таких обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил встречный иск ЗАО "ЭДС", отказав Ш. в признании за ним права собственности на жилое помещение - квартиру N, расположенное в объекте незавершенного строительства на 3-м этаже, общей площадью 79,4 кв. м по <адрес>. При этом суд правильно учел, что ЗАО "ЭДС", осуществляющее строительство жилого дома в договорных отношениях с истцом не состоит, какими либо обязательствами с ним не связано.
Доводы апелляционной жалобы о наличии правовых оснований для признания за Ш. права долевой собственности на жилое помещение, по вышеуказанным основаниям несостоятельны и основаны на неправильном толковании закона. Исходя из фактических обстоятельств дела, установленных судом, взаиморасчеты между ЗАО "ЭДС" и ООО СК "Спектр-Плюс не имеют юридического значения, поскольку не опровергают правильность выводов суда о прекращении правоспособности ООО СК "Спектр-Плюс" к моменту заключения договора с истцом.
Доводы апелляционной жалобы о том, что ДД.ММ.ГГГГ представитель истца покинула судебное заседание в связи с плохим самочувствием, не могут быть учтены. Сведениями о заболевании представителя истца суд не располагал. Ходатайств об отложении дела не поступало, доказательств уважительности причины своей неявки в судебное заседание истец суду не представил. К тому же в материалах в дела имеются сведения о наличии у Ш. иных представителей, которым им выдавались доверенности на представление своих интересов по данному делу.
Таким образом, судебная коллегия полагает, что нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения и предусмотренных ст. 330 ГПК РФ судом не допущено, в связи с чем оснований к удовлетворению апелляционной жалобы и отмене принятого решения не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Самары от 14 сентября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ш. в лице представителя по доверенности Д. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)