Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Московского городского суда Тихенко Г.А., изучив поступившую 31.05.2013 г. кассационную жалобу Д.Е.Н., Д.В.А., Д.А.Н. на определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14.02.2013 г.,
Д.Е.Н., Д.В.А., Д.А.Н. обратились в суд с иском к Н.Н., Н.Д., Д.Г.М. о расторжении договора купли-продажи жилой площади от 28.10.2011 г., указав, что они ранее являлись собственниками комнат N 1 и N 5 в пятикомнатной квартире коммунального заселения, расположенной по адресу: г. Москва, *** пер., д. ***, стр. ***, кв. 33, которые были ими проданы по договору купли-продажи ответчику Д.Г.М., и, поскольку в указанной квартире был зарегистрирован несовершеннолетний сын Д.Е.А. - Д.Н.А., то постановлением N 093-П от 20.10.2011 г. Муниципалитета внутригородского муниципального образования "Тверское" в г. Москве было разрешено заключение договора купли-продажи двух комнат в вышеуказанной квартире при условии одновременного приобретения им трехкомнатной квартиры по адресу: г. Москва, *** шоссе, д. ***, кв. ***, которая была приобретена на основании договора купли-продажи от 28.10.2011 г. у ответчиков Н.Д. и Н.Н.
Впоследствии, в распоряжении истцов оказалась расширенная выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, *** шоссе, д. ***, кв. ***, из которой следует, что на момент заключения договора купли-продажи данной квартиры от 28.10.2011 г. она находилась под залогом по договору ипотеки, о чем ответчики истцам не сообщили перед заключением договора купли-продажи.
Истцы полагали, что ответчики Н-вы грубо нарушили условия договора купли-продажи от 28.10.2011 г. и нормы действующего законодательства, что влечет расторжение заключенного с ними договора купли-продажи и делает невозможным исполнение также договора купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, *** пер., д. ***, стр. ***, кв. ***.
При этом истцы ссылались также на то, что они узнали о нахождении квартиры по адресу: г. Москва, *** шоссе, д. ***, кв. ***, под обременением лишь после заключения указанных договоров, что, по их мнению, является существенным изменением обстоятельств по смыслу ст. 451 ГК РФ и основанием для расторжения договора купли-продажи комнат в квартире по адресу: г. Москва, *** пер., д. ***, стр. ***, кв. ***, в связи с чем просили расторгнуть данный договор, а также договор от 28.10.2011 г. купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, *** шоссе, д. ***, кв. ***.
Уточнив исковые требования, истцы просили также применить последствия недействительности ничтожной сделки - договоров купли-продажи комнат и квартиры от 28.10.2011 г., заключенных между ними и Н.Н., Н.Д., и между ними и ответчиком Д.Г.М., для чего обязать каждую из сторон возвратить другой все полученное по сделкам, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве аннулировать ранее внесенные записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним N *** от 07.12.2011 г. о регистрации права собственности Д.Е.Н., Д.В.А., Д.А.Н., Д.Н.А. на квартиру кадастровый номер ***, расположенную по адресу: г. Москва, *** шоссе, д. ***, кв. ***, о регистрации права собственности Д.Г.М. на комнаты N 1 и N 5 в квартире коммунального заселения, расположенной по адресу: г. Москва, *** пер., д. ***, стр. ***, кв. ***.
Решением Симоновского районного суда г. Москвы от 09.11.2012 г. постановлено:
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, *** шоссе, д. ***, кв. ***, заключенный 28.10.2011 г. между Н.Н., Н.Д. и Д.Е.Н., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Д.Н.А., 21.02.1998 года рождения, Д.В.А., Д.А.Н., а также обязать стороны возвратить другой стороне все полученное по сделке.
Расторгнуть договор купли-продажи комнат N 1,5 в квартире по адресу: г. Москва, *** пер., д. ***, стр. ***, кв. ***, заключенный 28.10.2011 г. между Д.Е.Н., Д.В.А. и Д.Г.М., а также обязать стороны возвратить другой стороне все полученное по сделке.
Настоящее решение, после его вступления в законную силу, является основанием для аннулирования ранее внесенных записей в ЕГРП о регистрации права собственности Д.Е.Н., Д.В.А., Д.А.Н., Д.Н.А. на квартиру по адресу: г. Москва, *** шоссе, д. ***, кв. ***; Д.Г.М. на комнаты 1, 5 в квартире по адресу: г. Москва, *** пер., д. ***, стр. ***, кв. ***.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14.02.2013 г. решение Симоновского районного суда г. Москвы от 09.11.2012 г. отменено.
По делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Д.Е.Н., Д.В.А., Д.А.Н. к Н.Н., Н.Д., Д.Г.М. о расторжении договоров купли-продажи от 28.10.2011 г. комнат и квартиры и о применении последствий недействительности ничтожной сделки по договорам купли-продажи комнат и квартиры от 28.10.2011 г. отказано.
В настоящей кассационной жалобе Д.Е.Н., Д.В.А., Д.А.Н. ставят вопрос об отмене постановленных по делу судебных актов.
В силу ч. 2 ст. 381 ГПК РФ по результатам изучения кассационных жалобы, представления судья выносит определение:
- 1) об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке. При этом кассационные жалоба, представление, а также копии обжалуемых судебных постановлений остаются в суде кассационной инстанции;
- 2) о передаче кассационных жалобы, представления с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
В силу ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Изучив состоявшиеся судебные постановления, проверив доводы кассационной жалобы, нахожу, что существенных нарушений норм материального или процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов, при рассмотрении дела судом допущено не было; доводы жалобы не могут повлечь за собой возможность отмены или изменения постановленных судебных актов в кассационном порядке.
Судом установлено, что истцы ранее являлись собственниками комнат N 1 и N 5 в пятикомнатной квартире коммунального заселения, расположенной по адресу: г. Москва, *** пер., д. ***, стр. ***, кв. 33, где им принадлежало по 1/3 доли в праве собственности каждому.
28.10.2011 г. указанные комнаты были ими проданы по договору купли-продажи ответчику Д.Г.М.
Поскольку в указанной квартире был зарегистрирован несовершеннолетний сын Д.Е.А. - Д.Н.А., то постановлением N 093-П от 20.10.2011 г. Муниципалитета внутригородского муниципального образования "Тверское" в г. Москве было разрешено заключение договора купли-продажи комнат в указанной квартире при условии одновременного приобретения трехкомнатной квартиры по адресу: г. Москва, *** шоссе, д. ***, кв. ***.
Во исполнение данного постановления истцы заключили договор купли-продажи от 28.10.2011 г. с ответчиками Н.Д. и Н.Н. в отношении квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, *** шоссе, д. ***, кв. ***.
Согласно п. 5 данного договора, продавцы гарантируют, что до его заключения указанная квартира никому не отчуждена, в споре, аренде, под запрещением (арестом) не состоит, не завещана, предметом долга не является, рентой, залогом не обременена, нет заключенных договоров найма и пользования в любой форме, нет временно зарегистрированных в вышеуказанной квартире лиц, в качестве вклада в уставной капитал юридического лица не передана, брачные договоры в отношении нее не заключались. Продавцы доводят до сведения Покупателей, что лиц, заключенных под стражу, осужденных к отбыванию срока наказания в исправительных учреждениях, лиц, призванных на действительную срочную военную службу, временно выехавших по условиям и характеру работы, в том числе в связи с выездом в загранкомандировку, на учебу, либо отсутствующих в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя), в вышеуказанной квартире не имеется. Продавцы несут ответственность за достоверность указанных в данном пункте сведений.
Разрешая настоящее гражданское дело по существу и удовлетворяя требования истцов о расторжении договора купли-продажи, суд исходил из того, что ответчики Н-вы продали истцам трехкомнатную квартиру по адресу: г. Москва, *** шоссе, д. ***, кв. ***, которая на момент заключения договора купли-продажи от 28.10.2011 г. находилась под залогом по договору ипотеки, о чем ответчики не сообщили истцам, грубо нарушив условия договора купли-продажи, а также нормы действующего законодательства.
Между тем судебная коллегия не согласилась с выводом суда о существенном нарушение договора ответчиками Н-выми, в связи с несообщением ими сведений о нахождении квартиры под залогом, поскольку данное обстоятельство не повлекло для другой стороны Д-вых такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
- 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
- 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
- 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
- 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено только по одним формальным соображениям.
Проверяя законность и обоснованность судебного акта, апелляционная инстанция должна исходить из того, что решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов; и законным, в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права.
Отменяя решение суда в части расторжения договора купли-продажи от 28.10.2011 г. в отношении квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, *** пер., д. ***, стр. ***, кв. ***, и принимая новое решение в этой части об отказе в удовлетворении требований истцов к ответчику Д.Г.М. о расторжении данного договора, апелляционная инстанция исходила из следующего.
Так, судом установлено, что стороны полностью исполнили данный договор, произвели оплату квартир по заключенным договорам купли-продажи от 28.10.2011 г. и истцы Д-вы переселились в трехкомнатную квартиру по адресу: г. Москва, *** шоссе, д. ***. кв. ***, где и проживают по настоящее время. Требований о их выселении никто в судебном порядке не заявлял, сделки купли-продажи квартир не признаны в установленном законом порядке недействительными.
Кроме того, заключенный между истцами и ответчиком Д.Г.М. договор купли-продажи комнат в коммунальной квартире по адресу: г. Москва, *** пер., д. ***, стр. ***, кв. ***, также был исполнен, и заключен между сторонами без существенных нарушений, указанных в ч. 2 ст. 450 ГК РФ, что подтверждается тем, что истцы уплатили Д.Г.М. денежную сумму в размере *** руб. за неотъемлемые улучшения жилищных условий в данной квартире, на что указано в их письменной расписке от 12.12.2011 г. Д.Е.Н. получила от Д.Г.М. также денежную сумму в размере *** руб. в счет оплаты за комнаты N 1,5 в квартире коммунального заселения по договору купли-продажи от 28.10.2011 г. (расписка от 28.10.2011 г.) и истцы получили от Д.Г.М. денежную сумму в размере стоимости комнат в размере *** руб., что подтверждается письменной распиской от 12.12.2011 г.
Согласно акта обследования жилой площади от 06.02.2013 г., составленного ВМО "Тверской" г. Москвы по адресу: г. Москва, *** пер., д. ***, стр. *** кв. ***, в данной квартире в настоящее время отсутствуют условия для проживания, в том числе несовершеннолетних детей.
В заседании судебной коллегии ответчик Д.Г.М. пояснила, что в купленных у истцов комнатах ею проводится в настоящее время ремонт.
Согласно ответа Управления Росреестра по г. Москве от 31.12.2012 г запись к регистрационному номеру *** от 16.03.2007 г. о прекращении ограничения (обременения) по договору ипотеки квартиры от 09.03.2007 г. была внесена - 01.12.2011 г.
Согласно справке ОАО "Москоммерцбанк" от 23.01.2013 г. N 31-03/345 кредит Н.Н. с объектом залога квартиры по адресу: г. Москва, *** шоссе, д. ***. кв. ***, был погашен досрочно 22.11.2011 г.
Таким образом, денежные расчеты по сделкам были произведены между сторонами уже после прекращения ограничения (обременения) квартиры по адресу: <...> и погашения кредита Н.Н. и согласно акту приема-передачи от 07.01.2012 г. квартиры по адресу: Москва, *** шоссе, д. *** кв. ***, данная квартира была передана Н-выми истцам Д. свободной от прав третьих лиц, что не противоречит положениям ч. 1 ст. 460 ГК РФ.
Расторгая договор купли-продажи квартиры по адресу: <...>, суд исходил из того, что он не был бы заключен в том случае, если бы истцы знали, что квартира по адресу: <...>, находится под залогом по договору ипотеки, и установил, что ответчики Н-вы нарушили условия договора, что влечет его расторжение, и делает невозможным и заключение и исполнение договора купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, *** пер., д. ***, стр. ***, кв. ***, и установил, что истцы узнали о нахождении квартиры по адресу: г. Москва, *** шоссе, д. ***. кв. ***, под обременением лишь после заключения указанных договоров, что можно считать существенным изменением обстоятельств по смыслу ст. 451 ГК РФ, и расторг договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, *** пер., д. ***, стр. ***, кв. ***.
Между тем вывод суда о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры от 28.10.2011 г. по адресу: г. Москва, *** шоссе, д. ***. кв. ***, по тем основаниям, что истцы намеренно не были проинформированы ответчиками о нахождении приобретаемого имущества в залоге, и ответчиками не было представлено согласие залогодержателя на совершение сделки, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда не признала основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, *** шоссе, д. ***. кв. ***, так как отсутствие информации о залоге данной квартиры у истцов не является существенным нарушением данного договора, поскольку данная сделка не повлекла для истцов такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, а именно, истцы исполнили условия данного договора и согласились переехать в данную квартиру, подписав акт приема-передачи от 07.01.2012 г. с Н-выми уже после снятия обременений с данной квартиры и погашения ими кредита. Кроме того, в данном акте стороны указали на то, что никаких претензий у них друг к другу нет. К состоянию жилого помещения покупатель претензий не имеет. Ключи от квартиры, расчетные книжки за коммунальные услуги, тепло-электроэнергию, газ, телефон Покупателю (Д-вым) переданы. Деньги за вышеуказанную квартиру Продавец (Н-вы) получил от Покупателя полностью. Материальных претензий не имеет.
Таким образом, денежная сумма в размере стоимости вышеуказанной квартиры *** руб. 70 коп., полученная истцами от Д.Г.М., была уплачена истцами при покупке квартиры по адресу: г. Москва, *** шоссе, д. ***. кв. ***, что подтверждается п. 4 договора купли-продажи квартиры от 28.10.2011 г., актом приема-передачи от 07.01.2012 г. и не отрицалось сторонами в суде.
Кроме того, согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Кроме того, запись о регистрации права собственности истцов Д.Е.Н. и Д.В.А., Д.А.Н., Д.Н.А. N *** на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, *** шоссе, д. ***. кв. ***, была осуществлена 07.12.2011 г. при отсутствии обременений на данную квартиру, что также свидетельствует об отсутствии существенных обстоятельств для расторжения договоров купли-продажи квартир, заключенных 28.10.2011 г. и об отсутствии необходимости получения согласия залогодержателя на совершение сделки с куплей-продажей квартиры по вышеуказанному адресу.
Залогодержатель Коммерческий банк "Москоммерцбанк" договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ***шоссе, д. ***. кв. ***, не оспаривает.
Поскольку оснований для расторжения оспариваемых истцами договоров купли-продажи от 28.10.2012 г. не имеется, судебная коллегия пришла к выводу, что вывод суда первой инстанции о том, что установленный запрет на совершение сделки с заложенным имуществом - квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, *** шоссе, д. ***. кв. ***, свидетельствует о ее ничтожности, и что заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры от 28.10.2011 г. является ничтожным, является необоснованным, в результате чего требования истцов о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договоров купли-продажи квартиры от 28.10.2011 г., заключенных между истцами и Д.Г.М., а также с Н.Н., Н.Д., и об обязании каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, удовлетворению не подлежат.
В силу ч. 2 ст. 390 ГПК РФ при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления. В интересах законности суд кассационной инстанции вправе выйти за пределы доводов кассационных жалобы, представления. При этом суд кассационной инстанции не вправе проверять законность судебных постановлений в той части, в которой они не обжалуются, а также законность судебных постановлений, которые не обжалуются.
Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, судом определены правильно; в решении указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела, установленных судом.
Суд, разрешая дело по существу, обоснованно принял во внимание все заслуживающие внимания юридически значимые обстоятельства, оценил собранные по делу доказательства в их совокупности и пришел к законному и обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Таким образом, доводы кассационной жалобы направлены на иную, отличную от суда первой инстанции, оценку собранных по делу доказательств, правом на которую в силу ст. 390 ГПК РФ суд кассационной инстанции не наделен, основаны на неверном толковании норм материального права и игнорировании действительных обстоятельств настоящего дела и о существенных нарушениях норм материального или процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов не свидетельствуют.
При рассмотрении дела судами не допущено существенное нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права. В кассационной жалобе отсутствуют обстоятельства, которые могли бы в силу ст. 387 ГПК являться основанием к отмене состоявшихся судебных постановлений.
На основании изложенного, суд кассационной инстанции не находит оснований к отмене или изменению судебных решений по делу по доводам жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 383, 387 Гражданского процессуального кодекса РФ,
в передаче кассационной жалобы Д.Е.Н., Д.В.А., Д.А.Н. на определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14.02.2013 г. для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 01.07.2013 N 4Г/6-5062
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 июля 2013 г. N 4г/6-5062
Судья Московского городского суда Тихенко Г.А., изучив поступившую 31.05.2013 г. кассационную жалобу Д.Е.Н., Д.В.А., Д.А.Н. на определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14.02.2013 г.,
установил:
Д.Е.Н., Д.В.А., Д.А.Н. обратились в суд с иском к Н.Н., Н.Д., Д.Г.М. о расторжении договора купли-продажи жилой площади от 28.10.2011 г., указав, что они ранее являлись собственниками комнат N 1 и N 5 в пятикомнатной квартире коммунального заселения, расположенной по адресу: г. Москва, *** пер., д. ***, стр. ***, кв. 33, которые были ими проданы по договору купли-продажи ответчику Д.Г.М., и, поскольку в указанной квартире был зарегистрирован несовершеннолетний сын Д.Е.А. - Д.Н.А., то постановлением N 093-П от 20.10.2011 г. Муниципалитета внутригородского муниципального образования "Тверское" в г. Москве было разрешено заключение договора купли-продажи двух комнат в вышеуказанной квартире при условии одновременного приобретения им трехкомнатной квартиры по адресу: г. Москва, *** шоссе, д. ***, кв. ***, которая была приобретена на основании договора купли-продажи от 28.10.2011 г. у ответчиков Н.Д. и Н.Н.
Впоследствии, в распоряжении истцов оказалась расширенная выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, *** шоссе, д. ***, кв. ***, из которой следует, что на момент заключения договора купли-продажи данной квартиры от 28.10.2011 г. она находилась под залогом по договору ипотеки, о чем ответчики истцам не сообщили перед заключением договора купли-продажи.
Истцы полагали, что ответчики Н-вы грубо нарушили условия договора купли-продажи от 28.10.2011 г. и нормы действующего законодательства, что влечет расторжение заключенного с ними договора купли-продажи и делает невозможным исполнение также договора купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, *** пер., д. ***, стр. ***, кв. ***.
При этом истцы ссылались также на то, что они узнали о нахождении квартиры по адресу: г. Москва, *** шоссе, д. ***, кв. ***, под обременением лишь после заключения указанных договоров, что, по их мнению, является существенным изменением обстоятельств по смыслу ст. 451 ГК РФ и основанием для расторжения договора купли-продажи комнат в квартире по адресу: г. Москва, *** пер., д. ***, стр. ***, кв. ***, в связи с чем просили расторгнуть данный договор, а также договор от 28.10.2011 г. купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, *** шоссе, д. ***, кв. ***.
Уточнив исковые требования, истцы просили также применить последствия недействительности ничтожной сделки - договоров купли-продажи комнат и квартиры от 28.10.2011 г., заключенных между ними и Н.Н., Н.Д., и между ними и ответчиком Д.Г.М., для чего обязать каждую из сторон возвратить другой все полученное по сделкам, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве аннулировать ранее внесенные записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним N *** от 07.12.2011 г. о регистрации права собственности Д.Е.Н., Д.В.А., Д.А.Н., Д.Н.А. на квартиру кадастровый номер ***, расположенную по адресу: г. Москва, *** шоссе, д. ***, кв. ***, о регистрации права собственности Д.Г.М. на комнаты N 1 и N 5 в квартире коммунального заселения, расположенной по адресу: г. Москва, *** пер., д. ***, стр. ***, кв. ***.
Решением Симоновского районного суда г. Москвы от 09.11.2012 г. постановлено:
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, *** шоссе, д. ***, кв. ***, заключенный 28.10.2011 г. между Н.Н., Н.Д. и Д.Е.Н., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Д.Н.А., 21.02.1998 года рождения, Д.В.А., Д.А.Н., а также обязать стороны возвратить другой стороне все полученное по сделке.
Расторгнуть договор купли-продажи комнат N 1,5 в квартире по адресу: г. Москва, *** пер., д. ***, стр. ***, кв. ***, заключенный 28.10.2011 г. между Д.Е.Н., Д.В.А. и Д.Г.М., а также обязать стороны возвратить другой стороне все полученное по сделке.
Настоящее решение, после его вступления в законную силу, является основанием для аннулирования ранее внесенных записей в ЕГРП о регистрации права собственности Д.Е.Н., Д.В.А., Д.А.Н., Д.Н.А. на квартиру по адресу: г. Москва, *** шоссе, д. ***, кв. ***; Д.Г.М. на комнаты 1, 5 в квартире по адресу: г. Москва, *** пер., д. ***, стр. ***, кв. ***.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14.02.2013 г. решение Симоновского районного суда г. Москвы от 09.11.2012 г. отменено.
По делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Д.Е.Н., Д.В.А., Д.А.Н. к Н.Н., Н.Д., Д.Г.М. о расторжении договоров купли-продажи от 28.10.2011 г. комнат и квартиры и о применении последствий недействительности ничтожной сделки по договорам купли-продажи комнат и квартиры от 28.10.2011 г. отказано.
В настоящей кассационной жалобе Д.Е.Н., Д.В.А., Д.А.Н. ставят вопрос об отмене постановленных по делу судебных актов.
В силу ч. 2 ст. 381 ГПК РФ по результатам изучения кассационных жалобы, представления судья выносит определение:
- 1) об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке. При этом кассационные жалоба, представление, а также копии обжалуемых судебных постановлений остаются в суде кассационной инстанции;
- 2) о передаче кассационных жалобы, представления с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
В силу ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Изучив состоявшиеся судебные постановления, проверив доводы кассационной жалобы, нахожу, что существенных нарушений норм материального или процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов, при рассмотрении дела судом допущено не было; доводы жалобы не могут повлечь за собой возможность отмены или изменения постановленных судебных актов в кассационном порядке.
Судом установлено, что истцы ранее являлись собственниками комнат N 1 и N 5 в пятикомнатной квартире коммунального заселения, расположенной по адресу: г. Москва, *** пер., д. ***, стр. ***, кв. 33, где им принадлежало по 1/3 доли в праве собственности каждому.
28.10.2011 г. указанные комнаты были ими проданы по договору купли-продажи ответчику Д.Г.М.
Поскольку в указанной квартире был зарегистрирован несовершеннолетний сын Д.Е.А. - Д.Н.А., то постановлением N 093-П от 20.10.2011 г. Муниципалитета внутригородского муниципального образования "Тверское" в г. Москве было разрешено заключение договора купли-продажи комнат в указанной квартире при условии одновременного приобретения трехкомнатной квартиры по адресу: г. Москва, *** шоссе, д. ***, кв. ***.
Во исполнение данного постановления истцы заключили договор купли-продажи от 28.10.2011 г. с ответчиками Н.Д. и Н.Н. в отношении квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, *** шоссе, д. ***, кв. ***.
Согласно п. 5 данного договора, продавцы гарантируют, что до его заключения указанная квартира никому не отчуждена, в споре, аренде, под запрещением (арестом) не состоит, не завещана, предметом долга не является, рентой, залогом не обременена, нет заключенных договоров найма и пользования в любой форме, нет временно зарегистрированных в вышеуказанной квартире лиц, в качестве вклада в уставной капитал юридического лица не передана, брачные договоры в отношении нее не заключались. Продавцы доводят до сведения Покупателей, что лиц, заключенных под стражу, осужденных к отбыванию срока наказания в исправительных учреждениях, лиц, призванных на действительную срочную военную службу, временно выехавших по условиям и характеру работы, в том числе в связи с выездом в загранкомандировку, на учебу, либо отсутствующих в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя), в вышеуказанной квартире не имеется. Продавцы несут ответственность за достоверность указанных в данном пункте сведений.
Разрешая настоящее гражданское дело по существу и удовлетворяя требования истцов о расторжении договора купли-продажи, суд исходил из того, что ответчики Н-вы продали истцам трехкомнатную квартиру по адресу: г. Москва, *** шоссе, д. ***, кв. ***, которая на момент заключения договора купли-продажи от 28.10.2011 г. находилась под залогом по договору ипотеки, о чем ответчики не сообщили истцам, грубо нарушив условия договора купли-продажи, а также нормы действующего законодательства.
Между тем судебная коллегия не согласилась с выводом суда о существенном нарушение договора ответчиками Н-выми, в связи с несообщением ими сведений о нахождении квартиры под залогом, поскольку данное обстоятельство не повлекло для другой стороны Д-вых такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
- 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
- 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
- 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
- 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено только по одним формальным соображениям.
Проверяя законность и обоснованность судебного акта, апелляционная инстанция должна исходить из того, что решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов; и законным, в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права.
Отменяя решение суда в части расторжения договора купли-продажи от 28.10.2011 г. в отношении квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, *** пер., д. ***, стр. ***, кв. ***, и принимая новое решение в этой части об отказе в удовлетворении требований истцов к ответчику Д.Г.М. о расторжении данного договора, апелляционная инстанция исходила из следующего.
Так, судом установлено, что стороны полностью исполнили данный договор, произвели оплату квартир по заключенным договорам купли-продажи от 28.10.2011 г. и истцы Д-вы переселились в трехкомнатную квартиру по адресу: г. Москва, *** шоссе, д. ***. кв. ***, где и проживают по настоящее время. Требований о их выселении никто в судебном порядке не заявлял, сделки купли-продажи квартир не признаны в установленном законом порядке недействительными.
Кроме того, заключенный между истцами и ответчиком Д.Г.М. договор купли-продажи комнат в коммунальной квартире по адресу: г. Москва, *** пер., д. ***, стр. ***, кв. ***, также был исполнен, и заключен между сторонами без существенных нарушений, указанных в ч. 2 ст. 450 ГК РФ, что подтверждается тем, что истцы уплатили Д.Г.М. денежную сумму в размере *** руб. за неотъемлемые улучшения жилищных условий в данной квартире, на что указано в их письменной расписке от 12.12.2011 г. Д.Е.Н. получила от Д.Г.М. также денежную сумму в размере *** руб. в счет оплаты за комнаты N 1,5 в квартире коммунального заселения по договору купли-продажи от 28.10.2011 г. (расписка от 28.10.2011 г.) и истцы получили от Д.Г.М. денежную сумму в размере стоимости комнат в размере *** руб., что подтверждается письменной распиской от 12.12.2011 г.
Согласно акта обследования жилой площади от 06.02.2013 г., составленного ВМО "Тверской" г. Москвы по адресу: г. Москва, *** пер., д. ***, стр. *** кв. ***, в данной квартире в настоящее время отсутствуют условия для проживания, в том числе несовершеннолетних детей.
В заседании судебной коллегии ответчик Д.Г.М. пояснила, что в купленных у истцов комнатах ею проводится в настоящее время ремонт.
Согласно ответа Управления Росреестра по г. Москве от 31.12.2012 г запись к регистрационному номеру *** от 16.03.2007 г. о прекращении ограничения (обременения) по договору ипотеки квартиры от 09.03.2007 г. была внесена - 01.12.2011 г.
Согласно справке ОАО "Москоммерцбанк" от 23.01.2013 г. N 31-03/345 кредит Н.Н. с объектом залога квартиры по адресу: г. Москва, *** шоссе, д. ***. кв. ***, был погашен досрочно 22.11.2011 г.
Таким образом, денежные расчеты по сделкам были произведены между сторонами уже после прекращения ограничения (обременения) квартиры по адресу: <...> и погашения кредита Н.Н. и согласно акту приема-передачи от 07.01.2012 г. квартиры по адресу: Москва, *** шоссе, д. *** кв. ***, данная квартира была передана Н-выми истцам Д. свободной от прав третьих лиц, что не противоречит положениям ч. 1 ст. 460 ГК РФ.
Расторгая договор купли-продажи квартиры по адресу: <...>, суд исходил из того, что он не был бы заключен в том случае, если бы истцы знали, что квартира по адресу: <...>, находится под залогом по договору ипотеки, и установил, что ответчики Н-вы нарушили условия договора, что влечет его расторжение, и делает невозможным и заключение и исполнение договора купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, *** пер., д. ***, стр. ***, кв. ***, и установил, что истцы узнали о нахождении квартиры по адресу: г. Москва, *** шоссе, д. ***. кв. ***, под обременением лишь после заключения указанных договоров, что можно считать существенным изменением обстоятельств по смыслу ст. 451 ГК РФ, и расторг договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, *** пер., д. ***, стр. ***, кв. ***.
Между тем вывод суда о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры от 28.10.2011 г. по адресу: г. Москва, *** шоссе, д. ***. кв. ***, по тем основаниям, что истцы намеренно не были проинформированы ответчиками о нахождении приобретаемого имущества в залоге, и ответчиками не было представлено согласие залогодержателя на совершение сделки, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда не признала основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, *** шоссе, д. ***. кв. ***, так как отсутствие информации о залоге данной квартиры у истцов не является существенным нарушением данного договора, поскольку данная сделка не повлекла для истцов такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, а именно, истцы исполнили условия данного договора и согласились переехать в данную квартиру, подписав акт приема-передачи от 07.01.2012 г. с Н-выми уже после снятия обременений с данной квартиры и погашения ими кредита. Кроме того, в данном акте стороны указали на то, что никаких претензий у них друг к другу нет. К состоянию жилого помещения покупатель претензий не имеет. Ключи от квартиры, расчетные книжки за коммунальные услуги, тепло-электроэнергию, газ, телефон Покупателю (Д-вым) переданы. Деньги за вышеуказанную квартиру Продавец (Н-вы) получил от Покупателя полностью. Материальных претензий не имеет.
Таким образом, денежная сумма в размере стоимости вышеуказанной квартиры *** руб. 70 коп., полученная истцами от Д.Г.М., была уплачена истцами при покупке квартиры по адресу: г. Москва, *** шоссе, д. ***. кв. ***, что подтверждается п. 4 договора купли-продажи квартиры от 28.10.2011 г., актом приема-передачи от 07.01.2012 г. и не отрицалось сторонами в суде.
Кроме того, согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Кроме того, запись о регистрации права собственности истцов Д.Е.Н. и Д.В.А., Д.А.Н., Д.Н.А. N *** на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, *** шоссе, д. ***. кв. ***, была осуществлена 07.12.2011 г. при отсутствии обременений на данную квартиру, что также свидетельствует об отсутствии существенных обстоятельств для расторжения договоров купли-продажи квартир, заключенных 28.10.2011 г. и об отсутствии необходимости получения согласия залогодержателя на совершение сделки с куплей-продажей квартиры по вышеуказанному адресу.
Залогодержатель Коммерческий банк "Москоммерцбанк" договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ***шоссе, д. ***. кв. ***, не оспаривает.
Поскольку оснований для расторжения оспариваемых истцами договоров купли-продажи от 28.10.2012 г. не имеется, судебная коллегия пришла к выводу, что вывод суда первой инстанции о том, что установленный запрет на совершение сделки с заложенным имуществом - квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, *** шоссе, д. ***. кв. ***, свидетельствует о ее ничтожности, и что заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры от 28.10.2011 г. является ничтожным, является необоснованным, в результате чего требования истцов о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договоров купли-продажи квартиры от 28.10.2011 г., заключенных между истцами и Д.Г.М., а также с Н.Н., Н.Д., и об обязании каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, удовлетворению не подлежат.
В силу ч. 2 ст. 390 ГПК РФ при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления. В интересах законности суд кассационной инстанции вправе выйти за пределы доводов кассационных жалобы, представления. При этом суд кассационной инстанции не вправе проверять законность судебных постановлений в той части, в которой они не обжалуются, а также законность судебных постановлений, которые не обжалуются.
Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, судом определены правильно; в решении указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела, установленных судом.
Суд, разрешая дело по существу, обоснованно принял во внимание все заслуживающие внимания юридически значимые обстоятельства, оценил собранные по делу доказательства в их совокупности и пришел к законному и обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Таким образом, доводы кассационной жалобы направлены на иную, отличную от суда первой инстанции, оценку собранных по делу доказательств, правом на которую в силу ст. 390 ГПК РФ суд кассационной инстанции не наделен, основаны на неверном толковании норм материального права и игнорировании действительных обстоятельств настоящего дела и о существенных нарушениях норм материального или процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов не свидетельствуют.
При рассмотрении дела судами не допущено существенное нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права. В кассационной жалобе отсутствуют обстоятельства, которые могли бы в силу ст. 387 ГПК являться основанием к отмене состоявшихся судебных постановлений.
На основании изложенного, суд кассационной инстанции не находит оснований к отмене или изменению судебных решений по делу по доводам жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 383, 387 Гражданского процессуального кодекса РФ,
определил:
в передаче кассационной жалобы Д.Е.Н., Д.В.А., Д.А.Н. на определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14.02.2013 г. для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - отказать.
Судья
Московского городского суда
Г.А.ТИХЕНКО
Московского городского суда
Г.А.ТИХЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)