Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 22 мая 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 мая 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Т.А. Аппаковой,
судей Н.А. Скрипки, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Алексс",
апелляционное производство N 05АП-3967/2013
на решение от 28.02.2013
судьи Е.В. Кобко
по делу N А51-19372/2012 Арбитражного суда Приморского края
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Градис" (ОГРН 1052503126763, ИНН 2536162399)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Алексс" (ОГРН 1022502270878, ИНН 2536076943)
о взыскании 340 146 рублей 95 копеек,
при участии:
от истца: Апонюк О.А. - паспорт, доверенность от 03.12.2012 сроком действия на один год со специальными полномочиями,
от ответчика: адвокат Брежнева М.В. - удостоверение N 1112 от 22.10.2003, доверенность от 12.04.2013 сроком действия на один год со специальными полномочиями,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Градис" (далее - ООО "Градис") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Алексс" (далее - ООО "Алексс") об обязании ООО "Алексс" освободить и передать ООО "Градис" по акту приема-передачи занимаемые ими по договору N 4/284 от 04.02.1999 нежилые помещения общей площадью 574,1 кв. м, расположенные по адресу: Приморский край, г. Владивосток, пр-кт 100 лет Владивостоку, д. 42; о взыскании с ООО "Алексс" в пользу ООО "Градис" задолженности по арендной плате в размере 154 612 рублей 25 копеек; о взыскании с ООО "Алексс" в пользу ООО "Градис" пени за просрочку уплаты арендной платы в размере 185 534 рублей 70 копеек.
Арбитражный суд первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) принял заявленное истцом уточнение требований, согласно которым истец просил взыскать задолженность по арендной плате в размере 3 650 042 рублей 43 копеек, пени за просрочку уплаты арендных платежей в размере 3 421 348 рублей 25 копеек; обязать ООО "Алексс" освободить и передать ООО "Градис" занимаемые ответчиком по Договору N 4/284 от 04.02.1999 нежилые помещения общей площадью 713,1 кв. м, расположенные по адресу: г. Владивосток, проспект 100-летия Владивостоку, д. 42.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 28.02.2013 заявленные истцом требования удовлетворены в части взыскания с ответчика 3 650 042 рублей основного долга, 245 342 рублей 20 копеек пени, обязания ответчика освободить спорные помещения. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом в части удовлетворенных требований, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении иска. В обоснование своей позиции апеллянт ссылается на то обстоятельство, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Пояснил, что согласно условию договора с учетом проекта разногласий размер арендной платы не может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке. Считает также, что истец при расчете размера основного долга неправомерно исходит из размера арендной платы в месяц, равного 342 355 рублям 70 копейкам, поскольку, согласно последнему заключенному дополнительному соглашению к договору аренды установлен иной размер арендной платы. Пояснил, что письмами от 09.07.2012 и от 11.07.2012 обращался к истцу с заявлением о перезаключении договора аренды на новый срок. В дополнении к апелляционной жалобе ответчик оспаривает основания возникновения права собственности истца на спорное имущество. Также указывает на расхождения сведений о площади имущества, приобретенного истцом на торгах, и площади имущества, которое суд первой инстанции обязал ответчика возвратить истцу.
В канцелярию суда от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен судом к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ. В отзыве истец указал на законность и обоснованность принятого по делу решения, просил оставить его без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель апеллянта заявил ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения Арбитражным судом Приморского края искового заявления по делу N А51-12518/2013 о признании протокола об итогах аукциона по продаже муниципального имущества, договора купли-продажи недвижимости от 26.12.2005 N 194-КП, перехода права собственности недействительными. В обоснование ходатайства представил определение суда от 15.05.2012 по делу N А51-12518/2013, исковое заявление, решение суда от 28.06.2011 по делу N А51-5706/2011, постановление суда апелляционной инстанции от 21.09.2011 по делу N А51-2706/2011. Представитель ответчика возражает по ходатайству.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.
Апелляционный суд, рассмотрев заявленное ходатайство, пришел к выводу об отсутствии оснований для приостановления производства по делу, установленных статьей 143 АПК РФ.
Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" (далее - Постановление N 57), возбуждение самостоятельного производства по иску об оспаривании договора, в том числе в случае, когда такой иск предъявлен учредителем, акционером (участником) организации или иным лицом, которому право на предъявление иска предоставлено законом (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации), само по себе не означает невозможности рассмотрения дела о взыскании по договору в судах первой, апелляционной, кассационной и надзорной инстанций, в силу чего не должно влечь приостановления производства по этому делу на основании пункта 1 части 1 статьи 143 АПК РФ, а также приостановления исполнения судебного акта по правилам части 1 статьи 283 либо части 1 статьи 298 Кодекса.
Согласно пункту 5 Постановления N 57, поскольку полномочия апелляционной (кассационной, надзорной) инстанции состоят в проверке судебных актов нижестоящих инстанций в пределах, определенных АПК РФ, судам необходимо учитывать, что вступивший в законную силу судебный акт арбитражного суда или суда общей юрисдикции, которым удовлетворен иск об оспаривании договора, не влечет отмены (изменения) судебного акта по делу о взыскании по договору, а в силу пунктов 1 или 5 статьи 311 Кодекса является основанием для его пересмотра по вновь открывшимся обстоятельствам.
Суд апелляционной инстанции также учитывает, что обстоятельство недействительности протокола об итогах аукциона по продаже муниципального имущества, договора купли-продажи недвижимости от 26.12.2005 N 194-КП являлось предметом рассмотрения суда в рамках дела А51-5706/2011, вступившим законную силу решением от 28.06.2011 по которому не установлено оснований для признания их недействительными.
Представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней и дополнениям к ней основаниям. Настаивал на отмене обжалуемого решения. Заявил о приобщении к материалам дела справки N 254794 от 29.04.2013, в обоснование причины невозможности представления данного доказательства при рассмотрении дела судом первой инстанции указал, что в заседаниях суда участия не принимал.
Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.
Апелляционная коллегия, рассмотрев ходатайство ответчика, определила его отклонить, поскольку из материалов дела следует, что ответчик принимал участие при рассмотрении дела судом первой инстанции. Следовательно, причина, указанная ответчиком в обоснование ходатайства, не может быть признана судебной коллегией уважительной.
Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возразил, указал на отсутствие оснований для отмены обжалуемого решения.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей лиц, явившихся в судебное разбирательство, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела следует, что 04.02.1999 КУМИ г. Владивостока (арендодатель) и ответчик (арендатор) подписали договор аренды недвижимого имущества N 4/284, согласно которому на основании Распоряжения председателя комитета N 49 от 03.02.1999 арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование недвижимое имущество (помещение, строение), расположенное по адресу: проспект 100 лет Владивостоку, д. 42, общей площадью 1035 кв. м для использования в целях "магазин".
12.04.1999 между сторонами подписан акт приема-передачи в аренду спорного нежилого помещения.
Пунктом 1.3 договора аренды установлено, что срок его действия составляет с 03.02.1999 по 31.12.2000.
Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы равен 24 666 рублям 12 копейкам.
Соглашением от 01.12.2000 об изменении к договору аренды от 04.02.1999 изменен срок действия договора с 03.02.1999 до 31.12.2009, площадь арендуемого помещения уменьшена до 574,1 кв. м, арендная плата установлена в размере 25 879 рублей 50 копеек.
Договор аренды N 4/284 от 04.02.1999 с внесенными в него изменениями прошел государственную регистрацию в Приморском краевом центре регистрации недвижимости 06.03.2001 (регистрационный номер 25-14/2001-77), о чем выдано Свидетельство о регистрации права серии 25 АА N 016753 от 06.03.2001.
За период с 2003 года по 2009 год стороны подписывали дополнительные соглашения к основному договору, согласно которым изменялась арендная плата.
Дополнительным соглашением от 30.04.2003 арендная плата увеличена до 72 491 рубля 29 копеек; от 23.09.2003 арендная плата уменьшена до 39 345 рублей 73 копеек; от 17.03.2005 арендная плата установлена с 01.01.2005 по 31.01.2005 в размере 167 333 рублей 38 копеек, с 01.02.2005 по 21.06.2005 в размере 149 706 рублей 70 копеек, с 22.06.2005 в размере 342 355 рублей 70 копеек; от 04.04.2006 арендная плата установлена с 01.03.2006 в размере 141 796 рублей 62 копеек, с 10.06.2006 в размере 342 355 рублей 70 копеек; от 21.05.2009 арендная плата установлена с 13.05.2009 по 31.12.2009 в размере 141 205 рублей 44 копеек.
18.01.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю ООО "Градис" выдано Свидетельство о государственной регистрации права серия 25-АБ N 720017 на нежилые помещения в здании (лит.А), общей площадью 713,1 кв. м, номера на поэтажном плане 1 этаж (1-24); подвал (3,4,6,8,9,10,18,19,20,22,23,30), адрес объекта: Приморский край, г. Владивосток, проспект 100-летия Владивостоку, 42.
26.03.2012 истец направил в адрес ответчика письмо N 29-у, в котором уведомлял о смене собственника арендуемых помещений, а также указал реквизиты, по которым необходимо производить оплату арендных платежей.
26.03.2012 направил в адрес ответчика письмо N 29-р, в котором уведомил об отказе от договора аренды от 04.02.1999, днем расторжения данного договора следует считать день окончания трехмесячного срока с момента получения настоящего уведомления.
03.07.2012 истец обратился к ответчику с претензией, в которой сообщил о сложившейся задолженности по арендной плате и предложил в срок до 09.07.2012 уплатить образовавшуюся задолженность, а также подписать акты сверки взаиморасчетов.
09.07.2012 ответчик направил в адрес истца письмо, в котором сообщил о том, что он "как субъект малого предпринимательства обладает преимущественным правом на оформление в собственность арендуемого нежилого помещения. Пока законность нового собственника будет проверяться в соответствующих правоохранительных органах, беспокоясь о сохранности имущества ООО "Алексс", находящего по адресу: г. Владивосток, проспект 100-летия Владивостоку, 42, ООО "Алексс" предлагает заключить договор аренды, на основании которого будет оплачивать арендную плату по ставке, действующей между ООО "Алексс" и УМИГА г. Владивостока в рамках договора аренды N 4/284 в размере 25 879,50 рублей, до выяснения всех обстоятельств.".
09.01.2013 Комиссией в составе представителей истца составлен Акт обследования объекта, расположенного по адресу: г. Владивосток, проспект 100 лет Владивостоку, д. 42. В результате обследования установлено, что над входом в помещение имеется большая красная вывеска с надписью ООО "Алексс". На входной двери располагается вывеска с указанием режима работы, а также юридического адреса ответчика. В нежилых помещениях обследуемого объекта располагается и осуществляет свою торговую деятельность ООО "Алексс", в помещении находится продавец.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Частично удовлетворяя заявленное истцом требование, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Согласно статье 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда Приморского края от 28.06.2011 по делу N А51-5706/2011, оставленным без изменения Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2011, по иску Администрации г. Владивостока к муниципальному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости", Обществу с ограниченной ответственностью "Градис" в удовлетворении исковых требований о признании недействительными торгов в форме аукциона, состоявшихся 22.12.2005, по продаже нежилого помещения общей площадью 713,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, проспект 100 лет Владивостоку, 42; о признании недействительным договора купли-продажи от 26.12.2005 N 194-КП нежилого помещения общей площадью 713,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, проспект 100 лет Владивостоку, 42, заключенного между МУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" и ООО "Градис"; применении последствий недействительности сделки в виде возврата нежилого помещения общей площадью 713,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, проспект 100 лет Владивостоку, 42, в муниципальную собственность, отказано.
Вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда Приморского края от 27.08.2012 по делу N А51-9221/2012 по иску ООО "Алексс" к УМС г. Владивостока о перерегистрации права собственности на помещение по адресу: г. Владивосток, проспект 100-летия Владивостоку, 42 в удовлетворении исковых требований было отказано. Судом было установлено, что переданный по Договору купли-продажи недвижимого имущества N 194-КП от 26.12.2005 объект являлся собственностью муниципального образования г. Владивосток на основании зарегистрированного права собственности, в связи с чем орган местного самоуправления как собственник спорного имущества совершил распорядительные действия в отношении него в рамках статьи 209 ГК РФ. При этом распоряжение спорным имуществом собственником осуществлялось до издания и вступления в законную силу Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008.
Таким образом, суды в рамках указанных дел установили, что договор купли-продажи недвижимого имущества N 194-КП заключен 26.12.2005, оплата по договору произведена в полном объеме, имущество передано по акту приема-передачи от 29.12.2005. Переход права собственности на спорное имущество зарегистрирован 18.01.2012 в установленном законом порядке, следовательно, ООО "Градис" является законным собственником спорного имущества.
В соответствии со статьей 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Следовательно, к истцу перешли права арендодателя по договору аренды от 04.02.1999, в том числе право требовать внесения арендной платы.
Рассмотрев требование истца о взыскании с ответчика 3 650 042 рублей 43 копеек основного долга, суд первой инстанции сделал верный вывод о наличии оснований для его удовлетворения.
В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды с учетом зарегистрированных изменений размер арендной платы за арендуемый объект составляет 25 879 рублей 50 копеек без учета НДС, оплата производится за каждый месяц вперед с оплатой до первого числа оплачиваемого месяца.
Согласно пункту 6.3 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в случае изменения цен, тарифов, коэффициентов инфляции в одностороннем порядке, о чем арендатор должен быть извещен заказным письмом.
Решениями Думы г. Владивостока от 10.12.2002 N 152; от 30.01.2003 N 165, от 30.01.2003 N 166; от 23.09.2004 N 17, от 27.12.2004 N 41, от 31.05.2005 N 69, Постановлением Главы Администрации г. Владивостока от 18.12.2002 N 2469 изменялись базовые ставки и коэффициенты арендной платы за нежилые объекты. Арендодатель в связи с принятием указанных нормативных актов неоднократно уведомлял истца о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору. При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к части 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
В этой связи довод апелляционной жалобы о необходимости государственной регистрации дополнительных соглашений, которыми изменялся размер арендной платы на основании нормативно-правовых актов, установивших методику расчета арендных платежей и коэффициентов, ее составляющих, подлежит отклонению.
Апелляционная коллегия также отклоняет доводы апеллянта со ссылкой на протокол согласования разногласий к договору аренды (т. 2 л.д. 110), в пункте 3 которого указано, что пункт 6.3 договора должен иметь следующее содержание: "Размер арендной платы не может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке", поскольку, как указано судом выше, в настоящем случае не происходит изменения условия договора о размере арендной платы, изменение размера арендной платы является исполнением уже согласованного условия договора аренды.
Следовательно, дополнительным соглашением от 30.04.2003 арендная плата была увеличена до 72 491 рубля 29 копеек; от 23.09.2003 арендная плата была уменьшена до 39 345 рублей 73 копеек; от 17.03.2005 арендная плата установлена с 01.01.2005 по 31.01.2005 в размере 167 333 рублей 38 копеек, с 01.02.2005 по 21.06.2005 в размере 149 706 рублей 70 копеек, с 22.06.2005 в размере 342 355 рублей 70 копеек; от 04.04.2006 арендная плата была установлена с 01.03.2006 в размере 141 796 рублей 62 копеек, с 10.06.2006 в размере 342 355 рублей 70 копеек; от 21.05.2009 арендная плата была установлена с 13.05.2009 по 31.12.2009 в размере 141 205 рублей 44 копеек.
При этом, производя расчет задолженности за период с 18.01.2012 по 31.12.2012, истец верно исходил из размера арендной платы в месяц, равной 342 355 рублям 70 копейкам, согласованной в дополнительном соглашении от 04.04.2006.
Довод апеллянта о необходимости производить расчет задолженности исходя из размера арендной платы, определенного в дополнительном соглашении от 21.05.2009, подлежит отклонению, поскольку, как следует из пункта 1.1 названного соглашения, арендная плата в размере 141 205 рублей 44 копеек была установлена на период с 13.05.2009 по 31.12.2009. Следовательно, по истечении указанного периода арендная плата подлежала внесению в размере, установленном дополнительным соглашением от 21.05.2009.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по внесению арендных платежей в размере 3 650 042 рублей 43 копеек за период с 18.01.2012 по 31.12.2012, является законным и обоснованным.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно пункту 4.1 договора аренды при неуплате арендатором платежей в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 20% от ставки арендной платы за каждый месяц просрочки.
Поскольку материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы, истец правомерно начислил ответчику пеню за период с января 2012 по июль 2012 в размере 3 421 248 рублей 25 копеек.
При рассмотрении дела судом первой инстанции ответчиком заявлено о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.
В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Правила статьи 333 ГК РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Суд первой инстанции, принимая во внимание предъявленный к взысканию размер пени, период просрочки внесения оплаты, сделал верный вывод о несоразмерности пени в сумме 3 421 348 рублей 25 копеек последствиям нарушения ответчиком обязательства по договору аренды и правомерно в порядке статьи 333 ГК РФ снизил размер подлежащей взысканию пени до 245 342 рублей 20 копеек исходя из двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в период такого нарушения.
Как разъяснено в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства, и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.
Таким образом, принимая во внимание ходатайство ответчика о снижении размера взыскиваемой неустойки, суд первой инстанции обоснованно снизил размер неустойки до 245 342,20 рублей, исходя из двукратной учетной ставки Банка России, поскольку указанная ставка не может быть менее ставки рефинансирования, которая по существу, представляет собой наименьший размер платы за пользование денежными средствами в российской экономике, что является общеизвестным фактом.
В связи с чем в удовлетворении требования о взыскании пени в остальной части отказано правомерно.
В отзыве на апелляционную жалобу истец вывод суда первой инстанции о снижении размера неустойки не обжалует.
Рассмотрев требование истца об обязании ответчика освободить переданное по договору аренды имущества, суд первой инстанции правомерно удовлетворил его, руководствуясь следующим.
Согласно пункту 1.3 договор аренды срок его действия составляет с 03.02.1999 по 31.12.2000.
Соглашением от 01.12.2000 срок действия договора аренды продлен до 31.12.2009.
В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно части 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Частью 2 статьи 610 ГК РФ установлено, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Истец уведомлением N 29-р от 26.03.2012 отказался от спорного договора аренды.
Из представленных в материалы дела документов, а именно: почтовой квитанции с описью вложения от 09.04.2012 следует, что истец направлял по юридическому адресу и иным известным истцу адресам ответчика уведомление N 29-р от 26.03.2012, однако данное уведомление было возвращено истцу в связи с истечением срока хранения. Подлинные конверты были приобщены к материалам дела.
Согласно пункту 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.04.2005 N 221, почтовые отправления при невозможности их вручения адресатам хранятся в объектах почтовой связи в течение месяца. При неявке адресата за почтовым отправлением в течение 5 рабочих дней после доставки первичного извещения ему доставляется и вручается под расписку вторичное извещение. По истечении установленного срока хранения не полученная адресатами простая письменная корреспонденция передается в число невостребованных почтовых отправлений. Не полученные адресатами регистрируемые почтовые отправления возвращаются отправителям.
Руководствуясь вышеизложенными положениями, суд первой инстанции обоснованно отклонил довод ответчика о неполучении им уведомления N 29-р от 26.03.2012 об отказе от договора аренды и несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора. При этом суд первой инстанции верно указал, ответчик является коммерческой организацией, которая на свой риск осуществляет деятельность, направленную на систематическое получение прибыли, в связи с чем должно было проявить должную степень осмотрительности и заботливости, с тем, чтобы получить почтовую корреспонденцию в установленный срок.
На этом основании является верным вывод суда первой инстанции о том, что ответчик надлежащим образом извещен об отказе истца от договора аренды.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку истец уведомил ответчика об отказе от договора аренды, а ответчик спорное имущество не освободил и не передал истцу, требование истца о выселении ответчика является законным и правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Отклоняя довод апеллянта о заключении сторонами нового договора аренды, апелляционная коллегия исходит из следующего.
Из материалов дела следует, что истец 26.03.2012 письмом N 29 обращался к ответчику с предложением о заключении нового договора аренды, действительным до 31.05.2012. Данное предложение, в том числе, содержало условие о том, что размер арендной платы будет составлять 1 069 650 рублей в месяц. Ответ в установленный в главе 28 ГК РФ срок ответчиком в адрес истца направлен не был.
09.07.2012 ответчик обращался к истцу с предложением заключить договор аренды с условием о размере арендной платы в месяц 25 879 рублей 50 копеек. Данное предложение истец не акцептовал.
Следовательно, доводы апеллянта о том, что между сторонами было достигнуто соглашение о заключении нового договора аренды, являются необоснованными.
Кроме того, принятие истцом платежей в счет погашения не является согласием на заключение договора аренды на новых условиях, поскольку в уведомлении N 29-р от 26.03.2012 выразил волю на односторонний отказ от договора аренды.
По изложенным выше основаниям подлежит отклонению довод апеллянта о наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.
Доводы апеллянта, изложенные в дополнении к апелляционной жалобе, по существу направлены на оспаривание права собственности истца на переданное по договору аренды имущество, что предметом настоящего спора не является. В связи с чем данные доводы коллегией отклоняются.
При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.
Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 28.02.2013 по делу N А51-19372/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Т.А.АППАКОВА
Судьи
Н.А.СКРИПКА
С.М.СИНИЦЫНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.05.2013 N 05АП-3967/2013 ПО ДЕЛУ N А51-19372/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 мая 2013 г. N 05АП-3967/2013
Дело N А51-19372/2012
Резолютивная часть постановления оглашена 22 мая 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 мая 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Т.А. Аппаковой,
судей Н.А. Скрипки, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Алексс",
апелляционное производство N 05АП-3967/2013
на решение от 28.02.2013
судьи Е.В. Кобко
по делу N А51-19372/2012 Арбитражного суда Приморского края
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Градис" (ОГРН 1052503126763, ИНН 2536162399)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Алексс" (ОГРН 1022502270878, ИНН 2536076943)
о взыскании 340 146 рублей 95 копеек,
при участии:
от истца: Апонюк О.А. - паспорт, доверенность от 03.12.2012 сроком действия на один год со специальными полномочиями,
от ответчика: адвокат Брежнева М.В. - удостоверение N 1112 от 22.10.2003, доверенность от 12.04.2013 сроком действия на один год со специальными полномочиями,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Градис" (далее - ООО "Градис") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Алексс" (далее - ООО "Алексс") об обязании ООО "Алексс" освободить и передать ООО "Градис" по акту приема-передачи занимаемые ими по договору N 4/284 от 04.02.1999 нежилые помещения общей площадью 574,1 кв. м, расположенные по адресу: Приморский край, г. Владивосток, пр-кт 100 лет Владивостоку, д. 42; о взыскании с ООО "Алексс" в пользу ООО "Градис" задолженности по арендной плате в размере 154 612 рублей 25 копеек; о взыскании с ООО "Алексс" в пользу ООО "Градис" пени за просрочку уплаты арендной платы в размере 185 534 рублей 70 копеек.
Арбитражный суд первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) принял заявленное истцом уточнение требований, согласно которым истец просил взыскать задолженность по арендной плате в размере 3 650 042 рублей 43 копеек, пени за просрочку уплаты арендных платежей в размере 3 421 348 рублей 25 копеек; обязать ООО "Алексс" освободить и передать ООО "Градис" занимаемые ответчиком по Договору N 4/284 от 04.02.1999 нежилые помещения общей площадью 713,1 кв. м, расположенные по адресу: г. Владивосток, проспект 100-летия Владивостоку, д. 42.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 28.02.2013 заявленные истцом требования удовлетворены в части взыскания с ответчика 3 650 042 рублей основного долга, 245 342 рублей 20 копеек пени, обязания ответчика освободить спорные помещения. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом в части удовлетворенных требований, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении иска. В обоснование своей позиции апеллянт ссылается на то обстоятельство, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Пояснил, что согласно условию договора с учетом проекта разногласий размер арендной платы не может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке. Считает также, что истец при расчете размера основного долга неправомерно исходит из размера арендной платы в месяц, равного 342 355 рублям 70 копейкам, поскольку, согласно последнему заключенному дополнительному соглашению к договору аренды установлен иной размер арендной платы. Пояснил, что письмами от 09.07.2012 и от 11.07.2012 обращался к истцу с заявлением о перезаключении договора аренды на новый срок. В дополнении к апелляционной жалобе ответчик оспаривает основания возникновения права собственности истца на спорное имущество. Также указывает на расхождения сведений о площади имущества, приобретенного истцом на торгах, и площади имущества, которое суд первой инстанции обязал ответчика возвратить истцу.
В канцелярию суда от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен судом к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ. В отзыве истец указал на законность и обоснованность принятого по делу решения, просил оставить его без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель апеллянта заявил ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения Арбитражным судом Приморского края искового заявления по делу N А51-12518/2013 о признании протокола об итогах аукциона по продаже муниципального имущества, договора купли-продажи недвижимости от 26.12.2005 N 194-КП, перехода права собственности недействительными. В обоснование ходатайства представил определение суда от 15.05.2012 по делу N А51-12518/2013, исковое заявление, решение суда от 28.06.2011 по делу N А51-5706/2011, постановление суда апелляционной инстанции от 21.09.2011 по делу N А51-2706/2011. Представитель ответчика возражает по ходатайству.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.
Апелляционный суд, рассмотрев заявленное ходатайство, пришел к выводу об отсутствии оснований для приостановления производства по делу, установленных статьей 143 АПК РФ.
Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" (далее - Постановление N 57), возбуждение самостоятельного производства по иску об оспаривании договора, в том числе в случае, когда такой иск предъявлен учредителем, акционером (участником) организации или иным лицом, которому право на предъявление иска предоставлено законом (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации), само по себе не означает невозможности рассмотрения дела о взыскании по договору в судах первой, апелляционной, кассационной и надзорной инстанций, в силу чего не должно влечь приостановления производства по этому делу на основании пункта 1 части 1 статьи 143 АПК РФ, а также приостановления исполнения судебного акта по правилам части 1 статьи 283 либо части 1 статьи 298 Кодекса.
Согласно пункту 5 Постановления N 57, поскольку полномочия апелляционной (кассационной, надзорной) инстанции состоят в проверке судебных актов нижестоящих инстанций в пределах, определенных АПК РФ, судам необходимо учитывать, что вступивший в законную силу судебный акт арбитражного суда или суда общей юрисдикции, которым удовлетворен иск об оспаривании договора, не влечет отмены (изменения) судебного акта по делу о взыскании по договору, а в силу пунктов 1 или 5 статьи 311 Кодекса является основанием для его пересмотра по вновь открывшимся обстоятельствам.
Суд апелляционной инстанции также учитывает, что обстоятельство недействительности протокола об итогах аукциона по продаже муниципального имущества, договора купли-продажи недвижимости от 26.12.2005 N 194-КП являлось предметом рассмотрения суда в рамках дела А51-5706/2011, вступившим законную силу решением от 28.06.2011 по которому не установлено оснований для признания их недействительными.
Представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней и дополнениям к ней основаниям. Настаивал на отмене обжалуемого решения. Заявил о приобщении к материалам дела справки N 254794 от 29.04.2013, в обоснование причины невозможности представления данного доказательства при рассмотрении дела судом первой инстанции указал, что в заседаниях суда участия не принимал.
Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.
Апелляционная коллегия, рассмотрев ходатайство ответчика, определила его отклонить, поскольку из материалов дела следует, что ответчик принимал участие при рассмотрении дела судом первой инстанции. Следовательно, причина, указанная ответчиком в обоснование ходатайства, не может быть признана судебной коллегией уважительной.
Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возразил, указал на отсутствие оснований для отмены обжалуемого решения.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей лиц, явившихся в судебное разбирательство, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела следует, что 04.02.1999 КУМИ г. Владивостока (арендодатель) и ответчик (арендатор) подписали договор аренды недвижимого имущества N 4/284, согласно которому на основании Распоряжения председателя комитета N 49 от 03.02.1999 арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование недвижимое имущество (помещение, строение), расположенное по адресу: проспект 100 лет Владивостоку, д. 42, общей площадью 1035 кв. м для использования в целях "магазин".
12.04.1999 между сторонами подписан акт приема-передачи в аренду спорного нежилого помещения.
Пунктом 1.3 договора аренды установлено, что срок его действия составляет с 03.02.1999 по 31.12.2000.
Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы равен 24 666 рублям 12 копейкам.
Соглашением от 01.12.2000 об изменении к договору аренды от 04.02.1999 изменен срок действия договора с 03.02.1999 до 31.12.2009, площадь арендуемого помещения уменьшена до 574,1 кв. м, арендная плата установлена в размере 25 879 рублей 50 копеек.
Договор аренды N 4/284 от 04.02.1999 с внесенными в него изменениями прошел государственную регистрацию в Приморском краевом центре регистрации недвижимости 06.03.2001 (регистрационный номер 25-14/2001-77), о чем выдано Свидетельство о регистрации права серии 25 АА N 016753 от 06.03.2001.
За период с 2003 года по 2009 год стороны подписывали дополнительные соглашения к основному договору, согласно которым изменялась арендная плата.
Дополнительным соглашением от 30.04.2003 арендная плата увеличена до 72 491 рубля 29 копеек; от 23.09.2003 арендная плата уменьшена до 39 345 рублей 73 копеек; от 17.03.2005 арендная плата установлена с 01.01.2005 по 31.01.2005 в размере 167 333 рублей 38 копеек, с 01.02.2005 по 21.06.2005 в размере 149 706 рублей 70 копеек, с 22.06.2005 в размере 342 355 рублей 70 копеек; от 04.04.2006 арендная плата установлена с 01.03.2006 в размере 141 796 рублей 62 копеек, с 10.06.2006 в размере 342 355 рублей 70 копеек; от 21.05.2009 арендная плата установлена с 13.05.2009 по 31.12.2009 в размере 141 205 рублей 44 копеек.
18.01.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю ООО "Градис" выдано Свидетельство о государственной регистрации права серия 25-АБ N 720017 на нежилые помещения в здании (лит.А), общей площадью 713,1 кв. м, номера на поэтажном плане 1 этаж (1-24); подвал (3,4,6,8,9,10,18,19,20,22,23,30), адрес объекта: Приморский край, г. Владивосток, проспект 100-летия Владивостоку, 42.
26.03.2012 истец направил в адрес ответчика письмо N 29-у, в котором уведомлял о смене собственника арендуемых помещений, а также указал реквизиты, по которым необходимо производить оплату арендных платежей.
26.03.2012 направил в адрес ответчика письмо N 29-р, в котором уведомил об отказе от договора аренды от 04.02.1999, днем расторжения данного договора следует считать день окончания трехмесячного срока с момента получения настоящего уведомления.
03.07.2012 истец обратился к ответчику с претензией, в которой сообщил о сложившейся задолженности по арендной плате и предложил в срок до 09.07.2012 уплатить образовавшуюся задолженность, а также подписать акты сверки взаиморасчетов.
09.07.2012 ответчик направил в адрес истца письмо, в котором сообщил о том, что он "как субъект малого предпринимательства обладает преимущественным правом на оформление в собственность арендуемого нежилого помещения. Пока законность нового собственника будет проверяться в соответствующих правоохранительных органах, беспокоясь о сохранности имущества ООО "Алексс", находящего по адресу: г. Владивосток, проспект 100-летия Владивостоку, 42, ООО "Алексс" предлагает заключить договор аренды, на основании которого будет оплачивать арендную плату по ставке, действующей между ООО "Алексс" и УМИГА г. Владивостока в рамках договора аренды N 4/284 в размере 25 879,50 рублей, до выяснения всех обстоятельств.".
09.01.2013 Комиссией в составе представителей истца составлен Акт обследования объекта, расположенного по адресу: г. Владивосток, проспект 100 лет Владивостоку, д. 42. В результате обследования установлено, что над входом в помещение имеется большая красная вывеска с надписью ООО "Алексс". На входной двери располагается вывеска с указанием режима работы, а также юридического адреса ответчика. В нежилых помещениях обследуемого объекта располагается и осуществляет свою торговую деятельность ООО "Алексс", в помещении находится продавец.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Частично удовлетворяя заявленное истцом требование, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Согласно статье 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда Приморского края от 28.06.2011 по делу N А51-5706/2011, оставленным без изменения Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2011, по иску Администрации г. Владивостока к муниципальному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости", Обществу с ограниченной ответственностью "Градис" в удовлетворении исковых требований о признании недействительными торгов в форме аукциона, состоявшихся 22.12.2005, по продаже нежилого помещения общей площадью 713,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, проспект 100 лет Владивостоку, 42; о признании недействительным договора купли-продажи от 26.12.2005 N 194-КП нежилого помещения общей площадью 713,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, проспект 100 лет Владивостоку, 42, заключенного между МУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" и ООО "Градис"; применении последствий недействительности сделки в виде возврата нежилого помещения общей площадью 713,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, проспект 100 лет Владивостоку, 42, в муниципальную собственность, отказано.
Вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда Приморского края от 27.08.2012 по делу N А51-9221/2012 по иску ООО "Алексс" к УМС г. Владивостока о перерегистрации права собственности на помещение по адресу: г. Владивосток, проспект 100-летия Владивостоку, 42 в удовлетворении исковых требований было отказано. Судом было установлено, что переданный по Договору купли-продажи недвижимого имущества N 194-КП от 26.12.2005 объект являлся собственностью муниципального образования г. Владивосток на основании зарегистрированного права собственности, в связи с чем орган местного самоуправления как собственник спорного имущества совершил распорядительные действия в отношении него в рамках статьи 209 ГК РФ. При этом распоряжение спорным имуществом собственником осуществлялось до издания и вступления в законную силу Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008.
Таким образом, суды в рамках указанных дел установили, что договор купли-продажи недвижимого имущества N 194-КП заключен 26.12.2005, оплата по договору произведена в полном объеме, имущество передано по акту приема-передачи от 29.12.2005. Переход права собственности на спорное имущество зарегистрирован 18.01.2012 в установленном законом порядке, следовательно, ООО "Градис" является законным собственником спорного имущества.
В соответствии со статьей 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Следовательно, к истцу перешли права арендодателя по договору аренды от 04.02.1999, в том числе право требовать внесения арендной платы.
Рассмотрев требование истца о взыскании с ответчика 3 650 042 рублей 43 копеек основного долга, суд первой инстанции сделал верный вывод о наличии оснований для его удовлетворения.
В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды с учетом зарегистрированных изменений размер арендной платы за арендуемый объект составляет 25 879 рублей 50 копеек без учета НДС, оплата производится за каждый месяц вперед с оплатой до первого числа оплачиваемого месяца.
Согласно пункту 6.3 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в случае изменения цен, тарифов, коэффициентов инфляции в одностороннем порядке, о чем арендатор должен быть извещен заказным письмом.
Решениями Думы г. Владивостока от 10.12.2002 N 152; от 30.01.2003 N 165, от 30.01.2003 N 166; от 23.09.2004 N 17, от 27.12.2004 N 41, от 31.05.2005 N 69, Постановлением Главы Администрации г. Владивостока от 18.12.2002 N 2469 изменялись базовые ставки и коэффициенты арендной платы за нежилые объекты. Арендодатель в связи с принятием указанных нормативных актов неоднократно уведомлял истца о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору. При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к части 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
В этой связи довод апелляционной жалобы о необходимости государственной регистрации дополнительных соглашений, которыми изменялся размер арендной платы на основании нормативно-правовых актов, установивших методику расчета арендных платежей и коэффициентов, ее составляющих, подлежит отклонению.
Апелляционная коллегия также отклоняет доводы апеллянта со ссылкой на протокол согласования разногласий к договору аренды (т. 2 л.д. 110), в пункте 3 которого указано, что пункт 6.3 договора должен иметь следующее содержание: "Размер арендной платы не может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке", поскольку, как указано судом выше, в настоящем случае не происходит изменения условия договора о размере арендной платы, изменение размера арендной платы является исполнением уже согласованного условия договора аренды.
Следовательно, дополнительным соглашением от 30.04.2003 арендная плата была увеличена до 72 491 рубля 29 копеек; от 23.09.2003 арендная плата была уменьшена до 39 345 рублей 73 копеек; от 17.03.2005 арендная плата установлена с 01.01.2005 по 31.01.2005 в размере 167 333 рублей 38 копеек, с 01.02.2005 по 21.06.2005 в размере 149 706 рублей 70 копеек, с 22.06.2005 в размере 342 355 рублей 70 копеек; от 04.04.2006 арендная плата была установлена с 01.03.2006 в размере 141 796 рублей 62 копеек, с 10.06.2006 в размере 342 355 рублей 70 копеек; от 21.05.2009 арендная плата была установлена с 13.05.2009 по 31.12.2009 в размере 141 205 рублей 44 копеек.
При этом, производя расчет задолженности за период с 18.01.2012 по 31.12.2012, истец верно исходил из размера арендной платы в месяц, равной 342 355 рублям 70 копейкам, согласованной в дополнительном соглашении от 04.04.2006.
Довод апеллянта о необходимости производить расчет задолженности исходя из размера арендной платы, определенного в дополнительном соглашении от 21.05.2009, подлежит отклонению, поскольку, как следует из пункта 1.1 названного соглашения, арендная плата в размере 141 205 рублей 44 копеек была установлена на период с 13.05.2009 по 31.12.2009. Следовательно, по истечении указанного периода арендная плата подлежала внесению в размере, установленном дополнительным соглашением от 21.05.2009.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по внесению арендных платежей в размере 3 650 042 рублей 43 копеек за период с 18.01.2012 по 31.12.2012, является законным и обоснованным.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно пункту 4.1 договора аренды при неуплате арендатором платежей в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 20% от ставки арендной платы за каждый месяц просрочки.
Поскольку материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы, истец правомерно начислил ответчику пеню за период с января 2012 по июль 2012 в размере 3 421 248 рублей 25 копеек.
При рассмотрении дела судом первой инстанции ответчиком заявлено о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.
В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Правила статьи 333 ГК РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Суд первой инстанции, принимая во внимание предъявленный к взысканию размер пени, период просрочки внесения оплаты, сделал верный вывод о несоразмерности пени в сумме 3 421 348 рублей 25 копеек последствиям нарушения ответчиком обязательства по договору аренды и правомерно в порядке статьи 333 ГК РФ снизил размер подлежащей взысканию пени до 245 342 рублей 20 копеек исходя из двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в период такого нарушения.
Как разъяснено в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства, и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.
Таким образом, принимая во внимание ходатайство ответчика о снижении размера взыскиваемой неустойки, суд первой инстанции обоснованно снизил размер неустойки до 245 342,20 рублей, исходя из двукратной учетной ставки Банка России, поскольку указанная ставка не может быть менее ставки рефинансирования, которая по существу, представляет собой наименьший размер платы за пользование денежными средствами в российской экономике, что является общеизвестным фактом.
В связи с чем в удовлетворении требования о взыскании пени в остальной части отказано правомерно.
В отзыве на апелляционную жалобу истец вывод суда первой инстанции о снижении размера неустойки не обжалует.
Рассмотрев требование истца об обязании ответчика освободить переданное по договору аренды имущества, суд первой инстанции правомерно удовлетворил его, руководствуясь следующим.
Согласно пункту 1.3 договор аренды срок его действия составляет с 03.02.1999 по 31.12.2000.
Соглашением от 01.12.2000 срок действия договора аренды продлен до 31.12.2009.
В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно части 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Частью 2 статьи 610 ГК РФ установлено, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Истец уведомлением N 29-р от 26.03.2012 отказался от спорного договора аренды.
Из представленных в материалы дела документов, а именно: почтовой квитанции с описью вложения от 09.04.2012 следует, что истец направлял по юридическому адресу и иным известным истцу адресам ответчика уведомление N 29-р от 26.03.2012, однако данное уведомление было возвращено истцу в связи с истечением срока хранения. Подлинные конверты были приобщены к материалам дела.
Согласно пункту 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.04.2005 N 221, почтовые отправления при невозможности их вручения адресатам хранятся в объектах почтовой связи в течение месяца. При неявке адресата за почтовым отправлением в течение 5 рабочих дней после доставки первичного извещения ему доставляется и вручается под расписку вторичное извещение. По истечении установленного срока хранения не полученная адресатами простая письменная корреспонденция передается в число невостребованных почтовых отправлений. Не полученные адресатами регистрируемые почтовые отправления возвращаются отправителям.
Руководствуясь вышеизложенными положениями, суд первой инстанции обоснованно отклонил довод ответчика о неполучении им уведомления N 29-р от 26.03.2012 об отказе от договора аренды и несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора. При этом суд первой инстанции верно указал, ответчик является коммерческой организацией, которая на свой риск осуществляет деятельность, направленную на систематическое получение прибыли, в связи с чем должно было проявить должную степень осмотрительности и заботливости, с тем, чтобы получить почтовую корреспонденцию в установленный срок.
На этом основании является верным вывод суда первой инстанции о том, что ответчик надлежащим образом извещен об отказе истца от договора аренды.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку истец уведомил ответчика об отказе от договора аренды, а ответчик спорное имущество не освободил и не передал истцу, требование истца о выселении ответчика является законным и правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Отклоняя довод апеллянта о заключении сторонами нового договора аренды, апелляционная коллегия исходит из следующего.
Из материалов дела следует, что истец 26.03.2012 письмом N 29 обращался к ответчику с предложением о заключении нового договора аренды, действительным до 31.05.2012. Данное предложение, в том числе, содержало условие о том, что размер арендной платы будет составлять 1 069 650 рублей в месяц. Ответ в установленный в главе 28 ГК РФ срок ответчиком в адрес истца направлен не был.
09.07.2012 ответчик обращался к истцу с предложением заключить договор аренды с условием о размере арендной платы в месяц 25 879 рублей 50 копеек. Данное предложение истец не акцептовал.
Следовательно, доводы апеллянта о том, что между сторонами было достигнуто соглашение о заключении нового договора аренды, являются необоснованными.
Кроме того, принятие истцом платежей в счет погашения не является согласием на заключение договора аренды на новых условиях, поскольку в уведомлении N 29-р от 26.03.2012 выразил волю на односторонний отказ от договора аренды.
По изложенным выше основаниям подлежит отклонению довод апеллянта о наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.
Доводы апеллянта, изложенные в дополнении к апелляционной жалобе, по существу направлены на оспаривание права собственности истца на переданное по договору аренды имущество, что предметом настоящего спора не является. В связи с чем данные доводы коллегией отклоняются.
При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.
Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 28.02.2013 по делу N А51-19372/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Т.А.АППАКОВА
Судьи
Н.А.СКРИПКА
С.М.СИНИЦЫНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)