Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2013 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кудряшевой Е.В.,
судей: Усенко Н.А., Фроловой Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мельниковой М.Л.,
без участия сторон, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Орион" (рег. N 07АП-8247/13) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 08 августа 2013 года (судья Михайлюк Н.А.) по иску муниципального казенного учреждения "Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска" к обществу с ограниченной ответственностью "Орион" о взыскании 362 888 руб. 05 коп.,
установил:
Муниципальное казенное учреждение "Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска" обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Орион" о взыскании суммы 362 888 руб. 05 коп., в том числе 319 136 руб. 40 коп. задолженности по арендной плате за период с 21.05.2010 по 31.03.2013 и 43 751 руб. 65 коп. пени за период с 11.06.2010 по 10.04.2013.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 08 августа 2013 года исковые требования удовлетворены, с общества с ограниченной ответственностью "Орион" в пользу муниципального казенного учреждения "Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска" взыскано 362 888 руб. 05 коп., в том числе 319 136 руб. 40 коп. задолженности по арендной плате за период с 21.05.2010 по 31.03.2013 и 43 751 руб. 65 коп. пени за период с 11.06.2010 по 10.04.2013.
С вынесенным решением не согласилось общество с ограниченной ответственностью "Орион", в апелляционной жалобе просит его отменить и принять новый судебный акт о взыскании суммы задолженности согласно контррасчетам ответчика.
Заявитель ссылается на неправильное применение судом норм материального права, полагая, что ответчик не подписывал соглашения о принятии на себя обязательств по договору арендной платы, срок действия договора аренды истек, договор аренды не продлевался, договор аренды не зарегистрирован. Условие договора аренды о размере арендной платы не подлежало применению к отношениям сторон при рассмотрении иска, суд первой инстанции неправомерно применил Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.11.2010 N 8354/10.
Также заявитель апелляционной жалобы считает, что подлежащая взысканию сумма арендной платы подлежит перерасчету, исходя из удельной кадастровой стоимости земельного участка 946,31 рублей за 1 кв. м. Так как ответчик не заключал договор аренды с истцом, суд первой инстанции неправомерно применил положения договора аренды за неисполнение денежного обязательства, сумма неустойки подлежит взысканию на основании статьи 395 Гражданского кодекса РФ и составляет 7 395,56 рублей.
Стороны, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили.
На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между муниципальным учреждением "Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Раст" (арендатор) заключен договор аренды земли от 11.05.2010 N 118.
В соответствии с указанным договором арендатору передан в аренду земельный участок (кадастровый номер 22:65:014305:4) площадью 1233,48 кв. м, расположенный по адресу: г. Бийск, п. Нагорный, ул. Яминская, 12, для эксплуатации нежилого здания (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания). Договор заключен сроком на шесть месяцев.
По условиям указанного договора арендатор обязан производить оплату арендных платежей ежемесячно в размере 1/12 части годовой арендной платы не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным (пункт 2.6 договора).
Согласно пункту 2.2 договора, земельный участок расположен в кадастровом квартале N 014305. Удельный показатель кадастровой стоимости для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли.
Расчет арендной платы, в соответствии с пунктом 2.3 договора, производится арендодателем с учетом процентов, коэффициентов и условий их изменения, принятых уполномоченными на это органами государственной власти РФ, субъекта РФ и органами местного самоуправления. В случае изменения ставок арендной платы за земельный участок уполномоченными органами, изменение размера арендной платы происходит без внесения соответствующий изменений или дополнений в договор. При изменении удельного показателя кадастровой стоимости земли арендодатель производит перерасчет в одностороннем порядке без заключения дополнительного соглашения к договору. Информацию об изменении удельных показателей кадастровой стоимости земли арендодатель доводит до сведения арендаторов путем опубликования в средствах массовой информации.
Пунктом 2.7 договора установлена ответственность арендатора за неуплату ежемесячных платежей в определенный договором срок в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
21.05.2010 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано прекращение права собственности ООО "Раст" на нежилое здание склада по адресу: г. Бийск, ул. Яминская, 12. Той же датой зарегистрировано право собственности ООО "Орион" на это здание.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, пришел к выводу, что к ответчику перешли права и обязанности арендатора по договору аренды, размер арендной платы определен в соответствии с нормативными актами.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, пришел к аналогичным выводам исходя из следующего.
На основании пункта 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Довод заявителя апелляционной жалобы, считающего, что права и обязанности арендатора по договору аренды к ответчику как новому собственнику расположенного на земельном участке здания не перешли, отклоняется арбитражным судом апелляционной инстанции как основанный на неверном толковании норм права.
Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Сложившаяся судебная практика исходит из того, что к новому собственнику объекта недвижимости переходят права и обязанности по договору аренды, заключенному собственником земельного участка с прежним собственником здания, строения, сооружения, в том числе обязанность уплачивать арендную плату за пользование земельным участком, на котором расположено приобретенное здание, строение, сооружение (Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.11.2010 N 8354/10, от 05.07.2011 N 1721/11, постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.02.2012 по делу N А27-3163/2011, от 04.09.2013 по делу N А75-9436/2012, от 18.10.2012 по делу N А27-12845/2011). Таким образом, выводы суда первой инстанции, согласно которым у ответчика возникла обязанность уплачивать арендную плату на основании договора аренды земельного участка от 11.05.2010 N 118, соответствуют нормам права и не противоречат сложившейся судебной практике.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии государственной регистрации договора аренды земельного участка от 11.05.2010 N 118 как основании для признания договора не подлежащим применению к отношениям сторон, отклоняется арбитражным судом апелляционной инстанции как основанный на неверном толковании норм права. Договор аренды земельного участка заключен на срок шесть месяцев, следовательно, в силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежал государственной регистрации. Поскольку договор был продлен на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, он не подлежал государственной регистрации.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для расчета размера арендной платы за период с 21.05.2010 по 31.03.2013, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, указанного в кадастровой выписке от 30.05.2013.
В соответствии с пунктом 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имуществом в целом или отдельно в определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, или в иной форме, согласованной сторонами в договоре аренды.
В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
На основании пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 02.02.2010 N 12404/09 разъяснил, что поскольку ставки арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Данное толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Таким образом, поскольку земельный участок с кадастровым номером 22:65:014305:4 находится в муниципальной собственности, в силу прямого указания закона размер арендной платы и порядок ее внесения определяются на основании муниципальных правовых актов. Указанное подтверждается сложившейся судебной практикой (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.11.2012 по делу N А46-12441/2012, постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.12.2012 по делу N А03-900/2012, постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.12.2012 по делу N А75-862/2012).
Решением Думы города Бийска от 30.05.2008 N 19 утвержден порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город Бийск. В соответствии с пунктом 2.2 указанного порядка, годовой размер арендной платы за использование земельного участка, предоставляемого без проведения торгов, определяется по формуле: А = S х КС х К х К1, где:
- А - сумма арендной платы за полный год, руб.;
- S - площадь земельного участка, кв. м;
- КС - удельный показатель кадастровой стоимости земли, руб./кв. м в год;
- К - коэффициент, устанавливаемый в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка согласно пункту 2.3 порядка;
- К1 - коэффициент, устанавливаемый в зависимости от категории арендаторов.
Уплата арендной платы, согласно пункту 2.9 порядка, производится юридическими и физическими лицами ежемесячно, в размере 1/12 части годовой арендной платы не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным, на счет Управления федерального казначейства Министерства финансов Российской Федерации по Алтайскому краю.
В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Ответчик, заявляя о необходимости определения размера арендной платы исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка 946,31 руб. за 1 кв. м, не представил доказательства, подтверждающие, что указанный удельный показатель подлежит применению при расчете арендной платы за период с 21.05.2010 по 31.03.2013. Представленная кадастровая выписка о земельном участке от 30.05.2013 N 22/13-327451 не содержит сведений о применении указанного в ней удельного показателя кадастровой стоимости за предшествовавшие периоды. Таким образом, поскольку к ответчику перешли права и обязанности арендатора по договору, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований полагать, что ответчиком опровергнуты выводы суда первой инстанции об обоснованности применения при расчете арендной платы удельного показателя кадастровой стоимости, согласованного пунктом 2.2 договора аренды земли от 11.05.2010 N 118, - 5 462,68 руб.
Расчет арендной платы и пени за просрочку платежей, представленный истцом, ответчиком по иным основаниям не оспорен, судом признается верным.
Арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.
Излишне уплаченная заявителем апелляционной жалобы государственная пошлина в размере 3 129 рублей подлежит возврату на основании статьи 104 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Руководствуясь 104, 110, 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Алтайского края от 08 августа 2013 года по делу N А03-7185/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Орион", г. Бийск, (ОГРН 1032201644463, ИНН 2204013315) из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением N 834 от 19.08.2013 государственную пошлину в размере 3 129 руб. 00 коп.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Е.В.КУДРЯШЕВА
Судьи
Н.А.УСЕНКО
Н.Н.ФРОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.11.2013 ПО ДЕЛУ N А03-7185/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 ноября 2013 г. по делу N А03-7185/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2013 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кудряшевой Е.В.,
судей: Усенко Н.А., Фроловой Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мельниковой М.Л.,
без участия сторон, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Орион" (рег. N 07АП-8247/13) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 08 августа 2013 года (судья Михайлюк Н.А.) по иску муниципального казенного учреждения "Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска" к обществу с ограниченной ответственностью "Орион" о взыскании 362 888 руб. 05 коп.,
установил:
Муниципальное казенное учреждение "Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска" обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Орион" о взыскании суммы 362 888 руб. 05 коп., в том числе 319 136 руб. 40 коп. задолженности по арендной плате за период с 21.05.2010 по 31.03.2013 и 43 751 руб. 65 коп. пени за период с 11.06.2010 по 10.04.2013.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 08 августа 2013 года исковые требования удовлетворены, с общества с ограниченной ответственностью "Орион" в пользу муниципального казенного учреждения "Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска" взыскано 362 888 руб. 05 коп., в том числе 319 136 руб. 40 коп. задолженности по арендной плате за период с 21.05.2010 по 31.03.2013 и 43 751 руб. 65 коп. пени за период с 11.06.2010 по 10.04.2013.
С вынесенным решением не согласилось общество с ограниченной ответственностью "Орион", в апелляционной жалобе просит его отменить и принять новый судебный акт о взыскании суммы задолженности согласно контррасчетам ответчика.
Заявитель ссылается на неправильное применение судом норм материального права, полагая, что ответчик не подписывал соглашения о принятии на себя обязательств по договору арендной платы, срок действия договора аренды истек, договор аренды не продлевался, договор аренды не зарегистрирован. Условие договора аренды о размере арендной платы не подлежало применению к отношениям сторон при рассмотрении иска, суд первой инстанции неправомерно применил Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.11.2010 N 8354/10.
Также заявитель апелляционной жалобы считает, что подлежащая взысканию сумма арендной платы подлежит перерасчету, исходя из удельной кадастровой стоимости земельного участка 946,31 рублей за 1 кв. м. Так как ответчик не заключал договор аренды с истцом, суд первой инстанции неправомерно применил положения договора аренды за неисполнение денежного обязательства, сумма неустойки подлежит взысканию на основании статьи 395 Гражданского кодекса РФ и составляет 7 395,56 рублей.
Стороны, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили.
На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между муниципальным учреждением "Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Раст" (арендатор) заключен договор аренды земли от 11.05.2010 N 118.
В соответствии с указанным договором арендатору передан в аренду земельный участок (кадастровый номер 22:65:014305:4) площадью 1233,48 кв. м, расположенный по адресу: г. Бийск, п. Нагорный, ул. Яминская, 12, для эксплуатации нежилого здания (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания). Договор заключен сроком на шесть месяцев.
По условиям указанного договора арендатор обязан производить оплату арендных платежей ежемесячно в размере 1/12 части годовой арендной платы не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным (пункт 2.6 договора).
Согласно пункту 2.2 договора, земельный участок расположен в кадастровом квартале N 014305. Удельный показатель кадастровой стоимости для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли.
Расчет арендной платы, в соответствии с пунктом 2.3 договора, производится арендодателем с учетом процентов, коэффициентов и условий их изменения, принятых уполномоченными на это органами государственной власти РФ, субъекта РФ и органами местного самоуправления. В случае изменения ставок арендной платы за земельный участок уполномоченными органами, изменение размера арендной платы происходит без внесения соответствующий изменений или дополнений в договор. При изменении удельного показателя кадастровой стоимости земли арендодатель производит перерасчет в одностороннем порядке без заключения дополнительного соглашения к договору. Информацию об изменении удельных показателей кадастровой стоимости земли арендодатель доводит до сведения арендаторов путем опубликования в средствах массовой информации.
Пунктом 2.7 договора установлена ответственность арендатора за неуплату ежемесячных платежей в определенный договором срок в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
21.05.2010 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано прекращение права собственности ООО "Раст" на нежилое здание склада по адресу: г. Бийск, ул. Яминская, 12. Той же датой зарегистрировано право собственности ООО "Орион" на это здание.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, пришел к выводу, что к ответчику перешли права и обязанности арендатора по договору аренды, размер арендной платы определен в соответствии с нормативными актами.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, пришел к аналогичным выводам исходя из следующего.
На основании пункта 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Довод заявителя апелляционной жалобы, считающего, что права и обязанности арендатора по договору аренды к ответчику как новому собственнику расположенного на земельном участке здания не перешли, отклоняется арбитражным судом апелляционной инстанции как основанный на неверном толковании норм права.
Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Сложившаяся судебная практика исходит из того, что к новому собственнику объекта недвижимости переходят права и обязанности по договору аренды, заключенному собственником земельного участка с прежним собственником здания, строения, сооружения, в том числе обязанность уплачивать арендную плату за пользование земельным участком, на котором расположено приобретенное здание, строение, сооружение (Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.11.2010 N 8354/10, от 05.07.2011 N 1721/11, постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.02.2012 по делу N А27-3163/2011, от 04.09.2013 по делу N А75-9436/2012, от 18.10.2012 по делу N А27-12845/2011). Таким образом, выводы суда первой инстанции, согласно которым у ответчика возникла обязанность уплачивать арендную плату на основании договора аренды земельного участка от 11.05.2010 N 118, соответствуют нормам права и не противоречат сложившейся судебной практике.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии государственной регистрации договора аренды земельного участка от 11.05.2010 N 118 как основании для признания договора не подлежащим применению к отношениям сторон, отклоняется арбитражным судом апелляционной инстанции как основанный на неверном толковании норм права. Договор аренды земельного участка заключен на срок шесть месяцев, следовательно, в силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежал государственной регистрации. Поскольку договор был продлен на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, он не подлежал государственной регистрации.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для расчета размера арендной платы за период с 21.05.2010 по 31.03.2013, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, указанного в кадастровой выписке от 30.05.2013.
В соответствии с пунктом 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имуществом в целом или отдельно в определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, или в иной форме, согласованной сторонами в договоре аренды.
В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
На основании пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 02.02.2010 N 12404/09 разъяснил, что поскольку ставки арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Данное толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Таким образом, поскольку земельный участок с кадастровым номером 22:65:014305:4 находится в муниципальной собственности, в силу прямого указания закона размер арендной платы и порядок ее внесения определяются на основании муниципальных правовых актов. Указанное подтверждается сложившейся судебной практикой (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.11.2012 по делу N А46-12441/2012, постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.12.2012 по делу N А03-900/2012, постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.12.2012 по делу N А75-862/2012).
Решением Думы города Бийска от 30.05.2008 N 19 утвержден порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город Бийск. В соответствии с пунктом 2.2 указанного порядка, годовой размер арендной платы за использование земельного участка, предоставляемого без проведения торгов, определяется по формуле: А = S х КС х К х К1, где:
- А - сумма арендной платы за полный год, руб.;
- S - площадь земельного участка, кв. м;
- КС - удельный показатель кадастровой стоимости земли, руб./кв. м в год;
- К - коэффициент, устанавливаемый в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка согласно пункту 2.3 порядка;
- К1 - коэффициент, устанавливаемый в зависимости от категории арендаторов.
Уплата арендной платы, согласно пункту 2.9 порядка, производится юридическими и физическими лицами ежемесячно, в размере 1/12 части годовой арендной платы не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным, на счет Управления федерального казначейства Министерства финансов Российской Федерации по Алтайскому краю.
В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Ответчик, заявляя о необходимости определения размера арендной платы исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка 946,31 руб. за 1 кв. м, не представил доказательства, подтверждающие, что указанный удельный показатель подлежит применению при расчете арендной платы за период с 21.05.2010 по 31.03.2013. Представленная кадастровая выписка о земельном участке от 30.05.2013 N 22/13-327451 не содержит сведений о применении указанного в ней удельного показателя кадастровой стоимости за предшествовавшие периоды. Таким образом, поскольку к ответчику перешли права и обязанности арендатора по договору, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований полагать, что ответчиком опровергнуты выводы суда первой инстанции об обоснованности применения при расчете арендной платы удельного показателя кадастровой стоимости, согласованного пунктом 2.2 договора аренды земли от 11.05.2010 N 118, - 5 462,68 руб.
Расчет арендной платы и пени за просрочку платежей, представленный истцом, ответчиком по иным основаниям не оспорен, судом признается верным.
Арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.
Излишне уплаченная заявителем апелляционной жалобы государственная пошлина в размере 3 129 рублей подлежит возврату на основании статьи 104 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Руководствуясь 104, 110, 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Алтайского края от 08 августа 2013 года по делу N А03-7185/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Орион", г. Бийск, (ОГРН 1032201644463, ИНН 2204013315) из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением N 834 от 19.08.2013 государственную пошлину в размере 3 129 руб. 00 коп.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Е.В.КУДРЯШЕВА
Судьи
Н.А.УСЕНКО
Н.Н.ФРОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)