Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 30 января 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Ушаковой И.В.,
Судей Мокроусовой Л.М.,
Поротикова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой Т.В.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Кислицына Владимира Александровича: Гольцевой М.В., представителя по доверенности б/н от 14.01.2013 (до перерыва);
- от индивидуального предпринимателя Панфилова Андрея Вячеславовича: Панфилова А.В. (до перерыва);
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кислицына Владимира Александровича на решение Арбитражного суда Белгородской области от 07.11.2012 по делу N А08-3784/2012 (судья Топоркова А.В.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Кислицына Владимира Александровича (ОГРН 304310226500031 ИНН 310200081756) к индивидуальному предпринимателю Панфилову Андрею Вячеславовичу (ОГРН 309312318900099 ИНН 312326281179) о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,
установил:
Индивидуальный предприниматель Кислицын Владимир Александрович (далее - ИП Кислицын В.А., истец) обратился в Арбитражный суд Белгородской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Панфилову Андрею Вячеславовичу (далее - ИП Панфилов А.В., ответчик) о признании договора аренды N 60-2010 от 16.06.2011, заключенного между ИП Кислицыным В.А. и ИП Панфиловым А.В. недействительным (ничтожным) и о взыскании с ответчика 280 000 рублей, полученных ответчиком по недействительной (ничтожной) сделке (с учетом уточнения).
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 07.11.2012 в удовлетворении исковых требований ИП Кислицына В.А. отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ИП Кислицын В.А. обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Белгородской области от 07.11.2012 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования истца в полном объеме.
При этом заявитель жалобы ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, а также на то, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
В судебном заседании в суде апелляционной инстанции представитель ИП Кислицына В.А. поддержал доводы апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального права, просил суд его отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования истца в полном объеме.
Дополнительно представитель истца заявил, что на момент заключения спорного договора аренды ИП Панфилов А.В. не имел соответствующих полномочий, поскольку договор аренды N 17-2011 от 31.12.2010 (л.д. 60-61) заключен на срок 1 год и не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Нарушение требования о государственной регистрации передачи недвижимого имущества в аренду влечет недействительность (ничтожность) договора.
ИП Панфилов А.В. возражал против доводов апелляционной жалобы, по основаниям указанным в отзыве на апелляционную жалобу, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным, принятым с соблюдением норм материального и процессуального права и не подлежащим отмене, просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. При этом Панфилов А.В. пояснил, что договор аренды N 17-2011 от 31.12.2010 не требовал государственной регистрации, так как пунктом 5.6. установлено, что договор заключен на срок 11 месяцев.
Судом по делу был объявлен перерыв до 12 часов 00 минут 23.01.2013. После перерыва в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились. Заявлений, ходатайств не поступило.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав имеющиеся доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, заслушав объяснения представителей сторон, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу ИП Кислицына В.А. - без удовлетворения.
Из материалов дела усматривается, что 16 июня 2011 года между ИП Панфиловым А.В. (арендодатель) и ИП Кислицыным В.А. (арендатор) был заключен договор аренды N 60-2010, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 150 кв. м, расположенное на первом этаже пятиэтажного нежилого здания по адресу: г. Белгород, ул. Магистральная, 2а.
Согласно пункту 1.2 договора, передаваемое в аренду имущество предоставляется для осуществления розничной и оптовой торговли непродовольственными товарами.
Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что подписание договора и его приложения сторонами является оформлением непосредственной передачи арендованного имущества от арендодателя к арендатору и заменяет собой акт приема-передачи. Данными действиями арендатор подтверждает отсутствие каких-либо претензий к арендодателю по качеству, количеству, составу принятого в аренду имущества, а равно любых иных претензий.
Согласно пункту 3.1 договора арендная плата по договору составляет 70 000 рублей в месяц, НДС не облагается.
Ссылаясь на то, что на момент подписания договора аренды N 60-2010 от 16.06.2011, ИП Панфилов А.В. не являлся собственником сдаваемого в аренду помещения, следовательно, не обладал правом сдачи имущества в субаренду, истец обратился в арбитражный суд с иском о признании договора аренды N 60-2010 от 16.06.2011 недействительным (ничтожным) и о взыскании с ответчика 280 000 рублей, полученных ответчиком по недействительной (ничтожной) сделке, на основании статей 167, 168 Гражданского кодекса РФ (с учетом уточнения).
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
Судебная коллегия апелляционного суда полагает, что обжалуемое решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствующим установленным по делу обстоятельствам.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки. По смыслу указанной нормы названные способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.
Согласно пункту 1 статьи 166 сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Статьей 168 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
При этом в соответствии с пунктом 32 постановления 6/8 Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации и Пленума Верховного суда Российской Федерации от 01.07.1996 года Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. Под заинтересованностью лица следует понимать наличие у него юридически значимого интереса в данном деле. Заинтересованными являются участники сделки, либо лица, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.
В силу статьи 209 Гражданского кодекса РФ право распоряжаться имуществом принадлежит собственнику. В силу статьи 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.01.2012 N 01/050/2012-057, собственником нежилого здания, площадью 2 927,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Магистральная, 2а, является ЗАО "Магис".
Из материалов дела усматривается, что 31.12.2010 между ЗАО "Магис" (арендодатель) в лице директора Новосельцевой А.В. и ИП Панфиловым А.В. (арендатор) был заключен договор аренды N 17-2011, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 824 кв. м, располагающееся на 1 этаже пятиэтажного нежилого здания по адресу: г. Белгород, ул. Магистральная, 2а.
Пунктом 5.5. договора предусмотрен срок действия договора: с 01.01.2011 по 31.12.2011, т.е. равный 1 году.
С учетом разъяснений, изложенных в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" срок действия договора аренды здания, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ признан равным году и в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ подлежит государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.
Вместе с тем, пунктом 5.6 вышеуказанного договора предусмотрено, что настоящий договор не может быть заключен на срок равный или более одного года. Указание в настоящем договоре срока равного или больше одного года следует считать ошибочным и недействительным. Договор в таком случае считается заключенным на 11 месяцев.
Статьей 421 Гражданского кодекса РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора и по своему усмотрению определяют условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
При таких обстоятельствах, руководствуясь вышеуказанными нормами права, исходя из буквального и совокупного толкования условий пунктов 5.5, 5.6. договора аренды, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в данном случае независимо от фактического срока, установленного пунктом 5.5. договора аренды N 17-2011 от 31.12.2010, договор считается заключенным на срок 11 месяцев. Условия пункта 5.6. договора аренды не противоречат нормам действующего законодательства и являются совместным волеизъявлением сторон.
Следовательно, государственная регистрация договора аренды N 17-2011 от 31.12.2010 не требовалась. Соответственно, довод заявителя жалобы о признании договора аренды N 17-2011 от 31.12.2010 недействительным в связи с нарушением требования о государственной регистрации передачи недвижимого имущества в аренду, является несостоятельным. Правовых оснований для признания данного договора незаключенным, не имеется.
Таким образом, на момент заключения спорного договора аренды N 60-2010 от 16.06.2011, который по своей правовой природе является договором субаренды, ИП Панфилов А.В. был правомочен распоряжаться арендованным имуществом, в том числе сдавать его в субаренду.
По смыслу пункта 2.2.6 договора аренды N 17-2011 от 31.12.2010 право арендатора на передачу арендуемого имущества в субаренду или безвозмездное пользование может быть реализовано при согласии собственника и соблюдении требований гражданского законодательства.
При этом ни спорным договором аренды, ни действующим законодательством форма такого согласия не регламентирована. Таким образом, для заключения договора субаренды арендованного имущества достаточно было согласие собственника.
В рассматриваемом случае, как правомерно установлено судом первой инстанции, согласие собственника - ЗАО "Магис" на передачу спорного имущества в субаренду подтверждается визой директора ЗАО "Магис" на заявлении ИП Панфилова А.В. от 14.06.2011 о разрешении сдавать часть торгового зала для торговли мебелью в субаренду.
Как пояснил ответчик в ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции, предметом договора аренды N 17-2011 от 31.12.2010 был первый этаж нежилого здания, принадлежащего ЗАО "Магис" на праве собственности. Данное обстоятельство представителем истца не оспаривалось.
Следовательно, получив согласие собственника, ответчик был правомочен на сдачу в субаренду всей площади, арендуемого им первого этажа, в размере 824 кв. м или любой его части. В нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец не доказал отсутствия у ответчика правомочий сдавать спорное имущество в субаренду.
Вопрос согласования предмета аренды имеет значение в случае спора о тождестве передаваемого имущества в момент его передачи в аренду.
Фактическое принятие и пользование арендованным имуществом со стороны субарендатора исключает для него возможность заявления возражений о несогласовании объекта субаренды.
В связи с чем, доводы истца о невозможности идентифицировать объекты аренды являются несостоятельными.
При таких обстоятельствах правовые основания для признания сделки недействительной и взыскании с ответчика 280 000 рублей, полученных ответчиком по недействительной (ничтожной) сделке отсутствуют.
Принимая решение, суд первой инстанции оценивал совокупность представленных по делу доказательств отдельно и в их взаимной связи по своему внутреннему убеждению в соответствии с применимыми нормами права (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ). Судебная коллегия не усматривает причин для переоценки правомерных выводов суда первой инстанции.
По мнению апелляционной коллегии, изложенные в апелляционной жалобе доводы, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на оценку обоснованности и законности судебного акта, либо опровергали бы выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
Нарушений норм процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.
С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Белгородской области от 07.11.2012 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в сумме 2000 руб. относится на ее заявителя и возврату или возмещению не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 268, частью 1 статьи 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Белгородской области от 07.11.2012 по делу N А08-3784/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кислицына Владимира Александровича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.В.УШАКОВА
Судьи
Л.М.МОКРОУСОВА
А.И.ПОРОТИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.01.2013 ПО ДЕЛУ N А08-3784/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 января 2013 г. по делу N А08-3784/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 30 января 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Ушаковой И.В.,
Судей Мокроусовой Л.М.,
Поротикова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой Т.В.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Кислицына Владимира Александровича: Гольцевой М.В., представителя по доверенности б/н от 14.01.2013 (до перерыва);
- от индивидуального предпринимателя Панфилова Андрея Вячеславовича: Панфилова А.В. (до перерыва);
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кислицына Владимира Александровича на решение Арбитражного суда Белгородской области от 07.11.2012 по делу N А08-3784/2012 (судья Топоркова А.В.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Кислицына Владимира Александровича (ОГРН 304310226500031 ИНН 310200081756) к индивидуальному предпринимателю Панфилову Андрею Вячеславовичу (ОГРН 309312318900099 ИНН 312326281179) о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,
установил:
Индивидуальный предприниматель Кислицын Владимир Александрович (далее - ИП Кислицын В.А., истец) обратился в Арбитражный суд Белгородской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Панфилову Андрею Вячеславовичу (далее - ИП Панфилов А.В., ответчик) о признании договора аренды N 60-2010 от 16.06.2011, заключенного между ИП Кислицыным В.А. и ИП Панфиловым А.В. недействительным (ничтожным) и о взыскании с ответчика 280 000 рублей, полученных ответчиком по недействительной (ничтожной) сделке (с учетом уточнения).
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 07.11.2012 в удовлетворении исковых требований ИП Кислицына В.А. отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ИП Кислицын В.А. обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Белгородской области от 07.11.2012 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования истца в полном объеме.
При этом заявитель жалобы ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, а также на то, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
В судебном заседании в суде апелляционной инстанции представитель ИП Кислицына В.А. поддержал доводы апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального права, просил суд его отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования истца в полном объеме.
Дополнительно представитель истца заявил, что на момент заключения спорного договора аренды ИП Панфилов А.В. не имел соответствующих полномочий, поскольку договор аренды N 17-2011 от 31.12.2010 (л.д. 60-61) заключен на срок 1 год и не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Нарушение требования о государственной регистрации передачи недвижимого имущества в аренду влечет недействительность (ничтожность) договора.
ИП Панфилов А.В. возражал против доводов апелляционной жалобы, по основаниям указанным в отзыве на апелляционную жалобу, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным, принятым с соблюдением норм материального и процессуального права и не подлежащим отмене, просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. При этом Панфилов А.В. пояснил, что договор аренды N 17-2011 от 31.12.2010 не требовал государственной регистрации, так как пунктом 5.6. установлено, что договор заключен на срок 11 месяцев.
Судом по делу был объявлен перерыв до 12 часов 00 минут 23.01.2013. После перерыва в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились. Заявлений, ходатайств не поступило.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав имеющиеся доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, заслушав объяснения представителей сторон, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу ИП Кислицына В.А. - без удовлетворения.
Из материалов дела усматривается, что 16 июня 2011 года между ИП Панфиловым А.В. (арендодатель) и ИП Кислицыным В.А. (арендатор) был заключен договор аренды N 60-2010, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 150 кв. м, расположенное на первом этаже пятиэтажного нежилого здания по адресу: г. Белгород, ул. Магистральная, 2а.
Согласно пункту 1.2 договора, передаваемое в аренду имущество предоставляется для осуществления розничной и оптовой торговли непродовольственными товарами.
Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что подписание договора и его приложения сторонами является оформлением непосредственной передачи арендованного имущества от арендодателя к арендатору и заменяет собой акт приема-передачи. Данными действиями арендатор подтверждает отсутствие каких-либо претензий к арендодателю по качеству, количеству, составу принятого в аренду имущества, а равно любых иных претензий.
Согласно пункту 3.1 договора арендная плата по договору составляет 70 000 рублей в месяц, НДС не облагается.
Ссылаясь на то, что на момент подписания договора аренды N 60-2010 от 16.06.2011, ИП Панфилов А.В. не являлся собственником сдаваемого в аренду помещения, следовательно, не обладал правом сдачи имущества в субаренду, истец обратился в арбитражный суд с иском о признании договора аренды N 60-2010 от 16.06.2011 недействительным (ничтожным) и о взыскании с ответчика 280 000 рублей, полученных ответчиком по недействительной (ничтожной) сделке, на основании статей 167, 168 Гражданского кодекса РФ (с учетом уточнения).
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
Судебная коллегия апелляционного суда полагает, что обжалуемое решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствующим установленным по делу обстоятельствам.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки. По смыслу указанной нормы названные способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.
Согласно пункту 1 статьи 166 сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Статьей 168 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
При этом в соответствии с пунктом 32 постановления 6/8 Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации и Пленума Верховного суда Российской Федерации от 01.07.1996 года Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. Под заинтересованностью лица следует понимать наличие у него юридически значимого интереса в данном деле. Заинтересованными являются участники сделки, либо лица, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.
В силу статьи 209 Гражданского кодекса РФ право распоряжаться имуществом принадлежит собственнику. В силу статьи 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.01.2012 N 01/050/2012-057, собственником нежилого здания, площадью 2 927,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Магистральная, 2а, является ЗАО "Магис".
Из материалов дела усматривается, что 31.12.2010 между ЗАО "Магис" (арендодатель) в лице директора Новосельцевой А.В. и ИП Панфиловым А.В. (арендатор) был заключен договор аренды N 17-2011, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 824 кв. м, располагающееся на 1 этаже пятиэтажного нежилого здания по адресу: г. Белгород, ул. Магистральная, 2а.
Пунктом 5.5. договора предусмотрен срок действия договора: с 01.01.2011 по 31.12.2011, т.е. равный 1 году.
С учетом разъяснений, изложенных в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" срок действия договора аренды здания, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ признан равным году и в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ подлежит государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.
Вместе с тем, пунктом 5.6 вышеуказанного договора предусмотрено, что настоящий договор не может быть заключен на срок равный или более одного года. Указание в настоящем договоре срока равного или больше одного года следует считать ошибочным и недействительным. Договор в таком случае считается заключенным на 11 месяцев.
Статьей 421 Гражданского кодекса РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора и по своему усмотрению определяют условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
При таких обстоятельствах, руководствуясь вышеуказанными нормами права, исходя из буквального и совокупного толкования условий пунктов 5.5, 5.6. договора аренды, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в данном случае независимо от фактического срока, установленного пунктом 5.5. договора аренды N 17-2011 от 31.12.2010, договор считается заключенным на срок 11 месяцев. Условия пункта 5.6. договора аренды не противоречат нормам действующего законодательства и являются совместным волеизъявлением сторон.
Следовательно, государственная регистрация договора аренды N 17-2011 от 31.12.2010 не требовалась. Соответственно, довод заявителя жалобы о признании договора аренды N 17-2011 от 31.12.2010 недействительным в связи с нарушением требования о государственной регистрации передачи недвижимого имущества в аренду, является несостоятельным. Правовых оснований для признания данного договора незаключенным, не имеется.
Таким образом, на момент заключения спорного договора аренды N 60-2010 от 16.06.2011, который по своей правовой природе является договором субаренды, ИП Панфилов А.В. был правомочен распоряжаться арендованным имуществом, в том числе сдавать его в субаренду.
По смыслу пункта 2.2.6 договора аренды N 17-2011 от 31.12.2010 право арендатора на передачу арендуемого имущества в субаренду или безвозмездное пользование может быть реализовано при согласии собственника и соблюдении требований гражданского законодательства.
При этом ни спорным договором аренды, ни действующим законодательством форма такого согласия не регламентирована. Таким образом, для заключения договора субаренды арендованного имущества достаточно было согласие собственника.
В рассматриваемом случае, как правомерно установлено судом первой инстанции, согласие собственника - ЗАО "Магис" на передачу спорного имущества в субаренду подтверждается визой директора ЗАО "Магис" на заявлении ИП Панфилова А.В. от 14.06.2011 о разрешении сдавать часть торгового зала для торговли мебелью в субаренду.
Как пояснил ответчик в ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции, предметом договора аренды N 17-2011 от 31.12.2010 был первый этаж нежилого здания, принадлежащего ЗАО "Магис" на праве собственности. Данное обстоятельство представителем истца не оспаривалось.
Следовательно, получив согласие собственника, ответчик был правомочен на сдачу в субаренду всей площади, арендуемого им первого этажа, в размере 824 кв. м или любой его части. В нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец не доказал отсутствия у ответчика правомочий сдавать спорное имущество в субаренду.
Вопрос согласования предмета аренды имеет значение в случае спора о тождестве передаваемого имущества в момент его передачи в аренду.
Фактическое принятие и пользование арендованным имуществом со стороны субарендатора исключает для него возможность заявления возражений о несогласовании объекта субаренды.
В связи с чем, доводы истца о невозможности идентифицировать объекты аренды являются несостоятельными.
При таких обстоятельствах правовые основания для признания сделки недействительной и взыскании с ответчика 280 000 рублей, полученных ответчиком по недействительной (ничтожной) сделке отсутствуют.
Принимая решение, суд первой инстанции оценивал совокупность представленных по делу доказательств отдельно и в их взаимной связи по своему внутреннему убеждению в соответствии с применимыми нормами права (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ). Судебная коллегия не усматривает причин для переоценки правомерных выводов суда первой инстанции.
По мнению апелляционной коллегии, изложенные в апелляционной жалобе доводы, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на оценку обоснованности и законности судебного акта, либо опровергали бы выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
Нарушений норм процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.
С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Белгородской области от 07.11.2012 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в сумме 2000 руб. относится на ее заявителя и возврату или возмещению не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 268, частью 1 статьи 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Белгородской области от 07.11.2012 по делу N А08-3784/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кислицына Владимира Александровича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.В.УШАКОВА
Судьи
Л.М.МОКРОУСОВА
А.И.ПОРОТИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)