Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 11 ноября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Алексеева С.В., Дербенева А.А.
при участии в заседании:
от истца - КОО КОУЛСОН МЕНЕДЖМЕНТ ЛИМИТЕД (ИНН 9909286593) - Тикиджи В.Н. дов. от 24.04.2013 г. N 77АА9486341
от ответчика - ООО "Телеформ ИС" (ОГРН-1057747044431, ИНН9909286593) - Егоров Н.Н. дов. от 14.02.2013 г.
рассмотрев 11 ноября 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Телеформ ИС"
на решение от 26 апреля 2013 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Мысаком Н.Я.
на постановление от 08 августа 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Левиной Т.Ю., Кузнецовой Е.Е., Тихоновым А.П.
по иску КОО КОУЛСОН МЕНЕДЖМЕНТ ЛИМИТЕД
к ответчику ООО "Телеформ ИС"
о взыскании долга и пени
встречный иск ООО "Телеформ ИС"
к ответчику КОО КОУЛСОН МЕНЕДЖМЕНТ ЛИМИТЕД
о взыскании долга и пени
установил:
Компания с ограниченной ответственностью Коулсон Менеджмент Лимитед обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Телеформ ИС" о взыскании:
- - 670 175,10 руб. расходов по приведению объекта аренды в состояние, обусловленное договором;
- - 82 296 руб. неустойку, начисленную в связи с несвоевременным возвратом помещений по окончании срока действия договора в соответствии с п. 6.5 договора;
- - 272 845,19 руб. убытков в виде неполученных доходов в связи с несвоевременным возвратом помещений.
ООО "Телеформ ИС" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с встречным иском к Компании с ограниченной ответственностью Коулсон Менеджмент Лимитед о взыскании:
- - 685 800 руб. внесенного в обеспечение исполнения договора аренды обеспечительного платежа;
- - 957 499 руб. убытков возникших в связи с досрочным расторжением договора по инициативе арендодателя;
- - 90 439,99 руб. неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 апреля 2013 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08 августа 2013 года в удовлетворении исковых требований Компании с ограниченной ответственностью КОУЛСОН МЕНЕДЖМЕНТ ЛИМИТЕД к ООО "Телеформ ИС" отказано.
Встречный иск удовлетворен частично. С Компании с ограниченной ответственностью КОУЛСОН МЕНЕДЖМЕНТ ЛИМИТЕД взыскана в пользу ООО "Телеформ ИС" сумма неосновательного обогащения в размере 90 439 руб. 99 коп. В удовлетворении остальной части требований ООО "Телеформ ИС" по встречному иску отказано.
При этом, суды исходили из того, что арендодатель и арендатор не доказали наличия заявленных ко взысканию убытков, вследствие допущенного истцом и ответчиком соответственно нарушения обязательства и их размера.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Телеформ ИС" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований и постановление апелляционного суда по основаниям несоответствия содержащихся в них выводов имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального права и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов заявитель указал на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства проведения истцом ремонта в помещениях, расположенных на втором этаже здания, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Короленко, д. 3а. Осмотр помещений не производился независимым экспертом.
Кроме того, истцом не приложено к иску документов, подтверждающих техническую необходимость проведения ремонтных работ в помещениях, расположенных на втором этаже здания, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Короленко, д. 3а и документов, подтверждающих объективную стоимость работ по ремонту помещений.
Согласно представленным истцом документам, сумма произведенных затрат на проведение ремонта составила 670 175 руб. 10 коп., сумма обеспечительного взноса, оплаченная ответчиком составила - 685 800 руб. Таким образом, сумма обеспечительного взноса превышает сумму затрат истца на проведение ремонта.
Размер расходов, произведенных в спорных помещениях истец основывает на приложенных к иску акту осмотра помещений здания, подписанному истцом и ответчиком 21.11.2012, а также фотофиксации недостатков и повреждений, являющейся приложением к указанному акту от 21.11.2012.
Согласно пункту 1.1.1 акта от 21.11.2012 в помещениях N 3 и N 14 было повреждено лакокрасочное покрытие стен общей площадью 200 кв. м.
Однако, в п. 5 сметного расчета указано о проведении работ по покраске стен и откосов на площади 650 кв. м на сумму 136 500 руб.
Согласно пункту 1.1.2 акта от 21.11.2012 в помещениях N 3 и N 14 повреждено напольное покрытие (ламинат) общей площадью 60 кв. м.
Однако, в п. 1 и 2 сметного расчета указано о проведении работ по демонтажу и укладке ламината на площади 451 кв. м на общую сумму 270 600 руб.
В п. 1.2 акта от 21.11.2012 заявлено, что представитель арендатора не согласен с п. 1.1.1 и п. 1.1.2, считая повреждения в данных пунктах нормальных износом.
В п. 3 сметного расчета указано о проведении работ по демонтажу-монтажу плинтусов на площади 240 кв. м на общую сумму 53 800 руб. Данный вид повреждений не указан ни в акте от 21.11.2012, ни в фотофиксации недостатков и повреждений.
Кроме того, ответчиком было заявлено ходатайство о назначении по делу строительно-технической экспертизы от 21.03.2013, которое судом было необоснованно отклонено.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "Телеформ ИС" доводы кассационной жалобы поддержал в полном объеме.
Представитель КОО КОУЛСОН МЕНЕДЖМЕНТ ЛИМИТЕД в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагает обжалуемые решение и постановление законным и обоснованным в части отказа в удовлетворении встречного иска.
В обоснование возражений указывает, что обеспечительный взнос (депозит) в размере 685 800 руб., который истец перечислил ответчику на расчетный счет обеспечивает согласно п. 5.6 договора аренды N 05/01/11 от 28.03.2011 обязательства истца по своевременному и полному внесению арендной платы, содержанию помещений в исправном состоянии, соблюдению условий настоящего договора по возврату помещений при расторжении настоящего договора. Обеспечительный взнос не был возвращен истцу по причине нарушения существенных условий договора аренды, и не передаче по акту приема-передачи помещений арендодателю.
Возражая по поводу объема затрат истец указал, что:
- - вся площадь стен составляет 650 кв. м. Во многих местах, локально имеются повреждения, общей площадью 200 кв. м, то есть покрасить стены, так что бы они были выкрашены в один цвет и тон, исключительно в местах повреждений невозможно;
- - вся площадь напольного покрытия составляет 451 кв. м. Во многих местах, локально имеются повреждения, общей площадью 60 кв. м, то есть поменять напольное покрытие, так чтобы оно было в одном стиле, фактуре, цвете и тоне, исключительно в местах повреждений невозможно.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца и ответчика, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соблюдение судом первой инстанции и апелляционным судом норм процессуального права при принятии обжалуемых решения и постановления, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что названные судебные акты должны быть оставлены без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения в связи со следующим.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 28 марта 2011 года между Компанией с ограниченной ответственностью КОУЛСОН МЕНЕДЖМЕНТ ЛИМИТЕД (арендодатель) и ООО "Телеформ ИС" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 05/01/11 вступающий в силу с 31 марта 2011 года сроком на 11 месяцев, с возможной последующей пролонгацией на 11 месяцев, в случае если ни одна из сторон письменно не уведомит другую о нежелании пролонгировать действующий договор.
По условиям вышеуказанного договора ООО "Телеформ ИС" обязан:
- - уплатить арендодателю денежные средства в сумме 685 800 руб., из которых арендодатель вправе получить удовлетворение своим требованиям к арендатору и которые, оставшиеся после удовлетворения соответствующих требований, по окончании срока аренды подлежат возврату арендатору ("обеспечительный платеж");
- - при прекращении договора вернуть арендодателю являющиеся объектом аренды помещения в том состоянии, в котором он их получил, с учетом нормального износа.
Обеспечительный взнос обеспечивает обязательства арендатора по своевременному и полному внесению арендной платы, содержанию помещений в исправном состоянии, соблюдению условий настоящего договора по возврату помещений при расторжении настоящего договора в сроки, согласованные сторонами.
Во исполнение обязательств по договору аренды нежилые помещения были переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.04.2011 г.
Согласно акту приема-передачи от 01.04.2011 переданные помещения соответствуют условиям договора аренды нежилого помещения N 05/01/11 от 28.03.2011 и их техническое и санитарное состояние пригодно для целей арендатора. Капитальный ремонт не требуется.
Согласно п. 8.5 договора, руководствуясь п. 3 ст. 450 ГК РФ, КОО КОУЛСОН МЕНЕДЖМЕНТ ЛИМИТЕД 15 октября 2012 года уведомила ООО "Телеформ ИС", об отказе истца от исполнения своих обязательств по договору в одностороннем порядке с 15 ноября 2012 года (письмо исх. N 15/10 от 15.10.2012).
В связи с досрочным окончанием договора аренды ответчик до 17 ноября 2012 года освободил арендуемые помещения, расположенные на 2 этаже здания, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Короленко, д. 3а, осуществив вывоз своего имущества и имущества своих сотрудников. При этом в нарушение своего обязательства, предусмотренного в п. 8.7 договора, в соответствии с п. 2 ст. 655 ГК РФ, ответчик не возвратил истцу арендованные помещения по передаточному акту.
Судами установлено, что ответчик, освобождая помещения, по акту приема-передачи истцу их не передал. Освобожденные арендатором помещения, были оставлены им в ненадлежащем состоянии, что подтверждается: актом осмотра помещений от 21.11.2012 г., фотоматериалами, представленными в материалы дела арендодателем и арендатором подписанные Галкиным В.А., Марченковой Н.В., Мотренко А.М., Козловым С.С., а также протоколом осмотра вещественных доказательств от 19.11.2012 г. составленного и.о. нотариуса г. Москвы Образцовой Е.П. - Кравченко А.С., показаниями свидетеля Кравченко А.А.
Таким образом, суд первой и апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что удержанный арендодателем обеспечительный взнос в полном объеме компенсировал затраты последнего в том числе, по восстановлению помещения.
Документы, связанные с восстановлением (ремонтом) помещения после аренды арендодателем представлены в дело и не оспариваются арендатором.
Согласно статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Ссылка ООО "Телеформ ИС" на подписанные в одностороннем порядке со стороны арендодателя акт возврата помещений обоснованно отклонена судом первой и апелляционной инстанции, так как акт осмотра от 21.11.2012 подписан представителем арендатора и арендодателя без замечаний.
КОО КОУЛСОН МЕНЕДЖМЕНТ ЛИМИТЕД уведомлял ООО "Телеформ ИС" о необходимости приведения арендуемых помещений в надлежащее (исправное) состояние в разумные сроки, но не позднее 03.12.2012 и передать арендодателю по акту приемки-передачи помещений (т. 1, л.д. 29 - 34).
КОО КОУЛСОН МЕНЕДЖМЕНТ ЛИМИТЕД уведомлял ООО "Телеформ ИС" телеграммами по юридическому адресу и адресу фактического местонахождения о необходимости обеспечить представителя для сдачи-приемки арендуемых помещений 03.12.2012 (т. 1, л.д. 38).
Акт приема-передачи помещений подписывается арендодателем в одностороннем порядке в связи с неявкой представителя арендатора уведомленного заблаговременно (29.11.2012 телеграммой).
Удовлетворяя частично встречные исковые требования, суды правильно исходили из того, что у арендатора отсутствуют права требовать возврата арендатором неосновательного денежного обогащения в виде обеспечительного платежа, поскольку у арендодателя возникло право получить удовлетворение каким-либо своим требованиям (в том числе возмещения арендодателю убытков ненадлежащим состоянием возвращенных ему являющихся объектом аренды помещений) к арендатору из суммы обеспечительного платежа.
Арендодатель воспользовался указанным правом. Арендодатель, удерживая обеспечительный взнос, компенсировал затраты на ремонт помещения. Сумму затрат на ремонт помещения и сумму обеспечительного взноса суд первой инстанции оценил практически равными, учитывая при этом, что арендатор своевременно не исполнил обязанность по возврату помещения после расторжения договора.
Судами установлено, материалами дела подтверждено, что арендатор пользовался помещениями только до 17.11.2011 года, сумма неосновательного обогащения арендодателя составила 90 439,99 руб. как платеж, который был произведен арендатором за ноябрь 2012 года, в то время, как помещение освобождено арендатором 17.11.2012.
Пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Судом первой и апелляционной инстанции сделан правильный вывод о том, что взыскание с арендатора в пользу арендодателя суммы убытка 670 175,10 руб., связанного с ремонтом помещения приведет к неосновательному обогащению последнего.
Довод кассационной жалобы о том, что судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы, также не может служить основанием для отмены судебных актов.
В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Как следует из материалов дела, Компания с ограниченной ответственностью Коулсон Менеджмент Лимитед возражала в отношении ходатайства о назначении экспертизы.
Результаты экспертизы являются одним из доказательств по делу (ст. 64 АПК РФ).
Таким образом, решение вопроса о назначении экспертизы также связано с обоснованностью заявленных требований и возражений по иску и конкретными обстоятельствами дела.
Учитывая установленные судом обстоятельства настоящего дела, условия заключенного между сторонами договора аренды и подлежащие применению положения закона, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии необходимости назначения по делу экспертизы.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Фактические изложенные в кассационной жалобе доводы направлены на переоценку доказательств и установление иных обстоятельств спора, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 26 апреля 2013 года по делу N А40-7709/13-82-70, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08 августа 2013 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Телеформ ИС" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
С.В.АЛЕКСЕЕВ
А.А.ДЕРБЕНЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 11.11.2013 ПО ДЕЛУ N А40-7709/13-82-70
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 ноября 2013 г. по делу N А40-7709/13-82-70
Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 11 ноября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Алексеева С.В., Дербенева А.А.
при участии в заседании:
от истца - КОО КОУЛСОН МЕНЕДЖМЕНТ ЛИМИТЕД (ИНН 9909286593) - Тикиджи В.Н. дов. от 24.04.2013 г. N 77АА9486341
от ответчика - ООО "Телеформ ИС" (ОГРН-1057747044431, ИНН9909286593) - Егоров Н.Н. дов. от 14.02.2013 г.
рассмотрев 11 ноября 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Телеформ ИС"
на решение от 26 апреля 2013 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Мысаком Н.Я.
на постановление от 08 августа 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Левиной Т.Ю., Кузнецовой Е.Е., Тихоновым А.П.
по иску КОО КОУЛСОН МЕНЕДЖМЕНТ ЛИМИТЕД
к ответчику ООО "Телеформ ИС"
о взыскании долга и пени
встречный иск ООО "Телеформ ИС"
к ответчику КОО КОУЛСОН МЕНЕДЖМЕНТ ЛИМИТЕД
о взыскании долга и пени
установил:
Компания с ограниченной ответственностью Коулсон Менеджмент Лимитед обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Телеформ ИС" о взыскании:
- - 670 175,10 руб. расходов по приведению объекта аренды в состояние, обусловленное договором;
- - 82 296 руб. неустойку, начисленную в связи с несвоевременным возвратом помещений по окончании срока действия договора в соответствии с п. 6.5 договора;
- - 272 845,19 руб. убытков в виде неполученных доходов в связи с несвоевременным возвратом помещений.
ООО "Телеформ ИС" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с встречным иском к Компании с ограниченной ответственностью Коулсон Менеджмент Лимитед о взыскании:
- - 685 800 руб. внесенного в обеспечение исполнения договора аренды обеспечительного платежа;
- - 957 499 руб. убытков возникших в связи с досрочным расторжением договора по инициативе арендодателя;
- - 90 439,99 руб. неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 апреля 2013 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08 августа 2013 года в удовлетворении исковых требований Компании с ограниченной ответственностью КОУЛСОН МЕНЕДЖМЕНТ ЛИМИТЕД к ООО "Телеформ ИС" отказано.
Встречный иск удовлетворен частично. С Компании с ограниченной ответственностью КОУЛСОН МЕНЕДЖМЕНТ ЛИМИТЕД взыскана в пользу ООО "Телеформ ИС" сумма неосновательного обогащения в размере 90 439 руб. 99 коп. В удовлетворении остальной части требований ООО "Телеформ ИС" по встречному иску отказано.
При этом, суды исходили из того, что арендодатель и арендатор не доказали наличия заявленных ко взысканию убытков, вследствие допущенного истцом и ответчиком соответственно нарушения обязательства и их размера.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Телеформ ИС" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований и постановление апелляционного суда по основаниям несоответствия содержащихся в них выводов имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального права и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов заявитель указал на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства проведения истцом ремонта в помещениях, расположенных на втором этаже здания, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Короленко, д. 3а. Осмотр помещений не производился независимым экспертом.
Кроме того, истцом не приложено к иску документов, подтверждающих техническую необходимость проведения ремонтных работ в помещениях, расположенных на втором этаже здания, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Короленко, д. 3а и документов, подтверждающих объективную стоимость работ по ремонту помещений.
Согласно представленным истцом документам, сумма произведенных затрат на проведение ремонта составила 670 175 руб. 10 коп., сумма обеспечительного взноса, оплаченная ответчиком составила - 685 800 руб. Таким образом, сумма обеспечительного взноса превышает сумму затрат истца на проведение ремонта.
Размер расходов, произведенных в спорных помещениях истец основывает на приложенных к иску акту осмотра помещений здания, подписанному истцом и ответчиком 21.11.2012, а также фотофиксации недостатков и повреждений, являющейся приложением к указанному акту от 21.11.2012.
Согласно пункту 1.1.1 акта от 21.11.2012 в помещениях N 3 и N 14 было повреждено лакокрасочное покрытие стен общей площадью 200 кв. м.
Однако, в п. 5 сметного расчета указано о проведении работ по покраске стен и откосов на площади 650 кв. м на сумму 136 500 руб.
Согласно пункту 1.1.2 акта от 21.11.2012 в помещениях N 3 и N 14 повреждено напольное покрытие (ламинат) общей площадью 60 кв. м.
Однако, в п. 1 и 2 сметного расчета указано о проведении работ по демонтажу и укладке ламината на площади 451 кв. м на общую сумму 270 600 руб.
В п. 1.2 акта от 21.11.2012 заявлено, что представитель арендатора не согласен с п. 1.1.1 и п. 1.1.2, считая повреждения в данных пунктах нормальных износом.
В п. 3 сметного расчета указано о проведении работ по демонтажу-монтажу плинтусов на площади 240 кв. м на общую сумму 53 800 руб. Данный вид повреждений не указан ни в акте от 21.11.2012, ни в фотофиксации недостатков и повреждений.
Кроме того, ответчиком было заявлено ходатайство о назначении по делу строительно-технической экспертизы от 21.03.2013, которое судом было необоснованно отклонено.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "Телеформ ИС" доводы кассационной жалобы поддержал в полном объеме.
Представитель КОО КОУЛСОН МЕНЕДЖМЕНТ ЛИМИТЕД в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагает обжалуемые решение и постановление законным и обоснованным в части отказа в удовлетворении встречного иска.
В обоснование возражений указывает, что обеспечительный взнос (депозит) в размере 685 800 руб., который истец перечислил ответчику на расчетный счет обеспечивает согласно п. 5.6 договора аренды N 05/01/11 от 28.03.2011 обязательства истца по своевременному и полному внесению арендной платы, содержанию помещений в исправном состоянии, соблюдению условий настоящего договора по возврату помещений при расторжении настоящего договора. Обеспечительный взнос не был возвращен истцу по причине нарушения существенных условий договора аренды, и не передаче по акту приема-передачи помещений арендодателю.
Возражая по поводу объема затрат истец указал, что:
- - вся площадь стен составляет 650 кв. м. Во многих местах, локально имеются повреждения, общей площадью 200 кв. м, то есть покрасить стены, так что бы они были выкрашены в один цвет и тон, исключительно в местах повреждений невозможно;
- - вся площадь напольного покрытия составляет 451 кв. м. Во многих местах, локально имеются повреждения, общей площадью 60 кв. м, то есть поменять напольное покрытие, так чтобы оно было в одном стиле, фактуре, цвете и тоне, исключительно в местах повреждений невозможно.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца и ответчика, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соблюдение судом первой инстанции и апелляционным судом норм процессуального права при принятии обжалуемых решения и постановления, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что названные судебные акты должны быть оставлены без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения в связи со следующим.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 28 марта 2011 года между Компанией с ограниченной ответственностью КОУЛСОН МЕНЕДЖМЕНТ ЛИМИТЕД (арендодатель) и ООО "Телеформ ИС" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 05/01/11 вступающий в силу с 31 марта 2011 года сроком на 11 месяцев, с возможной последующей пролонгацией на 11 месяцев, в случае если ни одна из сторон письменно не уведомит другую о нежелании пролонгировать действующий договор.
По условиям вышеуказанного договора ООО "Телеформ ИС" обязан:
- - уплатить арендодателю денежные средства в сумме 685 800 руб., из которых арендодатель вправе получить удовлетворение своим требованиям к арендатору и которые, оставшиеся после удовлетворения соответствующих требований, по окончании срока аренды подлежат возврату арендатору ("обеспечительный платеж");
- - при прекращении договора вернуть арендодателю являющиеся объектом аренды помещения в том состоянии, в котором он их получил, с учетом нормального износа.
Обеспечительный взнос обеспечивает обязательства арендатора по своевременному и полному внесению арендной платы, содержанию помещений в исправном состоянии, соблюдению условий настоящего договора по возврату помещений при расторжении настоящего договора в сроки, согласованные сторонами.
Во исполнение обязательств по договору аренды нежилые помещения были переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.04.2011 г.
Согласно акту приема-передачи от 01.04.2011 переданные помещения соответствуют условиям договора аренды нежилого помещения N 05/01/11 от 28.03.2011 и их техническое и санитарное состояние пригодно для целей арендатора. Капитальный ремонт не требуется.
Согласно п. 8.5 договора, руководствуясь п. 3 ст. 450 ГК РФ, КОО КОУЛСОН МЕНЕДЖМЕНТ ЛИМИТЕД 15 октября 2012 года уведомила ООО "Телеформ ИС", об отказе истца от исполнения своих обязательств по договору в одностороннем порядке с 15 ноября 2012 года (письмо исх. N 15/10 от 15.10.2012).
В связи с досрочным окончанием договора аренды ответчик до 17 ноября 2012 года освободил арендуемые помещения, расположенные на 2 этаже здания, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Короленко, д. 3а, осуществив вывоз своего имущества и имущества своих сотрудников. При этом в нарушение своего обязательства, предусмотренного в п. 8.7 договора, в соответствии с п. 2 ст. 655 ГК РФ, ответчик не возвратил истцу арендованные помещения по передаточному акту.
Судами установлено, что ответчик, освобождая помещения, по акту приема-передачи истцу их не передал. Освобожденные арендатором помещения, были оставлены им в ненадлежащем состоянии, что подтверждается: актом осмотра помещений от 21.11.2012 г., фотоматериалами, представленными в материалы дела арендодателем и арендатором подписанные Галкиным В.А., Марченковой Н.В., Мотренко А.М., Козловым С.С., а также протоколом осмотра вещественных доказательств от 19.11.2012 г. составленного и.о. нотариуса г. Москвы Образцовой Е.П. - Кравченко А.С., показаниями свидетеля Кравченко А.А.
Таким образом, суд первой и апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что удержанный арендодателем обеспечительный взнос в полном объеме компенсировал затраты последнего в том числе, по восстановлению помещения.
Документы, связанные с восстановлением (ремонтом) помещения после аренды арендодателем представлены в дело и не оспариваются арендатором.
Согласно статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Ссылка ООО "Телеформ ИС" на подписанные в одностороннем порядке со стороны арендодателя акт возврата помещений обоснованно отклонена судом первой и апелляционной инстанции, так как акт осмотра от 21.11.2012 подписан представителем арендатора и арендодателя без замечаний.
КОО КОУЛСОН МЕНЕДЖМЕНТ ЛИМИТЕД уведомлял ООО "Телеформ ИС" о необходимости приведения арендуемых помещений в надлежащее (исправное) состояние в разумные сроки, но не позднее 03.12.2012 и передать арендодателю по акту приемки-передачи помещений (т. 1, л.д. 29 - 34).
КОО КОУЛСОН МЕНЕДЖМЕНТ ЛИМИТЕД уведомлял ООО "Телеформ ИС" телеграммами по юридическому адресу и адресу фактического местонахождения о необходимости обеспечить представителя для сдачи-приемки арендуемых помещений 03.12.2012 (т. 1, л.д. 38).
Акт приема-передачи помещений подписывается арендодателем в одностороннем порядке в связи с неявкой представителя арендатора уведомленного заблаговременно (29.11.2012 телеграммой).
Удовлетворяя частично встречные исковые требования, суды правильно исходили из того, что у арендатора отсутствуют права требовать возврата арендатором неосновательного денежного обогащения в виде обеспечительного платежа, поскольку у арендодателя возникло право получить удовлетворение каким-либо своим требованиям (в том числе возмещения арендодателю убытков ненадлежащим состоянием возвращенных ему являющихся объектом аренды помещений) к арендатору из суммы обеспечительного платежа.
Арендодатель воспользовался указанным правом. Арендодатель, удерживая обеспечительный взнос, компенсировал затраты на ремонт помещения. Сумму затрат на ремонт помещения и сумму обеспечительного взноса суд первой инстанции оценил практически равными, учитывая при этом, что арендатор своевременно не исполнил обязанность по возврату помещения после расторжения договора.
Судами установлено, материалами дела подтверждено, что арендатор пользовался помещениями только до 17.11.2011 года, сумма неосновательного обогащения арендодателя составила 90 439,99 руб. как платеж, который был произведен арендатором за ноябрь 2012 года, в то время, как помещение освобождено арендатором 17.11.2012.
Пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Судом первой и апелляционной инстанции сделан правильный вывод о том, что взыскание с арендатора в пользу арендодателя суммы убытка 670 175,10 руб., связанного с ремонтом помещения приведет к неосновательному обогащению последнего.
Довод кассационной жалобы о том, что судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы, также не может служить основанием для отмены судебных актов.
В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Как следует из материалов дела, Компания с ограниченной ответственностью Коулсон Менеджмент Лимитед возражала в отношении ходатайства о назначении экспертизы.
Результаты экспертизы являются одним из доказательств по делу (ст. 64 АПК РФ).
Таким образом, решение вопроса о назначении экспертизы также связано с обоснованностью заявленных требований и возражений по иску и конкретными обстоятельствами дела.
Учитывая установленные судом обстоятельства настоящего дела, условия заключенного между сторонами договора аренды и подлежащие применению положения закона, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии необходимости назначения по делу экспертизы.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Фактические изложенные в кассационной жалобе доводы направлены на переоценку доказательств и установление иных обстоятельств спора, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 26 апреля 2013 года по делу N А40-7709/13-82-70, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08 августа 2013 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Телеформ ИС" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
С.В.АЛЕКСЕЕВ
А.А.ДЕРБЕНЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)