Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Ижболдина Т.П.
Докладчик: Жуленко Н.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:
председательствующего Жуленко Н.Л.,
судей Черной Е.А. и Фатьяновой И.П.,
при секретаре Ф.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Жуленко Н.Л. гражданское дело по апелляционным жалобам В. и его представителя Л. на решение Центрального районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 14 марта 2013 года
по иску В. к В.А., В.В., Закрытому акционерному обществу "<данные изъяты>" о признании недействительными договоров,
установила:
В. обратился в суд с иском к В.А., В.В., ЗАО "<данные изъяты>" о признании недействительными договоров.
Требования мотивированы тем, что между ним и В. судом ДД.ММ.ГГГГ произведен раздел имущества, нажитого в браке. Указанным решением за ним признано право собственности на ? долю в праве собственности на нежилое помещение - магазин, общей площадью 211,2 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>. Его право собственности на указанную долю зарегистрировано. Однако, ему стало известно о том, что без его согласия данное помещение было сдано в аренду на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Закрытым акционерным обществом "<данные изъяты>" и В. При этом, согласно данному договору аренды, В. владеет данным помещением на основании договора безвозмездного пользования N от ДД.ММ.ГГГГ Считает, что в связи с тем, что он не знал о заключенном договоре, не давал согласия на заключение такого договора несовершеннолетним сыном, данным имуществом с <данные изъяты> года пользовалась и осуществляла в нем предпринимательскую деятельность В., он никого не уполномочивал сдавать данное имущество в аренду, данные договоры недействительные. С учетом указанного, просит: признать недействительным договор N от ДД.ММ.ГГГГ безвозмездного пользования нежилым помещением, общей площадью 211,2 кв. м, расположенным по адресу: <адрес>, заключенный между В. и В.; признать недействительным договор аренды нежилого помещения общей площадью 211,2 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между В. и Закрытым акционерным обществом "<данные изъяты>"; взыскать с ответчиков в его пользу понесенные им судебные расходы.
В судебном заседании истец дополнил основания заявленных требований, в которых указал на то, что согласно ст. 35 Семейного Кодекса РФ, для заключения В. договора от ДД.ММ.ГГГГ ей необходимо было нотариальное согласие от него, которого он не давал. На заявленных требованиях настаивал.
Представитель В. - Л., действующая на основании доверенности, поддержала требования истца.
В.А., В.В. и их представитель К., действующий на основании ордеров, возражали против удовлетворения требований истца.
Представитель ЗАО "<данные изъяты>" Н., действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения требований истца.
Решением Центрального районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 14 марта 2013 года постановлено:
В удовлетворении исковых требований В. отказать в полном объеме.
В апелляционной жалобе В. просит решение суда отменить.
С решением суда истец не согласен, считает его незаконным и подлежащим отмене по следующим основаниям.
Считает, что выводы суда о том, что пропущен срок исковой давности по обоим требованиям противоречат нормам материального права.
Суд пришел к неправильному выводу о том, что договор от ДД.ММ.ГГГГ считается оспоримым. Указанная выше сделка является ничтожной. Несоблюдение формы сделки, которая предполагает государственную регистрацию договора безвозмездного пользования недвижимостью, влечет ее недействительность на основании ст. 165 ГК РФ (она считается ничтожной).
У суда была возможность решить вопрос о восстановлении ему срока исковой давности по той причине, что с момента заключения оспариваемого договора в <данные изъяты> года ему ничего не было известно о его существовании, соответственно, для соблюдения его законных прав и интересов, исходя из равенства прав всех участников как процесса, так и участников гражданско-правовых отношений срок - 3 года необходимо исчислять с января <данные изъяты> года.
При рассмотрении вышеуказанного дела было установлено, что договор между В. и ЗАО "<данные изъяты>" подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ на 11 месяцев, то есть до сентября <данные изъяты> года (что не требует государственной регистрации договора аренды). Однако фактически договор аренды между этими же сторонами продолжается до настоящего времени и существует и в момент рассмотрения настоящего иска, что говорит о том, что договор аренды фактически существует на срок более одного года. Из материалов дела также установлено, что договор аренды не зарегистрирован в Росреестре по Кемеровской области, то есть не прошел государственную регистрацию. Если договор аренды, заключенный на срок менее года, продлен дополнительным соглашением, в соответствии с которым его срок становится более года, то данный договор подлежит государственной регистрации.
Незаключенность договора аренды в данном случае влечет его недействительность по той причине, что такой договор противоречит нормам ГК РФ - не соблюдена форма заключения договора аренды нежилого помещения (отсутствует государственная регистрация договора аренды), срок которого составляет более чем 1 год.
При таких обстоятельствах такой договор является незаключенным и одновременно недействительным с момента его подписания, то есть ничтожным, что влечет определение срока исковой давности как 3 года, опять же с момента его исполнения, а именно с ДД.ММ.ГГГГ.
При таких обстоятельствах срок исковой давности истекает для данного договора аренды нежилого помещении ДД.ММ.ГГГГ.
Также считает, что суд не правильно пришел к выводу, что срок исковой давности необходимо исчислять с января 2011 года, когда его ознакомили с договором аренды нежилого помещения. Впервые с текстом договора безвозмездного пользования и с текстом договора аренды нежилого помещения он ознакомлен при рассмотрении гражданского дела, решение по которому вынесено ДД.ММ.ГГГГ Центральным районным судом г. Новокузнецка. Считает, что именно с указанного момента (с ДД.ММ.ГГГГ) необходимо исчислять срок исковой давности по сделке от ДД.ММ.ГГГГ.
На данную апелляционную жалобу ответчиком В. принесены возражения.
В апелляционной жалобе представитель В. - Л. просит решение суда отменить. Указывает на ненадлежащую оценку показаний свидетеля Б., Н. Считает, что срок давности истцом не пропущен, т.к. он должен исчисляться с того момента, когда он узнал о совершении данной сделки. Кроме того, чтобы заявить требование об оспаривании сделки, необходимо располагать копией договора. Копия договора безвозмездного пользования была вручена В. ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании по делу по его иску об устранении нарушений прав собственника. Чуть раньше, в рамках этого же дела им была получена копия договора аренды. Обратившись в суд с настоящим иском в конце <данные изъяты> г., В. не пропустил срок исковой давности. Доказательств того, что истец должен был знать о заключении сделок с момента их заключения, ответчиками суду не предоставлено. При таких обстоятельствах у суда не было оснований исчислять срок исковой давности с начала 2011 г.
Считает, что обстоятельством, имеющим значение для дела, является тот факт, что титульным собственником ? доли в праве собственности на нежилое помещение - магазин, общей площадью 211,2 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, В. стал ДД.ММ.ГГГГ после регистрации права в Управлении Росреестра на основании вступившего в законную силу решения суда.
В решении суда высказана точка зрения о том, что и до раздела имущества спорное помещение находилось в совместной собственности, т.к. было приобретено в браке. Однако, в связи со сложившимся порядком пользования бывшими супругами В. общим имуществом, в спорном помещении осуществляла предпринимательскую деятельность В., что она подтвердила в своих возражениях на исковое заявление по настоящему делу.
Исходя из сложившегося порядка пользования общим имуществом В. при разделе имущества настаивала на передаче в ее собственность спорного помещения магазина.
Не зная, каким образом суд разделит между ними имущество, было преждевременным заявлять требования о нарушении прав истца на спорное нежилое помещение, т.к. титульным собственником данного объекта недвижимости была В.
Не располагая правоустанавливающим документом, подтверждающим его право на долю в нежилом помещении, В. не имел возможности заявить о защите своего нарушенного права. В пользу этого свидетельствует тот факт, что даже после получения свидетельства о государственной регистрации его права на долю в спорном нежилом помещении ЗАО "<данные изъяты>" проигнорировало его письменное обращение.
Считает договор безвозмездного пользования нежилым помещением N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между В. (Ссудодатель) и В. (Ссудополучатель) недействительной сделкой по следующим основаниям.
При заключении договора безвозмездного пользования нежилым помещением N от ДД.ММ.ГГГГ были нарушены требования ст. ст. 26, 175 ГК РФ, поскольку В., как законный представитель несовершеннолетнего сына не давал согласия на его заключение.
Так как второй законный представитель - В. выступала стороной по сделке (ссудодатель), она не могла одновременно и передавать имущество в безвозмездное пользование и выступать представителем несовершеннолетнего ссудополучателя.
В решении суда также не дано оценки тому обстоятельству, что на момент заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Росреестра на спорное помещение был зарегистрирован арест на основании определения суда, в связи с чем распоряжаться арестованным объектом недвижимости было нельзя.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав В. и его представителя - адвоката Л., поддержавших доводы своих жалоб и просивших отменить решение суда, а также В., возражавшую против доводов жалоб и просившую оставить решение суда без изменения, проверив в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда исходя из доводов жалоб и возражений, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между В. и Т. (в настоящий момент В.) О.В был зарегистрирован брак. ДД.ММ.ГГГГ брак между В. был расторгнут, что подтверждается решениями Центрального районного суда г. Новокузнецка от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ.
Решением Центрального районного суда г. Новокузнецка от ДД.ММ.ГГГГ между В. и В. был произведен раздел имущества, согласно которому за В. было признано право собственности на 1/2 долю в праве на нежилое помещение общей площадью 211,2 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между В. и В.А. был заключен договор безвозмездного пользования нежилым помещением, общей площадью 211,2 кв. м, расположенным на первом этаже в доме по адресу: <адрес>, для использования по своему усмотрению, согласно его назначения, на срок 30 лет с момента его подписания сторонами.
ДД.ММ.ГГГГ между В. и Закрытым акционерным обществом "<данные изъяты>" был заключен договор аренды на нежилое помещение общей площадью 211,2 кв. м, расположенным по адресу: <адрес>, на 11 месяцев. Согласно п. 1.3 данного договора, передаваемое в аренду помещение принадлежит арендодателю на праве договора безвозмездного пользования N от ДД.ММ.ГГГГ.
За В. и В. зарегистрировано право собственности на указанное нежилое помещение по 1/2 за каждым ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРП.
Отказывая В. в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора N от ДД.ММ.ГГГГ безвозмездного пользования нежилым помещением, общей площадью 211,2 кв. м, расположенным по адресу: <адрес>, заключенного между В. и В.; признании недействительным договора аренды нежилого помещения, общей площадью 211,2 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между В. и Закрытым акционерным обществом "<данные изъяты>", суд первой инстанции обоснованно указал на пропуск им срока исковой давности.
Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции обоснованными.
В соответствии с п. 1 ст. 175 ГК РФ, сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 настоящего Кодекса, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя.
Согласно п. 1 ст. 253 ГК РФ, участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
В силу п. 2 ст. 253 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. В соответствии с п. 3 ст. 253 ГК РФ, каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 1 ст. 34 Семейного Кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
В соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
На основании п. 1 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Суд принял во внимание, что об оспариваемых договорах от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истец узнал в начале <данные изъяты> года и, начиная с указанной даты, располагал необходимой информацией для обращения в суд за защитой нарушенного права, однако, в предусмотренный законом годичный срок в суд с требованиями о признании договора недействительным по указанным основаниям не обратился.
Указанные обстоятельства бесспорно подтверждаются пояснениями сторон, показаниями свидетелей, разрешением на установку рекламной конструкции от ДД.ММ.ГГГГ N (приложение N к Постановлению Новокузнецкого городского Совета народных депутатов N от ДД.ММ.ГГГГ), которым ЗАО "<данные изъяты>" согласовано место размещения средства наружной рекламы <адрес>.
Как видно из материалов дела, с исковым заявлением В. обратился в суд лишь ДД.ММ.ГГГГ.
Приведенные В. доводы не свидетельствуют об уважительности причин пропуска предусмотренного законом годичного срока и невозможности обращения в суд за защитой своего нарушенного права.
В соответствии со ст. 199 ГК РФ если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Указанный вывод не противоречит позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности".
Судебная коллегия считает, что судом первой инстанции правильно определены юридически значимые обстоятельства, правильно применены нормы материального и процессуального права, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам.
Доводы апелляционных жалоб о том, что договор безвозмездного пользования от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой, не обоснованны.
Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2011 года, сделка, заключенная одним из супругов, не может быть признана ничтожной по основанию отсутствия оформленного согласия на ее совершение второго супруга. По данному основанию сделка может быть оспорена вторым супругом, в соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ. Таким образом, данная сделка является оспоримой, а не ничтожной.
Кроме того, несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки, в том числе и сделки с недвижимым имуществом, с письменного согласия их законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей) (п. 1 ст. 26 ГК РФ) с соблюдением требований п. 2 и п. 3 ст. 37 ГК РФ. Сделка, совершенная несовершеннолетним без согласия законных представителей, может быть признана недействительной по иску законных представителей в порядке ст. 175 ГК РФ. Признание сделки несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет влечет двустороннюю реституцию и возмещение дееспособной стороной реального ущерба, понесенного недееспособным контрагентом (п. 1 ст. 171 ГК РФ).
Следовательно, сделки несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет относятся к числу оспоримых.
Отсутствие государственной регистрации договора безвозмездного пользования от ДД.ММ.ГГГГ также не влечет его ничтожность.
В силу статьи 4 Закона о государственной регистрации подлежат государственной регистрации права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или органа местного самоуправления подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
Как установлено статьями 131, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных этим Кодексом и иными законами. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Положения договора безвозмездного пользования регулируются отсылочными нормами к договору об аренде (п. 2 ст. 689 ГК РФ).
Положения о государственной регистрации договора аренды недвижимых вещей содержатся в п. 2 ст. 609 ГК РФ: договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Упоминание об этой статье в п. 2 ст. 689 ГК РФ отсутствует. Нет ссылки на государственную регистрацию договора безвозмездного (срочного) пользования земельным участком и в п. 1 ст. 131 ГК РФ.
Таким образом, действующее законодательство не предусматривает государственную регистрацию договоров безвозмездного пользования недвижимым имуществом или права безвозмездного пользования имуществом.
Доводы жалобы о ничтожности договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ вследствие отсутствия его государственной регистрации также необоснованны. Между В. и ЗАО "<данные изъяты>" заключен договор аренды помещения на срок 11 месяцев. Поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, данный договор считается возобновленным на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК. Никаких дополнительных соглашений по сроку действия договора стороны не заключали.
Согласно пункту 2 статьи 651 ГК подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Ссылки в жалобах на то, что В., не располагая копиями договоров, а также до регистрации своего права на ? долю в праве собственности на спорное нежилое помещение, не имел возможности оспорить сделки в суде, не могут быть приняты судебной коллегией в качестве оснований для отмены решения суда, поскольку являются надуманными и не соответствуют закону.
Судом, в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, дана надлежащая оценка всем имеющимся доказательствам относительно пропуска В. срока исковой давности, с учетом их относимости и допустимости, а также достаточности и взаимосвязи. При этом выводы суда первой инстанции в части исследования и оценки доказательств соответствуют требованиям, предъявляемым гражданским процессуальным законом к доказательствам, их предоставлению, их оценки в соответствии с положениями статей 55, 56, 59, 60, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного решение суда является законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы не содержат аргументов, дающих основания для его отмены.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 14 марта 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы В. и его представителя Л. - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.Л.ЖУЛЕНКО
Судьи
И.П.ФАТЬЯНОВА
Е.А.ЧЕРНАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.07.2013 ПО ДЕЛУ N 33-6169
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 июля 2013 г. по делу N 33-6169
Судья: Ижболдина Т.П.
Докладчик: Жуленко Н.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:
председательствующего Жуленко Н.Л.,
судей Черной Е.А. и Фатьяновой И.П.,
при секретаре Ф.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Жуленко Н.Л. гражданское дело по апелляционным жалобам В. и его представителя Л. на решение Центрального районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 14 марта 2013 года
по иску В. к В.А., В.В., Закрытому акционерному обществу "<данные изъяты>" о признании недействительными договоров,
установила:
В. обратился в суд с иском к В.А., В.В., ЗАО "<данные изъяты>" о признании недействительными договоров.
Требования мотивированы тем, что между ним и В. судом ДД.ММ.ГГГГ произведен раздел имущества, нажитого в браке. Указанным решением за ним признано право собственности на ? долю в праве собственности на нежилое помещение - магазин, общей площадью 211,2 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>. Его право собственности на указанную долю зарегистрировано. Однако, ему стало известно о том, что без его согласия данное помещение было сдано в аренду на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Закрытым акционерным обществом "<данные изъяты>" и В. При этом, согласно данному договору аренды, В. владеет данным помещением на основании договора безвозмездного пользования N от ДД.ММ.ГГГГ Считает, что в связи с тем, что он не знал о заключенном договоре, не давал согласия на заключение такого договора несовершеннолетним сыном, данным имуществом с <данные изъяты> года пользовалась и осуществляла в нем предпринимательскую деятельность В., он никого не уполномочивал сдавать данное имущество в аренду, данные договоры недействительные. С учетом указанного, просит: признать недействительным договор N от ДД.ММ.ГГГГ безвозмездного пользования нежилым помещением, общей площадью 211,2 кв. м, расположенным по адресу: <адрес>, заключенный между В. и В.; признать недействительным договор аренды нежилого помещения общей площадью 211,2 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между В. и Закрытым акционерным обществом "<данные изъяты>"; взыскать с ответчиков в его пользу понесенные им судебные расходы.
В судебном заседании истец дополнил основания заявленных требований, в которых указал на то, что согласно ст. 35 Семейного Кодекса РФ, для заключения В. договора от ДД.ММ.ГГГГ ей необходимо было нотариальное согласие от него, которого он не давал. На заявленных требованиях настаивал.
Представитель В. - Л., действующая на основании доверенности, поддержала требования истца.
В.А., В.В. и их представитель К., действующий на основании ордеров, возражали против удовлетворения требований истца.
Представитель ЗАО "<данные изъяты>" Н., действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения требований истца.
Решением Центрального районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 14 марта 2013 года постановлено:
В удовлетворении исковых требований В. отказать в полном объеме.
В апелляционной жалобе В. просит решение суда отменить.
С решением суда истец не согласен, считает его незаконным и подлежащим отмене по следующим основаниям.
Считает, что выводы суда о том, что пропущен срок исковой давности по обоим требованиям противоречат нормам материального права.
Суд пришел к неправильному выводу о том, что договор от ДД.ММ.ГГГГ считается оспоримым. Указанная выше сделка является ничтожной. Несоблюдение формы сделки, которая предполагает государственную регистрацию договора безвозмездного пользования недвижимостью, влечет ее недействительность на основании ст. 165 ГК РФ (она считается ничтожной).
У суда была возможность решить вопрос о восстановлении ему срока исковой давности по той причине, что с момента заключения оспариваемого договора в <данные изъяты> года ему ничего не было известно о его существовании, соответственно, для соблюдения его законных прав и интересов, исходя из равенства прав всех участников как процесса, так и участников гражданско-правовых отношений срок - 3 года необходимо исчислять с января <данные изъяты> года.
При рассмотрении вышеуказанного дела было установлено, что договор между В. и ЗАО "<данные изъяты>" подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ на 11 месяцев, то есть до сентября <данные изъяты> года (что не требует государственной регистрации договора аренды). Однако фактически договор аренды между этими же сторонами продолжается до настоящего времени и существует и в момент рассмотрения настоящего иска, что говорит о том, что договор аренды фактически существует на срок более одного года. Из материалов дела также установлено, что договор аренды не зарегистрирован в Росреестре по Кемеровской области, то есть не прошел государственную регистрацию. Если договор аренды, заключенный на срок менее года, продлен дополнительным соглашением, в соответствии с которым его срок становится более года, то данный договор подлежит государственной регистрации.
Незаключенность договора аренды в данном случае влечет его недействительность по той причине, что такой договор противоречит нормам ГК РФ - не соблюдена форма заключения договора аренды нежилого помещения (отсутствует государственная регистрация договора аренды), срок которого составляет более чем 1 год.
При таких обстоятельствах такой договор является незаключенным и одновременно недействительным с момента его подписания, то есть ничтожным, что влечет определение срока исковой давности как 3 года, опять же с момента его исполнения, а именно с ДД.ММ.ГГГГ.
При таких обстоятельствах срок исковой давности истекает для данного договора аренды нежилого помещении ДД.ММ.ГГГГ.
Также считает, что суд не правильно пришел к выводу, что срок исковой давности необходимо исчислять с января 2011 года, когда его ознакомили с договором аренды нежилого помещения. Впервые с текстом договора безвозмездного пользования и с текстом договора аренды нежилого помещения он ознакомлен при рассмотрении гражданского дела, решение по которому вынесено ДД.ММ.ГГГГ Центральным районным судом г. Новокузнецка. Считает, что именно с указанного момента (с ДД.ММ.ГГГГ) необходимо исчислять срок исковой давности по сделке от ДД.ММ.ГГГГ.
На данную апелляционную жалобу ответчиком В. принесены возражения.
В апелляционной жалобе представитель В. - Л. просит решение суда отменить. Указывает на ненадлежащую оценку показаний свидетеля Б., Н. Считает, что срок давности истцом не пропущен, т.к. он должен исчисляться с того момента, когда он узнал о совершении данной сделки. Кроме того, чтобы заявить требование об оспаривании сделки, необходимо располагать копией договора. Копия договора безвозмездного пользования была вручена В. ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании по делу по его иску об устранении нарушений прав собственника. Чуть раньше, в рамках этого же дела им была получена копия договора аренды. Обратившись в суд с настоящим иском в конце <данные изъяты> г., В. не пропустил срок исковой давности. Доказательств того, что истец должен был знать о заключении сделок с момента их заключения, ответчиками суду не предоставлено. При таких обстоятельствах у суда не было оснований исчислять срок исковой давности с начала 2011 г.
Считает, что обстоятельством, имеющим значение для дела, является тот факт, что титульным собственником ? доли в праве собственности на нежилое помещение - магазин, общей площадью 211,2 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, В. стал ДД.ММ.ГГГГ после регистрации права в Управлении Росреестра на основании вступившего в законную силу решения суда.
В решении суда высказана точка зрения о том, что и до раздела имущества спорное помещение находилось в совместной собственности, т.к. было приобретено в браке. Однако, в связи со сложившимся порядком пользования бывшими супругами В. общим имуществом, в спорном помещении осуществляла предпринимательскую деятельность В., что она подтвердила в своих возражениях на исковое заявление по настоящему делу.
Исходя из сложившегося порядка пользования общим имуществом В. при разделе имущества настаивала на передаче в ее собственность спорного помещения магазина.
Не зная, каким образом суд разделит между ними имущество, было преждевременным заявлять требования о нарушении прав истца на спорное нежилое помещение, т.к. титульным собственником данного объекта недвижимости была В.
Не располагая правоустанавливающим документом, подтверждающим его право на долю в нежилом помещении, В. не имел возможности заявить о защите своего нарушенного права. В пользу этого свидетельствует тот факт, что даже после получения свидетельства о государственной регистрации его права на долю в спорном нежилом помещении ЗАО "<данные изъяты>" проигнорировало его письменное обращение.
Считает договор безвозмездного пользования нежилым помещением N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между В. (Ссудодатель) и В. (Ссудополучатель) недействительной сделкой по следующим основаниям.
При заключении договора безвозмездного пользования нежилым помещением N от ДД.ММ.ГГГГ были нарушены требования ст. ст. 26, 175 ГК РФ, поскольку В., как законный представитель несовершеннолетнего сына не давал согласия на его заключение.
Так как второй законный представитель - В. выступала стороной по сделке (ссудодатель), она не могла одновременно и передавать имущество в безвозмездное пользование и выступать представителем несовершеннолетнего ссудополучателя.
В решении суда также не дано оценки тому обстоятельству, что на момент заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Росреестра на спорное помещение был зарегистрирован арест на основании определения суда, в связи с чем распоряжаться арестованным объектом недвижимости было нельзя.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав В. и его представителя - адвоката Л., поддержавших доводы своих жалоб и просивших отменить решение суда, а также В., возражавшую против доводов жалоб и просившую оставить решение суда без изменения, проверив в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда исходя из доводов жалоб и возражений, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между В. и Т. (в настоящий момент В.) О.В был зарегистрирован брак. ДД.ММ.ГГГГ брак между В. был расторгнут, что подтверждается решениями Центрального районного суда г. Новокузнецка от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ.
Решением Центрального районного суда г. Новокузнецка от ДД.ММ.ГГГГ между В. и В. был произведен раздел имущества, согласно которому за В. было признано право собственности на 1/2 долю в праве на нежилое помещение общей площадью 211,2 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между В. и В.А. был заключен договор безвозмездного пользования нежилым помещением, общей площадью 211,2 кв. м, расположенным на первом этаже в доме по адресу: <адрес>, для использования по своему усмотрению, согласно его назначения, на срок 30 лет с момента его подписания сторонами.
ДД.ММ.ГГГГ между В. и Закрытым акционерным обществом "<данные изъяты>" был заключен договор аренды на нежилое помещение общей площадью 211,2 кв. м, расположенным по адресу: <адрес>, на 11 месяцев. Согласно п. 1.3 данного договора, передаваемое в аренду помещение принадлежит арендодателю на праве договора безвозмездного пользования N от ДД.ММ.ГГГГ.
За В. и В. зарегистрировано право собственности на указанное нежилое помещение по 1/2 за каждым ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРП.
Отказывая В. в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора N от ДД.ММ.ГГГГ безвозмездного пользования нежилым помещением, общей площадью 211,2 кв. м, расположенным по адресу: <адрес>, заключенного между В. и В.; признании недействительным договора аренды нежилого помещения, общей площадью 211,2 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между В. и Закрытым акционерным обществом "<данные изъяты>", суд первой инстанции обоснованно указал на пропуск им срока исковой давности.
Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции обоснованными.
В соответствии с п. 1 ст. 175 ГК РФ, сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 настоящего Кодекса, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя.
Согласно п. 1 ст. 253 ГК РФ, участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
В силу п. 2 ст. 253 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. В соответствии с п. 3 ст. 253 ГК РФ, каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 1 ст. 34 Семейного Кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
В соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
На основании п. 1 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Суд принял во внимание, что об оспариваемых договорах от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истец узнал в начале <данные изъяты> года и, начиная с указанной даты, располагал необходимой информацией для обращения в суд за защитой нарушенного права, однако, в предусмотренный законом годичный срок в суд с требованиями о признании договора недействительным по указанным основаниям не обратился.
Указанные обстоятельства бесспорно подтверждаются пояснениями сторон, показаниями свидетелей, разрешением на установку рекламной конструкции от ДД.ММ.ГГГГ N (приложение N к Постановлению Новокузнецкого городского Совета народных депутатов N от ДД.ММ.ГГГГ), которым ЗАО "<данные изъяты>" согласовано место размещения средства наружной рекламы <адрес>.
Как видно из материалов дела, с исковым заявлением В. обратился в суд лишь ДД.ММ.ГГГГ.
Приведенные В. доводы не свидетельствуют об уважительности причин пропуска предусмотренного законом годичного срока и невозможности обращения в суд за защитой своего нарушенного права.
В соответствии со ст. 199 ГК РФ если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Указанный вывод не противоречит позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности".
Судебная коллегия считает, что судом первой инстанции правильно определены юридически значимые обстоятельства, правильно применены нормы материального и процессуального права, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам.
Доводы апелляционных жалоб о том, что договор безвозмездного пользования от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой, не обоснованны.
Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2011 года, сделка, заключенная одним из супругов, не может быть признана ничтожной по основанию отсутствия оформленного согласия на ее совершение второго супруга. По данному основанию сделка может быть оспорена вторым супругом, в соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ. Таким образом, данная сделка является оспоримой, а не ничтожной.
Кроме того, несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки, в том числе и сделки с недвижимым имуществом, с письменного согласия их законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей) (п. 1 ст. 26 ГК РФ) с соблюдением требований п. 2 и п. 3 ст. 37 ГК РФ. Сделка, совершенная несовершеннолетним без согласия законных представителей, может быть признана недействительной по иску законных представителей в порядке ст. 175 ГК РФ. Признание сделки несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет влечет двустороннюю реституцию и возмещение дееспособной стороной реального ущерба, понесенного недееспособным контрагентом (п. 1 ст. 171 ГК РФ).
Следовательно, сделки несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет относятся к числу оспоримых.
Отсутствие государственной регистрации договора безвозмездного пользования от ДД.ММ.ГГГГ также не влечет его ничтожность.
В силу статьи 4 Закона о государственной регистрации подлежат государственной регистрации права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или органа местного самоуправления подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
Как установлено статьями 131, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных этим Кодексом и иными законами. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Положения договора безвозмездного пользования регулируются отсылочными нормами к договору об аренде (п. 2 ст. 689 ГК РФ).
Положения о государственной регистрации договора аренды недвижимых вещей содержатся в п. 2 ст. 609 ГК РФ: договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Упоминание об этой статье в п. 2 ст. 689 ГК РФ отсутствует. Нет ссылки на государственную регистрацию договора безвозмездного (срочного) пользования земельным участком и в п. 1 ст. 131 ГК РФ.
Таким образом, действующее законодательство не предусматривает государственную регистрацию договоров безвозмездного пользования недвижимым имуществом или права безвозмездного пользования имуществом.
Доводы жалобы о ничтожности договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ вследствие отсутствия его государственной регистрации также необоснованны. Между В. и ЗАО "<данные изъяты>" заключен договор аренды помещения на срок 11 месяцев. Поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, данный договор считается возобновленным на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК. Никаких дополнительных соглашений по сроку действия договора стороны не заключали.
Согласно пункту 2 статьи 651 ГК подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Ссылки в жалобах на то, что В., не располагая копиями договоров, а также до регистрации своего права на ? долю в праве собственности на спорное нежилое помещение, не имел возможности оспорить сделки в суде, не могут быть приняты судебной коллегией в качестве оснований для отмены решения суда, поскольку являются надуманными и не соответствуют закону.
Судом, в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, дана надлежащая оценка всем имеющимся доказательствам относительно пропуска В. срока исковой давности, с учетом их относимости и допустимости, а также достаточности и взаимосвязи. При этом выводы суда первой инстанции в части исследования и оценки доказательств соответствуют требованиям, предъявляемым гражданским процессуальным законом к доказательствам, их предоставлению, их оценки в соответствии с положениями статей 55, 56, 59, 60, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного решение суда является законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы не содержат аргументов, дающих основания для его отмены.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 14 марта 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы В. и его представителя Л. - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.Л.ЖУЛЕНКО
Судьи
И.П.ФАТЬЯНОВА
Е.А.ЧЕРНАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)