Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Сергеева Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Филатовой Г.В.
судей Пинчук С.В. Мартемьяновой С.В.
при секретаре П.
заслушав в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Р. - С.М.. на решение Советского районного суда г. Самара от 11.01.2013 г., которым постановлено:
"Признать договор купли-продажи жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, между ФИО1 и С.А. от 10.04.2012 г., заключенным.
Решение суда является основанием для государственной регистрации в Управлении Росреестра по Самарской области договора купли-продажи от 10.04.2012 г. квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, и государственной регистрации перехода права собственности на указанное жилое помещение за С.А.".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Пинчук С.В., объяснения Р. и его представителя С.М., поддержавших доводы жалобы, возражения С.А., судебная коллегия
установила:
С.А. обратился в суд с иском к Р. о признании договора купли-продажи квартиры заключенным и признании права собственности.
В обоснование исковых требований указал, что 10.04.2012 г. между покупателем С.А. и продавцом ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Расчеты по сделке купли-продажи завершены, покупатель передал продавцу в присутствии свидетеля ФИО2 оговоренную договором сумму после подписания настоящего договора. Нотариальное удостоверение сделки законом не предусмотрено и не совершалось. 27.04.2012 г. стороны записались на сделку государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, которая должна была состояться 08.06.2012 г. в 11.00 по адресу: <...>. Договор купли-продажи квартиры не был зарегистрирован в установленном законом порядке в связи с тем, что 16.05.2012 г. ФИО1 умерла, о смерти ФИО1 С.А. узнал после 08.06.2012 г., когда продавец не явилась на сделку. Истец указывает, что между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения от 10.04.2012 г. Обязательства по сделке сторонами исполнены, денежные средства покупателем С.А. переданы продавцу ФИО1 в полном объеме. Претензий друг к другу стороны не имели. Ни одна из сторон от государственной регистрации не уклонялась, препятствием для государственной регистрации указанной сделки явилась смерть ФИО1 Полагает, что при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации на это имущество, поскольку при жизни ФИО1 выразила свою волю на отчуждение квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, но внезапно умерла до государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного, в апелляционной жалобе представитель Р. - С.М. просит отменить.
Заслушав лиц, явившихся в заседание судебной коллегии, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что имеется основания для отмены обжалуемого решения, как постановленного с неправильным определением обстоятельств имеющих значение для дела, и не правильными применением норм материального права.
Признавая договор купли-продажи спорной квартиры от 10.04.2012, заключенным, и указывая, что решение суда является основанием для государственной регистрации в Управлении Росреестра по Самарской области данного договора и государственной регистрации перехода права собственности на указанное жилое помещение за С.А., суд, руководствуясь п. ст. 165 ГК РФ, ссылался на то, что между ФИО1 и С.А. достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения от 10.04.2012 г. Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства переданы С.А. лично ФИО1 после подписания договора. Претензий друг к другу стороны не имели. По мнению суда ни одна из сторон от государственной регистрации сделки не уклонялась. Препятствием для государственной регистрации указанной сделки явилась смерть ФИО1.
При этом суд сослался на ответ из УРС по Самарской области от 21.12.2012 т. N 11-17751-1, в Управление Росреестра по Самарской области от 20.03.2012 г. с заявлением N 63-63-01/070/2012-495 о повторной выдаче нового свидетельства в связи с утерей на объект недвижимого имущества - квартиру по адресу: <адрес> обратилась ФИО1 лично. 06.04.2012 г. свидетельство о государственной регистрации права серии 63-АЗ N 007698 от 02.04.2012 г. выдано на руки ФИО1 08.06.2012 г. ФИО1 и С.А. обратились по предварительной записи в Безымянский отдел приема-передачи документов Управления Росреестра по Самарской области с заявлением о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, и показания свидетеля ФИО2 о том, что расчет между сторонами был произведен.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда.
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК Российской Федерации, обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, спорная квартира, расположенная по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности ФИО1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.04.2010 года серия 63АД N 477132.
13 мая 2012 года ФИО1 умерла.
20.11.2012 года нотариусом г. Самара ФИО3 выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию, зарегистрированное в реестре за N 4-2584. что наследником ФИО1 умершей 13.05.2012 года является Р.
Наследственное имущество состоит из квартиры расположенной по адресу: <адрес>.
Данное свидетельство не признано недействительным и никем не оспорено.
Истец в обоснование своих требований представил суду договор купли-продажи спорной квартиры от 10.04.2012 года составленный в простой письменной форме.
При этом из материалов дела следует, что договор купли-продажи квартиры, не только не зарегистрирован, но и не подан при жизни ФИО1 в соответствующий орган для его регистрации.
13.05.2012 года ФИО1 умерла, в связи с чем, она не могла 08.06.2012 г вместе с С.А. обратиться в Безымянский отдел приема-передачи документов Управления Росреестра по Самарской области с заявлением о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру по адресу: <адрес>.
Запись С.А. по телефону на сдачу договора купли-продажи на регистрацию на 08.06.2012 года, не может расцениваться, как заявление ФИО1 о регистрации договора купли-продажи.
Отсутствие заявления о государственной регистрации договора и переход права от продавца на государственную регистрацию, подтверждается уведомлением Управления Росреестра по Самарской области от 21.06.2012 г. о приостановлении государственной регистрации, где также указано на отсутствие акта приема-передачи квартиры к договору купли-продажи от 10.04.2012 г. (л.д. 17 - 18).
Судом данное обстоятельство оставлено без внимания, без достаточных на то оснований.
Между тем, в соответствие со ст. 556 ГК РФ передаточный акт является доказательством состоявшейся передачи и исключает возможные споры, связанные с установлением этого юридически значимого факта.
Более того, согласно п. 8 договора купли-продажи от 10.04.2012 года, продавец обязался передать покупателю квартиру по передаточному акту в течение 14 дней после получения зарегистрированных документов.
Поскольку передача квартиры покупателю не состоялась и продавец не обращалась в соответствующие органы с заявлением о регистрации договора купли-продажи, решение суда в части признания указанной сделки-купли продажи состоявшейся, является неправильным и не может служить основанием для государственной регистрации в Управлении Росреестра по Самарской области договора купли-продажи от 10.04.2012 г. квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, и государственной регистрации перехода права собственности на указанное жилое помещение за С.А.
В связи с изложенным судебная коллегия полагает решение суда отменить, постановить по делу новое решение об отказе С.А. в удовлетворении требований к Р. о признании договора купли-продажи квартиры заключенным и признании права собственности на данную квартиру.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда г. Самары от 11.01.2013 года отменить.
Постановить по делу новое решение, которым С.А. в удовлетворении требований к Р. о признании договора купли-продажи жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, между ФИО1 и С.А. от 10.04.2012 г., заключенным и признании права собственности на данную квартиру, отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 11.03.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2299
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 марта 2013 г. по делу N 33-2299
Судья: Сергеева Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Филатовой Г.В.
судей Пинчук С.В. Мартемьяновой С.В.
при секретаре П.
заслушав в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Р. - С.М.. на решение Советского районного суда г. Самара от 11.01.2013 г., которым постановлено:
"Признать договор купли-продажи жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, между ФИО1 и С.А. от 10.04.2012 г., заключенным.
Решение суда является основанием для государственной регистрации в Управлении Росреестра по Самарской области договора купли-продажи от 10.04.2012 г. квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, и государственной регистрации перехода права собственности на указанное жилое помещение за С.А.".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Пинчук С.В., объяснения Р. и его представителя С.М., поддержавших доводы жалобы, возражения С.А., судебная коллегия
установила:
С.А. обратился в суд с иском к Р. о признании договора купли-продажи квартиры заключенным и признании права собственности.
В обоснование исковых требований указал, что 10.04.2012 г. между покупателем С.А. и продавцом ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Расчеты по сделке купли-продажи завершены, покупатель передал продавцу в присутствии свидетеля ФИО2 оговоренную договором сумму после подписания настоящего договора. Нотариальное удостоверение сделки законом не предусмотрено и не совершалось. 27.04.2012 г. стороны записались на сделку государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, которая должна была состояться 08.06.2012 г. в 11.00 по адресу: <...>. Договор купли-продажи квартиры не был зарегистрирован в установленном законом порядке в связи с тем, что 16.05.2012 г. ФИО1 умерла, о смерти ФИО1 С.А. узнал после 08.06.2012 г., когда продавец не явилась на сделку. Истец указывает, что между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения от 10.04.2012 г. Обязательства по сделке сторонами исполнены, денежные средства покупателем С.А. переданы продавцу ФИО1 в полном объеме. Претензий друг к другу стороны не имели. Ни одна из сторон от государственной регистрации не уклонялась, препятствием для государственной регистрации указанной сделки явилась смерть ФИО1 Полагает, что при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации на это имущество, поскольку при жизни ФИО1 выразила свою волю на отчуждение квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, но внезапно умерла до государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного, в апелляционной жалобе представитель Р. - С.М. просит отменить.
Заслушав лиц, явившихся в заседание судебной коллегии, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что имеется основания для отмены обжалуемого решения, как постановленного с неправильным определением обстоятельств имеющих значение для дела, и не правильными применением норм материального права.
Признавая договор купли-продажи спорной квартиры от 10.04.2012, заключенным, и указывая, что решение суда является основанием для государственной регистрации в Управлении Росреестра по Самарской области данного договора и государственной регистрации перехода права собственности на указанное жилое помещение за С.А., суд, руководствуясь п. ст. 165 ГК РФ, ссылался на то, что между ФИО1 и С.А. достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения от 10.04.2012 г. Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства переданы С.А. лично ФИО1 после подписания договора. Претензий друг к другу стороны не имели. По мнению суда ни одна из сторон от государственной регистрации сделки не уклонялась. Препятствием для государственной регистрации указанной сделки явилась смерть ФИО1.
При этом суд сослался на ответ из УРС по Самарской области от 21.12.2012 т. N 11-17751-1, в Управление Росреестра по Самарской области от 20.03.2012 г. с заявлением N 63-63-01/070/2012-495 о повторной выдаче нового свидетельства в связи с утерей на объект недвижимого имущества - квартиру по адресу: <адрес> обратилась ФИО1 лично. 06.04.2012 г. свидетельство о государственной регистрации права серии 63-АЗ N 007698 от 02.04.2012 г. выдано на руки ФИО1 08.06.2012 г. ФИО1 и С.А. обратились по предварительной записи в Безымянский отдел приема-передачи документов Управления Росреестра по Самарской области с заявлением о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, и показания свидетеля ФИО2 о том, что расчет между сторонами был произведен.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда.
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК Российской Федерации, обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, спорная квартира, расположенная по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности ФИО1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.04.2010 года серия 63АД N 477132.
13 мая 2012 года ФИО1 умерла.
20.11.2012 года нотариусом г. Самара ФИО3 выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию, зарегистрированное в реестре за N 4-2584. что наследником ФИО1 умершей 13.05.2012 года является Р.
Наследственное имущество состоит из квартиры расположенной по адресу: <адрес>.
Данное свидетельство не признано недействительным и никем не оспорено.
Истец в обоснование своих требований представил суду договор купли-продажи спорной квартиры от 10.04.2012 года составленный в простой письменной форме.
При этом из материалов дела следует, что договор купли-продажи квартиры, не только не зарегистрирован, но и не подан при жизни ФИО1 в соответствующий орган для его регистрации.
13.05.2012 года ФИО1 умерла, в связи с чем, она не могла 08.06.2012 г вместе с С.А. обратиться в Безымянский отдел приема-передачи документов Управления Росреестра по Самарской области с заявлением о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру по адресу: <адрес>.
Запись С.А. по телефону на сдачу договора купли-продажи на регистрацию на 08.06.2012 года, не может расцениваться, как заявление ФИО1 о регистрации договора купли-продажи.
Отсутствие заявления о государственной регистрации договора и переход права от продавца на государственную регистрацию, подтверждается уведомлением Управления Росреестра по Самарской области от 21.06.2012 г. о приостановлении государственной регистрации, где также указано на отсутствие акта приема-передачи квартиры к договору купли-продажи от 10.04.2012 г. (л.д. 17 - 18).
Судом данное обстоятельство оставлено без внимания, без достаточных на то оснований.
Между тем, в соответствие со ст. 556 ГК РФ передаточный акт является доказательством состоявшейся передачи и исключает возможные споры, связанные с установлением этого юридически значимого факта.
Более того, согласно п. 8 договора купли-продажи от 10.04.2012 года, продавец обязался передать покупателю квартиру по передаточному акту в течение 14 дней после получения зарегистрированных документов.
Поскольку передача квартиры покупателю не состоялась и продавец не обращалась в соответствующие органы с заявлением о регистрации договора купли-продажи, решение суда в части признания указанной сделки-купли продажи состоявшейся, является неправильным и не может служить основанием для государственной регистрации в Управлении Росреестра по Самарской области договора купли-продажи от 10.04.2012 г. квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, и государственной регистрации перехода права собственности на указанное жилое помещение за С.А.
В связи с изложенным судебная коллегия полагает решение суда отменить, постановить по делу новое решение об отказе С.А. в удовлетворении требований к Р. о признании договора купли-продажи квартиры заключенным и признании права собственности на данную квартиру.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда г. Самары от 11.01.2013 года отменить.
Постановить по делу новое решение, которым С.А. в удовлетворении требований к Р. о признании договора купли-продажи жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, между ФИО1 и С.А. от 10.04.2012 г., заключенным и признании права собственности на данную квартиру, отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)