Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Калинина Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Рогачева И.А.
судей Нюхтилиной А.В. и Мирошниковой Е.Н.
с участием прокурора Мазиной О.Н.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу М.А. на решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 30 января 2013 года по делу N 2-192/13 по иску М.А. к Ф., З. и Р.Н. о выселении и об обязании осуществлять владение, пользование и распоряжение жилым помещением по соглашению с истцом.
Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., заключение прокурора Санкт-Петербургской городской прокуратуры Мазиной О.Н., полагавшей, что оснований к отмене обжалуемого решения не имеется, судебная коллегия
установила:
М.А. - наниматель комнаты площадью 18,6 кв. м в трехкомнатной коммунальной квартире <адрес> (л.д. 7 - 9) - обратился в суд с требованиями об обязании Ф., которой принадлежат 22/66 долей в праве собственности на указанную квартиру, соответствующих комнате площадью 21,6 кв. м (л.д. 62, 76), выселить проживающих в ее комнате жильцов З. и Р.Н. и осуществлять владение, пользование и распоряжение этим имуществом, включая сдачу комнаты в аренду, по соглашению с ним.
Протокольным определением Октябрьского районного суда от 05.12.2012 г. З. и Р.Н. привлечены к участию в деле в качестве соответчиков (л.д. 35).
Решением Октябрьского районного суда от 30.01.2013 г. в удовлетворении исковых требований М.А. отказано.
В апелляционной жалобе истец просит отменить вынесенное судом решение как незаконное и необоснованное и принять новое об удовлетворении иска.
Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие сторон, которые извещены о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции (л.д. 131 - 133, 135); Ф. при ее извещении телефонограммой ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, указав, что З. и Р.Н. выехали из занимавшейся комнаты; другие участники дела о причине своей неявки не сообщили.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения.
Как следует из материалов дела, З. и Р.Н. с несовершеннолетней дочерью Р. <дата> г. рождения проживают в принадлежащей ответчице Ф. комнате площадью 21,6 кв. м с января 2012 года.
22.09.2012 г. между ответчиками заключен договор безвозмездного пользования указанной комнатой на срок 11 месяцев (л.д. 72 - 75).
З. зарегистрирован по месту пребывания в <адрес> с 13.12.2012 г. по 12.12.2013 г., Р. - с 17.01.2013 г. по 17.02.2013 г. (л.д. 71, 92).
Разрешая спор, суд правильно исходил из того, что отсутствие согласия истца на передачу принадлежащего Ф. жилого помещения в коммунальной квартире в пользование З. и Р.Н. само по себе не может быть основанием для выселения последних по требованию истца.
Согласно ч. 1 ст. 76 Жилищного кодекса Российской Федерации наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.
Частью 2 этой статьи предусмотрено, что для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
Однако судом правильно указано, что по смыслу этих положений закона согласие всех собственников и нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире требуется лишь для сдачи в поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.
В отношении собственников жилых помещений в коммунальной квартире аналогичного ограничения законом не предусмотрено. Положения главы 8 ЖК РФ, которой определяется правовой режим жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, не могут быть распространены на жилые помещения, находящиеся в собственности граждан.
Объем правомочий собственника жилого помещения определен ст. 288 ГК РФ, в соответствии с п. 1 которой собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Такое назначение определено пунктом 2 той же статьи, где указано, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Этим пунктом предусмотрено, что гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи; жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
Пунктом 2 ст. 30 ЖК РФ также предусмотрено, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Эти нормы взаимосвязаны с общими положениями об объеме правомочий собственника, содержащимися в п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ограничений прав собственника, связанных с необходимостью получения согласия соседей на передачу жилого помещения в коммунальной квартире в пользование других лиц, действующим законодательством не предусмотрено.
Согласно части 4 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения обязан соблюдать права и законные интересы соседей.
Вместе с тем данное положение закона не позволяет сделать вывод о том, что использование жилого помещения в виде комнаты в коммунальной квартире путем его сдачи внаем допустимо только с согласия соседей, т.е. лиц, занимающих другие помещения квартиры, как собственников, так и нанимателей по договорам социального найма.
В силу ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
В соответствии с практикой, сложившейся в Санкт-Петербурге, приватизация жилых помещений в коммунальных квартирах осуществляется путем передачи гражданину доли в праве собственности на всю квартиру, соразмерной площади занимаемой им части квартиры, с закреплением в пользовании гражданина занимаемой им комнаты (комнат). Дальнейшее отчуждение приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире также происходит путем передачи новому собственнику соответствующей доли в праве собственности на квартиру, которой сопутствует право пользования определенным помещением квартиры.
Таким образом, в коммунальных квартирах действует режим общей долевой собственности с определением такого порядка пользования общим имуществом, при котором каждому из собственников выделена в самостоятельное пользование часть жилых помещений квартиры, правом пользования которой остальные собственники не обладают, а потому от них не может требоваться согласие на сдачу внаем помещений, выделенных другому собственнику.
Более того, иной подход ставил бы в неравное положение участников права общей собственности в коммунальной квартире в случае нахождения части комнат в государственной собственности, поскольку органы власти в силу действующего жилищного законодательства не связаны необходимостью получения согласия других собственников при решении вопроса о предоставлении таких комнат гражданам на условиях социального найма.
При этом нормы статей 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, на которые истец ссылался при рассмотрении дела, подлежат применению лишь к отношениям между участниками общей собственности, к числу которых наниматели по договору социального найма не относятся.
С учетом изложенного передача собственником жилого помещения, расположенного в коммунальной квартире, другим лицам по договору безвозмездного пользования или на ином законном основании, сама по себе является правомерным действием, и для таких действий, как и для вселения в жилое помещение членов семьи собственника, в условиях коммунальной квартиры не требуется согласия соседей, поскольку, как указано выше, каждому из проживающих выделена в самостоятельное пользование определенная часть жилых помещений квартиры.
Следовательно, требование ч. 4 ст. 30 ЖК РФ о соблюдении прав и законных интересов соседей не означает необходимости получения от них согласия на сдачу помещения внаем, а лишь предполагает, что при таком использовании не должны нарушаться их права и законные интересы, в частности, должны соблюдаться нормативы количества проживающих, на которое рассчитана квартира, с тем чтобы не происходило ущемления прав соседей при использовании мест общего пользования, а также должны соблюдаться обязанности по содержанию и ремонту жилого помещения, не допускаться нарушения общественного порядка.
При таких нарушениях другие проживающие, представив доказательства в их подтверждение, вправе требовать выселения лиц, которым жилое помещение передано в пользование собственником.
Этот вывод согласуется с общим положением ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации о том, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Согласно ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Таким образом, право собственника жилого помещения в коммунальной квартире на вселение иных лиц может быть ограничено по требованию других проживающих, но лишь в том случае, если его реализация приводит к реальному нарушению их прав, свобод и законных интересов, а не по формальным мотивам отсутствия их согласия.
В свою очередь, доводы истца о несоблюдении ответчиками обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества квартиры и о том, что З. и Р.Н. своим поведением нарушают его права и создают условия невозможности совместного с ними проживания в коммунальной квартире, не нашли подтверждения в ходе судебного разбирательства.
Доводов, опровергающих соответствующие выводы суда, в апелляционной жалобе не приведено.
Что касается доводов истца о нарушении его права пользования общим имуществом квартиры в связи с вселением Ф. семьи, состоящей из трех человек, которые пользуются общей площадью жилого помещения, превышающей долю, приходящуюся на Ф., то они не могут быть признаны состоятельными исходя из следующего.
Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (общее имущество в коммунальной квартире). Частью 1 ст. 42 Кодекса предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
В соответствии с п. 1 ч. 5 ст. 42 собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире.
По смыслу ч. 1 ст. 62 ЖК РФ, предусматривающей, что предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение, в том числе в виде части квартиры, в ее взаимосвязи с нормами ч. 1 и 4 ст. 16 Кодекса, относящей к жилым помещениям комнату как часть жилого дома или квартиры, предназначенную для использования в качестве места непосредственного проживания граждан, и с приведенной выше нормой ч. 1 ст. 41, по смыслу которой под общим имуществом в коммунальной квартире понимаются помещения, предназначенные для обслуживания комнат коммунальной квартиры, нанимателю такой комнаты по договору социального найма принадлежит также равное с другими проживающими право пользования общим имуществом квартиры, независимо от размера приходящейся на каждого собственника или нанимателя абстрактной доли в праве собственности на общее имущество.
Таким образом, общее имущество в коммунальной квартире, как правило, находится в совместном пользовании собственников и нанимателей расположенных в этой квартире комнат, а также, исходя из положений ч. 2 ст. 31 и ч. 2 ст. 69 ЖК РФ, членов их семей, а порядок пользования такими помещениями должен обеспечивать всем проживающим возможность пользования общим имуществом в одинаковом объеме.
Из этого вытекает, что истец, будучи нанимателем жилого помещения в коммунальной квартире, наравне с проживающими в квартире собственниками обладает правом совместного пользования всеми вспомогательными помещениями квартиры, вне зависимости от приходящейся на них доли общей площади жилого помещения,
Следовательно, передача Ф. принадлежащего ей жилого помещения иным лицам по договору безвозмездного пользования не может влечь ограничения права истца на пользование общим имуществом квартиры, которое, как указано выше, должно находиться в совместном пользовании проживающих.
Ссылки истца на сложившийся в квартире порядок пользования общими помещениями квартиры и на его нарушение З. и Р.Н. не могут быть приняты во внимание, поскольку в установленном порядке та или иная часть мест общего пользования за нанимателями и собственниками каждой из комнат квартиры не закреплена и в рамках настоящего дела истец не заявлял требований об определении порядка пользования вспомогательными помещениями квартиры.
В свою очередь, приведенные выше положения ч. 1 ст. 76 ЖК РФ, по смыслу которых договор поднайма жилого помещения не может быть заключен в случае, если это приведет к тому, что общая площадь жилого помещения на одного проживающего в коммунальной квартире будет менее нормы предоставления, не распространяются на расположенные в коммунальной квартире жилые помещения, находящиеся в собственности граждан.
Это же относится и к "Инструкции о порядке оформления документов при вселении граждан в жилые помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга", утвержденной приказом Жилищного комитета Санкт-Петербурга от 30.03.2005 г. N 80-п, на которую сослался суд.
Прямых требований о соблюдении собственником жилого помещения в коммунальной квартире нормы предоставления и учетной нормы площади жилого помещения при вселении иных лиц в данное жилое помещение действующее законодательство не содержит.
Вместе с тем статьей 679 ГК РФ предусмотрено, что с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.
Аналогичное ограничение установлено для случаев вселения нанимателем временных жильцов ст. 680 Кодекса, по смыслу которой наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
Приведенные нормы хотя и неприменимы к отношениям между истцом и ответчиками, поскольку регулируют отношения между нанимателем и наймодателем по поводу вселения в жилое помещение других лиц, однако во взаимосвязи с ч. 4 ст. 17 ЖК РФ позволяют сделать вывод, что несоблюдение требований законодательства о норме общей площади жилого помещения подлежит оценке на предмет определения того, не привело ли такое вселение к нарушению прав и законных интересов иных проживающих в квартире лиц.
Однако, как следует из материалов дела, площадь комнаты, принадлежащей Ф., составляет 21,5 кв. м при совокупной площади жилых помещений квартиры 65,8 кв. м и при общей площади квартиры 107,5 кв. м (л.д. 6), исходя из чего на эту комнату приходится 107,5 : 65,8 х 21,5 = 35,13 кв. м общей площади квартиры.
В соответствии с п. 1 ст. 3 Закона Санкт-Петербурга "О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге" N 407-65 от 19.07.2005 г. учетная норма площади жилого помещения на одного человека в Санкт-Петербурге составляет 15 квадратных метров общей площади жилого помещения для проживающих в коммунальных квартирах. Пунктом 1 ст. 5 того же Закона установлено, что норма предоставления площади жилого помещения составляет 18 кв. м на одного члена семьи, состоящей из двух и более человек.
Проживание в комнате, принадлежащей Ф., двух совершеннолетних граждан: З. и Р.Н., на которых приходится по 35,13: 2 = 17,56 кв. м общей площади, т.е. немногим менее нормы предоставления, а также несовершеннолетней Р. <дата> г. рождения, вселение которой по смыслу приведенных выше норм законодательства возможно независимо от соблюдения указанной нормы, в такой ситуации не свидетельствует о нарушении прав и законных интересов истца.
При этом общее количество нанимателей, собственников и зарегистрированных совместно с ними членов их семей в названной квартире оставляет 5 человек: комната площадью 18,6 кв. м - наниматель М.А., комната площадью 21,5 кв. м - собственник Ф., комната площадью 25,7 кв. м - собственник Д., ее муж Г. и дочь И. (л.д. 6, 7, 58, 62).
В то же время судом установлено, что фактически в квартире проживают шесть человек: истец, ответчики З. Р.Н. с несовершеннолетней дочерью и два жильца в комнате площадью 25,7 кв. м, принадлежащей на праве собственности Д.
Таким образом, на каждое лицо, фактически проживающее в данной квартире общей площадью 107,5 кв. м, в настоящее время приходится 107,5 : 6 = 17,92 кв. м общей площади жилого помещения.
С учетом указанных выше норм жилищной обеспеченности и приходящейся на реально проживающих в квартире лиц общей площади жилого помещения не имеется оснований полагать, что проживание в комнате Ф. трех человек привело к какому-либо нарушению прав истца, в том числе на использование общих помещений квартиры, а также к нарушению санитарных правил и иных требований законодательства в отношении жилых помещений.
Ссылка истца на то, что плата за потребляемые воду и газ рассчитывается без учета З., Р.Н. и их дочери, не может быть принята во внимание, т.к. в случае наличия спора о порядке начисления и оплаты коммунальных услуг истец не лишен возможности обратиться в суд с самостоятельным иском к соответствующему лицу.
Доводы жалобы о непривлечении судом к участию в деле собственника комнаты площадью 25,7 кв. м Д. и администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга не могут повлечь отмену принятого решения, поскольку оно не разрешает вопрос о правах и обязанностях этих лиц, которые, полагая свои права нарушенными, вправе предъявить к ответчикам самостоятельные требования.
Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено.
Исходя из изложенного решение суда об отказе в удовлетворении требований М.А. следует признать правильным и оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 30 января 2013 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу М.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 30.07.2013 N 33-8828/2013
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 июля 2013 г. N 33-8828/2013
Судья: Калинина Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Рогачева И.А.
судей Нюхтилиной А.В. и Мирошниковой Е.Н.
с участием прокурора Мазиной О.Н.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу М.А. на решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 30 января 2013 года по делу N 2-192/13 по иску М.А. к Ф., З. и Р.Н. о выселении и об обязании осуществлять владение, пользование и распоряжение жилым помещением по соглашению с истцом.
Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., заключение прокурора Санкт-Петербургской городской прокуратуры Мазиной О.Н., полагавшей, что оснований к отмене обжалуемого решения не имеется, судебная коллегия
установила:
М.А. - наниматель комнаты площадью 18,6 кв. м в трехкомнатной коммунальной квартире <адрес> (л.д. 7 - 9) - обратился в суд с требованиями об обязании Ф., которой принадлежат 22/66 долей в праве собственности на указанную квартиру, соответствующих комнате площадью 21,6 кв. м (л.д. 62, 76), выселить проживающих в ее комнате жильцов З. и Р.Н. и осуществлять владение, пользование и распоряжение этим имуществом, включая сдачу комнаты в аренду, по соглашению с ним.
Протокольным определением Октябрьского районного суда от 05.12.2012 г. З. и Р.Н. привлечены к участию в деле в качестве соответчиков (л.д. 35).
Решением Октябрьского районного суда от 30.01.2013 г. в удовлетворении исковых требований М.А. отказано.
В апелляционной жалобе истец просит отменить вынесенное судом решение как незаконное и необоснованное и принять новое об удовлетворении иска.
Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие сторон, которые извещены о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции (л.д. 131 - 133, 135); Ф. при ее извещении телефонограммой ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, указав, что З. и Р.Н. выехали из занимавшейся комнаты; другие участники дела о причине своей неявки не сообщили.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения.
Как следует из материалов дела, З. и Р.Н. с несовершеннолетней дочерью Р. <дата> г. рождения проживают в принадлежащей ответчице Ф. комнате площадью 21,6 кв. м с января 2012 года.
22.09.2012 г. между ответчиками заключен договор безвозмездного пользования указанной комнатой на срок 11 месяцев (л.д. 72 - 75).
З. зарегистрирован по месту пребывания в <адрес> с 13.12.2012 г. по 12.12.2013 г., Р. - с 17.01.2013 г. по 17.02.2013 г. (л.д. 71, 92).
Разрешая спор, суд правильно исходил из того, что отсутствие согласия истца на передачу принадлежащего Ф. жилого помещения в коммунальной квартире в пользование З. и Р.Н. само по себе не может быть основанием для выселения последних по требованию истца.
Согласно ч. 1 ст. 76 Жилищного кодекса Российской Федерации наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.
Частью 2 этой статьи предусмотрено, что для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
Однако судом правильно указано, что по смыслу этих положений закона согласие всех собственников и нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире требуется лишь для сдачи в поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.
В отношении собственников жилых помещений в коммунальной квартире аналогичного ограничения законом не предусмотрено. Положения главы 8 ЖК РФ, которой определяется правовой режим жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, не могут быть распространены на жилые помещения, находящиеся в собственности граждан.
Объем правомочий собственника жилого помещения определен ст. 288 ГК РФ, в соответствии с п. 1 которой собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Такое назначение определено пунктом 2 той же статьи, где указано, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Этим пунктом предусмотрено, что гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи; жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
Пунктом 2 ст. 30 ЖК РФ также предусмотрено, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Эти нормы взаимосвязаны с общими положениями об объеме правомочий собственника, содержащимися в п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ограничений прав собственника, связанных с необходимостью получения согласия соседей на передачу жилого помещения в коммунальной квартире в пользование других лиц, действующим законодательством не предусмотрено.
Согласно части 4 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения обязан соблюдать права и законные интересы соседей.
Вместе с тем данное положение закона не позволяет сделать вывод о том, что использование жилого помещения в виде комнаты в коммунальной квартире путем его сдачи внаем допустимо только с согласия соседей, т.е. лиц, занимающих другие помещения квартиры, как собственников, так и нанимателей по договорам социального найма.
В силу ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
В соответствии с практикой, сложившейся в Санкт-Петербурге, приватизация жилых помещений в коммунальных квартирах осуществляется путем передачи гражданину доли в праве собственности на всю квартиру, соразмерной площади занимаемой им части квартиры, с закреплением в пользовании гражданина занимаемой им комнаты (комнат). Дальнейшее отчуждение приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире также происходит путем передачи новому собственнику соответствующей доли в праве собственности на квартиру, которой сопутствует право пользования определенным помещением квартиры.
Таким образом, в коммунальных квартирах действует режим общей долевой собственности с определением такого порядка пользования общим имуществом, при котором каждому из собственников выделена в самостоятельное пользование часть жилых помещений квартиры, правом пользования которой остальные собственники не обладают, а потому от них не может требоваться согласие на сдачу внаем помещений, выделенных другому собственнику.
Более того, иной подход ставил бы в неравное положение участников права общей собственности в коммунальной квартире в случае нахождения части комнат в государственной собственности, поскольку органы власти в силу действующего жилищного законодательства не связаны необходимостью получения согласия других собственников при решении вопроса о предоставлении таких комнат гражданам на условиях социального найма.
При этом нормы статей 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, на которые истец ссылался при рассмотрении дела, подлежат применению лишь к отношениям между участниками общей собственности, к числу которых наниматели по договору социального найма не относятся.
С учетом изложенного передача собственником жилого помещения, расположенного в коммунальной квартире, другим лицам по договору безвозмездного пользования или на ином законном основании, сама по себе является правомерным действием, и для таких действий, как и для вселения в жилое помещение членов семьи собственника, в условиях коммунальной квартиры не требуется согласия соседей, поскольку, как указано выше, каждому из проживающих выделена в самостоятельное пользование определенная часть жилых помещений квартиры.
Следовательно, требование ч. 4 ст. 30 ЖК РФ о соблюдении прав и законных интересов соседей не означает необходимости получения от них согласия на сдачу помещения внаем, а лишь предполагает, что при таком использовании не должны нарушаться их права и законные интересы, в частности, должны соблюдаться нормативы количества проживающих, на которое рассчитана квартира, с тем чтобы не происходило ущемления прав соседей при использовании мест общего пользования, а также должны соблюдаться обязанности по содержанию и ремонту жилого помещения, не допускаться нарушения общественного порядка.
При таких нарушениях другие проживающие, представив доказательства в их подтверждение, вправе требовать выселения лиц, которым жилое помещение передано в пользование собственником.
Этот вывод согласуется с общим положением ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации о том, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Согласно ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Таким образом, право собственника жилого помещения в коммунальной квартире на вселение иных лиц может быть ограничено по требованию других проживающих, но лишь в том случае, если его реализация приводит к реальному нарушению их прав, свобод и законных интересов, а не по формальным мотивам отсутствия их согласия.
В свою очередь, доводы истца о несоблюдении ответчиками обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества квартиры и о том, что З. и Р.Н. своим поведением нарушают его права и создают условия невозможности совместного с ними проживания в коммунальной квартире, не нашли подтверждения в ходе судебного разбирательства.
Доводов, опровергающих соответствующие выводы суда, в апелляционной жалобе не приведено.
Что касается доводов истца о нарушении его права пользования общим имуществом квартиры в связи с вселением Ф. семьи, состоящей из трех человек, которые пользуются общей площадью жилого помещения, превышающей долю, приходящуюся на Ф., то они не могут быть признаны состоятельными исходя из следующего.
Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (общее имущество в коммунальной квартире). Частью 1 ст. 42 Кодекса предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
В соответствии с п. 1 ч. 5 ст. 42 собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире.
По смыслу ч. 1 ст. 62 ЖК РФ, предусматривающей, что предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение, в том числе в виде части квартиры, в ее взаимосвязи с нормами ч. 1 и 4 ст. 16 Кодекса, относящей к жилым помещениям комнату как часть жилого дома или квартиры, предназначенную для использования в качестве места непосредственного проживания граждан, и с приведенной выше нормой ч. 1 ст. 41, по смыслу которой под общим имуществом в коммунальной квартире понимаются помещения, предназначенные для обслуживания комнат коммунальной квартиры, нанимателю такой комнаты по договору социального найма принадлежит также равное с другими проживающими право пользования общим имуществом квартиры, независимо от размера приходящейся на каждого собственника или нанимателя абстрактной доли в праве собственности на общее имущество.
Таким образом, общее имущество в коммунальной квартире, как правило, находится в совместном пользовании собственников и нанимателей расположенных в этой квартире комнат, а также, исходя из положений ч. 2 ст. 31 и ч. 2 ст. 69 ЖК РФ, членов их семей, а порядок пользования такими помещениями должен обеспечивать всем проживающим возможность пользования общим имуществом в одинаковом объеме.
Из этого вытекает, что истец, будучи нанимателем жилого помещения в коммунальной квартире, наравне с проживающими в квартире собственниками обладает правом совместного пользования всеми вспомогательными помещениями квартиры, вне зависимости от приходящейся на них доли общей площади жилого помещения,
Следовательно, передача Ф. принадлежащего ей жилого помещения иным лицам по договору безвозмездного пользования не может влечь ограничения права истца на пользование общим имуществом квартиры, которое, как указано выше, должно находиться в совместном пользовании проживающих.
Ссылки истца на сложившийся в квартире порядок пользования общими помещениями квартиры и на его нарушение З. и Р.Н. не могут быть приняты во внимание, поскольку в установленном порядке та или иная часть мест общего пользования за нанимателями и собственниками каждой из комнат квартиры не закреплена и в рамках настоящего дела истец не заявлял требований об определении порядка пользования вспомогательными помещениями квартиры.
В свою очередь, приведенные выше положения ч. 1 ст. 76 ЖК РФ, по смыслу которых договор поднайма жилого помещения не может быть заключен в случае, если это приведет к тому, что общая площадь жилого помещения на одного проживающего в коммунальной квартире будет менее нормы предоставления, не распространяются на расположенные в коммунальной квартире жилые помещения, находящиеся в собственности граждан.
Это же относится и к "Инструкции о порядке оформления документов при вселении граждан в жилые помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга", утвержденной приказом Жилищного комитета Санкт-Петербурга от 30.03.2005 г. N 80-п, на которую сослался суд.
Прямых требований о соблюдении собственником жилого помещения в коммунальной квартире нормы предоставления и учетной нормы площади жилого помещения при вселении иных лиц в данное жилое помещение действующее законодательство не содержит.
Вместе с тем статьей 679 ГК РФ предусмотрено, что с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.
Аналогичное ограничение установлено для случаев вселения нанимателем временных жильцов ст. 680 Кодекса, по смыслу которой наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
Приведенные нормы хотя и неприменимы к отношениям между истцом и ответчиками, поскольку регулируют отношения между нанимателем и наймодателем по поводу вселения в жилое помещение других лиц, однако во взаимосвязи с ч. 4 ст. 17 ЖК РФ позволяют сделать вывод, что несоблюдение требований законодательства о норме общей площади жилого помещения подлежит оценке на предмет определения того, не привело ли такое вселение к нарушению прав и законных интересов иных проживающих в квартире лиц.
Однако, как следует из материалов дела, площадь комнаты, принадлежащей Ф., составляет 21,5 кв. м при совокупной площади жилых помещений квартиры 65,8 кв. м и при общей площади квартиры 107,5 кв. м (л.д. 6), исходя из чего на эту комнату приходится 107,5 : 65,8 х 21,5 = 35,13 кв. м общей площади квартиры.
В соответствии с п. 1 ст. 3 Закона Санкт-Петербурга "О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге" N 407-65 от 19.07.2005 г. учетная норма площади жилого помещения на одного человека в Санкт-Петербурге составляет 15 квадратных метров общей площади жилого помещения для проживающих в коммунальных квартирах. Пунктом 1 ст. 5 того же Закона установлено, что норма предоставления площади жилого помещения составляет 18 кв. м на одного члена семьи, состоящей из двух и более человек.
Проживание в комнате, принадлежащей Ф., двух совершеннолетних граждан: З. и Р.Н., на которых приходится по 35,13: 2 = 17,56 кв. м общей площади, т.е. немногим менее нормы предоставления, а также несовершеннолетней Р. <дата> г. рождения, вселение которой по смыслу приведенных выше норм законодательства возможно независимо от соблюдения указанной нормы, в такой ситуации не свидетельствует о нарушении прав и законных интересов истца.
При этом общее количество нанимателей, собственников и зарегистрированных совместно с ними членов их семей в названной квартире оставляет 5 человек: комната площадью 18,6 кв. м - наниматель М.А., комната площадью 21,5 кв. м - собственник Ф., комната площадью 25,7 кв. м - собственник Д., ее муж Г. и дочь И. (л.д. 6, 7, 58, 62).
В то же время судом установлено, что фактически в квартире проживают шесть человек: истец, ответчики З. Р.Н. с несовершеннолетней дочерью и два жильца в комнате площадью 25,7 кв. м, принадлежащей на праве собственности Д.
Таким образом, на каждое лицо, фактически проживающее в данной квартире общей площадью 107,5 кв. м, в настоящее время приходится 107,5 : 6 = 17,92 кв. м общей площади жилого помещения.
С учетом указанных выше норм жилищной обеспеченности и приходящейся на реально проживающих в квартире лиц общей площади жилого помещения не имеется оснований полагать, что проживание в комнате Ф. трех человек привело к какому-либо нарушению прав истца, в том числе на использование общих помещений квартиры, а также к нарушению санитарных правил и иных требований законодательства в отношении жилых помещений.
Ссылка истца на то, что плата за потребляемые воду и газ рассчитывается без учета З., Р.Н. и их дочери, не может быть принята во внимание, т.к. в случае наличия спора о порядке начисления и оплаты коммунальных услуг истец не лишен возможности обратиться в суд с самостоятельным иском к соответствующему лицу.
Доводы жалобы о непривлечении судом к участию в деле собственника комнаты площадью 25,7 кв. м Д. и администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга не могут повлечь отмену принятого решения, поскольку оно не разрешает вопрос о правах и обязанностях этих лиц, которые, полагая свои права нарушенными, вправе предъявить к ответчикам самостоятельные требования.
Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено.
Исходя из изложенного решение суда об отказе в удовлетворении требований М.А. следует признать правильным и оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 30 января 2013 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу М.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)