Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 апреля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецова С.А.
судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харько Л.В.
при участии:
- от истца: представитель не явился, извещен;
- от ответчика: представитель Столярова С.В., паспорт, доверенность N 123 от 13.12.2012.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации г. Новошахтинска на решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.01.2013 по делу N А53-30492/2012
по иску Комитета по управлению имуществом Администрации г. Новошахтинска (ИНН 6151005594, ОГРН 1026102484000)
к ответчику открытому акционерному обществу "Донская Водная Компания"открытому акционерному обществу "Донская водная Компания" (ИНН 6167069762, ОГРН 1096195002309)
о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами,
принятое в составе судьи Андриановой Ю.Ю.
установил:
Комитет по управлению имуществом города Новошахтинска (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Донская Водная Компания" (далее - ответчик, ООО "Донская Водная Компания", общество) о взыскании в размере 1112961, 05 рублей неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами за пользование земельными участками, расположенными по следующим адресам: Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Широкая, 14; Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Грессовская, 10 Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Грессовская, 10а; Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Демократическая, 2-а; Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Газопроводная 9 (уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования).
Решением суда исковые требования Комитета по управлению имуществом города Новошахтинска в части взыскания с открытого акционерного общества "Донская Водная Компания" 101 559 рублей задолженности и приходящихся на нее процентов за пользование чужими денежными средствами оставлены без рассмотрения. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, принять новый судебный акт о взыскании с общества неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 011 402,05 руб. Апелляционная жалоба мотивирована тем, ответчик не производил оплату за пользование земельными участками, на которых расположены переданные обществу в аренду здания. Условия договора аренды должны содержать расчет арендной платы за пользование муниципальным имуществом, установленный в соответствии с отчетом независимого оценщика по ставкам арендной платы по видам использования земельных участков. Заявитель апелляционной жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что отчет оценщика N 32/2/2010 от 20.12.2010 содержит как расчет арендной платы за пользование муниципальным имуществом, так и расчет платы за пользование земельными участками, поскольку оценщиком проведена оценка рыночной стоимости среднегодовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом без учета стоимости земельных участков.
В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу
Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, направил в суд ходатайство об отложении судебного заседания в связи с невозможностью явки представителя комитета. Указанное ходатайство рассмотрено судом апелляционной инстанции и отклонено в связи с отсутствием предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отложения судебного разбирательства.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Новошахтинска (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Донская Водная Компания (арендатор) заключен договор аренды от 29.04.2011 N 5, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду муниципальное имущество: здание фекальной насосной станции N 8. Площадь: общая 124,9 кв. м. Инвентарный номер: 920. Литер: А. Этажность: 1, адрес (местонахождение): Россия, Ростовская обл., г. Новошахтинск, ул. Широкая, 14, кадастровый номер: 61-61-33/018/2006-679; Резервуар. Площадь: общая 706,5 кв. м. Инвентарный номер: 484. Литер: 3, адрес (местонахождение): Россия, Ростовская обл., г. Новошахтинск, ул. Грессовская, 10, кадастровый номер: 61-61-33/020/2007-414; Здание насосной станции N 2. Площадь: общая 616,2 кв. м. Инвентарный номер: 17083. Литер: А. Этажность: 1, адрес (местонахождение): Россия, Ростовская обл., г. Новошахтинск, ул. Грессовская, 10-а, кадастровый номер: 61-61-33/018/2006-689; Здание операторской. Площадь: общая 39 кв. м. Инвентарный номер: 17027. Литер: А. Этажность: 1, адрес (местонахождение): Россия, Ростовская обл., г. Новошахтинск, ул. Демократическая, N 2-а, кадастровый номер: 61-61-33/020/2006-280.
Срок действия договора установлен с 01.01.2011 по 01.01.2016.
Согласно пункту 5.1 договора размер арендной платы за пользование имуществом установлен в соответствии с отчетом независимого оценщика N 32/2/2010 от 22.11.2010, сумма годовой арендной платы за аренду имущества устанавливается в размере 2020000 рублей.
Ежемесячно арендная плата по настоящему договору в размере 68333, 33 рублей в полном объеме перечисляется на счет. Внесение арендной платы производится за каждый месяц в срок до 10 числа оплачиваемого месяца.
Во исполнение договора имущество передано ответчику 29.04.2011, что подтверждается актом приема-передачи (том 1 л.д. 24).
Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 18.08.2011.
Согласно позиции истца, поскольку ответчик использовал земельные участки, на которых находится арендованное имущество, не оформил договор аренды на земельные участки, у него возникло неосновательное обогащение в виде суммы неосновательно сбереженной арендной платы за пользование земельными участками:
- Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Широкая, 14 за период с 01.01.2011 по 15.05.2012 в размере 13381, 94 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2011 по 01.12.2012 в размере 1602, 93 рублей;
- Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Грессовская, 10 за период с 01.01.2011 по 11.01.2012 в размере 166453, 58 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2011 по 01.12.2012 в размере 16005, 18 рублей;
- Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Грессовская, 10а за период с 01.01.2011 по 26.04.2012 в размере 415777, 26 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2011 по 01.12.2012 в размере 50914, 88 рублей;
- Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Демократическая, 2-а за период с 01.01.2011 по 06.04.2012 в размере 16569, 26 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2011 по 01.12.2012 в размере 2075, 35 рублей.
После регистрации права муниципальной собственности на земельные участки, занятые строениями, переданными ответчику в аренду, расчет неосновательного обогащения и проценты за пользование чужими денежными средствами истцом произведены следующим образом:
- Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Широкая, 14 за период с 15.05.2012 по 31.10.2012 в размере 4966, 17 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 109, 53 рублей;
- Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Газопроводная 9 за период с 01.01.2011 по 31.10.2012 в размере 158776, 15 рублей, проценты в размере 13928, 66 рублей;
- Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Грессовская, 10 за период с11.01.2012 по 31.10.2012 в размере 101305, 75 рублей, проценты за пользование чужими денежными в размере 3914, 69 рублей;
- Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Демократическая, 2-а за период с 06.04.2012 по 31.10.2012 в размере 8226, 28 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период в размере 223, 51 рублей.
Заявленное требование основано на статьях 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании статей 395, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом представлен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 70598, 34 рублей и 23021, 17 рублей.
Полагая, что ответчик использует земельный участок под арендованными объектами недвижимости без наличия на то каких-либо правовых оснований, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Судом первой инстанции установлено, что в отношении ответчика возбуждено дело о банкротстве. Определением Арбитражного суда Ростовской области от 11.03.2011 по делу А53-3281/2011 к производству принято заявление открытого акционерного общества "Энегосбыт Ростовэнерго" к должнику - открытому акционерному обществу "Донская Водная Компания" о признании несостоятельным (банкротом). В отношении ответчика введена процедура наблюдения определением суда от 20.05.2011.
В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом.
По смыслу этой нормы текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом.
При таких обстоятельствах верным является вывод суда первой инстанции о том, что неосновательное обогащение за пользование земельными участками с заявленного истцом периода - 01.01.2011 до даты возбуждения дела - 11.03.2011 не являются текущими и подлежат включению в реестр требований кредиторов в рамках дела о банкротстве.
В силу пункта 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.
Таким образом, требования о взыскании неосновательного обогащения за пользование указанными земельными участками за период с 01.01.2011 до 11.03.2011 в размере 101559 рублей и проценты за пользование денежными средствами приходящимися на сумму неосновательного обогащения правомерно оставлены судом первой инстанции без рассмотрения.
Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими и правомерно рассматрены судом первой инстанции по существу.
Рассмотрев заявленные требования о взыскании неосновательного обогащения с ответчика за пользование земельными участками в период, возникший после возбуждения в отношении него дела о банкротстве, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в иске по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Для применения статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо отсутствие у приобретателя установленных законом, иными актами или сделкой оснований (юридических фактов) дающих ему право на получение имущества.
Согласно положениям статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации при аренде недвижимого имущества арендатор уплачивает арендную плату арендодателю.
В соответствии с пунктом 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Пунктом 2 статьи 652 Гражданского кодекса предусмотрено, что в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
В соответствии с пунктом 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.
В соответствии с правовой позицией Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, изложенной в постановлении от 17.10.2007 N Ф08-6693/2007 по делу А32-14505/2006-37/176, по общему правилу, если в договоре аренды недвижимого имущества не содержится условие об обязанности арендатора вносить платежи за пользование земельным участком сверх арендной платы за здание, то подразумевается, что плата за землю включена в плату за здание; в то же время, если в договоре аренды здания, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не указано на обязанность арендатора дополнительно к сумме платы за здание оплачивать пользование землей, однако из условий договора следует, что обозначенная в нем арендная ставка включает только плату за пользование зданием (договорная ставка за пользование зданием соответствует нормативно установленной), арендатор обязан дополнительно вносить плату за земельный участок, так как при передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, плата за пользование как этой недвижимостью, так и земельным участком, на котором она находится, должна взиматься по ставкам арендной платы, установленным соответствующим органом власти.
Как следует из условий договора аренды от 29.04.2011 N 5 расчет арендной платы за пользование строениями определен не на основании ставок арендной платы, установленных актами органов местного самоуправления, а на основании отчета оценщика N 32/2/2010 от 20.12.2010.
Суд первой инстанции дал верную оценку представленному в материалы дела отчету об оценке, сделав вывод о том, что расчет оценки произведен по общему правилу, никаких оговорок о том, что в арендную плату включена только плата за пользование имуществом без учета платы за земельный участок, отчет не содержит. Кроме того из содержания пункта 12 отчета об анализе наилучшего и наиболее эффективного использования следует, что оценка муниципального имущества дана с учетом рыночной стоимости земельного участка, занятого переданными по договору аренды сооружениями. При этом оценщик указал, что при определении размера оценки должны быть приняты во внимание наиболее вероятные варианты использования земельного участка, однако в рамках данного отчета анализ наилучшего и наиболее эффективного использования не проводился, поскольку в техническом задании на оценку уже определено дальнейшее целевое использовании оцениваемого объекта. Объекты оценки используются для водопроводно-канализационного хозяйства г. Новошахтинска, что соответствует наиболее эффективному использованию этих объектов.
Апелляционным судом учтены разъяснения, изложенные в пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" о том, что согласно статье 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ.
В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Состязательность предполагает возложение бремени доказывания на стороны. Принцип состязательности реализован в статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно части 1 которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
При этом, в силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.
По смыслу приведенных норм риск несовершения процессуальных действий в части представления надлежащих доказательств в подтверждение исковых требований по настоящему делу несет истец, утверждающий, что в отступление от общего правила, установленного пунктом 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, плата за землю под арендованными ответчиком объектами недвижимости, не включена в арендную плату за имущество по договору аренды N 9 от 26.01.2009.
Между тем, комитет не представил в материалы дела надлежащие доказательства того, что установленная 5.1. договора аренды N 5 от 29.04.2011 арендная ставка включает только плату за пользование арендованным имуществом (движимым и недвижимым) и арендатор обязан дополнительно вносить плату за земельные участки, на которых расположено данное имущество. Комитет документально не подтвердил наличие у общества, предусмотренной законом или договором обязанности по внесению платежей за пользование земельными участками, на которых расположено арендуемое имущество, дополнительно к уплате арендных платежей за пользование этим имуществом.
Таким образом, в силу закона и вышеприведенных разъяснений Пленума ВАС РФ арендная плата за пользование зданием предполагает включение в нее одновременно и арендной платы за пользование земельным участком.
При передаче в аренду здания (сооружения) арендатор получает право пользования частью земельного участка, занятой соответствующим объектом недвижимости и необходимой для его использования.
Необходимость в заключении отдельного договора аренды за пользование таким земельным участком при наличии договора аренды здания отсутствует.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что в договоре аренды недвижимого имущества N 5 от 29.04.2011 не содержится условие об обязанности арендатора вносить платежи за пользование земельным участком сверх арендной платы за имущество, ввиду чего, по общему принципу подразумевается, что плата за землю включена в плату за арендованное имущество.
Таким образом, с учетом пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, требования истца вытекают из обязательственных отношений сторон по договору аренды N 5 от 29.04.2011, следовательно, нормы о неосновательном обогащении к отношениям сторон не могут быть применены, в связи с чем, судом первой инстанции обосновано отказано в удовлетворении иска комитета о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов арбитражного суда первой инстанции.
При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.01.2013 по делу N А53-30492/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
С.А.КУЗНЕЦОВ
Судьи
Н.В.КОВАЛЕВА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.04.2013 N 15АП-3114/2013 ПО ДЕЛУ N А53-30492/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 апреля 2013 г. N 15АП-3114/2013
Дело N А53-30492/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 апреля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецова С.А.
судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харько Л.В.
при участии:
- от истца: представитель не явился, извещен;
- от ответчика: представитель Столярова С.В., паспорт, доверенность N 123 от 13.12.2012.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации г. Новошахтинска на решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.01.2013 по делу N А53-30492/2012
по иску Комитета по управлению имуществом Администрации г. Новошахтинска (ИНН 6151005594, ОГРН 1026102484000)
к ответчику открытому акционерному обществу "Донская Водная Компания"открытому акционерному обществу "Донская водная Компания" (ИНН 6167069762, ОГРН 1096195002309)
о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами,
принятое в составе судьи Андриановой Ю.Ю.
установил:
Комитет по управлению имуществом города Новошахтинска (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Донская Водная Компания" (далее - ответчик, ООО "Донская Водная Компания", общество) о взыскании в размере 1112961, 05 рублей неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами за пользование земельными участками, расположенными по следующим адресам: Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Широкая, 14; Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Грессовская, 10 Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Грессовская, 10а; Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Демократическая, 2-а; Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Газопроводная 9 (уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования).
Решением суда исковые требования Комитета по управлению имуществом города Новошахтинска в части взыскания с открытого акционерного общества "Донская Водная Компания" 101 559 рублей задолженности и приходящихся на нее процентов за пользование чужими денежными средствами оставлены без рассмотрения. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, принять новый судебный акт о взыскании с общества неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 011 402,05 руб. Апелляционная жалоба мотивирована тем, ответчик не производил оплату за пользование земельными участками, на которых расположены переданные обществу в аренду здания. Условия договора аренды должны содержать расчет арендной платы за пользование муниципальным имуществом, установленный в соответствии с отчетом независимого оценщика по ставкам арендной платы по видам использования земельных участков. Заявитель апелляционной жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что отчет оценщика N 32/2/2010 от 20.12.2010 содержит как расчет арендной платы за пользование муниципальным имуществом, так и расчет платы за пользование земельными участками, поскольку оценщиком проведена оценка рыночной стоимости среднегодовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом без учета стоимости земельных участков.
В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу
Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, направил в суд ходатайство об отложении судебного заседания в связи с невозможностью явки представителя комитета. Указанное ходатайство рассмотрено судом апелляционной инстанции и отклонено в связи с отсутствием предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отложения судебного разбирательства.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Новошахтинска (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Донская Водная Компания (арендатор) заключен договор аренды от 29.04.2011 N 5, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду муниципальное имущество: здание фекальной насосной станции N 8. Площадь: общая 124,9 кв. м. Инвентарный номер: 920. Литер: А. Этажность: 1, адрес (местонахождение): Россия, Ростовская обл., г. Новошахтинск, ул. Широкая, 14, кадастровый номер: 61-61-33/018/2006-679; Резервуар. Площадь: общая 706,5 кв. м. Инвентарный номер: 484. Литер: 3, адрес (местонахождение): Россия, Ростовская обл., г. Новошахтинск, ул. Грессовская, 10, кадастровый номер: 61-61-33/020/2007-414; Здание насосной станции N 2. Площадь: общая 616,2 кв. м. Инвентарный номер: 17083. Литер: А. Этажность: 1, адрес (местонахождение): Россия, Ростовская обл., г. Новошахтинск, ул. Грессовская, 10-а, кадастровый номер: 61-61-33/018/2006-689; Здание операторской. Площадь: общая 39 кв. м. Инвентарный номер: 17027. Литер: А. Этажность: 1, адрес (местонахождение): Россия, Ростовская обл., г. Новошахтинск, ул. Демократическая, N 2-а, кадастровый номер: 61-61-33/020/2006-280.
Срок действия договора установлен с 01.01.2011 по 01.01.2016.
Согласно пункту 5.1 договора размер арендной платы за пользование имуществом установлен в соответствии с отчетом независимого оценщика N 32/2/2010 от 22.11.2010, сумма годовой арендной платы за аренду имущества устанавливается в размере 2020000 рублей.
Ежемесячно арендная плата по настоящему договору в размере 68333, 33 рублей в полном объеме перечисляется на счет. Внесение арендной платы производится за каждый месяц в срок до 10 числа оплачиваемого месяца.
Во исполнение договора имущество передано ответчику 29.04.2011, что подтверждается актом приема-передачи (том 1 л.д. 24).
Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 18.08.2011.
Согласно позиции истца, поскольку ответчик использовал земельные участки, на которых находится арендованное имущество, не оформил договор аренды на земельные участки, у него возникло неосновательное обогащение в виде суммы неосновательно сбереженной арендной платы за пользование земельными участками:
- Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Широкая, 14 за период с 01.01.2011 по 15.05.2012 в размере 13381, 94 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2011 по 01.12.2012 в размере 1602, 93 рублей;
- Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Грессовская, 10 за период с 01.01.2011 по 11.01.2012 в размере 166453, 58 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2011 по 01.12.2012 в размере 16005, 18 рублей;
- Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Грессовская, 10а за период с 01.01.2011 по 26.04.2012 в размере 415777, 26 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2011 по 01.12.2012 в размере 50914, 88 рублей;
- Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Демократическая, 2-а за период с 01.01.2011 по 06.04.2012 в размере 16569, 26 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2011 по 01.12.2012 в размере 2075, 35 рублей.
После регистрации права муниципальной собственности на земельные участки, занятые строениями, переданными ответчику в аренду, расчет неосновательного обогащения и проценты за пользование чужими денежными средствами истцом произведены следующим образом:
- Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Широкая, 14 за период с 15.05.2012 по 31.10.2012 в размере 4966, 17 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 109, 53 рублей;
- Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Газопроводная 9 за период с 01.01.2011 по 31.10.2012 в размере 158776, 15 рублей, проценты в размере 13928, 66 рублей;
- Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Грессовская, 10 за период с11.01.2012 по 31.10.2012 в размере 101305, 75 рублей, проценты за пользование чужими денежными в размере 3914, 69 рублей;
- Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Демократическая, 2-а за период с 06.04.2012 по 31.10.2012 в размере 8226, 28 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период в размере 223, 51 рублей.
Заявленное требование основано на статьях 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании статей 395, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом представлен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 70598, 34 рублей и 23021, 17 рублей.
Полагая, что ответчик использует земельный участок под арендованными объектами недвижимости без наличия на то каких-либо правовых оснований, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Судом первой инстанции установлено, что в отношении ответчика возбуждено дело о банкротстве. Определением Арбитражного суда Ростовской области от 11.03.2011 по делу А53-3281/2011 к производству принято заявление открытого акционерного общества "Энегосбыт Ростовэнерго" к должнику - открытому акционерному обществу "Донская Водная Компания" о признании несостоятельным (банкротом). В отношении ответчика введена процедура наблюдения определением суда от 20.05.2011.
В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом.
По смыслу этой нормы текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом.
При таких обстоятельствах верным является вывод суда первой инстанции о том, что неосновательное обогащение за пользование земельными участками с заявленного истцом периода - 01.01.2011 до даты возбуждения дела - 11.03.2011 не являются текущими и подлежат включению в реестр требований кредиторов в рамках дела о банкротстве.
В силу пункта 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.
Таким образом, требования о взыскании неосновательного обогащения за пользование указанными земельными участками за период с 01.01.2011 до 11.03.2011 в размере 101559 рублей и проценты за пользование денежными средствами приходящимися на сумму неосновательного обогащения правомерно оставлены судом первой инстанции без рассмотрения.
Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими и правомерно рассматрены судом первой инстанции по существу.
Рассмотрев заявленные требования о взыскании неосновательного обогащения с ответчика за пользование земельными участками в период, возникший после возбуждения в отношении него дела о банкротстве, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в иске по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Для применения статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо отсутствие у приобретателя установленных законом, иными актами или сделкой оснований (юридических фактов) дающих ему право на получение имущества.
Согласно положениям статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации при аренде недвижимого имущества арендатор уплачивает арендную плату арендодателю.
В соответствии с пунктом 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Пунктом 2 статьи 652 Гражданского кодекса предусмотрено, что в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
В соответствии с пунктом 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.
В соответствии с правовой позицией Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, изложенной в постановлении от 17.10.2007 N Ф08-6693/2007 по делу А32-14505/2006-37/176, по общему правилу, если в договоре аренды недвижимого имущества не содержится условие об обязанности арендатора вносить платежи за пользование земельным участком сверх арендной платы за здание, то подразумевается, что плата за землю включена в плату за здание; в то же время, если в договоре аренды здания, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не указано на обязанность арендатора дополнительно к сумме платы за здание оплачивать пользование землей, однако из условий договора следует, что обозначенная в нем арендная ставка включает только плату за пользование зданием (договорная ставка за пользование зданием соответствует нормативно установленной), арендатор обязан дополнительно вносить плату за земельный участок, так как при передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, плата за пользование как этой недвижимостью, так и земельным участком, на котором она находится, должна взиматься по ставкам арендной платы, установленным соответствующим органом власти.
Как следует из условий договора аренды от 29.04.2011 N 5 расчет арендной платы за пользование строениями определен не на основании ставок арендной платы, установленных актами органов местного самоуправления, а на основании отчета оценщика N 32/2/2010 от 20.12.2010.
Суд первой инстанции дал верную оценку представленному в материалы дела отчету об оценке, сделав вывод о том, что расчет оценки произведен по общему правилу, никаких оговорок о том, что в арендную плату включена только плата за пользование имуществом без учета платы за земельный участок, отчет не содержит. Кроме того из содержания пункта 12 отчета об анализе наилучшего и наиболее эффективного использования следует, что оценка муниципального имущества дана с учетом рыночной стоимости земельного участка, занятого переданными по договору аренды сооружениями. При этом оценщик указал, что при определении размера оценки должны быть приняты во внимание наиболее вероятные варианты использования земельного участка, однако в рамках данного отчета анализ наилучшего и наиболее эффективного использования не проводился, поскольку в техническом задании на оценку уже определено дальнейшее целевое использовании оцениваемого объекта. Объекты оценки используются для водопроводно-канализационного хозяйства г. Новошахтинска, что соответствует наиболее эффективному использованию этих объектов.
Апелляционным судом учтены разъяснения, изложенные в пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" о том, что согласно статье 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ.
В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Состязательность предполагает возложение бремени доказывания на стороны. Принцип состязательности реализован в статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно части 1 которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
При этом, в силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.
По смыслу приведенных норм риск несовершения процессуальных действий в части представления надлежащих доказательств в подтверждение исковых требований по настоящему делу несет истец, утверждающий, что в отступление от общего правила, установленного пунктом 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, плата за землю под арендованными ответчиком объектами недвижимости, не включена в арендную плату за имущество по договору аренды N 9 от 26.01.2009.
Между тем, комитет не представил в материалы дела надлежащие доказательства того, что установленная 5.1. договора аренды N 5 от 29.04.2011 арендная ставка включает только плату за пользование арендованным имуществом (движимым и недвижимым) и арендатор обязан дополнительно вносить плату за земельные участки, на которых расположено данное имущество. Комитет документально не подтвердил наличие у общества, предусмотренной законом или договором обязанности по внесению платежей за пользование земельными участками, на которых расположено арендуемое имущество, дополнительно к уплате арендных платежей за пользование этим имуществом.
Таким образом, в силу закона и вышеприведенных разъяснений Пленума ВАС РФ арендная плата за пользование зданием предполагает включение в нее одновременно и арендной платы за пользование земельным участком.
При передаче в аренду здания (сооружения) арендатор получает право пользования частью земельного участка, занятой соответствующим объектом недвижимости и необходимой для его использования.
Необходимость в заключении отдельного договора аренды за пользование таким земельным участком при наличии договора аренды здания отсутствует.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что в договоре аренды недвижимого имущества N 5 от 29.04.2011 не содержится условие об обязанности арендатора вносить платежи за пользование земельным участком сверх арендной платы за имущество, ввиду чего, по общему принципу подразумевается, что плата за землю включена в плату за арендованное имущество.
Таким образом, с учетом пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, требования истца вытекают из обязательственных отношений сторон по договору аренды N 5 от 29.04.2011, следовательно, нормы о неосновательном обогащении к отношениям сторон не могут быть применены, в связи с чем, судом первой инстанции обосновано отказано в удовлетворении иска комитета о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов арбитражного суда первой инстанции.
При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.01.2013 по делу N А53-30492/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
С.А.КУЗНЕЦОВ
Судьи
Н.В.КОВАЛЕВА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)