Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Журба О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе: председательствующего: Юровой Т.В.
судей: Михайлова Г.В., Мамедова Б.О.
при секретаре: П.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Михайлова Г.В., гражданское дело по апелляционной жалобе ЗАО "Донэнергомонтаж", на решение Волгодонского районного суда Ростовской области от 14 декабря 2011 года,
установила:
Щ. обратился в суд с иском к ЗАО "Донэнергомонтаж" о государственной регистрации перехода права собственности, ссылаясь на то, что между ним и ЗАО "Донэнергомонтаж" ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА был заключен договор аренды квартиры с последующим выкупом сроком до ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, условия которого им были полностью выполнены, однако государственная регистрация права собственности на квартиру была приостановлена по заявлению ЗАО "Донэнергомонтаж", что нарушает его права.
В судебном заседании представитель ЗАО "Донэнергомонтаж" просил отказать в удовлетворении исковых требований.
При этом ЗАО "Донэнергомонтаж" (далее по тексту - Общество) обратилось в суд с самостоятельным иском к Щ. об изменении условий договора аренды, дополнении п. 1.2 указанного договора словами "полная выкупная стоимость жилого помещения на момент окончания срока аренды составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, ссылаясь на то, что внесенной Щ. суммы недостаточно для оплаты полной выкупной стоимости квартиры, которая в настоящее время в связи с ростом цен на недвижимость составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, в результате чего заключенная с Щ. сделка является экономически невыгодной, о чем арендодателю не могло быть известно в момент заключения договора. ЗАО "Донэнергомонтаж" указывает, что Щ. было направлено предложение о соответствующем изменении договора аренды, на что ответа получено не было.
Определением суда гражданские дела по искам Щ. и ЗАО "Донэнергомонтаж" объединены в одно производство.
В судебном заседании Щ. просил в иске ЗАО "Донэнергомонтаж" отказать.
Решением Волгодонского районного суда Ростовской области от 14 декабря 2011 года исковые требования Щ. удовлетворены.
Суд решил провести государственную регистрацию права собственности Щ. на АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Суд взыскал с ЗАО "Донэнергомонтаж" в пользу Щ. расходы на оплату услуг представителя в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, расходы по оплате государственной пошлины в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА.
В удовлетворении исковых требований ЗАО "Донэнергомонтаж" отказано.
В кассационной жалобе ЗАО "Донэнергомонтаж" ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.
Поскольку жалоба ЗАО "Донэнергомгнтаж" поступила после 01 января 2010 года, т.е. после вступления в законную силу изменений, внесенных в ГПК РФ, то она рассмотрена Судебной коллегией по гражданским делам Ростовского областного суда по правилам апелляционного производства.
В соответствии со ст. 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных настоящей главой.
Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения суда.
Удовлетворяя исковые требования Щ., суд первой инстанции, руководствовался положениями ст. ст. 218, 421, 551, 558, 609, 614 ГК РФ и исходил из того, что условия договора аренды с правом выкупа от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА им выполнены, с июня 2005 года до мая 2011 года он производил выплаты в соответствии с указанным договором и полностью выплатил выкупную стоимость в предусмотренном договором размере ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, в силу чего препятствий в регистрации перехода права собственности на квартиру не имеется.
К таким выводам суд первой инстанции пришел, установив, что между ЗАО "Донэнергомонтаж" и Щ. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА был заключен договор аренды с правом выкупа АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, который по своей правовой природе является смешанным.
Спорная квартира, была приобретена Обществом для передачи в пользование с правом дальнейшего выкупа истцу, регистрация права собственности ЗАО "Донэнергомонтаж" была произведена ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.
По условиям договора аренды с правом выкупа квартиры от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, выкупная стоимость квартиры составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, срок договора с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. Договором предусмотрено, что арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, по истечении срока договора имеет право на оформление квартиры в собственность в соответствии с действующим законодательством и указанным договором, а арендодатель обязуется по истечении срока действия договора и внесении арендатором полной выкупной стоимости за квартиру подготовить необходимую документацию для оформления и регистрации права собственности в установленном законом порядке на арендатора.
ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Щ. и ЗАО "Донэнергомонтаж" было подано заявление в отдел по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Росреестра о регистрации перехода права собственности от ЗАО "Донэнергомонтаж" к Щ. в связи с исполнением последним условий вышеуказанного договора аренды с правом выкупа.
Однако, ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА данная регистрация приостановлена на основании заявления ЗАО "Донэнергомонтаж".
Судебная коллегия согласна с выводами суда. Суд правильно определил материальный закон, подлежащий применению к разрешению спорных правоотношений, верно установил обстоятельства, подлежащие доказыванию, дал оценку доказательствам в соответствии с требованиями процессуального закона, постановив решение, соответствующее требованиям ст. 195 ГПК РФ.
Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с ч. 3 ст. 421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
В силу ч. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Статья 165 ГК РФ предусмотрено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Проанализировав предмет и условия договора, вместе с указанными выше нормами права, суд обоснованно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Щ.
Отказывая в удовлетворении исковых требований ЗАО "Донэнергомонтаж", суд первой инстанции исходил из того, что каких-либо существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, не произошло.
Согласно частям 1 и 2 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии со ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Суд указал, что Обществу было известно о том, что выкупная стоимость квартиры может не совпадать с ее рыночной стоимостью, договор аренды квартиры с выкупом исполнен, срок его действия истек.
Судебная коллегия находит выводы суда правильными, так как они соответствуют установленным по делу обстоятельствам и требованиям действующего законодательства.
Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о возможности изменения цены договора аренды с последующим выкупом в порядке ч. 3 ст. 424 ГК РФ, поскольку к нему в данной части применяются правила о договоре купли-продажи недвижимости, согласно которым данное изменение невозможно, не имеет правового значения, поскольку юридически значимым в рамках настоящего дела является отсутствие оснований для изменения установленной договором цены.
Ссылка апеллянта на то, что определить полную выкупную стоимость квартиры на момент заключения договора не было возможности, вследствие чего изменение данной стоимости влечет необходимость изменения соответствующего условия договора, подлежит отклонению, поскольку выкупная стоимость определена в оспариваемом договоре и была полностью выплачена Щ.
Указание в апелляционной жалобе на то, что спорный договор аренды был заключен ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА с момента государственной регистрации, соответственно срок его действия истекает ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, не может служить основанием к отмене обжалуемого решения, поскольку в договоре аренды с правом выкупа квартиры от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА срок данного договора установлен с момента его подписания обеими сторонами, срок платежей в счет выкупа арендованной квартиры определен конечной датой - ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. Более того, истцом сумма оговоренная сторонами в договоре выплачена.
Таким образом, если даже исходить из даты регистрации договора, то сумма Щ. стоимость квартиры выплачена в полном объеме.
Другие доводы апелляционной жалобы не содержат ссылок на обстоятельства, доказательства, которые бы позволили судебной коллегии усомниться в обоснованности и законности судебного постановления и сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем не могут повлечь его отмену. Оснований к переоценке установленных судом обстоятельств у судебной коллегии не имеется.
С учетом изложенного, решение суда является законным и обоснованным. Оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Волгодонского районного суда Ростовской области от 14 декабря 2011 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ЗАО "Донэнергомонтаж" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 28.02.2012 ПО ДЕЛУ N 33-2272
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 февраля 2012 г. по делу N 33-2272
Судья: Журба О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе: председательствующего: Юровой Т.В.
судей: Михайлова Г.В., Мамедова Б.О.
при секретаре: П.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Михайлова Г.В., гражданское дело по апелляционной жалобе ЗАО "Донэнергомонтаж", на решение Волгодонского районного суда Ростовской области от 14 декабря 2011 года,
установила:
Щ. обратился в суд с иском к ЗАО "Донэнергомонтаж" о государственной регистрации перехода права собственности, ссылаясь на то, что между ним и ЗАО "Донэнергомонтаж" ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА был заключен договор аренды квартиры с последующим выкупом сроком до ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, условия которого им были полностью выполнены, однако государственная регистрация права собственности на квартиру была приостановлена по заявлению ЗАО "Донэнергомонтаж", что нарушает его права.
В судебном заседании представитель ЗАО "Донэнергомонтаж" просил отказать в удовлетворении исковых требований.
При этом ЗАО "Донэнергомонтаж" (далее по тексту - Общество) обратилось в суд с самостоятельным иском к Щ. об изменении условий договора аренды, дополнении п. 1.2 указанного договора словами "полная выкупная стоимость жилого помещения на момент окончания срока аренды составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, ссылаясь на то, что внесенной Щ. суммы недостаточно для оплаты полной выкупной стоимости квартиры, которая в настоящее время в связи с ростом цен на недвижимость составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, в результате чего заключенная с Щ. сделка является экономически невыгодной, о чем арендодателю не могло быть известно в момент заключения договора. ЗАО "Донэнергомонтаж" указывает, что Щ. было направлено предложение о соответствующем изменении договора аренды, на что ответа получено не было.
Определением суда гражданские дела по искам Щ. и ЗАО "Донэнергомонтаж" объединены в одно производство.
В судебном заседании Щ. просил в иске ЗАО "Донэнергомонтаж" отказать.
Решением Волгодонского районного суда Ростовской области от 14 декабря 2011 года исковые требования Щ. удовлетворены.
Суд решил провести государственную регистрацию права собственности Щ. на АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Суд взыскал с ЗАО "Донэнергомонтаж" в пользу Щ. расходы на оплату услуг представителя в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, расходы по оплате государственной пошлины в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА.
В удовлетворении исковых требований ЗАО "Донэнергомонтаж" отказано.
В кассационной жалобе ЗАО "Донэнергомонтаж" ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.
Поскольку жалоба ЗАО "Донэнергомгнтаж" поступила после 01 января 2010 года, т.е. после вступления в законную силу изменений, внесенных в ГПК РФ, то она рассмотрена Судебной коллегией по гражданским делам Ростовского областного суда по правилам апелляционного производства.
В соответствии со ст. 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных настоящей главой.
Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения суда.
Удовлетворяя исковые требования Щ., суд первой инстанции, руководствовался положениями ст. ст. 218, 421, 551, 558, 609, 614 ГК РФ и исходил из того, что условия договора аренды с правом выкупа от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА им выполнены, с июня 2005 года до мая 2011 года он производил выплаты в соответствии с указанным договором и полностью выплатил выкупную стоимость в предусмотренном договором размере ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, в силу чего препятствий в регистрации перехода права собственности на квартиру не имеется.
К таким выводам суд первой инстанции пришел, установив, что между ЗАО "Донэнергомонтаж" и Щ. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА был заключен договор аренды с правом выкупа АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, который по своей правовой природе является смешанным.
Спорная квартира, была приобретена Обществом для передачи в пользование с правом дальнейшего выкупа истцу, регистрация права собственности ЗАО "Донэнергомонтаж" была произведена ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.
По условиям договора аренды с правом выкупа квартиры от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, выкупная стоимость квартиры составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, срок договора с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. Договором предусмотрено, что арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, по истечении срока договора имеет право на оформление квартиры в собственность в соответствии с действующим законодательством и указанным договором, а арендодатель обязуется по истечении срока действия договора и внесении арендатором полной выкупной стоимости за квартиру подготовить необходимую документацию для оформления и регистрации права собственности в установленном законом порядке на арендатора.
ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Щ. и ЗАО "Донэнергомонтаж" было подано заявление в отдел по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Росреестра о регистрации перехода права собственности от ЗАО "Донэнергомонтаж" к Щ. в связи с исполнением последним условий вышеуказанного договора аренды с правом выкупа.
Однако, ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА данная регистрация приостановлена на основании заявления ЗАО "Донэнергомонтаж".
Судебная коллегия согласна с выводами суда. Суд правильно определил материальный закон, подлежащий применению к разрешению спорных правоотношений, верно установил обстоятельства, подлежащие доказыванию, дал оценку доказательствам в соответствии с требованиями процессуального закона, постановив решение, соответствующее требованиям ст. 195 ГПК РФ.
Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с ч. 3 ст. 421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
В силу ч. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Статья 165 ГК РФ предусмотрено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Проанализировав предмет и условия договора, вместе с указанными выше нормами права, суд обоснованно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Щ.
Отказывая в удовлетворении исковых требований ЗАО "Донэнергомонтаж", суд первой инстанции исходил из того, что каких-либо существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, не произошло.
Согласно частям 1 и 2 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии со ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Суд указал, что Обществу было известно о том, что выкупная стоимость квартиры может не совпадать с ее рыночной стоимостью, договор аренды квартиры с выкупом исполнен, срок его действия истек.
Судебная коллегия находит выводы суда правильными, так как они соответствуют установленным по делу обстоятельствам и требованиям действующего законодательства.
Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о возможности изменения цены договора аренды с последующим выкупом в порядке ч. 3 ст. 424 ГК РФ, поскольку к нему в данной части применяются правила о договоре купли-продажи недвижимости, согласно которым данное изменение невозможно, не имеет правового значения, поскольку юридически значимым в рамках настоящего дела является отсутствие оснований для изменения установленной договором цены.
Ссылка апеллянта на то, что определить полную выкупную стоимость квартиры на момент заключения договора не было возможности, вследствие чего изменение данной стоимости влечет необходимость изменения соответствующего условия договора, подлежит отклонению, поскольку выкупная стоимость определена в оспариваемом договоре и была полностью выплачена Щ.
Указание в апелляционной жалобе на то, что спорный договор аренды был заключен ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА с момента государственной регистрации, соответственно срок его действия истекает ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, не может служить основанием к отмене обжалуемого решения, поскольку в договоре аренды с правом выкупа квартиры от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА срок данного договора установлен с момента его подписания обеими сторонами, срок платежей в счет выкупа арендованной квартиры определен конечной датой - ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. Более того, истцом сумма оговоренная сторонами в договоре выплачена.
Таким образом, если даже исходить из даты регистрации договора, то сумма Щ. стоимость квартиры выплачена в полном объеме.
Другие доводы апелляционной жалобы не содержат ссылок на обстоятельства, доказательства, которые бы позволили судебной коллегии усомниться в обоснованности и законности судебного постановления и сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем не могут повлечь его отмену. Оснований к переоценке установленных судом обстоятельств у судебной коллегии не имеется.
С учетом изложенного, решение суда является законным и обоснованным. Оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Волгодонского районного суда Ростовской области от 14 декабря 2011 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ЗАО "Донэнергомонтаж" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)