Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 29 июля 2008 года
Полный текст постановления изготовлен 30 июля 2008 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Лыткиной О.В., судей Телегиной Т.Н., Волковой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Семикиным Д.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой", г. Саратов на решение арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-5560-13060/06-41 от 2 июня 2008 г., судья Балашов Ю.И.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Фрактал", г. Балаково Саратовской области к ЗАО "Саратовоблжилстрой" о взыскании 3 325 829 рублей
по иску ЗАО "Саратовоблжилстрой" к ООО "Фрактал" о расторжении договора
при участии в заседании:
от заявителя - Нехорошевой А.Н. по доверенности N 1 от 09.01.2008
от ООО "Фрактал" -Пегасовой Н.М. по доверенности N 7 от 28.07.2008, Тюхай О.А. по доверенности N 7 от 28.07.2008
ООО "Фрактал" обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к ЗАО "Саратовоблжилстрой" об обязании ответчика передать в собственность истца 2-комнатную квартиру N 10 дома N 42 по пр.Героев г. Балаково общей площадью 52,65 кв. м и о взыскании убытков в сумме 727 634 руб. - стоимости 3-комнатной квартиры на основании договора долевого участия в строительстве жилого дома от 28.05.01, заключенного между истцом и ответчиком (дело N А-57-5560/06-41).
В ходе рассмотрения дела было установлено, что обе квартиры ЗАО "Саратовоблжилстрой" не принадлежат, собственниками их являются другие лица. В связи с этим истец вновь уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика убытки в сумме:
- за 2-комнатную квартиру N 10 площадью 5265 кв. м - 1 559 493 руб. (из расчета 29 620 руб. за кв. м);
- за 3-комнатную квартиру N 25 площадью 60,3 кв. м - 1 791 513 руб. (из расчета 29 710 руб. за кв. м).
27.05.08 истец вновь уточнил исковые требования и просил взыскать с ЗАО "Саратовоблжилстрой" убытки, причиненные неисполнением обязательства по передаче двухкомнатной квартиры N 10 общей площадью 51,8 кв. м и трехкомнатной квартиры N 25 общей площадью 60,3 кв. м в доме N 42 по пр.Героев г. Балаково, в сумме 3 325 829 руб.
Уточнение иска судом принято, на основании ст. 49 АПК РФ.
ЗАО "Саратовоблжилстрой" заявлен иск о расторжении договора N 559 от 28.05.01. о долевом участии в строительстве жилого дома N 15 по Саратовскому шоссе, 10 МКР г. Балаково Саратовской области (дело N А-57-13060/06-41) в связи с неисполнением ООО "Фрактал" своих обязательств, а именно неоплатой доли товарно-материальными ценностями или денежными средствами в сумме 908 438 рублей.
Определением суда от 12.01.07 г. дела N А-57-13060/06-41 и N А-57-5560/06-41 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен номер А-57-5560-13060/06-41.
Решением арбитражного суда Саратовской области от 28.02.2007 в удовлетворении исковых требований ООО "Фрактал" отказано. В части исковых требований ЗАО "Саратовоблжилстрой" о расторжении договора долевого участия N 559 от 28.05.01 производство по делу прекращено.
Постановлением кассационной инстанции от 01.11.2007 решение арбитражного суда отменено в связи с непривлечением в качестве третьего лица ООО "Рост", которое уступило ООО "Фрактал" на основании договора от 24.04.2001 N 528/1 право требования к ЗАО "Саратовоблжилстрой" спорных квартир.
Указание Федерального арбитражного суда Поволжского округа в части привлечения для участия в деле третьего лица не исполнено в виду ликвидации ООО "Рост".
Решением арбитражного суда Саратовской области от 2 июня 2008 года удовлетворены исковые требования ООО "Фрактал" и с ЗАО "Саратовоблжилстрой" взысканы убытки в сумме 3 325 829 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 000 рублей. В удовлетворении исковых требований ЗАО "Саратовоблжилстрой" о расторжении договора долевого участия, отказано. Решение суда мотивировано исполнением обязательств по договору долевого участия ООО "Фрактал".
Не согласившись с принятым судебным актом ЗАО "Саратовоблжилстрой" обратилось с апелляционной жалобой. Податель жалобы просит решение отменить, удовлетворить требование о расторжении договора. В удовлетворении исковых требований ООО "Фрактал" отказать.
Представитель ЗАО "Саратовоблжилстрой" доводы апелляционной жалобы в судебном заседании поддержал. Настаивает на ее удовлетворении.
Представители ООО "Фрактал" полагают решение суда законным и обоснованным, а жалобу, не подлежащей удовлетворению.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснение сторон, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а жалобу, не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
28.05.01 г. между ЗАО "Саратовоблжилстрой" (Застройщик) и ООО "Фрактал" (Дольщик) был заключен договор N 559 долевого участия в строительстве жилого дома N 15 по Саратовскому шоссе в 10 МКР г. Балаково Саратовской области.
В соответствии с условиями данного договора ЗАО "Саратовоблжилстрой" обязалось после ввода в эксплуатацию жилого дома передать ООО "Фрактал" в собственность 6 квартир под номерами 7, 8, 10, 11, 25 и 26 общей площадью 295,44 кв. м на сумму 908 438 руб.
Пунктом 2 договора долевого участия предусмотрено, что по взаимной договоренности сторон договора Дольщик обязуется произвести взаиморасчеты с застройщиком путем погашения задолженности последнего по договору уступки права требования N 528/1 от 24.04.2001.
Как верно указал суд первой инстанции названное условие договора не противоречит действующему законодательству, поскольку в соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.
То есть, в пункте 2 договора от 28.05.01 г. стороны договорились об оплате подлежащих передаче ООО "Фрактал" квартир путем зачета встречного однородного требования.
В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
ООО "Фрактал" при обращении в суд основывал свои исковые требования на договоре N 559 долевого участия в строительстве жилого дома от 28.05.2001 и договоре уступки права требования N 528/1 от 24.04.2001.
По договору уступки права требования N 528/1 от 24.04.01 ООО "Фрактал" погасило задолженность ЗАО "Саратовоблжилстрой" перед ООО "РОСТ" на сумму 908 437,85 рублей. Это произошло путем снижения ООО "РОСТ" задолженности ЗАО "Саратовоблжилстрой" на указанную сумму и снижения ООО "Фрактал" задолженности ООО "РОСТ" на ту же сумму. По условиям указанного договора ООО "Фрактал" приобрело право требования от ЗАО "Саратовоблжилстрой" указанной суммы.
Согласно соглашению о распределении долей без даты и номера, заключенному между ЗАО "Саратовоблжилстрой", ООО "РОСТ" и УКСом Администрации Балаковского муниципального образования, доля ООО "Рост" в жилом доме N 15 в 10 МКР г. Балаково составляет 6 квартир общей площадью 295,5 кв. м, в том числе и кв. N 10 (двухкомнатная) и кв. N 25 (трехкомнатная). Данное соглашение о распределении долей свидетельствует о существующем (оплаченном) праве общей долевой собственности ООО "РОСТ" на многоквартирный дом N 15. Участники строительства многоквартирного жилого дома, заключив соглашение о распределении долей, подтвердили внесение каждым участником соответствующих вкладов в строительство.
Суд первой инстанции верно указал, что оснований считать договор уступки N 528/1 от 24.04.01 недействительным или незаключенным нет, поскольку при его заключении не были нарушены нормы закона, договор содержит все существенные условия, в нем определено, на основании какого договора у ООО "Рост" существует право требования, и определен объем этого требования.
ЗАО "Саратовоблжилстрой" не являлось стороной по договору уступки права требования N 528/1 от 24.04.01, однако в договоре N 559 от 28.05.01, подписанном, в том числе, руководителем ООО "РОСТ", стороны зафиксировали, что в счет указанного права требования ЗАО "Саратовоблжилстрой" передает ООО "Фрактал" квартиры общей площадью 295,44 кв. м. В Ведомости квартир, являющейся приложением к Договору N 559 от 28.05.2001, также подписанной сторонами, перечислены квартиры N 7,8,10,11,25,26 в жилом доме N 15 по Саратовскому шоссе в 10 микрорайоне г. Балаково Саратовской области, передаваемые в распоряжение ООО "Фрактал" на основании данного договора. И с данными условиями оплаты ЗАО "Саратовоблжилстрой" согласилось.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При толковании договора принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что формулировка п. 2 договора N 559 от 28.05.01 свидетельствует об исполнении ООО "Фрактал" условий договора об оплате строительства шести квартир указанной площади, что также подтверждается актами сверки взаимных расчетов между ООО "РОСТ" и ООО "Фрактал" по состоянию на 01.01.01, 01.01.02, 01.04.02, актом сверки взаимных расчетов между ООО "Фрактал" и ЗАО "Саратовоблжилстрой" по состоянию на 05.12.03.
Подписанным сторонами актом сверки взаимных расчетов по состоянию на 05.12.03 г. и пунктом 3 договоров цессии N 2003-12-15 и N 120 от 21.07.03, заключенных между сторонами, ЗАО "Саратовоблжилстрой" подтвердило свои обязательства перед ООО "Фрактал" по договору уступки права требования N 528/1 по передаче 6 квартир на общую сумму 908.438 руб. и признало оставшуюся непогашенной задолженность в размере 99,63 кв. м. Из содержания акта сверки от 05.12.03 г. между сторонами следует, что обществу с ограниченной ответственностью "Фрактал" по договору N 559 от 28.05.01 г. принадлежит 6 квартир: номера 7, 8, 10, 11, 25, 26, а фактически передано только 4 квартиры: номера 7, 8, 11, 105 (вместо 26).
Таким образом, действия сторон свидетельствуют о том, что передача квартир ООО "Фрактал" осуществлялась именно во исполнение договора N 559 от 28.05.2001 в соответствии с условиями пункта 2.
Представитель ЗАО "Саратовоблжилстрой" в обоснование доводов апелляционной жалобы указал, что ЗАО "Фрактал" не представил доказательств исполнения обязательства по договору N 559 от 28.05.2001 со своей стороны, коим согласно пункту 2 данного договора, является составленный сторонами акт взаиморасчетов.
Перечисленные выше акты сверки взаимных расчетов свидетельствуют о признании сторонами отсутствия долговых обязательств у ООО "Фрактал" и наличия таковых у ЗАО "Саратовоблжилстрой". Окончательный акт взаиморасчетов не мог быть составлен сторонами, поскольку ЗАО "Саратовоблжилстрой" не исполнил обязательство в части передачи двух квартир.
Суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что обязательства ООО "Фрактал" по проведению расчета за квартиры с ЗАО "Саратовоблжилстрой" прекратилось в момент подписания сторонами договора долевого участия в строительстве от 28.05.01, поскольку данным договором фактически был произведен зачет однородного требования ООО "Фрактал" к ЗАО "Саратовоблжилстрой" о погашении задолженности ЗАО "Саратовоблжилстрой" на аналогичную сумму, вытекающую из договора цессии от 24.04.01 г. N 528/1. Поэтому решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований ЗАО "Саратовоблжилстрой" о расторжении договора является верным, так как нарушения обязательства об оплате стоимости квартир ООО "Фрактал" не допускало.
Также судебная коллегия соглашается с мнением суда первой инстанции, не применившим срок исковой давности при рассмотрении настоящего дела.
Из пункта 3 заключенного сторонами договора долевого участия в строительстве N 559 от 28.05.2001 следует, что обязательство ЗАО "Саратовоблжилстрой" по передаче шести квартир обществу с ограниченной ответственностью "Фрактал" в собственность возникает после ввода жилого дома N 15 в эксплуатацию. В соответствии с пунктом 8 договора долевого участия в строительстве срок ввода дома в эксплуатацию - 4 квартал 2001 года. Фактически дом был сдан в эксплуатацию 29.12.01. В 2003 году ЗАО "Саратовоблжилстрой" передало ООО "Фрактал" четыре квартиры из шести, то есть совершило действия, свидетельствующие о признании им долга перед ООО "Фрактал". При этом по состоянию на 05.12.03 ЗАО "Саратовоблжилстрой" был подписан акт сверки взаимных расчетов по договору N 559 от 28.05.01 г., в котором ЗАО "Саратовоблжилстрой" признало наличие у него обязательств по передаче ООО "Фрактал" двух квартир. Суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что данное обстоятельство свидетельствует о перерыве течения срока исковой давности в соответствии со статьей 203 Гражданского кодекса РФ.
Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК РФ). Иск заявлен ООО "Фрактал" 09.03.06 г., и с учетом перерыва, имевшего место в 2003 году, срок исковой давности на момент обращения ООО "Фрактал" в арбитражный суд не истек.
Не является обоснованным довод заявителя апелляционной жалобы о том, что ООО "РОСТ" не могло уступить право требования спорных квартир ООО "Фрактал" поскольку данное требование основано на исполнительном листе N С 028939, выданном ООО "РОСТ" на основании судебного решения о взыскании с ЗАО "Саратовоблжилстрой" задолженности в сумме 908 438 рублей. Заявитель со ссылкой на статью 414 Гражданского кодекса РФ указывает, что между ООО "РОСТ" и ЗАО "Саратовоблжилстрой" фактически имело место соглашение о новации, когда произошла замена платежа иным представлением. Однако данное соглашение является незаключенным, поскольку, будучи совершенным на стадии исполнительного производства, оно не было утверждено судом в качестве мирового соглашения.
Данный довод не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований ООО "Фрактал", поскольку исковые требования основаны не на сделках, совершенных ООО "РОСТ" и ЗАО "Саратовоблжилстрой", которые, следует отметить, не обжаловались заинтересованными лицами в установленном законом порядке, а на договоре N 559 долевого участия в строительстве жилого дома от 28.05.2001 и договоре уступки права требования N 528/1 от 24.04.2001.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на постановление кассационной инстанции, отменившей решение суда первой инстанции по настоящему делу от 28.02.2007, не является обоснованной, поскольку Федеральным арбитражным судом Поволжского округа решение было отменено по безусловным основаниям, в виду принятия решения о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле. Относительно правильности применения норм материального права кассационная инстанция оценку решению не давала.
Постановлением Главы Балаковского муниципального образования Саратовской области от 29.12.01 г. N 3905 был утвержден акт приемки законченной строительством 42-квартирной 1 очереди жилого дома N 15, расположенного в 10 МКР г. Балаково, с присвоением дому почтового адреса: г. Балаково, проспект Героев, 42.
ООО "Фрактал" в соответствии с условиями договора от 28.05.01 N 559 вправе требовать от ЗАО "Саратовоблжилстрой" передачи в собственность квартир.
Поскольку судом установлено, что 3-х комнатная квартира N 25 и 2-х комнатная квартира N 10 ЗАО "Саратовоблжилстрой" в настоящее время не принадлежат, а являются собственностью других лиц, суд обоснованно принял измененные исковые требования и взыскал с ЗАО "Саратовоблжилстрой" убытки в сумме 3 325 829 рублей исходя из среднерыночной стоимости квартир в г. Балаково Саратовской области на момент рассмотрения дела в суде в соответствии с п. 3 ст. 393 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии со ст. 398 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Согласно статье 15 Гражданского кодекса РФ под убытками понимаются, в том числе, расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).
ООО "Фрактал" представило доказательства неисполнения ЗАО "Саратовоблжилстрой" обязательства по договору долевого участия, размера причиненных убытков и причинной связи между неисполнением обязательства и причинением убытков.
Решение вынесено на основании полного и всестороннего исследования материалов дела с правильным применением норм материального и процессуального права, поэтому оснований для его отмены или изменения судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение арбитражного суда Саратовской области от 2 июня 2008 года по делу N А-57-5560-13060/06-41 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд Саратовской области.
Председательствующий
О.В.ЛЫТКИНА
Судьи
Т.В.ВОЛКОВА
Т.Н.ТЕЛЕГИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.07.2008 ПО ДЕЛУ N А57-5560-13060/06-41
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июля 2008 г. по делу N А57-5560-13060/06-41
Резолютивная часть постановления оглашена 29 июля 2008 года
Полный текст постановления изготовлен 30 июля 2008 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Лыткиной О.В., судей Телегиной Т.Н., Волковой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Семикиным Д.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой", г. Саратов на решение арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-5560-13060/06-41 от 2 июня 2008 г., судья Балашов Ю.И.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Фрактал", г. Балаково Саратовской области к ЗАО "Саратовоблжилстрой" о взыскании 3 325 829 рублей
по иску ЗАО "Саратовоблжилстрой" к ООО "Фрактал" о расторжении договора
при участии в заседании:
от заявителя - Нехорошевой А.Н. по доверенности N 1 от 09.01.2008
от ООО "Фрактал" -Пегасовой Н.М. по доверенности N 7 от 28.07.2008, Тюхай О.А. по доверенности N 7 от 28.07.2008
установил:
ООО "Фрактал" обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к ЗАО "Саратовоблжилстрой" об обязании ответчика передать в собственность истца 2-комнатную квартиру N 10 дома N 42 по пр.Героев г. Балаково общей площадью 52,65 кв. м и о взыскании убытков в сумме 727 634 руб. - стоимости 3-комнатной квартиры на основании договора долевого участия в строительстве жилого дома от 28.05.01, заключенного между истцом и ответчиком (дело N А-57-5560/06-41).
В ходе рассмотрения дела было установлено, что обе квартиры ЗАО "Саратовоблжилстрой" не принадлежат, собственниками их являются другие лица. В связи с этим истец вновь уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика убытки в сумме:
- за 2-комнатную квартиру N 10 площадью 5265 кв. м - 1 559 493 руб. (из расчета 29 620 руб. за кв. м);
- за 3-комнатную квартиру N 25 площадью 60,3 кв. м - 1 791 513 руб. (из расчета 29 710 руб. за кв. м).
27.05.08 истец вновь уточнил исковые требования и просил взыскать с ЗАО "Саратовоблжилстрой" убытки, причиненные неисполнением обязательства по передаче двухкомнатной квартиры N 10 общей площадью 51,8 кв. м и трехкомнатной квартиры N 25 общей площадью 60,3 кв. м в доме N 42 по пр.Героев г. Балаково, в сумме 3 325 829 руб.
Уточнение иска судом принято, на основании ст. 49 АПК РФ.
ЗАО "Саратовоблжилстрой" заявлен иск о расторжении договора N 559 от 28.05.01. о долевом участии в строительстве жилого дома N 15 по Саратовскому шоссе, 10 МКР г. Балаково Саратовской области (дело N А-57-13060/06-41) в связи с неисполнением ООО "Фрактал" своих обязательств, а именно неоплатой доли товарно-материальными ценностями или денежными средствами в сумме 908 438 рублей.
Определением суда от 12.01.07 г. дела N А-57-13060/06-41 и N А-57-5560/06-41 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен номер А-57-5560-13060/06-41.
Решением арбитражного суда Саратовской области от 28.02.2007 в удовлетворении исковых требований ООО "Фрактал" отказано. В части исковых требований ЗАО "Саратовоблжилстрой" о расторжении договора долевого участия N 559 от 28.05.01 производство по делу прекращено.
Постановлением кассационной инстанции от 01.11.2007 решение арбитражного суда отменено в связи с непривлечением в качестве третьего лица ООО "Рост", которое уступило ООО "Фрактал" на основании договора от 24.04.2001 N 528/1 право требования к ЗАО "Саратовоблжилстрой" спорных квартир.
Указание Федерального арбитражного суда Поволжского округа в части привлечения для участия в деле третьего лица не исполнено в виду ликвидации ООО "Рост".
Решением арбитражного суда Саратовской области от 2 июня 2008 года удовлетворены исковые требования ООО "Фрактал" и с ЗАО "Саратовоблжилстрой" взысканы убытки в сумме 3 325 829 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 000 рублей. В удовлетворении исковых требований ЗАО "Саратовоблжилстрой" о расторжении договора долевого участия, отказано. Решение суда мотивировано исполнением обязательств по договору долевого участия ООО "Фрактал".
Не согласившись с принятым судебным актом ЗАО "Саратовоблжилстрой" обратилось с апелляционной жалобой. Податель жалобы просит решение отменить, удовлетворить требование о расторжении договора. В удовлетворении исковых требований ООО "Фрактал" отказать.
Представитель ЗАО "Саратовоблжилстрой" доводы апелляционной жалобы в судебном заседании поддержал. Настаивает на ее удовлетворении.
Представители ООО "Фрактал" полагают решение суда законным и обоснованным, а жалобу, не подлежащей удовлетворению.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснение сторон, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а жалобу, не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
28.05.01 г. между ЗАО "Саратовоблжилстрой" (Застройщик) и ООО "Фрактал" (Дольщик) был заключен договор N 559 долевого участия в строительстве жилого дома N 15 по Саратовскому шоссе в 10 МКР г. Балаково Саратовской области.
В соответствии с условиями данного договора ЗАО "Саратовоблжилстрой" обязалось после ввода в эксплуатацию жилого дома передать ООО "Фрактал" в собственность 6 квартир под номерами 7, 8, 10, 11, 25 и 26 общей площадью 295,44 кв. м на сумму 908 438 руб.
Пунктом 2 договора долевого участия предусмотрено, что по взаимной договоренности сторон договора Дольщик обязуется произвести взаиморасчеты с застройщиком путем погашения задолженности последнего по договору уступки права требования N 528/1 от 24.04.2001.
Как верно указал суд первой инстанции названное условие договора не противоречит действующему законодательству, поскольку в соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.
То есть, в пункте 2 договора от 28.05.01 г. стороны договорились об оплате подлежащих передаче ООО "Фрактал" квартир путем зачета встречного однородного требования.
В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
ООО "Фрактал" при обращении в суд основывал свои исковые требования на договоре N 559 долевого участия в строительстве жилого дома от 28.05.2001 и договоре уступки права требования N 528/1 от 24.04.2001.
По договору уступки права требования N 528/1 от 24.04.01 ООО "Фрактал" погасило задолженность ЗАО "Саратовоблжилстрой" перед ООО "РОСТ" на сумму 908 437,85 рублей. Это произошло путем снижения ООО "РОСТ" задолженности ЗАО "Саратовоблжилстрой" на указанную сумму и снижения ООО "Фрактал" задолженности ООО "РОСТ" на ту же сумму. По условиям указанного договора ООО "Фрактал" приобрело право требования от ЗАО "Саратовоблжилстрой" указанной суммы.
Согласно соглашению о распределении долей без даты и номера, заключенному между ЗАО "Саратовоблжилстрой", ООО "РОСТ" и УКСом Администрации Балаковского муниципального образования, доля ООО "Рост" в жилом доме N 15 в 10 МКР г. Балаково составляет 6 квартир общей площадью 295,5 кв. м, в том числе и кв. N 10 (двухкомнатная) и кв. N 25 (трехкомнатная). Данное соглашение о распределении долей свидетельствует о существующем (оплаченном) праве общей долевой собственности ООО "РОСТ" на многоквартирный дом N 15. Участники строительства многоквартирного жилого дома, заключив соглашение о распределении долей, подтвердили внесение каждым участником соответствующих вкладов в строительство.
Суд первой инстанции верно указал, что оснований считать договор уступки N 528/1 от 24.04.01 недействительным или незаключенным нет, поскольку при его заключении не были нарушены нормы закона, договор содержит все существенные условия, в нем определено, на основании какого договора у ООО "Рост" существует право требования, и определен объем этого требования.
ЗАО "Саратовоблжилстрой" не являлось стороной по договору уступки права требования N 528/1 от 24.04.01, однако в договоре N 559 от 28.05.01, подписанном, в том числе, руководителем ООО "РОСТ", стороны зафиксировали, что в счет указанного права требования ЗАО "Саратовоблжилстрой" передает ООО "Фрактал" квартиры общей площадью 295,44 кв. м. В Ведомости квартир, являющейся приложением к Договору N 559 от 28.05.2001, также подписанной сторонами, перечислены квартиры N 7,8,10,11,25,26 в жилом доме N 15 по Саратовскому шоссе в 10 микрорайоне г. Балаково Саратовской области, передаваемые в распоряжение ООО "Фрактал" на основании данного договора. И с данными условиями оплаты ЗАО "Саратовоблжилстрой" согласилось.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При толковании договора принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что формулировка п. 2 договора N 559 от 28.05.01 свидетельствует об исполнении ООО "Фрактал" условий договора об оплате строительства шести квартир указанной площади, что также подтверждается актами сверки взаимных расчетов между ООО "РОСТ" и ООО "Фрактал" по состоянию на 01.01.01, 01.01.02, 01.04.02, актом сверки взаимных расчетов между ООО "Фрактал" и ЗАО "Саратовоблжилстрой" по состоянию на 05.12.03.
Подписанным сторонами актом сверки взаимных расчетов по состоянию на 05.12.03 г. и пунктом 3 договоров цессии N 2003-12-15 и N 120 от 21.07.03, заключенных между сторонами, ЗАО "Саратовоблжилстрой" подтвердило свои обязательства перед ООО "Фрактал" по договору уступки права требования N 528/1 по передаче 6 квартир на общую сумму 908.438 руб. и признало оставшуюся непогашенной задолженность в размере 99,63 кв. м. Из содержания акта сверки от 05.12.03 г. между сторонами следует, что обществу с ограниченной ответственностью "Фрактал" по договору N 559 от 28.05.01 г. принадлежит 6 квартир: номера 7, 8, 10, 11, 25, 26, а фактически передано только 4 квартиры: номера 7, 8, 11, 105 (вместо 26).
Таким образом, действия сторон свидетельствуют о том, что передача квартир ООО "Фрактал" осуществлялась именно во исполнение договора N 559 от 28.05.2001 в соответствии с условиями пункта 2.
Представитель ЗАО "Саратовоблжилстрой" в обоснование доводов апелляционной жалобы указал, что ЗАО "Фрактал" не представил доказательств исполнения обязательства по договору N 559 от 28.05.2001 со своей стороны, коим согласно пункту 2 данного договора, является составленный сторонами акт взаиморасчетов.
Перечисленные выше акты сверки взаимных расчетов свидетельствуют о признании сторонами отсутствия долговых обязательств у ООО "Фрактал" и наличия таковых у ЗАО "Саратовоблжилстрой". Окончательный акт взаиморасчетов не мог быть составлен сторонами, поскольку ЗАО "Саратовоблжилстрой" не исполнил обязательство в части передачи двух квартир.
Суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что обязательства ООО "Фрактал" по проведению расчета за квартиры с ЗАО "Саратовоблжилстрой" прекратилось в момент подписания сторонами договора долевого участия в строительстве от 28.05.01, поскольку данным договором фактически был произведен зачет однородного требования ООО "Фрактал" к ЗАО "Саратовоблжилстрой" о погашении задолженности ЗАО "Саратовоблжилстрой" на аналогичную сумму, вытекающую из договора цессии от 24.04.01 г. N 528/1. Поэтому решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований ЗАО "Саратовоблжилстрой" о расторжении договора является верным, так как нарушения обязательства об оплате стоимости квартир ООО "Фрактал" не допускало.
Также судебная коллегия соглашается с мнением суда первой инстанции, не применившим срок исковой давности при рассмотрении настоящего дела.
Из пункта 3 заключенного сторонами договора долевого участия в строительстве N 559 от 28.05.2001 следует, что обязательство ЗАО "Саратовоблжилстрой" по передаче шести квартир обществу с ограниченной ответственностью "Фрактал" в собственность возникает после ввода жилого дома N 15 в эксплуатацию. В соответствии с пунктом 8 договора долевого участия в строительстве срок ввода дома в эксплуатацию - 4 квартал 2001 года. Фактически дом был сдан в эксплуатацию 29.12.01. В 2003 году ЗАО "Саратовоблжилстрой" передало ООО "Фрактал" четыре квартиры из шести, то есть совершило действия, свидетельствующие о признании им долга перед ООО "Фрактал". При этом по состоянию на 05.12.03 ЗАО "Саратовоблжилстрой" был подписан акт сверки взаимных расчетов по договору N 559 от 28.05.01 г., в котором ЗАО "Саратовоблжилстрой" признало наличие у него обязательств по передаче ООО "Фрактал" двух квартир. Суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что данное обстоятельство свидетельствует о перерыве течения срока исковой давности в соответствии со статьей 203 Гражданского кодекса РФ.
Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК РФ). Иск заявлен ООО "Фрактал" 09.03.06 г., и с учетом перерыва, имевшего место в 2003 году, срок исковой давности на момент обращения ООО "Фрактал" в арбитражный суд не истек.
Не является обоснованным довод заявителя апелляционной жалобы о том, что ООО "РОСТ" не могло уступить право требования спорных квартир ООО "Фрактал" поскольку данное требование основано на исполнительном листе N С 028939, выданном ООО "РОСТ" на основании судебного решения о взыскании с ЗАО "Саратовоблжилстрой" задолженности в сумме 908 438 рублей. Заявитель со ссылкой на статью 414 Гражданского кодекса РФ указывает, что между ООО "РОСТ" и ЗАО "Саратовоблжилстрой" фактически имело место соглашение о новации, когда произошла замена платежа иным представлением. Однако данное соглашение является незаключенным, поскольку, будучи совершенным на стадии исполнительного производства, оно не было утверждено судом в качестве мирового соглашения.
Данный довод не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований ООО "Фрактал", поскольку исковые требования основаны не на сделках, совершенных ООО "РОСТ" и ЗАО "Саратовоблжилстрой", которые, следует отметить, не обжаловались заинтересованными лицами в установленном законом порядке, а на договоре N 559 долевого участия в строительстве жилого дома от 28.05.2001 и договоре уступки права требования N 528/1 от 24.04.2001.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на постановление кассационной инстанции, отменившей решение суда первой инстанции по настоящему делу от 28.02.2007, не является обоснованной, поскольку Федеральным арбитражным судом Поволжского округа решение было отменено по безусловным основаниям, в виду принятия решения о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле. Относительно правильности применения норм материального права кассационная инстанция оценку решению не давала.
Постановлением Главы Балаковского муниципального образования Саратовской области от 29.12.01 г. N 3905 был утвержден акт приемки законченной строительством 42-квартирной 1 очереди жилого дома N 15, расположенного в 10 МКР г. Балаково, с присвоением дому почтового адреса: г. Балаково, проспект Героев, 42.
ООО "Фрактал" в соответствии с условиями договора от 28.05.01 N 559 вправе требовать от ЗАО "Саратовоблжилстрой" передачи в собственность квартир.
Поскольку судом установлено, что 3-х комнатная квартира N 25 и 2-х комнатная квартира N 10 ЗАО "Саратовоблжилстрой" в настоящее время не принадлежат, а являются собственностью других лиц, суд обоснованно принял измененные исковые требования и взыскал с ЗАО "Саратовоблжилстрой" убытки в сумме 3 325 829 рублей исходя из среднерыночной стоимости квартир в г. Балаково Саратовской области на момент рассмотрения дела в суде в соответствии с п. 3 ст. 393 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии со ст. 398 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Согласно статье 15 Гражданского кодекса РФ под убытками понимаются, в том числе, расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).
ООО "Фрактал" представило доказательства неисполнения ЗАО "Саратовоблжилстрой" обязательства по договору долевого участия, размера причиненных убытков и причинной связи между неисполнением обязательства и причинением убытков.
Решение вынесено на основании полного и всестороннего исследования материалов дела с правильным применением норм материального и процессуального права, поэтому оснований для его отмены или изменения судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение арбитражного суда Саратовской области от 2 июня 2008 года по делу N А-57-5560-13060/06-41 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд Саратовской области.
Председательствующий
О.В.ЛЫТКИНА
Судьи
Т.В.ВОЛКОВА
Т.Н.ТЕЛЕГИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)