Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 мая 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Купреенкова В.А.,
судей Смирнова А.Ю., Лазарева С.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Черник-В" (далее - общество "Черник-В") на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 12.10.2012 по делу N А47-6700/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2013 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Общество с ограниченной ответственностью Коммерческий банк "Фемили" (далее - общество КБ "Фемили") в лице конкурсного управляющего государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу "Черник-В" о взыскании 2 976 006 руб. 01 коп., в том числе 2 585 021 руб. 51 коп. задолженности в счет возмещения затрат на ремонт и реконструкцию арендованного помещения и 390 984 руб. 50 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 08.09.2009 по 30.06.2011.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 30.11.2011 (судья Федоренко А.Г.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2012 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 06.06.2012 (судьи Платонова Е.А., Купреенков В.А., Лазарев С.В.) решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Обществом КБ "Фемили" заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит взыскать с ответчика 3 045 155 руб. 33 коп., в том числе 2 585 021 руб. 51 коп. задолженности в счет возмещения затрат на ремонт и реконструкцию арендованного помещения и 460 133 руб. 82 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 21.06.2010 по 03.09.2012. Указанные уточнения приняты судом первой инстанции в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 12.10.2012 (судья Федоренко А.Г.) исковые требования удовлетворены частично, с общества "Черник-В" в пользу общества КБ "Фемили" взыскано 1 686 697 руб. 72 коп., из которых 1 428 698 руб. 57 коп. задолженности в счет возмещения затрат на ремонт и реконструкцию арендованного помещения и 257 999 руб. 15 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2013 (судьи Пивоварова Л.В., Карпачева М.И., Суспицина Л.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Черник-В" просит обжалуемые судебные акты отменить, прекратить производство по делу, ссылаясь на неприменение подлежащих применению ст. 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. Заявитель считает, что уведомление общества КБ "Фемили" от 03.07.2009 не может признано односторонним отказом от исполнения договора. Общество "Черник-В" полагает, что договор аренды от 13.08.2007 N 1 является действующим, учитывая отсутствие доказательств возврата помещения по акту приема-передачи.
В отзыве на кассационную жалобу общество КБ "Фемили" возражает против изложенных в ней доводов, считает их необоснованными, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.
Законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между обществом "Черник-В" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Инновационный коммерческий банк "Стройсевзапбанк" (далее - общество "Стройсевзапбанк") (арендатор) заключен договор от 13.08.2007 N 1 аренды нежилого помещения в здании, принадлежащем арендодателю на праве собственности.
Дополнительным соглашением от 13.09.2007 наименование арендатора - общества "Стройсевзапбанк" изменено на общество "КБ Фемили".
В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель сдает в аренду, а арендатор принимает во временное пользование и владение нежилые помещения общей площадью 320 кв. м, находящееся в четырехэтажном кирпичном здании, литера Е, условный номер 56-01/00-4/1998-176, расположенном по адресу: г. Оренбург, ул. Транспортная, д. 2, в целях его использования в качестве операционного офиса кредитной организации.
Согласно п. 3.1 договора арендатор вправе за свой счет и своими силами произвести работы по переустройству помещений в порядке и на условиях, определенных данным договором.
Арендатор в случае необходимости производства таких работ обязан получить письменное согласие арендодателя на их производство (п. 3.2 договора). При этом во избежание разногласий в определении статуса производимых арендатором улучшений (отделимые/неотделимые без вреда для помещений) стороны заранее в письменной форме согласовывают статус предполагаемых улучшений (п. 3.3 договора).
В п. 3.4 договора определено, что перед производством неотделимых улучшений арендатор обязан предъявлять арендодателю для предварительного одобрения проектную документацию на такие улучшения не позднее, чем за 14 календарных дней до начала действий по их реализации.
В период с 13.08.2007 по 08.10.2007 обществом КБ "Фемили" заключен ряд договоров на производство работ в арендуемом помещении: 13.08.2007 заключен договор N 1 на производство работ по капитальному ремонту стоимостью 303 284 руб.; 08.10.2007 заключен договор N 1 на производство работ по созданию системы электроснабжения и освещения; 08.10.2007 заключен договор N 98/07м на производство работ по оснащению средствами пожарной сигнализации, монтажу системы охранной сигнализации, бронированию и укреплению дверей и окон.
Названные договоры и сметные расчеты имеют отметку о согласовании с обществом "Черник-В".
В силу п. 3.5 договора все неотделимые улучшения, произведенные арендатором в арендуемых помещениях, передаются в собственность арендодателя в момент подписания акта приема-передачи помещений.
В соответствии с п. 3.6 договора все отделимые улучшения, произведенные арендатором в арендуемых помещениях, не засчитываются и не включаются в арендную плату и являются собственностью арендатора.
Пунктом 3.7 договора предусмотрено право арендатора произвести реконструкцию и текущий ремонт помещений, имеющие целью создание нормальных условий для функционирования дополнительного офиса арендатора, за свой счет и зачесть их стоимость в счет арендной платы. Разницу, между суммой арендной платы и затрат на текущий ремонт, арендодатель возмещает арендатору в полном объеме в соответствии с условиями п. 4.1.2 договора.
В п. 4.1, 4.1.2 договора стороны согласовали размер арендной платы в сумме 192 000 руб. в месяц, а также установили, что 96 000 руб., из указанной арендной платы учитывается арендодателем в счет выполнения арендатором ремонтных работ в арендуемом помещении, предельная стоимость которых составляет 2 407 879 руб.
Между обществом КБ "Фемили" и обществом "Черник-В" 19.03.2008 заключено дополнительное соглашение N 5, в котором увеличен размер арендной платы начиная с 01.04.2008 до 201 600 руб. в месяц, из которых 100 800 руб. арендатор выплачивает путем безналичного перечисления.
В дополнительном соглашении от 25.12.2008 N 8 к договору аренды обществом КБ "Фемили" и обществом "Черник-В" установлено, что суммы произведенных арендатором работ в размере цены договора на производство работ от 13.08.2007 N 1 (3 292 482 руб. 72 коп.), цены договора на производство работ от 08.10.2007 N 1 (303 284 руб. 39 коп.) и частичной цены договора от 08.10.2007 N 98/07м (688 454 руб.) учитываются арендодателем в счет арендных платежей и выполнения арендатором ремонтных работ.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 04.06.2009 по делу N А40-48859/09-123-173Б общество КБ "Фемили" признано банкротом, конкурсным управляющим которого в силу требований закона является государственная корпорация "Агентство по страхованию вкладов".
Общество КБ "Фемили" 03.07.2009 направило арендодателю письмо (исх. N 14/30465), в котором сообщило о признании данного общества банкротом, открытии процедуры конкурсного производства и отзыве лицензии на осуществление банковских операций. В письме выражено намерение о расторжении договора от 13.08.2007 N 1 с 01.07.2009.
В письме от 21.07.2009 N 14/34414 общество КБ "Фемили" повторно сообщило обществу "Черник-В" о признании общества КБ "Фемили" банкротом, просило произвести сверку расчетов по договору аренды, поскольку им была произведена оплата стоимости ремонтных работ, а также возместить разницу между суммой арендной платы и стоимостью ремонтных работ.
Указанные письма были получены обществом "Черник-В" и оставлены без ответа.
Полагая, что в связи с прекращением договора аренды с июля 2009 года возможность зачета стоимости ремонтных работ в счет арендной платы отсутствует, разница между общей суммой ремонтных работ и уплаченных арендных платежей в сумме 2 585 021 руб. 51 коп. подлежит взысканию с общества "Черник-В", общество КБ "Фемили" обратилось в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.
Частично удовлетворяя исковые требования, суды исходили из следующего.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Как установлено судами, в дополнительном соглашении от 25.12.2008 N 8 к договору аренды стороны установили, что суммы произведенных арендатором работ в размере цены договора на производство работ от 13.08.2007 N 1 (3 292 482 руб. 72 коп.), цены договора на производство работ от 08.10.2007 N 1 (303 284 руб. 39 коп.) и частичной цены договора от 08.10.2007 N 98/07м (688 454 руб.) учитываются арендодателем в счет арендных платежей и выполнения арендатором ремонтных работ.
В соответствии с п. 4.1 договора аренды (в редакции дополнительных соглашений N 5 и 8) стороны предусмотрели, что разницу между суммой арендной платы и стоимостью произведенного арендатором текущего ремонта арендодатель возмещает арендатору в соответствии с п. 4.1.2 договора аренды.
В п. 4.1.3 договора аренды стороны установили, что в случае расторжения договора арендодатель в течение 30 календарных дней обязуется вернуть денежные средства, составляющие разницу между общей суммой ремонтных работ и платежей, произведенных арендатором в соответствии с п. 4.1.2 договора.
Как следует из материалов дела, ответчик согласовал необходимость проведения работ в помещении по трем указанным договорам. Факт проведения работ и их стоимость на сумму 4 284 221 руб. 51 коп. подтверждаются материалами дела и самим ответчиком в дополнительном соглашении N 8 к договору аренды.
Ответчиком также в счет арендной платы частично учтены денежные средства в сумме 1 699 200 руб., затраченные арендатором при оплате ремонтных работ.
Таким образом, предметом спора является денежная сумма в размере 2 585 021 руб. 51 коп., затраченная арендатором при производстве ремонтных работ в арендуемом помещении (без учета процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных истцом).
Из п. 4.1.3 договора аренды следует, что положения указанного пункта могут применяться только при одновременном наличии двух условий: расторжения (прекращения) договора и сохраняющейся возможности зачета (то есть когда стоимость ремонтных работ не в полном размере зачтена в счет арендной платы).
С учетом содержания дополнительного соглашения N 7 к договору аренды и п. 7.2 договора, а также уведомления истца от 03.07.2009 суды пришли к верному выводу о том, что договор аренды прекратил свое действие с 14.05.2010.
Принимая во внимание, что письмо истца от 03.07.2009 получено ответчиком 16.07.2009, то есть после 14.06.2009 (дата окончания срока действия договора в соответствии с дополнительным соглашением N 7 к договору), договор аренды действовал до 14.05.2010.
С учетом изложенного, ввиду того, что из письма общества КБ "Фемили" от 03.07.2009 следует намерение арендатора не продолжать арендные правоотношения в рамках договора аренды, данное письмо получено обществом "Черник-В" до 14.05.2010, суды указали, что с 14.05.2010 договор аренды прекратил свое действие.
При этом то обстоятельство, что истец не возвратил ответчику помещение по акту приема-передачи, не может свидетельствовать о возможности зачета стоимости работ после прекращения действия договора аренды, так как данный вывод соответствует воле сторон, выраженной в п. 4.1.3 договора аренды.
Исходя из того, что стороны последний раз согласовали зачет арендной платы в мае 2009 года, суды верно отметили, что за период с июня 2009 года по 14.05.2010 стоимость произведенных истцом улучшений арендованного имущества также подлежала зачету в счет арендных платежей, а после указанной даты подлежала возвращению истцу в течение 30 календарных дней с даты прекращения действия договора.
Отклоняя довод о неверном расчете судом подлежащей взысканию суммы основного долга, суд апелляционной инстанции указал, что при расчете на стр. 8 решения суд допустил опечатку, указав сумму зачета в месяц 108 000 руб. вместо 100 800 руб., однако при этом произвел расчет верно, исходя из суммы 100 800 руб.
В п. 4.1.3 договора аренды установлен 30-дневный срок (рабочие дни) с момента прекращения действия договора для возврата арендодателем спорных денежных средств арендатору.
Учитывая данное обстоятельство, суды верно определили момент начала начисления процентов за пользование чужими денежными средствами - с 26.06.2010.
При таких обстоятельствах суды правомерно частично удовлетворили исковые требования.
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что уведомление общества КБ "Фемили" от 03.07.2009 не может признано односторонним отказом от исполнения договора, договор аренды от 13.08.2007 N 1 является действующим, отклоняются как направленные на переоценку доказательств и установленных судом на их основе обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 12.10.2012 по делу N А47-6700/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Черник-В" - без удовлетворения.
Председательствующий
В.А.КУПРЕЕНКОВ
Судьи
А.Ю.СМИРНОВ
С.В.ЛАЗАРЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 29.05.2013 N Ф09-4102/12 ПО ДЕЛУ N А47-6700/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 мая 2013 г. N Ф09-4102/12
Дело N А47-6700/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 мая 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Купреенкова В.А.,
судей Смирнова А.Ю., Лазарева С.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Черник-В" (далее - общество "Черник-В") на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 12.10.2012 по делу N А47-6700/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2013 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Общество с ограниченной ответственностью Коммерческий банк "Фемили" (далее - общество КБ "Фемили") в лице конкурсного управляющего государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу "Черник-В" о взыскании 2 976 006 руб. 01 коп., в том числе 2 585 021 руб. 51 коп. задолженности в счет возмещения затрат на ремонт и реконструкцию арендованного помещения и 390 984 руб. 50 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 08.09.2009 по 30.06.2011.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 30.11.2011 (судья Федоренко А.Г.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2012 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 06.06.2012 (судьи Платонова Е.А., Купреенков В.А., Лазарев С.В.) решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Обществом КБ "Фемили" заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит взыскать с ответчика 3 045 155 руб. 33 коп., в том числе 2 585 021 руб. 51 коп. задолженности в счет возмещения затрат на ремонт и реконструкцию арендованного помещения и 460 133 руб. 82 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 21.06.2010 по 03.09.2012. Указанные уточнения приняты судом первой инстанции в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 12.10.2012 (судья Федоренко А.Г.) исковые требования удовлетворены частично, с общества "Черник-В" в пользу общества КБ "Фемили" взыскано 1 686 697 руб. 72 коп., из которых 1 428 698 руб. 57 коп. задолженности в счет возмещения затрат на ремонт и реконструкцию арендованного помещения и 257 999 руб. 15 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2013 (судьи Пивоварова Л.В., Карпачева М.И., Суспицина Л.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Черник-В" просит обжалуемые судебные акты отменить, прекратить производство по делу, ссылаясь на неприменение подлежащих применению ст. 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. Заявитель считает, что уведомление общества КБ "Фемили" от 03.07.2009 не может признано односторонним отказом от исполнения договора. Общество "Черник-В" полагает, что договор аренды от 13.08.2007 N 1 является действующим, учитывая отсутствие доказательств возврата помещения по акту приема-передачи.
В отзыве на кассационную жалобу общество КБ "Фемили" возражает против изложенных в ней доводов, считает их необоснованными, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.
Законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между обществом "Черник-В" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Инновационный коммерческий банк "Стройсевзапбанк" (далее - общество "Стройсевзапбанк") (арендатор) заключен договор от 13.08.2007 N 1 аренды нежилого помещения в здании, принадлежащем арендодателю на праве собственности.
Дополнительным соглашением от 13.09.2007 наименование арендатора - общества "Стройсевзапбанк" изменено на общество "КБ Фемили".
В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель сдает в аренду, а арендатор принимает во временное пользование и владение нежилые помещения общей площадью 320 кв. м, находящееся в четырехэтажном кирпичном здании, литера Е, условный номер 56-01/00-4/1998-176, расположенном по адресу: г. Оренбург, ул. Транспортная, д. 2, в целях его использования в качестве операционного офиса кредитной организации.
Согласно п. 3.1 договора арендатор вправе за свой счет и своими силами произвести работы по переустройству помещений в порядке и на условиях, определенных данным договором.
Арендатор в случае необходимости производства таких работ обязан получить письменное согласие арендодателя на их производство (п. 3.2 договора). При этом во избежание разногласий в определении статуса производимых арендатором улучшений (отделимые/неотделимые без вреда для помещений) стороны заранее в письменной форме согласовывают статус предполагаемых улучшений (п. 3.3 договора).
В п. 3.4 договора определено, что перед производством неотделимых улучшений арендатор обязан предъявлять арендодателю для предварительного одобрения проектную документацию на такие улучшения не позднее, чем за 14 календарных дней до начала действий по их реализации.
В период с 13.08.2007 по 08.10.2007 обществом КБ "Фемили" заключен ряд договоров на производство работ в арендуемом помещении: 13.08.2007 заключен договор N 1 на производство работ по капитальному ремонту стоимостью 303 284 руб.; 08.10.2007 заключен договор N 1 на производство работ по созданию системы электроснабжения и освещения; 08.10.2007 заключен договор N 98/07м на производство работ по оснащению средствами пожарной сигнализации, монтажу системы охранной сигнализации, бронированию и укреплению дверей и окон.
Названные договоры и сметные расчеты имеют отметку о согласовании с обществом "Черник-В".
В силу п. 3.5 договора все неотделимые улучшения, произведенные арендатором в арендуемых помещениях, передаются в собственность арендодателя в момент подписания акта приема-передачи помещений.
В соответствии с п. 3.6 договора все отделимые улучшения, произведенные арендатором в арендуемых помещениях, не засчитываются и не включаются в арендную плату и являются собственностью арендатора.
Пунктом 3.7 договора предусмотрено право арендатора произвести реконструкцию и текущий ремонт помещений, имеющие целью создание нормальных условий для функционирования дополнительного офиса арендатора, за свой счет и зачесть их стоимость в счет арендной платы. Разницу, между суммой арендной платы и затрат на текущий ремонт, арендодатель возмещает арендатору в полном объеме в соответствии с условиями п. 4.1.2 договора.
В п. 4.1, 4.1.2 договора стороны согласовали размер арендной платы в сумме 192 000 руб. в месяц, а также установили, что 96 000 руб., из указанной арендной платы учитывается арендодателем в счет выполнения арендатором ремонтных работ в арендуемом помещении, предельная стоимость которых составляет 2 407 879 руб.
Между обществом КБ "Фемили" и обществом "Черник-В" 19.03.2008 заключено дополнительное соглашение N 5, в котором увеличен размер арендной платы начиная с 01.04.2008 до 201 600 руб. в месяц, из которых 100 800 руб. арендатор выплачивает путем безналичного перечисления.
В дополнительном соглашении от 25.12.2008 N 8 к договору аренды обществом КБ "Фемили" и обществом "Черник-В" установлено, что суммы произведенных арендатором работ в размере цены договора на производство работ от 13.08.2007 N 1 (3 292 482 руб. 72 коп.), цены договора на производство работ от 08.10.2007 N 1 (303 284 руб. 39 коп.) и частичной цены договора от 08.10.2007 N 98/07м (688 454 руб.) учитываются арендодателем в счет арендных платежей и выполнения арендатором ремонтных работ.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 04.06.2009 по делу N А40-48859/09-123-173Б общество КБ "Фемили" признано банкротом, конкурсным управляющим которого в силу требований закона является государственная корпорация "Агентство по страхованию вкладов".
Общество КБ "Фемили" 03.07.2009 направило арендодателю письмо (исх. N 14/30465), в котором сообщило о признании данного общества банкротом, открытии процедуры конкурсного производства и отзыве лицензии на осуществление банковских операций. В письме выражено намерение о расторжении договора от 13.08.2007 N 1 с 01.07.2009.
В письме от 21.07.2009 N 14/34414 общество КБ "Фемили" повторно сообщило обществу "Черник-В" о признании общества КБ "Фемили" банкротом, просило произвести сверку расчетов по договору аренды, поскольку им была произведена оплата стоимости ремонтных работ, а также возместить разницу между суммой арендной платы и стоимостью ремонтных работ.
Указанные письма были получены обществом "Черник-В" и оставлены без ответа.
Полагая, что в связи с прекращением договора аренды с июля 2009 года возможность зачета стоимости ремонтных работ в счет арендной платы отсутствует, разница между общей суммой ремонтных работ и уплаченных арендных платежей в сумме 2 585 021 руб. 51 коп. подлежит взысканию с общества "Черник-В", общество КБ "Фемили" обратилось в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.
Частично удовлетворяя исковые требования, суды исходили из следующего.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Как установлено судами, в дополнительном соглашении от 25.12.2008 N 8 к договору аренды стороны установили, что суммы произведенных арендатором работ в размере цены договора на производство работ от 13.08.2007 N 1 (3 292 482 руб. 72 коп.), цены договора на производство работ от 08.10.2007 N 1 (303 284 руб. 39 коп.) и частичной цены договора от 08.10.2007 N 98/07м (688 454 руб.) учитываются арендодателем в счет арендных платежей и выполнения арендатором ремонтных работ.
В соответствии с п. 4.1 договора аренды (в редакции дополнительных соглашений N 5 и 8) стороны предусмотрели, что разницу между суммой арендной платы и стоимостью произведенного арендатором текущего ремонта арендодатель возмещает арендатору в соответствии с п. 4.1.2 договора аренды.
В п. 4.1.3 договора аренды стороны установили, что в случае расторжения договора арендодатель в течение 30 календарных дней обязуется вернуть денежные средства, составляющие разницу между общей суммой ремонтных работ и платежей, произведенных арендатором в соответствии с п. 4.1.2 договора.
Как следует из материалов дела, ответчик согласовал необходимость проведения работ в помещении по трем указанным договорам. Факт проведения работ и их стоимость на сумму 4 284 221 руб. 51 коп. подтверждаются материалами дела и самим ответчиком в дополнительном соглашении N 8 к договору аренды.
Ответчиком также в счет арендной платы частично учтены денежные средства в сумме 1 699 200 руб., затраченные арендатором при оплате ремонтных работ.
Таким образом, предметом спора является денежная сумма в размере 2 585 021 руб. 51 коп., затраченная арендатором при производстве ремонтных работ в арендуемом помещении (без учета процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных истцом).
Из п. 4.1.3 договора аренды следует, что положения указанного пункта могут применяться только при одновременном наличии двух условий: расторжения (прекращения) договора и сохраняющейся возможности зачета (то есть когда стоимость ремонтных работ не в полном размере зачтена в счет арендной платы).
С учетом содержания дополнительного соглашения N 7 к договору аренды и п. 7.2 договора, а также уведомления истца от 03.07.2009 суды пришли к верному выводу о том, что договор аренды прекратил свое действие с 14.05.2010.
Принимая во внимание, что письмо истца от 03.07.2009 получено ответчиком 16.07.2009, то есть после 14.06.2009 (дата окончания срока действия договора в соответствии с дополнительным соглашением N 7 к договору), договор аренды действовал до 14.05.2010.
С учетом изложенного, ввиду того, что из письма общества КБ "Фемили" от 03.07.2009 следует намерение арендатора не продолжать арендные правоотношения в рамках договора аренды, данное письмо получено обществом "Черник-В" до 14.05.2010, суды указали, что с 14.05.2010 договор аренды прекратил свое действие.
При этом то обстоятельство, что истец не возвратил ответчику помещение по акту приема-передачи, не может свидетельствовать о возможности зачета стоимости работ после прекращения действия договора аренды, так как данный вывод соответствует воле сторон, выраженной в п. 4.1.3 договора аренды.
Исходя из того, что стороны последний раз согласовали зачет арендной платы в мае 2009 года, суды верно отметили, что за период с июня 2009 года по 14.05.2010 стоимость произведенных истцом улучшений арендованного имущества также подлежала зачету в счет арендных платежей, а после указанной даты подлежала возвращению истцу в течение 30 календарных дней с даты прекращения действия договора.
Отклоняя довод о неверном расчете судом подлежащей взысканию суммы основного долга, суд апелляционной инстанции указал, что при расчете на стр. 8 решения суд допустил опечатку, указав сумму зачета в месяц 108 000 руб. вместо 100 800 руб., однако при этом произвел расчет верно, исходя из суммы 100 800 руб.
В п. 4.1.3 договора аренды установлен 30-дневный срок (рабочие дни) с момента прекращения действия договора для возврата арендодателем спорных денежных средств арендатору.
Учитывая данное обстоятельство, суды верно определили момент начала начисления процентов за пользование чужими денежными средствами - с 26.06.2010.
При таких обстоятельствах суды правомерно частично удовлетворили исковые требования.
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что уведомление общества КБ "Фемили" от 03.07.2009 не может признано односторонним отказом от исполнения договора, договор аренды от 13.08.2007 N 1 является действующим, отклоняются как направленные на переоценку доказательств и установленных судом на их основе обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 12.10.2012 по делу N А47-6700/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Черник-В" - без удовлетворения.
Председательствующий
В.А.КУПРЕЕНКОВ
Судьи
А.Ю.СМИРНОВ
С.В.ЛАЗАРЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)