Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Иванов А.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего - Минеевой О.Г.
Судей - Занкиной Е.П., Пияковой Н.А.
при секретаре: З.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе К.А., К.Е. на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 29.10.12 г., которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований К.А., К.Е. к ООО "ШАХ" об изменении условий договора отказать.
Исковые требования ООО "ШАХ" удовлетворить.
Расторгнуть договор N о долевом участии в строительстве <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "ШАХ" и К.А.
Расторгнуть договор N о долевом участии в строительстве жилого комплекса "ЛИТЕРАТУРНАЯ ГОСТИНАЯ" от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "ШАХ" и К.Е.
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Занкиной Е.П., объяснения К.А. в поддержание доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия,
К.А., К.Е. обратились в суд с иском к ООО "ШАХ" об изменении условий договора, взыскании неустойки и компенсации морального вреда, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между К.А. и ООО "ШАХ" был заключен договор N о долевом участии в строительстве жилого комплекса "Литературная гостиная", расположенном в 5 квартале по <адрес>.
Согласно договора ООО "ШАХ" обязалось построить для К.А. 3-комнатную квартиру площадью 118,5 кв. м по цене 4000 рублей за 1 кв. м на 5 этаже указанного жилого комплекса, а К.А., в свою очередь, обязался оплатить стоимость квартиры на условиях, определенных договором.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО "ШАХ" и К.А. заключено дополнительное соглашение N о внесении изменений в условия договора от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому доля К.А. при распределении результатов долевого участия в строительстве определена 3-комнатной квартирой N, находящейся на 5-ом этаже названного дома.
ДД.ММ.ГГГГ между К.Е. и ООО "ШАХ" был заключен договор N о долевом участии в строительстве жилого комплекса "<адрес>, согласно которому ООО "ШАХ" приняло на себя обязательство построить для К.Е. однокомнатную квартиру площадью 60,7 кв. м на 3 этаже дома, по цене 4 000 рублей за 1 кв. м.
К.Е. обязалась оплатить стоимость данной квартиры в размере 242 800 рублей. По условиям вышеуказанных договоров квартиры должны были быть построены в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Истцы указали, что надлежащим образом выполнили свои обязательства, внеся в кассу ответчика стоимость квартир, определенных договорами. Однако ответчик существенно нарушил условия договора, строительство указанного жилого комплекса не закончено, в эксплуатацию дом не сдан. В 2011 г. истцам стало известно о том, что ответчик в одностороннем порядке изменил имеющийся проект строительства здания жилого комплекса "Литературная гостиная", не уведомив их. В измененном проекте отсутствуют трехкомнатные квартиры и однокомнатные квартиры площадью 60,7 кв. м, а имеются в наличии однокомнатные квартиры площадью 35,34 кв. м и 36,48 кв. м и двухкомнатные квартиры площадью 64,28 кв. м. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ и предложением от ДД.ММ.ГГГГ истцы предложили ответчику изменить предмет договоров следующим образом: вместо трехкомнатной квартиры площадью 118,5 кв. м передать К.А. по окончании строительства однокомнатную квартиру площадью 35,34 кв. м в 3 подъезде на 8 этаже, а по договору, заключенному с К.Е., передать последней вместо однокомнатной квартиры площадью 60,7 кв. м однокомнатную квартиру площадью 36,48 кв. м во 2 подъезде на 3 этаже жилого комплекса "Литературная гостиная". Ответчик письменно сообщил, что согласен с предложенными ему предложениями об изменении условий договоров в том случае, если истцы оплатят за каждый квадратный метр площади 35 000 рублей за вычетом уже выплаченных денежных средств. Таким образом, ответчик, просрочивший исполнение своих обязательств по договору на 10 лет, предложил повторно произвести оплату квартир меньших по площади.
Считают, что нарушение ответчиком условий договоров о сроке окончания строительства является существенным, так как такое нарушение влечет для них такой ущерб, что они в значительной мере лишаются того, на что вправе были рассчитывать при заключении договоров, а именно на получение квартир в 3 квартале 2001 г. по рыночным ценам <адрес> в тот период времени и предусмотренных договорами.
Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, истцы просили суд: 1) пункт 1.2 договора N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "ШАХ" и К.А. изложить в следующей редакции: "Участник-1 обязуется передать Участнику-2 в собственность по окончании строительства, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ, <адрес> площадью 35,34 кв. м <адрес>, по цене определенную в п. 3.1 настоящего договора"; 2) пункт 1.2 договора N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "ШАХ" и К.Е. изложить в следующей редакции: "доля Участника-58 при распределении результатов долевого участия в строительстве определена однокомнатной квартирой N, находящейся на 3-м этаже секции "В" жилого комплекса". 3) пункт 3.1 договора N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "ШАХ" и К.А. изложить в следующей редакции: "общая стоимость договора (стоимость квартиры) рассчитывается из расчета 4 000 рублей за квадратный метр и составляет 141 360 рублей"; 4) пункт 3.3 договора N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "ШАХ" и К.А. исключить; 5) пункт 3.5 договора N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "ШАХ" и К.А. изложить в следующей редакции: "Стороны признают, что Участник-2 надлежащим образом исполнил обязательства по оплате квартиры"; 6) пункт 3.6 договора N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "ШАХ" и К.А. исключить; 7) пункт 1.1 договора N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "ШАХ" и К.Е. изложить в следующей редакции: "Участники договорились о долевом участии в строительстве жилого комплекса, расположенного по адресу <адрес>"; 8) пункт 1.2 договора N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "ШАХ" и К.Е. изложить в следующей редакции: "доля Участника-58 при распределении результатов долевого участия в строительстве определена однокомнатной квартирой, находящейся во 2 подъезде на 3-м этаже жилого комплекса"; 9) пункт 1.3 договора N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "ШАХ" и К.Е. изложить в следующей редакции: "основные характеристики квартиры: общая площадь 36,48 кв. м"; 10) в пункте 2.1.1 договора N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "ШАХ" и К.Е., вместо ДД.ММ.ГГГГ определить срок ДД.ММ.ГГГГ; 11) пункт 2.1.5 изложить в следующей редакции: "после окончания строительства в срок не позднее 3-х месяцев со дня подписания акта приемки дома в эксплуатацию, передать Участнику-58 в "собственность квартиру согласно п. 1.2, п. 1.3 настоящего договора в соответствии с ценой, определенной в п. 3.1 настоящего договора"; 12) первый абзац пункта 3.1 изложить в следующей редакции: "цена договора (общая стоимость квартиры) рассчитывается из расчета 4 000 рублей за квадратный метр и составляет 145 920 рублей"; 13) пункт 3.4 договора N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "ШАХ" и К.Е., исключить; 14) пункт 3.10 договора N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "ШАХ" и К.Е., исключить. Просили также взыскать с ООО "ШАХ" в пользу К.А. в счет компенсации морального вреда 300 000 рублей; взыскать с ООО "ШАХ" в пользу К.Е. в счет компенсации морального вреда 300 000 рублей; взыскать с ООО "ШАХ" в пользу К.А. неустойку за просрочку передачи результата работ по договору N от ДД.ММ.ГГГГ в размере 474 000 рублей; взыскать с ООО "ШАХ" в пользу К.Е. неустойку за просрочку передачи результатов работ по договору N от ДД.ММ.ГГГГ в размере 242 800 рублей.
Впоследствии истцы уточнили исковые требования, просили пункт 1.2 договора N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "ШАХ" и К.А. изложить в следующей редакции "Участник-1" обязуется передать Участнику-2 в собственность по окончании строительства, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ, <адрес> площадью 35,34 кв. м на <адрес>, по цене определенную в п. 3.1 настоящего договора"; пункт 1.2 договора N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "ШАХ" и К.Е. изложить в следующей редакции: "доля Участника-58 при распределении результатов долевого участия в строительстве определена однокомнатной квартирой N, находящейся на 3-м этаже секции "В" жилого комплекса". Остальные исковые требования поддержали в полном объеме.
Представитель ООО "Шах" обратился со встречным иском К.А. о расторжении договора N о долевом участии в строительстве <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и к К.Е. о расторжении договора N о долевом участии в строительстве <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. В обоснование заявленных требований ссылался на то, что срок исполнения обязательств по договорам, заключенным между ООО "ШАХ" и К-ными был установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Однако, К-ными были нарушены условия договоров, а именно: не передан окончательный взнос в виде 3-комнатной квартиры и не были оплачены два взноса в размере 48 000 рублей, о чем К-ны уведомлялись, но данные требования исполнять отказались.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе К.А., К.Е. просят решение суда отменить, считают его незаконным и необоснованным.
В судебном заседании К.А., представляющий также интересы К.Е. по доверенности, доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.
Представитель ООО "ШАХ" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Судебная коллегия считает возможным в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие ответчика.
Проверив материалы дела, доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения, исходя из следующего.
В силу ч. 1 ст. 327-1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условия и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между К.А. и ООО "ШАХ" был заключен договор N о долевом участии в строительстве жилого комплекса "Литературная гостиная", расположенного в 5 квартале по <адрес>, в соответствии с которым ООО "ШАХ" приняло на себя обязательство построить трехкомнатную квартиру площадью 118, 5 кв. м по цене - 4 000 рублей за один квадратный метр на 5 этаже указанного жилого комплекса в срок до ДД.ММ.ГГГГ, а К.А., в свою очередь, обязался оплатить стоимость данной квартиры на условиях, определенных договором. Из п. 3.6 договора следует, что окончательный расчет происходит взносом 3-комнатной квартиры Участника-2 на момент заключения договора стоимостью 295 000 руб.
ДД.ММ.ГГГГ между К.Е. и ООО "ШАХ" был заключен договор N о долевом участии в строительстве жилого комплекса "Литературная гостиная", расположенном в 5 квартале по <адрес>, в соответствии с которым ООО "ШАХ" приняло на себя обязательство построить однокомнатную квартиру площадью 60,7 кв. м на 3 этаже дома, по цене 4 000 рублей за один квадратный метр, срок окончания строительства 3 ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость квартиры 242 800 руб. Согласно п. 3.5, 3.6, 3.7, 3.8 договора вступительный взнос в размере 500 руб., участник обязуется внести в момент подписания договора; первый взнос составляет 20% от стоимости квартиры, определяемой п. п. 3.1 и 3.2 договора и оплачивается участником не позднее 2 недель со дня заключения настоящего договора; последующие взносы вносятся участником равными платежами, не позднее 10 числа каждого месяца; размер ежемесячного взноса определяется исходя из стоимости 1 кв. м на день платежа. Последний срок полной оплаты стоимости квартиры за 2 месяца до окончания строительства.
В соответствии с п. 3.2, 3.3 договор N, а также п. 3.4, 3.7, 3.10 договора N цена договора не является фиксированной, стоимость квартиры в целом уточняется в течение срока строительства с учетом изменения затрат, а расчет стоимости 1 кв. м производится ежемесячно, исходя из фактически сложившихся цен на материалы, оборудование, услуги механизмов, работы, выполняемые подрядными организациями, прочие ресурсы, формирующие затраты на строительство жилого дома, с учетом инфляции.
Решением Автозаводского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в иске К.А. и К.Е. об обязании ООО "ШАХ" передать в собственность после окончания строительства трехкомнатной квартиры площадью 118,5 кв. м по цене 4 000 рублей за один квадратный метр на 5 этаже, К.Е., однокомнатной квартиры площадью 60,7 кв. м по цене 4 000 рублей за один квадратный метр на 3 этаже, расположенные <адрес> было отказано.
Данным решением установлено, что в договорах, заключенных между К.А. и ООО "ШАХ", а также К.Е. и ООО "ШАХ", стоимость квартир не является фиксированной, а в целом уточняется в течение планового срока строительства, с учетом изменения затрат. Кроме того, из вышеуказанного решения следует, что ООО "ШАХ" неоднократно уведомлял К-ных о том, что стоимость квадратного метра строящегося жилого комплекса увеличилась, в связи с увеличением затрат на строительные материалы, однако истцы данные уведомления проигнорировали.
Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ООО "ШАХ" уведомило К-ных о том, что им необходимо довнести в кассу ООО "ШАХ" за каждый метр площади 35 000 рублей за вычетом фактически уже выплаченных ими денежных средств.
Судом установлено, что К.А. оплатил только 179 000 руб., а К.Е. оплатила 197 200 руб., оставшиеся 45 600 руб. не платила, т.к. летом 2001 г. ООО "Шах" остановил строительство дома.
ДД.ММ.ГГГГ ООО "Шах" направил в адрес К.А. и К.Е. уведомление о том, что истцами не выполнены обязательства по договорам долевого участия в строительстве жилого комплекса, предложено погасить задолженность по договорам, а также выплатить неустойку. Из уведомления следует, что стоимость 1 кв. м квартиры в жилом комплексе составляет 41000 руб. Стоимость <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ составляет 4858500 руб. Стоимость квартиры по договору N от ДД.ММ.ГГГГ составляет 2488700 руб.
Оценив представленные сторонами доказательства, суд пришел к верному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований К.А. и К.Е. об изменении условий договоров долевого участия в строительстве, т.к. по условиям договоров N от ДД.ММ.ГГГГ и N от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость 1 кв. м квартиры не является фиксированной, а в целом уточняется в течение планового срока строительства, с учетом изменения затрат. Кроме того, указанные К-ными <адрес> N являются долями других участников долевого строительства.
Учитывая, что К-ны не исполнили со своей стороны в полном объеме обязательства по оплате долевого участия в строительстве, суд не нашел оснований для взыскания в их пользу неустойки и компенсации морального вреда.
Вместе с тем, суд правомерно удовлетворил встречные исковые требования ООО "Шах" о расторжении с К-ными договоров долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с ненадлежащим исполнением последними условий договоров в части их оплаты.
Возражения апелляционной жалобы относительно ссылки суда на решение Автозаводского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, т.к. решение от ДД.ММ.ГГГГ приведено судом первой инстанции в связи с тем, что К-ны в исковом заявлении снова ставят вопрос о цене за 1 кв. м квартиры, хотя данные обстоятельства уже являлись предметом исследования и нашли отражение в вышеуказанном решении, которое имеет преюдициальное значение при рассмотрении нового иска в силу положений ст. 61 ГПК РФ.
Довод жалобы о том, что договора долевого участия в строительстве между ООО "Шах" и ФИО2, ФИО1 в отношении <адрес> N не прошли государственную регистрацию, а следовательно, не считаются заключенными, является необоснованным, поскольку отсутствие государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве само по себе не может говорить о том, что вышеуказанные квартиры являются свободными от прав третьих лиц.
Ссылка К.А., К.Е. на то, что суд не определил нормы права, подлежащие применению к спорным правоотношениям в рамках встречных исковых требований, также является несостоятельной, поскольку суд в обоснование своих выводов о расторжении договоров долевого участия в строительстве сослался на ст. 450 ГК РФ, а также на п. 6.3 договора N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "ШАХ" и К.А., и п. 6.2. договора N от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного между ООО "Шах" и К.Е., согласно которым ООО "ШАХ" вправе расторгнуть договор досрочно в одностороннем порядке в случае не внесения ежемесячных платежей свыше двух месяцев.
Из материалов дела следует, что после ДД.ММ.ГГГГ. К.А. и К.Е. не вносили платежей в ООО "Шах", доказательств, свидетельствующих об исполнении своих обязательств в части оплаты квартир в соответствии с условиями договоров о долевом участии в строительстве не представили.
Доводы апелляционной жалобы К.А. и К.Е. о пропуске срока исковой давности ООО "ШАХ" для предъявления встречных исковых требований о расторжении договоров о долевом участии в строительстве, основаны на неверном толковании закона.
Таким образом, разрешая спор, суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, которым дал надлежащую правовую оценку и постановил правильное по существу решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нормы материального и процессуального права судом применены правильно, в связи с чем, оснований к отмене решения суда не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ судебная коллегия,
Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 29.10.12 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу К.А., К.Е. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 16.01.2013 ПО ДЕЛУ N 33-331/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 января 2013 г. по делу N 33-331/2013
Судья: Иванов А.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего - Минеевой О.Г.
Судей - Занкиной Е.П., Пияковой Н.А.
при секретаре: З.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе К.А., К.Е. на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 29.10.12 г., которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований К.А., К.Е. к ООО "ШАХ" об изменении условий договора отказать.
Исковые требования ООО "ШАХ" удовлетворить.
Расторгнуть договор N о долевом участии в строительстве <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "ШАХ" и К.А.
Расторгнуть договор N о долевом участии в строительстве жилого комплекса "ЛИТЕРАТУРНАЯ ГОСТИНАЯ" от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "ШАХ" и К.Е.
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Занкиной Е.П., объяснения К.А. в поддержание доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия,
установила:
К.А., К.Е. обратились в суд с иском к ООО "ШАХ" об изменении условий договора, взыскании неустойки и компенсации морального вреда, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между К.А. и ООО "ШАХ" был заключен договор N о долевом участии в строительстве жилого комплекса "Литературная гостиная", расположенном в 5 квартале по <адрес>.
Согласно договора ООО "ШАХ" обязалось построить для К.А. 3-комнатную квартиру площадью 118,5 кв. м по цене 4000 рублей за 1 кв. м на 5 этаже указанного жилого комплекса, а К.А., в свою очередь, обязался оплатить стоимость квартиры на условиях, определенных договором.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО "ШАХ" и К.А. заключено дополнительное соглашение N о внесении изменений в условия договора от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому доля К.А. при распределении результатов долевого участия в строительстве определена 3-комнатной квартирой N, находящейся на 5-ом этаже названного дома.
ДД.ММ.ГГГГ между К.Е. и ООО "ШАХ" был заключен договор N о долевом участии в строительстве жилого комплекса "<адрес>, согласно которому ООО "ШАХ" приняло на себя обязательство построить для К.Е. однокомнатную квартиру площадью 60,7 кв. м на 3 этаже дома, по цене 4 000 рублей за 1 кв. м.
К.Е. обязалась оплатить стоимость данной квартиры в размере 242 800 рублей. По условиям вышеуказанных договоров квартиры должны были быть построены в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Истцы указали, что надлежащим образом выполнили свои обязательства, внеся в кассу ответчика стоимость квартир, определенных договорами. Однако ответчик существенно нарушил условия договора, строительство указанного жилого комплекса не закончено, в эксплуатацию дом не сдан. В 2011 г. истцам стало известно о том, что ответчик в одностороннем порядке изменил имеющийся проект строительства здания жилого комплекса "Литературная гостиная", не уведомив их. В измененном проекте отсутствуют трехкомнатные квартиры и однокомнатные квартиры площадью 60,7 кв. м, а имеются в наличии однокомнатные квартиры площадью 35,34 кв. м и 36,48 кв. м и двухкомнатные квартиры площадью 64,28 кв. м. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ и предложением от ДД.ММ.ГГГГ истцы предложили ответчику изменить предмет договоров следующим образом: вместо трехкомнатной квартиры площадью 118,5 кв. м передать К.А. по окончании строительства однокомнатную квартиру площадью 35,34 кв. м в 3 подъезде на 8 этаже, а по договору, заключенному с К.Е., передать последней вместо однокомнатной квартиры площадью 60,7 кв. м однокомнатную квартиру площадью 36,48 кв. м во 2 подъезде на 3 этаже жилого комплекса "Литературная гостиная". Ответчик письменно сообщил, что согласен с предложенными ему предложениями об изменении условий договоров в том случае, если истцы оплатят за каждый квадратный метр площади 35 000 рублей за вычетом уже выплаченных денежных средств. Таким образом, ответчик, просрочивший исполнение своих обязательств по договору на 10 лет, предложил повторно произвести оплату квартир меньших по площади.
Считают, что нарушение ответчиком условий договоров о сроке окончания строительства является существенным, так как такое нарушение влечет для них такой ущерб, что они в значительной мере лишаются того, на что вправе были рассчитывать при заключении договоров, а именно на получение квартир в 3 квартале 2001 г. по рыночным ценам <адрес> в тот период времени и предусмотренных договорами.
Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, истцы просили суд: 1) пункт 1.2 договора N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "ШАХ" и К.А. изложить в следующей редакции: "Участник-1 обязуется передать Участнику-2 в собственность по окончании строительства, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ, <адрес> площадью 35,34 кв. м <адрес>, по цене определенную в п. 3.1 настоящего договора"; 2) пункт 1.2 договора N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "ШАХ" и К.Е. изложить в следующей редакции: "доля Участника-58 при распределении результатов долевого участия в строительстве определена однокомнатной квартирой N, находящейся на 3-м этаже секции "В" жилого комплекса". 3) пункт 3.1 договора N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "ШАХ" и К.А. изложить в следующей редакции: "общая стоимость договора (стоимость квартиры) рассчитывается из расчета 4 000 рублей за квадратный метр и составляет 141 360 рублей"; 4) пункт 3.3 договора N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "ШАХ" и К.А. исключить; 5) пункт 3.5 договора N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "ШАХ" и К.А. изложить в следующей редакции: "Стороны признают, что Участник-2 надлежащим образом исполнил обязательства по оплате квартиры"; 6) пункт 3.6 договора N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "ШАХ" и К.А. исключить; 7) пункт 1.1 договора N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "ШАХ" и К.Е. изложить в следующей редакции: "Участники договорились о долевом участии в строительстве жилого комплекса, расположенного по адресу <адрес>"; 8) пункт 1.2 договора N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "ШАХ" и К.Е. изложить в следующей редакции: "доля Участника-58 при распределении результатов долевого участия в строительстве определена однокомнатной квартирой, находящейся во 2 подъезде на 3-м этаже жилого комплекса"; 9) пункт 1.3 договора N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "ШАХ" и К.Е. изложить в следующей редакции: "основные характеристики квартиры: общая площадь 36,48 кв. м"; 10) в пункте 2.1.1 договора N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "ШАХ" и К.Е., вместо ДД.ММ.ГГГГ определить срок ДД.ММ.ГГГГ; 11) пункт 2.1.5 изложить в следующей редакции: "после окончания строительства в срок не позднее 3-х месяцев со дня подписания акта приемки дома в эксплуатацию, передать Участнику-58 в "собственность квартиру согласно п. 1.2, п. 1.3 настоящего договора в соответствии с ценой, определенной в п. 3.1 настоящего договора"; 12) первый абзац пункта 3.1 изложить в следующей редакции: "цена договора (общая стоимость квартиры) рассчитывается из расчета 4 000 рублей за квадратный метр и составляет 145 920 рублей"; 13) пункт 3.4 договора N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "ШАХ" и К.Е., исключить; 14) пункт 3.10 договора N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "ШАХ" и К.Е., исключить. Просили также взыскать с ООО "ШАХ" в пользу К.А. в счет компенсации морального вреда 300 000 рублей; взыскать с ООО "ШАХ" в пользу К.Е. в счет компенсации морального вреда 300 000 рублей; взыскать с ООО "ШАХ" в пользу К.А. неустойку за просрочку передачи результата работ по договору N от ДД.ММ.ГГГГ в размере 474 000 рублей; взыскать с ООО "ШАХ" в пользу К.Е. неустойку за просрочку передачи результатов работ по договору N от ДД.ММ.ГГГГ в размере 242 800 рублей.
Впоследствии истцы уточнили исковые требования, просили пункт 1.2 договора N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "ШАХ" и К.А. изложить в следующей редакции "Участник-1" обязуется передать Участнику-2 в собственность по окончании строительства, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ, <адрес> площадью 35,34 кв. м на <адрес>, по цене определенную в п. 3.1 настоящего договора"; пункт 1.2 договора N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "ШАХ" и К.Е. изложить в следующей редакции: "доля Участника-58 при распределении результатов долевого участия в строительстве определена однокомнатной квартирой N, находящейся на 3-м этаже секции "В" жилого комплекса". Остальные исковые требования поддержали в полном объеме.
Представитель ООО "Шах" обратился со встречным иском К.А. о расторжении договора N о долевом участии в строительстве <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и к К.Е. о расторжении договора N о долевом участии в строительстве <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. В обоснование заявленных требований ссылался на то, что срок исполнения обязательств по договорам, заключенным между ООО "ШАХ" и К-ными был установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Однако, К-ными были нарушены условия договоров, а именно: не передан окончательный взнос в виде 3-комнатной квартиры и не были оплачены два взноса в размере 48 000 рублей, о чем К-ны уведомлялись, но данные требования исполнять отказались.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе К.А., К.Е. просят решение суда отменить, считают его незаконным и необоснованным.
В судебном заседании К.А., представляющий также интересы К.Е. по доверенности, доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.
Представитель ООО "ШАХ" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Судебная коллегия считает возможным в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие ответчика.
Проверив материалы дела, доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения, исходя из следующего.
В силу ч. 1 ст. 327-1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условия и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между К.А. и ООО "ШАХ" был заключен договор N о долевом участии в строительстве жилого комплекса "Литературная гостиная", расположенного в 5 квартале по <адрес>, в соответствии с которым ООО "ШАХ" приняло на себя обязательство построить трехкомнатную квартиру площадью 118, 5 кв. м по цене - 4 000 рублей за один квадратный метр на 5 этаже указанного жилого комплекса в срок до ДД.ММ.ГГГГ, а К.А., в свою очередь, обязался оплатить стоимость данной квартиры на условиях, определенных договором. Из п. 3.6 договора следует, что окончательный расчет происходит взносом 3-комнатной квартиры Участника-2 на момент заключения договора стоимостью 295 000 руб.
ДД.ММ.ГГГГ между К.Е. и ООО "ШАХ" был заключен договор N о долевом участии в строительстве жилого комплекса "Литературная гостиная", расположенном в 5 квартале по <адрес>, в соответствии с которым ООО "ШАХ" приняло на себя обязательство построить однокомнатную квартиру площадью 60,7 кв. м на 3 этаже дома, по цене 4 000 рублей за один квадратный метр, срок окончания строительства 3 ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость квартиры 242 800 руб. Согласно п. 3.5, 3.6, 3.7, 3.8 договора вступительный взнос в размере 500 руб., участник обязуется внести в момент подписания договора; первый взнос составляет 20% от стоимости квартиры, определяемой п. п. 3.1 и 3.2 договора и оплачивается участником не позднее 2 недель со дня заключения настоящего договора; последующие взносы вносятся участником равными платежами, не позднее 10 числа каждого месяца; размер ежемесячного взноса определяется исходя из стоимости 1 кв. м на день платежа. Последний срок полной оплаты стоимости квартиры за 2 месяца до окончания строительства.
В соответствии с п. 3.2, 3.3 договор N, а также п. 3.4, 3.7, 3.10 договора N цена договора не является фиксированной, стоимость квартиры в целом уточняется в течение срока строительства с учетом изменения затрат, а расчет стоимости 1 кв. м производится ежемесячно, исходя из фактически сложившихся цен на материалы, оборудование, услуги механизмов, работы, выполняемые подрядными организациями, прочие ресурсы, формирующие затраты на строительство жилого дома, с учетом инфляции.
Решением Автозаводского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в иске К.А. и К.Е. об обязании ООО "ШАХ" передать в собственность после окончания строительства трехкомнатной квартиры площадью 118,5 кв. м по цене 4 000 рублей за один квадратный метр на 5 этаже, К.Е., однокомнатной квартиры площадью 60,7 кв. м по цене 4 000 рублей за один квадратный метр на 3 этаже, расположенные <адрес> было отказано.
Данным решением установлено, что в договорах, заключенных между К.А. и ООО "ШАХ", а также К.Е. и ООО "ШАХ", стоимость квартир не является фиксированной, а в целом уточняется в течение планового срока строительства, с учетом изменения затрат. Кроме того, из вышеуказанного решения следует, что ООО "ШАХ" неоднократно уведомлял К-ных о том, что стоимость квадратного метра строящегося жилого комплекса увеличилась, в связи с увеличением затрат на строительные материалы, однако истцы данные уведомления проигнорировали.
Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ООО "ШАХ" уведомило К-ных о том, что им необходимо довнести в кассу ООО "ШАХ" за каждый метр площади 35 000 рублей за вычетом фактически уже выплаченных ими денежных средств.
Судом установлено, что К.А. оплатил только 179 000 руб., а К.Е. оплатила 197 200 руб., оставшиеся 45 600 руб. не платила, т.к. летом 2001 г. ООО "Шах" остановил строительство дома.
ДД.ММ.ГГГГ ООО "Шах" направил в адрес К.А. и К.Е. уведомление о том, что истцами не выполнены обязательства по договорам долевого участия в строительстве жилого комплекса, предложено погасить задолженность по договорам, а также выплатить неустойку. Из уведомления следует, что стоимость 1 кв. м квартиры в жилом комплексе составляет 41000 руб. Стоимость <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ составляет 4858500 руб. Стоимость квартиры по договору N от ДД.ММ.ГГГГ составляет 2488700 руб.
Оценив представленные сторонами доказательства, суд пришел к верному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований К.А. и К.Е. об изменении условий договоров долевого участия в строительстве, т.к. по условиям договоров N от ДД.ММ.ГГГГ и N от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость 1 кв. м квартиры не является фиксированной, а в целом уточняется в течение планового срока строительства, с учетом изменения затрат. Кроме того, указанные К-ными <адрес> N являются долями других участников долевого строительства.
Учитывая, что К-ны не исполнили со своей стороны в полном объеме обязательства по оплате долевого участия в строительстве, суд не нашел оснований для взыскания в их пользу неустойки и компенсации морального вреда.
Вместе с тем, суд правомерно удовлетворил встречные исковые требования ООО "Шах" о расторжении с К-ными договоров долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с ненадлежащим исполнением последними условий договоров в части их оплаты.
Возражения апелляционной жалобы относительно ссылки суда на решение Автозаводского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, т.к. решение от ДД.ММ.ГГГГ приведено судом первой инстанции в связи с тем, что К-ны в исковом заявлении снова ставят вопрос о цене за 1 кв. м квартиры, хотя данные обстоятельства уже являлись предметом исследования и нашли отражение в вышеуказанном решении, которое имеет преюдициальное значение при рассмотрении нового иска в силу положений ст. 61 ГПК РФ.
Довод жалобы о том, что договора долевого участия в строительстве между ООО "Шах" и ФИО2, ФИО1 в отношении <адрес> N не прошли государственную регистрацию, а следовательно, не считаются заключенными, является необоснованным, поскольку отсутствие государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве само по себе не может говорить о том, что вышеуказанные квартиры являются свободными от прав третьих лиц.
Ссылка К.А., К.Е. на то, что суд не определил нормы права, подлежащие применению к спорным правоотношениям в рамках встречных исковых требований, также является несостоятельной, поскольку суд в обоснование своих выводов о расторжении договоров долевого участия в строительстве сослался на ст. 450 ГК РФ, а также на п. 6.3 договора N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "ШАХ" и К.А., и п. 6.2. договора N от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного между ООО "Шах" и К.Е., согласно которым ООО "ШАХ" вправе расторгнуть договор досрочно в одностороннем порядке в случае не внесения ежемесячных платежей свыше двух месяцев.
Из материалов дела следует, что после ДД.ММ.ГГГГ. К.А. и К.Е. не вносили платежей в ООО "Шах", доказательств, свидетельствующих об исполнении своих обязательств в части оплаты квартир в соответствии с условиями договоров о долевом участии в строительстве не представили.
Доводы апелляционной жалобы К.А. и К.Е. о пропуске срока исковой давности ООО "ШАХ" для предъявления встречных исковых требований о расторжении договоров о долевом участии в строительстве, основаны на неверном толковании закона.
Таким образом, разрешая спор, суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, которым дал надлежащую правовую оценку и постановил правильное по существу решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нормы материального и процессуального права судом применены правильно, в связи с чем, оснований к отмене решения суда не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ судебная коллегия,
определила:
Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 29.10.12 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу К.А., К.Е. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)