Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 12 марта 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 марта 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Ю. Еремеевой,
судей Н.Н. Анисимовой, А.В. Гончаровой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Модиной,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Хабаровсккрайгаз",
апелляционное производство N 05АП-109/2013,
на решение от 20.11.2012 года
судьи Ю.С. Турсуновой
по делу N А51-18456/2012 Арбитражного суда Приморского края
по заявлению открытого акционерного общества "Хабаровсккрайгаз" (ИНН 2722010548, ОГРН 1022701128317)
об оспаривании постановления администрации городского округа закрытое административно-территориальное образование Большой Камень (ИНН 2503005665, ОГРН 1022500579750) от 07.06.2012 N 856
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "ВостокАвтоГаз"
при участии:
- открытого акционерного общества "Хабаровсккрайгаз": Бобровкая О.С., представитель по доверенности от 17.01.2013 N 04-22/132, сроком действия до 08.01.2014, удостоверение N 33798;
- администрация городского округа закрытое административно-территориальное образование Большой Камень, общество с ограниченной ответственностью "ВостокАвтоГаз" не явились.
установил:
Открытое акционерное общество "Хабаровсккрайгаз" (далее по тексту - заявитель, ОАО "Хабаровсккрайгаз", общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании недействительным постановления администрации городского округа закрытое административно-территориальное образование Большой Камень (далее по тексту - ответчик, администрация ЗАТО г. Большой Камень, администрация) от 07.06.2012 N 856 "О продлении с ООО "ВостокАвтоГаз" договора аренды земельного участка под размещение базы отдыха".
Определением Арбитражного суда Приморского края от 11.10.2012 в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "ВостокАвтоГаз" (далее - третье лицо, ООО "ВостокАвтоГаз").
Решением суда от 20.11.2012 в удовлетворении заявления общества отказано.
Обжалуя в порядке апелляционного производства решение суда от 20.11.2012, ОАО "Хабаровсккрайгаз" просит его отменить как незаконное и необоснованное, в связи с чем указало следующее. Заявитель считает нарушенным свое право на заключение на новый срок договора аренды спорного земельного участка как владельца базы отдыха, расположенной на участке. Также общество указывает на то, что постановление от 07.06.2012 N 856 подписано и.о. главы администрации Яковлевым Д.В. как лицом, не имевшим на то полномочий, поскольку 15.05.2012 он был отстранен от исполнения обязанностей главы администрации ЗАТО г. Большой Камень. Заявитель считает не соответствующим действительности вывод суда первой инстанции о том, что общество выбыло из правоотношений по аренде спорного земельного участка в связи с уступкой своих прав по договору аренды ООО "ВостокАвтоГаз", в подтверждение чего ссылается на официальные письма администрации после уступки заявителем права в адрес общества как арендатора земельного участка и документы по оплате обществом арендных платежей за май и июнь 2010 года, то есть после заключения соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды.
Также заявитель ссылается на то, что судом первой инстанции незаконно не приняты доводы заявителя со ссылкой на пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ о преимущественном праве общества на спорный земельный участок как собственника объектов недвижимости на нем.
Помимо указанного заявитель ссылается на то, что им было направлено ходатайство об отложении судебного заседания в связи с необходимостью предоставления дополнительных доказательств, включая подтверждение нахождения на земельном участке базы отдыха как объекта недвижимости, принадлежащего обществу, необходимых для подтверждения фактических обстоятельств, которое в нарушение статьи 158 АПК РФ оставлено судом без внимания.
В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции 05.03.2013 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 12.03.2013 до 15 часов 30 минут. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 19.09.2006 N 113 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" путем размещения на доске объявлений в здании суда и на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.
Представители администрации ЗАТО г. Большой Камень, ООО "ВостокАвтоГаз" до и после перерыва в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. В соответствии со статьями 156, 163, 266 АПК РФ коллегия рассмотрела апелляционную жалобу заявителя в отсутствие представителей указанных лиц, участвующих в деле.
Представитель ОАО "Хабаровсккрайгаз" в судебном заседании 05.03.2013 поддержал доводы апелляционной жалобы. Судом по ходатайству заявителя приобщены к материалам дела дополнительные документы: регистрационное удостоверение N 98 от 25.05.1997, регистрационное удостоверение N 29 от 21.05.1998, технический паспорт, составленный 25.05.1997, акт приемки законченного строительством объекта от 19.06.1995, инвентарные карточки учета объекта основных средств.
После перерыва 12.03.2013 в судебное заседание апелляционной инстанции представитель ОАО "Хабаровсккрайгаз", извещенный надлежащим образом, не явился. В соответствии со статьями 156, 163, 266 АПК РФ коллегия продолжила рассмотрение апелляционной жалобы заявителя в отсутствие его представителя.
Администрация ЗАТО г. Большой Камень в представленном в материалы дела письменном отзыве на апелляционную жалобу заявителя с доводами жалобы не согласна, полагает верным вывод суда первой инстанции о переходе прав на спорный земельный участок к новому арендатору - ООО "ВостокАвтоГаз" и фактической замене арендатора. При этом ответчик ссылается на то, что права ООО "ВостокАвтоГаз" зарегистрированы в Росреестре. В связи с этим администрация считает, что общество утратило все права аренды на спорный земельный участок, в том числе и право на заключение договора аренды на новый срок. Ссылку заявителя на подписание постановления от 07.06.2012 N 856 неуполномоченным лицом администрация считает не соответствующей действительности.
Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.
10.11.2002 между ОАО "Хабаровсккрайгаз" и администрацией ЗАТО г. Большой Камень заключен договор N 432/02 аренды земельного участка, площадью 1.18239 га в бухте Ильмовая. Земельный участок был предоставлен из земель особо охраняемых территорий и объектов для использования по целевому назначению - под размещение базы отдыха. 09.03.2007 между ОАО "Хабаровсккрайгаз" и администрацией заключено дополнительное соглашение N 1, в соответствии с которым срок действия договора аренды земельного участка продлен с 29.09.2007 по 29.09.2012 и в этот же день администрацией вынесено соответствующее постановление от 09.03.2007 N 187.
14.05.2010 между ОАО "Хабаровсккрайгаз" и ООО "ВостокАвтоГаз" заключен договор N 186-226 аренды базы отдыха, по которому заявитель передал ООО "ВостокАвтоГаз" во временное пользование базу отдыха "Плес", расположенную в г. Большой Камень в бухте Ильмовая.
30.04.2010 между ОАО "Хабаровсккрайгаз" и ООО "ВостокАвтоГаз" заключено соглашение, в соответствии с которым заявитель передал права и обязанности по договору аренды земельного участка N 432/02 от 10.11.2002 ООО "ВостокАвтоГаз" в полном объеме на весь срок аренды.
Договор аренды земельного участка N 432/02 от 10.11.2002 и соглашение о передаче прав и обязанностей по нему прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке.
18.05.2012 письмом N 09-02/06 заявитель уведомил ООО "ВостокАвтоГаз" о расторжении в одностороннем порядке ранее заключенного соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 432/02 от 10.11.2002, в связи с расторжением договора аренды имущества N 186-226 от 14.05.2010.
Также заявитель обратился в администрацию ЗАТО Большой Камень за продлением срока действия договора аренды земельного участка N 432/02 от 10.11.2002 под базой отдыха "Плес", расположенной по адресу: ЗАТО г. Большой Камень, бухта Ильмовая.
Письмом от 06.06.2012 N 16-965 администрация сообщила заявителю, что согласно поступившему в администрацию ЗАТО Большой Камень уведомлению управления Росреестра по Приморскому краю от 07.06.2010 N 08/003/2010-631 о проведенной регистрации ограничения (обременения) права на земельный участок площадью 11823,9 кв. м, расположенного в городском округе ЗАТО Большой Камень, бухта Ильмовая, на основании соглашения о передаче прав и обязанностей от 30.04.2010 (дата регистрации 07.06.2010 N 25-25-08/003/2010-631), права и обязанности по договору аренды N 432/02 от 10.11.2002 ОАО "Хабаровсккрайгаз" переданы ООО "ВостокАвтоГаз", в связи с чем, ООО "Хабаровсккрайгаз" в настоящее время не владеет правом по обращению с заявлением от лица арендатора вышеуказанного земельного участка.
07.06.2012 администрацией ЗАТО Большой Камень вынесено постановление N 856 от 07.06.2012, в соответствии с которым договор аренды N 432/07 от 10.11.2002 с ООО "ВостокАвтоГаз" (в редакции дополнительного соглашения от 09.03.2007 N 1 и соглашения о передаче прав и обязанностей от 30.04.2010) на земельный участок общей площадью 1,18239 га (11823,9 кв. м) продлен ООО "ВостокАвтоГаз" сроком на 5 лет с 30.09.2012 по 30.09.2017.
Не согласившись с вынесенным администрацией постановлением от 07.06.2012 N 856, посчитав его не соответствующим закону и нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, ОАО "Хабаровсккрайгаз" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения заявителя, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, в отзыве на жалобу, судебная коллегия считает апелляционную жалобу общества не подлежащей удовлетворению в силу следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198, пунктом 4 статьи 200, пунктом 3 статьи 201 АПК РФ, пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 ненормативный акт, решение и действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц могут быть признаны недействительными или незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Как следует из части 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу.
Согласно части 3 статьи 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.
Таким образом, нормы ЗК РФ имеют приоритет по сравнению с другими федеральными законами, содержащими нормы земельного права.
Пунктами 2, 3 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.
Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 29 ЗК РФ).
Материалами дела установлено, что ОАО "Хабаровсккрайгаз" по состоянию на 29.09.2012 принадлежал на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 25:36:01 02 006:0005 в бухте Ильмовая площадью 1,18239 га (11823,9 кв. м), предоставленный ОАО "Хабаровсккрайгаз" согласно заключенному им с администрацией ЗАТО г. Большой Камень договору от 10.11.2002 N 432/02 аренды земельного участка и постановлению администрации от 09.03.2007 N 187. Земельный участок был предоставлен в аренду сроком по 29.09.2012 под размещение базы отдыха.
14.05.2010 между ОАО "Хабаровсккрайгаз" и ООО "ВостокАвтоГаз" заключен договор N 186-226 аренды базы отдыха, по которому заявитель передал ООО "ВостокАвтоГаз" во временное пользование базу отдыха "Плес", расположенную в г. Большой Камень в бухте Ильмовая.
30.04.2010 между ОАО "Хабаровсккрайгаз" и ООО "ВостокАвтоГаз" заключено соглашение, в соответствии с которым заявитель передал права и обязанности по договору аренды земельного участка N 432/02 от 10.11.2002 ООО "ВостокАвтоГаз" в полном объеме на весь срок аренды.
В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что из буквального толкования данной нормы следует, что в результате заключения договора перенайма с согласия арендодателя к новому арендатору переходят все права и обязанности, предусмотренные договором аренды с прежним арендатором, если иное не установлено договором аренды или договором перенайма.
Перенаем влечет за собой замену стороны в договоре и к новому арендатору в порядке правопреемства переходят все права и обязанности прежнего арендатора в том виде, в каком они существовали на момент их передачи, если иное не установлено договором аренды или договором перенайма.
Будучи формой распоряжения арендованным имуществом, перенаем фактически означает замену арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды. Перенаем, при этом, подчиняется общим правилам о цессии и переводе долга в порядке главы 24 ГК РФ.
Из содержания указанного соглашения о передаче прав и обязанностей от 30.04.2010 следует, что общество передает в полном объеме свои права и обязанности по договору аренды земельного участка N 432/02 от 10.11.2002, в редакции дополнительного соглашения N 1 от 09.03.2007 ООО "ВостокАвтоГаз". В соответствии с указанным соглашением от 30.04.2010 к новому арендатору ООО "ВостокАвтоГаз" в порядке правопреемства перешли все права и обязанности, предусмотренные договором аренды N 432/02 от 10.11.2002, заключенным ранее между заявителем и администрацией, на срок действия данного договора аренды.
Из анализа указанных договоров суд первой инстанции пришел к выводу, что между ОАО "Хабаровсккрайгаз" и ООО "ВостокАвтоГаз" был заключен договор перенайма, в соответствии с положением, установленным пунктом 2 статьи 615 ГК РФ и, заключив который, заявитель фактически осуществил замену арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды на ООО "ВостокАвтоГаз".
Поскольку арендатором по договору аренды N 432/05 от 10.11.2002 согласно соглашению о передаче прав и обязанностей от 30.04.2010 в порядке пункта 1 статьи 621 ГК РФ стало ООО "ВостокАвтоГаз", суд первой инстанции признал обоснованным вывод администрации об утрате заявителем всех прав арендатора по указанному договору, в том числе и права на заключение договора аренды спорного земельного участка на новый срок, и посчитал правомерным вынесение администрацией постановления от 07.06.2012 N 856 от 07.06.2012 о продлении ООО "ВостокАвтоГаз" как действующему арендатору срока аренды на земельный участок общей площадью 1,18239 га (11823,9 кв. м), на 5 лет с 30.09.2012 по 30.09.2017.
Между тем указанный вывод суда первой инстанции коллегия считает ошибочным, поскольку судом не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 3 статьи 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Поскольку данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию или приобретения в аренду земельного участка под таким объектами недвижимости.
Материалами дела установлено, что спорный земельный участок был изначально предоставлен обществу администрацией в аренду под строительство и размещение базы отдыха.
Представленными заявителем в материалы дела в суде апелляционной инстанции доказательствами: регистрационное удостоверение N 98 от 25.05.1997; регистрационное удостоверение N 29 от 21.05.1998; технический паспорт базы отдыха "Хабаровсккрайгаз" "Плес", составленный 25.05.1997; акт приемки законченного строительством объекта от 19.06.1995; заключения инспекции архитектурно-строительного надзора от 21.07.1995 о соответствии принимаемого законченного строительством объекта проекту, санитарным и пожарным нормам; постановление главы администрации г. Большой Камень 01.06.1995 об отводе земельного участка АО "Хабаровсккрайгаз" под строительство базы отдыха в районе бухта Ильмовая; инвентарные карточки учета объекта основных средств подтверждается, что на спорном земельном участке находятся принадлежащий заявителю на праве собственности объект недвижимости - база отдыха "Плес".
Как следует из материалов дела общество в суде первой инстанции заявляло ходатайство об отложении судебного заседания по делу (л.д. 100) для представления доказательств того, что база отдыха на спорном земельном участке является недвижимым имуществом. Коллегия соглашается с доводом заявителя апелляционной жалобы о том, что данное ходатайство безосновательно и немотивированно отклонено судом.
Вышеназванные доказательства были представлены заявителем в суд апелляционной инстанции и приняты судом в качестве дополнительных доказательств по делу согласно части 2 статьи 268 АПК РФ, пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".
При этом, как следует из указанных документов, спорное имущество создавалось и принималось заявителем как законченный строительством объект до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Следовательно, на основании пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация права собственности ОАО "Хабаровсккрайгаз" на спорный объект недвижимости не являлась обязательной.
Принимая во внимание положения п. 1 и 2 статьи 33 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которым с момента вступления его в силу и до создания системы учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество такая государственная регистрация проводилась органами, на которые она была возложена, суд апелляционной инстанции принимает регистрационные уведомления бюро технической инвентаризации гор. Большой Камень в совокупности с другими документами, представленными заявителем, в подтверждении права собственности ОАО "Хабаровсккрайгаз" на построенную им и сданную в эксплуатацию базу отдыха "Плес".
В связи с этим заявитель имеет исключительное право аренды на спорный земельный участок под указанным объектом недвижимости.
В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ любой отказ заявителя как собственника объекта недвижимости на спорном земельном участке от прав на данный участок, в том числе посредством передачи таких прав третьему лицу ничтожен.
Следовательно, акт предоставления административным органом третьему лицу земельного участка, занятого объектом недвижимости истца, не соответствует закону.
Между тем из материалов дела также следует, что договор аренды N 432/07 от 10.11.2002, дополнительное соглашение N 1 от 09.03.2007, а также соглашение о передаче прав и обязанностей от 30.04.2010 были зарегистрированы в установленном порядке, что подтверждается уведомлением Росреестра от 07.06.2010 N 08\\003\\2010-63.
Оспариваемым постановлением от 07.06.2012 N 856 администрации городского округа закрытое административно-территориальное образование Большой Камень ООО "ВостокАвтоГаз" продлен договор аренды земельного участка под размещение базы отдыха N 432/07 от 10.11.2002.
На основании данного постановления заключено дополнительное соглашение от 20.06.2012 N 2 к договору аренды спорного земельного участка. В соответствии с уведомлением Росреестра от 20.06.2012 N 08/007/2012-637 проведена регистрация сделки на основании дополнительного соглашения от 20.06.2012 N 2.
Указанная государственная регистрация договора в редакции дополнений N 1 от 09.03.2007 и 20.06.2012 N 2 на сегодняшний день является действующей и в установленном законом порядке не оспорена.
Целью заявленного в настоящем деле требования является устранение оспариваемого ненормативного акта как основания обременения спорного земельного участка правами третьего лица.
Согласно статье 8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В силу статьи 609 ГК РФ право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
При этом пунктом 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
В момент заключения договора аренды (дополнительного соглашения к нему) прекратились административные правоотношения и возникли обязательственные. Рассмотрение вопроса о правомерности продления в пользу третьего лица договора аренды спорного земельного участка возможно лишь посредством проверки в судебном порядке существующего основания владения (гражданско-правовой сделки). При этом истец не лишен возможности при заявлении соответствующего иска приводить доводы о недействительности оспариваемого постановления в суде по гражданскому спору.
В рассматриваемом случае, учитывая установленные выше обстоятельства, фактически имеет место спор между обществом и третьим лицом о праве аренды спорного земельного участка, который, учитывая зарегистрированное право аренды земельного участка третьего лица, не может быть рассмотрен в соответствии с главой 24 АПК РФ, а подлежит рассмотрению в исковом производстве.
Признание оспариваемого постановления администрации недействительным не повлечет прекращение зарегистрированного права аренды земельного участка третьего лица, не приведет к восстановлению прав заявителя на спорный земельный участок.
Таким образом, учитывая, что в отношении спорного земельного участка зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу третьего лица, избранный заявителем способ защиты нарушенного права не влечет восстановления прав заявителя (ст. 4 АПК РФ, ст. 12 ГК РФ).
На основании изложенного, коллегия приходит к выводу, что заявителем выбран ненадлежащий способ защиты своего нарушенного права, что является достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
При таких обстоятельствах заявленные обществом в рамках настоящего дела требования, также апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежат, поскольку неверные выводы суда первой инстанции не привели к принятию неправильного судебного акта.
Иные доводы общества в обоснование заявленных требований оценке не подлежат, как не имеющие правового значения.
С учетом вышеизложенного, несмотря на ошибочность вывода суда первой инстанции в изложенной выше части, коллегия апелляционной инстанции в соответствии с частью 2 статьи 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" не отменяет обжалуемый судебный акт.
Излишне уплаченная ОАО "Хабаровсккрайгаз" при подаче апелляционной жалобы по платежному поручению N 12015 от 19.11.2012 на сумму 2000 рублей госпошлина в сумме 1000 рублей в силу подпунктов 3, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ, с учетом абзаца 2 пункта 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.05.2005 N 91 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации", подлежит возврату обществу из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 20.11.2012 года по делу N А51-18456/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить открытому акционерному обществу "Хабаровсккрайгаз" из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину при подаче апелляционной жалобы по платежному поручению N 12015 от 19.11.2012 в сумме 1000 (одна тысяча) рублей.
Выдать справку на возврат государственной пошлины.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
О.Ю.ЕРЕМЕЕВА
Судьи
Н.Н.АНИСИМОВА
А.В.ГОНЧАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.03.2013 N 05АП-109/2013 ПО ДЕЛУ N А51-18456/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 марта 2013 г. N 05АП-109/2013
Дело N А51-18456/2012
Резолютивная часть постановления оглашена 12 марта 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 марта 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Ю. Еремеевой,
судей Н.Н. Анисимовой, А.В. Гончаровой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Модиной,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Хабаровсккрайгаз",
апелляционное производство N 05АП-109/2013,
на решение от 20.11.2012 года
судьи Ю.С. Турсуновой
по делу N А51-18456/2012 Арбитражного суда Приморского края
по заявлению открытого акционерного общества "Хабаровсккрайгаз" (ИНН 2722010548, ОГРН 1022701128317)
об оспаривании постановления администрации городского округа закрытое административно-территориальное образование Большой Камень (ИНН 2503005665, ОГРН 1022500579750) от 07.06.2012 N 856
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "ВостокАвтоГаз"
при участии:
- открытого акционерного общества "Хабаровсккрайгаз": Бобровкая О.С., представитель по доверенности от 17.01.2013 N 04-22/132, сроком действия до 08.01.2014, удостоверение N 33798;
- администрация городского округа закрытое административно-территориальное образование Большой Камень, общество с ограниченной ответственностью "ВостокАвтоГаз" не явились.
установил:
Открытое акционерное общество "Хабаровсккрайгаз" (далее по тексту - заявитель, ОАО "Хабаровсккрайгаз", общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании недействительным постановления администрации городского округа закрытое административно-территориальное образование Большой Камень (далее по тексту - ответчик, администрация ЗАТО г. Большой Камень, администрация) от 07.06.2012 N 856 "О продлении с ООО "ВостокАвтоГаз" договора аренды земельного участка под размещение базы отдыха".
Определением Арбитражного суда Приморского края от 11.10.2012 в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "ВостокАвтоГаз" (далее - третье лицо, ООО "ВостокАвтоГаз").
Решением суда от 20.11.2012 в удовлетворении заявления общества отказано.
Обжалуя в порядке апелляционного производства решение суда от 20.11.2012, ОАО "Хабаровсккрайгаз" просит его отменить как незаконное и необоснованное, в связи с чем указало следующее. Заявитель считает нарушенным свое право на заключение на новый срок договора аренды спорного земельного участка как владельца базы отдыха, расположенной на участке. Также общество указывает на то, что постановление от 07.06.2012 N 856 подписано и.о. главы администрации Яковлевым Д.В. как лицом, не имевшим на то полномочий, поскольку 15.05.2012 он был отстранен от исполнения обязанностей главы администрации ЗАТО г. Большой Камень. Заявитель считает не соответствующим действительности вывод суда первой инстанции о том, что общество выбыло из правоотношений по аренде спорного земельного участка в связи с уступкой своих прав по договору аренды ООО "ВостокАвтоГаз", в подтверждение чего ссылается на официальные письма администрации после уступки заявителем права в адрес общества как арендатора земельного участка и документы по оплате обществом арендных платежей за май и июнь 2010 года, то есть после заключения соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды.
Также заявитель ссылается на то, что судом первой инстанции незаконно не приняты доводы заявителя со ссылкой на пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ о преимущественном праве общества на спорный земельный участок как собственника объектов недвижимости на нем.
Помимо указанного заявитель ссылается на то, что им было направлено ходатайство об отложении судебного заседания в связи с необходимостью предоставления дополнительных доказательств, включая подтверждение нахождения на земельном участке базы отдыха как объекта недвижимости, принадлежащего обществу, необходимых для подтверждения фактических обстоятельств, которое в нарушение статьи 158 АПК РФ оставлено судом без внимания.
В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции 05.03.2013 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 12.03.2013 до 15 часов 30 минут. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 19.09.2006 N 113 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" путем размещения на доске объявлений в здании суда и на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.
Представители администрации ЗАТО г. Большой Камень, ООО "ВостокАвтоГаз" до и после перерыва в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. В соответствии со статьями 156, 163, 266 АПК РФ коллегия рассмотрела апелляционную жалобу заявителя в отсутствие представителей указанных лиц, участвующих в деле.
Представитель ОАО "Хабаровсккрайгаз" в судебном заседании 05.03.2013 поддержал доводы апелляционной жалобы. Судом по ходатайству заявителя приобщены к материалам дела дополнительные документы: регистрационное удостоверение N 98 от 25.05.1997, регистрационное удостоверение N 29 от 21.05.1998, технический паспорт, составленный 25.05.1997, акт приемки законченного строительством объекта от 19.06.1995, инвентарные карточки учета объекта основных средств.
После перерыва 12.03.2013 в судебное заседание апелляционной инстанции представитель ОАО "Хабаровсккрайгаз", извещенный надлежащим образом, не явился. В соответствии со статьями 156, 163, 266 АПК РФ коллегия продолжила рассмотрение апелляционной жалобы заявителя в отсутствие его представителя.
Администрация ЗАТО г. Большой Камень в представленном в материалы дела письменном отзыве на апелляционную жалобу заявителя с доводами жалобы не согласна, полагает верным вывод суда первой инстанции о переходе прав на спорный земельный участок к новому арендатору - ООО "ВостокАвтоГаз" и фактической замене арендатора. При этом ответчик ссылается на то, что права ООО "ВостокАвтоГаз" зарегистрированы в Росреестре. В связи с этим администрация считает, что общество утратило все права аренды на спорный земельный участок, в том числе и право на заключение договора аренды на новый срок. Ссылку заявителя на подписание постановления от 07.06.2012 N 856 неуполномоченным лицом администрация считает не соответствующей действительности.
Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.
10.11.2002 между ОАО "Хабаровсккрайгаз" и администрацией ЗАТО г. Большой Камень заключен договор N 432/02 аренды земельного участка, площадью 1.18239 га в бухте Ильмовая. Земельный участок был предоставлен из земель особо охраняемых территорий и объектов для использования по целевому назначению - под размещение базы отдыха. 09.03.2007 между ОАО "Хабаровсккрайгаз" и администрацией заключено дополнительное соглашение N 1, в соответствии с которым срок действия договора аренды земельного участка продлен с 29.09.2007 по 29.09.2012 и в этот же день администрацией вынесено соответствующее постановление от 09.03.2007 N 187.
14.05.2010 между ОАО "Хабаровсккрайгаз" и ООО "ВостокАвтоГаз" заключен договор N 186-226 аренды базы отдыха, по которому заявитель передал ООО "ВостокАвтоГаз" во временное пользование базу отдыха "Плес", расположенную в г. Большой Камень в бухте Ильмовая.
30.04.2010 между ОАО "Хабаровсккрайгаз" и ООО "ВостокАвтоГаз" заключено соглашение, в соответствии с которым заявитель передал права и обязанности по договору аренды земельного участка N 432/02 от 10.11.2002 ООО "ВостокАвтоГаз" в полном объеме на весь срок аренды.
Договор аренды земельного участка N 432/02 от 10.11.2002 и соглашение о передаче прав и обязанностей по нему прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке.
18.05.2012 письмом N 09-02/06 заявитель уведомил ООО "ВостокАвтоГаз" о расторжении в одностороннем порядке ранее заключенного соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 432/02 от 10.11.2002, в связи с расторжением договора аренды имущества N 186-226 от 14.05.2010.
Также заявитель обратился в администрацию ЗАТО Большой Камень за продлением срока действия договора аренды земельного участка N 432/02 от 10.11.2002 под базой отдыха "Плес", расположенной по адресу: ЗАТО г. Большой Камень, бухта Ильмовая.
Письмом от 06.06.2012 N 16-965 администрация сообщила заявителю, что согласно поступившему в администрацию ЗАТО Большой Камень уведомлению управления Росреестра по Приморскому краю от 07.06.2010 N 08/003/2010-631 о проведенной регистрации ограничения (обременения) права на земельный участок площадью 11823,9 кв. м, расположенного в городском округе ЗАТО Большой Камень, бухта Ильмовая, на основании соглашения о передаче прав и обязанностей от 30.04.2010 (дата регистрации 07.06.2010 N 25-25-08/003/2010-631), права и обязанности по договору аренды N 432/02 от 10.11.2002 ОАО "Хабаровсккрайгаз" переданы ООО "ВостокАвтоГаз", в связи с чем, ООО "Хабаровсккрайгаз" в настоящее время не владеет правом по обращению с заявлением от лица арендатора вышеуказанного земельного участка.
07.06.2012 администрацией ЗАТО Большой Камень вынесено постановление N 856 от 07.06.2012, в соответствии с которым договор аренды N 432/07 от 10.11.2002 с ООО "ВостокАвтоГаз" (в редакции дополнительного соглашения от 09.03.2007 N 1 и соглашения о передаче прав и обязанностей от 30.04.2010) на земельный участок общей площадью 1,18239 га (11823,9 кв. м) продлен ООО "ВостокАвтоГаз" сроком на 5 лет с 30.09.2012 по 30.09.2017.
Не согласившись с вынесенным администрацией постановлением от 07.06.2012 N 856, посчитав его не соответствующим закону и нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, ОАО "Хабаровсккрайгаз" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения заявителя, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, в отзыве на жалобу, судебная коллегия считает апелляционную жалобу общества не подлежащей удовлетворению в силу следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198, пунктом 4 статьи 200, пунктом 3 статьи 201 АПК РФ, пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 ненормативный акт, решение и действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц могут быть признаны недействительными или незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Как следует из части 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу.
Согласно части 3 статьи 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.
Таким образом, нормы ЗК РФ имеют приоритет по сравнению с другими федеральными законами, содержащими нормы земельного права.
Пунктами 2, 3 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.
Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 29 ЗК РФ).
Материалами дела установлено, что ОАО "Хабаровсккрайгаз" по состоянию на 29.09.2012 принадлежал на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 25:36:01 02 006:0005 в бухте Ильмовая площадью 1,18239 га (11823,9 кв. м), предоставленный ОАО "Хабаровсккрайгаз" согласно заключенному им с администрацией ЗАТО г. Большой Камень договору от 10.11.2002 N 432/02 аренды земельного участка и постановлению администрации от 09.03.2007 N 187. Земельный участок был предоставлен в аренду сроком по 29.09.2012 под размещение базы отдыха.
14.05.2010 между ОАО "Хабаровсккрайгаз" и ООО "ВостокАвтоГаз" заключен договор N 186-226 аренды базы отдыха, по которому заявитель передал ООО "ВостокАвтоГаз" во временное пользование базу отдыха "Плес", расположенную в г. Большой Камень в бухте Ильмовая.
30.04.2010 между ОАО "Хабаровсккрайгаз" и ООО "ВостокАвтоГаз" заключено соглашение, в соответствии с которым заявитель передал права и обязанности по договору аренды земельного участка N 432/02 от 10.11.2002 ООО "ВостокАвтоГаз" в полном объеме на весь срок аренды.
В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что из буквального толкования данной нормы следует, что в результате заключения договора перенайма с согласия арендодателя к новому арендатору переходят все права и обязанности, предусмотренные договором аренды с прежним арендатором, если иное не установлено договором аренды или договором перенайма.
Перенаем влечет за собой замену стороны в договоре и к новому арендатору в порядке правопреемства переходят все права и обязанности прежнего арендатора в том виде, в каком они существовали на момент их передачи, если иное не установлено договором аренды или договором перенайма.
Будучи формой распоряжения арендованным имуществом, перенаем фактически означает замену арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды. Перенаем, при этом, подчиняется общим правилам о цессии и переводе долга в порядке главы 24 ГК РФ.
Из содержания указанного соглашения о передаче прав и обязанностей от 30.04.2010 следует, что общество передает в полном объеме свои права и обязанности по договору аренды земельного участка N 432/02 от 10.11.2002, в редакции дополнительного соглашения N 1 от 09.03.2007 ООО "ВостокАвтоГаз". В соответствии с указанным соглашением от 30.04.2010 к новому арендатору ООО "ВостокАвтоГаз" в порядке правопреемства перешли все права и обязанности, предусмотренные договором аренды N 432/02 от 10.11.2002, заключенным ранее между заявителем и администрацией, на срок действия данного договора аренды.
Из анализа указанных договоров суд первой инстанции пришел к выводу, что между ОАО "Хабаровсккрайгаз" и ООО "ВостокАвтоГаз" был заключен договор перенайма, в соответствии с положением, установленным пунктом 2 статьи 615 ГК РФ и, заключив который, заявитель фактически осуществил замену арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды на ООО "ВостокАвтоГаз".
Поскольку арендатором по договору аренды N 432/05 от 10.11.2002 согласно соглашению о передаче прав и обязанностей от 30.04.2010 в порядке пункта 1 статьи 621 ГК РФ стало ООО "ВостокАвтоГаз", суд первой инстанции признал обоснованным вывод администрации об утрате заявителем всех прав арендатора по указанному договору, в том числе и права на заключение договора аренды спорного земельного участка на новый срок, и посчитал правомерным вынесение администрацией постановления от 07.06.2012 N 856 от 07.06.2012 о продлении ООО "ВостокАвтоГаз" как действующему арендатору срока аренды на земельный участок общей площадью 1,18239 га (11823,9 кв. м), на 5 лет с 30.09.2012 по 30.09.2017.
Между тем указанный вывод суда первой инстанции коллегия считает ошибочным, поскольку судом не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 3 статьи 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Поскольку данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию или приобретения в аренду земельного участка под таким объектами недвижимости.
Материалами дела установлено, что спорный земельный участок был изначально предоставлен обществу администрацией в аренду под строительство и размещение базы отдыха.
Представленными заявителем в материалы дела в суде апелляционной инстанции доказательствами: регистрационное удостоверение N 98 от 25.05.1997; регистрационное удостоверение N 29 от 21.05.1998; технический паспорт базы отдыха "Хабаровсккрайгаз" "Плес", составленный 25.05.1997; акт приемки законченного строительством объекта от 19.06.1995; заключения инспекции архитектурно-строительного надзора от 21.07.1995 о соответствии принимаемого законченного строительством объекта проекту, санитарным и пожарным нормам; постановление главы администрации г. Большой Камень 01.06.1995 об отводе земельного участка АО "Хабаровсккрайгаз" под строительство базы отдыха в районе бухта Ильмовая; инвентарные карточки учета объекта основных средств подтверждается, что на спорном земельном участке находятся принадлежащий заявителю на праве собственности объект недвижимости - база отдыха "Плес".
Как следует из материалов дела общество в суде первой инстанции заявляло ходатайство об отложении судебного заседания по делу (л.д. 100) для представления доказательств того, что база отдыха на спорном земельном участке является недвижимым имуществом. Коллегия соглашается с доводом заявителя апелляционной жалобы о том, что данное ходатайство безосновательно и немотивированно отклонено судом.
Вышеназванные доказательства были представлены заявителем в суд апелляционной инстанции и приняты судом в качестве дополнительных доказательств по делу согласно части 2 статьи 268 АПК РФ, пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".
При этом, как следует из указанных документов, спорное имущество создавалось и принималось заявителем как законченный строительством объект до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Следовательно, на основании пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация права собственности ОАО "Хабаровсккрайгаз" на спорный объект недвижимости не являлась обязательной.
Принимая во внимание положения п. 1 и 2 статьи 33 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которым с момента вступления его в силу и до создания системы учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество такая государственная регистрация проводилась органами, на которые она была возложена, суд апелляционной инстанции принимает регистрационные уведомления бюро технической инвентаризации гор. Большой Камень в совокупности с другими документами, представленными заявителем, в подтверждении права собственности ОАО "Хабаровсккрайгаз" на построенную им и сданную в эксплуатацию базу отдыха "Плес".
В связи с этим заявитель имеет исключительное право аренды на спорный земельный участок под указанным объектом недвижимости.
В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ любой отказ заявителя как собственника объекта недвижимости на спорном земельном участке от прав на данный участок, в том числе посредством передачи таких прав третьему лицу ничтожен.
Следовательно, акт предоставления административным органом третьему лицу земельного участка, занятого объектом недвижимости истца, не соответствует закону.
Между тем из материалов дела также следует, что договор аренды N 432/07 от 10.11.2002, дополнительное соглашение N 1 от 09.03.2007, а также соглашение о передаче прав и обязанностей от 30.04.2010 были зарегистрированы в установленном порядке, что подтверждается уведомлением Росреестра от 07.06.2010 N 08\\003\\2010-63.
Оспариваемым постановлением от 07.06.2012 N 856 администрации городского округа закрытое административно-территориальное образование Большой Камень ООО "ВостокАвтоГаз" продлен договор аренды земельного участка под размещение базы отдыха N 432/07 от 10.11.2002.
На основании данного постановления заключено дополнительное соглашение от 20.06.2012 N 2 к договору аренды спорного земельного участка. В соответствии с уведомлением Росреестра от 20.06.2012 N 08/007/2012-637 проведена регистрация сделки на основании дополнительного соглашения от 20.06.2012 N 2.
Указанная государственная регистрация договора в редакции дополнений N 1 от 09.03.2007 и 20.06.2012 N 2 на сегодняшний день является действующей и в установленном законом порядке не оспорена.
Целью заявленного в настоящем деле требования является устранение оспариваемого ненормативного акта как основания обременения спорного земельного участка правами третьего лица.
Согласно статье 8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В силу статьи 609 ГК РФ право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
При этом пунктом 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
В момент заключения договора аренды (дополнительного соглашения к нему) прекратились административные правоотношения и возникли обязательственные. Рассмотрение вопроса о правомерности продления в пользу третьего лица договора аренды спорного земельного участка возможно лишь посредством проверки в судебном порядке существующего основания владения (гражданско-правовой сделки). При этом истец не лишен возможности при заявлении соответствующего иска приводить доводы о недействительности оспариваемого постановления в суде по гражданскому спору.
В рассматриваемом случае, учитывая установленные выше обстоятельства, фактически имеет место спор между обществом и третьим лицом о праве аренды спорного земельного участка, который, учитывая зарегистрированное право аренды земельного участка третьего лица, не может быть рассмотрен в соответствии с главой 24 АПК РФ, а подлежит рассмотрению в исковом производстве.
Признание оспариваемого постановления администрации недействительным не повлечет прекращение зарегистрированного права аренды земельного участка третьего лица, не приведет к восстановлению прав заявителя на спорный земельный участок.
Таким образом, учитывая, что в отношении спорного земельного участка зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу третьего лица, избранный заявителем способ защиты нарушенного права не влечет восстановления прав заявителя (ст. 4 АПК РФ, ст. 12 ГК РФ).
На основании изложенного, коллегия приходит к выводу, что заявителем выбран ненадлежащий способ защиты своего нарушенного права, что является достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
При таких обстоятельствах заявленные обществом в рамках настоящего дела требования, также апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежат, поскольку неверные выводы суда первой инстанции не привели к принятию неправильного судебного акта.
Иные доводы общества в обоснование заявленных требований оценке не подлежат, как не имеющие правового значения.
С учетом вышеизложенного, несмотря на ошибочность вывода суда первой инстанции в изложенной выше части, коллегия апелляционной инстанции в соответствии с частью 2 статьи 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" не отменяет обжалуемый судебный акт.
Излишне уплаченная ОАО "Хабаровсккрайгаз" при подаче апелляционной жалобы по платежному поручению N 12015 от 19.11.2012 на сумму 2000 рублей госпошлина в сумме 1000 рублей в силу подпунктов 3, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ, с учетом абзаца 2 пункта 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.05.2005 N 91 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации", подлежит возврату обществу из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 20.11.2012 года по делу N А51-18456/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить открытому акционерному обществу "Хабаровсккрайгаз" из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину при подаче апелляционной жалобы по платежному поручению N 12015 от 19.11.2012 в сумме 1000 (одна тысяча) рублей.
Выдать справку на возврат государственной пошлины.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
О.Ю.ЕРЕМЕЕВА
Судьи
Н.Н.АНИСИМОВА
А.В.ГОНЧАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)