Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 февраля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рыжкова Ю.В., судей Бабаевой О.В. и Чесняк Н.В., при участии от истца - индивидуального предпринимателя Кожиновой В.А. (г. Краснодар, ИНН 230812259393, ОГРНИП 310230831300066) - Яманова И.Л. (доверенность от 29.03.2012), от ответчика - индивидуального предпринимателя Телепневой О.В. (г. Ставрополь, ИНН 263600280831, ОГРНИП 304263530200079) - Диденко Ю.А. (доверенность от 20.11.2012), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Телепневой О.В. на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2012 по делу N А63-9037/2012 (судьи Жуков Е.В., Казакова Г.В., Параскевова С.А.), установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Кожинова В.А. обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к индивидуальному предпринимателю Телепневой О.В. о взыскании 3 760 тыс. рублей неосновательного обогащения и 116 142 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами с 24.03.2012 по 13.08.2012 (уточненные требования).
Решением от 16.08.2012 (судья Мисникова О.А.) в иске отказано. Суд исходил из того, что неосновательное обогащение на стороне ответчика отсутствует, поскольку срок, в который стороны обязались заключить основной договор, не истек.
Постановлением апелляционного суда от 20.11.2012 решение от 16.08.2012 отменено, иск удовлетворен. Судебный акт мотивирован тем, что из буквального толкования условий договора о намерениях от 29.02.2012 следует, что стороны обязались заключить основной договор в срок до 23.03.2012 включительно. Вместе с тем до истечения этого срока предприниматель Телепнева О.В. не направила истцу предложение заключить основной договор. Таким образом, с названной даты у ответчика отсутствуют правовые основания для удержания полученных от предпринимателя Кожиновой В.А. денежных средств.
В кассационной жалобе предприниматель Телепнева О.В. просит отменить постановление, оставив в силе решение суда. По мнению заявителя, выводы апелляционного суда основаны на неверном толковании условий договора о намерениях от 29.02.2012. Ответчик считает, что названным договором не предусмотрен срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В связи с этим в силу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации основной договор должен быть заключен в срок до 28.02.2013; на момент рассмотрения судом иска предпринимателя Кожиновой В.А. обязательства сторон по договору о намерениях не прекратились. Кроме того, с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление N 54), договор о намерениях от 29.02.2012 является договором купли-продажи будущей недвижимости с условием о предварительной оплате.
В отзыве на жалобу предприниматель Кожинова В.А. просит оставить постановление без изменения, считая его законным и обоснованным. Истец полагает, что довод о том, что основной договор надлежало заключить в срок до 28.02.2013, противоречит содержанию пункта 2 договора о намерениях от 29.02.2012. Телеграмма от 21.03.2012, направленная предпринимателем Телепневой О.В. предпринимателю Кожиновой В.А., не является предложением заключить основной договор в смысле статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, ответчик, указывая, что срок для исполнения его обязательств по предварительному договору не истек, тем не менее уступил права требования на спорную недвижимость иному лицу.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы.
Изучив материалы дела и выслушав названных представителей, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, 29.02.2012 предприниматель Телепнева О.В. и предприниматель Кожинова В.А. заключили договор о намерениях. По условиям договора предприниматель Телепнева О.В. обязалась уступить предпринимателю Кожиновой В.А. свое право требования на объекты недвижимости - нежилые помещения N 9-13, 15-24 общей площадью 180,32 кв. м, расположенные на первом этаже в третьем подъезде (код К3-1-5) жилого 14-этажного дома с техническим этажом и двухуровневой подземной автостоянкой со встроенно-пристроенными помещениями, с объектами инфраструктуры, предусмотренными проектной документацией и техническими условиями, в жилом комплексе "Адриан", расположенном в г. Краснодаре по ул. Лузана, 23/Шоссе Нефтяников, 63 на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0201012:0001. Право требования на названные объекты принадлежит предпринимателю Телепневой О.В. на основании договора долевого участия в строительстве жилого дома от 10.06.2011 N 01/А3/Н, зарегистрированного в уполномоченном органе 11.08.2011. В свою очередь предприниматель Кожинова В.А. обязалась уплатить предпринимателю Телепневой О.В. за уступаемое право требования на объекты недвижимости 19 836 тыс. рублей, из которых 3 760 тыс. рублей - в качестве аванса при подписании договора о намерениях и 16 076 тыс. рублей - при подписании основного договора. Стороны обязались подписать основной договор в срок не позднее 23.03.2012 включительно (пункт 2). В пункте 8 договора стороны предусмотрели, что в целях обеспечения исполнения договора о намерениях и заключаемого в будущем основного договора заключат соглашение об авансе (приложение N 1).
29 февраля 2012 года предприниматель Кожинова В.А. и предприниматель Телепнева О.В. заключили соглашение об авансе, по которому первая передала второй 3 760 тыс. рублей. Передача денежных средств подтверждается актом на передачу аванса.
Ссылаясь на то, что в срок, предусмотренный договором о намерениях от 29.02.2012, основной договор не заключен, предложение о его заключении не поступало, предприниматель Кожинова В.А. обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании суммы аванса и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Отказывая в иске, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что неосновательное обогащение на стороне ответчика отсутствует, поскольку срок, в который стороны обязались заключить основной договор, не истек.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если названные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Оценив условия договора о намерениях от 29.02.2012, апелляционный суд правомерно признал выводы суда первой инстанции неверными. Суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что основной договор должен быть заключен сторонами в срок не позднее 23.03.2012 включительно. Вместе с тем до истечения этого срока предприниматель Телепнева О.В. не направила истцу предложение заключить основной договор. Телеграмма от 21.03.2012 правомерно не признана апелляционным судом в качестве доказательства такого предложения. В силу пункта 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации предложение о заключении договора направляется в виде оферты, содержащей существенные условия договора. Однако телеграмма от 21.03.2012 подобных условий не содержит. Телеграммы от 26.03.2012 и 27.03.2012, а также письмо от 23.04.2012 направлены истцом ответчику за пределами срока, в который стороны обязались заключить основной договор.
Суд апелляционной инстанции, с учетом позиции, выработанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.01.2010 N 13331/09, пришел к правильному выводу о том, что 3 760 тыс. рублей, переданные предпринимателем Кожиновой В.А. предпринимателю Телепневой О.В., не являются задатком. Установив, что иные основания для удержания ответчиком названных средств отсутствуют, обязательства сторон по договору о намерениях прекратились с 29.03.2012 (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), апелляционный суд правомерно на основании пункта 1 статьи 1102 и пункта 2 статьи 1107 Кодекса удовлетворил требования истца.
Довод ответчика о том, что постановление принято судом апелляционной инстанции без учета правовой позиции, изложенной в пункте 8 постановления N 54, отклоняется. Из названного пункта следует, что в качестве договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате необходимо квалифицировать договор, поименованный как предварительный, в котором установлена обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть. Вместе с тем в рассматриваемом случае предварительным соглашением предусмотрена продажа не недвижимой вещи, а права требования, вытекающего из договора долевого участия в строительстве жилого дома; при этом у продавца не предусмотрено возникновение в будущем вещного права на соответствующую недвижимость.
Суд отклоняет довод жалобы о том, что, поскольку уступка права требования по договору долевого участия в строительстве жилого дома является заключенной только после государственной регистрации, то условие предварительного договора о сроке подписания основного договора не свидетельствует о достижении сторонами соглашения о сроке заключения сделки.
Согласно статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Учитывая, что государственная регистрация сделки и ее сроки зависят от воли третьего лица (государственного органа), а не сторон сделки, определение сторонами предварительного договора срока подписания основного договора, а не его регистрации, в полной мере соответствует требованиям статьи 190 названного Кодекса. Заявитель не доказал, что, согласовав в договоре о намерениях срок подписания договора, стороны не имели цель определить срок заключения договора, а их воля была направлена на достижение иной цели.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд обоснованно истолковал условия договора. Доводы жалобы в этой части направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судом апелляционной инстанции фактических обстоятельств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допускается при рассмотрении спора в кассационном порядке.
Основания для изменения или отмены постановления не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2012 по делу N А63-9037/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Ю.В.РЫЖКОВ
Судьи
О.В.БАБАЕВА
Н.В.ЧЕСНЯК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 19.02.2013 ПО ДЕЛУ N А63-9037/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 февраля 2013 г. по делу N А63-9037/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 февраля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рыжкова Ю.В., судей Бабаевой О.В. и Чесняк Н.В., при участии от истца - индивидуального предпринимателя Кожиновой В.А. (г. Краснодар, ИНН 230812259393, ОГРНИП 310230831300066) - Яманова И.Л. (доверенность от 29.03.2012), от ответчика - индивидуального предпринимателя Телепневой О.В. (г. Ставрополь, ИНН 263600280831, ОГРНИП 304263530200079) - Диденко Ю.А. (доверенность от 20.11.2012), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Телепневой О.В. на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2012 по делу N А63-9037/2012 (судьи Жуков Е.В., Казакова Г.В., Параскевова С.А.), установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Кожинова В.А. обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к индивидуальному предпринимателю Телепневой О.В. о взыскании 3 760 тыс. рублей неосновательного обогащения и 116 142 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами с 24.03.2012 по 13.08.2012 (уточненные требования).
Решением от 16.08.2012 (судья Мисникова О.А.) в иске отказано. Суд исходил из того, что неосновательное обогащение на стороне ответчика отсутствует, поскольку срок, в который стороны обязались заключить основной договор, не истек.
Постановлением апелляционного суда от 20.11.2012 решение от 16.08.2012 отменено, иск удовлетворен. Судебный акт мотивирован тем, что из буквального толкования условий договора о намерениях от 29.02.2012 следует, что стороны обязались заключить основной договор в срок до 23.03.2012 включительно. Вместе с тем до истечения этого срока предприниматель Телепнева О.В. не направила истцу предложение заключить основной договор. Таким образом, с названной даты у ответчика отсутствуют правовые основания для удержания полученных от предпринимателя Кожиновой В.А. денежных средств.
В кассационной жалобе предприниматель Телепнева О.В. просит отменить постановление, оставив в силе решение суда. По мнению заявителя, выводы апелляционного суда основаны на неверном толковании условий договора о намерениях от 29.02.2012. Ответчик считает, что названным договором не предусмотрен срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В связи с этим в силу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации основной договор должен быть заключен в срок до 28.02.2013; на момент рассмотрения судом иска предпринимателя Кожиновой В.А. обязательства сторон по договору о намерениях не прекратились. Кроме того, с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление N 54), договор о намерениях от 29.02.2012 является договором купли-продажи будущей недвижимости с условием о предварительной оплате.
В отзыве на жалобу предприниматель Кожинова В.А. просит оставить постановление без изменения, считая его законным и обоснованным. Истец полагает, что довод о том, что основной договор надлежало заключить в срок до 28.02.2013, противоречит содержанию пункта 2 договора о намерениях от 29.02.2012. Телеграмма от 21.03.2012, направленная предпринимателем Телепневой О.В. предпринимателю Кожиновой В.А., не является предложением заключить основной договор в смысле статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, ответчик, указывая, что срок для исполнения его обязательств по предварительному договору не истек, тем не менее уступил права требования на спорную недвижимость иному лицу.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы.
Изучив материалы дела и выслушав названных представителей, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, 29.02.2012 предприниматель Телепнева О.В. и предприниматель Кожинова В.А. заключили договор о намерениях. По условиям договора предприниматель Телепнева О.В. обязалась уступить предпринимателю Кожиновой В.А. свое право требования на объекты недвижимости - нежилые помещения N 9-13, 15-24 общей площадью 180,32 кв. м, расположенные на первом этаже в третьем подъезде (код К3-1-5) жилого 14-этажного дома с техническим этажом и двухуровневой подземной автостоянкой со встроенно-пристроенными помещениями, с объектами инфраструктуры, предусмотренными проектной документацией и техническими условиями, в жилом комплексе "Адриан", расположенном в г. Краснодаре по ул. Лузана, 23/Шоссе Нефтяников, 63 на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0201012:0001. Право требования на названные объекты принадлежит предпринимателю Телепневой О.В. на основании договора долевого участия в строительстве жилого дома от 10.06.2011 N 01/А3/Н, зарегистрированного в уполномоченном органе 11.08.2011. В свою очередь предприниматель Кожинова В.А. обязалась уплатить предпринимателю Телепневой О.В. за уступаемое право требования на объекты недвижимости 19 836 тыс. рублей, из которых 3 760 тыс. рублей - в качестве аванса при подписании договора о намерениях и 16 076 тыс. рублей - при подписании основного договора. Стороны обязались подписать основной договор в срок не позднее 23.03.2012 включительно (пункт 2). В пункте 8 договора стороны предусмотрели, что в целях обеспечения исполнения договора о намерениях и заключаемого в будущем основного договора заключат соглашение об авансе (приложение N 1).
29 февраля 2012 года предприниматель Кожинова В.А. и предприниматель Телепнева О.В. заключили соглашение об авансе, по которому первая передала второй 3 760 тыс. рублей. Передача денежных средств подтверждается актом на передачу аванса.
Ссылаясь на то, что в срок, предусмотренный договором о намерениях от 29.02.2012, основной договор не заключен, предложение о его заключении не поступало, предприниматель Кожинова В.А. обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании суммы аванса и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Отказывая в иске, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что неосновательное обогащение на стороне ответчика отсутствует, поскольку срок, в который стороны обязались заключить основной договор, не истек.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если названные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Оценив условия договора о намерениях от 29.02.2012, апелляционный суд правомерно признал выводы суда первой инстанции неверными. Суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что основной договор должен быть заключен сторонами в срок не позднее 23.03.2012 включительно. Вместе с тем до истечения этого срока предприниматель Телепнева О.В. не направила истцу предложение заключить основной договор. Телеграмма от 21.03.2012 правомерно не признана апелляционным судом в качестве доказательства такого предложения. В силу пункта 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации предложение о заключении договора направляется в виде оферты, содержащей существенные условия договора. Однако телеграмма от 21.03.2012 подобных условий не содержит. Телеграммы от 26.03.2012 и 27.03.2012, а также письмо от 23.04.2012 направлены истцом ответчику за пределами срока, в который стороны обязались заключить основной договор.
Суд апелляционной инстанции, с учетом позиции, выработанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.01.2010 N 13331/09, пришел к правильному выводу о том, что 3 760 тыс. рублей, переданные предпринимателем Кожиновой В.А. предпринимателю Телепневой О.В., не являются задатком. Установив, что иные основания для удержания ответчиком названных средств отсутствуют, обязательства сторон по договору о намерениях прекратились с 29.03.2012 (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), апелляционный суд правомерно на основании пункта 1 статьи 1102 и пункта 2 статьи 1107 Кодекса удовлетворил требования истца.
Довод ответчика о том, что постановление принято судом апелляционной инстанции без учета правовой позиции, изложенной в пункте 8 постановления N 54, отклоняется. Из названного пункта следует, что в качестве договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате необходимо квалифицировать договор, поименованный как предварительный, в котором установлена обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть. Вместе с тем в рассматриваемом случае предварительным соглашением предусмотрена продажа не недвижимой вещи, а права требования, вытекающего из договора долевого участия в строительстве жилого дома; при этом у продавца не предусмотрено возникновение в будущем вещного права на соответствующую недвижимость.
Суд отклоняет довод жалобы о том, что, поскольку уступка права требования по договору долевого участия в строительстве жилого дома является заключенной только после государственной регистрации, то условие предварительного договора о сроке подписания основного договора не свидетельствует о достижении сторонами соглашения о сроке заключения сделки.
Согласно статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Учитывая, что государственная регистрация сделки и ее сроки зависят от воли третьего лица (государственного органа), а не сторон сделки, определение сторонами предварительного договора срока подписания основного договора, а не его регистрации, в полной мере соответствует требованиям статьи 190 названного Кодекса. Заявитель не доказал, что, согласовав в договоре о намерениях срок подписания договора, стороны не имели цель определить срок заключения договора, а их воля была направлена на достижение иной цели.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд обоснованно истолковал условия договора. Доводы жалобы в этой части направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судом апелляционной инстанции фактических обстоятельств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допускается при рассмотрении спора в кассационном порядке.
Основания для изменения или отмены постановления не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2012 по делу N А63-9037/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Ю.В.РЫЖКОВ
Судьи
О.В.БАБАЕВА
Н.В.ЧЕСНЯК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)